個(gè)人投資理財(cái)?shù)谑v居住規(guī)劃

1、2021-11-4廣東青年職業(yè)學(xué)院廣東青年職業(yè)學(xué)院 胡章明胡章明1投資理財(cái)投資理財(cái)主講主講 胡章明胡章Q：461914341第六章第六章 居住規(guī)劃居住規(guī)劃 第一節(jié)第一節(jié) 居住規(guī)劃概述居住規(guī)劃概述 第二節(jié)第二節(jié) 租房與購(gòu)房的決策租房與購(gòu)房的決策 第三節(jié)第三節(jié) 購(gòu)房規(guī)劃購(gòu)房規(guī)劃 第四節(jié)第四節(jié) 住房貸款規(guī)劃住房貸款規(guī)劃第一節(jié)第一節(jié) 居住規(guī)劃概述居住規(guī)劃概述 一、居住規(guī)劃的重要性一、居住規(guī)劃的重要性 迫使個(gè)人或家庭有目的地儲(chǔ)蓄迫使個(gè)人或家庭有目的地儲(chǔ)蓄 與子女教育、退休規(guī)劃相比，居住規(guī)劃可供準(zhǔn)備的時(shí)間較與子女教育、退休規(guī)劃相比，居住規(guī)劃可供準(zhǔn)備的時(shí)間較短短 住房支出數(shù)額巨大住

2、房支出數(shù)額巨大 有利于科學(xué)選擇合適的住房有利于科學(xué)選擇合適的住房 是否買(mǎi)房、買(mǎi)房的價(jià)位和區(qū)域決策，需要細(xì)致周全的規(guī)劃是否買(mǎi)房、買(mǎi)房的價(jià)位和區(qū)域決策，需要細(xì)致周全的規(guī)劃 有利于合理選擇貸款計(jì)劃有利于合理選擇貸款計(jì)劃 只有事先進(jìn)行居住規(guī)劃，規(guī)劃購(gòu)房現(xiàn)金流，才能進(jìn)行住房只有事先進(jìn)行居住規(guī)劃，規(guī)劃購(gòu)房現(xiàn)金流，才能進(jìn)行住房貸款數(shù)額、還貸方式、貸款年限決策貸款數(shù)額、還貸方式、貸款年限決策二、個(gè)人購(gòu)房動(dòng)機(jī)二、個(gè)人購(gòu)房動(dòng)機(jī) （一）自己居?。ㄒ唬┳约壕幼?要考慮自身支付能力和居住質(zhì)量要考慮自身支付能力和居住質(zhì)量 居住質(zhì)量具體包括：周邊的地理位置和環(huán)境、服務(wù)設(shè)施、居住質(zhì)量具體包括：周邊的地理位置和環(huán)境、服務(wù)設(shè)施、

3、交通、教育條件、物業(yè)管理交通、教育條件、物業(yè)管理 （二）投資（二）投資 將住房當(dāng)成投資工具，購(gòu)買(mǎi)住房獲取租金或資產(chǎn)增值將住房當(dāng)成投資工具，購(gòu)買(mǎi)住房獲取租金或資產(chǎn)增值 需要考慮的因素：自身資金實(shí)力、資金周轉(zhuǎn)、房屋地理位需要考慮的因素：自身資金實(shí)力、資金周轉(zhuǎn)、房屋地理位置、區(qū)域規(guī)劃、房產(chǎn)政策、政策因素置、區(qū)域規(guī)劃、房產(chǎn)政策、政策因素三、居住規(guī)劃的流程三、居住規(guī)劃的流程第二節(jié)第二節(jié) 租房與購(gòu)房的決策租房與購(gòu)房的決策 一、租房與購(gòu)房的比較一、租房與購(gòu)房的比較 二、租房與購(gòu)房的決策方法二、租房與購(gòu)房的決策方法思考思考 租房與購(gòu)房各有哪些優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)？租房與購(gòu)房各有哪些優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)？一、租房與購(gòu)房的比較一、租

4、房與購(gòu)房的比較 1. 1. 租房的優(yōu)點(diǎn)租房的優(yōu)點(diǎn) 可根據(jù)自身收支情況，方便地調(diào)整居住條件可根據(jù)自身收支情況，方便地調(diào)整居住條件 有更多剩余資金用于投資有更多剩余資金用于投資 對(duì)工作地點(diǎn)不穩(wěn)定者，具有更大遷徙自由度對(duì)工作地點(diǎn)不穩(wěn)定者，具有更大遷徙自由度 不必?fù)?dān)心住房?jī)r(jià)格下跌，不必承擔(dān)房屋方面的各種賦不必?fù)?dān)心住房?jī)r(jià)格下跌，不必承擔(dān)房屋方面的各種賦稅，不必支付房屋維修費(fèi)用稅，不必支付房屋維修費(fèi)用 2. 2. 租房的缺點(diǎn)租房的缺點(diǎn) 房租價(jià)格上漲房租價(jià)格上漲 存在非自愿搬離風(fēng)險(xiǎn)存在非自愿搬離風(fēng)險(xiǎn) 不能根據(jù)自身意愿進(jìn)行裝修不能根據(jù)自身意愿進(jìn)行裝修一、租房與購(gòu)房的比較一、租房與購(gòu)房的比較 3. 3. 購(gòu)房的

5、優(yōu)點(diǎn)購(gòu)房的優(yōu)點(diǎn) 有自由使用房屋的權(quán)利，可根據(jù)需要裝修住房，提高居住有自由使用房屋的權(quán)利，可根據(jù)需要裝修住房，提高居住質(zhì)量質(zhì)量 購(gòu)房具有資產(chǎn)保值和增值功能，能抵御通貨膨脹購(gòu)房具有資產(chǎn)保值和增值功能，能抵御通貨膨脹 擁有住房后，可利用住房進(jìn)行抵押融資擁有住房后，可利用住房進(jìn)行抵押融資 4. 4. 購(gòu)房的缺點(diǎn)購(gòu)房的缺點(diǎn) 購(gòu)房支出很大，購(gòu)房前期財(cái)務(wù)壓力大購(gòu)房支出很大，購(gòu)房前期財(cái)務(wù)壓力大 房屋的流動(dòng)性低，變現(xiàn)能力差房屋的流動(dòng)性低，變現(xiàn)能力差 存在房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)存在房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn) 不利于變換工作地點(diǎn)不利于變換工作地點(diǎn)二、租房與購(gòu)房的決策方法二、租房與購(gòu)房的決策方法 （一）年成本法（一）年成本法 （二）凈現(xiàn)

6、值法（二）凈現(xiàn)值法（一）年成本法（一）年成本法 租房年成本租房年成本= =年租金年租金+ +房屋押金房屋押金投資收益率投資收益率 購(gòu)房年成本購(gòu)房年成本= =自付款自付款投資收益率投資收益率+ +貸款余額貸款余額貸款利率貸款利率+ +年年維修及稅收費(fèi)用維修及稅收費(fèi)用 注意注意 此公式只考慮租房和購(gòu)房的資金成本此公式只考慮租房和購(gòu)房的資金成本 假定住房?jī)r(jià)值不發(fā)生變動(dòng)，房屋能夠以當(dāng)初的買(mǎi)價(jià)賣(mài)出假定住房?jī)r(jià)值不發(fā)生變動(dòng)，房屋能夠以當(dāng)初的買(mǎi)價(jià)賣(mài)出年成本法計(jì)算例子年成本法計(jì)算例子案例資料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小區(qū)的二手房，面積案例資料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小區(qū)的二手房，面積8080平

7、方米。該房可租可售。平方米。該房可租可售。如果租房，房租每月如果租房，房租每月30003000元，押金元，押金1 1萬(wàn)元。萬(wàn)元。如果購(gòu)房，購(gòu)買(mǎi)的總價(jià)是如果購(gòu)房，購(gòu)買(mǎi)的總價(jià)是7070萬(wàn)元，李小姐可以支付萬(wàn)元，李小姐可以支付3030萬(wàn)元首付款，另外萬(wàn)元首付款，另外4040萬(wàn)元擬采用萬(wàn)元擬采用5.51%5.51%的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款。的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款。另外，購(gòu)買(mǎi)二手房需要較多的稅費(fèi)支出和裝修費(fèi)用，這些稅費(fèi)如果按年另外，購(gòu)買(mǎi)二手房需要較多的稅費(fèi)支出和裝修費(fèi)用，這些稅費(fèi)如果按年平攤，大約每年平攤，大約每年50005000元。元。假定，李小姐的年平均投資收益率是假定，李小姐的年平均

8、投資收益率是4%4%請(qǐng)使用年成本法，判斷李小姐應(yīng)該租房還是買(mǎi)房？請(qǐng)使用年成本法，判斷李小姐應(yīng)該租房還是買(mǎi)房？年成本法計(jì)算步驟年成本法計(jì)算步驟 李小姐租房年成本李小姐租房年成本=3000=300012+1000012+100004%=364004%=36400元元 李小姐購(gòu)房年成本（第一年）李小姐購(gòu)房年成本（第一年）=300000=3000004%+4000004%+4000005.51%+5000= 390405.51%+5000= 39040元元 按年成本法，租房成本小于購(gòu)房成本。按年成本法，租房成本小于購(gòu)房成本。 提問(wèn)：哪些因素沒(méi)有考慮到？是否真的租房更便宜？提問(wèn)：哪些因素沒(méi)有考慮到？是否

9、真的租房更便宜？年成本法沒(méi)有考慮到的因素年成本法沒(méi)有考慮到的因素 未來(lái)房租的調(diào)整未來(lái)房租的調(diào)整 未來(lái)房?jī)r(jià)的變動(dòng)未來(lái)房?jī)r(jià)的變動(dòng) 未來(lái)利率的變動(dòng)未來(lái)利率的變動(dòng) 如果利率降低，購(gòu)房占用資金的機(jī)會(huì)成本將降低如果利率降低，購(gòu)房占用資金的機(jī)會(huì)成本將降低，購(gòu)房年成本將降低。，購(gòu)房年成本將降低。 時(shí)間因素時(shí)間因素 購(gòu)房貸款的資金成本（購(gòu)房貸款的資金成本（5.51%5.51%）高于自有資金的投）高于自有資金的投資回報(bào)率（資回報(bào)率（4%4%） 隨著住房貸款的償還，購(gòu)房占用資金的成本將逐隨著住房貸款的償還，購(gòu)房占用資金的成本將逐漸降低至漸降低至4%4%（ 7000007000004%4%）（二）凈現(xiàn)值法（二）凈現(xiàn)值

10、法 凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法 將因租房和購(gòu)房發(fā)生的現(xiàn)金流量折現(xiàn)為現(xiàn)值將因租房和購(gòu)房發(fā)生的現(xiàn)金流量折現(xiàn)為現(xiàn)值 比較租房和購(gòu)房的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值高者合算比較租房和購(gòu)房的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值高者合算 計(jì)算公式計(jì)算公式0NPV(1)ntttCFi凈現(xiàn)值法計(jì)算案例凈現(xiàn)值法計(jì)算案例 案例資料：王先生最近看上一套某小區(qū)的房子。該房可租可案例資料：王先生最近看上一套某小區(qū)的房子。該房可租可售。售。 如果租的話(huà)，房租每月如果租的話(huà)，房租每月30003000元，租期元，租期4 4年，押金年，押金1 1萬(wàn)元，預(yù)計(jì)萬(wàn)元，預(yù)計(jì)房租每年調(diào)漲房租每年調(diào)漲100100元。元。 而購(gòu)買(mǎi)的總價(jià)是而購(gòu)買(mǎi)的總價(jià)是7070萬(wàn)元，王先生可以支付萬(wàn)元，王

11、先生可以支付3030萬(wàn)元的首付款，萬(wàn)元的首付款，另外另外4040萬(wàn)元擬采用萬(wàn)元擬采用6%6%的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款，貸的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款，貸款款1515年，本利年，本利等額等額攤還；另外，購(gòu)買(mǎi)該房的稅費(fèi)及裝修費(fèi)共攤還；另外，購(gòu)買(mǎi)該房的稅費(fèi)及裝修費(fèi)共需需1010萬(wàn)元。王先生估計(jì)居住萬(wàn)元。王先生估計(jì)居住4 4年后，仍能按原價(jià)出售。年后，仍能按原價(jià)出售。 請(qǐng)問(wèn)，王先生租房還是買(mǎi)房合算？（王先生年平均投資回報(bào)請(qǐng)問(wèn)，王先生租房還是買(mǎi)房合算？（王先生年平均投資回報(bào)率是率是4%4%）凈現(xiàn)值法計(jì)算案例（續(xù)）凈現(xiàn)值法計(jì)算案例（續(xù)） 王先生租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值：王先生租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值： 其

12、中，折現(xiàn)率應(yīng)調(diào)整為月利率其中，折現(xiàn)率應(yīng)調(diào)整為月利率i=4%i=4%12=0.33%12=0.33%480NPV141229(1 0.33%)tttCF 租房元王先生租房現(xiàn)金流量表王先生租房現(xiàn)金流量表凈現(xiàn)值法計(jì)算案例（續(xù)）凈現(xiàn)值法計(jì)算案例（續(xù)）王先生買(mǎi)房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值：王先生買(mǎi)房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值：王先生貸款年利率王先生貸款年利率6%6%，月利率，月利率=6%=6%12=0.5%12=0.5%，供還款，供還款1515年，也即年，也即180180期，每月還款額期，每月還款額= 400000 = 400000 （P/A, 0.5%, 180P/A, 0.5%, 180）=3375=3375元（見(jiàn)元（

13、見(jiàn)ExcelExcel表格）表格）王先生王先生4 4年后房貸余額年后房貸余額=3375 =3375 （P/A, 0.5%, 132P/A, 0.5%, 132）=325592=325592元元4 4年后將賣(mài)房收入年后將賣(mài)房收入700000700000元償還當(dāng)月還款額元償還當(dāng)月還款額33753375元與房貸余額元與房貸余額325592325592元，還剩元，還剩371033371033元元480NPV230340(1 0.33%)tttCF 購(gòu)房元王先生購(gòu)房現(xiàn)金流量表王先生購(gòu)房現(xiàn)金流量表凈現(xiàn)值法計(jì)算案例（結(jié)論）凈現(xiàn)值法計(jì)算案例（結(jié)論） 可見(jiàn)，租房?jī)衄F(xiàn)值可見(jiàn)，租房?jī)衄F(xiàn)值-141229-141229

14、元大于購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)值元大于購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)值- -230340230340元，王先生租房更合算。元，王先生租房更合算。 租房與購(gòu)房的策略選擇：租房與購(gòu)房的策略選擇： 如果住房?jī)r(jià)格呈上漲趨勢(shì)，往往購(gòu)房合算如果住房?jī)r(jià)格呈上漲趨勢(shì)，往往購(gòu)房合算 購(gòu)房的利息負(fù)擔(dān)、裝修費(fèi)用、房屋交易成本都購(gòu)房的利息負(fù)擔(dān)、裝修費(fèi)用、房屋交易成本都較大較大 如果不打算在一個(gè)地方常住，租房往往比購(gòu)房如果不打算在一個(gè)地方常住，租房往往比購(gòu)房劃算劃算第三節(jié)第三節(jié) 購(gòu)房規(guī)劃購(gòu)房規(guī)劃 一、購(gòu)房規(guī)劃的流程一、購(gòu)房規(guī)劃的流程 二、購(gòu)房規(guī)劃的應(yīng)用二、購(gòu)房規(guī)劃的應(yīng)用 三、購(gòu)房的其他費(fèi)用三、購(gòu)房的其他費(fèi)用一、購(gòu)房規(guī)劃的流程一、購(gòu)房規(guī)劃的流程 （一）估算購(gòu)

15、房總價(jià)（一）估算購(gòu)房總價(jià) （二）估算可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)（二）估算可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià) （三）購(gòu)房區(qū)位選擇（三）購(gòu)房區(qū)位選擇（一）估算購(gòu)房總價(jià)（一）估算購(gòu)房總價(jià) 可購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)可購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)= = 可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款+ +可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款總額可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款總額 可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款 = = 目前可用于購(gòu)房的資產(chǎn)終值目前可用于購(gòu)房的資產(chǎn)終值+ +每年可供購(gòu)房的儲(chǔ)蓄終值每年可供購(gòu)房的儲(chǔ)蓄終值 = = 目前可用于購(gòu)房的資產(chǎn)目前可用于購(gòu)房的資產(chǎn)復(fù)利終值系數(shù)（復(fù)利終值系數(shù)（N=N=離購(gòu)房的年離購(gòu)房的年數(shù)，數(shù)，i=i=投資報(bào)酬率）投資報(bào)酬率）+ +每年可供購(gòu)房的儲(chǔ)蓄每年可供購(gòu)房的儲(chǔ)

16、蓄年金終值系數(shù)年金終值系數(shù)（ N =N =離購(gòu)房的年數(shù)，離購(gòu)房的年數(shù)， i =i =投資報(bào)酬率）投資報(bào)酬率） 可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款總額可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款總額 = =每年可供購(gòu)房的儲(chǔ)蓄每年可供購(gòu)房的儲(chǔ)蓄年金現(xiàn)值系數(shù)（年金現(xiàn)值系數(shù)（ N=N=貸款年限，貸款年限， i i = =房貸利率）房貸利率）購(gòu)房總價(jià)估算購(gòu)房總價(jià)估算案例案例 案例資料：李先生計(jì)劃案例資料：李先生計(jì)劃5 5年后購(gòu)房。李先生家庭目前有金融資產(chǎn)年后購(gòu)房。李先生家庭目前有金融資產(chǎn)3030萬(wàn)元，其中萬(wàn)元，其中50%50%可用于購(gòu)房。李先生一家目前每年可結(jié)余可用于購(gòu)房。李先生一家目前每年可結(jié)余1010萬(wàn)萬(wàn)元，其中元，其中4 4萬(wàn)元可用于購(gòu)房。李

17、先生擬貸款萬(wàn)元可用于購(gòu)房。李先生擬貸款1515年，銀行房貸利率年，銀行房貸利率6%6%，李先生的投資報(bào)酬率約，李先生的投資報(bào)酬率約4%4%。李先生一家可買(mǎi)總價(jià)是多少的。李先生一家可買(mǎi)總價(jià)是多少的房屋？房屋？ 李先生可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款李先生可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款=30=30萬(wàn)萬(wàn)50% 50% （F/P, 4%, 5F/P, 4%, 5）+ + 4 4萬(wàn)萬(wàn) （F/A, 4%, 5F/A, 4%, 5）=39.92=39.92萬(wàn)元萬(wàn)元 李先生可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款總額李先生可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款總額= = 4 4萬(wàn)萬(wàn) （P/A, 6%, 15P/A, 6%, 15）=38.85=38.85萬(wàn)元萬(wàn)元 李先生購(gòu)房時(shí)可負(fù)

18、擔(dān)房屋總價(jià)李先生購(gòu)房時(shí)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)= 39.92= 39.92萬(wàn)元萬(wàn)元+ 38.85+ 38.85萬(wàn)元萬(wàn)元=78.77=78.77萬(wàn)元萬(wàn)元（二）估算可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)（二）估算可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià) 可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)= =可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)房屋需求面積房屋需求面積 房屋需求面積取決于家庭人口數(shù)量、居住的空間要房屋需求面積取決于家庭人口數(shù)量、居住的空間要求求 假設(shè)前例中李先生是四口之家，要求住房面積假設(shè)前例中李先生是四口之家，要求住房面積100100平方平方米。米。 則，李先生可負(fù)擔(dān)購(gòu)房單價(jià)則，李先生可負(fù)擔(dān)購(gòu)房單價(jià)=78.77=78.77萬(wàn)元萬(wàn)元100=7877100=7877元元/

19、 /平米平米 應(yīng)檢查可負(fù)擔(dān)購(gòu)房單價(jià)是否低于目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)檢查可負(fù)擔(dān)購(gòu)房單價(jià)是否低于目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格（三）購(gòu)房區(qū)位選擇（三）購(gòu)房區(qū)位選擇 根據(jù)可承受的住房?jī)r(jià)格，考慮如下區(qū)位因素根據(jù)可承受的住房?jī)r(jià)格，考慮如下區(qū)位因素 居住社區(qū)的生活環(huán)境居住社區(qū)的生活環(huán)境 交通是否便利交通是否便利 是否有學(xué)校以及學(xué)校的質(zhì)量是否有學(xué)校以及學(xué)校的質(zhì)量 未來(lái)是否有升值空間未來(lái)是否有升值空間二、購(gòu)房規(guī)劃的應(yīng)用二、購(gòu)房規(guī)劃的應(yīng)用 （一）確定購(gòu)房目標(biāo)基礎(chǔ)上的籌資計(jì)劃（一）確定購(gòu)房目標(biāo)基礎(chǔ)上的籌資計(jì)劃 （二）換房規(guī)劃（二）換房規(guī)劃 （三）房屋投資規(guī)劃（三）房屋投資規(guī)劃（一）確定購(gòu)房目標(biāo)（一）確定購(gòu)房目標(biāo)基礎(chǔ)上基礎(chǔ)上的籌資計(jì)劃的籌資計(jì)

20、劃 先確定購(gòu)房目標(biāo)（房屋面積、區(qū)位），再?zèng)Q定實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目先確定購(gòu)房目標(biāo)（房屋面積、區(qū)位），再?zèng)Q定實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目標(biāo)的各種籌資計(jì)劃標(biāo)的各種籌資計(jì)劃案例資料案例資料 小王現(xiàn)年小王現(xiàn)年2525歲，工作穩(wěn)定，年稅后收入歲，工作穩(wěn)定，年稅后收入1010萬(wàn)元，收入年增萬(wàn)元，收入年增長(zhǎng)率長(zhǎng)率5% 5% ，之前無(wú)任何儲(chǔ)蓄。，之前無(wú)任何儲(chǔ)蓄。 小王希望小王希望5 5年后買(mǎi)房，目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)區(qū)房?jī)r(jià)目前年后買(mǎi)房，目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)區(qū)房?jī)r(jià)目前0.80.8萬(wàn)元萬(wàn)元/ /平方平方米，面積米，面積100100平米，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)每年增長(zhǎng)平米，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)每年增長(zhǎng)5%5%。 銀行貸款額度是房?jī)r(jià)的銀行貸款額度是房?jī)r(jià)的8 8成，利率成，利率6%6%，小王

21、打算，小王打算5050歲前清歲前清償貸款。償貸款。 小王的年平均投資報(bào)酬率小王的年平均投資報(bào)酬率4%4%。 請(qǐng)問(wèn)小王應(yīng)如何儲(chǔ)蓄，才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房計(jì)劃？（為實(shí)現(xiàn)購(gòu)房請(qǐng)問(wèn)小王應(yīng)如何儲(chǔ)蓄，才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房計(jì)劃？（為實(shí)現(xiàn)購(gòu)房，估算小王應(yīng)有的儲(chǔ)蓄率），估算小王應(yīng)有的儲(chǔ)蓄率）計(jì)算步驟計(jì)算步驟 小王目標(biāo)住房小王目標(biāo)住房5 5年后價(jià)格年后價(jià)格=0.8=0.8萬(wàn)元萬(wàn)元/ /平方米平方米100100平方米平方米 （1+ 5%)1+ 5%)5 5 = 102.1= 102.1萬(wàn)元萬(wàn)元 目標(biāo)住房所需首付款目標(biāo)住房所需首付款= = 102.1 102.1萬(wàn)元萬(wàn)元20%=20.4220%=20.42萬(wàn)元萬(wàn)元 目標(biāo)住房所需貸款目標(biāo)

22、住房所需貸款= 102.1= 102.1萬(wàn)元萬(wàn)元80%=81.6880%=81.68萬(wàn)元萬(wàn)元計(jì)算步驟（續(xù)）計(jì)算步驟（續(xù)） 假定小王購(gòu)房前的儲(chǔ)蓄率是假定小王購(gòu)房前的儲(chǔ)蓄率是s s 第一年儲(chǔ)蓄終值第一年儲(chǔ)蓄終值=10=10（1+5%1+5%）0 0 s s（1+4%1+4%）4 4 =11.70s=11.70s 第二年儲(chǔ)蓄終值第二年儲(chǔ)蓄終值=10=10（1+5%1+5%）1 1 s s（1+4%1+4%）3 3 =11.81s=11.81s 第三年儲(chǔ)蓄終值第三年儲(chǔ)蓄終值=10=10（1+5%1+5%）2 2 s s（1+4%1+4%）2 2 =11.92s=11.92s 第四年儲(chǔ)蓄終值第四年儲(chǔ)蓄終

23、值=10=10（1+5%1+5%）3 3 s s（1+4%1+4%）1 1 =12.04s=12.04s 第五年儲(chǔ)蓄終值第五年儲(chǔ)蓄終值=10=10（1+5%1+5%）4 4 s s（1+4%1+4%）0 0 =12.16s=12.16s 五年后小王供積累資金五年后小王供積累資金=59.63s=59.63s萬(wàn)元萬(wàn)元 小王購(gòu)房前的應(yīng)有儲(chǔ)蓄率小王購(gòu)房前的應(yīng)有儲(chǔ)蓄率s=20.42s=20.4259.63=34.2%59.63=34.2%計(jì)算步驟（續(xù)）計(jì)算步驟（續(xù)）購(gòu)房后，小王如果采用本利等額償還方式購(gòu)房后，小王如果采用本利等額償還方式每年應(yīng)還房貸本利和每年應(yīng)還房貸本利和=81.68=81.68萬(wàn)元萬(wàn)元

24、（P/A, 6%, 20) =7.12P/A, 6%, 20) =7.12萬(wàn)元萬(wàn)元小王第六年年收入小王第六年年收入= 10= 10萬(wàn)元萬(wàn)元（1+5%1+5%）5 5 =12.76=12.76萬(wàn)元萬(wàn)元第六年應(yīng)有儲(chǔ)蓄率第六年應(yīng)有儲(chǔ)蓄率s=7.12s=7.1212.76=55.8%12.76=55.8%結(jié)論結(jié)論 小王前五年儲(chǔ)蓄率應(yīng)達(dá)到小王前五年儲(chǔ)蓄率應(yīng)達(dá)到34.2%34.2%，第六年儲(chǔ)蓄率應(yīng)達(dá)到，第六年儲(chǔ)蓄率應(yīng)達(dá)到55.8%55.8%。據(jù)此，可以適當(dāng)提高首付比例據(jù)此，可以適當(dāng)提高首付比例 以后以后2525年還款期中，隨著收入增長(zhǎng)，為償還住房貸款的儲(chǔ)蓄率年還款期中，隨著收入增長(zhǎng)，為償還住房貸款的儲(chǔ)蓄率

25、逐步下降逐步下降（二）換房規(guī)劃（二）換房規(guī)劃隨著人生階段的轉(zhuǎn)變和收入增加，住房需求會(huì)逐漸升級(jí)。隨著人生階段的轉(zhuǎn)變和收入增加，住房需求會(huì)逐漸升級(jí)。 單身或新婚階段，以小戶(hù)型住房為主單身或新婚階段，以小戶(hù)型住房為主 小孩出生后，轉(zhuǎn)換為大戶(hù)型，并考慮周邊教育條件小孩出生后，轉(zhuǎn)換為大戶(hù)型，并考慮周邊教育條件 人至中年，經(jīng)濟(jì)條件允許，可再次換房人至中年，經(jīng)濟(jì)條件允許，可再次換房 退休時(shí)，可考慮醫(yī)療保障齊全、居住環(huán)境較好的小戶(hù)退休時(shí)，可考慮醫(yī)療保障齊全、居住環(huán)境較好的小戶(hù)型住房型住房換房需要考慮的因素?fù)Q房需要考慮的因素 有無(wú)能力支付換房所必須支付的首付款有無(wú)能力支付換房所必須支付的首付款 有無(wú)能力償還換房

26、后的貸款有無(wú)能力償還換房后的貸款（二）換房規(guī)劃（二）換房規(guī)劃（續(xù)）（續(xù)）案例資料：郭先生現(xiàn)年案例資料：郭先生現(xiàn)年4040歲，他看上一套價(jià)值歲，他看上一套價(jià)值100100萬(wàn)元的新房。郭先萬(wàn)元的新房。郭先生舊房當(dāng)前市價(jià)生舊房當(dāng)前市價(jià)5050萬(wàn)元，尚有萬(wàn)元，尚有2020萬(wàn)元未償貸款。如購(gòu)買(mǎi)新房，郭先生萬(wàn)元未償貸款。如購(gòu)買(mǎi)新房，郭先生打算打算5555歲前還清貸款。銀行最高房貸按揭為歲前還清貸款。銀行最高房貸按揭為7 7成，貸款利率成，貸款利率6%6%換房需要籌集的首付款換房需要籌集的首付款= =新房首付款（新房總價(jià)新房首付款（新房總價(jià)- -新房貸款）新房貸款）- - 舊房余舊房余值（舊房總價(jià)值（舊房總

27、價(jià)- -舊房貸款）舊房貸款）郭先生換房需要籌集的首付款郭先生換房需要籌集的首付款=100=100萬(wàn)萬(wàn)30% -30% -（5050萬(wàn)萬(wàn)-20-20萬(wàn)）萬(wàn)）= 0= 0元元郭先生換房后每年應(yīng)償貸款郭先生換房后每年應(yīng)償貸款=70=70萬(wàn)萬(wàn) （P/A, 6% , 15)=7.21P/A, 6% , 15)=7.21萬(wàn)元萬(wàn)元如果不換房，郭先生每年應(yīng)償貸款如果不換房，郭先生每年應(yīng)償貸款=20=20萬(wàn)萬(wàn) （P/A, 6% , 15)=2.06P/A, 6% , 15)=2.06萬(wàn)萬(wàn)元元換房后，還款壓力增加較多。換房后，還款壓力增加較多。（三）房屋投資規(guī)劃（三）房屋投資規(guī)劃 投資房產(chǎn)的收益投資房產(chǎn)的收益 租

28、金收入租金收入 買(mǎi)賣(mài)差價(jià)買(mǎi)賣(mài)差價(jià) 投資房產(chǎn)要考慮的因素投資房產(chǎn)要考慮的因素 未來(lái)租金走勢(shì)未來(lái)租金走勢(shì) 未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì) 購(gòu)房的成本，包括：資金成本（利率）、房屋折舊、維修費(fèi)用、購(gòu)房的成本，包括：資金成本（利率）、房屋折舊、維修費(fèi)用、房屋空置成本、買(mǎi)房租房的各種稅費(fèi)房屋空置成本、買(mǎi)房租房的各種稅費(fèi)案例略案例略 計(jì)算房屋投資的現(xiàn)金流出現(xiàn)值和流入現(xiàn)值計(jì)算房屋投資的現(xiàn)金流出現(xiàn)值和流入現(xiàn)值 計(jì)算房?jī)r(jià)出售現(xiàn)值時(shí)，應(yīng)使用房屋投資的必要報(bào)酬率計(jì)算房?jī)r(jià)出售現(xiàn)值時(shí)，應(yīng)使用房屋投資的必要報(bào)酬率三、購(gòu)房的其他費(fèi)用三、購(gòu)房的其他費(fèi)用（一）普通居住房的購(gòu)房稅費(fèi)（一）普通居住房的購(gòu)房稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅：由營(yíng)業(yè)稅：由賣(mài)方承

29、擔(dān)賣(mài)方承擔(dān)；購(gòu)房；購(gòu)房滿(mǎn)滿(mǎn)5 5年的年的，免征營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)房未滿(mǎn)，免征營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)房未滿(mǎn)5 5年的，征年的，征買(mǎi)賣(mài)差額的買(mǎi)賣(mài)差額的5.25%-5.55%5.25%-5.55% 個(gè)人所得稅：由個(gè)人所得稅：由賣(mài)方承擔(dān)賣(mài)方承擔(dān)；購(gòu)房；購(gòu)房滿(mǎn)滿(mǎn)5 5年且唯一房年且唯一房，免征個(gè)人所得稅；否，免征個(gè)人所得稅；否則，征買(mǎi)賣(mài)差額的則，征買(mǎi)賣(mài)差額的20%20%，或賣(mài)出價(jià)的，或賣(mài)出價(jià)的1%1%（由賣(mài)出方選擇）（由賣(mài)出方選擇） 契稅：由契稅：由買(mǎi)方承擔(dān)買(mǎi)方承擔(dān)；房屋面積；房屋面積9090平米以上的，征賣(mài)出價(jià)的平米以上的，征賣(mài)出價(jià)的1.5%1.5%；房屋面；房屋面積積9090平米及以下的，征賣(mài)出價(jià)的平米及以下的，征賣(mài)出

30、價(jià)的1%1% 其它稅費(fèi)：交易手續(xù)費(fèi)、權(quán)屬登記費(fèi)、權(quán)證費(fèi)、抵押登記費(fèi)其它稅費(fèi)：交易手續(xù)費(fèi)、權(quán)屬登記費(fèi)、權(quán)證費(fèi)、抵押登記費(fèi)（二）普通居住房的購(gòu)房中介費(fèi)用（二）普通居住房的購(gòu)房中介費(fèi)用 一般為買(mǎi)賣(mài)雙方各付成交金額的一般為買(mǎi)賣(mài)雙方各付成交金額的1%1%（可與中介公司協(xié)商）（可與中介公司協(xié)商） 可由買(mǎi)賣(mài)雙方約定由誰(shuí)支付中介費(fèi)用可由買(mǎi)賣(mài)雙方約定由誰(shuí)支付中介費(fèi)用（三）購(gòu)房貸款過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用（三）購(gòu)房貸款過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用 評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、銀行規(guī)定的其它費(fèi)用評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、銀行規(guī)定的其它費(fèi)用第四節(jié)第四節(jié) 住房貸款規(guī)劃住房貸款規(guī)劃 一、住房貸款的種類(lèi)一、住房貸款的種類(lèi) 二、住房貸款償還方式二、住房貸款償

31、還方式 三、住房貸款期限的確定三、住房貸款期限的確定一、住房貸款一、住房貸款的種類(lèi)的種類(lèi) （一）公積金貸款（一）公積金貸款 具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)具有政策補(bǔ)貼性質(zhì) 貸款利率和費(fèi)用低于商業(yè)貸款貸款利率和費(fèi)用低于商業(yè)貸款 一般最長(zhǎng)不超過(guò)一般最長(zhǎng)不超過(guò)3030年年 （二）商業(yè)貸款（二）商業(yè)貸款 發(fā)放對(duì)象廣泛，手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單發(fā)放對(duì)象廣泛，手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單 貸款利率較高貸款利率較高 個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)3030年，個(gè)人商業(yè)用房貸款最長(zhǎng)年，個(gè)人商業(yè)用房貸款最長(zhǎng)1010年年 （三）組合貸款（三）組合貸款 如果住房公積金貸款不足，可以同時(shí)申請(qǐng)住房商業(yè)貸款如果住房公積金貸款不足，可以同時(shí)申請(qǐng)住房商業(yè)貸款二、住房貸款償還方式二、住房貸款償還方式（一）到期一次還本付息（一）到期一次還本付息貸款到期后一次性歸還全部本金和利息貸款到期后一次性歸還全部本金和利息短期（一年期）個(gè)人住房貸款一般用這種方式短期（一