安徽阜陽淮河路地塊項目整體定位及可行性發(fā)展建議99P

1、1安徽阜陽淮河路地塊項目安徽阜陽淮河路地塊項目整體定位及可行性發(fā)展建議整體定位及可行性發(fā)展建議sijiqing of fuyang development projectthe overall positioning and feasibility to develop a proposal中國 阜陽fuyang, p. r. china may 22, 2012 2市場調(diào)研市場調(diào)研 1.0蒙城縣宏觀經(jīng)濟背景 2.0市場商圈研究 3.0市場土地研究 4.0住宅市場調(diào)研4123948案例借鑒案例借鑒 1.0國內(nèi)成功案例 2.0商業(yè)街設(shè)計元素6597地塊建議地塊建議 1.0項目規(guī)劃建議 2.0sw

2、ot分析 3.0定位體系116128133目錄3part 1part 1項目概要4 項目概要城市屬性區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩詫傩越缍?城市屬性阜陽市位于安徽省西北部，人口約960萬，是全國重要的勞務(wù)輸出基地，是安徽省重要的農(nóng)業(yè)大市、也是安徽人口最多的城市。u11年全市g(shù)dp為853.2億元，比上年增長18.2% ，預(yù)計12年全市g(shù)dp超過900億，人均gdp約1億元。u阜陽市是全國重要的勞務(wù)輸出基地，每年勞務(wù)輸出人員約300萬人。u阜陽是京九鐵路最大的編組站，東西南北縱橫交錯的交通網(wǎng)，讓阜陽成為全國重要的交通樞紐。阜陽轄潁州、潁泉、潁東三區(qū)和臨泉、太和、阜南、潁上四縣及界首市。6城市屬性阜陽以西、南為

3、城市主要的發(fā)展方向，目前城區(qū)人口為82萬，規(guī)劃2020年人口達到140萬?！傲竺保壕C合交通樞紐、百億江淮糧倉、濱水園林城市、人力資源大市、煤電能源新城、商貿(mào)物流中心7區(qū)域?qū)傩評項目位于淮河路以南，四至北側(cè)臨淮河路，南側(cè)貫清路（規(guī)劃道路），東側(cè)為規(guī)劃中柳清路，西側(cè)為建設(shè)中的西清路。u項目北側(cè)為建設(shè)好的西清路及規(guī)劃中的潁州區(qū)人民醫(yī)院。u南側(cè)為規(guī)劃中的西清公園，阜陽三中，新市政府。u區(qū)域規(guī)劃方向西湖生態(tài)公園為賣點、建設(shè)大型商貿(mào)及高級住宅的未來發(fā)展區(qū)域。本項目地處位于阜陽穎州區(qū)的新行政區(qū)域，距市中心約8公里左右，屬未來大型居住集中區(qū)域。8區(qū)域?qū)傩皂椖克趨^(qū)域商業(yè)配套較弱，主要借助市中心商業(yè)配套，

4、距離約2-32-3公里。無形放大了本區(qū)域與市區(qū)的心里距離。u未來景觀資源豐富，西清公園、清河公園、古西湖生態(tài)公園等。u教育配套：距項目最近的學(xué)校為清河中學(xué)、龍騰小學(xué)，建設(shè)中的三中，離項目不足1公里，屬市級示范中學(xué)。u商業(yè)配套一般，主要依托市中心的商業(yè)配套。龍龍騰騰小小學(xué)學(xué)清清河河中中學(xué)學(xué)阜陽三中阜陽三中西清公園西清公園清河公園清河公園9區(qū)域?qū)傩皂椖克趨^(qū)域的一系列規(guī)劃的出臺，對本項目后期的開發(fā)建設(shè)帶來一定的利好。對本項目所在區(qū)域有利的規(guī)劃要點：u緊鄰項目西側(cè)西清路的規(guī)劃修建，縮短與市區(qū)的距離。u項目周邊的城市公園帶及風(fēng)景帶的修建規(guī)劃。u未來市政府將搬遷至項目南側(cè)。u沿淮河路大型居住區(qū)的建設(shè)日益

5、完善。西清路西清路城市公園城市公園城市公園城市公園新市政府新市政府大型居住區(qū)大型居住區(qū)醫(yī)院醫(yī)院10項目屬性項目目前的四至北側(cè)沿淮河路，南側(cè)為未來的城市規(guī)劃道路，西側(cè)為在售的居住項目，東側(cè)為民宅?；春勇坊春勇肺髑迓纺衔髑迓纺隙渭巴恋囟渭巴恋噩F(xiàn)狀現(xiàn)狀地塊南側(cè)地塊南側(cè)11項目屬性u地塊北側(cè)為淮河路，與阜陽市人民醫(yī)院僅一路之隔。u地塊南側(cè)的景觀帶尚未動工建設(shè)。尚有部分民宅未拆遷。u地塊西側(cè)為規(guī)劃中的市政道路西清路，目前有一條狹窄的道路作為地塊南側(cè)民宅的對外交通道路。u地塊東側(cè)為多層回遷房。北側(cè)的人民醫(yī)院北側(cè)的人民醫(yī)院南側(cè)為建設(shè)用地南側(cè)為建設(shè)用地西側(cè)的臨時通路西側(cè)的臨時通路東側(cè)的多層民房東側(cè)的多層民房1

6、2項目屬性項目地塊評價總體地勢較為平坦，由于地塊呈l形狀，地塊東西、南北向較窄，不利于規(guī)劃排布?；椿?河河 路路貫貫 清清 路（規(guī)劃中）路（規(guī)劃中）西西清清路路建建設(shè)設(shè)中中柳柳清清路路規(guī)規(guī)劃劃中中現(xiàn)有地塊現(xiàn)有地塊位置示意位置示意可納入規(guī)可納入規(guī)劃地塊劃地塊地塊東西地塊東西向較窄向較窄13項目屬性界定：三線城市主城區(qū)的邊緣，中等規(guī)模地塊、地塊可塑性不強的住宅開發(fā)項目n城市屬性無強勢資源的三線城市阜陽作為皖北的人口大市，城市無明顯的強勢支柱產(chǎn)業(yè)。作為中原的交通樞紐，鐵路、公路、水運、航空等交通網(wǎng)較為發(fā)達。城市發(fā)展方向主要往西和往南發(fā)展。n區(qū)域?qū)傩?. 主城區(qū)邊緣穎州區(qū)是阜城的政治、經(jīng)濟和文化中心，

7、本項目處于穎州區(qū)西南部，與市中心僅8公里距離，但目前交通不夠便捷。消費者心里距離較遠。n項目屬性1. 中等規(guī)模住宅地塊項目占地約40畝不到，在阜陽屬于中等規(guī)模項目。2. 區(qū)域不成熟區(qū)域內(nèi)未來規(guī)劃較好，但目前該區(qū)域配套不成熟，客源需要引導(dǎo)。2. 地塊可塑性不強項目地塊平坦，但地塊東西、南北向較窄，不利于地塊規(guī)劃。14part 2part 2市場環(huán)境分析15 市場環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟分析城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場分析區(qū)域住宅市場分析16宏觀經(jīng)濟分析07年以來經(jīng)濟步入快速的發(fā)展期，經(jīng)濟總量居安徽中上游水平，但人均gdp卻多年位居安徽省末尾。20102011年安徽省各大中城市的gdp及其增長情況合肥蕪湖安慶馬鞍山

8、阜陽滁州2010年gdp（億元）2702.51108.69708117106852011年gdp（億元）3636.61658.2411701090853.2850.5增速（%)15.40%16%13%12.30%12%14%人均gdp（元）48768 470282289051517112262159717阜陽市三大產(chǎn)業(yè)gdp產(chǎn)值比較平衡，但農(nóng)業(yè)目前仍占到較大的比重。人口總量960萬，農(nóng)村人口超過850萬人，城市化率不到35%。宏觀經(jīng)濟分析盡管阜陽市近年來經(jīng)濟總量一直居安徽中上游水平，通常位居5-6左右。但由于是安徽的人口大市，其人均gdp多年以來在安徽省17個地市一直墊底。18 河西片區(qū)：是阜

9、陽市的政治、文化、教育、科研中心和城市發(fā)展的依托，重點發(fā)展城市第三產(chǎn)業(yè)，完善城市中心功能，提高城市中心的聚集與輻射效益。 河?xùn)|片區(qū)：規(guī)劃重點完善鐵路、公路交通樞紐功能，發(fā)展加工制造業(yè)，建設(shè)東北工業(yè)區(qū)、潁東辛橋物流園區(qū)和城市生活居住區(qū)。 泉北片區(qū)：完善古西湖生態(tài)公園、阜陽工業(yè)園功能，泉北片區(qū)：完善古西湖生態(tài)公園、阜陽工業(yè)園功能，建設(shè)大型商貿(mào)及高級住宅區(qū)。建設(shè)大型商貿(mào)及高級住宅區(qū)。 潁南片區(qū)：依托阜陽市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，以興辦高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)為主，采用成片開發(fā)，建設(shè)成綜合性的城市新區(qū)。 城市總體布局以河西區(qū)為中心，潁、泉河為紐帶，形成“三區(qū)四片組團式”的城市空間布局結(jié)構(gòu)。河?xùn)|片區(qū)潁南片區(qū)河

10、西片區(qū)泉北片區(qū)阜陽市作為皖西北重要的城市，城市發(fā)展一直沒有進行有效規(guī)劃，阜陽市城市總體規(guī)劃（2007-2020）也只是個發(fā)展方向的規(guī)劃。根據(jù)阜陽城市規(guī)劃，阜陽城區(qū)將向西，向南發(fā)展，但是我們走訪了很多阜陽市民，大家一致認為阜陽的未來將以向西發(fā)展作為主要發(fā)展方向。我們從阜陽土地供應(yīng)量也可以看出阜陽西部、南部是土地供應(yīng)熱點區(qū)域。城市規(guī)劃19土地市場2010年的調(diào)控從經(jīng)濟手段向行政手段過度，但未對開發(fā)企業(yè)造成明顯消極影響，房地產(chǎn)交易保持穩(wěn)定面積(總額)上年同期增(減)幅土地購置（萬平方米） 209.97131.5859.57%房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）50.9243.1218.1%商品房施工總面積（萬平方

11、米） 565.9521.578.5%其中:新開工面積（萬平方米） 228.04185.123.2%竣工面積（萬平方米） 97.8103.26-5.2%在經(jīng)歷了2009年的又一輪樓市高峰后，開發(fā)企業(yè)仍保持著較高的期望，從而導(dǎo)致10年阜陽整體房地產(chǎn)交易市場相對比較穩(wěn)定。20面積(總額)上年同期增(減)幅土地購置（萬平方米） 154.5209.97-26.40%房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）76.950.9251.02%商品房施工總面積（萬平方米） 701.8565.924.01%其中:新開工面積（萬平方米） 348.1228.0452.60%竣工面積（萬平方米） 119.297.821.80%2011年，

12、房地產(chǎn)開發(fā)購置土地面積154.5萬m2，同比下降26.4%，特別是第4季度土地成交為零，全年出現(xiàn)多幅地塊以底價成交，并出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。 在以“雙限”為主要特色政策影響下，11年下半年開始成交量下滑，土地市場略顯冷清，銷售市場下滑，住房銷售均價增幅放緩。 土地市場21供需市場分析歷年開發(fā)情況年份2009201020112012(第一季度)土地購置131.6209.97154.547商品房施工總面積521.6565.9701.8581.7新開工面積185.1288348.1121.3竣工面積103.397.8119.239.9單位：萬2012年1季度，房地產(chǎn)開發(fā)購置土地面積同比減少23.9%，從出讓

13、的宗地數(shù)量來看，政府收儲占較大比例。年份2005200620072008商品房開工面積79.03126.4138.375.45商品房開工面積增長率12.6%60%9.4%-45.5%住宅開工面積71.1113.2124.367.95房屋竣工面積67.887.767.871.5近年開發(fā)情況05-07年來商品房建設(shè)保持連年增長的勢頭，08年房地產(chǎn)開工面積回落到05年以前的水平，其中不僅有全球經(jīng)濟危機的影響，還主要受短期內(nèi)土地資源不足的影響。2009年整體樓市峰回路轉(zhuǎn)，一路上揚，許多樓盤都放緩了施工進度，等待價格的進一輪上揚，造成09年下半年以后整體開發(fā)量再次上揚。22歷年房地產(chǎn)銷售情況供需市場分析

14、09年前土地供應(yīng)的不穩(wěn)定，造成了銷售的跳躍性波動。政府方面對于土地供應(yīng)和開發(fā)安排欠缺規(guī)劃性，對房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模缺乏控制，給樓市供應(yīng)帶來比較明顯的跳躍性，在部分時間階段形成比較集中的供應(yīng)放量，進入10年后，隨著西南區(qū)域土地的大量開發(fā)，市場開始進入穩(wěn)定健康的發(fā)展，同時，09年的樓市高峰，也是銷售火爆的原因之一。23市場價格上升偏快的原因發(fā)現(xiàn)，土地成本上漲較快是主要原因，另一方面，阜陽市場相對封閉，投資投機行為較少，大部分購房力量來自于剛性需求，在剛性需求旺盛及市場供應(yīng)有所欠缺的矛盾下，價格受到了比較明顯的抬升。由此來看，若能在土地成本上進行控制，在未來幾年時間內(nèi)，阜陽市場依然具備比較樂觀的房地產(chǎn)開

15、發(fā)空間。年度 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年2010年2011年銷售均價 824 1154 1431 1825 2249 2961 3125 331934834175同比增加額 89 330 227 394 424 712164 194164692同比增長率 12% 40% 24% 28% 23% 32% 10% 6%5%20%住宅均價漲幅分析阜陽住宅銷售價格上漲幅度相對較快24住宅版塊格局穎東區(qū)穎東區(qū)穎泉區(qū)穎泉區(qū)穎州區(qū)穎州區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)潁州區(qū)是阜陽市目前住宅開發(fā)量最大的區(qū)域25住宅版塊比較穎泉區(qū)版塊比較穎東區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)穎

16、洲區(qū)重點完善鐵路、公路交通樞紐功能，城市普通生活居住區(qū)。文化、教育為配套，商業(yè)為核心的城市中心區(qū)域。西湖生態(tài)公園為賣點、建設(shè)大型商貿(mào)及高級住宅的未來發(fā)展區(qū)域。興辦高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)為主，采用成片開發(fā)，綜合性的城市新區(qū)。本地塊所處區(qū)域既潁州區(qū)是以高級住宅為主的大型居住區(qū)域，將有利于本項目未來客戶的引導(dǎo)。26開發(fā)商多以本地為主，外來品質(zhì)開發(fā)商較少，整體市場水平一般。房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀27房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀在售樓盤的規(guī)劃水平以兵營式排布為主p多數(shù)項目采取行列式的布局，在做足容積率的要求下，致使單體間距過小，影響了產(chǎn)品品質(zhì)感和居住的私密性；p目前易景國際和麗豐一品項目在規(guī)劃方面投入較大，整體推動了市場

17、水平。易景國際麗豐一品紅堡城港利上城國際28目前整體建筑風(fēng)格的把握不到位，目前整體建筑風(fēng)格的把握不到位，具體體現(xiàn)在：具體體現(xiàn)在：1、整體色彩的運用上，以單色為主，色彩搭配上較為混亂；2、一些規(guī)模較大樓盤開始采用歐式和時尚現(xiàn)代建筑風(fēng)格；3、建筑的細部和線條的勾勒過于簡單；4、項目的材質(zhì)搭配上處理手法不成熟。建筑形象以為淺灰為主，部分樓盤采用歐式建筑。整體形象中規(guī)中矩，品質(zhì)感一般。房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀易景國際紅堡城國禎家園天筑香城29房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀戶型設(shè)計平實、創(chuàng)新少，是典型的實用主義目前市場上大部分產(chǎn)品還是以方目前市場上大部分產(chǎn)品還是以方正、實用的設(shè)計為主正、實用的設(shè)計為主; ;1.客廳進深長，面寬窄

18、；2.暗衛(wèi)，衛(wèi)生間的采光和通風(fēng)都較差，且位置設(shè)置不合理，直接對客廳；3. 主臥的功能單一，應(yīng)該設(shè)置衣帽間和書房；目前市場戶型設(shè)計上總體以方正、實用為主，人性化不足，真正有創(chuàng)新的產(chǎn)品較少30園林環(huán)境溢價作用開始顯現(xiàn)，開發(fā)商逐漸重視園林的打造，但市場上仍缺乏高水準的園林房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀個別項目的景觀價值對消費者個別項目的景觀價值對消費者的吸引力極大的吸引力極大：如易景國際、麗豐一品的景觀展示區(qū)的價值貢獻幫助項目超過片區(qū)均價；消費者對于景觀價值的附加購消費者對于景觀價值的附加購買溢價較高買溢價較高目前景觀水準較高的樓盤如易景國際、電力名園、上城國際等無論從二級市場還是三級市場都具備了很強的價格優(yōu)勢；3

19、1與一、二線城市相比，阜陽房地產(chǎn)總體產(chǎn)品營造水平不高，未來的提升空間較大房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀目前一、二線城市的房地產(chǎn)產(chǎn)品力營造已達到精細化水平，并從中獲取了巨大的開發(fā)收益，并且產(chǎn)品細節(jié)和操作手法被不斷的復(fù)制到內(nèi)地三線城市。32房地產(chǎn)發(fā)展從長遠來看，隨著開發(fā)商對產(chǎn)品和市場的深度介入，產(chǎn)品打造將日趨完善，市場必將步入外延產(chǎn)品競爭階段隨著競爭的升，產(chǎn)品的打造必須要有前瞻性。核心產(chǎn)品層核心產(chǎn)品：與居住基本功能直接相關(guān)因素，商品房發(fā)展初期最集中的競爭層面外圍產(chǎn)品層外圍產(chǎn)品：產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象外延產(chǎn)品層外延產(chǎn)品：區(qū)域外能感受到的競爭的最高級別33典型樓盤正基首府御景嘉苑開盤時間2010年2012年下

20、半年規(guī)模26萬平米，18棟19-32層高層，6萬平米商業(yè)及配套設(shè)施23萬平米，19棟高層及社區(qū)配套商業(yè)物業(yè)類型高層高層戶型面積88-135平米80-140平米價格優(yōu)惠后均價4700元/平米價格未定銷售情況88-95平米的兩房所剩房源不多，銷售較好，118-135的三房及四房正在搞買房送車活動，銷售相對比較緩慢前期規(guī)劃中客戶周邊客群、縣郊客戶、打工回鄉(xiāng)客戶,部分市區(qū)客源目前前去咨詢的多為周邊客群、縣郊客戶配套情況小區(qū)配有6萬方商業(yè)，涵蓋幼兒園、酒店，周邊有在建的三中及人民醫(yī)院社區(qū)配套商業(yè)正基首府與本地塊及一路之隔，采用現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，項目客群多為周邊的生意人、縣郊富裕人群和返鄉(xiāng)置業(yè)人群，在同區(qū)

21、域內(nèi)打次較高，同時項目配置了6萬平米的大型商業(yè)，彌補了區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套不足的空白。御景嘉苑在整體定位上要不如正基首府，項目位置與正基也存在弱勢，目前處于前期規(guī)劃狀態(tài)。競爭個案同區(qū)域內(nèi)的競爭樓盤分析34競爭個案區(qū)域外的典型樓盤分析典型樓盤易景國際麗豐一品開盤時間2008年2009年規(guī)模50萬，4600戶53萬平米，3125戶物業(yè)類型花園洋房、多層、小高層、高層高層戶型面積85-140平米49-140平米價格高層均價6000元、花園洋房7500元6000元銷售情況80-108的戶型銷售最好，花園洋房正在銷售中49-90平米的戶型基本去化完畢，剩余多為121-140的三房及四房客戶企業(yè)管理層、金融、電

22、力、教師等企業(yè)管理層、金融、電力、教師等配套情況供暖、商業(yè)、學(xué)校、會所等分戶式采暖供熱水系統(tǒng)、室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)易景國際花園和麗豐一品是目前阜陽規(guī)模、形象、檔次、配套最高的兩個樓盤。在產(chǎn)品類型上易景稍勝一籌，產(chǎn)品涵蓋洋房、多層、高層、學(xué)校等，包括建材使用等在阜城皆屬一流。麗豐一品在產(chǎn)品類型較為單一，但在園區(qū)智能化和檔次上不亞于易景，區(qū)位較易景稍勝一籌。兩個樓盤作為阜城高端物業(yè)的代表，不乏很多可圈可點的亮點。35房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀總結(jié)起步階段的三線城市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀阜陽房地產(chǎn)市場起步較晚，發(fā)展水平較低，市場曾出現(xiàn)過起伏，其中土地供應(yīng)欠缺規(guī)劃造成市場供應(yīng)發(fā)生跳躍性變化是主要因素。樓盤主要集中在潁州區(qū)，這與城

23、市發(fā)展方向和前兩年的土地供應(yīng)有直接關(guān)系。市場樓盤主要以地段與內(nèi)部資源為主要賣點，個別樓盤開始走品質(zhì)化路線，戶型創(chuàng)新和樓盤展示還很少見。市場推出樓盤的物業(yè)類型為高層，經(jīng)過多年的發(fā)展，消費者對高層物業(yè)的抗性基本淡漠。市場主力戶型為95120的三房和8090的兩房為主，以偏小面積銷售的，小于80的二房和120以上大面積的三房銷售較慢。36part 3part 3客戶研究37客戶研究本次項目研究目的可以細分如下本次項目研究目的可以細分如下 ： 研究目標消費者當前的居住狀況； 研究目標消費者的住房消費需求和偏好； 針對“本項目”進行地塊和概念測試； 了解“本項目”的需求意向； 探尋目標消費群的需求和特征

24、；38研究區(qū)域：研究區(qū)域：項目所在區(qū)域周邊為主要區(qū)域，逐步擴撒至市區(qū)。部分范圍。周邊企業(yè)及入住社區(qū)等特定對象。方案設(shè)計：方案設(shè)計：研究方法：定量研究調(diào)查方法：預(yù)約攔截面訪抽樣方法：預(yù)約攔截面訪采取配額方便抽樣抽樣區(qū)域：附近居民及附近單位實質(zhì)反饋實質(zhì)反饋本次調(diào)研對象以沿街式采訪，及定點定向式采訪為主，采訪對象范圍較大，對單一產(chǎn)品定位精確系數(shù)變動幅度較大，但對于整體潁州區(qū)的廣大消費者需求較為明確。研究方案設(shè)計 39v 排除相關(guān)行業(yè)（房地產(chǎn)、研究顧問公司等）v 有購買決策權(quán)v 年齡在30-60歲之間v 未來3年內(nèi)有購房意向（針對入戶樣本）v 對本項目感興趣（即尋找目標消費者） 樣本量：200樣本被訪

25、者定義4065111134228352331013322209125677537540022000001000120-3536-4546-65家庭年收入5 萬以下家庭年收入5 萬以上自住投資置業(yè)保值改善自己的居住條件為下一代買給父母住單位補貼購房購房度假用購房動機基數(shù)(n)=200注釋與說明:作為第一居所的居住條件是目標消費者購房最主要的目的。而從年齡段上看，自己結(jié)婚用的購房目的是20-35歲的消費者另一個購房特征。而改善居住條件的購房目的 是35-45歲的消費者的另一個購房特征。41基數(shù)(n)=200理想中的房子(房數(shù))注釋與說明:20-45歲對于理想房數(shù)以二房為主,其次對于三房的需求也較高

26、,顯示出對于公寓房暫時市場需求較弱 42理想中的房子(廳數(shù))基數(shù)(n)=200注釋與說明:在房型配置上以一廳為主 43理想中的房子(面積 m2)基數(shù)(n)=200注釋與說明:20-45歲以80-100平米為主以家庭收入分析100-120平米為次要需求44671610182510541231132737204264158812721001020-3536-4546-65家庭年收入5 萬以下家庭年收入5 萬以上適合就買未來一年內(nèi)買未來二年內(nèi)買未來三年內(nèi)買未來五年內(nèi)買已經(jīng)買了只租不買買房計劃 基數(shù)(n)=200注釋與說明:客戶普遍認為有好的產(chǎn)品規(guī)劃,即時就能決定購買 45買房考慮因素(區(qū)域)基數(shù)(n

27、)=200注釋與說明:對于區(qū)域的偏好以潁州區(qū)為第一考量次為潁泉區(qū),20-35歲較能接受新農(nóng)鎮(zhèn) 4660043116411438149121533417102435161020-3536-4546-65家庭年收入5 萬以下家庭年收入5 萬以上低層多層小高層別墅無所謂, 只要設(shè) 計好就可以買房考慮因素買房考慮因素基數(shù)(n)=200注釋與說明:20-45歲以小高層為優(yōu)先選擇20-35歲對于別墅的接受程度相當高,這一客群具有強大的能量,應(yīng)該是市場的主力以家庭收入分析,對于產(chǎn)品的接受度相當寬容,較重視產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計47全區(qū)園林景觀規(guī)劃風(fēng)格 基數(shù)(n)=20035118251617106624151019

28、1311411051698131529117171320-3536-4546-65家庭年收入5 萬以下家庭年收入5 萬以上歐式庭園日式庭園中式庭園歐式、中式、日式混合型庭園提供新生活方式的庭園自然式庭園注釋與說明:歐式庭園和自然式庭園組合是消費者最喜歡的綠化形式。4817671773273122058198233025105181531169202820-3536-4546-65家庭年收入5萬以下家庭年收入5萬以上種大樹草皮水景廣場花卉喜歡的園林形態(tài)基數(shù)(n)=200注釋與說明:目標消費者最在意的園林型態(tài)是根據(jù)個人有不同的偏好，但水景.廣場及花卉類受到更多人的歡迎。49買房最在意的因素 692

29、02345691117471152317832751275610264113412418584796291351615821365620-3536-4546-65家庭年收入5萬以下家庭年收入5萬以上交通環(huán)境生活便利性開發(fā)商實力營建質(zhì)量景觀規(guī)劃戶型規(guī)劃會所規(guī)劃物業(yè)管理投資潛力基數(shù)(n)=200注釋與說明:排名次序依次為: 交通 / 生活便利性 / 營建質(zhì)量 / 物業(yè)管理 / 為重中之重50基本戶型： 60.5%的消費者希望的戶型是二室二廳一衛(wèi)二室二廳一衛(wèi)，20.2%希望三室二廳一衛(wèi)，另有17.4%希望一室一廳一衛(wèi) 考慮到潁州區(qū)消費者的消費能力及平均房價水平，建議的戶型比例組合為：二室二廳一衛(wèi)二室

30、二廳一衛(wèi)60%60%：三室二廳一衛(wèi)或二衛(wèi)：三室二廳一衛(wèi)或二衛(wèi)25%25%：一室一廳一衛(wèi)：一室一廳一衛(wèi)15%15%住宅面積： 根據(jù)戶型的不同，二室二廳一衛(wèi)主力需求面積為：80-95m2 三室一廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)的主力需求面積為：90-120m2， 主要結(jié)論戶型設(shè)計51住宅類型：根據(jù)項目地塊現(xiàn)狀，本項目只能從高層角度規(guī)劃，從產(chǎn)品面規(guī)避客戶喜好根據(jù)項目地塊現(xiàn)狀，本項目只能從高層角度規(guī)劃，從產(chǎn)品面規(guī)避客戶喜好配套設(shè)施：對于消費者來說，交通的便利性、生活便利性等,具有很大影響購房因素力度地塊傍邊的正基首府已經(jīng)配有6萬平米的商業(yè)配套，部分沿街商業(yè)可以共享，對于本項目而言，可以配置一些沿街鋪面，一方面考慮

31、滿足小區(qū)規(guī)劃的需求，另一方面可以滿足社區(qū)居民日常生活配套需求；主要結(jié)論社區(qū)設(shè)計52綠化形式：在綠化面積恒定的情況下，讓目標消費者選擇二種綠化形式進行組合，其中高達46.6%的目標消費者選擇了.歐式庭園.自然式庭園， 22.6%的消費者選擇了中式庭園 ，因此建議綠化采用歐式庭園.自然式庭園和中式樓間園藝組合形式；社區(qū)主題景觀：對于消費者來說，希望社區(qū)最突出的景觀主題水景水景. .廣場式景廣場式景觀或起伏綠地觀或起伏綠地. .花卉式景觀；花卉式景觀；主要結(jié)論綠化設(shè)計53part 4part 4市場機會和突破點54突破點1 1市場開發(fā)水平整體偏低本項目可以在“質(zhì)”上突破，提升產(chǎn)品品質(zhì)。阜陽房地產(chǎn)市場

32、開發(fā)水平整體偏低產(chǎn)品的設(shè)計、景觀、規(guī)劃、施工、戶型、物業(yè)相對較弱，營銷水平低，開發(fā)理念主要以規(guī)避風(fēng)險為主全方位體驗營銷模式知名品牌物管顧問一線城市熱銷戶型中字頭施工單位國際景觀設(shè)計單位國際規(guī)劃設(shè)計單位因此本項目可以在產(chǎn)品設(shè)計、規(guī)劃、園林、戶型以及營銷水平諸多方面都可以有較大的提升空間，以引領(lǐng)市場55突破點2市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一，戶型普遍創(chuàng)新能力不足本項目可以在戶型產(chǎn)品創(chuàng)新進行上突破亮點：買3房送1房56突破點2亮點：mini空中別墅空中townhouse代表：1 1、上海金地未未來2 2、合肥宋都印象西湖57突破點2空中院館（雙拼高層戶型）亮點：買2房送1房，解決品字樓采光和通風(fēng)的問題58突破點3

33、偷面積，提升戶型附加值“可拆卸凸窗”是將可以原設(shè)計的凸窗（不計建筑面積）打掉。既不計入建筑面積，又使業(yè)主在今后的有比一般的凸窗更多的室內(nèi)地面面積，也比步入式凸窗有更高的空間高度。 驗收和交樓的凸窗驗收和交樓的凸窗 打掉凸窗后的樣板打掉凸窗后的樣板 ！59臥室壁柜空間高度為2.1米，由于低于2.2米而不計入建筑面積，被稱為“隱藏式衣櫥”。 突破點3偷面積，提升戶型附加值60在售樓處的戶型模型上，這個進深1.5米步入式凸窗的位置，標明了“送”面積字樣 突破點3偷面積，提升戶型附加值步入式凸窗的進深越大，所送面積當然也越大。 步入式凸窗在一、二線城市的小戶型住宅中大行其道，使其直接增加了小戶型的室內(nèi)

34、面積（又由于其低于2.2米層高，可以不計入建筑面積）。 關(guān)鍵在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成為有效的室內(nèi)空間 61突破點3偷面積，提升戶型附加值2011年元旦，羅湖“陽光新干線”解籌。客戶在參觀其樣板房時都被告知，“陽光新干線”的生活陽臺也算是“偷面積”的招數(shù)。 “陽光新干線”現(xiàn)有的生活陽臺在施工圖上是空調(diào)室外機位，驗收后將被改造為生活陽臺。 “陽光新干線”每戶“偷”都了一個約一個多平方米的生活陽臺 62part 5part 5項目整體定位63客戶定位根據(jù)項目輻射距離的不同，將目標客戶來源區(qū)域分為四個圈層l第一圈層：潁州區(qū)西南區(qū)域l第二圈層：阜陽傳統(tǒng)意義上的穎泉區(qū)；l第三圈層：阜陽市其他

35、區(qū)域，包括穎東、潁州、開發(fā)區(qū)；l第四圈層：阜陽市縣郊客戶，包括太和、臨泉、界首市等客戶。64客戶定位項目客戶群體的特征描述核心客戶及重要客戶類別區(qū)域分布行業(yè)分布收入較高的普通職員靠近項目區(qū)域的城區(qū)及周邊區(qū)域項目所在區(qū)域城區(qū)：高收的礦業(yè)化工、金融教育機關(guān)等企事業(yè)單位職員區(qū)域內(nèi)：高收入的公務(wù)員，機關(guān)事業(yè)單位普通職工提高生活質(zhì)量的周邊富裕階層臨泉、界首、太和進城的客戶周邊商貿(mào)市場的生意人主要是西北商貿(mào)城、各縣郊的富裕人群改變生活方式的城區(qū)富裕階層市區(qū)其他區(qū)域的置業(yè)客戶城區(qū)：高收入的礦業(yè)、化工、電力、金融教育、機關(guān)等企事業(yè)單位中高層管理者核心客戶重要客戶65阜陽市市場環(huán)境分析1、阜陽宏觀經(jīng)濟背景2、城

36、市規(guī)劃以及區(qū)域分析3、阜陽房地產(chǎn)市場分析4、市場競爭分析5、客戶分析66商品房開發(fā)成本估算1、開發(fā)成本估算2、項目銷售收入與銷售稅金及附加估算3、利潤估算4、項目風(fēng)險分析67開發(fā)成本估算序號序號項目名稱項目名稱數(shù)量數(shù)量( () )單價單價( (元元/ /) )金額金額( (萬元）萬元）備注備注1 1地價地價地價按計容積率面積分攤測算，單價為樓面地價1.1土地出讓金22,872.00-1.2-地價小計地價小計89,200.8089,200.80- - -2 2前期工程費前期工程費2.1勘察測量費89,200.8012.00107.042.2規(guī)劃設(shè)計費89,200.8030.00267.602.3

37、臨時供水供電89,200.802.0017.842.4場地平整89,200.801.008.92前期工程小計前期工程小計89,200.8089,200.8045.0045.00401.40401.40商品房開發(fā)成本估算表總建筑面積 89,200.80 計容積率建筑面積 89,200.80 68開發(fā)成本估算序號序號項目名稱項目名稱數(shù)量數(shù)量( () )單價單價( (元元/ /) )金額金額( (萬元）萬元）備注備注3 3建筑安裝工程費建筑安裝工程費3.1土方及基礎(chǔ)工程89,200.8075.00669.013.2主體建筑工程89,200.801,200.0010,704.103.3水電安裝89,2

38、00.80150.001,338.013.4電梯工程89,200.8070.00624.413.5空調(diào)工程4,800.00300.00144.003.6消防工程89,200.8060.00535.203.7通訊工程89,200.8020.00178.403.8煤氣管道89,200.8020.00178.403.9室內(nèi)裝修3.9.1集中商業(yè)裝修4,800.001,000.00480.003.10智能系統(tǒng)89,200.80100.00892.013.11室外配套及環(huán)境工程89,200.8034.00303.283.12市政道路建設(shè)費89,200.80-3.13地下室5,000.001,300.00

39、650.00建安工程合計建安工程合計89,200.8089,200.801,871.821,871.8216,696.8216,696.82商品房開發(fā)成本估算表總建筑面積 89,200.80 計容積率建筑面積 89,200.80 69開發(fā)成本估算序號序號項目名稱項目名稱數(shù)量數(shù)量( () )單價單價( (元元/ /) )金額金額( (萬元）萬元）備注備注4 4管理費用管理費用89,200.8089,200.8038.3438.34341.96341.96=(1+2+3)2%5 5不可預(yù)見費不可預(yù)見費89,200.8089,200.8057.5057.50512.95512.95=(2+3)3%6

40、 6其他費用其他費用89,200.8089,200.806.1工程監(jiān)理費89,200.8025.00223.006.2其他（報建費等）89,200.8020.00178.40其他費用小計其他費用小計89,200.8045.0045.00401.40401.407 7合計合計( (不含地價不含地價) )89,200.802,057.672,057.6718,354.5418,354.54單價按計容積率面積分攤測算8 8公用設(shè)施專用基金公用設(shè)施專用基金89,200.8041.1541.15367.09367.099 9開發(fā)成本合計開發(fā)成本合計89,200.8089,200.802,098.822,

41、098.8218,721.6318,721.63商品房開發(fā)成本估算表總建筑面積 89,200.80 計容積率建筑面積 89,200.80 70成本核算75930, 81%4800, 5%8440, 9%5000, 5%住宅集中商業(yè)街鋪商業(yè)地下室71成本核算根據(jù)本案的基本數(shù)據(jù)以及阜陽地產(chǎn)市場的基本數(shù)據(jù)，進行成本核算：占地面積：22,872 m2 容積率：3.9住宅75930集中商業(yè)4800街鋪商業(yè)8440地下室5000總建面94170建筑面積： 89,200m2 除開土地成本本項目建筑安裝費用為人民幣1億八千七百二十一萬元，其中包括前期工程費、建筑安裝工程費/管理費用/不可預(yù)見費/公用設(shè)施專用基

42、金。72項目銷售收入與銷售稅金及附加估算 序號序號項目項目合計合計20132013年年20142014年年20152015年年1 1銷售收入銷售收入46,555.3646,555.367,593.007,593.0028,088.3028,088.3012,254.0612,254.061.11.1住宅銷售收入住宅銷售收入( (萬元萬元) )36,950.5836,950.587,593.007,593.0020,501.1020,501.108,856.488,856.481.1.1住宅可銷售面積()75,930.001.1.2住宅銷售面積()68,337.0015,186.0037,965

43、.0015,186.001.1.3住宅平均售價(萬元/)0.540.545,000.005,400.005,832.001.1.4住宅銷售率（%）90%20%50%20%1.21.2沿街商業(yè)銷售收入沿街商業(yè)銷售收入( (萬元萬元) )7,288.787,288.780.000.005,739.205,739.201,549.581,549.581.2.1沿街商業(yè)可銷售面積()8,440.001.2.2沿街商業(yè)銷售面積()8,440.000.006,752.001,688.001.2.3沿街商業(yè)平均售價(萬元/)0.860.860.008,500.009,180.001.2.3沿街商業(yè)銷售率（%

44、）100%0%80%20%1.31.3集中商業(yè)銷售收入（萬元）集中商業(yè)銷售收入（萬元）2,316.002,316.000.000.00468.00468.001,848.001,848.001.3.1商業(yè)可銷售面積()4,800.001.3.2商業(yè)銷售面積()3,360.000.00720.002,640.001.3.3商業(yè)平均售價(元/)7,000.007,000.000.006,500.007,000.001.3.4商業(yè)銷售率（%）70%0.0015%55%2 2銷售稅金及附加銷售稅金及附加2,374.322,374.32387.24387.241,432.501,432.50624.96

45、624.962.1營業(yè)稅2,327.77379.651,404.42612.702.2城市建設(shè)維護稅23.283.8014.046.132.3印花稅23.283.8014.046.133 3銷售凈收入銷售凈收入(=1-2)(=1-2)44,181.0444,181.047,205.767,205.7626,655.8026,655.8011,629.1011,629.1073項目銷售收入與銷售稅金及附加估算 以目前項目開發(fā)周期計算，本項目預(yù)計2012年進場，2013年開始銷售2015年完成銷售，期間歷經(jīng)4年。其具體銷售計劃如下：20%5,000.0015,186.007,593.007,593

46、.000.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.002013年銷售收入住宅銷售收入(萬元)住宅可銷售面積()住宅銷售面積()住宅平均售價(萬元/)住宅銷售率（%）銷售收入住宅銷售收入(萬元)住宅可銷售面積()住宅銷售面積()住宅平均售價(萬元/)住宅銷售率（%）74項目銷售收入與銷售稅金及附加估算 2013年10月開盤，主要銷售高層住宅預(yù)期在年內(nèi)完成總量20%的銷售率，根據(jù)目前市場行情2013年銷售價格擬定為5000元/平米，當年計劃完成銷售額7593萬元，凈收入7,205.76。1銷售稅金及附加營業(yè)稅城市建設(shè)維護稅印花稅銷售凈收入(=1-2)7,205.763

47、.83.8379.65387.24010002000300040005000600070008000銷售稅金及附加營業(yè)稅城市建設(shè)維護稅印花稅銷售凈收入(=1-2)75項目銷售收入與銷售稅金及附加估算 1住宅銷售收入(萬元)住宅可銷售面積()住宅銷售面積()住宅平均售價(萬元/)住宅銷售率（%）50%5,400.0037,965.0020,501.100.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.0035,000.0040,000.00住宅銷售收入(萬元)住宅可銷售面積()住宅銷售面積()住宅平均售價(萬元/)住宅銷售率（%）76項

48、目銷售收入與銷售稅金及附加估算 1沿街商業(yè)銷售收入(萬元)沿街商業(yè)可銷售面積()沿街商業(yè)銷售面積()沿街商業(yè)平均售價(萬元/)沿街商業(yè)銷售率（%）80%8,500.006,752.005,739.200.001,000.002,000.003,000.004,000.005,000.006,000.007,000.008,000.009,000.00沿街商業(yè)銷售收入(萬元)沿街商業(yè)可銷售面積()沿街商業(yè)銷售面積()沿街商業(yè)平均售價(萬元/)沿街商業(yè)銷售率（%）77項目銷售收入與銷售稅金及附加估算 1集中商業(yè)銷售收入（萬元）商業(yè)可銷售面積()商業(yè)銷售面積()商業(yè)平均售價(元/)商業(yè)銷售率（%）1

49、5%6,500.0072046801000200030004000500060007000集中商業(yè)銷售收入（萬元）商業(yè)可銷售面積()商業(yè)銷售面積()商業(yè)平均售價(元/)商業(yè)銷售率（%）78項目銷售收入與銷售稅金及附加估算 1銷售稅金及附加營業(yè)稅城市建設(shè)維護稅印花稅銷售凈收入(=1-2)26,655.8014.0414.041,404.421,432.500.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.00銷售稅金及附加營業(yè)稅城市建設(shè)維護稅印花稅銷售凈收入(=1-2)79項目銷售收入與銷售稅金及附加估算 2014年作為住宅銷售高峰期，

50、目標完成總量的50%，按市場8%年增長率計算當年銷售價格為5400元/平米，同時當年下半年主要競爭個案正基首府交付使用，商業(yè)氛圍趨于成熟，因此該階段主推沿街金鋪，按市場價格估算當年商鋪價格可以按8500/平米入市，預(yù)期銷售率80%。在此基礎(chǔ)上可以為集中商業(yè)入市做一定鋪墊，集中商業(yè)入市價格為6500元/平米，當年預(yù)期目標15%。住宅，商鋪加上集中商業(yè)三項2014年銷售目標為兩億八千零八十八萬元。80項目銷售收入與銷售稅金及附加估算 1住宅銷售收入(萬元)住宅可銷售面積()住宅銷售面積()住宅平均售價(萬元/)住宅銷售率（%）20%5,832.0015,186.008,856.480.002,00

51、0.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.0014,000.0016,000.00住宅銷售收入(萬元)住宅可銷售面積()住宅銷售面積()住宅平均售價(萬元/)住宅銷售率（%）81項目銷售收入與銷售稅金及附加估算 1沿街商業(yè)銷售收入(萬元)沿街商業(yè)可銷售面積()沿街商業(yè)銷售面積()沿街商業(yè)平均售價(萬元/)沿街商業(yè)銷售率（%）20%9,180.001,688.001,549.580.001,000.002,000.003,000.004,000.005,000.006,000.007,000.008,000.009,000.0010,000.00沿街

52、商業(yè)銷售收入(萬元)沿街商業(yè)可銷售面積()沿街商業(yè)銷售面積()沿街商業(yè)平均售價(萬元/)沿街商業(yè)銷售率（%）82項目銷售收入與銷售稅金及附加估算 1集中商業(yè)銷售收入（萬元）商業(yè)可銷售面積()商業(yè)銷售面積()商業(yè)平均售價(元/)商業(yè)銷售率（%）55%7,000.002,640.001,848.000.001,000.002,000.003,000.004,000.005,000.006,000.007,000.00集中商業(yè)銷售收入（萬元）商業(yè)可銷售面積()商業(yè)銷售面積()商業(yè)平均售價(元/)商業(yè)銷售率（%）83項目銷售收入與銷售稅金及附加估算 1銷售稅金及附加營業(yè)稅城市建設(shè)維護稅印花稅銷售凈收入

53、(=1-2)11,629.106.136.13612.7624.96020004000600080001000012000銷售稅金及附加營業(yè)稅城市建設(shè)維護稅印花稅銷售凈收入(=1-2)84項目銷售收入與銷售稅金及附加估算 2015年，是項目收官之年，該年主要工作為集中商業(yè)的推廣以及住宅及沿街商業(yè)的收尾。該階段項目接近現(xiàn)房，銷售價格可以有所提升，15年銷售價格分別擬定為住宅：5832元/平米均價，預(yù)期完成20%銷售率達到整盤銷售90%的完成率，金鋪商業(yè)：9180元/平米，預(yù)期完成20%銷售率達到整盤銷售100%的完成率，集中商業(yè)：7000元/平米預(yù)，期完成55%銷售率達到整盤銷售70%的完成率。

54、2015年計劃完成銷售額壹億兩千五百五十四萬元。 85利潤估算序號序號項項 目目合計合計20132013年年20142014年年20152015年年1經(jīng)營收入47,935.367,593.007,593.0028,088.3028,088.3012,254.0612,254.062開發(fā)成本18,721.005,616.309,360.503,744.203土地成本6,868.474銷售費用1,438.06227.79842.65367.625銷售、經(jīng)營稅金及附加2,444.70387.241,432.50624.966財務(wù)費用7營業(yè)利潤18,463.131,361.6716,452.657,5

55、17.288補前期虧損9利潤總額18,463.131,361.6716,452.657,517.2810所得稅(33%)6,092.83449.355,429.372,480.7011凈利潤12,370.30912.3211,023.275,036.58利潤表(土地成本200萬/畝）單位:萬元86利潤估算當土地成本為200萬/畝時，稅前成本利潤率=利潤總額/總成本費用稅后成本利潤率=凈利潤/總成本費用投資利潤率= 利潤總額利潤/總投資=51.9%投資凈利潤率=凈利潤/總投資=34.8%注：對本項目而言，總成本費用即為項目總投資 總投資=35,565.06此種情況符合市場情況并且投資利潤率相當可

56、觀。87利潤估算47,935.36, 36%12,370.30, 9%6,092.83, 5%18,463.13, 14%18,463.13, 14%2,444.70, 2%1,438.06, 1%6,868.47, 5%18,721.00, 14%經(jīng)營收入開發(fā)成本土地成本銷售費用銷售、經(jīng)營稅金及附加營業(yè)利潤利潤總額所得稅(33%)凈利潤88利潤估算利潤表(土地成本250萬/畝）單位:萬元序號序號項項 目目合計合計20132013年年20142014年年20152015年年1經(jīng)營收入47,935.367,593.007,593.0028,088.3028,088.3012,254.0612,2

57、54.062開發(fā)成本18,721.005,616.309,360.503,744.203土地成本8,585.594銷售費用1,438.06227.79842.65367.625銷售、經(jīng)營稅金及附加2,444.70387.241,432.50624.966財務(wù)費用7營業(yè)利潤16,746.011,361.6716,452.657,517.288補前期虧損9利潤總額16,746.011,361.6716,452.657,517.2810所得稅(33%)5,526.18449.355,429.372,480.7011凈利潤11,219.83912.3211,023.275,036.5889利潤估算當土

58、地成本為250萬/畝時，稅前成本利潤率=利潤總額/總成本費用稅后成本利潤率=凈利潤/總成本費用投資利潤率= 利潤總額利潤/總投資=45.6%投資凈利潤率=凈利潤/總投資=30.6%注：對本項目而言，總成本費用即為項目總投資 總投資=36,715.53此種情況符合市場正常投資行情。90利潤估算16,746.01, 20%16,746.01, 21%5,526.18, 7%11,219.83, 14%18,721.00, 22%8,585.59, 11%1,438.06, 2%2,444.70, 3%開發(fā)成本土地成本銷售費用銷售、經(jīng)營稅金及附加營業(yè)利潤利潤總額所得稅(33%)凈利潤91利潤估算利潤表(土地成本300萬/畝）單位:萬元序號序號項項 目目合計合計201320