偉業(yè)顧問北京市某招商地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃總案

1、 位于朝陽區(qū)東八里莊，緊鄰紅領(lǐng)巾公園位于朝陽區(qū)東八里莊，緊鄰紅領(lǐng)巾公園 東至農(nóng)民日?qǐng)?bào)社東至農(nóng)民日?qǐng)?bào)社 南至朝陽北路南至朝陽北路 西至紅領(lǐng)巾公園西至紅領(lǐng)巾公園 北至居民小區(qū)北至居民小區(qū) 總占地面積約總占地面積約12.712.7公頃，建設(shè)用地面積公頃，建設(shè)用地面積8.798.79公頃公頃 居住區(qū)地上總建筑面積約居住區(qū)地上總建筑面積約3030萬平方米，萬平方米，其中住宅其中住宅2626萬平方米萬平方米 配套公建面積配套公建面積2.22.2萬平方米，非配套公萬平方米，非配套公建建2.042.04萬平方米萬平方米 容積率為容積率為 3.53.5 建筑限高建筑限高45458080米米預(yù)計(jì)明年底推出預(yù)計(jì)明年

2、底推出26萬/200 =1300戶住宅售價(jià)9000商業(yè)售價(jià)15000總成本（萬元）225508銷售收入（萬元）265408所得稅前利潤額（萬元）39900成本利潤率17.7%銷售利潤率15.0%地上可銷售面積單方成本8017中等規(guī)模（上千戶）中等規(guī)模（上千戶）成本（毛坯成本（毛坯80008000）區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ髤^(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蠹t領(lǐng)巾公園紅領(lǐng)巾公園小環(huán)境相對(duì)差小環(huán)境相對(duì)差 用地方整，基地平整，無保留用地方整，基地平整，無保留 規(guī)劃條件規(guī)劃條件 紅領(lǐng)巾公園紅領(lǐng)巾公園 耀中國際學(xué)校耀中國際學(xué)校 現(xiàn)狀中學(xué)現(xiàn)狀中學(xué) 開放綠地開放綠地萬平方米 地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部 本項(xiàng)目地塊于本項(xiàng)目地塊于20042004年年1

3、010月月1010日開始拆遷，共需拆遷日開始拆遷，共需拆遷19061906戶，預(yù)計(jì)于戶，預(yù)計(jì)于20052005年年6 6月結(jié)束拆遷月結(jié)束拆遷 未來發(fā)展未來發(fā)展 稀缺性稀缺性 紅領(lǐng)巾公園的價(jià)值挖掘紅領(lǐng)巾公園的價(jià)值挖掘 內(nèi)部的不均衡性內(nèi)部的不均衡性相對(duì)高的容積率相對(duì)高的容積率& &東東/ /北部的較差的環(huán)境北部的較差的環(huán)境 vs vs 社區(qū)舒適性社區(qū)舒適性中學(xué)占地大，噪音大中學(xué)占地大，噪音大城市開放綠地的充分利用：擺放位置城市開放綠地的充分利用：擺放位置提高綠化率：高度盡量做足提高綠化率：高度盡量做足 核心區(qū)豪宅核心區(qū)豪宅 城市景觀豪宅城市景觀豪宅 郊區(qū)豪宅郊區(qū)豪宅容積率高容積率高

4、涉外性強(qiáng)涉外性強(qiáng)綜合性強(qiáng)綜合性強(qiáng)戶型多樣（大戶型多樣（大/ /中中/ /?。┬。┫∪毙裕合∪毙裕?成熟配套成熟配套& &公園周邊公園周邊居住舒適性：居住舒適性： 純居住為主純居住為主/ /主流居住主流居住 戶型面積偏大，如戶型面積偏大，如200200三居，三居，進(jìn)深偏大，進(jìn)深偏大，2020米以上米以上 精裝修為主精裝修為主交通便利交通便利低密度為主低密度為主環(huán)境、景觀較好環(huán)境、景觀較好第二居所為主第二居所為主/ /部分第一居所部分第一居所 城市景觀豪宅稀缺城市景觀豪宅稀缺朝陽公園朝陽公園1000010000元以上豪宅存量約元以上豪宅存量約1010萬萬平方米平方米東四環(huán)外東四環(huán)外

5、1000010000元以上豪宅存量約元以上豪宅存量約120120萬萬平方米平方米（其中在售約（其中在售約4040萬）萬） 城市景觀豪宅稀缺城市景觀豪宅稀缺 cbd寫字樓規(guī)模寫字樓規(guī)模08年約增至年約增至400萬萬 人數(shù)約人數(shù)約20-26萬萬 （15-20平米平米/人）人） 中高管約中高管約10000-16000人（按人（按15-20個(gè)員工個(gè)員工1個(gè)中高管估算）個(gè)中高管估算）按戶均按戶均200平平米計(jì)算，米計(jì)算，約約7000套套 充分刺激世俗的潛表神經(jīng)充分刺激世俗的潛表神經(jīng) 超常尺度超常尺度 挖掘區(qū)位價(jià)值挖掘區(qū)位價(jià)值 稀缺性景觀稀缺性景觀 研究現(xiàn)狀的升級(jí)研究現(xiàn)狀的升級(jí) 開發(fā)商品牌和國際化標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)

6、商品牌和國際化標(biāo)準(zhǔn) 精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加值精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加值城城市市景景觀觀豪豪宅宅 相對(duì)相對(duì)模糊模糊的區(qū)位的區(qū)位 與與東四環(huán)外沿線東四環(huán)外沿線板塊關(guān)系最密切，其次是朝陽公園板塊板塊關(guān)系最密切，其次是朝陽公園板塊 區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值略低于朝陽公園板塊略低于朝陽公園板塊 未來發(fā)展性未來發(fā)展性強(qiáng)強(qiáng)泛燕莎泛燕莎朝陽公朝陽公園園朝陽路朝陽路青年路青年路cbd朝外朝外東四環(huán)外沿線東四環(huán)外沿線青年路板塊青年路板塊朝陽路板塊朝陽路板塊泛燕莎板塊泛燕莎板塊朝外板塊朝外板塊朝陽公園板塊朝陽公園板塊cbdcbd板塊板塊東四環(huán)外沿線板塊東四環(huán)外沿線板塊 項(xiàng)目周邊市場潛在供給分析項(xiàng)目周邊市場潛在供給分析潛在項(xiàng)目

7、總供應(yīng)量近潛在項(xiàng)目總供應(yīng)量近300300萬平方米，住宅為主萬平方米，住宅為主占地面積 總建筑面積(m2)(m2)世紀(jì)豪庭北京商建房地產(chǎn)開發(fā)公司公建、住宅99400330000高廟綜合設(shè)施北京商建房地產(chǎn)開發(fā)公司36000朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)綠隔地區(qū)第五宗地北京泛海東風(fēng)置業(yè)有限公司住宅250000818000國美家園（一期住宅）北京鵬潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住宅246000740000青年路地區(qū)c區(qū)住宅北京市土地整理儲(chǔ)備中心住宅210000317000星河灣廣州宏富房地產(chǎn)有限公司住宅143000550000銀帆西雅圖北京弘泰基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住宅、公建84000210000朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)姚家園新村商品房項(xiàng)目

8、 和記黃埔地產(chǎn)（北京朝陽）有限公司 商品住宅及配套267000440100朝陽區(qū)甜水園小區(qū)北京市朝陽城市建綜合開發(fā)公司住宅、公建36543125310北京朝陽雅苑北京優(yōu)孚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住宅及配套1358255228項(xiàng)目名稱開發(fā)商物業(yè)類型泛燕莎泛燕莎朝陽公朝陽公園園朝陽路朝陽路青年路青年路cbd朝外朝外東四環(huán)外沿線東四環(huán)外沿線相對(duì)相對(duì)模糊模糊的區(qū)位的區(qū)位與與東四環(huán)外沿線東四環(huán)外沿線板板塊關(guān)系最密切，其塊關(guān)系最密切，其次是朝陽公園板塊次是朝陽公園板塊區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值略低于朝略低于朝陽公園板塊陽公園板塊未來發(fā)展性強(qiáng)未來發(fā)展性強(qiáng)潛在的供應(yīng)較大潛在的供應(yīng)較大現(xiàn)狀客戶分析現(xiàn)狀客戶分析項(xiàng)目名稱主體特征客

9、體特征公園大道外籍占80%,500強(qiáng)高級(jí)員工、董事長或總裁，另有一些名人，如孔祥東,投資占20%左右位置、公園鏈、漢斯的品牌、國際標(biāo)準(zhǔn)化棕櫚泉外籍華人占36%，港澳臺(tái)和國內(nèi)商業(yè)人士；大企業(yè)高層和總裁；演藝明星，如趙文卓、羽泉等；投資占到25%景觀、品質(zhì)、地段京達(dá)外企背景客戶為主位置、景觀北京golf高薪階層，如it界人士、從事國際貿(mào)易的人士、外籍華人、外國人等，幾乎都是用于自住，投資極少位置、景觀、小盤陽光上東高端商務(wù)人士為主；外籍占20；投資客戶；演藝界，陳魯豫、柯藍(lán)、瞿穎等位置、價(jià)格觀湖國際北京當(dāng)?shù)嘏c外地人各占50%，外籍很少，cbd高級(jí)白領(lǐng)及私營企業(yè)老板，自住為主，投資客戶占30有少數(shù)演

10、藝界人士，如陳好、俞飛鴻位置、價(jià)格通用時(shí)代外企背景客戶18%、同行業(yè)11%、演藝8%地段、品質(zhì)主體特征：主體特征：涉外性，投資性涉外性，投資性 高管層為主高管層為主客體特征：客體特征： 地段、景觀地段、景觀品牌、品質(zhì)品牌、品質(zhì)性價(jià)比性價(jià)比/投資回報(bào)投資回報(bào)v cbdcbd經(jīng)理級(jí)經(jīng)理級(jí)v “雙外雙外”客戶客戶v 隨央、京視東移人群隨央、京視東移人群v 自由職業(yè)者自由職業(yè)者v 升級(jí)人群升級(jí)人群v 投資客投資客企業(yè)高管人員外國政府工作人員影視娛樂及電視臺(tái)相關(guān)工作者20042004年年1212月月1111日金融業(yè)全面開日金融業(yè)全面開放放20042004年底，允許外商設(shè)立獨(dú)資年底，允許外商設(shè)立獨(dú)資建筑和

11、分銷企業(yè)建筑和分銷企業(yè)20052005年底，允許外商設(shè)立獨(dú)資年底，允許外商設(shè)立獨(dú)資速遞，公路貸運(yùn)和貨代企業(yè)速遞，公路貸運(yùn)和貨代企業(yè)20062006年底，允許外資銀行提供年底，允許外資銀行提供全面的銀行服務(wù)，允許設(shè)立獨(dú)全面的銀行服務(wù)，允許設(shè)立獨(dú)資鐵路貨運(yùn)業(yè)。資鐵路貨運(yùn)業(yè)。cctvcctv有直接關(guān)系的企業(yè)達(dá)有直接關(guān)系的企業(yè)達(dá)12001200家，與家，與cctvcctv有業(yè)務(wù)聯(lián)系的公司有有業(yè)務(wù)聯(lián)系的公司有38003800家家ceoceo、首代、首代金融金融白領(lǐng)白領(lǐng)/ /骨干骨干/ /精英精英第三使館區(qū)附近第三使館區(qū)附近/ /周邊外籍人士周邊外籍人士合資家庭合資家庭/ /海歸海歸外地入京購房者（如山西

12、客戶）外地入京購房者（如山西客戶）上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)主持人、制片人主持人、制片人律師、醫(yī)生、律師、醫(yī)生、藝術(shù)家等藝術(shù)家等 影視娛樂圈影視娛樂圈投資兼自用投資兼自用純投資純投資“返城返城”人群人群區(qū)域升級(jí)人群區(qū)域升級(jí)人群朝陽公園周邊項(xiàng)目朝陽公園周邊項(xiàng)目投資比例達(dá)投資比例達(dá)20%20%以以上上有效問卷數(shù)有效問卷數(shù)100100份份調(diào)研對(duì)象：東部高檔樓盤已購客戶和潛在調(diào)研對(duì)象：東部高檔樓盤已購客戶和潛在 購買客戶購買客戶訪問方式：售樓處現(xiàn)場訪問、電話訪問訪問方式：售樓處現(xiàn)場訪問、電話訪問問卷主要內(nèi)容問卷主要內(nèi)容客戶主體特征客戶主體特征產(chǎn)品需求特征產(chǎn)品需求特征客戶主體特征客戶主體特征客戶年齡：

13、客戶年齡：30-4030-40歲占?xì)q占6868購房目的：購房目的：居住占居住占5454，投資，投資37%37%家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)：夫婦兩人占夫婦兩人占6262購房目的54%37%9%居住投資商住兩用客戶年齡分布10%68%20%2%30歲以下30-40歲40-50歲50歲以上家庭結(jié)構(gòu)10%62%21%7%單身夫婦有孩子有老人客戶來源地51%28%21%本市外省市外籍工作區(qū)域35%40%11%5%3%3%3%cbd朝陽區(qū)其他外省市中關(guān)村國展東城區(qū)從事行業(yè)28%13%10%11%11%11%4%4%4%4%貿(mào)易it業(yè)高科技房地產(chǎn)/中介金融/投資其他教育界廣告業(yè)制造業(yè)政府部門客戶主體特征客戶主體特征

14、本市的占本市的占5151工作區(qū)域（工作區(qū)域（cbdcbd占占3535）朝陽朝陽區(qū)其他地方區(qū)其他地方7575貿(mào)易業(yè)貿(mào)易業(yè)2828，itit占占1313，業(yè)內(nèi)，業(yè)內(nèi)11%11%，金融，金融11%11%產(chǎn)品需求特征產(chǎn)品需求特征樓層51%41%8%高中低樓型78%8%8%6%高層板樓高層塔樓高層塔板結(jié)合小高層板樓7878的客戶喜歡的客戶喜歡高層板樓高層板樓5151的客戶喜歡樓層數(shù)的客戶喜歡樓層數(shù)高高一些一些產(chǎn)品需求特征產(chǎn)品需求特征居住客戶戶型需求32%68%三居四居投資客戶需求面積相對(duì)小投資客戶需求面積相對(duì)小戶型需求3%39%58%2居3居4居投資客戶投資客戶 樓型：主要為樓型：主要為高層板樓高層板樓

15、 樓層：對(duì)樓層：對(duì)高樓層高樓層的需求最大的需求最大 戶型面積：戶型面積：200-250200-250平方米需求最大平方米需求最大 戶型結(jié)構(gòu)：戶型結(jié)構(gòu)：平層平層為主為主 居室需求：居室需求：四室二廳三衛(wèi)四室二廳三衛(wèi)需求最大，占需求最大，占4242； 其次為其次為三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)，占，占2525產(chǎn)品需求特征產(chǎn)品需求特征產(chǎn)品需求特征產(chǎn)品需求特征 會(huì)所功能需求上會(huì)所功能需求上對(duì)對(duì)游泳池、健身游泳池、健身器械室、咖啡廳器械室、咖啡廳等要求較多等要求較多 對(duì)配套的需求上對(duì)配套的需求上超市、餐廳、美超市、餐廳、美容美發(fā)容美發(fā)的需求需的需求需求較多求較多配套需求01020304050607080超市餐

16、廳、飯館美容美發(fā)學(xué)校幼兒園社區(qū)保健站其他會(huì)所功能需求0102030405060708090游泳池健身器械室咖啡廳網(wǎng)球場spa球類活動(dòng)室棋牌室會(huì)議室深訪客戶：深訪客戶：高檔公寓已購客戶高檔公寓已購客戶高檔公寓潛在客戶高檔公寓潛在客戶業(yè)內(nèi)人士（銷售、廣告）業(yè)內(nèi)人士（銷售、廣告）深訪客戶數(shù)量：深訪客戶數(shù)量：2020份份客戶分析客戶分析購房目的購房目的主要為主要為自住自住，主要考慮項(xiàng)目，主要考慮項(xiàng)目位置和景觀位置和景觀 需求戶型需求戶型 二居二居四居四居，面積，面積150150250250平米，多數(shù)客戶喜平米，多數(shù)客戶喜歡歡平層平層，認(rèn)為平層方便，客戶看重戶型整體設(shè)計(jì)，認(rèn)為平層方便，客戶看重戶型整體設(shè)

17、計(jì) 功能空間功能空間保姆間保姆間部分部分有需求有需求，多以請(qǐng)小時(shí)工為主，其次是，多以請(qǐng)小時(shí)工為主，其次是需要需要書房書房臥室臥室愿意購買戶型面積偏大的客戶要愿意購買戶型面積偏大的客戶要雙主臥雙主臥，也有客，也有客戶愿意把面積改成其他功能房戶愿意把面積改成其他功能房 裝修裝修愿意愿意精裝修精裝修，方便，局部修改或菜單，方便，局部修改或菜單客戶分析客戶分析配套需求配套需求 對(duì)幼兒園、學(xué)校需求小對(duì)幼兒園、學(xué)校需求小 對(duì)學(xué)校噪音不太關(guān)注對(duì)學(xué)校噪音不太關(guān)注 對(duì)便利店、超市有需要對(duì)便利店、超市有需要會(huì)所需求會(huì)所需求 注重會(huì)所的功能性，希望有游泳、健身、注重會(huì)所的功能性，希望有游泳、健身、spaspa、小球

18、類、小球類活動(dòng)場所活動(dòng)場所園林需求園林需求 對(duì)小區(qū)內(nèi)園林綠化褒貶不一，喜歡的風(fēng)格也不同，更注對(duì)小區(qū)內(nèi)園林綠化褒貶不一，喜歡的風(fēng)格也不同，更注重綠地面積重綠地面積車位需求車位需求 每戶基本有一兩部車，地上、地下車位都有需求，地上每戶基本有一兩部車，地上、地下車位都有需求，地上方便、地下安全方便、地下安全 strengths優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析weaknesses劣勢分析劣勢分析 區(qū)域發(fā)展性 / 稀缺性 地塊周邊差、認(rèn)可度不高 紅領(lǐng)巾公園景觀 內(nèi)部中學(xué)影響 交通 高密度 品牌 西側(cè)限高opportunities機(jī)會(huì)分析機(jī)會(huì)分析threats威脅分析威脅分析 景觀的利用 北側(cè)潛在供應(yīng) 集中綠地的利用 朝

19、陽北路的噪音影響 中、高檔居住類物業(yè)需求旺盛 存量市場的放量 區(qū)域規(guī)劃 成本相對(duì)較高規(guī)劃調(diào)整規(guī)劃調(diào)整做部分緊做部分緊湊戶型湊戶型沖高，充沖高，充分利用景分利用景觀觀利用較好利用較好市場時(shí)機(jī)，市場時(shí)機(jī)，樹立品牌樹立品牌從景觀到單體到從景觀到單體到戶型的差異化戶型的差異化精準(zhǔn)營銷精準(zhǔn)營銷量小售完/特殊定位/核心區(qū)豪宅競爭相對(duì)小，可以在實(shí)際的銷售過程中關(guān)注其動(dòng)態(tài)的變化，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 陽光上東陽光上東麗都水岸麗都水岸星河灣星河灣觀湖東側(cè)潛在項(xiàng)目觀湖東側(cè)潛在項(xiàng)目世紀(jì)豪庭世紀(jì)豪庭golfgolf公寓、公園大道公寓、公園大道天安豪園、京達(dá)國際公寓天安豪園、京達(dá)國際公寓維多利亞花園、東潤楓景維多利亞花園、東

20、潤楓景樂成國際、珠江帝景樂成國際、珠江帝景觀湖國際觀湖國際突出“朝陽公園”的概念，突出和cbd的關(guān)系，并在產(chǎn)品差異化和景觀上作足文章；估計(jì)對(duì)項(xiàng)目的緊湊戶型有沖擊，可通過舒適戶型拉高整體的品質(zhì)而脫離與其直接競爭關(guān)系“競合” 內(nèi)在特性內(nèi)在特性 區(qū)位價(jià)值區(qū)位價(jià)值33居居 2 2居居 未來發(fā)展未來發(fā)展 未來的稀缺性未來的稀缺性區(qū)域的成熟區(qū)域的成熟價(jià)值提升價(jià)值提升紅領(lǐng)巾紅領(lǐng)巾公園的公園的價(jià)值提價(jià)值提升仍有升仍有空間空間頂端的人群，頂端的人群，高端舒適的產(chǎn)高端舒適的產(chǎn)品品不可忽略的投不可忽略的投資價(jià)值資價(jià)值偏偏小的戶型小的戶型全程均價(jià)漲幅在全程均價(jià)漲幅在 10% / 10% / 年年左右左右重點(diǎn)項(xiàng)目價(jià)格變

21、化8000900010000110001200013000140001500016000170001800002年302年403年103年203年303年404年104年204年304年480009000100001100012000130001400015000160001700018000棕櫚泉通用時(shí)代公園大道陽光上東與與cctv有直接關(guān)系的企業(yè)有直接關(guān)系的企業(yè)達(dá)達(dá)1200家，與家，與cctv有相關(guān)有相關(guān)業(yè)務(wù)聯(lián)系的公司有業(yè)務(wù)聯(lián)系的公司有3800家家cbd目前的總規(guī)模為目前的總規(guī)模為600萬萬平米，平米，2008年將達(dá)到年將達(dá)到800萬萬平米其規(guī)劃的總規(guī)模平米其規(guī)劃的總規(guī)模1000萬萬 分緊

22、湊和舒適兩種，以三分緊湊和舒適兩種，以三居為主力戶型，面積在居為主力戶型，面積在170-190170-190，200-250200-250兩種兩種產(chǎn)品產(chǎn)品客戶客戶價(jià)格價(jià)格舒適戶型均價(jià)在舒適戶型均價(jià)在1300013000，緊湊的，緊湊的在在1100011000左右左右傳媒傳媒金融金融投資投資 根據(jù)地塊的價(jià)值，充分挖掘紅領(lǐng)巾公園的景觀價(jià)值，根據(jù)地塊的價(jià)值，充分挖掘紅領(lǐng)巾公園的景觀價(jià)值，兼有舒適和緊湊的戶型，以高帶中兼有舒適和緊湊的戶型，以高帶中商住公寓商住公寓項(xiàng)目名稱位置規(guī)模均價(jià)住邦2000東四環(huán)慈云寺橋東南角65000010500遠(yuǎn)洋天地東四環(huán)與朝陽路交叉口東南角336679000華貿(mào)中心朝陽區(qū)

23、西大望路6號(hào)4000015000觀湖國際朝陽朝陽公園東門對(duì)面43000未定財(cái)滿街東四環(huán)慈云寺橋東2000007800朝陽北路商務(wù)氛圍不成熟，商住公寓的價(jià)格有高限，比純居住朝陽北路商務(wù)氛圍不成熟，商住公寓的價(jià)格有高限，比純居住高檔公寓均價(jià)低高檔公寓均價(jià)低本項(xiàng)目周邊區(qū)域及東四環(huán)泛本項(xiàng)目周邊區(qū)域及東四環(huán)泛cbdcbd區(qū)域商住公寓供應(yīng)量達(dá)區(qū)域商住公寓供應(yīng)量達(dá)9090余余 萬平方米萬平方米輕型辦公輕型辦公 依托大量的人流的辦公類型，如牙醫(yī)診所、機(jī)票服務(wù)、婚紗攝影等中小型公司，一般和商業(yè)有密切的聯(lián)系往往在商業(yè)部分的上部與與cctv有直接關(guān)系的企業(yè)有直接關(guān)系的企業(yè)達(dá)達(dá)1200家，與家，與cctv有相關(guān)有相關(guān)

24、業(yè)務(wù)聯(lián)系的公司有業(yè)務(wù)聯(lián)系的公司有3800家家酒店式公寓酒店式公寓 本項(xiàng)目周邊酒店式公寓項(xiàng)目有：本項(xiàng)目周邊酒店式公寓項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱位置規(guī)模均價(jià)棕櫚泉農(nóng)展南路與西大望路交匯處40000晶都國際朝陽區(qū)酒仙橋300009100炫特區(qū)東四環(huán)東側(cè)十里堡800006680酒店式公寓的操作難度大，后期有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，且產(chǎn)權(quán)沒有優(yōu)勢酒店式公寓的操作難度大，后期有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，且產(chǎn)權(quán)沒有優(yōu)勢檔次不一，經(jīng)營類型不同檔次不一，經(jīng)營類型不同棕櫚泉由萬豪購入，萬豪經(jīng)營棕櫚泉由萬豪購入，萬豪經(jīng)營晶都國際賣給小投資客，包租晶都國際賣給小投資客，包租10年，給每年年，給每年8回報(bào)回報(bào)炫特區(qū)可投資可自住，沒有包租，增加服務(wù)內(nèi)容炫特區(qū)可

25、投資可自住，沒有包租，增加服務(wù)內(nèi)容周邊區(qū)域內(nèi)主要的商業(yè)在朝陽路上周邊區(qū)域內(nèi)主要的商業(yè)在朝陽路上周邊的炫特區(qū)、珠江羅馬嘉園等均有底商周邊的炫特區(qū)、珠江羅馬嘉園等均有底商本項(xiàng)目周邊大型商業(yè)為本項(xiàng)目周邊大型商業(yè)為美廉美超市美廉美超市、住總家居建材商城住總家居建材商城項(xiàng)目名稱位置天客隆朝陽區(qū)十里堡路蘇寧電器朝陽區(qū)八里莊東里5號(hào)華堂商廈朝陽區(qū)朝陽路甲3號(hào)韓show百貨朝陽區(qū)甘露園1號(hào)住總家居建材商城朝陽區(qū)十里堡易初蓮花朝陽路太平莊176號(hào)白云商廈（包含物美超市）朝陽路云白鞋業(yè)朝陽路東方基業(yè)汽車城朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)姚家園路朝陽園三期商業(yè)街朝陽路珠江羅馬嘉園二期底商朝陽北路炫特區(qū)三期底商朝陽區(qū)十里堡周邊商業(yè)主要分

26、布在朝周邊商業(yè)主要分布在朝陽和十里堡路陽和十里堡路朝陽北路的商業(yè)氣候還朝陽北路的商業(yè)氣候還未形成，主要以社區(qū)型未形成，主要以社區(qū)型商業(yè)為主商業(yè)為主未來周邊項(xiàng)目交房入住未來周邊項(xiàng)目交房入住后，人氣上升，商業(yè)價(jià)后，人氣上升，商業(yè)價(jià)值會(huì)提升值會(huì)提升項(xiàng)目名稱規(guī)模均價(jià)珠江羅馬嘉園二期底商2000015000炫特區(qū)三期底商1400014500朝陽無限韓show2500023000住邦2000底商300002-5萬財(cái)滿街底商4000019000本項(xiàng)目商業(yè)味社區(qū)店鋪式商業(yè)，可分外向型和內(nèi)向型，外向型本項(xiàng)目商業(yè)味社區(qū)店鋪式商業(yè)，可分外向型和內(nèi)向型，外向型主要沿著朝陽北路布置，不影響社區(qū)內(nèi)部住宅品質(zhì)，內(nèi)向型商主要

27、沿著朝陽北路布置，不影響社區(qū)內(nèi)部住宅品質(zhì)，內(nèi)向型商業(yè)主要面向社區(qū)內(nèi)部服務(wù)業(yè)主要面向社區(qū)內(nèi)部服務(wù)均價(jià)預(yù)計(jì)為均價(jià)預(yù)計(jì)為1500015000元元/ /平米平米項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模在項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模在2 2萬平米左右，占總?cè)f平米左右，占總規(guī)模的規(guī)模的6%,6%,屬于配套性質(zhì)屬于配套性質(zhì)沿街店鋪式分獨(dú)立店鋪和底商2層進(jìn)深不超過25米檔次應(yīng)和住宅相關(guān)朝陽周邊的商務(wù)氛圍還不成熟，建議不做標(biāo)準(zhǔn)寫字樓朝陽周邊的商務(wù)氛圍還不成熟，建議不做標(biāo)準(zhǔn)寫字樓酒店式公寓的操作復(fù)雜，且產(chǎn)權(quán)沒有優(yōu)勢（如果要做應(yīng)該酒店式公寓的操作復(fù)雜，且產(chǎn)權(quán)沒有優(yōu)勢（如果要做應(yīng)該用住宅部分做服務(wù)式公寓）用住宅部分做服務(wù)式公寓） ，因此也不建議作，因此也不建議

28、作商業(yè)部分不做大型集中商業(yè)，為商業(yè)部分不做大型集中商業(yè)，為社區(qū)店鋪式商業(yè)社區(qū)店鋪式商業(yè)考慮到規(guī)劃布局的影響，除了店鋪商業(yè)部分外的其他公建考慮到規(guī)劃布局的影響，除了店鋪商業(yè)部分外的其他公建建議作建議作“輕型辦公輕型辦公”豪華型總約11-13萬平米，均價(jià)13000，精裝1500金融界高端、傳媒界高端，業(yè)內(nèi)、外籍、演藝界名人等投資型總約5-6萬平米，均價(jià)10500，精裝1000投資客為主緊湊型總約9-10萬平米，均價(jià)11000，精裝1000金融界/傳媒界中高端，其他中高層管理人員、外地、自由職業(yè)等地下車庫8萬平米，約2000個(gè)，每個(gè)15-20萬輕型辦公總約1 .2-1.4萬平米，均價(jià)10000，毛坯

29、傳媒上下游產(chǎn)業(yè)，個(gè)性化小公司 商業(yè)總約2萬平米，均價(jià)16000，毛坯社區(qū)商業(yè)自營者，投資客4居15%-20%250-350約130套3居23%-28%200-230約300套2居2%左右140-160約30套3居8-10%140-160約130套2居10-15%100-120約310套居室面積比例戶型面積套數(shù)4居4-5%200-250約40套3居15-20%170-190約220套2居15-20%120-140約320套八里莊項(xiàng)目八里莊項(xiàng)目 營銷初步建議營銷初步建議偉業(yè)經(jīng)紀(jì)公司偉業(yè)經(jīng)紀(jì)公司2005.1a. 項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位b. 項(xiàng)目案名初步建議項(xiàng)目案名初步建議c. 項(xiàng)目推廣主題項(xiàng)目推廣

30、主題d. 項(xiàng)目總體推廣策略與推廣手段項(xiàng)目總體推廣策略與推廣手段e. 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略與銷售節(jié)奏項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略與銷售節(jié)奏a. 項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位b. 項(xiàng)目案名初步建議項(xiàng)目案名初步建議c. 項(xiàng)目推廣主題項(xiàng)目推廣主題d. 項(xiàng)目總體推廣策略與推廣手段項(xiàng)目總體推廣策略與推廣手段e. 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略與銷售節(jié)奏項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略與銷售節(jié)奏定位依據(jù)定位依據(jù)形象定位形象定位形象定位詮釋形象定位詮釋項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置位于位于cbdcbd北界（朝陽北路）與東四環(huán)交十字軸交叉處北界（朝陽北路）與東四環(huán)交十字軸交叉處東東四四環(huán)環(huán) 朝朝 陽陽 北北 路路公園景觀公園景觀位于位于cbdcbd北界（朝陽北路）與東四環(huán)交十字軸交叉處北界

31、（朝陽北路）與東四環(huán)交十字軸交叉處招商品牌招商品牌招商地產(chǎn)20年的悠久品牌文化深圳知名地產(chǎn)品牌差異化產(chǎn)品差異化產(chǎn)品30萬平米高檔社區(qū)，社區(qū)景觀與紅領(lǐng)巾公園相映成趣區(qū)域感受區(qū)域感受項(xiàng)目位于cbd北界，具有與cbd相通的國際生活觀文化氛圍文化氛圍西臨cbd，北接富人居住區(qū)，地處“財(cái) “、 ”智”文化圈公園景觀建筑公園景觀建筑 國際精英府邸國際精英府邸公園公園 + + 豪宅豪宅 + + 國際化區(qū)域國際化區(qū)域幾大商圈匯合處幾大商圈匯合處景觀豪宅匯聚財(cái)智精英景觀豪宅匯聚財(cái)智精英公園景觀豪宅公園景觀豪宅 舒逸、尊貴、品位、享受舒逸、尊貴、品位、享受國際化財(cái)智人群國際化財(cái)智人群 成功人士、行業(yè)精英、高素質(zhì)、

32、國際化成功人士、行業(yè)精英、高素質(zhì)、國際化a. 項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位b. 項(xiàng)目案名初步建議項(xiàng)目案名初步建議c. 項(xiàng)目推廣主題項(xiàng)目推廣主題d. 項(xiàng)目總體推廣策略與推廣手段項(xiàng)目總體推廣策略與推廣手段e. 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略與銷售節(jié)奏項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略與銷售節(jié)奏異地知名地產(chǎn)品牌入京，首案市場認(rèn)可度；異地知名地產(chǎn)品牌入京，首案市場認(rèn)可度；支持項(xiàng)目支持項(xiàng)目“豪宅豪宅”定位，易被目標(biāo)客群接受；定位，易被目標(biāo)客群接受；適應(yīng)適應(yīng)“本地化本地化”、“區(qū)域化區(qū)域化”，便于產(chǎn)品解讀；，便于產(chǎn)品解讀；體現(xiàn)產(chǎn)品自身差異化，構(gòu)成區(qū)分市場要素；體現(xiàn)產(chǎn)品自身差異化，構(gòu)成區(qū)分市場要素；“吸引吸引”招商品牌老客戶，強(qiáng)化品牌號(hào)召力；招商品牌

33、老客戶，強(qiáng)化品牌號(hào)召力；方向一：與方向一：與cbd互動(dòng)互動(dòng)方向二：與公園方向二：與公園互動(dòng)互動(dòng)方向三：與文化互動(dòng)方向三：與文化互動(dòng)方向四：與招商互動(dòng)方向四：與招商互動(dòng)time招商招商時(shí)代華府時(shí)代華府mansion與與cbd互動(dòng)互動(dòng)與與cbd互動(dòng)互動(dòng)案名釋意：time 時(shí)代周刊時(shí)代周刊一份精英階層閱讀的世界知名雜志。一份精英階層閱讀的世界知名雜志。選用選用time作為案名作為案名一是帶出了樓盤的國際化特征一是帶出了樓盤的國際化特征二來暗示了業(yè)主是時(shí)代風(fēng)云人物的顯赫身份二來暗示了業(yè)主是時(shí)代風(fēng)云人物的顯赫身份突出國際化特征突出國際化特征與公園互動(dòng)與公園互動(dòng)林 渡lakeside港港 灣灣 馨馨 境境

34、 與文化互動(dòng)與文化互動(dòng)?xùn)|林世家文韻脈絡(luò)文韻脈絡(luò)彰顯品位彰顯品位東林明代晚期江南士人之統(tǒng)稱世家意含“大家望族”之意即可影射業(yè)主財(cái)智階層的身份亦代表項(xiàng)目本身尊貴品質(zhì)與招商互動(dòng)與招商互動(dòng)招商招商天水灣天水灣天水灣寧靜淡泊之地高華氣質(zhì)深藏于內(nèi)案名帶出了樓盤景觀特征又不失大氣、穩(wěn)重突出招商地產(chǎn)及突出招商地產(chǎn)及公園景觀主題公園景觀主題a. 項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位b. 項(xiàng)目案名初步建議項(xiàng)目案名初步建議c. 項(xiàng)目推廣主題項(xiàng)目推廣主題d. 項(xiàng)目總體推廣策略與推廣手段項(xiàng)目總體推廣策略與推廣手段e. 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略與銷售節(jié)奏項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略與銷售節(jié)奏我們有太多的珍珠我們有太多的珍珠所以，我們必須做好一件事所以，我們必須

35、做好一件事用一個(gè)利益主張將珍珠串起來用一個(gè)利益主張將珍珠串起來一個(gè)階層和他所倡導(dǎo)的生活一個(gè)階層和他所倡導(dǎo)的生活都市財(cái)智生活新起點(diǎn)都市財(cái)智生活新起點(diǎn)精準(zhǔn)直效精準(zhǔn)直效品牌帶動(dòng)品牌帶動(dòng)+1、原有品牌的強(qiáng)化、原有品牌的強(qiáng)化2、原有客戶的聯(lián)絡(luò)、原有客戶的聯(lián)絡(luò)3、招商的金融資源、招商的金融資源4、招商大廈的互動(dòng)、招商大廈的互動(dòng)1、對(duì)特有階層的、對(duì)特有階層的 研究和關(guān)注研究和關(guān)注2、 窄道宣傳窄道宣傳 直效轟炸直效轟炸精準(zhǔn)推廣精準(zhǔn)推廣直效推廣直效推廣 ：偉業(yè)認(rèn)為本案的推廣渠道應(yīng)選擇主動(dòng)直向推廣充分利用偉業(yè)固有資源針對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群彈無虛發(fā)，直接命中鏢靶鏢靶式營銷鏢靶式營銷發(fā)散推廣：發(fā)散推廣：傳統(tǒng)推廣采用廣撒網(wǎng)被動(dòng)等客上門的推廣方式廣告大范圍轟炸法房展作秀法品牌帶動(dòng)品牌帶動(dòng)把品牌核心運(yùn)用于把品牌核心運(yùn)用于360360 整合傳播整合傳播讓消費(fèi)者在各個(gè)接觸點(diǎn)對(duì)招商都有一致的認(rèn)識(shí)讓消費(fèi)者在各個(gè)接觸點(diǎn)對(duì)招商都有一致的認(rèn)識(shí)偉業(yè)數(shù)據(jù)庫資源偉業(yè)數(shù)據(jù)庫資源50006000300054000偉業(yè)十一年地產(chǎn)營銷之路，建立了龐大的客戶數(shù)據(jù)庫，手中積累了5400054000份份高檔公寓及別墅的客戶名單。高檔公寓及別墅的客戶名單。內(nèi)部資源外部資源偉業(yè)俱樂部我愛我家外地購房客群其他俱樂部我愛我家積累3000份高檔投資客名單份高檔投資客名單擁有外地購房