帝都國際項目項目申請報告

1、xxxx置業(yè)有限公司開發(fā)帝都國際項目申請報告xxxx工程造價咨詢事務所有限公司目錄第一章 總 論1第二章 項目背景和建設必要性5第三章 建設條件與建設地址13第四章 工程方案20第五章 環(huán)境保護33第六章 節(jié)能37第七章 物業(yè)管理40第八章 實施計劃與工程管理41第九章 投資估算與資金籌措43第十章 效益分析46附 件 附 圖1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照2、土地成交確認書3、供水證明4、供電證明5、供氣證明6、建設項目招標方案7、區(qū)域位置圖8、現(xiàn)狀圖9、總平面布置圖第一章 總 論一、項目名稱及承辦單位1、項目名稱帝都國際2、項目建設性質新建3、項目建設單位xxxx置業(yè)有限公司法人代表：通訊地址：郵編：

2、4、報告編制單位xxxx工程造價咨詢事務所有限公司工程咨詢等級：證書編號：發(fā)證機關：國家發(fā)展與改革委員會二、工作依據1、xxxx置業(yè)有限公司與xxxx工程造價咨詢事務所有限公司簽訂的工程咨詢委托書與合同書2、中華人民共和國城市規(guī)劃法3、城市規(guī)劃編制辦法4、城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（gb50180-93）5、xx縣城市總體規(guī)劃6、項目用地范圍內現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎資料。7、有關部門提供的證明和資料等三、研究范圍1、項目建設必要性及市場需求分析2、建設條件與地址3、規(guī)劃設計方案4、物業(yè)管理5、環(huán)境保護、節(jié)能6、實施計劃與工程管理7、投資估算與資金籌措8、經濟和社會效益分析四、工作概況xxxx工程造價

3、咨詢事務所有限公司在接受高xxxx置業(yè)有限公司關于建設帝都國際項目的工程咨詢委托后，立即成立了研究小組，小組本著客觀、科學和對項目負責的精神，多次進行實地考察，搜集資料，對項目建設的必要性進行了多方面的調查研究，會同有關部門，對項目建設方案進行了認真、細致地研究、討論，根據目前xx縣住宅、商業(yè)等狀況以及城市分區(qū)規(guī)劃的有關要求，確定了項目的建設規(guī)模和實施方案，在此基礎上編制了該報告。五、建設單位概況xxxx置業(yè)有限公司成立于2007年12月12日，法人代表賈豐開，注冊資金4000萬元。公司位于xx縣昌明花園116號，是一家集房地產開發(fā)、銷售于一體的股份制企業(yè)。公司現(xiàn)有職工21人，有專業(yè)技術人員1

4、1人，其中高級工程師2人，下設辦公室、財務室、經營部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等部門。公司以“誠信、真實、和諧、安全”為理念，以品質求生存、誠信求發(fā)展、客戶滿意為衡量工作的最高標準。六、研究結論1、建設地址該項目位于xx縣中心城區(qū)，比鄰縣級商業(yè)中心，基地東鄰城市主干道新昌路，南接城市支路孤山街。該地塊市政設施配套齊全，交通便捷，地理位置十分優(yōu)越，是商住區(qū)開發(fā)建設的理想位置。2、建設規(guī)模該項目規(guī)劃總用地7.7公頃，其中凈規(guī)劃用地6.12公頃?？偨ㄖ娣e為129429.8m2，其中：地上建筑面積119757.7m2，地下建筑面積9672.1m2，居住戶數(shù)646戶，停車率70%。項目建成后，將形成一個

5、布局合理、配套齊全、功能完善、物業(yè)管理到位的商住社區(qū)。一期工程建筑面積40451.7m2，其中高層住宅建筑面積34755.4m2，東門以北商業(yè)建筑面積5696.3m2。二期工程建筑面積27821.0m2，其中高層酒店建筑面積22124.7m2，東門以南商業(yè)建筑面積5696.3m2。三期工程建筑面積61157.1m2，其中多層住宅建筑面積52655.4m2，孤山街商業(yè)建筑面積5316.8m2，小區(qū)北側商業(yè)建筑面積3184.9m2。3、物業(yè)管理該項目建成后，通過招標擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負責進行物業(yè)管理，中標公司應嚴格按照物業(yè)管理條例的有關規(guī)定為居民、商戶提供多層次、全方位、細致周到的物業(yè)管理服

6、務。4、實施進度計劃該項目建設期計劃為3年，工程擬于2008年8月份開工，預計2011年6月份竣工。5、投資估算該項目建設總投資為33688.7萬元。項目分三期進行：一期建設總投資為10850.1萬元，其中工程費用6379.7萬元，土地費用（一期工程所占用地比例計算）2381.6萬元，其他費用451.2萬元，不可預見費341.2萬元，財務費用454.8萬元，稅費712.8萬元，銷售費用128.4萬元。項目的資本金為3797.5萬元。二、三期建設總投資22838.6萬元，其中工程費用12606.6萬元（二期工程費用4588.3萬元，三期工程費用8018.3萬元），土地費用6803萬元，其他費用9

7、64萬元，不可預見費678.5萬元，稅費1513.8萬元，銷售費用272.8萬元。6、資金籌措一期申請銀行貸款6000萬元（占總投資的55%）；一期項目資本金3797.5萬元（占投資的35%）；一期預售再投入1052.6萬元（占投資的10%）。二、三期資金由建設單位自籌解決。7、經濟和社會效益分析該項目的開發(fā)建設符合國家產業(yè)政策和xx縣城市發(fā)展規(guī)劃，對于改善城市面貌，加快城市化進程具有積極的作用。同時可帶動xx縣建材工業(yè)和第三產業(yè)的發(fā)展。具有良好的經濟效益和社會效益。主要經濟技術指標表序號項目單位指標1總投資萬元33688.71.1一期項目投資萬元10850.11.2二、三期項目投資萬元228

8、38.62銷售收入萬元40120.32.1一期銷售收入萬元12843.92.2二期銷售收入萬元18292.32.3三期銷售收入萬元8984.13一期效益分析3.1銷售稅金及附加萬元712.83.2土地增值稅萬元598.23.3利潤總額萬元1395.73.4所得稅萬元348.93.5稅后利潤萬元1046.73.6投資利潤率%12.93.7投資凈利潤率%9.643.8投資利稅率%24.93.9所得稅后全部資金內部收益率%44.93.10財務凈現(xiàn)值（ic=12%）萬元5763.11投資回收期（靜態(tài)）年2.43.12盈虧平衡點%78.3第二章 項目背景和建設必要性一、項目提出背景隨著縣城的建設發(fā)展和城

9、市規(guī)模進一步擴大，城區(qū)居民不斷增加，尤其是縣城科技工業(yè)園的建成，來園區(qū)投資興業(yè)和企業(yè)多達幾十家，他們的到來不僅可大大加快xx縣的經濟發(fā)展速度，同時還可帶到xx縣的就業(yè)及再就業(yè)工程，使城區(qū)人口數(shù)時進一步增加。城市功能隨著商業(yè)步行街、假日廣場、溫州商城等項目的運作日臻完善，但與衣、食、住、行等方面比較，市民居住環(huán)境改善的提高相對緩慢，與城市經濟的發(fā)展狀況不相適應。因此，正是基于上述背景，提出建設帝都國際項目。二、xx縣房地產市場概況2006xx總人口65萬人，城區(qū)人口17.2萬人，gdp83.5億元人民幣，人均gdp12846元人民幣。住宅供應量約40萬平方米，成交量26萬平方米。xx人均居住面積

10、為16平方米，xx屬四線待發(fā)展城市，人均居住面積應約為20平方米左右。2007年規(guī)劃住宅土地供應量1580畝。建筑面積大約140萬平方米，預計2007年開發(fā)量將達至60-80萬平方米。2007年，xx縣將撤縣換區(qū)，城市化進程更加快速。寶通街與東風路二條主干通路的貫通將大大影響xx的經濟發(fā)展，無疑將成為xx今后的又一經濟動脈；2010年，政府規(guī)劃城鎮(zhèn)人口達至25萬人，對住宅地產來講，近3-5年將是強勁的發(fā)展期。2007年，xx商業(yè)規(guī)劃供應面積約為60萬平方米，據調查，賣場、專業(yè)市場、金融市場、商務將全部出現(xiàn)。因此，xx的商業(yè)地產市場競爭激烈，但60%以上項目分期進行開發(fā)，67%的商業(yè)地產拆遷難度

11、較大，2008年將逐漸開始出現(xiàn)市場。因此，商業(yè)地產的需求較大。07年新開發(fā)項目統(tǒng)計項目名稱開發(fā)量（平方米）規(guī)劃面積（畝）備注相府錦苑100000241.5昌盛花園二期180000212.55程氏商務中心12330047.5金景寶地300000229.8昌東新天地130000121.8金宏泰2600026陽光嘉園小區(qū)9030097.35愛倫堡9500067.95濠景海岸198500280.5錦繡佳苑2680021.31礦機120000121.3長運公司2000022.37樂化塑編廠1600013.91原拖拉機廠4000038.02永康花園2400027.44合計3三、x

12、x縣住宅市場分析經過此次對xx各大住宅項目的市調，xx雖然城市范圍不大，但板塊效應已經初具雛形，以站前街為界，站前街以北住宅板塊（如溫泉公寓、科文學府等）住宅的平均價格維持在1500元/平方米，站前街以南住宅板塊的平均價格維持在1650元/平方米。整個城市的住宅均價維持在1635元/平方米。從住宅銷售情況來看，本地剛性需求較強，而投資意識較薄弱，但隨著城市化進程的不斷發(fā)展，自住型住宅將會相當長的一段時間內占主導地位。目前xx縣各住宅項目開發(fā)量基本上都在10萬平方米以下，在生活方式的不斷改變中家庭人員結構有逐漸向小型化發(fā)展的趨勢，并有以下幾個特征：1、住宅戶型缺少變化，普遍需求都以客廳與主臥朝南

13、，衛(wèi)生間與廚房明廚明衛(wèi)；2、面積在120平方米以下的比較熱銷，130平方米以上面積銷售遲緩；3、產品同質化比較嚴重；4、客戶在追求更高產品要求的的同時，仍以實用便利為主。5、外立面設計呆板；6、小區(qū)景觀、綠化設計缺乏創(chuàng)意；7、項目普遍缺乏整體營銷概念。xx現(xiàn)有住宅項目簡表樓盤名稱規(guī)模主力面積均價備注東山花園45畝82、90、120、131平方米1680元/平米開發(fā)和銷售中后期天和家園50633平方米92、105、117、125平方米1534元/平方后期陽光佳苑90、116、124平方米1650元/平方后期雅居園106、125、128平方米1520元/平方后期藍寶石花園已售完寶石山莊500畝87

14、、68、91、134平方米1700元/平方售樓處已撤離分三期開發(fā)溫泉公寓建面：15.8萬平方97、98、140平方米1551元/平方1995元/平方中期樂港公寓建面（三期：137856平方98、126、135、222平方米2200元/平方二期在售濠景海岸16萬平米，100、128、144、177、236、286平方米1700元/平方目前為一期階段科文學府45萬平米108、144、152、176平方米1640元/平方已交房13座，尚有5座未開發(fā)假日廣場1600元/平方中庭景苑18萬平方米89、93、95、101平方米1560元/平方分二期開發(fā)四、xx縣商業(yè)市場分析1、商業(yè)業(yè)態(tài)目前xx的商業(yè)業(yè)態(tài)主

15、要百貨店、超級市場、便利店、專賣店、商業(yè)步行街等。屬四線開發(fā)城市，商業(yè)欠發(fā)達。xx目前的商業(yè)物業(yè)主要有：家樂佳超市、百貨大樓、新昌商場、世紀美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城。各業(yè)態(tài)對消費者的吸引比重依次為：佳樂家、百貨大樓、新昌商場、世紀美聯(lián)、商業(yè)步行街、溫州商城。目前xx商業(yè)樓盤主要有：中庭景苑（規(guī)劃中）、假日廣場（建設中）、商業(yè)步行街、溫州商城、福州商城、昌盛物流中心（建設中）。商業(yè)總建筑面積約：19萬平方米，其中待開發(fā)面積約50000平方米。2、商業(yè)消費分析xx縣居民收入有所增長，生活水平得到明顯改善。據抽樣調查，2007年全市城區(qū)居民人均可支配收入7538元，人均消費性支出5639元，其中人

16、均食品支出1947元，人均生活用品、娛樂、文教及服務支出1312元，人均居住支出827元，其他支出634元。人均居住支出占總支出的10.3%，隨著居民收入的增長，生活水平的提高所占比重還會進一步增加。農民人均收入3643元，人均生活消費支出2275元，農民進城買房也成為可能。從以上數(shù)據可以看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購買力越來越強。xxgdp增長態(tài)勢圖表：xx商業(yè)開發(fā)及經營處于起步階段，且除佳樂家、百貨大樓等知名商業(yè)外，其他商業(yè)知名度不高，加之xx購物環(huán)境的不理想，形成了xx人對xx的消費排斥心理（同樣價位，同樣質量的物品寧愿到xx去購買，也不愿在xx買），以到xx購物為榮的心理

17、。xx消費者異地消費的原因分析如下：xx目前無知名商業(yè)購物業(yè)態(tài)，中低檔消費及小宗消費一般在xx，而中檔及大宗消費一般到xx、淄博等地進行消費；長期無知名度較高的購物消費地形成了只認xx等大城市的購物習慣；大城市的消費選擇機會較多也是一個原因。因此，xx的商業(yè)消費需要引導，首先是購物環(huán)境的改變，其次是知名度的提高。五、消費者定位和項目定位消費者是市場的主導因素，只有與其形成良性溝通，真正滿足消費者生活的基本欲望與需求，才是樓盤的生存之本。對xx縣可能的消費群研究：1、事業(yè)較為成功，二次置業(yè)者。要求：小區(qū)配套完善，環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)管理齊全，房型能體現(xiàn)其身價。預計：房型要求四室二廳以上，配有停車位，面

18、積在120 m2左右，售價約20萬元。2、事業(yè)小成，二次置業(yè)者，年齡一般在40歲左右。要求：交通便利，小區(qū)配套、房間舒適、環(huán)境優(yōu)美預計：房型要求三室二廳以上，面積在120-140 m2，售價約為24萬元。3、有舊房，二次置業(yè)者（普通的居民，主要消費對象）要求：改善居住質量，房型合理，尺度宜人。預計：房型要求以三室一廳或二室二廳為宜。面積在90-120 m2，售價約21萬元。4、事業(yè)起飛，首次置業(yè)者（已婚人士，年齡約30歲左右）要求：房型合理，尺度合適，能解決一般的居住要求，滿足三口之家的基本居住要求。預計：房型要求二室一廳為宜，面積在80m2左右，售價約15萬元。5、參加工作不久，首次置業(yè)者（

19、單身），年齡在25-30歲左右。要求：房型宜小，實用，兼做工作與生活之所，戶型合理。預計：以一室一廳或二室一廳為宜。面積約40-60 m2，售價約10萬元。6、事業(yè)較成功者，有閑置資金從事房地產投資者要求：房型合理，不宜過大，小區(qū)配套完善預計：房型以一室一廳或二室一廳為宜，面積約為40-60 m2，售價約15萬元。項目市場定位于中高檔生活社區(qū)和新型商業(yè)中心。六、結論政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢和巨大的市場需求，為該項目開發(fā)建設提供了有利的契機和社會環(huán)境。項目建成后，將對xx縣的經濟發(fā)展產生巨大的拉動作用。因此，該項目的開發(fā)建設是十分必要的。第三章 建設條件與建設地址一、建設地區(qū)概況xx縣地處xx半島中部

20、，東鄰海濱城市青島，西靠xx省會濟南，濟青高速公路、膠濟鐵路橫穿東西，大沂路縱貫南北，距青島、濟南機場各150公里。xx縣轄15個鎮(zhèn)，1個開發(fā)區(qū)，面積110l平方公里，人口60萬。xx縣距今有3000多年的歷史，古稱營陵，境內有距今1800萬年的遠古火山群和212處古文化遺址?，F(xiàn)已探明和開發(fā)的礦產資源有藍寶石、玄武巖、石灰?guī)r、木魚石、煤、粘土、砂金等9類25個品種，82處礦產地。xx石灰?guī)r保有量為20億噸，其中熔劑灰?guī)r為1.5億噸，水泥、化工灰?guī)r為14億噸，建筑石料灰?guī)r為4.5億噸。特別是藍寶石資源豐富，有礦面積450平方公里，是目前世界上罕見的大型藍寶石礦床之一，具有顆粒大、顏色純、質量好、

21、奇異寶石多等特點，頗受國內外珠寶界的青睞，xx也因此被譽為“藍寶石之鄉(xiāng)”。xx縣農業(yè)基礎雄厚，現(xiàn)已形成瓜菜、黃煙、桑蠶、林果、肉雞、肉鴨和奶牛七大主導產業(yè)。xx西瓜已有150多年的栽培歷史，栽培面積15萬畝，品種80多個；建有中華西瓜科技園，一年四季有瓜，是有名的“西瓜之鄉(xiāng)”，產品已獲國家農業(yè)部“綠色食品”認證。畜牧養(yǎng)殖業(yè)，有樂港、永昌等龍頭企業(yè)，形成了雞、鴨、牛、羊、豬等17個系列，年產肉、蛋、奶10萬余噸，年養(yǎng)殖肉雞、肉鴨5000萬只。xx縣工業(yè)發(fā)展較快。目前，xx縣各類企業(yè)發(fā)展到1035家，其中年銷售收入過500萬元的企業(yè)116家，形成了化工、建材、農副產品加工、寶石加工、塑料、輕紡等行

22、業(yè)為主的工業(yè)體系。目前，xx縣的珠寶、塑料袋、油漆、肉雞、肉鴨、葡萄糖等產品的產量居全國同行業(yè)前列。xx縣共有塑料加工企業(yè)102家，年加工能力10萬噸；拖拉機組裝企業(yè)20家，年生產能力30萬臺；樂器加工企業(yè)27家，年產吉它、貝司等樂器20萬把；地毯生產企業(yè)18家，年加工能力240萬平方英尺。xx縣的第三產業(yè)發(fā)展勢頭強勁。現(xiàn)有大型專業(yè)批發(fā)市場和集貿市場發(fā)展到95處，其中堯溝瓜菜市場年交易量4億公斤，被評為“國家定點西瓜市場”。xx縣商業(yè)零售餐飲網點發(fā)展到3908戶，城區(qū)有溫州商城、商業(yè)步行街、佳樂家超市等大型商業(yè)網點，2003年xx縣社會消費品零售總額20多億元。旅游業(yè)以藍寶石為依托，建成了中國

23、寶石城、中華寶玉石博物館、世界民族文化村、仙月湖景區(qū)等10多處旅游景點，推出了“藍寶石之旅”、“生態(tài)觀光”等旅游專線。xx縣投資環(huán)境優(yōu)越，投資政策優(yōu)惠。近年來，縣委縣府把招商引資作為帶促各項工作上水平的總抓手，提出了“招商引資促發(fā)展，求真務實建強縣”的口號，采取了一系列超常規(guī)的措施和辦法，把招商引資作為“天字號”工程來抓，取得明顯成效，僅2004年就引進各類項目547個，實際到位資金9.12億元，其中過千萬項目69個，過億元項目8個。在縣境內，除了有省級開發(fā)區(qū)-xx經濟開發(fā)區(qū)外，還規(guī)劃了若干項目區(qū)。xx經濟開發(fā)區(qū)及各重點項目區(qū)內商貿、加工、科研、娛樂、居住等功能設置合理，配套基礎設施已全部達到

24、“七通一平”的水平。區(qū)內實行封閉式管理，推行“稅外無費”政策，不經批準任何單位和個人不能進園區(qū)檢查收費，為外商生產經營創(chuàng)造良好環(huán)境。為鼓勵外商投資，制定了一系列優(yōu)惠政策對投資者和項目引薦人都給予獎勵。同時，還提出了“視投資者為上帝、視引薦者為功臣”，“只要來投資，剩下的事情我們辦”的口號，確保外商在xx能夠享受到最優(yōu)質的服務?？h委專門成立了經濟發(fā)展軟環(huán)境投訴中心和機關效能監(jiān)察中心，開通了經濟“110”，晝夜24小時接受外商舉報，為企業(yè)和客商保駕護航。成立了招商引資系列化服務領導小組和招商引資項目論證小組，為項目建設提供包攬式、全方位服務成立了行政服務中心，將審批、收費、辦證、會計結算等職能全部

25、集中到中心辦理，為外商投資提供“一站式”服務。近兩年來，xx縣已引進項目1200多個，實際到位資金近40億元。為外地客商來xx縣投資興業(yè)提供了優(yōu)越條件。2007年，在縣委、縣政府的正確領導下，經過全縣人民的共同努力，全縣實現(xiàn)財政總收入9.88億元、增長37.8%，地方財政收入5.51億元、增長29.1%；財政總支出8.12億元、增長30.3%，其中灶內支出7.35億元、增長25.8%。全縣本外幣存款余額68.51億元，各項貸款余額55.15億元，分別比年初增加12.84億元、7.92億元，增長23.06%和16.77%。二、建設地址該項目位于xx縣中心城區(qū)，比鄰縣級商業(yè)中心，基地東鄰城市主干道

26、新昌路，南接城市支路孤山街。該地塊市政設施配套齊全，交通便捷，地理位置十分優(yōu)越，是商住區(qū)開發(fā)建設的理想位置。附：區(qū)域位置圖三、自然條件1、地形、地貌xx縣位于北緯36°19-36°46，東經118°43-119°10，境內多丘陵，南高北低，西高東低。西部、南部平均海拔170米左右，東部、北部平均海拔150米，鄌郚鎮(zhèn)車羅頂為全縣最高點，海拔381米，朱劉鎮(zhèn)北莊、鄭王附近最低，海拔30米，全縣山丘608平方公里，占總面積的58.85%，主要分布在縣境南部，平原410平方公里，占總面積的39.7%，主要分布在縣境北部。澇洼15平方公里，占總面積的1.45%，主

27、要分布在沿河谷地。2、工程地質xx縣地處華北臺地中部，魯中隆斷區(qū)邊緣和沂沭斷裂帶上。地質構造比較復雜，有太古代的花崗片麻巖，古生代的石灰?guī)r、沙巖及頁巖，新生代的砂巖及粘土巖。大體可分為三個類型區(qū)：南部太古界、遠古界變質巖區(qū)，地貌構成侵蝕丘陵區(qū)。中部新生界第三系玄武巖區(qū)，地貌成低山區(qū)。北部新生界第四系沖積平原區(qū)，地貌成山前平原區(qū)。地震烈度為7度，定為設防區(qū)，地耐力為15-30t/m2。3、地層巖性、地質構造及地震地層巖性出露地層為第四系上更新統(tǒng)沖積黃土質粉質黏土、黏土層，厚度大于20m，未揭穿該層；各層巖性分述如下：黃土質粉質黏土(弱膨脹土)：黃、黃褐色，硬塑，局部堅硬狀。土質均勻性差，微含姜石

28、及角礫，厚度8-13m，廣布于地表，屬ii級普通土。黏土：棕黃、灰黃色，硬塑狀。土質均勻性差，局部夾粉質黏土層，含少許角礫。厚度大于5m，未揭穿該層；屬ii級普通土。地質構造及地震城區(qū)范圍地表為土層所覆，未見構造痕跡。根據中華人民共和國中國地震烈度區(qū)劃圖(2001年版)資料，地震動峰值加速度為0.15g，該工程所在區(qū)域為7度烈度區(qū)，該配套管網工程抗震建設標準應按國家抗震設計規(guī)范要求執(zhí)行。4、水文地質條件境內河流較多，長度在5公里以上的有35條，分為汶河、白浪河、桂河、丹河等5條水系。汶河干流在最南端，是本縣與安丘市的界河，經縣界河道段長22.5公里，境內河域面積358.7平方公里，總集水面積7

29、18.4平方公里。白浪河主流境內段長34.0公里，流域面積306.3平方公里。丹河水系包括丹河干流和注入丹河的大丹河、小丹河、堯溝三條支流，總長836公里，流域面積275.34平方公里。境內河流除汶河為東西流外，其余均為南北流向，總流域面積1436.84平方公里。xx縣水文地質條件復雜，按地下水和地表水的互補關系，可分為平原型和山丘型兩大類，基本屬山丘型。按含水巖組可分為松散巖類孔隙水，碎屑巖類孔隙水，碳酸巖類裂隙-巖溶水，巖溶巖類裂隙水，變質巖類裂隙水五類。以松散巖類孔隙水量最重要。根據地形、地貌分為四個水文地質區(qū)。北部山前平原區(qū)，覆蓋層厚30-50米，巖性為玄武巖，屬平原型地下水，主要含水

30、層亞砂土累計厚度10-20米，沙層厚度累計2-7米。南部山前平原區(qū)，覆蓋層厚5-30米，下伏玄武巖和石灰?guī)r受溝谷切割較明顯。屬山丘型地下水，與河水關系密切，枯水時地下水補給河水，主要含水層除山前沖洪亞砂土和細砂層外，還有富水砂層，隱伏灰?guī)r巖溶水受斷層阻攔，形成富水區(qū)。低山(高丘)區(qū)地下水屬山丘型地下水補給地表水。主要含水巖組為玄武巖裂隙水及石灰?guī)r巖溶水，玄武巖出露面積廣，一般降水補給，淺部循環(huán)，短途排泄，受五條水系切割補給來源小，儲存條件差，除局部山間盆地和河谷外，一般不易成井。石灰?guī)r有兩處出漏，是巖溶水的補給區(qū)和地表水的滲漏區(qū)，另一處呈南北窄狀分布，自上寒武至中奧陶各層都有，巖層傾向北東和北

31、西。由于四面受阻可見地表積水。巖溶水補給面積小，出水量不大。東部丘陵河谷平原區(qū)，主要含水巖組為各色花崗片麻巖，變質巖系，裂隙水及河谷沖積層孔隙水，屬山丘型地下水。地下水礦化度范圍一般在200-300毫克/升，ph值為7.2-8.1之間，屬中性。絕大部分屬重碳酸鹽類鈣組，總硬度1.92-11毫克當量/升。5、水文、氣象資料：該項目所在地位于xx縣城區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風區(qū)，氣候溫和，四季分明，雨量集中，雨熱同期。氣溫： 歷年平均氣溫：12.2 歷年平均最高氣溫：19.2 極端最高氣溫：40.7 歷年平均最低氣溫：7.7 極端最低氣溫：-21.4降雨量： 歷年平均降雨量：646677mm 年最大降

32、雨量：1215.7mm 年最小降雨量：372.3mm。濕度： 歷年平均空氣濕度：67.5% 年最大空氣濕度：90% 年最小空氣濕度：55%風向風力： 夏季主要風向為：東南風 冬季主要風向為：北風 歷年平均風速：3.5米/秒 最大風速：20米/秒霜凍： 歷年平均冰凍期：52天 歷年平均霜期：79天最大凍土深度：500mm歷年平均日照總時數(shù)為2792小時。從水文、氣象和地質條件來看，該項目建設地點不會對工程建設造成不良影響。四、市政配套設施條件1、交通xx位于xx半島中部，東距海濱城市青島150公里，北離渤海80公里。膠濟鐵路、濟青高速公路、309國道及膠王路、濰九路、昌大路貫穿境內，形成了縱橫交

33、錯的交通網絡，為xx經濟發(fā)展提供了良好條件。2、通訊條件xx縣通訊設施先進，電話全部實現(xiàn)了程控自動交換，可直撥國內外。形成以高速寬帶為主的高效迅捷的網絡，各類信息能夠及時傳輸交流，為項目的建設提供了便利條件。3、供電該項目用電由xx縣供電公司供給，供電公司在城區(qū)有完善的供電網絡，只需自就近的供電網引線，即可滿足項目用電需求。4、供水該項目所需用水由xxxx實康水業(yè)有限公司供給，可從就近的市政供水管網接入即可滿足項目用水需求。5、排水該項目排水采用雨污水分流制，雨水經雨水管排入城市雨水匯水管，生產、生活污水經城市污水管網排入城市污水處理廠處理達標后排放。6、燃氣該項目燃氣由市政燃氣公司供給，在小

34、區(qū)內設燃氣調壓箱，調壓后由低壓管道引入室內。7、采暖該項目采用集中供熱方式取暖，熱源由xx縣熱力公司供給，自就近的供熱管到引入，可滿足項目冬季采暖需求。8、消防xx縣消防局根據火災危險性類別和重點單位、工商企業(yè)、人口密度、建筑狀況以及交通道路、水源等實際情況劃分消防區(qū)，以“消防結合、以防為主”的原則組織消防。整個城區(qū)消防給水以城市自來水為主，消防設施按防水規(guī)范要求設置，沿城市主干道每隔120米設一消火栓，次干道每隔150米設置一消火栓，以確?；鹎榘l(fā)生時能及時滅火，降低損失。該項目的消防應按建筑設計防火規(guī)范和建筑滅火器配置設計規(guī)范設計、配置。第四章 工程方案一、建設規(guī)模該項目規(guī)劃總用地7.7公頃

35、，其中凈規(guī)劃用地6.12公頃?？偨ㄖ娣e為129429.8m2，其中：地上建筑面積118988.7m2，地下建筑面積10441.1m2，居住戶數(shù)646戶，停車率70%。項目建成后，將形成一個布局合理、配套齊全、功能完善、物業(yè)管理到位的商住社區(qū)。一期工程建筑面積40451.7m2，其中高層住宅建筑面積34755.4m2，東門以北商業(yè)建筑面積5696.3m2。二期工程建筑面積27821.0m2，其中高層酒店建筑面積22124.7m2，東門以南商業(yè)建筑面積5696.3m2。三期工程建筑面積61157.1m2，其中多層住宅建筑面積52655.4m2，孤山街商業(yè)建筑面積5316.8m2，小區(qū)北側商業(yè)建筑

36、面積3184.9m2。二、設計方案1、設計依據中華人民共和國城市規(guī)劃法城市規(guī)劃編制辦法城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（gb.50180-93 2002年版）2、規(guī)劃目標高品質的物質環(huán)境功能與形態(tài)并重，合理進行功能組合與用地布局，塑造富有特色的形態(tài)環(huán)境，構造一個空間層次豐富的居住小區(qū)環(huán)境，滿足居民的物質需求。高度和諧的人文環(huán)境創(chuàng)造有現(xiàn)代生活氣息和人文情調的住區(qū)文化。緊密依托規(guī)劃指導思想，以人為本，充分利用技術、藝術手段，建構人性化的人文住區(qū)環(huán)境。高效能的基礎設施市政基礎設施規(guī)劃配套齊全，而且做到安全、高效、經濟、耐久。高效能的、完善的基礎設施是建設現(xiàn)代化居住小區(qū)的基石。3、規(guī)劃原則注重規(guī)劃設計的經濟可行

37、性提高居住環(huán)境的宜住性、舒適性、安全性、耐久性和經濟性。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代居住社區(qū)。住宅設計充分考慮到各種不同的開發(fā)要求，設計出多系列、多戶型住宅類型，以滿足多樣性的居住要求。符合均好性規(guī)劃原則規(guī)劃精心考慮每一戶住宅，使其均具有良好的通風、采光條件，并方便利用綠化景觀和水體景觀，力求達到“均好”。具體體現(xiàn)在中心綠化景觀帶對各組團、院落的滲透以及分布均勻的組團綠化、帶狀綠化等；服務設施配套齊全，符合現(xiàn)代居民生活需求，并為物業(yè)管理提供便利條件，降低管理成本。加強空間領域限定，增強居住環(huán)境的歸屬感規(guī)劃考慮人車局部分流，按照空間的不同屬性，將小區(qū)空間分成不同等級的公共

38、活動空間，并組成富有情趣的序列空間。通過小區(qū)入口標志性建筑以及社區(qū)中心、組團中心的識別設計等，進一步加強空間的領域感和歸宿感，從而提高居住環(huán)境的安全感。堅持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護原則堅持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的滿足當?shù)鼐用裆钐攸c的環(huán)境。規(guī)劃用地布局及空間組織以人的需求為依據，充分考慮人的可達性和舒適性，做到以人為本，為人服務。在滿足日照、采光和通風的基礎上，著重進行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，保證居民的身心健康。4、規(guī)劃布局規(guī)劃結構根據小區(qū)所處整體環(huán)境和現(xiàn)狀條件，整體功能包括居住、商業(yè)服務、酒店公寓等多種功能。沿新昌路、孤山街沿線布置商業(yè)服務用房和酒店用房，在基地北部布置住宅，規(guī)劃采用“一環(huán)

39、、兩帶、三街”的規(guī)劃結構?！耙画h(huán)”-指居住區(qū)內部的環(huán)路，采用局部人車分行，環(huán)繞式道路，為步行提供安全舒適的空間?！皟蓭А?指居住區(qū)人口處的門戶景觀帶以及貫穿南北的游憩景觀帶。前者起到提示性、標識性的作用，后者起到居民休閑健身、孩童玩耍、日常消閑的作用?！叭帧?指沿新昌路和孤山街形成的兩條商業(yè)街界面，一方面為居民日常生活提供方便，另外也是實現(xiàn)市中心商業(yè)價值的地標建筑，結合基地西側已經形成的商業(yè)步行街，貫通為真正的商業(yè)街區(qū)。最終形成“一環(huán)、兩帶、三街”的布局，使其真正成為居民的溫馨家園。公共設施規(guī)劃經濟性與便捷性-小區(qū)公共服務設施的設置，結合總體規(guī)劃及現(xiàn)狀特點，以符合居民的活動規(guī)律和日常使用為原

40、則，以適應家務勞動的社會化趨勢和市場需求。同時所配置的功能內容要避免與周邊地區(qū)已有設施形成重復，兼顧其經營管理的合理性和經濟性。商業(yè)服務新昌路為城市主干道，孤山街為城市支路，本次規(guī)劃沿此二路布局商業(yè)設施，建筑形成為三層商業(yè)，局部四層，對內對外方便居民購物，沿新昌路界面布置四幢16層板式小高層，共同構筑城市道路開敞空間。另在小區(qū)東南角、新昌路、孤山街交叉口布置16層酒店用房，其中裙房四層。教育設施基地為xx縣城的中心，周邊教育設施齊全，完全滿足住區(qū)內教育需求，故本次規(guī)劃不考慮教育設施。文化娛樂設施在小區(qū)南入口處緊靠小區(qū)環(huán)路內側規(guī)劃小區(qū)會所，負責整個住區(qū)的物業(yè)管理，并設置娛樂以及部分設施用房。其他

41、服務設施小區(qū)垃圾實行袋裝化收集管理，住宅院落設垃圾收集點。住宅布局識別性和認同感-規(guī)劃在住宅建筑布置上強調整體組織和空間塑造。規(guī)劃布局-共19棟住宅樓，在東部沿新昌路設4棟16層板式小高層，其余為5層住宅樓，使小區(qū)輪廓線起伏有致，富有變化，標志性強，便于識別。在平面布局上通過住宅建筑錯落、圍合等手法及住宅單體的造型處理和空間限定，避免形成千篇一律的空間感受，創(chuàng)造親近自然且具有人情味的居住空間環(huán)境，形成錯落有致、收放有序、形式多樣的住宅建筑組團。小區(qū)住宅用地按區(qū)位分為若干個居住院落，各組團由5-6種戶型構成，并設置不同主題的景觀中心。5、道路交通規(guī)劃人車分行-結合功能分區(qū)與空間布局，重點加強各住

42、宅院落內外交通聯(lián)系。同時道路設計強調形成步移景異的空間變化，創(chuàng)造良好的內外部空間景觀。出入口根據小區(qū)的外圍交通條件和居民出行方向，沿新昌路設一個小區(qū)主入口，作為標志性入口和主要人行出入口，另外在北側設置一個次要出入口，兼作為工會出入口；沿孤山街設一個次要出入口，出入口均面對小區(qū)中心綠化設廣場、綠化景觀帶，使外圍環(huán)境與住區(qū)內景觀相互滲透，融為一體。道路網規(guī)劃環(huán)路為小區(qū)內部車行交通的主體，再通過宅間小路將車行交通引入各戶；步行則主要通過小區(qū)內部景觀步行道聯(lián)系各住宅院落、綠地等，避免人車混行給居民帶來的干擾，保證居民環(huán)境的寧靜和舒適。在小區(qū)公共空間規(guī)劃設置殘疾人坡道，實現(xiàn)小區(qū)無障礙設計。小區(qū)道路分小

43、區(qū)路、宅間路二級，小區(qū)路紅線寬8米，車行道6米，人行道個1米，宅間路寬2.5-3米。停車場規(guī)劃靜態(tài)交通規(guī)劃也是本小區(qū)規(guī)劃設計的重要方面，以適應私人小汽車的迅猛增長。參考xx市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定，確定小區(qū)停車庫（場）設置標準：按每戶0.7個停車位進行規(guī)劃布置，共446個停車位。停車方式主要有地面停車、住宅底層停車和地下停車庫3種。地下停車庫主要結合東部高層和酒店設置，車位333個，并設3處車行出入口和3處人行出入口；室外停車場采用孤植大樹和植草轉相結合，以豐富小區(qū)景觀，停車位224個。規(guī)劃區(qū)內自行車按每戶2部計，在小區(qū)出入口周邊單獨設置停車庫。消防、緊急救援系統(tǒng)機動車在小區(qū)內部形成的交通網可以

44、便捷的到達每幢住宅的入口，同時也為消防車輛及緊急救援車輛提供了必要的通道。端部建筑周邊場地設置回轉場地，以滿足消防要求。6、綠化系統(tǒng)規(guī)劃系統(tǒng)性與生態(tài)型-規(guī)劃以步行綠化景觀帶為設計重點，結合步行系統(tǒng)規(guī)劃，有機聯(lián)系各院落綠地，使各個院落綠地連為有機整體，增強公共空間連續(xù)性。將小區(qū)中心綠地、帶狀綠地、宅間綠地相結合，使之成為統(tǒng)一綠地系統(tǒng)。綠地系統(tǒng)小區(qū)綠地采用核與軸、點線面相結合的手法，形成小區(qū)中心綠地-南北帶狀綠地-宅間綠地三級綠地，從而使綠地更均勻地接近居民。各級綠地內布置硬地廣場，包括各種活動設施、娛樂設施及噴泉、涼亭、架空柱廊等建筑等建筑小品，使建筑、綠化、娛樂設施與居民的活動行為有機結合在一

45、起，形成小區(qū)居民最適宜的娛樂、休閑和交往場所。小區(qū)中心綠地位于小區(qū)中部，結合主要出入口做適當擴大，形成入口景觀，中心綠地以水池、硬地、草坪、樹木、張拉膜為主，結合步行系統(tǒng)，配以少量石桌、石凳等休息設施。它是本居住區(qū)空氣清新的“綠肺”、客廳，結合小區(qū)入口設兩處主題廣場，廣場內設雕塑小品，周圍配以活動場地、休息亭、花壇、桌椅、健身器材、雕塑小品等設施，是小區(qū)的主要公共場所及景觀中心。帶狀綠地重點為兒童及老年居民服務，內設兒童和老人活動及休憩設施。綠化以草坪為主，配以灌木、少量造型優(yōu)美的喬木。組團帶狀綠化盡可能與中心綠地和外圍景觀進行溝通，可直接和中心綠地進行鏈接，適合少年兒童游戲和老人健身。起著生

46、態(tài)調節(jié)、美化景觀的作用，是綠地系統(tǒng)中不可缺少的重要組成部分。宅間綠地以植草綠化和小型喬木為主，通過綠化分隔停車空間和住宅單元宅前步行空間。植物配植小區(qū)內綠化對外部環(huán)境的作用至關重要。作為面廣量大的小區(qū)綠化，不應追求名貴的花木樹種，樹種選擇應以適合當?shù)刈匀粭l件、價廉、易長、易管、四季常青為原則，少量采用一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉，提倡運用墻面垂直綠化和屋頂綠化的手法，既起到隔音效果，又能減少外墻吸熱，美化城市環(huán)境。綠化環(huán)境設計在強調組團空間個性化塑造的同時，更注重整體環(huán)境意境，將小區(qū)戶外環(huán)境書寫成一首充滿詩情畫意的詩篇。7、景觀系統(tǒng)規(guī)劃景觀規(guī)劃

47、尊重城市自然和人文環(huán)境特點，力圖體現(xiàn)小區(qū)與城市環(huán)境的密切聯(lián)系。運用對景、借景等手法將商業(yè)建筑、住宅、公共綠地、道路廣場有機的結合起來，通過不斷變化的景觀序列組織，形成空間豐富、個性鮮明的景觀風貌。景觀框架小區(qū)景觀規(guī)劃以丁字相交的“休閑景觀帶”和“中心景觀軸”為骨架，以步行綠化帶為紐帶，構筑有機、和諧的生態(tài)景觀系統(tǒng)。在“帶軸”方向安排綠地、雕塑及小品，再由一系列的空間變化及景觀序列的推進，將小區(qū)內部的綠化景觀與外部城市環(huán)境緊密結合，加上景觀軸兩側建筑立面的獨特處理，綠樹掩映，亭臺樓閣穿插其中，從而共同形成了一幅別有風韻的風景長廊。景觀組織小區(qū)步行系統(tǒng)自由曲折，形成豐富的景觀效果，達到步移景異的效

48、果。沿路建筑錯落有致，廣場、建筑空間開合有序，形成小區(qū)主要景觀界面。中心綠地通過綠化、小品，鋪砌和花木合理組織搭配，形成開闊、明快、活潑的組團公共空間，吸引居民前來休憩娛樂。此外，以住宅院落為單位，構筑不同主題的活動場所，以花壇、樹木分隔空間，形成各具特色的半公共空間。住宅群體組織在住宅單體設計中，建筑形式一坡屋頂為主，利用坡頂?shù)拇笮〔煌?，長短變化或互相穿插的組合，錯落有致地勾勒出豐富的“天際輪廓線”。同時院落間也應采用相互變化的色調，配以裝飾處理和綠色的樹木、蔚藍的天空、共同形成統(tǒng)一變化的有機整體。環(huán)境設計將建筑空間、道路空間、步行空間和綠化空間融合在一起，創(chuàng)造出多樣性、連續(xù)性的空間體系，構

49、筑富有生機、韻律的現(xiàn)代居住小區(qū)景觀形象。環(huán)境小品內容廣泛，從指示標牌、休息亭廊、水池、雕塑、燈柱、燈具、圍墻、花壇、座椅、兒童游戲器具等，設計融功能性、裝飾性、趣味性為一體，對小區(qū)景觀的形成起到畫龍點睛的作用。8、住宅單體設計戶型設計保證朝向和良好的通風，窗戶及入口設計與景觀環(huán)境緊密結合，保證戶戶有陽光、窗窗見美景。住宅套型設計注重實用性，考慮住戶多樣性的需求，結合現(xiàn)代居住特點，設計具有時代感的平面戶型，共有10種多層戶型，5種高層戶型，涵蓋了80-150平方米的主流戶型。結合不同的面積標準設置不同的開間，最大限度地保證可使用面積。廚衛(wèi)設計簡潔，比例適度，考慮廚、潔具的布置，使住戶使用便利。多

50、層利用屋頂平臺設置閣樓，提高建筑的利用率，改善熱環(huán)境，同時也豐富了建筑的外觀。立面造型風格設計采用的立面形體構成和色彩構成兼具時代特點及環(huán)境特色，以簡潔、清新、自然的風格形成獨特的小區(qū)整體建筑形象。立面設計簡潔親切。立面設計在比例、尺度設計上注重均衡性，造型簡潔明快，頂部采用坡屋頂，既與城市環(huán)境和諧，又為創(chuàng)造特色空間提供有利條件。色彩活潑豐富，整體形象古樸典雅，所有房間均保證足夠的窗地比，結合景觀及水景，使整個小區(qū)的親和力增強。9、豎向規(guī)劃規(guī)劃范圍內地勢高差較大，基地內最高海拔62.5米，最低海拔57.5米，且大部分基地海拔比周圍道路低，呈谷地狀，總體地形趨勢東高西低，南高北低。規(guī)劃在原有地形

51、的基礎上，在保證地面和路面排水所要求的最小坡度的前提下，結合現(xiàn)狀地形盡量減少填挖方量，以降低工程造價。場地內排水方向為由南向北，由東向西。根據國家設計規(guī)范，豎向設計規(guī)劃道路縱坡>0.2%，場地坡度>0.3 %，場地標高高于道路路面標高0.15-0.20米，室內標高高于相應場地標高0.30-0.45米。三、結構說明1、設計依據建筑結構荷載規(guī)范 gb 50009-2001混凝土結構設計規(guī)范 gb 50010-2002建筑地基基礎設計規(guī)范 gb 5007-2002建筑抗震設計規(guī)范 gb 50011-2001高層民用建筑設計防火規(guī)范 gb 50045-95建筑樁基技術規(guī)范 jgj 94-9

52、42、該工程由多層、高層建筑組成。3、該工程建筑結構安全等級為一級，結構設計使用年限為50年。4、該工程中建筑物的耐火等級為一級。5、該地區(qū)地震基本烈度為7度，抗震設防烈度按照7.5度進行設計。6、基本風壓：0.45kpa 基本雪壓：0.45kpa7、主要樓面活荷載標準值：走廊、樓梯：2.0kpa 廁所：2.0kpa住宅：2.0kpa 疏散樓梯：3.5kpa 陽臺：2.5kpa 車庫：2.5kpa上人屋面：2.0kpa 不上人屋面：0.5kpa 設備用房根據不同功能分別取值，人防荷載按有關規(guī)范取值。四、基礎配套設施綜合規(guī)劃基礎配套設施綜合規(guī)劃根據城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范，以及城市各專項、專業(yè)規(guī)劃

53、的有關規(guī)定做到布局合理，達到既有利于設施的施工與維護，又有利于凈化美化城市市容的目標，區(qū)內各種基礎配套設施配套管線全部采用地下敷設。小區(qū)內基礎配套設施綜合規(guī)劃有消防工程規(guī)劃、電力工程規(guī)劃、電信工程規(guī)劃、給排水工程規(guī)劃、暖通工程規(guī)劃。管線敷設交叉時應遵循以下原則：壓力流管讓重力流管；小管徑讓大管徑；給水管盡量在污水管上面；易彎的讓不易彎的；臨時性的讓永久性的；工程量小的讓工程量大的。各種管線間距應滿足規(guī)范要求。(一)消防工程規(guī)劃1、規(guī)劃指導思想貫徹“預防為主，防消結合”的消防工作方針，從實際出發(fā)，結合功能布局，以加強消防基礎設施建設為重點，合理布局消防站點，改善消防裝備，滿足消防供水，發(fā)展消防科

54、技，消除火災隱患，提高防御火災能力，保障人民生命財產安全。2、消防管網規(guī)劃給水管網采用生活、消防合用的給水系統(tǒng)，按生活用水量達到最大時，同時保證滿足最不利點消防設施的水壓和水量設計。給水管網布置成環(huán)狀，保證供水的安全可靠；環(huán)狀管網的輸入管不能少于兩條；室外給水管道最小管徑不小于100毫米。3、消防設施在高層建筑房頂設高位水池，并在小區(qū)內設置消火栓。消火栓以120米的間距布置，保護半徑150米。4、在公共建筑等處設置火災自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)，并在會所設置消防值班室一間，各單體的消防報警及聯(lián)動系統(tǒng)均引入消防值班室。在火災時，能自動打開消防聯(lián)動系統(tǒng)及消防廣播系統(tǒng)。5、火災的應急照明采用帶鎳鎘電池的疏散指示燈及工作、應急兩用燈。(二)電力工程規(guī)劃1、設計依據低壓配電設計規(guī)范10kv變電所設計規(guī)范建筑設計防火規(guī)范民用建筑電氣設計規(guī)范火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范建筑防雷設計規(guī)范高層民用建筑設計防火規(guī)范2、負荷估算區(qū)內建筑主要是多層、高層建筑，用電負荷按以下原則估算，住宅按6kw/每戶，公共建筑用電負荷為30w/m2。小區(qū)總用電裝機負荷約為5136.6kw。3、供電系統(tǒng)區(qū)內住宅其配套用房的應急照明設備、消防報警用電設備等屬二級負荷；住宅用電及其它用