房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與納稅申報(bào)實(shí)務(wù)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與納稅申報(bào)實(shí)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與納稅申報(bào)實(shí)務(wù) 圣圣 才才 財(cái)財(cái) 務(wù)務(wù) sant & talent 主講人：尹穎主講人：尹穎 mbe-mail:2021-11-71厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才第一模塊：會(huì)計(jì)科目設(shè)置與稅種第一模塊：會(huì)計(jì)科目設(shè)置與稅種一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)范圍與特點(diǎn) 業(yè)務(wù)種類 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣與租賃 房屋的開發(fā)、銷售與出租 住宅、公寓、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 辦公樓 其他建筑物、附著物等配套設(shè)施 代建工程 周轉(zhuǎn)房 業(yè)務(wù)特點(diǎn) 開發(fā)周期長(zhǎng) 風(fēng)險(xiǎn)高 產(chǎn)品為不動(dòng)產(chǎn)，位置固定 投資額大 單價(jià)高 產(chǎn)品具有多樣性2021-

2、11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才2二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才3公司注冊(cè)獲取土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)持有房地產(chǎn)三、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算體系與科目設(shè)置三、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算體系與科目設(shè)置 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度的演進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度的演進(jìn) 19831983年底前年底前 基本建設(shè)簡(jiǎn)易會(huì)計(jì)制度基本建設(shè)簡(jiǎn)易會(huì)計(jì)制度 1984.1.1 1988 1984.1.1 1988年底年底 國(guó)營(yíng)建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度國(guó)營(yíng)建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度 - - - - 會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表 1989.1.1 1989.1.1 國(guó)營(yíng)城市綜合開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度

3、國(guó)營(yíng)城市綜合開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 - - - - 會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表 1992 1992 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和和企業(yè)財(cái)務(wù)通企業(yè)財(cái)務(wù)通 則則，分行業(yè)會(huì)計(jì)制度與分行業(yè)分行業(yè)會(huì)計(jì)制度與分行業(yè) 財(cái)務(wù)制度財(cái)務(wù)制度即兩則兩制即兩則兩制 1993.1.7 1993.1.7 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 1 1998.1.27998.1.27 股份有限公司會(huì)計(jì)制度股份有限公司會(huì)計(jì)制度 - - - 會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表 2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才4 2001.1.1 2001.1.1 企業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制度 2006.2.25 2006.2.25

4、 基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及3838項(xiàng)具體準(zhǔn)則項(xiàng)具體準(zhǔn)則 目前，房地產(chǎn)企業(yè)可能執(zhí)行的是目前，房地產(chǎn)企業(yè)可能執(zhí)行的是企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（20062006）、企業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制度或或房地產(chǎn)開發(fā)企房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度業(yè)會(huì)計(jì)制度。 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置 除會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中一般規(guī)定性會(huì)計(jì)科目外，房地產(chǎn)除會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中一般規(guī)定性會(huì)計(jì)科目外，房地產(chǎn)企業(yè)至少根據(jù)本行業(yè)特點(diǎn)，開設(shè)以下會(huì)計(jì)科目：企業(yè)至少根據(jù)本行業(yè)特點(diǎn)，開設(shè)以下會(huì)計(jì)科目：2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才5一、存貨類 材料采購(gòu)材料采購(gòu) 在途材料在途材料 原材料原材料 材料成本差異材料成本差異 開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品 分期收

5、款開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品 委托加工物資委托加工物資 周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房二、非流動(dòng)資產(chǎn)類二、非流動(dòng)資產(chǎn)類 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才6 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 長(zhǎng)期應(yīng)收款長(zhǎng)期應(yīng)收款 在建工程在建工程 工程物資工程物資 三、成本類三、成本類 開發(fā)成本開發(fā)成本 開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用 工程施工工程施工 工程結(jié)算工程結(jié)算四、兩個(gè)成本類二級(jí)明細(xì)科目四、兩個(gè)成本類二級(jí)明細(xì)科目 成本類兩個(gè)重要科目必須進(jìn)行詳細(xì)的明細(xì)核算，歸成本類兩個(gè)重要科目必須進(jìn)行詳細(xì)的明細(xì)核算，歸集房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)成本，具體如

6、下：集房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)成本，具體如下：2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才7房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本- - - - -土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) - - -前期工程費(fèi)前期工程費(fèi) - - - - - - 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) - - - - - - 建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi) - - - - - - 公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi) - - - - - - 開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi) - - - - - - 人工費(fèi)人工費(fèi) - - - - - - 折舊費(fèi)折舊費(fèi) - - - - - - 辦公費(fèi)辦公費(fèi) - - - - - - 水電費(fèi)水電費(fèi) - - - - - - 勞保

7、費(fèi)勞保費(fèi) - - - - - - 其他其他2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才8 房地產(chǎn)企業(yè)稅種與稅率房地產(chǎn)企業(yè)稅種與稅率 一、主要稅種 營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅 土地增值稅土地增值稅 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅 耕地占用稅耕地占用稅 印花稅印花稅 契稅契稅 城建稅城建稅 教育費(fèi)附加與河道管理費(fèi)教育費(fèi)附加與河道管理費(fèi)2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才9二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段納稅稅種與稅率第一階段：企業(yè)設(shè)立階段第一階段：企業(yè)設(shè)立階段 稅種稅種 計(jì)算依據(jù)計(jì)算依據(jù) 1.1.權(quán)利與許可證照權(quán)利與許可證照 5 5元元/ /件件 2.2.記錄資金的賬簿記錄資金的賬簿 (

8、(實(shí)收資本實(shí)收資本 印花稅印花稅 + +資本公積資本公積) )* *0.50.5,其他其他5 5元元/ /件件 3.3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓使用合同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓使用合同, , 合同金額的合同金額的0.50.5 契稅契稅 1. 1. 自有房產(chǎn)投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)，免稅自有房產(chǎn)投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)，免稅 2.2.接受以土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)出資。接受以土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)出資。 按照土地使用權(quán)出讓、出售及房屋按照土地使用權(quán)出讓、出售及房屋 買賣價(jià)的買賣價(jià)的3%- -5%3%- -5%2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才10第二階段：獲取土地階段第二階段：獲取土地階段 稅種稅種 計(jì)算依據(jù)計(jì)算依據(jù) 印花稅

9、印花稅 同上同上 契稅契稅 同上同上 耕地占用稅耕地占用稅 1.1.獲取土地使用權(quán)，符獲取土地使用權(quán)，符 合耕地條件的，根據(jù)面合耕地條件的，根據(jù)面 積和稅額一次性繳納；積和稅額一次性繳納； 2.2.不合條件，不繳納。不合條件，不繳納。 第三階段：開發(fā)建設(shè)階段第三階段：開發(fā)建設(shè)階段2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才11 稅種稅種 計(jì)算依據(jù)計(jì)算依據(jù) 印花稅印花稅 據(jù)各類合同的據(jù)各類合同的0.3-0.5 0.3-0.5 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅 從取得的紅線圖次月起，從取得的紅線圖次月起， 據(jù)實(shí)際占用面積與定額據(jù)實(shí)際占用面積與定額 稅率計(jì)算稅率計(jì)算 第四階段：轉(zhuǎn)讓及銷售階段第四階段：轉(zhuǎn)讓及銷

10、售階段 稅種稅種 計(jì)算依據(jù)計(jì)算依據(jù) 營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅 5%5% 城建稅城建稅 7%7%、5%5%、1%1% 2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才12 教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)稅的3%3% 土地增值稅土地增值稅 查賬征收：查賬征收：1.1.項(xiàng)目全部項(xiàng)目全部 竣工結(jié)算前，轉(zhuǎn)讓房地竣工結(jié)算前，轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)收入，預(yù)征；產(chǎn)收入，預(yù)征；2.2.待項(xiàng)待項(xiàng) 目全部竣工且辦理結(jié)算目全部竣工且辦理結(jié)算 后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ) 核定征收核定征收 印花稅印花稅 同上同上 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅 查賬征收：查賬征收：1.1.銷售未完工銷售未完工 產(chǎn)品取得收入，按預(yù)計(jì)產(chǎn)品取得收入，按預(yù)計(jì) 計(jì)稅毛利

11、率，計(jì)算毛利額，計(jì)稅毛利率，計(jì)算毛利額，2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才13 項(xiàng)目完工后計(jì)算實(shí)際毛利，項(xiàng)目完工后計(jì)算實(shí)際毛利， 調(diào)整以前毛利合并到其他調(diào)整以前毛利合并到其他 項(xiàng)目計(jì)入當(dāng)年損益計(jì)算納稅項(xiàng)目計(jì)入當(dāng)年損益計(jì)算納稅 2.2.銷售完工。稅率銷售完工。稅率25%25% 核定征收核定征收 印花稅印花稅 同上同上第五階段：房產(chǎn)持有階段第五階段：房產(chǎn)持有階段2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才14 稅種稅種 計(jì)算依據(jù)計(jì)算依據(jù) 營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅 租金的租金的5%5% 城建稅城建稅 7%7%、5%5%、1%1% 教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)稅的3%3% 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅 同上同

12、上 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅 自用：計(jì)稅余值自用：計(jì)稅余值 * *1.2%1.2% 出租：租金的出租：租金的12%12% 2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才15第二模塊：企業(yè)設(shè)立階段的會(huì)計(jì)核算與納稅計(jì)算第二模塊：企業(yè)設(shè)立階段的會(huì)計(jì)核算與納稅計(jì)算 自本模塊開始，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)，自本模塊開始，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)，系統(tǒng)講解各階段的實(shí)務(wù)案例。在講解案例前，系統(tǒng)講解各階段的實(shí)務(wù)案例。在講解案例前，請(qǐng)先跟隨我一道瀏覽一下房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)請(qǐng)先跟隨我一道瀏覽一下房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)- - 萬(wàn)萬(wàn)科科20102010年的年報(bào)。年的年報(bào)。 之后，我們將系統(tǒng)講解案例：之后，我們將系統(tǒng)講解案例：設(shè)立階段設(shè)立階段 獲取土地階

13、段獲取土地階段 開發(fā)與建設(shè)階段開發(fā)與建設(shè)階段 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓與銷售階段讓與銷售階段 持有階段持有階段 投資性房投資性房地產(chǎn)地產(chǎn) 合作開發(fā)房地產(chǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn) 利潤(rùn)形成與利潤(rùn)形成與分配分配 所得稅匯算階段所得稅匯算階段 納稅籌劃納稅籌劃2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才16一、公司注冊(cè)法規(guī)要求與出資方式一、公司注冊(cè)法規(guī)要求與出資方式 房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)成立是需滿足以下法規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)成立是需滿足以下法規(guī) 公司法公司法 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 出資方式出資方式 貨幣出資貨幣出資 30% 30%的注冊(cè)資金的注冊(cè)資金 非貨幣財(cái)產(chǎn)非貨幣財(cái)產(chǎn) 實(shí)物

14、實(shí)物 知識(shí)產(chǎn)權(quán)知識(shí)產(chǎn)權(quán) 非專利技術(shù)非專利技術(shù) 工業(yè)產(chǎn)權(quán)工業(yè)產(chǎn)權(quán) 土地使用權(quán)土地使用權(quán)2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才17非貨幣出資的程序：非貨幣出資的程序：如果出現(xiàn)股東非貨幣出資，則按照以下程序辦如果出現(xiàn)股東非貨幣出資，則按照以下程序辦理：理：房地產(chǎn)資質(zhì)：房地產(chǎn)資質(zhì)：1 1、2 2、3 3、4 4共四個(gè)等級(jí)，經(jīng)營(yíng)范共四個(gè)等級(jí)，經(jīng)營(yíng)范圍，資質(zhì)年檢圍，資質(zhì)年檢 2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才18貨幣出資公司注冊(cè)成立財(cái)產(chǎn)評(píng)估辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)審計(jì)驗(yàn)資營(yíng)業(yè)執(zhí)照變更二、設(shè)立階段納稅案例二、設(shè)立階段納稅案例案例一：上海發(fā)達(dá)房地產(chǎn)公司于案例一：上海發(fā)達(dá)房地產(chǎn)公司于20122012年年1 1月月1

15、 1日日設(shè)立了一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資金設(shè)立了一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資金50005000萬(wàn)，萬(wàn)，其中其中20002000萬(wàn)為甲股東以土地使用權(quán)出資。會(huì)計(jì)萬(wàn)為甲股東以土地使用權(quán)出資。會(huì)計(jì)開設(shè)賬本開設(shè)賬本1010個(gè)，總賬記賬資金，其他明細(xì)賬本個(gè)，總賬記賬資金，其他明細(xì)賬本與日記賬與日記賬9 9個(gè)，于個(gè)，于1 1月月3131日獲取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。此外日獲取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。此外，還有房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證各一個(gè)。印花，還有房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證各一個(gè)。印花稅一共繳納多少？（契稅在下章）稅一共繳納多少？（契稅在下章）答案：（答案：（5000 5000 萬(wàn)萬(wàn)+2000+2000萬(wàn)）萬(wàn)）* *0.50.5+(9+1+2

16、)+(9+1+2)* *5 5 元元=35000+60=35060=35000+60=35060元元2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才19三、設(shè)立階段賬務(wù)處理案例三、設(shè)立階段賬務(wù)處理案例 此階段涉及到資本投入和前期開辦費(fèi)賬務(wù)：此階段涉及到資本投入和前期開辦費(fèi)賬務(wù)：案例二：上海發(fā)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司由案例二：上海發(fā)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司由甲、乙兩個(gè)公司和張凱個(gè)人共三個(gè)股東投資設(shè)甲、乙兩個(gè)公司和張凱個(gè)人共三個(gè)股東投資設(shè)立，三股東分別持股比例為立，三股東分別持股比例為50%50%、30%30%、20%20%。20122012年年1 1月月1 1日，三個(gè)股東以貨幣資金一次性日，三個(gè)股東以貨幣

17、資金一次性繳足款項(xiàng)，工商已辦好營(yíng)業(yè)執(zhí)照。繳足款項(xiàng)，工商已辦好營(yíng)業(yè)執(zhí)照。財(cái)務(wù)程序：先在銀行開立臨時(shí)驗(yàn)資戶，股東一財(cái)務(wù)程序：先在銀行開立臨時(shí)驗(yàn)資戶，股東一將出資款存入臨時(shí)賬戶，會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)驗(yàn)將出資款存入臨時(shí)賬戶，會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)驗(yàn)資，根據(jù)驗(yàn)資報(bào)告和公司章程等工商注冊(cè)。資，根據(jù)驗(yàn)資報(bào)告和公司章程等工商注冊(cè)。2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才20開立臨時(shí)驗(yàn)資戶：開立臨時(shí)驗(yàn)資戶： dr: dr: 銀行存款銀行存款- - -驗(yàn)資戶驗(yàn)資戶 10 000 00010 000 000 cr: cr:實(shí)收資本實(shí)收資本- - -甲公司甲公司 5 000 0005 000 000 - - - -乙公司乙公司

18、3 000 0003 000 000 - - - - 張凱張凱 2 000 0002 000 000原始憑證：原始憑證：現(xiàn)金繳款單現(xiàn)金繳款單、銀行進(jìn)賬單銀行進(jìn)賬單、公司章程公司章程等等基本戶開好后臨時(shí)驗(yàn)資戶資金轉(zhuǎn)入基本戶：基本戶開好后臨時(shí)驗(yàn)資戶資金轉(zhuǎn)入基本戶： dr: dr: 銀行存款銀行存款- - -工商銀行工商銀行8976 10 000 0008976 10 000 000 cr: cr:銀行存款銀行存款- - -驗(yàn)資戶驗(yàn)資戶 10 000 00010 000 000原始憑證：原始憑證：銀行轉(zhuǎn)賬憑證銀行轉(zhuǎn)賬憑證、驗(yàn)資報(bào)告驗(yàn)資報(bào)告復(fù)印件等復(fù)印件等2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才21案例

19、三：發(fā)行股票融資案例三：發(fā)行股票融資長(zhǎng)虹房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行普通股長(zhǎng)虹房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行普通股20 000 20 000 000000股，每股面值為股，每股面值為1 1元，發(fā)行價(jià)格為元，發(fā)行價(jià)格為6 6元。股元。股款款120 000 000120 000 000元已經(jīng)全部到位，發(fā)行過程中發(fā)元已經(jīng)全部到位，發(fā)行過程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)生的相關(guān)稅費(fèi)60 00060 000元。如何處理此筆業(yè)務(wù)？元。如何處理此筆業(yè)務(wù)？解析：計(jì)入股本金額解析：計(jì)入股本金額20 000 00020 000 000* *1=20 000 0001=20 000 000元，計(jì)入資本公積的金額元，計(jì)入資本公積的金額= =（6

20、-16-1）* *20 000 000-60 000=99 940 00020 000 000-60 000=99 940 000元元dr:dr:銀行存款銀行存款- -* * *銀行銀行 119 940 000119 940 000 cr: cr: 股本股本- - -普通股普通股 20 000 00020 000 000 資本公積資本公積- - -股本溢價(jià)股本溢價(jià) 99 940 00099 940 0002021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才22案例三：以貨幣與實(shí)物財(cái)產(chǎn)混合出資案例三：以貨幣與實(shí)物財(cái)產(chǎn)混合出資甲、乙、丙三公司共同出資設(shè)立東方房地產(chǎn)有甲、乙、丙三公司共同出資設(shè)立東方房地產(chǎn)有限責(zé)任

21、公司，注冊(cè)資本限責(zé)任公司，注冊(cè)資本10 000 00010 000 000元，甲、乙元，甲、乙以貨幣出資，丙以設(shè)備出資，該設(shè)備的公允價(jià)以貨幣出資，丙以設(shè)備出資，該設(shè)備的公允價(jià)值為值為2 100 0002 100 000元。元。20112011年年9 9月月2020日，東方房地日，東方房地產(chǎn)公司如期收到個(gè)投資者一次性繳足的款項(xiàng)，產(chǎn)公司如期收到個(gè)投資者一次性繳足的款項(xiàng)，丙于丙于20112011年年5 5月月6 6日辦妥財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。如何做日辦妥財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。如何做賬？賬？解析：第一步：貨幣資金出資，甲乙公司將資金存入臨時(shí)驗(yàn)資解析：第一步：貨幣資金出資，甲乙公司將資金存入臨時(shí)驗(yàn)資戶，根據(jù)銀行進(jìn)賬單與

22、會(huì)計(jì)師事務(wù)所向銀行詢證后出具的驗(yàn)資戶，根據(jù)銀行進(jìn)賬單與會(huì)計(jì)師事務(wù)所向銀行詢證后出具的驗(yàn)資報(bào)告：報(bào)告：2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才23dr:dr:銀行存款銀行存款- - -銀行銀行 8 000 0008 000 000 cr: cr: 實(shí)收資本實(shí)收資本- - -甲公司甲公司 5 000 0005 000 000 - - - -乙公司乙公司 3 000 0003 000 000第二步：第二步：1.1.聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所評(píng)估資產(chǎn)聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所評(píng)估資產(chǎn) 2.2.辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù) 3.3.財(cái)產(chǎn)清單財(cái)產(chǎn)清單 dr: dr: 固定資產(chǎn)固定資產(chǎn) - - - - -設(shè)備設(shè)備 2 1

23、00 000 2 100 000 cr: cr: 實(shí)收資本實(shí)收資本 - - - - -丙公司丙公司 2 000 0002 000 000 資本公積資本公積 - - - - - - 資本溢價(jià)資本溢價(jià) 100 000100 000案例四：以貨幣資金和出資土地使用權(quán)案例四：以貨幣資金和出資土地使用權(quán)2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才24甲、乙、丙三家公司共同出資設(shè)立一房地產(chǎn)公甲、乙、丙三家公司共同出資設(shè)立一房地產(chǎn)公司，注冊(cè)資金司，注冊(cè)資金10 000 00010 000 000元，甲、乙、丙持股元，甲、乙、丙持股比例分別為比例分別為50%50%、30%30%、20%20%。甲以土地使用。甲以土地

24、使用權(quán)出資，土地使用權(quán)的公允價(jià)值為權(quán)出資，土地使用權(quán)的公允價(jià)值為5 000 0005 000 000元元，乙、丙以貨幣資金出。，乙、丙以貨幣資金出。20112011年年3 3月月2020日，新日，新注冊(cè)的房地產(chǎn)公司一次性如期收到乙、丙以貨注冊(cè)的房地產(chǎn)公司一次性如期收到乙、丙以貨幣資金出資，甲公司于幣資金出資，甲公司于20112011年年5 5月月6 6日辦理了財(cái)日辦理了財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單、資產(chǎn)評(píng)估和使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單、資產(chǎn)評(píng)估和使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。解析：第一步：乙、丙貨幣出資解析：第一步：乙、丙貨幣出資 dr: dr: 銀行存款銀行存款- - -銀行銀行 5 000 0005 000 000 c

25、r: cr:實(shí)收資本實(shí)收資本- - -乙公司乙公司 3 000 0003 000 000 - - - -丙公司丙公司 2 000 0002 000 0002021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才25第二步：土地使用權(quán)出資第二步：土地使用權(quán)出資 dr: 開發(fā)成本開發(fā)成本 - -土地開發(fā)土地開發(fā) 5 000 000 cr: 實(shí)收資本實(shí)收資本- -甲公司甲公司 5 000 000備注：如果土地是用來(lái)出租，則使用科目備注：如果土地是用來(lái)出租，則使用科目“投投資性房地產(chǎn)資性房地產(chǎn)”案例五：以債權(quán)出資案例五：以債權(quán)出資20062006年年7 7月月1 1日，甲公司應(yīng)收乙公司賬款的賬面日，甲公司應(yīng)收乙公司賬款

26、的賬面余額余額60 00060 000元，由于乙公司發(fā)生財(cái)務(wù)困難，無(wú)元，由于乙公司發(fā)生財(cái)務(wù)困難，無(wú)法償付應(yīng)付賬款。經(jīng)雙方協(xié)商同意，財(cái)務(wù)將乙法償付應(yīng)付賬款。經(jīng)雙方協(xié)商同意，財(cái)務(wù)將乙公司所欠債務(wù)轉(zhuǎn)為乙公司股本的方式進(jìn)行債務(wù)公司所欠債務(wù)轉(zhuǎn)為乙公司股本的方式進(jìn)行債務(wù)2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才26重組，假定乙公司普通股的面值為重組，假定乙公司普通股的面值為1 1元，乙公司元，乙公司以以20 00020 000股抵償該項(xiàng)債務(wù)，股票每股市價(jià)為股抵償該項(xiàng)債務(wù)，股票每股市價(jià)為2.52.5元。甲公司對(duì)該項(xiàng)應(yīng)收賬款計(jì)提壞賬準(zhǔn)備元。甲公司對(duì)該項(xiàng)應(yīng)收賬款計(jì)提壞賬準(zhǔn)備2 0002 000元。股票登記手續(xù)已辦理

27、完畢，甲公司對(duì)其作元。股票登記手續(xù)已辦理完畢，甲公司對(duì)其作為長(zhǎng)期股權(quán)投資處理。如何處理該筆業(yè)務(wù)？為長(zhǎng)期股權(quán)投資處理。如何處理該筆業(yè)務(wù)？解析：解析：1. 1. 資本公積增加（資本公積增加（2.5-12.5-1）* *20 000=20 000= =30 000 =30 000元。元。 2.2.債務(wù)重組利得債務(wù)重組利得=60 000- 2.5=60 000- 2.5* *20 00020 000 =10 000 =10 000元元 分錄如下：分錄如下：2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才27dr: 應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款 60 000 cr: 股本股本 20 000 資本公積資本公積- -股本溢價(jià)股本

28、溢價(jià) 30 000 營(yíng)業(yè)外收入營(yíng)業(yè)外收入- - 債務(wù)重組利得債務(wù)重組利得 10 000案例六：將資本公積轉(zhuǎn)為實(shí)收資本或股本案例六：將資本公積轉(zhuǎn)為實(shí)收資本或股本一房地產(chǎn)公司由甲乙丙共同投資設(shè)立，原注冊(cè)一房地產(chǎn)公司由甲乙丙共同投資設(shè)立，原注冊(cè)資本為資本為1 0001 000萬(wàn)，甲乙丙分別出資萬(wàn)，甲乙丙分別出資500500萬(wàn)、萬(wàn)、300300萬(wàn)、萬(wàn)、200200萬(wàn)。未來(lái)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，經(jīng)批準(zhǔn)，東萬(wàn)。未來(lái)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，經(jīng)批準(zhǔn)，東方房地產(chǎn)公司按照原出資比例將資本公積轉(zhuǎn)增方房地產(chǎn)公司按照原出資比例將資本公積轉(zhuǎn)增資本。該業(yè)務(wù)如何處理？資本。該業(yè)務(wù)如何處理？2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才28 公司作出公

29、司作出股東會(huì)決議股東會(huì)決議 會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)驗(yàn)資，出具會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)驗(yàn)資，出具驗(yàn)資報(bào)告驗(yàn)資報(bào)告 dr: dr: 資本公積資本公積 5 000 0005 000 000 cr: cr: 實(shí)收資本實(shí)收資本- - -甲甲 2 500 0002 500 000 - - - -乙乙 1 500 0001 500 000 - - - -丙丙 1 000 0001 000 000 案例七：將盈余公積轉(zhuǎn)為實(shí)收資本案例七：將盈余公積轉(zhuǎn)為實(shí)收資本一房地產(chǎn)公司由甲乙丙共同投資設(shè)立，甲乙丙一房地產(chǎn)公司由甲乙丙共同投資設(shè)立，甲乙丙持股比例分別為持股比例分別為50%50%、30%30%、20%20%，20112011年

30、年3 3月月2020日，經(jīng)股東會(huì)議決議審批，將盈余公積日，經(jīng)股東會(huì)議決議審批，將盈余公積500500萬(wàn)轉(zhuǎn)增資本。如何處理此筆業(yè)務(wù)？萬(wàn)轉(zhuǎn)增資本。如何處理此筆業(yè)務(wù)？2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才29dr: 盈余公積 5 000 000 cr: 實(shí)收資本- -甲 2 500 000 - -乙 1 500 000 - -丙 1000 000附件：附件：1.1.股東會(huì)議決議股東會(huì)議決議 2. 2.驗(yàn)資報(bào)告驗(yàn)資報(bào)告案例八：實(shí)收資本減少案例八：實(shí)收資本減少- - - - -減資減資例例1 1：一公司注冊(cè)資金：一公司注冊(cè)資金100100萬(wàn)，實(shí)收資本萬(wàn)，實(shí)收資本5050萬(wàn)，根據(jù)萬(wàn)，根據(jù)公司法公司法 2

31、2年內(nèi)必須出資完畢，年內(nèi)必須出資完畢，2 2年快到期了，年快到期了，5050萬(wàn)因缺乏資金無(wú)萬(wàn)因缺乏資金無(wú) 法增資。怎么辦？法增資。怎么辦？ 答案：去工商局申請(qǐng)辦理減資程序，變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照。財(cái)答案：去工商局申請(qǐng)辦理減資程序，變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照。財(cái) 務(wù)無(wú)需做任何賬務(wù)處理。務(wù)無(wú)需做任何賬務(wù)處理。2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才302.2.一公司注冊(cè)資金一公司注冊(cè)資金10001000萬(wàn)，實(shí)際到位萬(wàn)，實(shí)際到位10001000萬(wàn)萬(wàn) ，現(xiàn)經(jīng)股東會(huì)議決議減少注冊(cè)資金，現(xiàn)經(jīng)股東會(huì)議決議減少注冊(cè)資金500500萬(wàn)。萬(wàn)。20112011年年8 8月月3030日所有手續(xù)辦理完畢。如何處理日所有手續(xù)辦理完畢。如何處理該筆

32、業(yè)務(wù)？該筆業(yè)務(wù)？解析：第一步：股東作出減資決議解析：第一步：股東作出減資決議 第二步：向工商局申請(qǐng)減資第二步：向工商局申請(qǐng)減資 第三步：稅務(wù)備案并進(jìn)行賬務(wù)處理第三步：稅務(wù)備案并進(jìn)行賬務(wù)處理 dr: dr: 實(shí)收資本實(shí)收資本 500500 cr cr：銀行存款：銀行存款 5005002021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才313.3.東方股份有限公司截至到東方股份有限公司截至到20082008年年1212月月3131日共同日共同發(fā)行股票發(fā)行股票10 000 00010 000 000股，股票面值股，股票面值1 1元，資本公元，資本公積（股本溢價(jià)）積（股本溢價(jià)）1 500 0001 500 000元

33、，盈余公積元，盈余公積1 000 1 000 000000元。經(jīng)股東大會(huì)批準(zhǔn)，東方房地產(chǎn)公司以現(xiàn)元。經(jīng)股東大會(huì)批準(zhǔn)，東方房地產(chǎn)公司以現(xiàn)金回購(gòu)本公司股票金回購(gòu)本公司股票2 000 0002 000 000股并注銷。假定東股并注銷。假定東方房地產(chǎn)按照每股方房地產(chǎn)按照每股0.80.8元回購(gòu)股票，不考慮其他元回購(gòu)股票，不考慮其他因素，東方股份有限公司如何賬務(wù)處理？因素，東方股份有限公司如何賬務(wù)處理？簡(jiǎn)析如下：庫(kù)存股成本簡(jiǎn)析如下：庫(kù)存股成本=2 000 000=2 000 000* *0.80.8 =1 600 000 =1 600 000元元2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才321.1.回購(gòu)股份時(shí)

34、回購(gòu)股份時(shí) dr: dr: 庫(kù)存股庫(kù)存股 1600 0001600 000 cr: cr: 銀行存款銀行存款 1600 0001600 0002. 2. 注銷股份時(shí)注銷股份時(shí) dr: dr: 股本股本 2 000 0002 000 000 cr: cr: 庫(kù)存股庫(kù)存股 1600 0001600 000 資本公積資本公積- - -股本溢價(jià)股本溢價(jià) 400 000400 0003.3.如果東方股份以每股如果東方股份以每股2.52.5元回購(gòu)股票，其他條元回購(gòu)股票，其他條件不變，東方股份又是如何賬務(wù)處理？件不變，東方股份又是如何賬務(wù)處理？2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才333.1 3.1 回購(gòu)股

35、份回購(gòu)股份 dr: dr: 庫(kù)存股庫(kù)存股 5000 0005000 000 cr: cr: 銀行存款銀行存款 5 000 0005 000 0003.2 3.2 注銷股份注銷股份 dr: dr: 股本股本 2000 0002000 000 資本公積資本公積- - -股本溢價(jià)股本溢價(jià) 1500 0001500 000 盈余公積盈余公積 1 000 0001 000 000 利潤(rùn)分配利潤(rùn)分配- - -未分配利潤(rùn)未分配利潤(rùn) 500 000500 000 cr: cr: 庫(kù)存股庫(kù)存股 5 000 0005 000 0002021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才34案例九：開辦費(fèi)的核算開辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建

36、期間發(fā)生的前期費(fèi)用，開辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的前期費(fèi)用，一般包括：工資、社保、住房公積金、租賃費(fèi)一般包括：工資、社保、住房公積金、租賃費(fèi)、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)成本的費(fèi)用。一般不計(jì)入固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)成本的費(fèi)用。一般包括籌建期間到取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后產(chǎn)生的第一筆包括籌建期間到取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后產(chǎn)生的第一筆收入之前的費(fèi)用。不包括籌建期間的固定資產(chǎn)收入之前的費(fèi)用。不包括籌建期間的固定資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)等長(zhǎng)期資產(chǎn)。與無(wú)形資產(chǎn)等長(zhǎng)期資產(chǎn)。發(fā)生時(shí)：發(fā)生時(shí)：dr: dr: 管理費(fèi)用管理費(fèi)用- - -開辦費(fèi)開辦費(fèi)- - -* * *費(fèi)用費(fèi)

37、用 cr:cr:現(xiàn)金（銀行存款現(xiàn)金（銀行存款oror其他應(yīng)付款）其他應(yīng)付款）2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才35案例十：印花稅的賬務(wù)處理案例十：印花稅的賬務(wù)處理本階段涉及到契稅與印花稅的賬務(wù)處理，契稅本階段涉及到契稅與印花稅的賬務(wù)處理，契稅在獲取土地使用權(quán)階段詳細(xì)說(shuō)明。在獲取土地使用權(quán)階段詳細(xì)說(shuō)明。 dr: dr: 管理費(fèi)用管理費(fèi)用- - -印花稅印花稅 cr: cr: 庫(kù)存現(xiàn)金庫(kù)存現(xiàn)金 2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才36第三模塊：獲取土地階段第三模塊：獲取土地階段第一部分：土地制度第一部分：土地制度 土地所有權(quán)與使用權(quán)制度土地所有權(quán)與使用權(quán)制度 國(guó)有土地國(guó)有土地 農(nóng)民集體所有農(nóng)

38、民集體所有 土地獲取方式土地獲取方式 招、拍、掛出讓制度招、拍、掛出讓制度 以劃撥方式取得以劃撥方式取得 以轉(zhuǎn)讓方式取得以轉(zhuǎn)讓方式取得 投資者入股取得投資者入股取得 并購(gòu)重組取得并購(gòu)重組取得2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才37第二部分：獲取土地階段納稅第二部分：獲取土地階段納稅 契稅契稅 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 稅率稅率 3%-5%3%-5% 征收對(duì)象：房地產(chǎn)征收對(duì)象：房地產(chǎn) 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：簽訂合同或取得類似合納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：簽訂合同或取得類似合同憑證的當(dāng)天。自義務(wù)發(fā)生之日起，同憑證的當(dāng)天。自義務(wù)發(fā)生之日起，1010日內(nèi)日內(nèi)向土地或房產(chǎn)管理部門繳納向土

39、地或房產(chǎn)管理部門繳納案例一：案例一：20092009年年6 6月月2020日，甲公司以賬面價(jià)值日，甲公司以賬面價(jià)值為為10001000萬(wàn)元、評(píng)估確認(rèn)價(jià)值為萬(wàn)元、評(píng)估確認(rèn)價(jià)值為12001200萬(wàn)元的土地萬(wàn)元的土地使用權(quán)對(duì)東方房地產(chǎn)公司進(jìn)行投資入股，當(dāng)?shù)厥褂脵?quán)對(duì)東方房地產(chǎn)公司進(jìn)行投資入股，當(dāng)?shù)?021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才38人民政府規(guī)定的契稅稅率為人民政府規(guī)定的契稅稅率為4%4%。請(qǐng)問該公。請(qǐng)問該公司如何計(jì)算和繳納契稅？司如何計(jì)算和繳納契稅？解析：解析：1.1.納稅主體與時(shí)限納稅主體與時(shí)限 納稅主體：東方房地產(chǎn)公司納稅主體：東方房地產(chǎn)公司 時(shí)限：時(shí)限：20092009年年6 6月月303

40、0日日 2.2.納稅金額計(jì)算納稅金額計(jì)算 應(yīng)納契稅應(yīng)納契稅=1200=1200* *4%=484%=48萬(wàn)萬(wàn)案例二：東方房地產(chǎn)公司案例二：東方房地產(chǎn)公司20102010年年1212月摘牌月摘牌取得某市取得某市200200畝的綜合用地的土地使用權(quán)畝的綜合用地的土地使用權(quán)，2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才39每畝地價(jià)每畝地價(jià)3030萬(wàn)元，該公司按照規(guī)定繳納了萬(wàn)元，該公司按照規(guī)定繳納了契稅。契稅。20112011年年7 7月該市修改城市規(guī)劃，調(diào)整城月該市修改城市規(guī)劃，調(diào)整城市支路，該綜合土地使用權(quán)的性質(zhì)變化為住宅市支路，該綜合土地使用權(quán)的性質(zhì)變化為住宅用地，該公司按照要求對(duì)該宗土地進(jìn)行評(píng)估，用

41、地，該公司按照要求對(duì)該宗土地進(jìn)行評(píng)估，按照住宅用地評(píng)估后地價(jià)為按照住宅用地評(píng)估后地價(jià)為11 00011 000萬(wàn)元，按照萬(wàn)元，按照綜合用地評(píng)估后地價(jià)為綜合用地評(píng)估后地價(jià)為9 0009 000萬(wàn)元，該公司根萬(wàn)元，該公司根據(jù)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果補(bǔ)交了據(jù)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果補(bǔ)交了20002000萬(wàn)元的萬(wàn)元的土地出讓金。該市契稅征收率為土地出讓金。該市契稅征收率為4%4%，東方地，東方地產(chǎn)產(chǎn)公司補(bǔ)繳契稅多少？公司補(bǔ)繳契稅多少？解析：應(yīng)納契稅解析：應(yīng)納契稅= =（11 000-9 00011 000-9 000）* *4%=804%=80萬(wàn)萬(wàn)2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才40 印花稅印花稅

42、（財(cái)稅【（財(cái)稅【20062006】162162號(hào)）號(hào)）財(cái)政部財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知總局關(guān)于印花稅若干政策的通知的規(guī)定，對(duì)的規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同記載金額的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同記載金額的0.50.5貼花，取得房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證等權(quán)利貼花，取得房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證等權(quán)利許可證按件貼花，每件許可證按件貼花，每件5 5元。元。案例三：案例三：20092009年年1 1月東風(fēng)房地產(chǎn)公司通過競(jìng)標(biāo)月東風(fēng)房地產(chǎn)公司通過競(jìng)標(biāo)取得土地使用權(quán)取得土地使用權(quán)100100畝，地價(jià)為畝

43、，地價(jià)為60006000萬(wàn)，萬(wàn)，3 3月月取得該塊土地的使用證。東方房地產(chǎn)公司應(yīng)納取得該塊土地的使用證。東方房地產(chǎn)公司應(yīng)納厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才41印花稅如何計(jì)算？印花稅如何計(jì)算？解析：解析：1 1簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí)簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí) 應(yīng)納印花稅應(yīng)納印花稅=6 000=6 000* *0.5=30.5=3萬(wàn)元萬(wàn)元 2 2 取得土地使用證應(yīng)納稅取得土地使用證應(yīng)納稅5 5元。元。第三部分：獲取土地階段賬務(wù)處理第三部分：獲取土地階段賬務(wù)處理案例一：獲取土地用于土地開發(fā)的土地使用權(quán)案例一：獲取土地用于土地開發(fā)的土地使用權(quán)獲取土地成本借計(jì)入獲取土地成本借計(jì)入“ “開發(fā)成本開發(fā)成本- - -土地

44、開發(fā)土地開發(fā)- - -土土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)” ”科目，同時(shí)貸記科目，同時(shí)貸記“ “銀行存款銀行存款或應(yīng)付賬款或應(yīng)付賬款” ”科目?？颇?。2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才42東方房地產(chǎn)公司通過投標(biāo)方式取得土地使用權(quán)東方房地產(chǎn)公司通過投標(biāo)方式取得土地使用權(quán)100100畝用于開發(fā)商品性土地總價(jià)款畝用于開發(fā)商品性土地總價(jià)款5 0005 000萬(wàn)，萬(wàn)，單價(jià)單價(jià)5050萬(wàn)萬(wàn)/ /畝畝, ,契稅稅率契稅稅率4%,4%,當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅稅額占用稅稅額22.522.5元元/ /平方米平方米, ,通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地使用權(quán)出讓金及相關(guān)稅費(fèi)地使用

45、權(quán)出讓金及相關(guān)稅費(fèi). .解析解析:1. :1. 支付土地出讓金支付土地出讓金 dr:dr:開發(fā)成本開發(fā)成本- - -土地開發(fā)土地開發(fā)- - -土地征用及土地征用及 拆遷補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償 50005000 cr: cr:銀行存款銀行存款 500050002021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才43 2. 2. 應(yīng)交納契稅應(yīng)交納契稅=5000=5000* *4%=2004%=200萬(wàn)萬(wàn) dr: dr: 開發(fā)成本開發(fā)成本- - -土地開發(fā)土地開發(fā)- - -土地征用及拆遷補(bǔ)土地征用及拆遷補(bǔ)償償 200200 cr: cr: 銀行存款銀行存款 200200 3. 3.應(yīng)繳納耕地占用稅應(yīng)繳納耕地占用稅10010

46、0* *666.67666.67* *22.5=15022.5=150萬(wàn)萬(wàn)dr:dr:開發(fā)成本開發(fā)成本- - - - 土地開發(fā)土地開發(fā)- - -土地征用及拆遷補(bǔ)土地征用及拆遷補(bǔ)償償 150150cr: cr: 銀行存款銀行存款 1501502021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才444.簽訂出讓合同繳納印花稅 5000*0.5=2.5萬(wàn) dr:管理費(fèi)用- -印花稅 25000 cr:銀行存款 25000案例二:獲取土地用于商品房開發(fā)獲取土地用于商品房開發(fā)則計(jì)入”開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -土地征用及拆遷補(bǔ)償”科目.2008年6月,東方房地產(chǎn)公司取得85畝土地2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才

47、45使用權(quán)用于商品房開發(fā)使用權(quán)用于商品房開發(fā), ,價(jià)款價(jià)款25002500萬(wàn)元萬(wàn)元, ,契契稅稅率稅稅率4%,4%,當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅22.522.5元元/ /平方米平方米, ,通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓讓金及相關(guān)稅費(fèi)金及相關(guān)稅費(fèi). .解析解析: 1.: 1.計(jì)入房屋開發(fā)成本計(jì)入房屋開發(fā)成本= =土地買價(jià)土地買價(jià)+ +契契 稅稅+ +耕地占用稅耕地占用稅 =2500+2500=2500+2500* *4%+854%+85* *666.67666.67* *22.522.5 =2727.5 =2727.5萬(wàn)萬(wàn) 2.2.印花稅印花稅=2500=25

48、00* *0.50.52021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才463.3.合并賬務(wù)處理合并賬務(wù)處理dr: dr: 開發(fā)成本開發(fā)成本- - -房屋開發(fā)房屋開發(fā)- - -土地征用及拆遷補(bǔ)土地征用及拆遷補(bǔ) 償償 2727.52727.5 cr: cr: 銀行存款銀行存款 2727.52727.54. 4. 簽訂土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)納印花稅簽訂土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)納印花稅 25002500* *0.50.5=1.25=1.25萬(wàn)萬(wàn)dr: dr: 管理費(fèi)用管理費(fèi)用- - -印花稅印花稅 1.251.25萬(wàn)萬(wàn) cr: cr: 銀行存款銀行存款 1.251.25萬(wàn)萬(wàn)案例三：土地用于自建用房案例三：土地用于自建

49、用房2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才47如果土地是用來(lái)自建用房等地上建筑物時(shí)，則如果土地是用來(lái)自建用房等地上建筑物時(shí)，則取得的土地及相關(guān)稅費(fèi)計(jì)入取得的土地及相關(guān)稅費(fèi)計(jì)入“ “無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)- - -土地使土地使用權(quán)用權(quán)” ”科目。并且土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地科目。并且土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算成本，而作為上建筑物合并計(jì)算成本，而作為“ “無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)” ”核算核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷及計(jì)，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷及計(jì)提折舊。契稅及耕地占用稅也計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)成提折舊。契稅及耕地占用稅也計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)成本。本。例：例：20082008年年3 3月

50、月1212日，東方房地產(chǎn)公司以出讓日，東方房地產(chǎn)公司以出讓方式取得一塊土地使用權(quán)，以銀行存款轉(zhuǎn)賬支方式取得一塊土地使用權(quán)，以銀行存款轉(zhuǎn)賬支付付500500萬(wàn)元，并在該地塊上自建兩幢辦公樓自用萬(wàn)元，并在該地塊上自建兩幢辦公樓自用。2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才48，發(fā)生建筑工程支出，發(fā)生建筑工程支出11001100萬(wàn)。兩幢辦公萬(wàn)。兩幢辦公樓已經(jīng)完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。假定樓已經(jīng)完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。假定土地使用權(quán)使用年限土地使用權(quán)使用年限5050年，無(wú)殘值，寫字年，無(wú)殘值，寫字樓的使用年限樓的使用年限2525年，預(yù)計(jì)殘值年，預(yù)計(jì)殘值100100萬(wàn)。采萬(wàn)。采用直線法計(jì)提折舊和攤銷。契

51、稅率用直線法計(jì)提折舊和攤銷。契稅率4%4%。解析：解析：1. 1. 支付土地出讓金支付土地出讓金 dr: dr: 無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)- - -土地使用權(quán)土地使用權(quán) 500500 cr: cr: 銀行存款銀行存款 5005002021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才492.2.繳納契稅繳納契稅 500 500* *4%=204%=20萬(wàn)萬(wàn) dr: dr: 無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)- - -土地使用權(quán)土地使用權(quán) 2020 cr: cr: 銀行存款銀行存款 20203. 3. 簽訂合同繳納印花稅簽訂合同繳納印花稅 500500* *0.50.5=0.25=0.25萬(wàn)萬(wàn) dr: dr: 管理費(fèi)用管理費(fèi)用- - -

52、印花稅印花稅 0.250.25 cr: cr: 銀行存款銀行存款 0.250.254.4.建造辦公樓支出建造辦公樓支出2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才50先計(jì)入在建工程后固定資產(chǎn)即先計(jì)入在建工程后固定資產(chǎn)即dr: dr: 在建工程在建工程 11001100cr:cr:銀行存款（應(yīng)付賬款等）銀行存款（應(yīng)付賬款等） 110011005. 5. 辦公樓完工達(dá)到可使用狀態(tài)辦公樓完工達(dá)到可使用狀態(tài)dr: dr: 固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)- - -辦公樓辦公樓 11001100cr: cr: 在建工程在建工程 - - -辦公樓辦公樓 110011006. 6. 每年分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)和對(duì)辦公樓計(jì)提折每年分?jǐn)偼恋?/p>

53、使用權(quán)和對(duì)辦公樓計(jì)提折舊舊 dr: dr: 管理費(fèi)用管理費(fèi)用- - -無(wú)形資產(chǎn)攤銷無(wú)形資產(chǎn)攤銷10.410.4 - - - - 折舊費(fèi)折舊費(fèi) 40402021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才51 cr: cr: 累計(jì)攤銷累計(jì)攤銷 10.410.4 累計(jì)折舊累計(jì)折舊 4040案例四：土地用于賺取租金案例四：土地用于賺取租金企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其用于對(duì)企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其用于對(duì)外出租，應(yīng)計(jì)入外出租，應(yīng)計(jì)入“ “投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)” ”科目。科目。例：東方房地產(chǎn)公司例：東方房地產(chǎn)公司20072007年年1010月取得土地月取得土地使用權(quán)使用權(quán)9 0009 000萬(wàn)（含稅）用于房

54、地產(chǎn)開發(fā)，萬(wàn)（含稅）用于房地產(chǎn)開發(fā)，已完成土地開發(fā)，土地開發(fā)成本已完成土地開發(fā)，土地開發(fā)成本800800萬(wàn)。萬(wàn)。因房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，公司準(zhǔn)備減緩房地產(chǎn)因房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，公司準(zhǔn)備減緩房地產(chǎn)2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才52開發(fā)，將已經(jīng)開發(fā)完成的土地用于出租。開發(fā)，將已經(jīng)開發(fā)完成的土地用于出租。20082008年年2 2月與甲公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同月與甲公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，將這塊土地出租給甲公司使用，租賃期，將這塊土地出租給甲公司使用，租賃期自自20082008年年2 2月月1 1日開始，租賃期日開始，租賃期2 2年。年。解析：解析： 1. 1. 支付出讓金支付出讓金 dr: dr: 開

55、發(fā)成本開發(fā)成本- - -土地開發(fā)土地開發(fā) 90009000 cr: cr:銀行存款銀行存款 90009000 2. 2. 支付土地開發(fā)成本支付土地開發(fā)成本 2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才53dr: 開發(fā)成本- -土地開發(fā) 8 00 cr: 銀行存款 8003. 自2008年2月1日，租期開始，將土地轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn) dr: 投資性房地產(chǎn)- - 土地使用權(quán) 9800 cr: 開發(fā)成本- -土地開發(fā) 9800 案例五：暫時(shí)沒有確定土地使用權(quán)的土地2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才54先計(jì)入先計(jì)入“ “無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)- - -土地使用權(quán)土地使用權(quán)” ”，后根據(jù)結(jié)，后根據(jù)結(jié) 果再確定轉(zhuǎn)入

56、其他的會(huì)計(jì)科目。果再確定轉(zhuǎn)入其他的會(huì)計(jì)科目。關(guān)于契稅和土地使用稅的特別說(shuō)明：關(guān)于契稅和土地使用稅的特別說(shuō)明：1.1.契稅一般不通過契稅一般不通過“ “ 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi)” ”科目核算科目核算2.2.具體計(jì)入什么科目，一般根據(jù)土地使用具體計(jì)入什么科目，一般根據(jù)土地使用權(quán)的具體用途決定計(jì)入什么科目。權(quán)的具體用途決定計(jì)入什么科目。3.3.如果是土地開發(fā)，則計(jì)入如果是土地開發(fā)，則計(jì)入“ “開發(fā)成本開發(fā)成本- - -土土地開發(fā)地開發(fā)” ”，如果是房屋開發(fā)，自用則計(jì)入，如果是房屋開發(fā)，自用則計(jì)入“ “無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)- - -土地使用權(quán)土地使用權(quán)” ”。如果是。如果是2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才

57、55計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)出售，則計(jì)入計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)出售，則計(jì)入“ “開發(fā)成本開發(fā)成本- - -房屋開發(fā)房屋開發(fā)“ “。4.4.土地使用稅賬務(wù)處理土地使用稅賬務(wù)處理 先計(jì)提：先計(jì)提： dr:dr:管理費(fèi)用管理費(fèi)用- - -土地使用稅土地使用稅 cr:cr:應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi)- - -應(yīng)交土地使用稅應(yīng)交土地使用稅 后上交：后上交： dr:dr:應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi)- - -應(yīng)交土地使用稅應(yīng)交土地使用稅 cr: cr: 銀行存款銀行存款2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才56第四模塊：開發(fā)建設(shè)階段第四模塊：開發(fā)建設(shè)階段本階段重點(diǎn)核算內(nèi)容：本階段重點(diǎn)核算內(nèi)容： 工程發(fā)包核算工程發(fā)包核算 材料核算材料核算 設(shè)備核

58、算設(shè)備核算 往來(lái)賬核算往來(lái)賬核算 開發(fā)產(chǎn)品與費(fèi)用核算開發(fā)產(chǎn)品與費(fèi)用核算 土地使用稅核算土地使用稅核算 印花稅核算印花稅核算 房產(chǎn)稅核算房產(chǎn)稅核算 開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù)開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù)2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才57一、報(bào)批報(bào)建手續(xù)一、報(bào)批報(bào)建手續(xù) 1. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2. 國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證 3. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4. 建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證二、二、 項(xiàng)目施工建設(shè)項(xiàng)目施工建設(shè) 1. 材料及設(shè)備供應(yīng)材料及設(shè)備供應(yīng) 2. 工程發(fā)包工程發(fā)包 結(jié)算方式：月結(jié)、分段結(jié)、竣工一次結(jié)算結(jié)算方式：月結(jié)、分段結(jié)、竣工一次結(jié)算 3. 工程

59、分包工程分包2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才58三、竣工驗(yàn)收備案三、竣工驗(yàn)收備案 四、四、 產(chǎn)權(quán)初始登記產(chǎn)權(quán)初始登記成本費(fèi)用核算成本費(fèi)用核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成一、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成 土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才59二、成本核算過程二、成本核算過程 開發(fā)成本 1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2. 前期工程費(fèi) 3.建筑安裝工程 4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5.公共配套設(shè)施費(fèi) 6.開發(fā)間接費(fèi)用 未建 在建 已完工（開發(fā)產(chǎn)品）2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才60實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出成本

60、期間費(fèi)用直接成本間接成本各成本的具體項(xiàng)目為：各成本的具體項(xiàng)目為：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 安置費(fèi) 城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)或征地費(fèi)前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)水文地質(zhì)工程地質(zhì)勘察、測(cè)繪通水、通電、通路清理平整建設(shè)用地2021-11-7厚積薄發(fā)，成會(huì)計(jì)英才61基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)小區(qū)道路開發(fā)小區(qū)道路供水、電、氣、排污、排洪供水、電、氣、排污、排洪通訊照明工程（以上簡(jiǎn)稱通訊照明工程（以上簡(jiǎn)稱“七通七通”）環(huán)衛(wèi)與綠化工程環(huán)衛(wèi)與綠化工程公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)水塔水塔停車場(chǎng)停車場(chǎng)消防設(shè)施消防設(shè)施小區(qū)外交通道路小區(qū)外交通道路開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)除可將能夠確定的土地