某賓館項(xiàng)目可研報(bào)告

1、赤水源賓館整體改造工程建設(shè)投資項(xiàng)目目 錄第一章 總論1.1 項(xiàng)目提要.41.2 編制依據(jù). 41.3 編制原則.51.4 研究范圍.51.5項(xiàng)目建設(shè)方案、資金籌措和經(jīng)濟(jì)效益.51.6主要工程量及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).6第二章 項(xiàng)目提出背景及實(shí)施的必要性2.1項(xiàng)目提出背景.72.2項(xiàng)目實(shí)施的必要性.9第三章 市場(chǎng)分析3.1現(xiàn)代旅游市場(chǎng)的總體特征.143.2國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)的走勢(shì).153.3我國(guó)旅游市場(chǎng)目前概況及未來(lái)發(fā)展形勢(shì).163.4我國(guó)酒店餐飲業(yè)概況.183.5赤水旅游市場(chǎng)概況.193.6赤水旅游市場(chǎng)預(yù)測(cè).23第四章 項(xiàng)目實(shí)施單位基本情況4.1企業(yè)簡(jiǎn)介.234.2 企業(yè)發(fā)展規(guī)劃目標(biāo).24第五章 項(xiàng)目建設(shè)的

2、基礎(chǔ)條件慨況及項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)5.1項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)條件概況.245.2項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì).27第六章 項(xiàng)目改擴(kuò)建投資建設(shè)方案6.1項(xiàng)目投資原則.296.2項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo).296.3工程改造主要內(nèi)容.296.4 工程進(jìn)度安排.30第七章 項(xiàng)目組織與管理7.1 機(jī)構(gòu)設(shè)置.317.2機(jī)構(gòu)職責(zé).327.3 人員編制.32第八章 投資計(jì)劃與資金籌措8.1 投資計(jì)劃說明.338.2 投資估算編制依據(jù)及方法.338.3 項(xiàng)目總投資、前期投資、后續(xù)投資使用方向.348.4 資金籌措方案.358.5 資金償還.35第九章 經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9.1編制依據(jù)與原則.369.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù).369.3 經(jīng)濟(jì)效益分析.4

3、09.4 不確定性分析.41第十章 項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策10.1風(fēng)險(xiǎn)因素.4210.2風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策.43第十一章 項(xiàng)目投資可行性論證結(jié)論.44第一章 總 論1.1 項(xiàng)目提要1、項(xiàng)目名稱：赤水源賓館整體改造工程建設(shè)投資項(xiàng)目2、建設(shè)性質(zhì)：改建及擴(kuò)建3、項(xiàng)目業(yè)主單位：赤水源賓館有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱赤水源賓館或賓館）4、法人代表：鄭繼松5、項(xiàng)目建設(shè)地址：貴州赤水市市中人民北路18號(hào)6、企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司7、建設(shè)期限：14個(gè)月（2008年6月-2009年8月）1.2編制依據(jù)1、貴州省國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策2、中共貴州省委、貴州省人民政府關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見3、貴州省旅游發(fā)展總體

4、規(guī)劃4、貴州省委、省人民政府關(guān)于加強(qiáng)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的意見5、赤水市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃6、赤水市旅游發(fā)展總體規(guī)劃7、國(guó)家發(fā)改委、中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司投資項(xiàng)目可行性研究指南8、赤水源賓館有限責(zé)任公司關(guān)于籌集資金對(duì)賓館進(jìn)行改擴(kuò)建的股東會(huì)議決議9、與本項(xiàng)目有關(guān)的其他政策文件1.3編制原則 1、本投資項(xiàng)目在滿足國(guó)家、地方法律法規(guī)和產(chǎn)業(yè)政策的條件下，充分結(jié)合市場(chǎng)需求和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，統(tǒng)籌設(shè)計(jì)，因地制宜，以安全可靠、管理科學(xué)、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、節(jié)省投資為總體原則。2、本項(xiàng)目投資原則以“規(guī)模開發(fā)”為龍頭，以高起點(diǎn)、高投入、高效益為總體思路，以企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展為前提。投資建設(shè)方案重點(diǎn)緊緊圍繞項(xiàng)目建

5、設(shè)、適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為主要環(huán)節(jié)，保證工程進(jìn)度，提升公司品牌形象，確保項(xiàng)目順利建成并投入運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)企業(yè)盡早將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為效益優(yōu)勢(shì)。3、堅(jiān)持科學(xué)態(tài)度，在保證建設(shè)投資項(xiàng)目安全、經(jīng)濟(jì)、適用的前提下，積極采用新技術(shù)、新工藝、新材料，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理的關(guān)系。1.4研究范圍與內(nèi)容本報(bào)告研究的范圍主要包括項(xiàng)目建設(shè)的必要性、優(yōu)勢(shì)、建設(shè)目標(biāo)、客源市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)、建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模和方案、投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)等。1.5投資建設(shè)概況、資金籌措和經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)1.5.1投資建設(shè)概況赤水源賓館位于赤水市市中人民北路18號(hào)。本次改、擴(kuò)建整體思路是總投資1016.8萬(wàn)元，在賓館現(xiàn)有占地范圍內(nèi)，按照現(xiàn)代化三星級(jí)酒

6、店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全方位的改造，調(diào)整賓館布局，優(yōu)化功能，盤活存量閑置資產(chǎn)，優(yōu)化企業(yè)資源配置。改擴(kuò)建方案主要包括：取消游泳池，在其目前位置上按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，新建總建筑面積為4500平方米，集地下停車、客房、餐飲、休閑娛樂設(shè)施為一體的現(xiàn)代化多功能酒店綜合樓；重新裝修賓館現(xiàn)有客房；重新裝修改造賓館餐廳，增加餐廳容量；對(duì)賓館大廳嚴(yán)格按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造、裝修，并設(shè)置專門的商務(wù)中心。按照“一次規(guī)劃、分步實(shí)施”的原則，項(xiàng)目計(jì)劃于2008年6月動(dòng)工，分三期工程進(jìn)行，建設(shè)周期為14個(gè)月。1.5.2資金籌借本項(xiàng)目工程改造投資1016.8萬(wàn)元，業(yè)主自籌資金316.8萬(wàn)元，其余資金缺口擬以賓館現(xiàn)有資產(chǎn)作抵押向商業(yè)銀

7、行融資。1.5.3經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)改造工程完成后，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)年均營(yíng)運(yùn)收入1278.31萬(wàn)元人民幣，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)495.97萬(wàn)元人民幣。1.6主要工程量及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表：主要工程量及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目單位數(shù)量備注一新建綜合樓工程4500二裝修改造工程1現(xiàn)有客房裝修改造間862客房公共部份裝修5003餐廳改造10004前廳改造2205綜合樓裝修4500三主要財(cái)務(wù)指標(biāo)1年均營(yíng)運(yùn)收入萬(wàn)元1278.312稅前利潤(rùn)萬(wàn)元740.263凈利潤(rùn)萬(wàn)元495.974稅前投資利潤(rùn)率%29.985稅后投資利潤(rùn)率%36.366盈虧平衡點(diǎn)%24.04第二章 項(xiàng)目提出背景及實(shí)施的必要性2.1項(xiàng)目提出背景國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)以來(lái)

8、，西部地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)取得了前所未有的發(fā)展，其市場(chǎng)基礎(chǔ)條件愈加成熟，配套體系日趨完善，投資環(huán)境逐漸趨好，商業(yè)氛圍空前活躍。隨著西部經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步快速發(fā)展和人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，西部地區(qū)特別是其中心城市和重點(diǎn)區(qū)域的市場(chǎng)需求更為旺盛，投資前景將更為廣闊。旅游業(yè)是當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)中發(fā)展勢(shì)頭最強(qiáng)勁和最具經(jīng)濟(jì)活力的外向型朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。二十世紀(jì)九十年代以來(lái)，我國(guó)旅游市場(chǎng)及旅游產(chǎn)業(yè)取得了前所未有的發(fā)展，旅游已成為我國(guó)國(guó)民生活中的重要組成部分。旅游業(yè)的發(fā)展，極大的帶動(dòng)了與旅游相關(guān)的酒店及餐飲服務(wù)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)，也對(duì)旅游基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套功能設(shè)施的需求進(jìn)一步增大，要求也進(jìn)一步提高。赤水市氣候宜人、山色秀麗，旅游資源豐

9、富，紅色旅游、歷史文化、民族特色和自然景觀旅游資源"四位一體"，旅游業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆＝陙?lái)，其旅游市場(chǎng)高速發(fā)展，也極大地帶動(dòng)了酒店、餐飲等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。但總的來(lái)看，赤水市的旅游基礎(chǔ)配套設(shè)施尚不夠完善，旅游景區(qū)建設(shè)檔次亟待提升，配套設(shè)施不齊全，設(shè)施較為粗糙，與環(huán)境也不協(xié)調(diào)，尤為突出的是接待條件差，旅客住宿緊張狀況長(zhǎng)期未有緩解，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)游客是玩在赤水，住卻在一河之隔的四川九支鎮(zhèn)這樣的尷尬現(xiàn)象。旅游配套服務(wù)設(shè)施的滯后遠(yuǎn)跟不上赤水旅游市場(chǎng)高速發(fā)展的需要，更不利于赤水旅游產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?！熬频陣?yán)重不足，已成為制約當(dāng)前赤水市旅游發(fā)展的關(guān)鍵”（赤水市政府工作報(bào)告內(nèi)容）。赤水源賓館修

10、建于2002年，原屬于赤水市自來(lái)水公司。賓館按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，該賓館于2007年5月經(jīng)公開掛牌拍賣后重新組建為“赤水源賓館有限責(zé)任公司”。原業(yè)主從2002年開業(yè)經(jīng)營(yíng)到2007年5月拍賣時(shí)，歷時(shí)5年時(shí)間，未對(duì)賓館設(shè)施進(jìn)行良好的維護(hù)及裝修，目前設(shè)施極為陳舊老化；同時(shí)，賓館的總體布局不合理，功能不完善，資產(chǎn)閑置較為嚴(yán)重，賓館部份經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目基本處于停業(yè)狀態(tài)，已無(wú)法適應(yīng)旅游市場(chǎng)和酒店服務(wù)業(yè)的發(fā)展及激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。要使賓館擺脫經(jīng)營(yíng)困境，適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，盤活存量資產(chǎn)，發(fā)揮賓館整體資源的最大潛力和效能，走上良性經(jīng)營(yíng)軌道并取得長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)行大規(guī)模的改造成為必由之路。在上述背景下，現(xiàn)任業(yè)主經(jīng)過廣泛深入

11、的調(diào)研論證，抓住機(jī)遇，順應(yīng)市場(chǎng)需求及產(chǎn)業(yè)政策形勢(shì)，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)有資源條件及財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，決定對(duì)賓館進(jìn)行全方面的擴(kuò)建及改造。該戰(zhàn)略舉措的實(shí)施和項(xiàng)目的順利完成，對(duì)促進(jìn)赤水源賓館上規(guī)模、上檔次，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)和積極的現(xiàn)實(shí)意義。2.2項(xiàng)目實(shí)施的必要性1、是適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求，順應(yīng)地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)政策的需要進(jìn)入本世紀(jì)來(lái)，我國(guó)旅游市場(chǎng)高速發(fā)展，在入境旅游、國(guó)內(nèi)旅游、出境旅游三大旅游市場(chǎng)方面取得了前所未有的突破。在入境旅游方面，中國(guó)已成為全球最具生機(jī)活力和安全的旅游目的地之一。2006年中國(guó)共接待入境旅游者1.25億人次，國(guó)際旅游收入339.5億美元，同比增長(zhǎng)15.9%，中國(guó)已成為全球第四大入境旅游接待國(guó)和

12、第五大旅游創(chuàng)匯國(guó)。在國(guó)內(nèi)旅游方面，人民生活水平的提高和“黃金周”制度的實(shí)行，推動(dòng)了中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游的迅猛增長(zhǎng)，并發(fā)展成為全球規(guī)模最大的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)。2006年，中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)13.9億人次，同比增長(zhǎng)15%；國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá)6229.7億元人民幣(約計(jì)823.3億美元)，同比增長(zhǎng)17.9%，并有力地拉動(dòng)了內(nèi)需，促進(jìn)了消費(fèi)，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)迅猛增長(zhǎng)的同時(shí)，我國(guó)也迅速成為世界重要客源輸出國(guó)并保持世界主要旅游接待國(guó)的地位，并有望成為世界最大的旅游市場(chǎng)。隨著國(guó)家西部大開發(fā)的不斷深入，西部旅游呈現(xiàn)出高速發(fā)展的勢(shì)頭。由于旅游業(yè)是公認(rèn)的當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)中發(fā)展勢(shì)頭最強(qiáng)勁的新興產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，帶動(dòng)

13、性強(qiáng)，屬于消耗資源最少、最具經(jīng)濟(jì)活力的外向型朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已成為各級(jí)政府促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、擴(kuò)大就業(yè)的主要渠道。貴州是我國(guó)的旅游資源大省，但旅游業(yè)發(fā)展總體水平與先進(jìn)省市相比還有很大差距，資源優(yōu)勢(shì)尚未真正轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。為此，中共貴州省委、貴州省人民政府關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見指出，確保“十一五”期間把旅游業(yè)建設(shè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，把貴州建設(shè)成旅游大省。按照貴州省委、省政府對(duì)旅游業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見，貴州省制訂了貴州省旅游發(fā)展總體規(guī)劃，總體規(guī)劃提出“十一五”期間貴州旅游發(fā)展整體目標(biāo)是，將旅游業(yè)作為貴州省一個(gè)主要的支柱產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)快速、可持續(xù)和跨越式發(fā)展。旅游市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)和旅游產(chǎn)業(yè)的不斷壯大必將使旅游業(yè)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施特別

14、是產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)配套設(shè)施的需求進(jìn)一步增強(qiáng)。長(zhǎng)期以來(lái)，貴州各地接待設(shè)施質(zhì)量不高，住宿設(shè)施檔次低，接待國(guó)內(nèi)外游客的星級(jí)賓館及床位數(shù)量嚴(yán)重不足，主要城市以外的住宿設(shè)施尤其如此。目前，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱已成為制約貴州省旅游業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的主要瓶頸。為此，2007年，貴州省委、省政府出臺(tái)了關(guān)于加強(qiáng)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的意見，制定了加強(qiáng)貴州省旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的5年目標(biāo)。意見提出，到2008年，完成以“多彩貴州城”為重點(diǎn)的省級(jí)游客服務(wù)中心和9個(gè)市（州、地）所在城市及重點(diǎn)旅游縣（市）游客服務(wù)中心建設(shè)。其中，在住宿餐飲業(yè)方面，意見明確提出：星級(jí)飯店力爭(zhēng)達(dá)到300家，標(biāo)準(zhǔn)客房3萬(wàn)間，住宿設(shè)施最高日接待能力5萬(wàn)人旅游住宿客房突破

15、7萬(wàn)間，其中星級(jí)賓館客房達(dá)50以上。赤水源賓館本次實(shí)施的改擴(kuò)建項(xiàng)目,順應(yīng)了貴州旅游市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì),符合地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)政策。2、是抓住赤水旅游市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇，促進(jìn)企業(yè)自身發(fā)展的需要赤水是"國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)"、"中國(guó)優(yōu)秀旅游城市"，具有得天獨(dú)厚的旅游資源，是貴州旅游市場(chǎng)不可或缺的重要組成部分。2008年“五一”節(jié)假日，赤水市共接待省內(nèi)外游客12.07萬(wàn)人次，列全省主要旅游區(qū)接待人數(shù)第一，比上年同期增長(zhǎng)28%；實(shí)現(xiàn)門票收入535.4萬(wàn)元，列全省旅游區(qū)門票收入第二，比上年同期增長(zhǎng)32%。全市各景區(qū)（點(diǎn)）游客較平時(shí)大幅增長(zhǎng)，市內(nèi)外賓館、酒店入住率達(dá)100%。但同貴州

16、省其他地方相似，赤水市的旅游基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施一樣嚴(yán)重滯后。在住宿接待能力方面，一方面，赤水旅客住宿緊張狀況仍然長(zhǎng)期未有緩解，有限的旅游接待能力與持續(xù)火爆的旅游市場(chǎng)極不相稱，這既使旅游企業(yè)及與旅游相關(guān)的經(jīng)營(yíng)單位失去了大量旅游商機(jī)，也不利于旅游市場(chǎng)的長(zhǎng)期開拓和發(fā)展；另一方面，較高檔次的星級(jí)賓館較為缺乏，目前，全市僅有一家三星級(jí)賓館，這既遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國(guó)內(nèi)外游客的現(xiàn)實(shí)需要，也不利于赤水市作為旅游城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)形象建設(shè)。目前，赤水市政府已將旅游作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。赤水市旅游發(fā)展總體規(guī)劃提出：“十一五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要任務(wù)和工作重點(diǎn)是“要進(jìn)一步加強(qiáng)旅游景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游賓館飯店建設(shè)、旅游交

17、通建設(shè)，以大力發(fā)展旅游購(gòu)物、娛樂業(yè)為支撐，完善赤水旅游產(chǎn)品體系，著力整治旅游軟環(huán)境，促進(jìn)我市旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍?！辈⑻岢觯?010年，實(shí)現(xiàn)全市擁有五星級(jí)賓館1家，四星級(jí)賓館3家，三星級(jí)賓館5家以上。赤水源賓館本次實(shí)施的改擴(kuò)建項(xiàng)目，以赤水市的旅游大環(huán)境為依托，以打造集住宿、餐飲、休閑娛樂、商務(wù)服務(wù)等為一體的現(xiàn)代化多功能三星級(jí)旅游酒店，既是順應(yīng)赤水旅游市場(chǎng)及旅游產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)需要，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵途徑。3、是重組企業(yè)資產(chǎn)，整合企業(yè)現(xiàn)有資源，有效參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要赤水源賓館修建于2002年，總占地面積4550.23平方米，總建筑面積5963.04平方米。該賓館于2007年5月公開掛

18、牌拍賣轉(zhuǎn)讓。賓館最初按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造。但至今日，已時(shí)過境遷。一方面，原業(yè)主從2002年開業(yè)經(jīng)營(yíng)到2007年5月拍賣時(shí)，歷時(shí)5年的時(shí)間，未對(duì)賓館設(shè)施進(jìn)行良好的維護(hù)及裝修，目前設(shè)施極為陳舊，影響了作為星級(jí)酒店的市場(chǎng)形象；另一方面，賓館總體布局及功能的不合理日益凸顯，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代旅游市場(chǎng)及酒店業(yè)高速發(fā)展的需要，更不適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。其主要體現(xiàn)在：一是賓館無(wú)自有停車場(chǎng)，長(zhǎng)期靠租用賓館外的社會(huì)停車場(chǎng)，這極不利于賓館的客源市場(chǎng)開拓，同時(shí)增加了停車場(chǎng)租用成本；二是賓館原建有占地3000平方米的游泳池，但實(shí)際投入使用極少，資產(chǎn)閑置浪費(fèi)嚴(yán)重，并且每年還要承擔(dān)不必要的維護(hù)費(fèi)用；三是賓館餐廳規(guī)模過小

19、，僅能容納10桌酒席，無(wú)法承攬婚宴及較大型的會(huì)議等接待活動(dòng)；四是如桑拿、卡拉OK等休閑娛樂設(shè)施及環(huán)境陳舊，無(wú)法有效吸引客源，目前基本處于停業(yè)狀態(tài)；五是缺乏專門的現(xiàn)代化多功能商務(wù)中心，既與星級(jí)酒店的形象不相匹配，也不利于賓館服務(wù)質(zhì)量的提高。同時(shí)，賓館其他設(shè)施如客房、大廳等的裝修風(fēng)格也較陳舊老化?？傮w上看，賓館目前狀況既不適應(yīng)赤水市旅游市場(chǎng)高速發(fā)展的需要，也不利于在當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，及時(shí)遲早的加大投入，對(duì)賓館進(jìn)行全方位的改造，挖掘賓館現(xiàn)有資產(chǎn)潛力，整合企業(yè)現(xiàn)有資源，實(shí)現(xiàn)資源的合理優(yōu)化配置和高效利用，發(fā)揮賓館的最大經(jīng)營(yíng)效能，既是順應(yīng)市場(chǎng)的戰(zhàn)略舉措，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必由途徑。4

20、、是提升項(xiàng)目規(guī)模效益，增強(qiáng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展后勁的需要赤水源賓館本次實(shí)施的企業(yè)改擴(kuò)建投資方案，以“規(guī)模開發(fā)”為原則，以高起點(diǎn)、高投入、高效益為總體思路。改擴(kuò)建投資方案順利實(shí)施后，將進(jìn)一步促進(jìn)賓館上規(guī)模、上檔次，有效降低項(xiàng)目的綜合開發(fā)成本，提高項(xiàng)目的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，提升公司品牌形象，促進(jìn)企業(yè)將已有的資產(chǎn)及資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為效益優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展后勁，推動(dòng)公司的做大做強(qiáng)。第三章 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)3.1現(xiàn)代旅游市場(chǎng)的總體特征隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，游客的心理和旅游行為也在發(fā)生不斷變化。為保障旅游業(yè)的順利發(fā)展和旅游景區(qū)壯大，必須適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展而不斷改進(jìn)和完善旅游產(chǎn)品。因此，研究現(xiàn)代

21、旅游市場(chǎng)需求的變化，就成為旅游市場(chǎng)開發(fā)中的一項(xiàng)重要工作。1、旅游者需求多樣化，青睞旅游資源組合條件較好的旅游目的地20世紀(jì)90年代以后，一般化的自然景觀和人文景觀，特別是以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然景觀和人文景觀對(duì)旅游者的吸引力明顯下降。旅游者的興趣開始逐步轉(zhuǎn)向具有獨(dú)特、奇異、新穎特點(diǎn)的旅游景點(diǎn)，尤其是特別鐘情那些具有綜合性特征的旅游地和旅游項(xiàng)目，希望能從一次的旅游過程中獲得集知識(shí)性、體驗(yàn)性和享受性為一體的多種滿足和享受。2、對(duì)文化旅游產(chǎn)品的需求增加隨著物質(zhì)生活水平的提高，人們對(duì)精神生活的追求越來(lái)越高，旅游者不在滿足于游山玩水，人們?cè)絹?lái)越追求旅游的文化品位，旅游業(yè)向文化層次開發(fā)也成為一種趨勢(shì)。3、追求

22、特色旅游在越來(lái)越追求個(gè)性化的時(shí)代，游客的旅游行為方面也日益表現(xiàn)出對(duì)特色旅游的追求，如“文化旅游”、“民俗旅游”，“探險(xiǎn)旅游”、“健康旅游”、“科普旅游”等。特色旅游的興起與多樣化的需求并不矛盾，二者在本質(zhì)上都是現(xiàn)代旅游市場(chǎng)中旅游者需求多樣化的具體體現(xiàn)。4、回歸自然，參與意識(shí)提高作為旅游主要客源的城鎮(zhèn)居民，長(zhǎng)期在喧鬧的城市生活和工作，更加渴望到大自然中體驗(yàn)返樸歸真的感受，回歸自然成為城市旅游者追求的時(shí)尚。旅游者也不再滿足于被動(dòng)地看與聽，而是更期望能夠有機(jī)會(huì)主動(dòng)積極地參與到旅游中的各項(xiàng)活動(dòng)中去。3.2國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)的走勢(shì)1、度假旅游與觀光旅游將成為人們一種必不可少的新的生活方式進(jìn)入21世紀(jì)，旅游成為

23、人們休閑、求知、娛樂的最佳方式之一，隨著社會(huì)的發(fā)展，越來(lái)越多的人把閑暇時(shí)間用于以健身、放松、休閑、娛樂和觀光為目的的旅游。旅游既滿足了人們的精神需求和健康需求，也是人類實(shí)現(xiàn)自我完善的主要途徑。隨著改革開發(fā)的不斷深入，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步煥發(fā)活力，人均收入水平和閑暇時(shí)間將不斷增加，外出旅游將日益成為時(shí)尚的活動(dòng)，尤其對(duì)勇于探險(xiǎn)、追求新奇的青年一代更具吸引力。2、從旅游的年齡構(gòu)成看，老少旅游呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)第五次全國(guó)人口普查表明，全國(guó)65歲以上的老齡人口達(dá)8811萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?.96%。相對(duì)而言，城鎮(zhèn)中的老年人有較多的閑暇時(shí)間與較強(qiáng)的支付能力。2002年國(guó)內(nèi)旅游抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，65歲以上旅游者平均

24、在外停留的夜數(shù)為3.6夜，明顯高于其他年齡組。另一方面，以學(xué)生為主的青年人成為旅游人群中的另一支生力軍。在一些發(fā)達(dá)地區(qū)的城市和鄉(xiāng)村，節(jié)假日學(xué)生旅游非常普及。日前，離退休人員和學(xué)生已經(jīng)成為我國(guó)旅游的主要客源，2002年抽樣調(diào)查結(jié)果，兩者合計(jì)占總旅游人數(shù)的21.28%。3、傳統(tǒng)的團(tuán)隊(duì)旅游和半自助、自助旅游共同發(fā)展團(tuán)隊(duì)旅游優(yōu)點(diǎn)是游客無(wú)須對(duì)旅游過程中的吃住行等操心，但受限制較多，一般適合長(zhǎng)途旅行和中老年游客。自助旅游目前在中國(guó)受條件限制，發(fā)展不可能很快；而半自助游，則以其兼具兩方面優(yōu)點(diǎn)的靈活性而廣受青睞，旅游者通過旅行社安排交通和住宿，而旅游線路和日程則由旅游者自己安排。這種操心較少而又有較大自由和靈

25、活性的旅游方式，正在越來(lái)越多地受到青睞。圖3-1 各種旅游方式所占的百分比3.3我國(guó)旅游市場(chǎng)目前概況及未來(lái)發(fā)展形勢(shì) 1、我國(guó)旅游市場(chǎng)高速發(fā)展中國(guó)旅游業(yè)自改革開放以來(lái)經(jīng)歷了超常發(fā)展階段，當(dāng)前發(fā)展形勢(shì)喜人。2006年，中國(guó)旅游業(yè)繼續(xù)保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高，入境旅游、國(guó)內(nèi)旅游、出境旅游三大市場(chǎng)均取得長(zhǎng)足發(fā)展，全年旅游總?cè)藬?shù)達(dá)到15.5億人次，旅游總收入8935.5億元人民幣，分別較上年同比增長(zhǎng)13.9%和16.3%。2006年，中國(guó)共接待入境旅游者1.25億人次，入境過夜旅游者4991萬(wàn)人次，分別較上年增長(zhǎng)3.9%和6.6%；國(guó)際旅游收入達(dá)到339.5億美元，較上年增長(zhǎng)15.

26、9%。2006年，中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到13.9億人次，較上年同比增長(zhǎng)15%；國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá)6229.7億元人民幣，較上年同比增長(zhǎng)17.9%。2006年，中國(guó)出境總?cè)藬?shù)達(dá)到3452.4萬(wàn)人次，較上年同比增長(zhǎng)11.3%。 2007年中國(guó)旅游業(yè)總收入達(dá)1.09萬(wàn)億元，首次突破一萬(wàn)億元。2007年全年入境旅游人數(shù)達(dá)1.32億人次，增長(zhǎng)5.5%，其中入境過夜旅游人數(shù)達(dá)5472萬(wàn)人次，增長(zhǎng)9.6%；旅游外匯收入達(dá)419億美元，增長(zhǎng)23.5%；中國(guó)繼續(xù)保持全球第四大入境旅游接待國(guó)地位。國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)16.1億人次，增長(zhǎng)15.5%；國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá)7771億元，增長(zhǎng)24.7%。2、我國(guó)旅游市場(chǎng)未來(lái)前景將更為廣闊

27、目前，中國(guó)已成為世界上最大國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略已經(jīng)把發(fā)展旅游業(yè)擺在歷史上從未有過的特殊地位。旅游業(yè)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，也極大地帶動(dòng)了服務(wù)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國(guó)家旅游局預(yù)計(jì)，到2010年我國(guó)旅游業(yè)的總收入將達(dá)到1314萬(wàn)億元人民幣。中國(guó)入境旅游、出境旅游、國(guó)內(nèi)旅游三大旅游市場(chǎng)將保持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，至2015年中國(guó)入境旅游人數(shù)預(yù)計(jì)可達(dá)1億人次，出境旅游人數(shù)可達(dá)1億人次左右，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)可達(dá)28億人次，中國(guó)將出現(xiàn)30億人次以上的游客市場(chǎng)。世界旅游組織也預(yù)測(cè)，我國(guó)三大旅游市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展空間巨大，到2015年中國(guó)將成為世界第一大入境旅游接待國(guó)和第四大出境旅游客源國(guó)，成為世界第一大

28、旅游市場(chǎng)。為滿足旅游市場(chǎng)需求，僅住宿方面，我國(guó)需增加20萬(wàn)間賓館客房，僅五星級(jí)賓館飯店數(shù)量到2015年將增加至少700家。3.4我國(guó)酒店餐飲業(yè)概況旅游業(yè)與酒店餐飲等服務(wù)業(yè)相伴相生，互為促進(jìn)?，F(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶來(lái)了世界旅游、商務(wù)的興旺，酒店業(yè)也隨之高速發(fā)展，酒店的標(biāo)準(zhǔn)也是愈加豪華和現(xiàn)代化。自1980年開始，中國(guó)酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模成倍數(shù)地加速發(fā)展。酒店的供給量隨著需求的擴(kuò)大而快速增長(zhǎng)。以旅游涉外酒店為例，1980年有203家，2002年光星級(jí)酒店就增加到8880家，增長(zhǎng)近44倍。同期，客房間數(shù)增長(zhǎng)30余倍。旅游酒店數(shù)量每五年的增長(zhǎng)率都在50以上。在空間分布上，中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展水平呈現(xiàn)三階梯狀態(tài)：第

29、一階梯是位于東部沿海地區(qū)，第二階梯是中國(guó)的中部地帶，第三階梯是西部地帶，整個(gè)態(tài)勢(shì)是東多西少。近幾年，國(guó)內(nèi)酒店增長(zhǎng)勢(shì)頭更是迅猛，中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展速度全球居首。其中星級(jí)酒店每年以1000多家的數(shù)量增加。截至2006年底，內(nèi)地星級(jí)酒店總量已達(dá)到13378家，其中，五星級(jí)酒店298家，四星級(jí)酒店1400家。同時(shí)，全國(guó)星級(jí)飯店的經(jīng)營(yíng)情況良好。2006年，我國(guó)星級(jí)飯店全年?duì)I業(yè)收入總額為1482.86億元，比上年增加136.17億元，增長(zhǎng)10.1%。2007年，國(guó)家?guī)叫菁僬叩某雠_(tái)更是激活了旅游酒店板塊，催生了酒店旅游行業(yè)進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊升、產(chǎn)銷兩旺”的黃金投資期。同時(shí)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)升級(jí)推動(dòng)國(guó)內(nèi)游的游客人次與人均花

30、費(fèi)同步增長(zhǎng)，助推了酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)效益繼續(xù)趨好。2007年，中國(guó)酒店經(jīng)營(yíng)商將每間可用客房收益（revPAR）提高了3.2%，達(dá)到86美元，而入住率則達(dá)到67.9%。二級(jí)城市的revPAR增長(zhǎng)最迅速，為6.9%，而主要城市的revPAR增長(zhǎng)率為4.0%。隨著旅游業(yè)的發(fā)展、奧運(yùn)效應(yīng)及上海世博會(huì)效應(yīng)，將有助于主要城市在入住率和revPAR兩方面都實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)。而隨著2008年北京奧運(yùn)會(huì)日益臨近，以及2010年上海世博會(huì)緊鑼密鼓的籌辦，酒店行業(yè)發(fā)展迅猛。預(yù)計(jì)2008年以及2010年酒店行業(yè)效益增長(zhǎng)的局面會(huì)呈直線上升趨勢(shì)。這就意味著，酒店全行業(yè)從2006年到2010年至少上有五年的增長(zhǎng)空間，中國(guó)酒店業(yè)正處于

31、良好的發(fā)展勢(shì)頭中。在餐飲業(yè)方面，2006年，中國(guó)餐飲消費(fèi)全年零售額首次突破萬(wàn)億元大關(guān)，達(dá)到10,345.5億元，同比增長(zhǎng)16.4%，比上年凈增1458億元，連續(xù)16年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)高速增長(zhǎng)，與改革開放初期的1978年相比增長(zhǎng)了188倍。 2007年1-11月份，全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額累計(jì)實(shí)現(xiàn)11131.3億元，同比增長(zhǎng)18.9%，比上年同期增幅高出2.7個(gè)百分點(diǎn)，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的13.9%。3.5赤水市旅游市場(chǎng)概況3.5.1赤水旅游市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展階級(jí)目前，赤水在貴州全省旅游市場(chǎng)占有舉足輕重的地位。2008年“五一”節(jié)假日，赤水市共接待省內(nèi)外游客12.07萬(wàn)人次，列全省主要旅游區(qū)接待人數(shù)第一

32、，較上年同期增長(zhǎng)28%；實(shí)現(xiàn)門票收入535.4萬(wàn)元，列全省旅游區(qū)門票收入第二，較上年同期增長(zhǎng)32%。全市各景區(qū)（點(diǎn)）游客比平時(shí)大幅增長(zhǎng)，市內(nèi)外賓館、酒店入住率達(dá)100%。3.5.2旅游客源市場(chǎng)特征 （一）客流量特征1.旅游方式從過境游向短線專程游轉(zhuǎn)換在2007年以前,赤水作為貴州旅游線路的組成部份,其過境游特征明顯。2007年，隨著國(guó)家對(duì)節(jié)假日政策的調(diào)整，刺激了周邊鄰近省市將赤水作為短線專程游，游客以四川、重慶、貴陽(yáng)居多，較上年同期增長(zhǎng)40%。由于從短暫的過境游變成了專程游，游客在赤水地區(qū)的停留時(shí)間增多，消費(fèi)上升。2.客量淡旺季分明，季節(jié)差異顯著赤水地區(qū)的旅游季節(jié)差異顯著，4-10月為旅游相對(duì)

33、旺季，占全年游客總量的7080%。旅游客源的季節(jié)性（時(shí)間）強(qiáng)度指數(shù)，可以通過定量方法來(lái)計(jì)算，其計(jì)算公式是：R=（Xi-8.33）2/12其中 Xi =各月游客量/全年游客量×100 。 R值越接近零，旅游客源季節(jié)分配越均勻；R值越大，旅游淡旺季差異越明顯。（二）客源市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征1.以國(guó)內(nèi)市場(chǎng)為主，尤其是以本地和周邊客源市場(chǎng)為主目前，赤水地區(qū)客源市場(chǎng)以國(guó)內(nèi)游客為主，體現(xiàn)出明顯的“三多”特征，即：本地游客多，近程（重慶、貴陽(yáng)、四川等鄰近省市）游客多，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)游客多；在國(guó)際客源方面，游客以日本、東南亞和歐美為主。2. 在客源的功能結(jié)構(gòu)上，以觀光旅游為主，休閑/度假次之目前，赤水游游客以

34、觀光旅游為主，并以青年人為主要客源。按游客的目的劃分,以觀光旅游者和休閑/度假旅游者占多數(shù)，兩者約占旅游者總數(shù)的79.76%。按旅游者年齡劃分,旅游者主要以中青年旅游者為主，約占旅游者總數(shù)的69.65%以上。 旅游目的目的觀光休閑/度假探親訪友商務(wù)會(huì)議文化/體育/科技交流健康/療養(yǎng)宗教/朝拜其他%48.7830.965.793.792.233.793.342.001.34 游客年齡年齡65歲以上45-64歲25-44歲15-24歲14歲以下%9.1820.4748.0021.650.71（三）客源基本特征從文化程度看，游客以中高等為主，占總體的77.35%（圖3-2）。其中，高中和中專學(xué)歷的游

35、客占總體的27.36%，大專學(xué)歷的游客占總體的24.76%，大學(xué)學(xué)歷的旅游者占旅游者總數(shù)的17.92%，研究生占總體的7.31%。從職業(yè)類型來(lái)看，游客以政府工作人員、經(jīng)銷人員和專業(yè)技術(shù)人員為主，分別占總體旅游者的15.26%、15.02%、13.62%（圖3-2）。圖3-2 游客的文化程度3.5.3赤水旅游業(yè)存在的主要問題1、旅游基礎(chǔ)配套設(shè)施不夠完善，旅游景區(qū)建設(shè)檔次亟待提升。景區(qū)開發(fā)深度不夠，配套設(shè)施不齊全，有的設(shè)施較為粗糙，與環(huán)境不協(xié)調(diào)，文化包裝處于淺層次階段。    2、娛樂購(gòu)物設(shè)施相對(duì)滯后。旅游產(chǎn)品單一、檔次不高，娛樂項(xiàng)目檔次偏低、規(guī)模較小、分布零散。&#

36、160;   3、旅游產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)不盡合理。旅游餐飲服務(wù)的檔次、特色等方面還有待改進(jìn)提高，住宿接待服務(wù)行業(yè)檔次較低，配套設(shè)施不完備。導(dǎo)游隊(duì)伍水平總體不高，外語(yǔ)導(dǎo)游嚴(yán)重缺乏。    4、游客可進(jìn)入性差，交通問題仍是制約中遠(yuǎn)程游客進(jìn)入赤水市的“瓶頸”問題。  5、旅游發(fā)展中人力資源嚴(yán)重不足，尤其欠缺具有先進(jìn)旅游發(fā)展意識(shí)和管理理念的專業(yè)人才和管理人才。3.6赤水市旅游客源市場(chǎng)預(yù)測(cè)隨著我國(guó)西部大開發(fā)政策的不斷深入，西部旅游呈現(xiàn)了快速發(fā)展的勢(shì)頭。與此同時(shí)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)和國(guó)民財(cái)富的增加，尤其是帶薪度假制的逐漸普及，國(guó)民潛在的旅游消費(fèi)能力正快速

37、轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。供需兩方面要素綜合作用的結(jié)果，將保證在未來(lái)1015年的時(shí)間里，旅游業(yè)必然會(huì)成為西部發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，使西部成為中國(guó)乃至世界重要的生態(tài)旅游、文物古跡和民俗風(fēng)情游的目的地。隨著赤水市旅游資源的不斷開發(fā)完善及旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)的不斷加強(qiáng)，越來(lái)越多的游客可望成為赤水現(xiàn)實(shí)和潛在旅游客源，并將對(duì)國(guó)內(nèi)較遠(yuǎn)距離的市場(chǎng)以及海外市場(chǎng)逐漸形成吸引力。目前，赤水各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門均極為重視旅游宣傳促銷，特別關(guān)注發(fā)揮旅行社的紐帶作用，加大了拓展中、遠(yuǎn)距離市場(chǎng)的力度，赤水旅游的知名度和影響力日益擴(kuò)大和深化。隨著赤水地區(qū)旅游業(yè)步入成熟穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)到2010年，全市接待游客150萬(wàn)人次以上，門票收入1億元以上，旅游

38、總收入10億元以上。第四章 項(xiàng)目實(shí)施單位基本情況4.1企業(yè)簡(jiǎn)介 1、歷史沿革赤水源賓館位于赤水市人民北路18號(hào)，修建于2002年，按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，原屬赤水市自來(lái)水公司。賓館于2007年5月以1236萬(wàn)元的價(jià)格公開掛牌拍賣轉(zhuǎn)讓于現(xiàn)任業(yè)主鄭繼松。賓館轉(zhuǎn)讓后，由現(xiàn)任業(yè)主重新組建為“赤水源賓館有限責(zé)任公司”（民營(yíng)）。 2、企業(yè)現(xiàn)狀 赤水源賓館轉(zhuǎn)讓后，現(xiàn)任業(yè)主先后對(duì)賓館追加投入216萬(wàn)元（全為固定資產(chǎn)投入），賓館現(xiàn)有固定資產(chǎn)1452萬(wàn)元，員工42人。總占地面積4550.23平方米，總建筑面積5963.04平方米；賓館客房部共4層樓，擁有豪華套房2間、豪華標(biāo)準(zhǔn)間72間和豪華單間12間，共86間，可同

39、時(shí)接待客人158人。賓館還有兩間會(huì)議室，一間洗浴中心，以及1000余平方米的餐廳及茶樓，另有占地面積為3000平方米的標(biāo)準(zhǔn)游泳池、母子池、兒童游泳池以及其他配套設(shè)施。4.2 發(fā)展規(guī)劃目標(biāo) 公司秉承“立足旅游、依托管理、面向市場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)理念，憑借自身已奠定的基礎(chǔ)，順應(yīng)旅游業(yè)及酒店行業(yè)的發(fā)展潮流，適應(yīng)市場(chǎng)需求，抓住機(jī)遇，加大投資力度,大力實(shí)施改擴(kuò)建工程，力爭(zhēng)在兩年內(nèi)將賓館打造成“企業(yè)形象好、經(jīng)營(yíng)理念新、管理水平高、規(guī)模效益好”，在地區(qū)具有較強(qiáng)影響力的現(xiàn)代化三星級(jí)旅游及商務(wù)型酒店。第五章 項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)條件慨況及項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)5.1項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)條件概況 1、地理位置及區(qū)域狀況赤水位于東經(jīng)105&#

40、176;3635、北緯28°1702，地處貴州遵義西北部，赤水河中下游，與四川南部接壤，是黔北通往川渝的重要門戶，素有“黔北明珠”的美譽(yù)。全市幅員面積1801平方公里，轄9鎮(zhèn)5鄉(xiāng)3個(gè)街道辦事處，100個(gè)行政村，總?cè)丝?0萬(wàn)人，共有漢、苗、土家、仡佬、布依等23個(gè)民族。赤水市城市建成區(qū)面積8平方公里，常住人口8萬(wàn)余人，城鎮(zhèn)化率達(dá)37.6%。2、地形地貌及氣候特征赤水處于貴州高原向四川盆地過渡帶，海拔高差大(221米1703米)，赤水地貌奇特，地形切割強(qiáng)烈，垂直高差明顯，屬中亞熱帶氣候區(qū)，雨量充沛，年均降雨量1292.3毫米，適合多種植物生長(zhǎng)。3、交通和基礎(chǔ)設(shè)施狀況赤水區(qū)位較為優(yōu)越，交通

41、水陸空兼?zhèn)洹３嗨琴F州最大的通江港口，“黃金水道”赤水河繞城而過，僅60公里匯入長(zhǎng)江。赤水港是貴州第一大港，客貨船可達(dá)重慶至上海等沿海各大港口、碼頭，年貨運(yùn)吞吐量100多萬(wàn)噸。公路連接黔川渝，陸路距遵義300公里，距貴陽(yáng)450公里，距重慶250公里，距成都350公里，距瀘州79公里，距合江60公里，赤水至隆昌接成渝高速公路140公里，隆(昌)瀘(州)鐵路及高速公路已經(jīng)建成投入使用。瀘州藍(lán)田機(jī)場(chǎng)開通了北京、廣州、昆明、貴陽(yáng)、上海、成都等大中城市的波音737客機(jī)，是黔川渝毗鄰地區(qū)的物資集散地和貴州實(shí)施“北上”戰(zhàn)略的一個(gè)重要窗口。“十五”期間，境內(nèi)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得較大突破，共完成公路建設(shè)里程64

42、2.49公里，完成赤水河航運(yùn)第一、二期工程和長(zhǎng)途旅游汽車客運(yùn)站、赤習(xí)公路、馬合公路、赤長(zhǎng)公路等交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，初步形成了“兩縱兩橫四連一環(huán)線”骨架公路和赤水河水路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，公路通達(dá)深度和交通運(yùn)輸能力大幅度提高。4、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r赤水經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為快速。以“竹、畜、藥、果”為主的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)取得較大進(jìn)展，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值由2000年的59156萬(wàn)元增加到2005年的89043萬(wàn)元，年均增長(zhǎng)8.52%，糧食年產(chǎn)量基本穩(wěn)定在14萬(wàn)噸以上。畜牧（漁業(yè)）總產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)的比重由2000年的31%提高到2005年的41%。赤水金釵石斛地理標(biāo)志產(chǎn)品保護(hù)通過國(guó)家審查驗(yàn)收。柚果產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。工業(yè)化建設(shè)步伐加快，200

43、5年，市屬規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值完成57697萬(wàn)元；工業(yè)增加值完成14932萬(wàn)元，年均增長(zhǎng)29.4%。以化工、竹加工、電力能源為主的三大門類工業(yè)已成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)力量。到2005年，全市農(nóng)民人均純收入實(shí)現(xiàn)2512元，比2000年凈增711元，年均增長(zhǎng)6.88%。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)148060萬(wàn)元，年均增長(zhǎng)14.6%。全社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)38656萬(wàn)元，年均增長(zhǎng)16.9%。城鎮(zhèn)居民人均住房面積增加了11平方米。5、旅游資源概況赤水旅游資源得天獨(dú)厚，1994年被國(guó)務(wù)院劃為國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，風(fēng)景區(qū)面積占市域面積近70%，也是全國(guó)唯一以行政區(qū)命名的國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。一代偉人毛澤東率領(lǐng)中國(guó)工農(nóng)紅軍四

44、渡赤水出奇兵，寫下了中外軍事史上的光輝篇章。 境內(nèi)有“桫欏國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)”、“燕子巖國(guó)家級(jí)原始森林公園”、“竹海國(guó)家級(jí)森林公園”，豐富的旅游資源均以原始古樸，自然天成著稱，被中外專家譽(yù)為“千瀑之市、竹子之鄉(xiāng)、丹霞之冠、長(zhǎng)征遺址、桫欏王國(guó)”五大特色。赤水是“中國(guó)十大竹子之鄉(xiāng)”、“國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”、“全國(guó)林業(yè)生態(tài)建設(shè)先進(jìn)縣(市)”、“全國(guó)園林綠化先進(jìn)城市”、“全國(guó)村鎮(zhèn)精神文明建設(shè)先進(jìn)縣(市)”、“全國(guó)水土保持示范市”和“省級(jí)衛(wèi)生城市”。2005年，全市接待游客58.6萬(wàn)人次，門票收入1520萬(wàn)元，旅游總收入實(shí)現(xiàn)2.65億元，分別比“九五”期末增長(zhǎng)193%、660%和185%。5.2項(xiàng)

45、目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)1、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)赤水得天獨(dú)厚的旅游資源已使其成為貴州最大、最重要的區(qū)域旅游市場(chǎng)，對(duì)國(guó)內(nèi)外游客具有極高的吸引力。近幾年來(lái)，赤水每年接待的游客都在數(shù)十萬(wàn)人次以上。隨著政府對(duì)赤水旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)的不斷加強(qiáng)和完善，加之國(guó)家節(jié)假日的調(diào)整，促進(jìn)了赤水周邊鄰近人口稠密的省市如重慶、四川、貴陽(yáng)等地的游客將赤水旅游從過境游轉(zhuǎn)變成專程游，必將進(jìn)一步推動(dòng)赤水旅游市場(chǎng)的全面升溫。預(yù)計(jì)到2010年，赤水年接待游客人數(shù)將突破100萬(wàn)人次。目前，赤水定點(diǎn)接待遊客的賓館總計(jì)只有床位3000多個(gè)，旅游住宿接待能力嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的龐大需求。這使本項(xiàng)目的實(shí)施有了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。2、企業(yè)已奠定的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)赤水源賓館其規(guī)

46、模在赤水僅次于中悅大酒店，開業(yè)至今已有6年，在當(dāng)?shù)匾丫哂邢喈?dāng)?shù)闹群褪袌?chǎng)影響力，建立了較為穩(wěn)定、可靠的客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)管理體系日趨健全，運(yùn)行模式逐漸成熟。同時(shí)，公司培養(yǎng)并儲(chǔ)備了一大批成熟優(yōu)秀的管理人才和技術(shù)骨干尖子隊(duì)伍，為企業(yè)今后的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的人力資源保證。 3、投資環(huán)境和政策優(yōu)勢(shì)隨著西部開發(fā)力度的加大，地方政府在不斷改善投資環(huán)境，現(xiàn)已形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開放新格局。為鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外投資商前來(lái)投資創(chuàng)業(yè)興業(yè)，政府結(jié)合本市實(shí)際，根據(jù)項(xiàng)目的投資規(guī)模、技術(shù)水平、財(cái)稅貢獻(xiàn)等情況，在土地使用、稅費(fèi)征收等方面最大限度予以優(yōu)惠，同時(shí)，推行“一個(gè)窗口”對(duì)外、“一條龍”服務(wù)、“一站式”辦公、

47、“一票式”收費(fèi)等管理模式，對(duì)外來(lái)投資者實(shí)行特事特辦并可實(shí)行“一項(xiàng)目一政策”的承諾，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)保障，結(jié)合WTO規(guī)則，取消了一大批行政收費(fèi)項(xiàng)目，政府投資環(huán)境寬松。同時(shí),當(dāng)?shù)卣罅ε嘤糜萎a(chǎn)業(yè)，非常重視旅游項(xiàng)目的開發(fā)，已將本項(xiàng)目列為重點(diǎn)項(xiàng)目，給予大力支持，這使本項(xiàng)目的建設(shè)有了良好的政府投資環(huán)境和政策優(yōu)勢(shì)。4、銀企雙方的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)公司以務(wù)實(shí)開放的積極態(tài)度，加大融資力度，向金融機(jī)構(gòu)融資完成項(xiàng)目的建設(shè)投入。借助金融機(jī)構(gòu)的支持，公司具有成熟的管理運(yùn)作體系、業(yè)務(wù)資源及市場(chǎng)基礎(chǔ)，合作雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，通過本項(xiàng)目的合作并以本項(xiàng)目合作為契機(jī)，構(gòu)建起雙贏的銀企合作戰(zhàn)略模式，有利于促進(jìn)項(xiàng)目的順利實(shí)施，加快工程實(shí)施步伐，

48、促進(jìn)項(xiàng)目上規(guī)模、上檔次，增強(qiáng)綜合優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)企業(yè)的做大做強(qiáng)和長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展。第六章 項(xiàng)目改擴(kuò)建方案6.1項(xiàng)目投資原則 1、以國(guó)家和地方產(chǎn)業(yè)政策為指導(dǎo)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向,科學(xué)設(shè)計(jì),合理規(guī)劃，充分利用現(xiàn)有設(shè)施，增加投入，盡快實(shí)現(xiàn)賓館的上規(guī)模、上檔次。2、圍繞賓館今后的正常運(yùn)營(yíng)，改善基礎(chǔ)設(shè)施，合理調(diào)整布局，確保項(xiàng)目建成優(yōu)質(zhì)工程，塑造品牌形象。3、本項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃上保證目前的運(yùn)營(yíng)需要，同時(shí)兼顧未來(lái)發(fā)展的需求。6.2項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃及實(shí)施均執(zhí)行國(guó)家相關(guān)規(guī)定及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，硬件設(shè)施及裝修環(huán)境等綜合指標(biāo)達(dá)到目前國(guó)內(nèi)同類型同等規(guī)模三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。通過本次的整體改造，使赤水源賓館打造成設(shè)計(jì)合理、布局科學(xué)、功能完

49、備、設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化一流三星級(jí)商務(wù)假日酒店。6.3工程改造主要內(nèi)容 賓館整體改造方案主要包括土建工程（新建）和裝修改造工程兩大部份。主要內(nèi)容如下：1、土建工程（新建）取消目前占地面積達(dá)3000平方米的游泳池，在其位置上修建建筑面積為4500平方米，集地下停車、客房、餐飲、休閑娛樂、會(huì)議及其他配套設(shè)施為一體的綜合樓。綜合樓將新設(shè)置客房25間。2、裝修改造工程裝修改造工程包括：·現(xiàn)有客房房間裝修 86間·客房公共部份裝修 500平方米·餐廳改造 1000平方米·前廳改造 220平方米·綜合樓裝修 4500平方米·現(xiàn)有設(shè)備維修 &

50、#183;新設(shè)備購(gòu)置 6.4工程進(jìn)度安排賓館的整體改造分三期工程來(lái)進(jìn)行。自2008年6月份開始到于2009年8月全部工程完畢并投入開始營(yíng)業(yè)，總計(jì)歷時(shí)14個(gè)月。工程進(jìn)度安排如下：一期工程：起始時(shí)間為2008年6月-2008年8月，歷時(shí)2個(gè)月。工程內(nèi)容主要是對(duì)賓館房間內(nèi)部設(shè)施按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全方位的改造；維護(hù)好現(xiàn)有的電力、電器、供水、排水、消防等設(shè)施；重新裝修改造賓館餐廳，增加餐廳容量。二期工程：起始時(shí)間為2008年8月-2009年8月，歷時(shí)1年。工程內(nèi)容是完成綜合樓的建設(shè)并投入使用。三期工程：起始時(shí)間為2008年11月-2009年1月，歷時(shí)2個(gè)月。工程內(nèi)容是利用旅游淡季時(shí)對(duì)賓館前廳進(jìn)行全面改

51、造、裝修，裝修嚴(yán)格按酒店三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。第七章 項(xiàng)目組織與管理7.1 機(jī)構(gòu)設(shè)置赤水源賓館有限責(zé)任公司作為本項(xiàng)目建設(shè)的業(yè)主，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)及全部債權(quán)債務(wù)，并組織承擔(dān)該項(xiàng)目的工程實(shí)施和建成后的經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展具有重大戰(zhàn)略意義。通過本次改造，企業(yè)將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善治理結(jié)構(gòu)和管理模式，邀請(qǐng)優(yōu)秀的高級(jí)人才加盟，壯大公司實(shí)力，提高企業(yè)的管理水平。公司將實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)業(yè)務(wù)及職能部門。公司將實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)行政部、銷售部、客房部、餐飲服務(wù)、后勤部、財(cái)務(wù)部等業(yè)務(wù)及職能部門。組織結(jié)構(gòu)圖見下頁(yè)： 組織機(jī)構(gòu)圖股東會(huì)監(jiān)事會(huì)董事會(huì)總經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)常務(wù)副總經(jīng)理財(cái)務(wù)部銷售部后勤部餐飲服務(wù)部行政部客房部7.2機(jī)構(gòu)職責(zé)（略）7.3人員編制本項(xiàng)目建設(shè)完成投入正常運(yùn)營(yíng)后，定員編制60人，員工結(jié)構(gòu)如下表： 員工編制結(jié)構(gòu)表序號(hào)部門名稱定員分配小計(jì)1中高層管理人員9 2管理人員103服務(wù)人員374后勤保障4總 計(jì)60人第八章 投資計(jì)劃與資金籌措8.1投資計(jì)劃說明貴州赤水源賓館有限責(zé)任公司本次實(shí)施的整體改造項(xiàng)目，是順應(yīng)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策需要，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模, 達(dá)到企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展的目的而投資實(shí)施。工程建設(shè)投資重點(diǎn)是按照國(guó)內(nèi)同類型同等規(guī)模星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，將赤水源賓館打造成現(xiàn)代化一流三星級(jí)商務(wù)假日酒店。本項(xiàng)目的整體