翡翠星光園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、年產(chǎn)5萬(wàn)噸鑄鍛件生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告翡翠星光園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1總論錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽1.1項(xiàng)目概況錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽1.3可行性研究的范圍 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽1.4項(xiàng)目建設(shè)背景 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽1.5項(xiàng)目概況錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽1.6投資估算和資金籌措 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽1.7項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽1.8結(jié)論和建議錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽2項(xiàng)目投資環(huán)境與建設(shè)的必要性分析 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽2.1項(xiàng)目投資環(huán)境分析 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽2.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽3市場(chǎng)分析錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽3.1國(guó)際鑄造業(yè)現(xiàn)狀概況 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽3.2我國(guó)裝備制造行業(yè)分析 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽3.3X

2、X裝備制造業(yè)發(fā)展分析 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽3.4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽4項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽4.1項(xiàng)目選址錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽4.2建設(shè)條件錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及產(chǎn)品方案 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽5.1建設(shè)規(guī)模錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽5.2建設(shè)內(nèi)容錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽5.3產(chǎn)品方案錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽6技術(shù)、設(shè)備和工程方案錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽6.1技術(shù)方案錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽6.2設(shè)備方案錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽6.3工程方案錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽7原材料及動(dòng)力供應(yīng)錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽7.1廢鋼供應(yīng)錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽7.2生產(chǎn)輔助原料及動(dòng)力供應(yīng)錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽7.3電力供應(yīng)錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽7.4水源供應(yīng)錯(cuò)誤！未

3、定義書(shū)簽8總圖運(yùn)輸與公用輔助工程 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽8.1總圖布置錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽8.2運(yùn)輸錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽8.3公用輔助工程 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽9節(jié)能方案錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽9.1節(jié)能依據(jù)錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽9.3給排水節(jié)能錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽9.4電氣節(jié)能錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽9.5生產(chǎn)工藝節(jié)能 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽9.6能耗分析錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽9.7節(jié)能建議錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽10環(huán)境影響評(píng)價(jià) 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽10.1設(shè)計(jì)依據(jù)錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽10.2環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)堅(jiān)持原則 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽10.3項(xiàng)目建設(shè)期對(duì)環(huán)境的影響及保護(hù)措施.錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽10.4項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響及保護(hù)措施 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽10.5環(huán)境影

4、響評(píng)價(jià) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽11勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽11.1勞動(dòng)安全錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽11.2衛(wèi)生錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽11.3消防錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽12項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽12.1施工期組織機(jī)構(gòu)和人力資源配置 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽12.2運(yùn)營(yíng)期組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽13項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽13.1項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽13.2項(xiàng)目建設(shè)工期 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽13.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 .錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽13.4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 .錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽14投資估算與資金籌措 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽14.1投資估算依據(jù) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽14.2其他工程費(fèi)用和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)錯(cuò)

5、誤！未定義書(shū)簽14.3投資估算錯(cuò)誤!15招標(biāo)投標(biāo)管理錯(cuò)誤!15.1編制依據(jù)錯(cuò)誤!15.2招標(biāo)原則錯(cuò)誤!15.3 招標(biāo)范圍錯(cuò)誤!15.4招投標(biāo)程序錯(cuò)誤!16結(jié)論與建議 錯(cuò)誤!16.1結(jié)論錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽 未定義書(shū)簽 未定義書(shū)簽 未定義書(shū)簽 未定義書(shū)簽 未定義書(shū)簽 未定義書(shū)簽 未定義書(shū)簽 未定義書(shū)簽16.2建議錯(cuò)誤!附表10.1 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖10.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表10.3 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表10.4 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表10.5 資金來(lái)源與運(yùn)用表10.6 損益及利潤(rùn)分配表10.7 現(xiàn)金流量表（全部投資）10.8 借款償還期測(cè)算表10.9 敏感性分析表10.10 投資計(jì)劃與

6、資金籌措表 （ 方案 1）10.11 投資計(jì)劃與資金籌措表（方案 2） 深圳市星彥地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司5項(xiàng)目總論項(xiàng)目位處項(xiàng)目位于布吉鎮(zhèn)項(xiàng)目位于布吉京南路上，臨近深惠路，毗鄰京南、華美工業(yè)區(qū)，周邊日常主要生活配套比較完善。地塊區(qū)位地塊臨路現(xiàn)狀南向沿路北向沿路地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀9地塊現(xiàn)狀四地塊現(xiàn)狀三1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)中旅？翡翠星光園項(xiàng)目1.1.2開(kāi)發(fā)公司深圳中旅(集團(tuán))有限公司1.1.3承擔(dān)可行性研究工作的單位深圳市星彥地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司(星彥2004K0501)1.1.4研究工作依據(jù)(1) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法(建設(shè)部：建標(biāo)2000205號(hào))(2) 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)

7、(國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部；計(jì)投資1993530號(hào))(3) 關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知及附件(中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng)199811號(hào))(4) 深圳市建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(2002)(5) 深圳建設(shè)工程價(jià)格信息(2004.4)(6) 深圳市規(guī)劃國(guó)土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)(編號(hào)：HG960051)1.1.5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容(1) 性質(zhì): 商住樓(2) 技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：約 5,911.1 平方米擬建總建筑面積：約 44,333 平方米( 不包括地下室車(chē)庫(kù)和機(jī)房 ) 其中住宅： 30,773 平方米；商業(yè)： 13,560 平方米； 棟數(shù)：兩棟 層數(shù)：地上三十層(其中：一至五層為商業(yè)，六至三十層為住宅) 容

8、積率：w 7.5機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位： 125。1.2 可行性研究結(jié)論1.2.1 市場(chǎng)預(yù)測(cè)(1) 根據(jù)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)狀況，片區(qū)的市場(chǎng)潛力，結(jié)合自身的素質(zhì)及定位，估算本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)期可實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售均價(jià)為：住宅部分3300元/ m2,商鋪部分6000元/ m,車(chē)庫(kù)部分為2000元/ m。(2) 根據(jù)周邊同類(lèi)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況，估計(jì)在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目住宅、鋪面可達(dá) 90%。我們預(yù)測(cè)， 項(xiàng)目在 2005年5月取得預(yù)售許可證后， 加上開(kāi)盤(pán)前 的推廣，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)月住宅銷(xiāo)售率達(dá)到 30%；項(xiàng)目封頂時(shí)銷(xiāo)售率達(dá) 40%；交 付使用時(shí)住宅部分銷(xiāo)售率達(dá) 90%；在開(kāi)盤(pán)當(dāng)月商業(yè)銷(xiāo)售率達(dá)到 30%；到 2005 年 12 月時(shí)商業(yè)部分銷(xiāo)售

9、率達(dá) 90%，車(chē)庫(kù)在銷(xiāo)售期完成全部銷(xiāo)售。(3) 剩余 10贓宅(3077.30 m)和 10%商業(yè)(1356.00 m),共計(jì) 4433.30 m 的物業(yè)作為企業(yè)留存在資產(chǎn)， 或在計(jì)算期之后消化或在計(jì)算期之后出租獲 取長(zhǎng)期收益，在本次計(jì)算中不產(chǎn)生現(xiàn)金流。1.2.2 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度根據(jù)同類(lèi)一般項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況、開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃， 項(xiàng)目的施工前期從 2004年 5月起至 2004年 7月底結(jié)束，建設(shè)時(shí)間從 2004 年 8 月起計(jì)算至 2006年 1 月底竣工驗(yàn)收結(jié)束，開(kāi)發(fā)期共需時(shí)約 21 個(gè)月， 工期約為 18個(gè)月。計(jì)劃 2004年 8月正式開(kāi)工， 2005年 5月開(kāi)始預(yù)售， 20

10、06 年 1 月交付使用。123投資項(xiàng)目估算和資金籌措(1) 項(xiàng)目成本估算是根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一般成本、委托方提供 的資料、深圳建設(shè)工程價(jià)格信息以及本項(xiàng)目具體情況估算的。經(jīng)測(cè)算， 總開(kāi)發(fā)成本約為12652.71萬(wàn)元。(2) 資金籌措的主要來(lái)源包括自有資金、銀行融資和銷(xiāo)售回款。1.2.4項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論(1)根據(jù)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，得出的結(jié)果表明，本項(xiàng)目的利潤(rùn)分別來(lái)源于銷(xiāo)售收入(住宅、商鋪及地下停車(chē)位)。 項(xiàng)目通過(guò)銷(xiāo)售收入產(chǎn)生較高利潤(rùn)，稅后利潤(rùn)總額 5017.94萬(wàn)元，稅后 成本利潤(rùn)率39.66%,動(dòng)態(tài)投資回收期17.88個(gè)月，且抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，從 經(jīng)濟(jì)上來(lái)說(shuō)是可行的。詳見(jiàn)下表：序

11、號(hào)項(xiàng)目1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR81.46%2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV萬(wàn)元)4985.883財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率NPVR39.41%4動(dòng)態(tài)投資回收期(月)17.88二項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1市場(chǎng)宏觀背景2.1.1 全國(guó)投資環(huán)境2.1.1.1全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)國(guó)民生產(chǎn)總值持續(xù)增長(zhǎng)2003年，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值116694億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 9.1%,人均GDP超過(guò)了 1000美元。2003年，中國(guó)財(cái)政收入突破2萬(wàn)億元, 財(cái)力的日益雄厚，使得國(guó)家可以有更多的資金投入基礎(chǔ)建設(shè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì) 的推動(dòng)作用大大增加。140000律第一產(chǎn)業(yè)（億元）. 第二產(chǎn)業(yè)（億元） 第三產(chǎn)業(yè)（億元）-X- GDP億元）圖2- 1

12、全國(guó)近年GDP變化情況固定資產(chǎn)投資大幅度增長(zhǎng)2003年全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 55118億元，比上年增長(zhǎng)26.7%。第三產(chǎn) 業(yè)投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，全年完成投資 26480億元，增長(zhǎng)24.2%，加快 9.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10106億元，比上年增長(zhǎng)29.7%;全年商品房銷(xiāo)售額7671億元，增長(zhǎng)34.1%，其中銷(xiāo)售給個(gè)人增長(zhǎng)35.8%,所占比重為92.5%。房地產(chǎn)投資億元15000100005000nitwW口房地產(chǎn)投資382531063580401049026245773610106019961997199820022003199920002001圖2-3全國(guó)近年房地產(chǎn)投資變化情況21

13、固定資產(chǎn)投資17%圖2-4 2003 年各地區(qū)固定資產(chǎn)投資所占比例商品價(jià)格上升，居民生活改善全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 1.2%。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲2.2%。 全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 45842億元，比上年增長(zhǎng)9.1%,扣除物價(jià)因 素，實(shí)際增長(zhǎng)9.2%。居民生活繼續(xù)改善全年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8472元，扣除物價(jià)上漲因素，實(shí)際增長(zhǎng)9.0%；農(nóng)村居民人均純收入2622元，實(shí)際增長(zhǎng)4.3%。居民家庭恩格爾 系數(shù)（即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重），城市為37.1%, 比上年降低0.6個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村為45.6%,降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。o o o o o o O6 5 4

14、 3 2 1 )%(比分百9900O2002022000320004200圖2-5近年恩格爾系數(shù)變化情況2.1.1.2 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭在2003年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提 高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多 利好因素的驅(qū)動(dòng)下， 房地產(chǎn)市場(chǎng)也繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。 2003 年的房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場(chǎng)體系進(jìn)一步完善，供 求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落2003 年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)明顯放慢； 房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小， 但企業(yè) 間的差異將很大；產(chǎn)

15、品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資 進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國(guó)內(nèi)房 地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。 房?jī)r(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢(shì)溫和回落 由國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究院與北京新華在線聯(lián)合推出的中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào) 告指出，2003 年房?jī)r(jià)呈溫和回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤(pán) 整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過(guò)前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于 明顯遞減；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房?jī)r(jià)發(fā)展 趨勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，發(fā) 展成熟的東部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。品牌化將成時(shí)尚

16、，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入 以品牌為核心來(lái)重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中初 露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬(wàn)科這樣營(yíng)造品牌比較成功的企業(yè)。受到市場(chǎng)的 追捧。2003 年，房地產(chǎn)業(yè)秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí) 尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中制勝的重要策略。2.1.1.3 政策變化對(duì)房地產(chǎn)的影響央行“ 121 文件”促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展2003 年 6 月 13 日，中國(guó)人民銀行發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù) 管理的通知（簡(jiǎn)稱(chēng)“ 121 文件”），央行出臺(tái)這一政策的目的，一方面在于 調(diào)控部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過(guò)熱現(xiàn)象，另一方面也是為了及早化解商業(yè)銀 行的風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)布這個(gè)通知的一個(gè)根

17、本目的，不是對(duì)房地產(chǎn)政策的收縮，而是為了進(jìn)一 步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。 “121 文件”從 7 個(gè)方面提出了進(jìn)一步嚴(yán)格 房地產(chǎn)信貸的要求。綜合分析，可以將其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響歸結(jié)為： 引導(dǎo)房地產(chǎn)投資方向。 “121文件”提出住房貸款將向中低收入家庭傾 斜，并以信貸比例和利率為手段，壓制市場(chǎng)對(duì)高檔房、商用房的需求， 從而引導(dǎo)投向真正具有有效需求的中低檔住宅，達(dá)到降低空置率的目 的。規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂 住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款，禁止貸款用于交納土地出讓金和建筑 企業(yè)貸款為開(kāi)發(fā)商墊資。這些要求推遲了按揭時(shí)間，減少了開(kāi)發(fā)企業(yè) 非法占用資金，對(duì)其資金實(shí)力和

18、綜合實(shí)力提出了更高的要求，有利于 房地產(chǎn)企業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)，加速優(yōu)勝劣汰，提高行業(yè)集中度。影響業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)格局。面對(duì)央行對(duì)房貸業(yè)務(wù)限制，規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)商所 受沖擊較小，如利用得當(dāng)，有可能獲得快速擴(kuò)張的機(jī)會(huì)；從事別墅、 高檔房為主的開(kāi)發(fā)商負(fù)面影響更大；長(zhǎng)期從事普通住宅和經(jīng)濟(jì)用房的 開(kāi)發(fā)商影響相對(duì)較小。國(guó)務(wù)院“ 18 文件”給出房地產(chǎn)發(fā)展思路 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 （國(guó)發(fā) 200318 號(hào)） 第一次從正面肯定了房地產(chǎn)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用，同時(shí)也是對(duì)過(guò)去 5 年我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一次全面的肯定，具有極強(qiáng)的前瞻性和巨大的指導(dǎo)意 義，給出了政府對(duì)未來(lái)數(shù)十年我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展清晰的思路。 主要內(nèi)

19、容如下： 大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 總投資的 30%。對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)?地評(píng)估價(jià) 值的 70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)兩年。商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)住房的需要。個(gè)人商業(yè)用房貸款，抵借比不得超過(guò) 60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 10 年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。利率杠桿將調(diào)節(jié)個(gè)人住房貸款需求。 住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個(gè)人住房公積金委托貸款， 其他房改資金（包 括單位售房款

20、、購(gòu)房補(bǔ)貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，一律不得承辦。20 文件”給土地市場(chǎng)整頓提供有力支持2004年 4月 29日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整 頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知 （簡(jiǎn)稱(chēng)“ 20 文件”），進(jìn)一步明確了整頓土地 市場(chǎng)的內(nèi)容，主要包括：清理檢查去年以來(lái)的土地占用情況，整頓未批先用、征而未用、亂占 濫用和隨意改變土地用途等問(wèn)題； 清理檢查去年以來(lái)的土地審批情況，重點(diǎn)是新上項(xiàng)目的用地情況，整 頓違反國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、超規(guī)劃、超計(jì)劃、越權(quán)和分拆批地等問(wèn)題； 清理檢查耕地占補(bǔ)平衡數(shù)量和質(zhì)量的情況，整頓占優(yōu)補(bǔ)劣，占多補(bǔ)少 甚至不補(bǔ)等問(wèn)題； 清理檢查新增建設(shè)用地土地有償使用

21、費(fèi)的征收和使用情況，整頓隨意 減免和侵占、挪用土地有償使用費(fèi)等問(wèn)題； 清理檢查征用農(nóng)民集體土地的補(bǔ)償、安置情況，繼續(xù)整頓降低補(bǔ)償標(biāo) 準(zhǔn)，挪用、截留和拖欠被征地農(nóng)民補(bǔ)償費(fèi)等問(wèn)題； 清理整頓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓中存在的問(wèn)題。隨著“20 文件”的頒布實(shí)施，未來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)上的圈地炒地現(xiàn)象將得到 進(jìn)一步遏制，土地市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)發(fā)，作為房?jī)r(jià)支持的關(guān)鍵因素之一地 價(jià)將趨于合理，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性發(fā)展。國(guó)家提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目門(mén)檻2004 年“五? 一”前夕，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電 解鋁、水泥、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。其中，房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適

22、用房項(xiàng)目）均由 20及以上提高到 35及以上。 近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。同時(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾 進(jìn)一步顯現(xiàn)，集中表現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快、新開(kāi)工項(xiàng)目過(guò)多、在建 規(guī)模過(guò)大，投資結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)于依賴銀行貸款。為了遏 制這種現(xiàn)象，通知要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資金比例從 20以上提高到 35以上，這一舉措一方面提高了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻，將促使房地產(chǎn) 行業(yè)優(yōu)勝略汰，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的資本集中，將把一些實(shí)力較弱的 開(kāi)發(fā)商排除在大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)之外，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展；另一方面有效制止了銀行資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，使得房 地產(chǎn)投資增長(zhǎng)進(jìn)一步趨緩，未

23、來(lái)可能出現(xiàn)下降現(xiàn)象。2.1.2深圳市投資宏觀背景2.121深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)創(chuàng)近8年新高2003年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率創(chuàng)8年以來(lái)新高。全年實(shí)現(xiàn)本市生產(chǎn)總值2860.51億元， 比上年增長(zhǎng)17.3%,增幅比上年提高2.3個(gè)百分點(diǎn)，人均5.39萬(wàn)元，增長(zhǎng) 7.5%。工業(yè)增加值1500.13億元，增長(zhǎng)23.5%。本市生產(chǎn)總值和工業(yè)增加 值增速為8年來(lái)最高。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 946.49億元，增長(zhǎng)20.1%。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額801.77億元，增長(zhǎng)16.3%。地方財(cái)政收入337.27億元，同口徑比增長(zhǎng)15.6%。2003年，深圳第一產(chǎn)業(yè)增加值18.16億元，同比下降6.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值

24、1685.37億元，同比增長(zhǎng) 22.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1156.98億元，同比增長(zhǎng)10.7%。三大產(chǎn)業(yè)中工業(yè)的比重進(jìn)一步提高，由2002年的49.7%上升為2003年的52.4%。2003年，全市三大產(chǎn)業(yè)的比重為 0.6 : 58.9 : 40.5。萬(wàn) 元30000000250000002000000015000000100000005000000019961997199819992000200120022003口國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1E+071E+071E+071E+072E+072E+072E+073E+07圖2-6深圳市歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值變化35000000萬(wàn)元30000000250000002

25、0000000019961997199819992000200120022003T國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1E+0711E+071E+071E+072E+072E+072E+073E+07第一產(chǎn)業(yè)157036157952164544165327173374181096188700181600第二產(chǎn)業(yè)5E+066E+066E+067E+069E+061E+071E+072E+07第三產(chǎn)業(yè)5E+066E+066E+067E+068E+069E+061E+071E+0715000000100000005000000圖2-7深圳市近年三大產(chǎn)業(yè)增加值變化情況圖2-8 2003年深圳市三大產(chǎn)業(yè)增加值所占比例固定資產(chǎn)投

26、資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)2003年全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 946.49億元，同比增長(zhǎng)20.1%,增速 比上年提高9.1個(gè)百分點(diǎn)。其中基本建設(shè)和更新改造投資大幅增長(zhǎng)，累計(jì) 完成投資358.36億元和62.09億元，分別增長(zhǎng)25.3%和61.2%,房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)投資在政策調(diào)控下，速度明顯回落，累計(jì)完成投資 410.06億元，增長(zhǎng) 5.6%,增速比上年回落11.8個(gè)百分點(diǎn)。按注冊(cè)登記類(lèi)型看，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資 增速較快，比重提高，完成投資增長(zhǎng)25.9%,比非國(guó)有投資快出9.9個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)投資的比重從 2002年的41.0%提高到2003年的43.0%萬(wàn)元 10000000800000020000

27、000 一 _-19961997199819992000200120022003T-固定資產(chǎn)投資32752703930657480390156958786196993673374974715009464900房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1248251136654516748542152541260969430263643554445410060060000004000000圖2-9深圳近年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資變化情況萬(wàn)元 60000004000000rIt2000000C *hnir019961997199819992000200120022003口房地產(chǎn)投資 124825113665451674854

28、 2152541 2309694 3(026364 3554445 4-100600圖2-10深圳市近年房地產(chǎn)投資變化情況經(jīng)濟(jì)景氣明顯，居民收入有所增長(zhǎng)四季度企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)雙雙上升， 分別為145.00和151.78 點(diǎn)，比三季度上升0.;比上年同期上升3.99和9.41點(diǎn)，創(chuàng)下近兩年來(lái) 的新高。66和10.04點(diǎn)據(jù)抽樣調(diào)查，2003年居民年平均可支配收入25936元，同比增長(zhǎng)4.0%,扣 除物價(jià)上漲因素后實(shí)際增長(zhǎng)3.3%。居民人均消費(fèi)性支出19960元，同比增 長(zhǎng)5.5%，2003年因住房裝修支出和耐用消費(fèi)品購(gòu)買(mǎi)減少，二項(xiàng)居民消費(fèi)性 支出分別同比下降33.0%和3.5%。2.1

29、.2.2深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)趨于減少1996年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地513.14公頃，占全年土地供應(yīng)量的41.06 %, 至2003年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地298公頃，占全年土地供應(yīng)量的21.91 %。 住宅、商業(yè)、辦公綜合樓等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)穩(wěn)定，略有下降趨勢(shì)，表 明政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持較強(qiáng)的規(guī)模控制，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策短期內(nèi) 基本維持不變。圖2 - 11歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地占全市 總供應(yīng)比例圖2- 12房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地占全市土地總供應(yīng)比例開(kāi)發(fā)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)開(kāi)始趨緩由圖2- 13可以看出，商品房竣工面積從1996年的394.32萬(wàn)平方米增加 到2003年

30、的994.52萬(wàn)平方米，年平均增長(zhǎng)率為12.26 %;商品房施工面積從1996年的1495.3萬(wàn)平方米增加到2003年的2737.5萬(wàn)平方米，年平 均增長(zhǎng)率為7.85 %;商品房新開(kāi)工面積從1996年的337.43萬(wàn)平方米增加 到2003年的957.62萬(wàn)平方米，年平均增長(zhǎng)率為13.93 %，增幅都比較可由圖2- 14可見(jiàn)，1996年商品房銷(xiāo)售總量為325萬(wàn)平方米（其中住宅261 萬(wàn)平方米，占80.31 %），至2003年底，商品房銷(xiāo)售總量達(dá)到868.46萬(wàn)平 方米（其中住宅806.56萬(wàn)平方米，占92.87 %）。住宅銷(xiāo)售在商品房銷(xiāo)售 中已經(jīng)居于主導(dǎo)地位，住宅商品化已經(jīng)深入人心。n合計(jì)住宅

31、寫(xiě)字樓一商業(yè)口其它圖2 14歷年商品房銷(xiāo)售面積從商品房銷(xiāo)售的趨勢(shì)（如圖2 15所示）來(lái)看，住宅類(lèi)商品房的銷(xiāo)售呈逐 級(jí)上升趨勢(shì)，銷(xiāo)售量從1996年的261萬(wàn)平方米到2003年的806.56萬(wàn)平方 米，年均增幅達(dá)到17.49 %，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然非常旺盛，住宅市 場(chǎng)發(fā)展前景依然光明。*住宅 寫(xiě)字樓商業(yè)一其它合計(jì)圖2 15商品房銷(xiāo)售變化商品房新增供給明顯減少，呈“供”小于“求”的局面 從供求對(duì)比來(lái)看，2003年商品房銷(xiāo)售面積比批準(zhǔn)預(yù)售面積少 14.11萬(wàn)平方 米，新增供求比為0.98 : 1,供略小于求；住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比住宅銷(xiāo)售 面積少112.14萬(wàn)平方米，新增供求比為 0.86 : 1,供

32、小于求。從2002年 全年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與住宅銷(xiāo)售面積對(duì)比來(lái)看，2002年新增商品住宅尚 有206萬(wàn)平方米未銷(xiāo)售，因此2003年的市場(chǎng)供求狀況有利于消化前年過(guò)剩 的商品住宅，使房地產(chǎn)市場(chǎng)總量更加趨于平衡。商品房空置逐年下降2003年，全市商品房空置面積為 241.06萬(wàn)平方米，比上年減少了 2.34%。其中，住宅為161.02萬(wàn)平方米，比上年減少4.82 %，占總量的66.8 %+商品房空置率（）住宅空置率（）圖2- 16深圳市近年商品房空置率住宅總體價(jià)格明顯上升，辦公樓、商業(yè)用房?jī)r(jià)格小幅下降2003年，按照建筑面積計(jì)算的新建住宅銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米 5681元，與 2002年相比上漲了 2.

33、55%;商鋪價(jià)格為每平方米12916元，比上年上漲了5.2 %;寫(xiě)字樓價(jià)格為每平方米10164元，比上年上漲了 10.2 %?？傮w來(lái) 看，全市新建住宅價(jià)格增長(zhǎng)幅度較小，僅為 2.55 %，而同期全市人均可支 配收入達(dá)到25935.84元，比上年增長(zhǎng)4%。居民收入水平增長(zhǎng)繼續(xù)高于房 價(jià)增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)收入比繼續(xù)保持在6倍以內(nèi)（當(dāng)年為5.8倍），從而使住房 繼續(xù)成為全市消費(fèi)增長(zhǎng)較快的商品之一。2.1.2.3深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幾年發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)需求繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)，市場(chǎng)供給基本充足，市場(chǎng)供求總量基本保 持均衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、健康的發(fā)展局面。從住宅市場(chǎng)需求總量來(lái)看，以我市530萬(wàn)常住人口為

34、房地產(chǎn)消費(fèi)主體，目 前住宅存量基本達(dá)到1億平方米，加上約2000多萬(wàn)平方米的在建住宅， 市場(chǎng)上住宅總量為1.2億平方米。以此計(jì)算，常住人口人均建筑面積達(dá)到 23平方米。根據(jù)有關(guān)研究，現(xiàn)代化國(guó)家人均居住水平的目標(biāo)為30平方米以上，據(jù)此，深圳尚有人均約7平方米的增長(zhǎng)潛力，根據(jù)有關(guān)研究，按每 年增長(zhǎng)1平方米計(jì)算，每年將增加住宅需求 500600萬(wàn)平方米。 從深圳特殊的人口增長(zhǎng)方式看，人口增長(zhǎng)基本以外來(lái)人口機(jī)械增長(zhǎng)為主， 特別是近年來(lái)，每年外來(lái)人口保持約 2530萬(wàn)人的增長(zhǎng)速度；人口的高 速機(jī)械增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的需求，而深圳在全國(guó)較高的人均收入水平（人均可支配收入 25936元）及合理的房

35、價(jià)收入比（ 5.9 ：1）， 進(jìn)一步吸引了外來(lái)人口聚集深圳并使房地產(chǎn)潛在需求能夠在較短的時(shí)間 內(nèi)得以有效實(shí)現(xiàn)，據(jù)此估計(jì)，每年新增人口住房需求接近600700萬(wàn)平方米。根據(jù)以上估計(jì)， 今后 57年，深圳每年房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持 11001300萬(wàn) 平方米的需求規(guī)模，而 2002 2003 年兩年，每年平均銷(xiāo)售規(guī)模（含增量 和存量銷(xiāo)售）基本保持 1200萬(wàn)平方米也驗(yàn)證這個(gè)事實(shí)。外資進(jìn)入將進(jìn)一步擴(kuò)大深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模，房地產(chǎn)外銷(xiāo)市場(chǎng)將呈現(xiàn)景氣 狀態(tài)。CEPA簽署后，香港地鐵于2004年1月初即與深圳市政府簽署和約，采取BOT方式承包深圳地鐵四號(hào)線，總投資 60億元，并獲得地鐵上蓋物業(yè) 290 萬(wàn)平方米的

36、開(kāi)發(fā)權(quán)。地鐵四號(hào)線的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅能夠積極引進(jìn)外資促進(jìn) 本市重大項(xiàng)目建設(shè)，不斷提高深圳的現(xiàn)代化水平，同時(shí)還將極大的促進(jìn)深 圳房地產(chǎn)外銷(xiāo)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)需求旺盛將推動(dòng)價(jià)格上升，價(jià)格增長(zhǎng)幅度將保持在合理區(qū)間內(nèi)，房 地產(chǎn)價(jià)格總體保持平穩(wěn)波動(dòng)。目前，深圳土地資源日益緊缺， 今后幾年可供開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用地日漸減少， 但房地產(chǎn)市場(chǎng)需求卻持續(xù)旺盛的增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生 變化，給房?jī)r(jià)上漲創(chuàng)造了一定空間?？傮w來(lái)看，未來(lái)幾年內(nèi)深圳的房?jī)r(jià)將 繼續(xù)上漲，但上漲幅度不會(huì)太大。原因在于，特區(qū)外商品房的銷(xiāo)售量每年 都在上升， 2003年占全市總銷(xiāo)售量的 40，今年有望達(dá)到 50以上；特 區(qū)外價(jià)格基數(shù)低、交易

37、量大且價(jià)格增長(zhǎng)幅度小，將會(huì)對(duì)全市房?jī)r(jià)起到抑制 作用，從而保證全市房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)。2.1.3 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)2.1.3.1 布吉社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況（1）地理 / 人口布吉鎮(zhèn)是深圳市的重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)， 位于深圳市中部， 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)北側(cè)， 緊鄰深圳市區(qū)腹心地帶的羅湖區(qū)， 離香港新界僅 8 公里, 廣深鐵路、平南鐵 路、深惠公路以及梅觀高速、機(jī)荷高速公路穿鎮(zhèn)而過(guò)，鎮(zhèn)內(nèi)有布吉、 沙灣、 梅林三個(gè)二線口岸，是進(jìn)入深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的主要門(mén)戶。全鎮(zhèn)總面積 86.6 平方公里,不包括坂雪崗地區(qū)為 54.77 平方公里,規(guī)劃建設(shè) 總用地（包括發(fā)展備用地） 48.72 平方公里，下轄 15個(gè)行政村， 13個(gè)居委 會(huì)，38

38、個(gè)自然村。 2002年年末全總?cè)丝?28.2 萬(wàn)人，其中戶籍人口 6.7 萬(wàn) 人, 外來(lái)人口 18.3 萬(wàn)人。（2）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 布吉鎮(zhèn)在發(fā)展中形成了以工業(yè)為基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)為支柱，三大產(chǎn)業(yè)齊頭并 進(jìn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局， 產(chǎn)品遠(yuǎn)銷(xiāo)歐美等國(guó)際市場(chǎng)， 是廣東省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)。 現(xiàn)有個(gè)體工商戶 7000 多家，民營(yíng)企業(yè) 900 多家，其中工業(yè)企業(yè) 500多家， 從業(yè)人員 20多萬(wàn)人。其中，年產(chǎn)值超億元的民營(yíng)企業(yè)有 20多家， 5 億元 以上的有 8 家，10億元以上的有 2 家。2003年，布吉鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 474.64 億元，完成稅收 29.36 億元。 2003年 1至11月，該鎮(zhèn)民營(yíng)企業(yè)總 產(chǎn)

39、值達(dá) 35.22 億港元，同比增長(zhǎng) 38；一般貿(mào)易出口額 6.88 億港元，同 比增長(zhǎng) 36；民營(yíng)企業(yè)合同投資額達(dá)到 14.65 億元人民幣，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。 政府規(guī)劃對(duì)布吉新城的定位是：布吉將建設(shè)成為毗鄰深圳特區(qū)中心區(qū)的以 先進(jìn)的工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全 的現(xiàn)代化中等城市，區(qū)域綜合交通樞紐和區(qū)域商貿(mào)次中心城市。到 2010 年，布吉的人均城市建設(shè)用地為 73 平方米人；人口規(guī)模為 45 萬(wàn)人；并 實(shí)現(xiàn)從以傳統(tǒng)加工業(yè)為核心的第二產(chǎn)業(yè)向以先進(jìn)工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主 導(dǎo)的現(xiàn)代工業(yè)轉(zhuǎn)型。以上規(guī)劃如果得以實(shí)施和實(shí)現(xiàn)，布吉將面臨一個(gè)經(jīng)濟(jì) 的快速發(fā)展期，前景相當(dāng)良好。（3）

40、城市規(guī)劃 布吉按照現(xiàn)代化城市標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)規(guī)劃，制 定了 “五個(gè)組團(tuán)”發(fā) 展的戰(zhàn)略。“五個(gè)組團(tuán)”的規(guī)劃見(jiàn)下圖：圖2 17布吉鎮(zhèn)組團(tuán)規(guī)劃圖組團(tuán)規(guī)劃細(xì)節(jié)如下表2 1組團(tuán)規(guī)劃細(xì)節(jié)組團(tuán)（范圍）組團(tuán)定位功能區(qū)域詳情老圩組團(tuán)（含布吉 村、水徑村、 老圩村及羅 崗工業(yè)區(qū)）以發(fā)展商貿(mào)和房 地產(chǎn)為主整個(gè)老圩組團(tuán)緊靠羅湖區(qū)，為眾多房 地產(chǎn)公司所看好，紛紛搶灘。這里高 樓林立，擁有許多較高檔次的樓盤(pán)， 房地產(chǎn)銷(xiāo)售占約全鎮(zhèn)的60%,供銷(xiāo)兩 旺形成發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)使得老圩組 團(tuán)在“五個(gè)組團(tuán)”中異常醒目，是名 副其實(shí)的商貿(mào)中心。沙灣組團(tuán)（含南嶺 村、沙塘布 村、樟樹(shù)布 村、吉廈村、 廈村）以發(fā)展旅游業(yè)、商 貿(mào)業(yè)為主這一帶屬于深圳

41、主要水源一一深圳 水庫(kù)保護(hù)區(qū)內(nèi)，宜發(fā)展有特色的旅游 地產(chǎn)。南嶺村已投資了 5000萬(wàn)，建 成了 53萬(wàn)平方米的“求水山公園”。組團(tuán)（范圍）組團(tuán)定位功能區(qū)域詳情李朗組團(tuán)（含上李以發(fā)展物流、倉(cāng)儲(chǔ) 業(yè)為主，大型工上李朗抓住靠近平湖編組站的優(yōu)勢(shì)， 開(kāi)發(fā)了占地4萬(wàn)平方米、建筑面積5朗、下李朗、 甘坑村）業(yè)、商業(yè)為補(bǔ)充萬(wàn)平方米的“同富裕工業(yè)園”。另夕卜 還有80萬(wàn)平方米的土地可供開(kāi)發(fā)。坂雪崗組團(tuán) （含坂田、 崗頭、雪象 村）深圳高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)帶上的高科技 園區(qū)，以高科技工 業(yè)為龍頭，先進(jìn)工 業(yè)為基礎(chǔ)，適當(dāng)建 設(shè)相關(guān)配套生活、 商業(yè)設(shè)施等第三 產(chǎn)業(yè)并重的大基 地。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的一個(gè)大工業(yè) 基地，擁有1

42、1萬(wàn)人口，區(qū)域面積達(dá) 30多平方公里。內(nèi)有華為公司、萊特 空調(diào)、當(dāng)納利印刷、新利電子等國(guó)內(nèi) 外知名企業(yè)。目前，坂雪崗組團(tuán)共有 三資企業(yè)、三來(lái)一補(bǔ)企業(yè)300家，民 營(yíng)、私人企業(yè)200家。新中心區(qū)組 團(tuán)（含鎮(zhèn)政 府大樓、市 政廣場(chǎng)一 帶）是全鎮(zhèn)的政治、文 化中心，以此帶動(dòng) 周邊的第三產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展該組團(tuán)正在實(shí)施提升品位的改造 工程，將成為一個(gè)精神文明的新亮 點(diǎn)。而根據(jù)政府新的規(guī)劃動(dòng)向，未來(lái)布吉新城的城市結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生一系列變化， 按功能類(lèi)型分為四大片區(qū)和一條生態(tài)隔離帶：中心商貿(mào)區(qū)：即布龍公路以南，以布吉客運(yùn)站為中心，包括布吉舊城區(qū)南 北兩片，功能為依托現(xiàn)狀基礎(chǔ)，強(qiáng)化商貿(mào)服務(wù)功能，與羅湖商貿(mào)中心、龍 城

43、商貿(mào)中心、龍華商貿(mào)中心等形成區(qū)域性的商業(yè)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)；居住片區(qū)：即布龍公路以北，沿深惠路兩側(cè)，包括布吉舊城區(qū)東片與丹竹 頭片區(qū)，主要功能定位為布吉生活居住及配套設(shè)施用地；休閑配套片區(qū)：位于二通道以南，京九線以西，布龍公路兩側(cè)，主要功能 為改善布吉居住環(huán)境、提供居民戶外休閑活動(dòng)的場(chǎng)所，提供完善的體育、 旅游產(chǎn)業(yè)服務(wù)、提高新城整體配套及環(huán)境質(zhì)量；工業(yè)片區(qū)：即新開(kāi)發(fā)建設(shè)的甘李工業(yè)區(qū)和下李朗工業(yè)區(qū)，形成布吉現(xiàn)狀工業(yè)高速的騰挪空間以及未來(lái)先進(jìn)工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的用地；生態(tài)隔離帶：二通道以南由西向東依次被上徑水庫(kù)、 三聯(lián)水庫(kù)、寮坑水庫(kù)、沙西河環(huán)抱，形成一條天然的生態(tài)隔離帶，將布吉新城中心商貿(mào)區(qū)、居住 片區(qū)與休

44、閑配套片區(qū)同北部的工業(yè)片區(qū)隔離開(kāi)來(lái)，同時(shí)由外向內(nèi)形成綠楔 向城市中心滲透。2.132布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（1）樓盤(pán)主要沿深惠路兩邊分布，呈多組團(tuán)發(fā)展格局東南組團(tuán)：以中城康橋、中兆花園、桂芳園、康達(dá)爾花園等聚集起來(lái) 25的組團(tuán)，這一組團(tuán)環(huán)境清新，風(fēng)景秀麗，樓盤(pán)質(zhì)素較高； 中心區(qū)組團(tuán)：以金運(yùn)家園、灝景明苑、大世紀(jì)花園、華昱花園等聚集 起來(lái)的組團(tuán)，這一組團(tuán)交通便利，配套較為完善，且位于布吉新中心 區(qū)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大，是未來(lái)市場(chǎng)的亮點(diǎn)； 關(guān)口組團(tuán)：以龍珠花園、百合星城、信義假日名城、榮超花園等聚集 起來(lái)的組團(tuán)，這一組團(tuán)離關(guān)口較近，樓盤(pán)質(zhì)素較高，吸引了較多港客 和市區(qū)消費(fèi)者。（2）建筑類(lèi)型主要以多層及小

45、高層為主 布吉樓盤(pán)的建筑類(lèi)型主要以多層及小高層住宅為主，傾向于大規(guī)模社區(qū)分 期開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目容積率較小，建筑覆蓋率低，綠化率較高。開(kāi)發(fā)模式一 般由多層住宅向高層住宅過(guò)渡，逐步完善區(qū)內(nèi)大環(huán)境及小區(qū)配套設(shè)施。（3）中小戶型占據(jù)市場(chǎng)主體戶型方面，中小戶型占據(jù)市場(chǎng)主體。布吉市場(chǎng)的在售樓盤(pán)多為適度偏中小 的戶型，如信義假日名城、中城康橋、桂芳園、陽(yáng)光花園、金運(yùn)家園、灝 景明苑、康達(dá)爾花園等等，中小戶型比例占市場(chǎng)供應(yīng)的 85左右。而這些 戶型的市場(chǎng)銷(xiāo)售也大多不俗，從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，中小戶型仍將領(lǐng)唱市 場(chǎng)。（4）價(jià)格有一定提升空間布吉住宅項(xiàng)目的價(jià)格多數(shù)集中在 3500-4000 元/ 平米左右。這一價(jià)格僅

46、為福 田、羅湖的一半，對(duì)市區(qū)消費(fèi)者極具吸引力。隨著布吉新中心區(qū)建設(shè)的逐 步展開(kāi)和完善，相信布吉商品住宅的價(jià)格有一定的提升空間。（5）客戶群體多樣化布吉一直以來(lái)均是外銷(xiāo)的重要市場(chǎng)，是港人在深圳置業(yè)的持熱區(qū)域之一，但目前外銷(xiāo)比例有減弱跡象；在內(nèi)銷(xiāo)方面，布吉置業(yè)者自用和投資兼有，二次置業(yè)比例有所增加，從區(qū)域分布來(lái)看，除了以往的本地客戶群的首次 或二次置業(yè)外，較多客戶來(lái)自于市區(qū)。2.1.3.3 布吉 房地 產(chǎn) 市場(chǎng) 前景布吉作為進(jìn)入深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的主要門(mén)戶，擁有廣深鐵路、平南鐵路、深惠 公路以及梅觀高速、機(jī)荷高速公路等重要交通干線，未來(lái)隨著深圳關(guān)口外 擴(kuò)的大勢(shì)所趨，未來(lái)布吉的房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)值將有個(gè)較大的提

47、升過(guò)程。 隨著布吉投資環(huán)境的改善、預(yù)期深圳新長(zhǎng)途客運(yùn)站和地鐵三號(hào)線的規(guī)劃建 設(shè)和樓盤(pán)素質(zhì)的提高，將有助于布吉樓市物業(yè)升值，其市區(qū)內(nèi)客戶比例將 會(huì)繼續(xù)增加，外銷(xiāo)仍保持一定分量，深港家庭在此進(jìn)行二次置業(yè)的比例加 大。布吉新中心區(qū)將成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，特別是其商業(yè)有望形成一個(gè)新的商圈。 坂田和萬(wàn)科將再次成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。2.1.4宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒隨著2003年宏觀經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)保持高速發(fā)展，政府規(guī)范和支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā) 展決心的增強(qiáng)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步趨于理性和規(guī)范，行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻將 進(jìn)一步提高，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入趨于成熟階段，房地產(chǎn)需求繼續(xù)保 持較高增長(zhǎng)，市場(chǎng)供給基本充足，市場(chǎng)供求總量基本保持均衡，房

48、地產(chǎn)市 場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、健康的發(fā)展局面，房地產(chǎn)行業(yè)投資回報(bào)趨于穩(wěn)定。 本項(xiàng)目地處布吉，是通往深圳特區(qū)的重要門(mén)戶，交通便利、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，極 具發(fā)展?jié)摿彤a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。隨著深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)由關(guān)內(nèi)轉(zhuǎn)向關(guān)外、地 鐵三號(hào)線的規(guī)劃實(shí)施以及關(guān)口外擴(kuò)的大勢(shì)所趨，布吉將成為更多置業(yè)者選 擇地，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)增值潛力巨大。2.2區(qū)域市場(chǎng)分析2.2.1 區(qū)域界定項(xiàng)目位于布吉鎮(zhèn)項(xiàng)目位于布吉京南路上，臨近深惠路，毗鄰京南、華美工 業(yè)區(qū)屬于布吉關(guān)口組團(tuán)，主要指以龍珠花園、百合星城、信義假日名城、 榮超花園等聚集起來(lái)的組團(tuán)，這一組團(tuán)離關(guān)口較近，樓盤(pán)質(zhì)素較高，吸引 了較多港客和市區(qū)消費(fèi)者。2.2.2區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析區(qū)域目前在

49、售樓盤(pán)主要是信義假日名城三期、百合星城、我愛(ài)我家，總建 筑面積19.1萬(wàn)平方米，并且已銷(xiāo)售大半，目前供應(yīng)量小。表2- 2區(qū)域目前在售樓盤(pán)樓盤(pán)總?cè)莘e率總建面主力戶型及面積均價(jià)信義假日名城三期2.677.4萬(wàn)兩房63、72平米（45.6 %）三房92平米（27.9 %）三房115平米（16.2 %）4000百合星城5.177.5萬(wàn)一房 35-38 平米（25%）兩房60-63平米（38%）三房74-79平米（17%）3800我愛(ài)我家3.594.2萬(wàn)二房59-66平米三房77-79平米3500223需求分析布吉一直以來(lái)均是外銷(xiāo)的重要市場(chǎng)，是港人在深圳置業(yè)的持熱區(qū)域之一， 但目前外銷(xiāo)比例有減弱跡象；在

50、內(nèi)銷(xiāo)方面，布吉置業(yè)者自用和投資兼有， 二次置業(yè)比例有所增加，從區(qū)域分布來(lái)看，除了以往的本地客戶群的首次 或二次置業(yè)外，較多客戶來(lái)自于市區(qū)。關(guān)口區(qū)域住宅用途除信義假日名城 夕卜，以過(guò)渡居家為主，投資為輔。2.2.4典型物業(yè)分析根據(jù)本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，遵循可比性和相似性原則，擬將以下 5個(gè)在售樓 盤(pán)作為本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)或可類(lèi)比的樓盤(pán)：桂芳園六期 ？北歐峰尚、中城康橋花 園六期？在水一方、康達(dá)爾花園三期？香檳谷、大世紀(jì)？水山緣二期、灝 景名苑二期。1）桂芳園六期？北歐峰尚北歐峰尚地址布吉中翠路發(fā)展商佳兆業(yè)地產(chǎn)宣傳主題五十萬(wàn)平方米國(guó)際風(fēng)情園林/地鐵口 /沃爾瑪成熟人文社區(qū) 浪漫的生活閑適的優(yōu)越占地面積4695

51、2萬(wàn)平方米建筑面積145267平方米容積率3.77建筑規(guī)劃4棟17座1820層小高層，1600余戶交通狀況深惠公路旁多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)主力戶型70-74平方米二房；89-92平方米三房?jī)r(jià)格范圍4200元/平方米左右物業(yè)管理自管管理費(fèi)1.5元/平方米開(kāi)盤(pán)日期2003年11月2日入伙日期2004年6月樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)桂方園的產(chǎn)品和園林設(shè)計(jì)均富有特色，該樓盤(pán)樹(shù)立了布吉近 年來(lái)最高檔次的樓盤(pán)形象。由于已建設(shè)有五期入伙，配套逐步完 善，大社區(qū)氛圍成熟，現(xiàn)樓展示充分。2）中城康橋花園六期？在水一方在水一方地址布吉深惠公路旁發(fā)展商中城銀浦宣傳主題陽(yáng)光燦爛的日子深圳市布吉35萬(wàn)平方米超大社區(qū)總占地面積23萬(wàn)平方米總建筑面

52、積35萬(wàn)平方米容積率1.41六期規(guī)劃7棟18層建筑，共765戶交通狀況16條公交線路主力戶型70- 72平方米的兩房?jī)蓮d；83- 87平方米三房?jī)蓮d均價(jià)3800元/平方米物業(yè)管理中海管理費(fèi)2.5元/平方米開(kāi)盤(pán)日期2003年6月21日入伙日期2003年12月（前3棟）樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)樓盤(pán)以大型社區(qū)為主要賣(mài)點(diǎn)，各項(xiàng)生活配套成熟。但園林設(shè)計(jì) 比較平淡，在宣傳上樓盤(pán)形象不夠鮮明。293）陽(yáng)光花園三期？澳洲堤畔澳洲堤畔地址深圳龍崗水徑派出所附近發(fā)展商深圳市銀浩實(shí)業(yè)有限公司宣傳賣(mài)點(diǎn)深圳布吉澳洲風(fēng)情園林社區(qū)占地面積42000平方米總建筑面積104000平方米容積率1.54三期規(guī)劃一棟多層，三棟小高層，共318戶交通

53、狀況凡經(jīng)過(guò)布吉街的公交車(chē)均可到達(dá)，106總站，新引入541主力戶型65平方米的二房；86平方米的三房均價(jià)3800物業(yè)管理自管管理費(fèi)多層1元/平方米，小高層1.5元/平方米開(kāi)盤(pán)日期2002年年底入伙日期2003年11月樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)樓盤(pán)宣傳賣(mài)點(diǎn)著重于園林，缺之鮮明特色，客戶以布吉客戶為 主，外銷(xiāo)和市區(qū)客戶比例較小。4）康達(dá)爾花園二期？香檳谷香檳谷地址布吉深惠公路西側(cè)發(fā)展商深圳康達(dá)爾（集團(tuán)）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司宣傳主題深圳布吉深惠路沃爾瑪對(duì)面地鐵康達(dá)爾站法國(guó)坡地浪漫生態(tài)大社區(qū)占地面積16564平方米建筑面積71658.87平方米容積率4.3三期規(guī)劃4棟2024層住宅，共734戶交通狀況有多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)主力戶型70-72平方米2房、84-94平方米3房均價(jià)4000元/平方米物業(yè)管理自管管理費(fèi)2.6元/平