印象城邦·新密首席CLD規(guī)劃概念書

1、 房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載印象城邦，新密首席cld規(guī)劃概念書-為80萬(wàn)新密人再造一座城！二0一0年第一章 新密市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)第一節(jié) 新密市2009年經(jīng)濟(jì)發(fā)展回顧第二節(jié) 新密市2010年經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)第二章 新密市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)第一節(jié) 新密房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀第二節(jié) 新密市典型房地產(chǎn)項(xiàng)目分析第三章 經(jīng)營(yíng)城市理念的作用及意義第一節(jié) 經(jīng)營(yíng)城市理念在城市建設(shè)中的作用第二節(jié) 經(jīng)營(yíng)城市理念的現(xiàn)實(shí)意義及歷史意義第四章 項(xiàng)目地塊綜述第一節(jié) 項(xiàng)目地塊速描第二節(jié) 項(xiàng)目地塊swot分析第五章 項(xiàng)目地塊規(guī)劃及設(shè)計(jì)構(gòu)想第一節(jié) 項(xiàng)目地塊規(guī)劃依據(jù)及概念提煉第二節(jié) 項(xiàng)目地塊開發(fā)理念第三節(jié) 項(xiàng)目地塊整體規(guī)劃布局構(gòu)

2、想第四節(jié) 項(xiàng)目地塊景觀規(guī)劃構(gòu)想第五節(jié) 項(xiàng)目地塊建筑形態(tài)構(gòu)想第六節(jié) 項(xiàng)目地塊公共配套服務(wù)設(shè)施構(gòu)想第六章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)估算第一節(jié) 基礎(chǔ)參數(shù)第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)分析第一章 新密市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)第一節(jié) 新密市2009年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展回顧2009年全年完成生產(chǎn)總值350億元，增長(zhǎng)9%；地方財(cái)政總收入25.3億元，增長(zhǎng)7.3%，其中一般預(yù)算收入12.8億元，增長(zhǎng)19.7%；規(guī)模以上工業(yè)增加值184億元，增長(zhǎng)10%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資230 億元，增長(zhǎng)34.5%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額96億元，增長(zhǎng)19%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14477 元，增長(zhǎng) 9.5%；農(nóng)民人均純收入 7949元，增長(zhǎng)7.6 %。第二節(jié) 新密市20

3、10年經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作目標(biāo)2010年政府工作的總體要求是：深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，堅(jiān)持實(shí)施大投資戰(zhàn)略，強(qiáng)化大項(xiàng)目支撐，著力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量，著力推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，著力保障民生改善、構(gòu)建和諧社會(huì)，全面完成“十一五”規(guī)劃各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)，奮力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展。 主要目標(biāo)是：生產(chǎn)總值增長(zhǎng)13%；財(cái)政總收入增長(zhǎng)12%，地方財(cái)政一般預(yù)算收入增長(zhǎng)15%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)32%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)19%；利用外商直接投資增長(zhǎng)20%；城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)8%；農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)9%；人口自然增長(zhǎng)率控制在5以內(nèi)；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)。單位

4、生產(chǎn)總值能耗控制在1.56噸標(biāo)準(zhǔn)煤以內(nèi)，化學(xué)需氧量和二氧化硫排放量分別下降3.9%和9.1%。發(fā)展壯大第三產(chǎn)業(yè)。抓好新密古城、銀基黃帝宮度假村、超化寺、神仙洞等景區(qū)開發(fā)建設(shè)，打響以承譽(yù)德、青屏賓館為主的星級(jí)酒店和魯班、金海港等一批名店，叫響“吃在新密、住在新密、玩在新密”的口號(hào)，增創(chuàng)旅游產(chǎn)業(yè)新優(yōu)勢(shì)。抓好城市東區(qū)商業(yè)圈改造，培育以金博大、丹尼斯為中心的西區(qū)商圈，加快新萬(wàn)里物流總部基地建設(shè)，優(yōu)化商貿(mào)流通業(yè)布局。抓好中強(qiáng)御景灣、天園城中城和青峰路社區(qū)、廣場(chǎng)社區(qū)等房地產(chǎn)建設(shè)、城中村改造工程，提升房地產(chǎn)開發(fā)的檔次和品位綜述：新一屆新密市委市政府除將發(fā)展經(jīng)濟(jì)作為重頭戲之外，對(duì)于新密城市環(huán)境的治理、生活環(huán)境

5、改善上的努力更是有目共睹。可以明顯的發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在新密市的空氣更好了、天更藍(lán)了，城市道路更干凈了，居民生活更舒心了。2010年以來(lái)，新密市委市政府又將加快城中村改造，建設(shè)更美好的新密城市作為未來(lái)一個(gè)階段的重點(diǎn)工作來(lái)抓，相信在新密市委市政府的大力領(lǐng)導(dǎo)下，新密的城市建設(shè)必將取得更輝煌的成績(jī)。第二章 新密房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及分析第一節(jié) 新密房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 基本情況新密市處于鄭州市“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，中原“中部城市崛起中心”，是以礦產(chǎn)、耐材、建材為主的工業(yè)城市，總?cè)丝诩s75萬(wàn)，經(jīng)濟(jì)地位處于新密市六縣四市五區(qū)中縣級(jí)市級(jí)第二名，城市人均車輛擁有量為全國(guó)縣級(jí)市第二名，距鄭州市36公里，“鄭少”高速，四通八達(dá)。

6、一個(gè)階段以來(lái)，新密由于礦產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)達(dá)，新密的中產(chǎn)及以上階層掀起了在鄭州置業(yè)的高潮，越來(lái)越多的新密人開發(fā)赴鄭州買房，定居。鄭州的正商系、天下城、亞星系等項(xiàng)目，都是將新密人作為省內(nèi)市外的主要目標(biāo)人群。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新密人在鄭州購(gòu)房的主要原因是：1、 鄭州具有更強(qiáng)的教育資源優(yōu)勢(shì)2、 新密冬季沒有暖氣，而鄭州有3、 鄭州有更高檔的消費(fèi)場(chǎng)所4、 因?yàn)樯磉叺呐笥讯家讯ň余嵵?，為方便朋友溝通而選擇在鄭州置業(yè)5、 新密城市空氣污濁、環(huán)境臟亂差，鄭州居住環(huán)境相對(duì)好的多項(xiàng)目開發(fā) 目前新密房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高速發(fā)展階段，前幾年主要以私人開發(fā)的規(guī)模較小的單獨(dú)的樓棟為主，以“康年花園”、“鑫苑花園”、“凱悅園邸”等以小

7、區(qū)模式開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目才“小荷才露尖尖角”，2005年以后，以“中強(qiáng)國(guó)際”、“未來(lái)花園”為主的超過(guò)10畝的“大”盤已漸漸浮出水面。2006年后，新密房地產(chǎn)開發(fā)逐漸走向“準(zhǔn)”正規(guī)，品牌開發(fā)商以“金城置業(yè)”為首，金城開發(fā)的“金城時(shí)代廣場(chǎng)”是新密最大的項(xiàng)目，將近百畝的大盤，以商場(chǎng)、高層商住樓裙樓為主的集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲等為一體大型復(fù)合型物業(yè)。2009年至今，新密房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)從中低端向高端跨越，先后出現(xiàn)了中強(qiáng)御金灣、新密城市花園、布瑞達(dá)350項(xiàng)目等高端住宅項(xiàng)目。尤其在建筑規(guī)劃、景觀、綠化、建筑材料、新材料、新技術(shù)、售樓中心、營(yíng)銷手段上，都有較高的起點(diǎn)。營(yíng)銷手段也是在2006年，新密陸續(xù)出現(xiàn)了“金

8、城時(shí)代廣場(chǎng)”，純商業(yè)的“兆吉新世界”等，營(yíng)銷手段上較之其它地市，有過(guò)之而無(wú)不及；因距省會(huì)較近，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷推廣及相關(guān)營(yíng)銷策略方向?qū)π旅芊康禺a(chǎn)市場(chǎng)有著淺移默化的影響，另外，房地產(chǎn)內(nèi)業(yè)人士也會(huì)“擇枝而棲”，因此，新密房地產(chǎn)市場(chǎng)在營(yíng)銷推廣上還是有一定的優(yōu)勢(shì)。 據(jù)新密市房管局相關(guān)人士介紹，09年本市房地產(chǎn)開發(fā)總量60萬(wàn)，這個(gè)體量?jī)H類似于鄭州的一個(gè)大中型社區(qū)的開發(fā)總量，新密市新區(qū)還有大量地塊亟待開發(fā)，根據(jù)城市總體規(guī)劃，新密市城區(qū)向西逐步發(fā)展，目前新區(qū)的道路寬敞，綠化好，非常適宜居住，先后有中強(qiáng)御金灣、布瑞達(dá)350畝項(xiàng)目等高端項(xiàng)目逐步面市，必將全面提升新密市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)水平和營(yíng)銷水平，一改多年來(lái)新

9、密人赴鄭州買房，回新密做生意的局面，吸引更多的新密中產(chǎn)以上階層住在新密，行在新密，商在新密。 綜述： 目前新密的房地產(chǎn)市場(chǎng)有點(diǎn)像20032004年的鄭州，價(jià)位于25003500之間，時(shí)至今日，鄭州市房?jī)r(jià)已突破5000元大關(guān)，雖新密的發(fā)展及消費(fèi)需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及鄭州，也沒有鄭州那么快的發(fā)展幅度，但根據(jù)目前新一屆政府的城市治理力度，新密的房?jī)r(jià)因?yàn)槠放崎_發(fā)商的進(jìn)入、城市居住環(huán)境的逐步改善、產(chǎn)品規(guī)劃、景觀、商業(yè)配套以及暖氣問(wèn)題的逐步解決，土地成本的不斷飆升，房?jī)r(jià)肯定有較大上漲空間。新密的房地產(chǎn)市場(chǎng)的承接力非常強(qiáng)，有著高比例的中成階層及成熟的投資理念，只要所開發(fā)的產(chǎn)品具有足夠的差異化（或環(huán)境、或地段、或價(jià)格

10、），銷售都不是太大的問(wèn)題。以2010年6月5日開盤的中強(qiáng)御金灣為例，均價(jià)3500元/平米，其一期300余套房源，7月中旬已全部銷售一空。雖然市場(chǎng)前景良好，但如何吸引新密中上階層對(duì)本地房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、置業(yè)是我們面臨的一個(gè)問(wèn)題，這些客戶對(duì)本地房地產(chǎn)項(xiàng)目的要求標(biāo)準(zhǔn)肯定不會(huì)低于鄭州的地產(chǎn)項(xiàng)目，這就要求我們要在產(chǎn)品上下功夫，用較高性價(jià)比的樓盤吸引他們?cè)谛旅苤脴I(yè)。 如果是針對(duì)中高層消費(fèi)群體，只要產(chǎn)品上能獲得認(rèn)可，那么價(jià)位上肯定沒有問(wèn)題，因此，隨著新密房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)成熟、高性價(jià)比產(chǎn)品的不斷涌現(xiàn)，新密房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將進(jìn)入快速上漲通道。第二節(jié) 新密典型性項(xiàng)目分析 市場(chǎng)調(diào)查分析表項(xiàng)目名稱 和諧盛世 開發(fā)商 新密和

11、諧盛世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址溱水路大鴻路交叉口向南10米 銷售公司新密王鼎房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 設(shè)計(jì)單位 電話60280222 均價(jià)1期均價(jià)1500元，二期均價(jià)1900元 最高價(jià)2100元/m2 起價(jià)1750元/m2 項(xiàng)目規(guī)模占地50余畝，共6棟 物業(yè)形態(tài) 多層+商業(yè)項(xiàng)目銷售狀況二期銷了一半項(xiàng)目推廣主題價(jià)格項(xiàng)目簡(jiǎn)介小產(chǎn)權(quán)，付款方式分期，不走商貸和公積金，小區(qū)暖氣和天然氣雙氣，項(xiàng)目個(gè)人分析地理位置處于新城區(qū)，小區(qū)自帶商鋪，醫(yī)療，教育配套不齊全，部分戶型不太科學(xué)， 市場(chǎng)調(diào)查分析表項(xiàng)目名稱 新天地 開發(fā)商 項(xiàng)目地址長(zhǎng)樂(lè)路中段 銷售公司 設(shè)計(jì)單位 電話 均價(jià)2600元左右 最高價(jià)2800元/m

12、2 起價(jià)2450元/m2 項(xiàng)目規(guī)模占地30余畝，共6棟 物業(yè)形態(tài)商業(yè)+住宅項(xiàng)目銷售狀況尾盤銷售項(xiàng)目推廣主題以商業(yè)為推廣為主題。一。二樓是商鋪，三樓以上是住宅項(xiàng)目簡(jiǎn)介分南北兩個(gè)社區(qū)，臨街蓋的，基本以130平的三室為主項(xiàng)目個(gè)人分析地理位置處于新城區(qū)，小區(qū)自帶商鋪，醫(yī)療，教育配套不齊全，部分戶型不太科學(xué) 市場(chǎng)調(diào)查分析表項(xiàng)目名稱 金成花園 開發(fā)商 新密金成購(gòu)物中心建設(shè)有限公司 項(xiàng)目地址西大街與長(zhǎng)樂(lè)路交匯處 銷售公司明陽(yáng)企劃 設(shè)計(jì)單位 電話69857799 69859708 均價(jià)一期均價(jià)：2700元/m2 二期無(wú)開盤 最高價(jià)2800元/m2 起價(jià)2500元/m2 項(xiàng)目規(guī)模占地40余畝，共6棟 物業(yè)形態(tài)一

13、期（2棟現(xiàn)房） 二期施工中（建到三層，到2012年交房）項(xiàng)目銷售狀況一期售完，二期排號(hào)已結(jié)束（150個(gè)號(hào)碼） 2010年6月份開盤項(xiàng)目推廣主題以商業(yè)為推廣為主題項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目前面是一個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)，中間有知名度很高的一些商業(yè)連鎖機(jī)構(gòu)，如金博大、丹尼斯等大型商業(yè)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目個(gè)人分析地理位置處商業(yè)圈，位于新城區(qū)，醫(yī)療、教育配套不完善，人氣有待拉攏。 市場(chǎng)調(diào)查分析表項(xiàng)目名稱 未來(lái)城市花園 開發(fā)商 項(xiàng)目地址花園路與溱水路交匯處 銷售公司 設(shè)計(jì)單位 電話69828888 均價(jià)2400元左右 最高價(jià)2800元/m2 起價(jià)2300元/m2 項(xiàng)目規(guī)模占地30余畝，共6棟 物業(yè)形態(tài)基本沒房 現(xiàn)房銷售項(xiàng)目銷售狀況尾盤銷售項(xiàng)

14、目推廣主題以商業(yè)為推廣為主題項(xiàng)目簡(jiǎn)介開發(fā)比較早，50年的產(chǎn)權(quán)，社區(qū)已成規(guī)模項(xiàng)目個(gè)人分析地理位置處處于新城區(qū)，小區(qū)自帶商鋪，生活配套齊全，部分戶型不太科學(xué) 市場(chǎng)調(diào)查分析表項(xiàng)目名稱 中強(qiáng)御金灣 開發(fā)商 河南中強(qiáng)房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目地址溱水路遇政通路交匯處 銷售公司精工地產(chǎn) 設(shè)計(jì)單位新密市建筑設(shè)計(jì)院 電話69853666/69853668 均價(jià)3500元左右 最高價(jià)3800元/m2 起價(jià)3350元/m2 項(xiàng)目規(guī)模占地200余畝，共12棟，300戶 物業(yè)形態(tài)疊加別墅、退臺(tái)式花園洋房、電梯多層項(xiàng)目銷售狀況一期售罄項(xiàng)目推廣主題市府新區(qū)，城市中軸，雪花山下項(xiàng)目簡(jiǎn)介中強(qiáng)御金灣，將退臺(tái)式花園洋房引入新密，創(chuàng)造居

15、住新革命，通過(guò)“退、錯(cuò)、露、院”等技術(shù)手段，營(yíng)造出視覺情趣。項(xiàng)目個(gè)人分析新密房地產(chǎn)市場(chǎng)劃時(shí)代的產(chǎn)品，必將掀起新密高端住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)潮。第三章 經(jīng)營(yíng)城市理念的作用及意義第一節(jié) 經(jīng)營(yíng)城市理念在城市建設(shè)中的作用經(jīng)營(yíng)城市是現(xiàn)代城市發(fā)展理念的創(chuàng)新，它強(qiáng)調(diào)城市建設(shè)不能靠政府“負(fù)債經(jīng)營(yíng)”，應(yīng)該“以城養(yǎng)城”，強(qiáng)化政府調(diào)動(dòng)資源辦大事的能力，政府職能由直接經(jīng)營(yíng)和企業(yè)轉(zhuǎn)向以市場(chǎng)運(yùn)作方式利用市場(chǎng)主體和民營(yíng)資本間接的經(jīng)營(yíng)城市土地、國(guó)有資本、生態(tài)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃、信息、城市功能、城市品牌及城市形象等公共資源，實(shí)現(xiàn)公共資源的產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化運(yùn)作。全面理解和把握城市經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵，具有非常重要的意義。一是有利于加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)城市

16、工作的長(zhǎng)期性認(rèn)識(shí)。經(jīng)營(yíng)城市不是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有資產(chǎn)就終止了的工作，而是發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的一種理念，一種符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的方法和途徑，只要城市存在，就有城市經(jīng)營(yíng)的工作，而且是一項(xiàng)具有豐富回報(bào)的事業(yè)。二是有利于正確把握資產(chǎn)存量和增量的關(guān)系。盤活城市現(xiàn)有資產(chǎn)存量是必要的，將資產(chǎn)存量按市場(chǎng)要求配置同樣也是重要的。三是有利于城市建設(shè)步入“建設(shè)發(fā)展再建設(shè)”的良性循環(huán)軌道。城市聚集了眾多的可供發(fā)展的基礎(chǔ)條件和客觀因素，擁有龐大的資產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì)和優(yōu)先發(fā)展優(yōu)勢(shì)，開展城市經(jīng)營(yíng)工作，意義十分重大。第一、經(jīng)營(yíng)城市能有效地聚集大量資金。因?yàn)槌鞘斜旧砭褪菄?guó)有資產(chǎn)，并且是最大的國(guó)有資產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)城市，可實(shí)現(xiàn)和聚集大量資金，解決發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)資

17、金不足的問(wèn)題，是經(jīng)營(yíng)城市最直觀、最有效益的成果。所以有人稱“招商引資用的是明天的錢，經(jīng)營(yíng)城市用的則是昨天的錢”。如2002年某市儲(chǔ)備土地113333萬(wàn)公頃；招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地33宗（其中中心城11宗），面積4012公頃，獲出讓價(jià)款145億元，為城市建設(shè)聚集了大量資金。第二、經(jīng)營(yíng)城市可以進(jìn)一步改善投資環(huán)境。經(jīng)營(yíng)城市將資產(chǎn)按市場(chǎng)要求進(jìn)行配置，能大大改善城市空間布局，提升城市功能，優(yōu)化和美化環(huán)境。例如上海市在90年代初就通過(guò)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資源配置，努力營(yíng)造良好的投資環(huán)境，從1992年開始連續(xù)幾年利用外資都是100億美元，整個(gè)90年代上海直接利用外資到位的資金是450億美元，名列國(guó)內(nèi)前茅。第三、

18、經(jīng)營(yíng)城市有利于推進(jìn)國(guó)企的改革。經(jīng)營(yíng)城市是以企業(yè)為中心，實(shí)質(zhì)是在更大的范圍，更高的層面上推進(jìn)企業(yè)資產(chǎn)重組、整合，是企業(yè)改革深入發(fā)展的助推器。第四、經(jīng)營(yíng)城市能使城市公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、土地、房屋等發(fā)揮最大的效用。城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施等是一筆龐大的存量資產(chǎn)，它們能夠直接帶來(lái)效益，因而可以用市場(chǎng)化手段進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。許多城市在這方面已開始實(shí)踐，并且受益非淺。東營(yíng)區(qū)在經(jīng)營(yíng)城市中，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施合資合作、轉(zhuǎn)讓、命名權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的招標(biāo)拍賣，也取得了好的收益。第五、經(jīng)營(yíng)城市還能帶來(lái)人們思想觀念的進(jìn)一步解放。第二節(jié) 經(jīng)營(yíng)城市理念的現(xiàn)實(shí)意義與歷史意義“經(jīng)營(yíng)城市”是實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想的具體體現(xiàn)?！敖?jīng)營(yíng)城市”的目的

19、是使城市資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增收，聚集資金，把城市管理和建設(shè)好，使經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市民得到實(shí)惠?！敖?jīng)營(yíng)城市”要求從實(shí)際出發(fā)，從與人民群眾息息相關(guān)的小事做起，鄙棄盲目建設(shè)那些不切實(shí)際的“形象工程”。把經(jīng)濟(jì)發(fā)展與群眾滿意作為經(jīng)營(yíng)城市的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，代表最廣大人民群眾的根本利益。這正是實(shí)踐江澤民同志“三個(gè)代表”重要思想的具體體現(xiàn)。 經(jīng)營(yíng)城市有利于政府轉(zhuǎn)變職能政府轉(zhuǎn)變職能一直是較難的問(wèn)題，然而，經(jīng)營(yíng)城市這一方式卻給城市政府帶來(lái)了新的、具體的、可操作的途徑。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的城市發(fā)展不再單純由政府來(lái)推動(dòng)，而更多改由市場(chǎng)推動(dòng)。這種狀況決定了城市的領(lǐng)導(dǎo)者在城市發(fā)展過(guò)程中，要逐漸實(shí)現(xiàn)由管理城市向經(jīng)營(yíng)城市的轉(zhuǎn)變。市場(chǎng)

20、經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，它要求城市政府采用以法律法規(guī)為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)杠桿管理模式。我國(guó)是公有制為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)體制，城市政府擁有大量的國(guó)有資產(chǎn)，如何把這些資產(chǎn)的效用最大化的發(fā)揮，成為城市政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下面臨的重大課題。經(jīng)營(yíng)城市就是城市政府運(yùn)用一些經(jīng)濟(jì)手段，解決城市建設(shè)發(fā)展問(wèn)題的新探索。經(jīng)營(yíng)城市有利于建立集約經(jīng)濟(jì)從社會(huì)進(jìn)步的角度上講，城市發(fā)展追求的目標(biāo)不僅是單純的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生活便利，而且還包括全社會(huì)降低交易成本、居民精神物質(zhì)環(huán)境質(zhì)量全面提高等方面內(nèi)容，并以城市發(fā)展帶動(dòng)其所在地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步，使城市真正成為其所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。這也是城市經(jīng)濟(jì)由粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向集約經(jīng)營(yíng)的必然趨勢(shì)。經(jīng)營(yíng)城市有利

21、于充分利用城市資源，擺脫建設(shè)資金短缺的困境城市是國(guó)家長(zhǎng)期巨額資金投入的結(jié)果，是一筆巨大的國(guó)有資產(chǎn)，完全可以運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，進(jìn)行重組、營(yíng)運(yùn)和盤活，克服城市建設(shè)資金長(zhǎng)期存在的匱乏狀況，走以城建城、以城養(yǎng)城、以城興城的市場(chǎng)化道路。最大限度地盤活存量，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益，走出一條“以城養(yǎng)城、以城興城”的經(jīng)營(yíng)之路，實(shí)現(xiàn)城市管理自我發(fā)展、自我積累、自我升值的良性循環(huán)。經(jīng)營(yíng)城市是現(xiàn)代城市建設(shè)和管理走向市場(chǎng)的必然選擇經(jīng)營(yíng)城市一方面以城市管理者的身份將城區(qū)的土地、基礎(chǔ)設(shè)施、公用服務(wù)設(shè)施等資源推向市場(chǎng)；另一方面，通過(guò)加大城市建設(shè)管理體制改革和市政公用事業(yè)運(yùn)行機(jī)制及經(jīng)營(yíng)機(jī)制的改革，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，增強(qiáng)市政公用事業(yè)人員

22、的危機(jī)感、責(zé)任感和使命感，使其自覺地管理好、維護(hù)好城市。第四章 項(xiàng)目地塊綜述第一節(jié) 項(xiàng)目地塊速描本項(xiàng)目位于新密市惠溝村，占地800余畝，西臨密州大道，南鄰到嵩山大道，北瞰鄭少洛高速。地理位置十分優(yōu)越，交通四通八達(dá)。項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀為自然村，位于新密市東部，周邊生活配套完備，銀行、超市等基本生活設(shè)施極度缺乏。第二節(jié) 項(xiàng)目地塊swot分析 對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析，能讓我們更清楚的看到地塊自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，對(duì)我們?nèi)蘸蟮捻?xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)，提供依據(jù)。 優(yōu)勢(shì)：1、 項(xiàng)目地塊交通便利，便于出行2、 項(xiàng)目地塊面積較大，便于規(guī)劃各類建筑形態(tài)，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化3、 項(xiàng)目地勢(shì)呈坡地形，便于設(shè)計(jì)水系、景觀等附加值較大的規(guī)劃，

23、提升項(xiàng)目品質(zhì)4、 規(guī)劃道路穿過(guò)項(xiàng)目地塊，加上前方500畝預(yù)計(jì)新增兩條社區(qū)道路，可增加一些商業(yè)面積劣勢(shì)：1、 項(xiàng)目處于傳統(tǒng)意義上的貧民區(qū)，地塊成熟度不夠，前期需要大量炒作2、 項(xiàng)目地塊不屬于城市的發(fā)展方向，需要對(duì)客戶進(jìn)行前期引導(dǎo)3、 項(xiàng)目地塊右側(cè)為監(jiān)獄與水泥廠，對(duì)客戶心理影響較大4、 項(xiàng)目地塊起伏較大，不利于土地的足額利用5、 項(xiàng)目地塊標(biāo)高差異巨大，前期土地整理成本增加6、 項(xiàng)目地塊地質(zhì)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，地基部分成本增加7、 項(xiàng)目地塊地下管網(wǎng)成本增加8、 項(xiàng)目地塊起伏較大，不利于開挖地下車位，且車位數(shù)量不能滿足新密私家車較多的需求9、 項(xiàng)目地塊實(shí)際可利用土地面積較少，需重新審視投資收益率機(jī)會(huì)：1、 由于

24、礦產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，新密市場(chǎng)潛在購(gòu)買力及承接力非?？捎^2、 新密高端住宅市場(chǎng)開始復(fù)蘇，高端產(chǎn)品供不應(yīng)求3、 項(xiàng)目獨(dú)特的交通優(yōu)勢(shì)，使得本項(xiàng)目的高度客戶，能夠縮短新密到鄭州的時(shí)間4、 新密房地產(chǎn)市場(chǎng)處于無(wú)房可售的狀態(tài)，市場(chǎng)潛力巨大5、 新密市場(chǎng)缺乏嚴(yán)格意義上的高端住宅項(xiàng)目，別墅項(xiàng)目更是缺乏近5年之久6、 新密市場(chǎng)缺乏高性價(jià)比的高層住宅產(chǎn)品7、 新密房地產(chǎn)開發(fā)普遍不重視園區(qū)景觀、綠化8、 新密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普遍沒有設(shè)計(jì)水系、水景等水文化9、 新密的教育資源匱乏，目前尚無(wú)房地產(chǎn)公司把教育與地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行嫁接。威脅：1、 本項(xiàng)目體量大，開發(fā)周期長(zhǎng)，整個(gè)開發(fā)過(guò)程會(huì)遭遇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狙擊，有較大風(fēng)險(xiǎn)2、 本項(xiàng)目回遷居民

25、的安置，直接影響到項(xiàng)目的檔次3、 按照新政規(guī)定，沒有取得預(yù)售許可證不得銷售，本項(xiàng)目由于開發(fā)性質(zhì)和土地的關(guān)系，銷售回款速度肯定受影響4、 惠溝村是新石器時(shí)代遺址，新密市級(jí)文物保護(hù)單位，文勘過(guò)程含較大風(fēng)險(xiǎn)第五章 項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想第一節(jié) 項(xiàng)目地塊規(guī)劃依據(jù)及概念提煉本項(xiàng)目位于新密市東區(qū)，占地約800畝，緊鄰新密鄭州高速口，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。地塊的規(guī)劃足夠我們實(shí)施更為科學(xué)、更為合理的項(xiàng)目規(guī)劃。在城市化功能劃分日益清晰和理性的今天，我們考慮一個(gè)城市區(qū)域的定位，要綜合城市性格、城市功能、城市配套、城市可持續(xù)發(fā)展等多方面來(lái)考慮。在本項(xiàng)目的初步調(diào)研中，我們可以總結(jié)出項(xiàng)目地塊的關(guān)鍵詞：交通便利，出行方便

26、綠化程度高地形錯(cuò)落有致，天際線豐富地塊面積較大，便于完善自身功能配套在詳細(xì)分析了新密中高端客戶的消費(fèi)習(xí)性和喜好后，我們給目標(biāo)地塊的準(zhǔn)確定位為：新密首席cld。cld，全稱：central living district，中文翻譯：中央生活區(qū) 。是指一個(gè)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的城市中，在政府總體規(guī)劃的引導(dǎo)下，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，人們的工作、生活等行cld 設(shè)計(jì)圖為模式發(fā)生了功能分化，那些由若干功能區(qū)組成，可滿足城市主流人群集中居住、消費(fèi)、娛樂(lè)、教育需求，位于城市核心居住地帶，并具有城市一流生活質(zhì)素、高尚人文內(nèi)涵和完美生態(tài)環(huán)境的居住區(qū)域。cld的特點(diǎn)除了區(qū)域內(nèi)具有高尚的樓盤品質(zhì)外， cld對(duì)環(huán)境及配套設(shè)

27、施的要求也非常高。因此它必須位于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟地段，社區(qū)配套設(shè)施完善，社區(qū)成員有機(jī)會(huì)在第一時(shí)間獲得市場(chǎng)資訊，享受信息資源并能及時(shí)做出相應(yīng)反應(yīng)。這種高度的集中，包括了生活資源的集中、特殊居住群體的集中、品質(zhì)服務(wù)的集中、能源供給和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施的集中。 cld最重要的兩個(gè)因素是空間和環(huán)境。 cld的基點(diǎn)在“生活”。從狹義上講， cld可以是一個(gè)居住社區(qū)，但它必然需要一個(gè)整體環(huán)境的支持。因此， cld不僅僅是一個(gè)居住區(qū)的概念，它涵蓋了周邊地區(qū)的種種因素。因此 cld區(qū)域內(nèi)必須有大型城市綠地，便捷的交通路網(wǎng)及良好的配套服務(wù)設(shè)施及形成規(guī)模的居住區(qū)。cld中的房子怎么蓋？cld不是項(xiàng)目概念，而是地域概念，隨著

28、社會(huì)的進(jìn)步，以及人們對(duì)自身居住追求的提高， cld其本身的素質(zhì)也應(yīng)不斷提高。cld的項(xiàng)目除了醫(yī)院、銀行、便利的交通設(shè)施等之外，也必須注重自己的小環(huán)境的營(yíng)造，如豐富的社區(qū)配套、大量的綠地等。要求周邊的配套設(shè)施較為完善，使小區(qū)住戶足不出區(qū)就能完成主要的生活內(nèi)容?？梢哉f(shuō) cld濃縮了生活精華。充分利用外部資源，但不過(guò)分依賴外部資源，合理營(yíng)造好小環(huán)境是 cld物業(yè)的人本之道。 此外，在 cld這個(gè)不算小的區(qū)域里為中產(chǎn)階級(jí)蓋一大批房子，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)在所難免，而創(chuàng)造差異化的、個(gè)性化的競(jìng)爭(zhēng)空間是開發(fā)商所追求的，而 cld也不允許只有一種設(shè)計(jì)，如何在這一區(qū)域凸現(xiàn)樓盤的個(gè)性色彩，發(fā)展商應(yīng)提供不同的價(jià)格、風(fēng)格、品格

29、的房子，使每類人都能有滿意的選擇。 cld性能價(jià)格比比較好的房子，戶型好是基本功，社區(qū)規(guī)劃更具親人性，也就是更自然、更舒適、更生活化，一切以提升居住者居住的滿意度為主。cld的現(xiàn)狀cld已經(jīng)在西方發(fā)達(dá)國(guó)家存在和發(fā)展了數(shù)年，而在中國(guó)的發(fā)達(dá)地區(qū)如北京、上海、深圳等地， cld的概念已為市場(chǎng)所接受，北京的亞運(yùn)村、上海的徐家匯虹橋沿線、深圳的香榭里社區(qū)都云集了掌握城市科技、金融命脈的城市精英。在這里，規(guī)劃最早、最能稱之為 cld的當(dāng)屬北京亞運(yùn)村。 北京亞運(yùn)村地區(qū)在成為北京主要生活居住區(qū)的同時(shí)，也顯現(xiàn)出一些商務(wù)、商業(yè)配套銜接不上的問(wèn)題。除了很少的一些地段有些商業(yè)氣氛之外，其他地區(qū)，商業(yè)幾乎還是一片空白。

30、 cld的建設(shè)需要商業(yè)配套的跟進(jìn)，而對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，隨著 cld區(qū)域樓盤的熱銷，則更多的投資于住宅建設(shè)，而商業(yè)服務(wù)方面滯后性則往往越來(lái)越明顯，而對(duì)于 cld區(qū)域項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，商業(yè)配套是應(yīng)該貫穿于其項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過(guò)程的，否則，其區(qū)域定位就背離了 cld的概念，而對(duì)于 cld區(qū)域內(nèi)應(yīng)提供的服務(wù)與便利也便是空談了。第二節(jié) 項(xiàng)目地塊開發(fā)理念開發(fā)理念觀近現(xiàn)代歷史，幾乎所有的社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)，都貫穿著人文主義的脈絡(luò)。我們認(rèn)為：城市是人類的聚居地，社區(qū)是人際關(guān)系的集中發(fā)生地，家園是人們的生存場(chǎng)所，居縱室是每個(gè)人的生活空間。居住的本質(zhì)是滿足人性的需求。居住的深刻意義在于：它能夠展示和影響人的生存狀態(tài)，并給人以

31、生存的意義和價(jià)值。因此，凡是適合于現(xiàn)代人居住的房產(chǎn)品，必然體現(xiàn)著獨(dú)特的人文精神和人性關(guān)懷，是人文主義理想在居住生活領(lǐng)域的具體體現(xiàn)。我們建設(shè)的房產(chǎn)品，必須把握生活方式的變化方向，滿足人性的多層次需求，如對(duì)真善美的追求，體現(xiàn)對(duì)人的尊重，對(duì)居住者內(nèi)心歸屬感、自由感、身份感以及個(gè)人價(jià)值實(shí)現(xiàn)的尊重，使其成為適合人類生存并促進(jìn)人性發(fā)展的人居環(huán)境，為人性的向善和美好提供居住層面的支持。基于這種理解，領(lǐng)城確定了自己的房產(chǎn)開發(fā)理念：房產(chǎn)品是人的自然生存空間，也是人的精神發(fā)展空間；房產(chǎn)品是文明和文化的載體；房產(chǎn)品是藝術(shù)的創(chuàng)造和建設(shè)者生命價(jià)值的體現(xiàn)。領(lǐng)城在開發(fā)建設(shè)房產(chǎn)品的歷程中，將懷著一份真誠(chéng)和善意，認(rèn)真實(shí)踐這個(gè)開

32、發(fā)理念，追求人與自然、人與人、人與自己精神世界交流的最理想、最和諧狀態(tài)（追求住戶與被改造過(guò)的自然的和諧；尋求在開發(fā)的社區(qū)內(nèi)部人與人之間交往的和諧；尋求人在我們改造的環(huán)境里心情舒暢的境界）。從園區(qū)規(guī)劃和建筑容積率、社區(qū)人口密度、道路布局和交通組織、生活設(shè)施配套、綠化布置和養(yǎng)護(hù)、戶內(nèi)外環(huán)境、建筑的高度、立面、色彩、空間形態(tài)組合、居室功能設(shè)置乃至管線布局等一切方面，考慮每一個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)人的影響，對(duì)居民安全、舒適、日常生活的方便程度，以及對(duì)人際關(guān)系的影響，努力追求房產(chǎn)品的精致和完美，追求房產(chǎn)品質(zhì)的進(jìn)步和創(chuàng)新，并將其融入開發(fā)的每一座園區(qū)、每一座建筑和每一處細(xì)節(jié)，讓人們?nèi)诵曰鼐幼〔⑦_(dá)到真善美的理想境界。第三

33、節(jié) 項(xiàng)目整體規(guī)劃布局構(gòu)想功能區(qū)塊的劃分規(guī)劃直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，必須具有前瞻性和超過(guò)建筑的表現(xiàn)力。就本項(xiàng)目而言，園區(qū)規(guī)劃采用一次性完成總體規(guī)劃。充分考慮目標(biāo)顧客當(dāng)前需求與遠(yuǎn)期需求的結(jié)合，力求制造出來(lái)的產(chǎn)品10-20年之內(nèi)不落后。一次規(guī)劃，各期獨(dú)立，逐期開發(fā)，渾然一體，規(guī)劃過(guò)程中將建筑、景觀、環(huán)境結(jié)合起來(lái)，在厚重的歷史積淀傳統(tǒng)中體現(xiàn)現(xiàn)代居住理念及社區(qū)文化內(nèi)涵，在建筑設(shè)計(jì)方面則可以按每個(gè)組團(tuán)的開發(fā)量具體安排。注重規(guī)劃本身品質(zhì)控制的同時(shí)，考慮成本控制。園區(qū)規(guī)劃除遵循一貫的原則外，應(yīng)著重考慮如下要求：1、大尺度效果北方的民眾性格相對(duì)粗獷，房地產(chǎn)開發(fā)普遍比較強(qiáng)調(diào)大尺度效果及小區(qū)整體氛圍的營(yíng)造，而對(duì)細(xì)部的

34、審視能力則相對(duì)較弱，也不太挑剔。2、與當(dāng)?shù)匚幕慕Y(jié)合如能將北方的大尺度效果與南方特有的靈巧、秀麗有機(jī)結(jié)合，在規(guī)劃上突出功能性，體現(xiàn)現(xiàn)代化城市工作生活的居住方式高效、便捷、資源享受，將能給客戶們以全新的感覺。新密人由于礦產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相對(duì)發(fā)達(dá)，人民性格喜歡交友、喜歡熱鬧，為增進(jìn)鄰里關(guān)系，體現(xiàn)社區(qū)文化內(nèi)涵，可設(shè)置相對(duì)集中的休閑、交流空間。3、地形改造就我們目前所看到的開發(fā)項(xiàng)目而言，新密市目前的樓盤大多是在平地上直接建房子，幾乎沒有地形的起伏，給人感覺平淡、缺乏動(dòng)感及生命力。本項(xiàng)目應(yīng)該充分利用地形的起伏，結(jié)合建筑群落和環(huán)境的設(shè)計(jì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)牡匦胃脑焓且粋€(gè)很好的突破口，通過(guò)改造，使整個(gè)小區(qū)掩映于景觀之間，進(jìn)退

35、起伏、高低錯(cuò)落，從而產(chǎn)生對(duì)自然的歸屬感。4、人車分流系統(tǒng)目前，新密所有房產(chǎn)項(xiàng)目都處于人車混行狀態(tài)，沒有真正實(shí)現(xiàn)人車徹底分流，如在小區(qū)規(guī)劃中引入這一系統(tǒng)，將成為新密市場(chǎng)上的一大亮點(diǎn)。居住組團(tuán)形式 整個(gè)小區(qū)由多個(gè)主題相連，風(fēng)格各異的居住組團(tuán)構(gòu)成。組團(tuán)間采用圍而不合的規(guī)劃理念，各個(gè)組團(tuán)既相互獨(dú)立又彼此圍合。各住宅組團(tuán)之間由綠地、公共建筑、道路隔開，使居住小區(qū)順應(yīng)地勢(shì)的變化，形成建筑高低錯(cuò)落，綠地相連，道路便捷，既統(tǒng)一又有變化的整體。住宅組團(tuán)采用整體布局方式，對(duì)空間給予了充分的重視，體現(xiàn)以人為本的原則，拉近公共建筑與住宅的距離，居住空間群體景觀比較完整，給住戶有安靜、安全、方便之感；住宅組團(tuán)內(nèi)外用綠化

36、來(lái)聯(lián)系，既有小范圍整體空間，又有區(qū)域性的大范圍的公共空間。居民圍繞公共空間活動(dòng)或是游憩、打牌下棋、玩球、談家論政，都有一個(gè)合適的位置。1、鄰里單位關(guān)系形態(tài) 居住組團(tuán)內(nèi)各單位采用以變化方向的行列式布置為主，分散布置點(diǎn)式住宅為輔的布局手法，形成適當(dāng)?shù)膰?、交流空間。 各單位之間錯(cuò)落有秩，綠地配置花草樹木相互區(qū)別，各具特色，鄰里單位對(duì)某一空間領(lǐng)域產(chǎn)生歸屬心理，并對(duì)同一領(lǐng)域的居住者予以情感與志趣的認(rèn)同，進(jìn)而使同一組團(tuán)的居住者形成獨(dú)特的、親近的鄰 里關(guān)系。 院落空間形態(tài)1、 天際輪廓線 強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境與空間的自然品質(zhì)，力求人與自然的和諧統(tǒng)一，將高、中、低層不同建筑形式的住宅搭配布置精心營(yíng)造。不只局限于單一

37、層數(shù)和形式的住宅。從布置手法上，高層住宅布置在小區(qū)的中央部位，低層住宅布置在邊部位。這樣就可以避免形成封閉的空間或形成與外部空間隔絕的局面，能夠和周圍形成統(tǒng)一的整體。順應(yīng)地形改造的地勢(shì)高差，合理運(yùn)用山地建筑形態(tài)，建筑呈階梯狀錯(cuò)落分布，層次分明，綠化、小品、配套設(shè)施等協(xié)調(diào)搭配，使整個(gè)園區(qū)布局高低起伏、形態(tài)各異、色彩和諧，視界豐富，形成委婉流暢的天際線。2、 配套設(shè)施布點(diǎn) 強(qiáng)調(diào)各項(xiàng)設(shè)施的功能劃分，在布局上各成體系，做到功能的復(fù)合交叉。公共活動(dòng)設(shè)施在小區(qū)內(nèi)居中布局，各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施置于幾個(gè)小規(guī)模居住組團(tuán)交界線形成的道路上，將這種道路建設(shè)成步行街或符合人尺度的人車混流的小路，改變其單純的交通功能，使其

38、具有復(fù)合交通、商業(yè)設(shè)施等多重功能，集交往、購(gòu)物、休息、飲食、觀賞、兒童游戲于一體。并有可能形成密集人流的聚集地，以改善居住空間的生活氣氛。利用各組團(tuán)中預(yù)留的彈性空間，允許某些功能以及功能所需空間自發(fā)形成或調(diào)整，以引發(fā)規(guī)劃無(wú)從設(shè)計(jì)的空間細(xì)節(jié)，從而在改善住宅組織結(jié)構(gòu)、重組各功能設(shè)施之間的關(guān)系的同時(shí)，逐步恢復(fù)傳統(tǒng)街區(qū)的多元化和多層次，在這些小街中提供需要的各種類型生活空間。綜合管線布置按規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)置。一方面考慮平面上各管線的管位的安排，根據(jù)實(shí)際情況靈活安排，統(tǒng)籌兼顧，最大限度地滿足各管線的凈距要求。另一方面是豎向上各管線的布置。在做雨、污水設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)事先對(duì)交叉雨、污水管線的標(biāo)高做調(diào)整，達(dá)到規(guī)

39、范要求的垂直凈距，在此基礎(chǔ)上再對(duì)其它各專業(yè)管線的標(biāo)高予以協(xié)調(diào)。通常由上至下的順序?yàn)椋簭?qiáng)電管、弱電管、煤氣管、給水管、排水管（雨、污水管上下位置應(yīng)根據(jù)實(shí)際設(shè)計(jì)的標(biāo)高再確定）。第四節(jié) 景觀規(guī)劃構(gòu)想環(huán)境是圍繞人群空間和影響人群生存發(fā)展的因素。園區(qū)環(huán)境包括了自然環(huán)境要素和社會(huì)環(huán)境要素，獨(dú)特的人居環(huán)境風(fēng)貌愈來(lái)愈被人們所追求。隨著消費(fèi)觀念的日趨成熟，“買房子就是買環(huán)境”已成為人們的共識(shí)。本項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)，擬請(qǐng)專業(yè)公司具體策劃，這里只做初步建議?？傮w設(shè)計(jì)思路居住區(qū)的景觀設(shè)計(jì)，充分考慮北方的氣候特點(diǎn)，以生態(tài)系統(tǒng)為基礎(chǔ)，注重環(huán)境的平衡，合理分配各景觀要素-植物、道路、建筑、山石、水體的比例關(guān)系，重點(diǎn)突出植物造景

40、，同時(shí)充分運(yùn)用植物覆蓋所有可以覆蓋的黃土，努力提高單位面積的綠地率和綠視率。運(yùn)用生態(tài)園林原理，設(shè)計(jì)多層結(jié)構(gòu)，喬木下加栽耐蔭的灌木和地被植物，構(gòu)成復(fù)層混交的人工植物群落以得到最大的葉面積總和。在滿足居住區(qū)景觀使用功能基礎(chǔ)上，還應(yīng)努力創(chuàng)造豐富的景觀效果。各組團(tuán)景觀之間相互補(bǔ)充，互為呼應(yīng)，體現(xiàn)“均好性”特征，硬地、水景、綠地、花木、小品搭配合理，調(diào)理景觀造型，創(chuàng)造出步移景換，形色聲香，回歸自然，遠(yuǎn)近俯仰皆怡人的文化景致。硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)一、園區(qū)道路實(shí)踐已經(jīng)證明，絕大多數(shù)的購(gòu)房人，會(huì)本能地沿著道路的走勢(shì)來(lái)感受園區(qū)內(nèi)部環(huán)境，并由此進(jìn)行評(píng)判，因此，園區(qū)道路必須精心設(shè)計(jì)。1、路寬的合理設(shè)定整體實(shí)行人車分流的交通

41、體系，園區(qū)道路要滿足人行的基本功能。由于園區(qū)規(guī)模較大，因此建議園區(qū)內(nèi)設(shè)主干道，若干條支路和多條宅前道路。鑒于北方的居民比較習(xí)慣于寬闊的道路，建議園區(qū)內(nèi)主干道寬7.5米；支路寬4.55米；宅前道寬1.21.5米。2、道路彎曲度多一些柔和的彎度，可增加道路本身的美觀；路面也應(yīng)適當(dāng)作些起伏設(shè)計(jì)，使視覺上富于變化。3、路面材料園區(qū)主干道選用瀝青路面，其余道路結(jié)合園區(qū)景觀場(chǎng)所的不同，可選用石材或彩色廣場(chǎng)水泥磚、陶磚等，協(xié)調(diào)搭配使用，形成變化的路面色彩和質(zhì)感，以豐富道路自身景觀。小區(qū)組團(tuán)道路可采用廣場(chǎng)磚鋪設(shè)，增加路面的柔和性，拉近與人的距離感；宅間小路采用卵石步道或石塊點(diǎn)綴，使之融合于景觀中，增強(qiáng)人的歸屬

42、感。4、道路流線在道路流線的設(shè)置上，除考慮行人、非機(jī)動(dòng)車通行的便捷性、安全性外，還應(yīng)考慮殘障人士的交通動(dòng)線，兼顧對(duì)園區(qū)綠景、水景和建筑景觀的觀賞角度，盡可能使行人沿路能看到較豐富和較精彩的景觀面。5、地下管線檢修蓋沿路敷設(shè)的地下管線檢修井蓋板，其強(qiáng)度、外觀、色彩要符合道路的使用要求，并盡量靠路邊布置或與景觀綠化相結(jié)合。6、道路標(biāo)識(shí) 路面標(biāo)識(shí)要與道路主要功能結(jié)合，主干道與次干道交匯處設(shè)置明顯的方位指示牌，標(biāo)識(shí)色彩要醒目、便于識(shí)別、查找；宅前小路不設(shè)道路標(biāo)識(shí)，可作指示牌引導(dǎo)說(shuō)明。二、 園區(qū)小品園區(qū)小品主要分為觀賞小品和休閑小品或二者兼設(shè)。小品以風(fēng)格清新、淡雅大氣為好，不要讓人感覺多余、突兀。要與景

43、觀氛圍融合，體現(xiàn)功能，起到點(diǎn)綴、升華作用。1、石景小品石景包括石桌、石凳、綠地上的天然臥石點(diǎn)綴、綠地中的石質(zhì)步行小徑及少量石材制作的標(biāo)識(shí)物、雕塑等?？稍谌巳杭谢蛟郝溟g使用。2、木質(zhì)小品包括部分綠地的低圍欄、休閑椅及園區(qū)平面示意欄等內(nèi)容。應(yīng)做到與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)。3、綠化小品設(shè)置的原則是恰到好處，過(guò)少而平淡無(wú)味，過(guò)多則繁雜累贅。軟質(zhì)景觀設(shè)計(jì)一、園區(qū)綠化1、綠化準(zhǔn)則北方氣候條件特點(diǎn)：一是冬季漫長(zhǎng)，枯黃期在五個(gè)月以上；二是空氣干燥， 風(fēng)沙大；三是污染嚴(yán)重，灰塵多。根據(jù)這樣的氣候特點(diǎn)，在北方小區(qū)開發(fā)中，綠化應(yīng)實(shí)行“三多三少”。 第一，樹木要多，草坪要少。從經(jīng)濟(jì)性考慮。草坪種植后的維護(hù)費(fèi)用要大大高于樹木，

44、不僅需要專用的養(yǎng)護(hù)設(shè)備（如剪草機(jī)、疏草機(jī)、打孔機(jī)、噴灌設(shè)備等） 定期澆水、施肥，而且還需不斷更新草坪，物業(yè)管理費(fèi)往往是承擔(dān)不起的；其二，草坪不適應(yīng)北方的氣候特點(diǎn)，一遇漫長(zhǎng)的冬季，枯黃的草坪便毫無(wú)景致而言。即便是草坪， 也應(yīng)該采用多花草坪，混合草坪，甚至是自然植物草坪等，以降低維護(hù)費(fèi)用，同時(shí)盡可能創(chuàng)造野生生物的環(huán)境，使小區(qū)綠化自然化、多元化。第二，高大植物要多，低矮植物要少。綠化植物的高矮應(yīng)與建筑相協(xié)調(diào)，綠樹掩映的住宅樓會(huì)給人們帶來(lái)美好的享受和大自然的溫馨。 第三，自然景觀要多，人工雕琢要少。小區(qū)的綠化并非整齊劃一就好，自然景觀更有其觀賞性。 第四，綠化栽植應(yīng)結(jié)合景觀效果，體現(xiàn)品種多樣化，色彩協(xié)

45、調(diào)并具有層次感。2、綠化設(shè)施帶的考慮(1)分車綠地分車綠帶的植物配置應(yīng)形式簡(jiǎn)潔，樹形整齊，排列一致,形成良好的行車視野環(huán)境，使駕駛員容易辨別穿行道路的行人。 中間分車綠帶應(yīng)配置灌木、灌木球、綠籬等枝葉茂密的常綠植物，阻擋相向行駛車輛的眩光.兩側(cè)分車綠帶應(yīng)以種植灌木為主，并應(yīng)灌木、地被植物相結(jié)合。被人行橫道或道路出入口斷開的分車綠帶，其端部應(yīng)采取通透式配置，使穿越道路的行人容易看到過(guò)往車輛，以利行人、車輛安全。（2）行道樹綠帶 行道樹綠帶種植應(yīng)以行道樹為主，主要是為行人及非機(jī)動(dòng)車庇蔭，宜喬木、灌木、地被植物相結(jié)合，形成連續(xù)的綠帶，提高防護(hù)功能，加強(qiáng)綠化景觀效果。在道路交叉口視距三角形范圍內(nèi)，行道

46、樹綠帶應(yīng)采用通透式配置。（3）防護(hù)綠帶（基礎(chǔ)綠帶）防護(hù)綠帶設(shè)置應(yīng)考慮防風(fēng)固沙、涵養(yǎng)水土、調(diào)節(jié)氣候、凈化空氣、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的功能，用于隔離建筑與道路、組團(tuán)結(jié)構(gòu)。植物配植用地綿等藤本植物作墻面垂直綠化，用直立的檜柏或女貞等植于墻前作為分隔，配植花灌木、宿根花卉及草坪，在外緣用綠籬分隔，以防行人踐踏破壞。(4)廣場(chǎng)綠地廣場(chǎng)綠化應(yīng)配合廣場(chǎng)的主要功能，使廣場(chǎng)更好地發(fā)揮其作用。廣場(chǎng)綠地布置和植物配置要考慮廣場(chǎng)規(guī)模、空間尺度，使綠化更好地裝飾、襯托廣場(chǎng)，改善環(huán)境，利于游人活動(dòng)與游憩。廣場(chǎng)綠化應(yīng)結(jié)合周邊的自然和人造景觀環(huán)境，協(xié)調(diào)與四周建筑物的關(guān)系，同時(shí)保持自身的風(fēng)格統(tǒng)一。集中成片綠地采用疏朗通透的植物配置，能

47、保持廣場(chǎng)與綠地的空間滲透，擴(kuò)大廣場(chǎng)的視域空間，豐富景觀層次，使綠地能夠更好地裝飾廣場(chǎng)。 第五節(jié) 建筑形態(tài)規(guī)劃設(shè)想本項(xiàng)目地塊較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，適合規(guī)劃多種產(chǎn)品形態(tài)，來(lái)豐富和完善地塊自身的產(chǎn)品差異定位，同時(shí)，多形態(tài)的建筑規(guī)劃，也會(huì)提升項(xiàng)目的整體檔次和開發(fā)水平，形成合理的資金鏈結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化。高端住宅產(chǎn)品類：別墅：別墅是住宅的終端產(chǎn)品，也是居住的最高形式。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)別墅產(chǎn)品，在提升項(xiàng)目檔次的同時(shí)，也完全能夠迎合新密市場(chǎng)高端人群對(duì)別墅產(chǎn)品的需求。別墅產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上可以考慮聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅。多層帶電梯花園洋房：花園洋房是立體形式上的別墅，通過(guò)退臺(tái)、錯(cuò)層、露臺(tái)、院落等技術(shù)手段，營(yíng)造出視覺享受和

48、生活情趣。層層退臺(tái)的自然易趣間，生活品味盡顯。高層樓王：俗語(yǔ)云：大隱隱于市！通過(guò)對(duì)高層產(chǎn)品的戶型、結(jié)構(gòu)形式、建筑選材等方面的甄選，建筑屬于城市豪富階層的樓王產(chǎn)品，提升項(xiàng)目整體檔次。中端住宅產(chǎn)品類：多層：多層在新密市場(chǎng)上已屬稀缺產(chǎn)品，面向中低端收入者。本類型產(chǎn)品通過(guò)總價(jià)策略和戶型設(shè)計(jì)上的優(yōu)化，可以豐富項(xiàng)目的產(chǎn)品線，實(shí)現(xiàn)較快的銷售回款。小高層：小高層通過(guò)戶型和總價(jià)策略的控制，在城市富人區(qū)中打造“高性價(jià)比”的居住產(chǎn)品，吸引城市中端客戶關(guān)注，同時(shí)通過(guò)戶型配比，使之成為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的關(guān)鍵之處。投資產(chǎn)品類：酒店式公寓：酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用&q

49、uot;和“投資"兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓酒店式公寓是一種既吸收了星級(jí)酒店較好的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅、寫字樓的某些特點(diǎn)；既可居住，又可辦公的綜合性很強(qiáng)的物業(yè)。通過(guò)本類型產(chǎn)品的建設(shè)，可以有效補(bǔ)充項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的現(xiàn)金流，同時(shí)，為我們的業(yè)主提供更多的投資產(chǎn)品選擇。第六節(jié) 公共配套規(guī)劃構(gòu)想社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，是指直接為本社區(qū)居住用地內(nèi)居民提供服務(wù)的基本性、共享性設(shè)施，一般包括公共建筑及其場(chǎng)地，還有附屬設(shè)備等。從宏觀上講，建設(shè)部在城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范gb5018093（修訂本）中將其按使用功能分為教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其他八類。從微觀上講，則是指以上八類中的社區(qū)