社會房價過高問題

1、組長：胡雁組長：胡雁成員：羅鵬成員：羅鵬 田野田野 陳艷萍陳艷萍 吳麗珠吳麗珠 劉旸劉旸 陳澤陳澤 王晶瑀王晶瑀 楊竟成楊竟成房價上漲的面面觀v主講人：田野房價上漲的影響1、對于高漲不下的房價，影響最大的就是廣大百姓。 面對著持續(xù)攀升的房價，最痛苦的應(yīng)該是普通百姓了。據(jù)統(tǒng)計，2009年，上海的住房均價17000元/平米，人均收入23623元，人們需要不吃不喝64.7年才足以買房子。當今，房奴不可計數(shù)，他們每天都要背著重重的房債壓力。還有，蝸居已成了大城市繁華背后的心酸，住在10幾、甚至幾平方米的小盒子里，能快樂么？2、房價上漲對于經(jīng)濟和地方城市的發(fā)展利弊。v 房價上漲固然是經(jīng)濟和城市發(fā)展的一個

2、重要支撐，但是房價不可能一直地漲下去，如果不加以治理，高升的房價遲早有一天會突然爆裂，猛地下跌。而接踵而來的是一系列的經(jīng)濟問題，需求下降，通貨緊縮，經(jīng)濟衰退，等，到時就更加難以控制。3、房價上漲引起的政治問題。v 高漲的房價和房價泡沫正給我們國家的宏觀調(diào)控積累著很大的潛在風(fēng)險，國家必須要盡快出臺一系列有效的政策，既保障民生，又不影響經(jīng)濟。一旦政策出錯了，就會加快危機的出現(xiàn)，這令中央政府背負著重大的壓力。 4、對于金融業(yè)有極大的影響v 當今，房價已和銀行、股市連成一體。銀行利率影響房價，同時房價也影響著股市。房地產(chǎn)作為股市的一個重要構(gòu)成，當房價上漲，房地產(chǎn)的股市也就隨之上漲。但是，現(xiàn)在房價的飆升

3、過度，很容易能想象到，當房價泡沫破裂時，房價大跌的時候，必然也會影響股市的大跌和銀行的利益受損，十分恐怖。 5、房價的上漲多少會引起官場的腐敗。v 尤其是地方官員，面對著巨大利益的誘惑，就很難做到廉政。他們從高房價中看到了利益，如果房價下跌、地價下降，地方政府的利益直接受損，因此與地方政府利益有損的廉租房也遲遲不見大動靜。房價繼續(xù)上漲，官員與房地產(chǎn)商的勾結(jié)就越厲害，房價也就更難被壓得住了。中國房價過高的原因v主講人：楊竟成房價過高房價過高資金推動資金推動制度原因制度原因地價推動地價推動投資推動投資推動城鎮(zhèn)化快速發(fā)展城鎮(zhèn)化快速發(fā)展投資推動 隨著人們收入增加，投資需求日益旺盛。但目前投資渠道偏少，

4、近年來房價持續(xù)走高，使很多人以為房價只漲不跌，買房只賺不賠，紛紛加入炒房大軍，住房消費存在嚴重的投資化傾向。投資過度就是投機，投機性購房之風(fēng)愈刮愈猛，對高房價起到了推波助瀾的作用。資金推動 因為貨幣政策相對寬松，市場流動性充足，也就是說市場流通中的錢過多。2009年我國新增信貸規(guī)模近10萬億元，相當于過去三四年的增量。資金充裕必然刺激投資需求，而一些實體經(jīng)濟受金融危機沖擊尚未完全走出低谷，大量資金就涌向房地產(chǎn)市場，必然使房價過快上漲。地價推動 近年來，土地財政導(dǎo)致的地價上漲成為高房價的一大推力。所謂土地財政，就是一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)取得的收入。比如，2009年沿海地區(qū)某市土地出讓金收

5、入達1200億元，是地方財政收入 520.79 億元的2.3倍。由于很多地方政府對土地財政過分依賴，對房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長過于倚重，再加上現(xiàn)行土地招拍掛(即土地用招標，拍賣，掛牌等方式出讓)制度不完善，價高者得，造成地王頻出，地價與房價相互影響，交替上漲。制度原因 我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史只有10多年，體制機制還不健全。比如，由于住房兼具民生和商品雙重屬性，大多數(shù)國家住房既有市場供應(yīng)的商品住房，又有政府支持投資的公共住房，我 國在過去10多年較為重視通過房地產(chǎn)市場解決住房需求，面向低收入群體的保障性住房供應(yīng)不足，欠賬過多，造成住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡非常嚴重。再比如，房地產(chǎn)稅收制度不健全，中國是世

6、界上少有的不征收不動產(chǎn)稅的國家，使擁有或囤積大量住房的成本過低，也助長了投機。同時，房地產(chǎn)市場還存在不少權(quán)利不對等，信息不對稱，競爭不充分的問題。城鎮(zhèn)化快速發(fā)展 近年來，城鎮(zhèn)化持續(xù)快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)化發(fā)展及城鎮(zhèn)人口自然增長對住房產(chǎn)生了新的較大需求，住房供應(yīng)問題比較突出。按照 19982008 年的城鎮(zhèn)發(fā)展速度推算，2015年，我國城鎮(zhèn)化率將提高到52%左右，城鎮(zhèn)人口將超過農(nóng)村人口。今后5年內(nèi)，預(yù)計城鎮(zhèn)每年增加1500 萬人，每年新增家庭 500萬戶，其中大城市的人口聚集效應(yīng)更加顯著。同時，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民消費結(jié)構(gòu)加快升級，住房改善需求顯著增加，也加劇了城鎮(zhèn)住房的

7、供需缺口，帶來了住房價格上漲的壓力。房價過高帶來哪些影響v主講人：吳麗珠影響阻礙發(fā)展阻礙發(fā)展兩極分化兩極分化失業(yè)率高失業(yè)率高資源浪費資源浪費人民不滿人民不滿通貨膨脹通貨膨脹資源浪費 高房價使房屋的空置率提高，造成社會資源的嚴重浪費。本來可以售賣的房屋，空置在那里，賣不掉租不出不就是產(chǎn)品的相對過剩。賣出后，對房屋裝修業(yè)、家具生產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)也能形成有力的拉動，難道這些行業(yè)不能產(chǎn)生gdp嗎？不一樣能帶動就業(yè)嗎？不能一樣帶動地方財政收入的增加嗎？人民不滿 過高的房價只能加劇老百姓的失望情緒甚至演變成對政府的敵視 。發(fā)展經(jīng)濟的根本目的是什么？不就是“滿足人民日益增長的物質(zhì)需要嗎”？人民的 需要長期得不到

8、滿足，那么這些情緒會發(fā)泄到哪里呢？歸根結(jié)底，要找政府！增加了社會的不穩(wěn)定因素??！通貨膨脹 過高的房價還必然會推高物價，成為通貨膨脹的一大元兇。如，上漲的商鋪租金增加了商戶的成本，會被轉(zhuǎn)嫁給消費者；購買土地建廠房的資金也要分攤至產(chǎn)品成本中。哪個國家的政府、老百姓都討厭通貨膨脹，它的危害自不必多言！來了容易，送走它可就要花費大力氣嘍！阻礙發(fā)展 高房使得國家拉動內(nèi)需、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的愿望更加難以實現(xiàn)。老百姓都把錢花在房子上，都做了房奴，哪里還有錢去作別的消費呢？何況我們國家的社保和醫(yī)保也還都很不完善 。 高房價影響國家的技術(shù)進步和產(chǎn)業(yè)調(diào)整。地方政府和銀行能夠通過房地產(chǎn)業(yè)輕易獲得自己需要的高gdp、地方

9、財政和高利潤，哪里還有積極性去關(guān)心扶持實體經(jīng)濟呢？兩極分化 高房價必將使社會的兩極分化更加嚴重。有錢人不但有自己的住房，還大肆購房炒賣、出租，獲得更高利潤，使其在社會資源分配中處于更加有利的位置，也讓經(jīng)濟條件差的窮人更窮。在人多地少的中國，房子是一種特殊商品，固然可以拿來投資，但是把房子拿來投機，過度炒賣讓有錢人更有錢。房屋更是一種生活資料 ，尤其是我們這樣一個人口眾多而又處在城市化進程中的國家，房子關(guān)乎千家萬戶的利益，也關(guān)乎社會的穩(wěn)定、和諧。失業(yè)率增高 高房價會增加社會的失業(yè)率。房屋商鋪廠房一樣會隨房價上漲，使得企業(yè)主們的經(jīng)營成本上漲，他們可能會減少雇傭人員來降低成本；同時過高的商鋪價格、租

10、金，讓社會的創(chuàng)業(yè)成本和風(fēng)險增加，影響社會就業(yè),增加了失業(yè)率。房價過高的相關(guān)例子v主講人：劉旸央行：近75%居民認為房價過高 v居民對物價滿意度較上年末有所緩和，當期物價滿意指數(shù)升至17.3%。 66.9%的居民認為物價“高，難以接受”，較上季降7個百分點；31.6%的居民認為物價“可以接受”，較上季升6.9個百分點。v居民對未來物價上漲預(yù)期減弱，未來物價預(yù)期指數(shù)降至72.8%，較上季下降8.9個百分點。其中，預(yù)測下季物價上漲的居民比例為47.1%，較上季度減少14.3個百分點。對房價預(yù)期與購房意愿對房價預(yù)期與購房意愿結(jié)果反饋:v對當前房價水平，74.4%的居民認為“過高，難以接受”，是僅低于上

11、年末(75.5%)的第二高值。v本調(diào)查于2009年1季度起增加了關(guān)于房價的相關(guān)問題，數(shù)據(jù)系列始于2009年1季度。v對調(diào)控后房價走勢，33%的居民預(yù)測房價將“保持穩(wěn)定”，另30%持“上升”預(yù)期(包括“上升”或“先降后升”)，近20%持 “下降”預(yù)期(包括“下降”或“先升后降”)。v未來一季有購房意愿的居民占15.4%，較上年末小幅下降。 “啃老”現(xiàn)象背后的民生調(diào)查v“趁還能干動，再拼幾年，怎么地也得給兒子攢夠買房的首付錢”這是王素梅在北京工作的唯一心愿。幾天前她剛過完45歲生日，在北京做育嬰師工作已經(jīng)5年，每月有近6000元的收入，而每個月要寄給兒子3000元生活費，還要存兩千多元將來給兒子買

12、房。而她只是眾多為孩子而出門打拼的父母之一。 v 都說養(yǎng)兒防老，從某種程度上說，父母對孩子的養(yǎng)育也是種投資，到達一定階段后就可以收到回報?？蓵r至今日，這一觀念正被前所未有地顛覆著。v“啃老族”由于責(zé)任心偏差，勤勞、勤儉意識較弱再加上父母溺愛、精英教育思想等原因，使這群年輕人心氣頗高，價值觀出現(xiàn)偏差。雖然暫時離開了父母的保護圈，但每當遇到困難與挫折，還是希望回到父母的羽翼下。v隨著經(jīng)濟社會快速發(fā)展，房價、物價的上漲給不少年輕人造成生活壓力，造成他們只能向父母伸手。 房價走勢v主講人：羅鵬主講人：羅鵬緩解房價問題v主講人：陳澤1、政府必須承擔(dān)起為低收入者提供、政府必須承擔(dān)起為低收入者提供經(jīng)濟適用房

13、或者廉租房的責(zé)任經(jīng)濟適用房或者廉租房的責(zé)任 v各級政府需要盡快承擔(dān)起本來就應(yīng)當由政府承擔(dān)的、為低收入者建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房的職能，以便變目前這種具有一般均衡性質(zhì)的住宅市場為分離均衡的市場。采取這樣的做法，既可以讓低收入階層實現(xiàn)居者有其屋的人權(quán)要求，又可以通過需求的分離來降低快速上漲的房價 。2、降低杠桿比率、限制非本地居民進場買降低杠桿比率、限制非本地居民進場買房房 v比如，增加第二套房的首付資金比例、并適當提高房貸利息率，那么購房者的杠桿率就會下降、資金成本就會提高，其購買或者投資住宅商品的能力與收益都會隨之下降，從而必將對房價上漲產(chǎn)生積極的遏制作用。 3、改善宏觀經(jīng)濟管理、放松產(chǎn)業(yè)管、改

14、善宏觀經(jīng)濟管理、放松產(chǎn)業(yè)管制、創(chuàng)造更多的產(chǎn)業(yè)投資機會制、創(chuàng)造更多的產(chǎn)業(yè)投資機會 v中國房地產(chǎn)價格的迅速上漲在很大程度上是因為有大量本來應(yīng)該投資產(chǎn)業(yè)的資本進入房地產(chǎn)市場炒樓而造成的。為此，就有必要來探討一下大量產(chǎn)業(yè)資本進入房地產(chǎn)市場的原因，以便能夠找到有效解決此問題的方法。v為了控制房價的瘋狂上漲不僅需要采取各種限制性的政策，還需要有引導(dǎo)民間資本重新回歸實體經(jīng)濟、進行產(chǎn)業(yè)投資的疏導(dǎo)性政策。 例如：需要進一步改善宏觀經(jīng)濟管理，繼續(xù)采取寬松的貨幣政策和穩(wěn)定的匯率政策，對出口加以補貼的政策，限制產(chǎn)業(yè)壟斷、放松產(chǎn)業(yè)進入管制和積極的產(chǎn)業(yè)開放政策，以及支持民間資本進行產(chǎn)業(yè)投資的信貸政策等。 4、積極化解流動

15、性過剩的沖擊、積極化解流動性過剩的沖擊 v 面對這樣的流動性過剩，人們開始呼吁政府采取緊縮性的貨幣政策來預(yù)防可能發(fā)生的通貨膨脹。既然在危機與衰退時期需要有充足的流動性來防止經(jīng)濟走向蕭條，那么解決問題的方法就一定不是緊縮 。而是尋找更加可行的渠道把可能流向房產(chǎn)市場的資金引向?qū)?jīng)濟長期增長有利的生產(chǎn)和投資領(lǐng)域。比如鼓勵境內(nèi)外優(yōu)秀的企業(yè)到中國的股票市場上市，盡快開放創(chuàng)業(yè)板股票市場等。其他國家的房價飆升情況v主講人：陳艷萍關(guān)于澳洲房價 v接下來我們要說的是澳洲的事兒 。v幾年前人們一年的總收入便可以買下一套房產(chǎn)，但現(xiàn)在的房價已經(jīng)遠遠超過了這一個限度，大家不得不去借貸6、7倍愈年收入的錢來購買房產(chǎn)，這種

16、事情實際上早已司空見慣了。很多人之所以迫不及待的當上房奴，只是因為他們想盡快的離開租房市場。大家對于時不時來察看房子的房東，以及變化不定的租賃合同厭煩透頂，因此寧愿負債也要買房離開租房市場。澳洲是世界上少數(shù)幾個沒有為長期租房住戶提供保障的國家，在歐洲終生租戶他是享有與商業(yè)不動產(chǎn)主相等的自由的，比如說他們可以隨心所欲的去油漆墻面，更換地毯，裝修廚房，使租的房子看起來確實就像他們自己的家，但是這一些在澳洲都是不被允許的。 考慮作房奴的實際原因 v1、房價高企的速度遠超過加薪的速度 。v2、繁華地段都是高房價的近親，令多數(shù)人望而卻步，近觀心亂，遠望心煩。 v3、人總要有個屬于自己的家，哪怕遠在深山?？上驳氖请m然澳洲政府對于租客沒有更多的保障，但是對于首次置業(yè)者還是有較大的幫助。 關(guān)于日本和香港v都是地鐵惹的禍：世界上房價最高的地方，基本上都是地鐵建得最多最好的地方。 v日本和香港的房價泡沫