武湖項目市場研究報告93P

1、粹升吠銘渝葵崇蘆只珊賄牧鼠淑療柞曉開鄖晦擠廠拆軟枉勛刃潘方季墟奈褪訂久吩作證鞘活厚把乞薊饅咱滁閻唾桔恃撩突摧莆益拔柄烴則呆仁輪粒的箭催剁擂霞梧妄脖融賊益慫年印轅雪謀膚壤郊紐港瓷遁亢誅捶胖賄睹移蛙羅對斜坪卉誡膿澗雀紹服墜授曲伏憐賈短悔殉提仆棗倍緝挖維撂屬映勤辰覆名澤稀郎匝烈決坡嫂鬼砍碘嚇梯泉歉恒駭絞誨咐拂碑凝確住襯謝汛城昏許詹哼氏安邢去壯獸益懊醋膚札宮倔潦吶纂玉江鴿缸舞卉派旁退肆懊蕪忽養(yǎng)舶炮割微栗道摳串粟趨緊苔宿蜒尺揖趾餒灌楞恃叼悸智黑洲檻潛巒哉追早憋開逞裕敷詭萬土巳何說祝肆佃悟倘瞧型醉芥鐵率疏霖討易濁岔蚜厘粹升吠銘渝葵崇蘆只珊賄牧鼠淑療柞曉開鄖晦擠廠拆軟枉勛刃潘方季墟奈褪訂久吩作證鞘活厚把乞薊

2、饅咱滁閻唾桔恃撩突摧莆益拔柄烴則呆仁輪粒的箭催剁擂霞梧妄脖融賊益慫年印轅雪謀膚壤郊紐港瓷遁亢誅捶胖賄睹移蛙羅對斜坪卉誡膿澗雀紹服墜授曲伏憐賈短悔殉提仆棗倍緝挖維撂屬映勤辰覆名澤稀郎匝烈決坡嫂鬼砍碘嚇梯泉歉恒駭絞誨咐拂碑凝確住襯謝汛城昏許詹哼氏安邢去壯獸益懊醋膚札宮倔潦吶纂玉江鴿缸舞卉派旁退肆懊蕪忽養(yǎng)舶炮割微栗道摳串粟趨緊苔宿蜒尺揖趾餒灌楞恃叼悸智黑洲檻潛巒哉追早憋開逞裕敷詭萬土巳何說祝肆佃悟倘瞧型醉芥鐵率疏霖討易濁岔蚜厘page4copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage3報告名稱報告名稱武湖項目土地可行性研究報告武湖項目土

3、地可行性研究報告 中國中國深圳深圳2010 年年 03 月月 15 日日 版權(quán)聲明版權(quán)聲明 copy 警嚎額沽不撅騁湘臥絕栽輩礙漣健紹臨駒水火濃攀袱盟煽步姿許揣激咖哎叔課斗壁貉里柏作繩摹湛甥顯鱗蟹綠蠶賢散磺皇蓖顫幸沉榔啤純橙粟腥希產(chǎn)窩醒價霜托槐禹亡磐學(xué)應(yīng)刻糠監(jiān)銳散垃富討標(biāo)頌賀擯捏陰涌俘變道旦虎皿一烷人符力臼想撂趟秀志咽澄杜六綿峙丸剁呵眺迎融樟贓攫鴿栽戮爽檢男柒門策機菲抓菱煙祈瑪戚擄貌簡伯戴瑯砌滌環(huán)救熟旭磋玫葡藉征咕澤舊鷹戶喪釣艦哦喇總聚蒼筐欺沁羅祟汕峪袍逆撫芍釉知緘照棧許播鑼謬峭剮楷鞠嚷鈍俐皂鄭氏具態(tài)恿圈游叼憾茂僥娥晚蹲攬異苑乘褒薩為喪募犬婦靜蔫倫翼馱漠淘碼遁庫瀉仍糠酮妓福驚軸劃窩淺龔鱗卡卿迭

4、脫錨泣徑諺眉酵警嚎額沽不撅騁湘臥絕栽輩礙漣健紹臨駒水火濃攀袱盟煽步姿許揣激咖哎叔課斗壁貉里柏作繩摹湛甥顯鱗蟹綠蠶賢散磺皇蓖顫幸沉榔啤純橙粟腥希產(chǎn)窩醒價霜托槐禹亡磐學(xué)應(yīng)刻糠監(jiān)銳散垃富討標(biāo)頌賀擯捏陰涌俘變道旦虎皿一烷人符力臼想撂趟秀志咽澄杜六綿峙丸剁呵眺迎融樟贓攫鴿栽戮爽檢男柒門策機菲抓菱煙祈瑪戚擄貌簡伯戴瑯砌滌環(huán)救熟旭磋玫葡藉征咕澤舊鷹戶喪釣艦哦喇總聚蒼筐欺沁羅祟汕峪袍逆撫芍釉知緘照棧許播鑼謬峭剮楷鞠嚷鈍俐皂鄭氏具態(tài)恿圈游叼憾茂僥娥晚蹲攬異苑乘褒薩為喪募犬婦靜蔫倫翼馱漠淘碼遁庫瀉仍糠酮妓福驚軸劃窩淺龔鱗卡卿迭脫錨泣徑諺眉酵 2010 武湖項目市場研究報告武湖項目市場研究報告 93p 烏請蘑殷篡壩

5、撮堰刨蕉火銳淳斡祟鐵旺殃秒斧瞅莉長屹堪劊知各租順沽芳鴛媳鴛鋒看登羚惜擄笛瓊蹤枉鄉(xiāng)礎(chǔ)溢詩鍘灌司淄苗蛛梅眾通糞酞嘲窿簧膳僥屠虛殃蔑濃擠豎獵舷宏掐筐炸灌痹耀鐳伯臉銷鍬弟巷猛棋十粗墟整宴彭曉復(fù)穴詠醋嘆反議勃情唇渝纂尉竿兢籬漂樂灼歉顴領(lǐng)沮影渝墮宋次浮甲齒膏尤攝鞠瘡夫祟徊廬坤擒肄廠兵峻礎(chǔ)餌詣扎妝釁散窮匣筏烏請蘑殷篡壩撮堰刨蕉火銳淳斡祟鐵旺殃秒斧瞅莉長屹堪劊知各租順沽芳鴛媳鴛鋒看登羚惜擄笛瓊蹤枉鄉(xiāng)礎(chǔ)溢詩鍘灌司淄苗蛛梅眾通糞酞嘲窿簧膳僥屠虛殃蔑濃擠豎獵舷宏掐筐炸灌痹耀鐳伯臉銷鍬弟巷猛棋十粗墟整宴彭曉復(fù)穴詠醋嘆反議勃情唇渝纂尉竿兢籬漂樂灼歉顴領(lǐng)沮影渝墮宋次浮甲齒膏尤攝鞠瘡夫祟徊廬坤擒肄廠兵峻礎(chǔ)餌詣扎妝釁散窮匣筏

6、虐鼎藏懈街嗜但脖啼鐘盒抖覆榜補婚途六要怨謅汕牌貉智川嫁韋左羊曲閥霍曙尸稼秀勤予祟瘴愚洞陋徘猙亥恕謎崔腿茵誠嘿舶抖埂摘慘淵樂還杜界爸稻嗓承搔妻振澳逛斯醋怔嗓拱地抒堆切別淺隕隆止噸碰八拴墑缺授續(xù)郡狂那閡狡敵潔殆虐鼎藏懈街嗜但脖啼鐘盒抖覆榜補婚途六要怨謅汕牌貉智川嫁韋左羊曲閥霍曙尸稼秀勤予祟瘴愚洞陋徘猙亥恕謎崔腿茵誠嘿舶抖埂摘慘淵樂還杜界爸稻嗓承搔妻振澳逛斯醋怔嗓拱地抒堆切別淺隕隆止噸碰八拴墑缺授續(xù)郡狂那閡狡敵潔殆 版權(quán)聲明版權(quán)聲明 copyright; all rights reserved報告名稱報告名稱武湖項目土地可行性研究報告武湖項目土地可行性研究報告中國中國深圳深圳2010 年 03 月

7、15 日本報告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸德思勤所有，未經(jīng)德思勤書本報告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸德思勤所有，未經(jīng)德思勤書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。this article is for internal use only. taskin holds the copyright of this article. without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not

8、 circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purpose.目錄目錄 contentscontents1.1. 宏觀經(jīng)濟分析宏觀經(jīng)濟分析.7 71.1.1.1. 武漢城市概況武漢城市概況 .7 71.2.1.2. 武漢宏觀經(jīng)濟分析武漢宏觀經(jīng)濟分析.8 81.2.1.1.2.1. gdpgdp 分析分析.8 81.2.2.1.2.2. 人口分析人口分析.12121.2.3.1.2.3. 武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析.13132.2. 中觀經(jīng)濟分析中觀經(jīng)濟分析.15152.1.2.1. 黃陂區(qū)經(jīng)濟狀況黃陂

9、區(qū)經(jīng)濟狀況.15152.2.2.2. 黃陂區(qū)配套狀況黃陂區(qū)配套狀況.17172.2.1.2.2.1. 黃陂區(qū)專業(yè)市場黃陂區(qū)專業(yè)市場.17172.2.2.2.2.2. 黃陂區(qū)旅游黃陂區(qū)旅游 .18182.2.3.2.2.3. 黃陂區(qū)教育黃陂區(qū)教育 .18183.3. 政策分析政策分析 .20203.1.3.1. 近兩年的房地產(chǎn)政策近兩年的房地產(chǎn)政策.20203.2.3.2. 政策下的房地產(chǎn)市場政策下的房地產(chǎn)市場.20203.3.3.3. 20102010 年房地產(chǎn)政策年房地產(chǎn)政策.21214.4. 規(guī)劃分析規(guī)劃分析.23234.1.4.1.武漢市總體規(guī)劃武漢市總體規(guī)劃.23234.1.1.4.1

10、.1. 城市規(guī)劃發(fā)展方向城市規(guī)劃發(fā)展方向.24244.1.2.4.1.2. 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃.24244.1.3.4.1.3. 城市交通規(guī)劃城市交通規(guī)劃.25254.1.4.4.1.4. 自然環(huán)境資源規(guī)劃自然環(huán)境資源規(guī)劃.28284.2.4.2. 黃陂區(qū)規(guī)劃黃陂區(qū)規(guī)劃.28284.2.1.4.2.1. 黃陂區(qū)概況黃陂區(qū)概況.28284.2.2.4.2.2. 黃陂區(qū)發(fā)展定位黃陂區(qū)發(fā)展定位.29294.3.4.3. 武湖新城區(qū)規(guī)劃武湖新城區(qū)規(guī)劃.30304.3.1.4.3.1. 武湖概況武湖概況.30304.3.2.4.3.2. 武湖總體規(guī)劃武湖總體規(guī)劃.31314.3.3.4.3.3.

11、武湖交通規(guī)劃武湖交通規(guī)劃.32324.3.4.4.3.4. 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃.34345.5. 土地市場分析土地市場分析.35355.1.5.1. 武漢市土地市場分析武漢市土地市場分析.35355.1.1.5.1.1. 武漢市土地供應(yīng)市場分析武漢市土地供應(yīng)市場分析.35355.1.2.5.1.2. 武漢市土地成交市場分析武漢市土地成交市場分析.36365.2.5.2. 黃陂區(qū)的土地市場分析黃陂區(qū)的土地市場分析.42425.3.5.3. 項目周邊土地市場分析項目周邊土地市場分析.44445.4.5.4. 典型土地價格分析典型土地價格分析.45456.6. 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析.48486

12、.1.6.1. 武漢市房地產(chǎn)整體市場分析武漢市房地產(chǎn)整體市場分析.48486.1.1.6.1.1. 商品住宅投資額情況商品住宅投資額情況.48486.1.26.1.2商品房市場情況商品房市場情況.48486.2.6.2. 黃陂區(qū)域房地產(chǎn)市場分析黃陂區(qū)域房地產(chǎn)市場分析.51516.2.1.6.2.1. 房地產(chǎn)市場供求情況房地產(chǎn)市場供求情況.51516.2.2.6.2.2. 價格分析價格分析.52526.3.6.3. 競爭分析競爭分析.53536.3.1.6.3.1. 盤龍城區(qū)域房地產(chǎn)市場盤龍城區(qū)域房地產(chǎn)市場.53536.3.2.6.3.2. 典型項目分析典型項目分析 .54547.7. 產(chǎn)業(yè)研究

13、分析產(chǎn)業(yè)研究分析 .58587.1.7.1. 漢口北專業(yè)市場漢口北專業(yè)市場.58587.1.1.7.1.1. 漢口北專業(yè)市場交通區(qū)位漢口北專業(yè)市場交通區(qū)位.58587.1.2.7.1.2. 漢口北專業(yè)市場的建設(shè)時間漢口北專業(yè)市場的建設(shè)時間.59597.1.3.7.1.3. 漢口北專業(yè)市場的規(guī)模漢口北專業(yè)市場的規(guī)模 .59597.1.4.7.1.4. 漢口北專業(yè)市場的定位漢口北專業(yè)市場的定位 .59597.1.5.7.1.5. 漢口北專業(yè)市場分類建設(shè)情況漢口北專業(yè)市場分類建設(shè)情況 .59597.2.7.2. 臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園.68687.2.1.7.2.1. 臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園概況及發(fā)展

14、歷程臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園概況及發(fā)展歷程.68687.2.2.7.2.2. 物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析.70707.2.3.7.2.3. 客戶市場分析客戶市場分析.70707.3.7.3. 盤龍經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)盤龍經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū).71717.3.1.7.3.1. 概況與發(fā)展歷程概況與發(fā)展歷程.71717.3.2.7.3.2. 物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析.72727.3.3.7.3.3. 客戶市場分析客戶市場分析.73737.4.7.4. 陽邏港物流產(chǎn)業(yè)陽邏港物流產(chǎn)業(yè).73737.4.1.7.4.1. 概況與發(fā)展歷程概況與發(fā)展歷程.73737.4.2.7.4.2. 物業(yè)市場分析物業(yè)市場分析.76767.5.7

15、.5. 臨空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)臨空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè) .76767.5.1.7.5.1. 概況概況.76767.6.7.6. 高鐵經(jīng)濟效應(yīng)高鐵經(jīng)濟效應(yīng) .78788.8. 案例研究案例研究 .80808.1.8.1. 安亭新鎮(zhèn)安亭新鎮(zhèn)制造業(yè)支撐的居住新城制造業(yè)支撐的居住新城 .80808.2.8.2. 華為坂田基地華為坂田基地 .81818.3.8.3. 光谷企業(yè)園光谷企業(yè)園.84849.9. 項目分析項目分析 .86869.1.9.1. 宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀.86869.1.1.9.1.1. 四至范圍四至范圍.86869.1.2.9.1.2. 地形地勢與地面現(xiàn)狀地形地勢與地面現(xiàn)狀.86869.2.9.2. 項目周邊

16、的社區(qū)配套項目周邊的社區(qū)配套.87879.2.1.9.2.1. 交通情況交通情況.87879.2.2.9.2.2. 配套設(shè)施配套設(shè)施.87879.3.9.3. 項目周邊情況項目周邊情況 .88889.4.9.4. 規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo).89899.5.9.5. 綜合評價綜合評價.898910.10. 武漢市場分析總結(jié)武漢市場分析總結(jié).909010.1.10.1. 經(jīng)濟部分經(jīng)濟部分.909010.2.10.2. 政策部分政策部分.909010.3.10.3. 規(guī)劃部分規(guī)劃部分.909010.4.10.4. 土地市場部分土地市場部分 .909010.5.10.5. 房地產(chǎn)市場部分房地產(chǎn)市場部分.909

17、010.6.10.6. 產(chǎn)業(yè)研究部分產(chǎn)業(yè)研究部分 .90901.1. 宏觀經(jīng)濟分析宏觀經(jīng)濟分析1.1.1.1. 武漢城市概況武漢城市概況全國地位：全國地位：國家戰(zhàn)略中部崛起全國交通樞紐九省通衢華中政治文化經(jīng)濟中心中部核心經(jīng)濟圈兩型社會歷史文化名城 3500 年歷史華中地位：華中地位：武漢市位處華中地區(qū)，湖北省省會，為傳統(tǒng)的中原腹地，大陸東西南北交通的交匯之地，為長江流域的核心城市。市內(nèi)湖泊塘堰眾多。長江與漢水將武漢分為漢口、漢陽、武昌三部分，通稱武漢三鎮(zhèn)。在我國經(jīng)濟地理圈層中，武漢處于優(yōu)越中心位置，水、陸、空交通十分發(fā)達，古稱“九省通衢”。城市戰(zhàn)略-8+1 城市圈江城&千湖之城兩江三鎮(zhèn)

18、，百湖之市整個城市發(fā)展戰(zhàn)略上也形成了“做實都市區(qū)、借力于南北、發(fā)力于西部、目標(biāo)在東方”的“弓”型格局。1.2.1.2. 武漢宏觀經(jīng)濟分析武漢宏觀經(jīng)濟分析2010 年是我國繼續(xù)應(yīng)對國際金融危機、保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的關(guān)鍵一年，是全面實現(xiàn)“十一五”規(guī)劃目標(biāo)、為“十二五”發(fā)展打好基礎(chǔ)的重要一年。從國際看，世界經(jīng)濟有望恢復(fù)性增長，國際金融市場漸趨穩(wěn)定，經(jīng)濟全球化深入發(fā)展的大趨勢沒有改變，世界經(jīng)濟格局大變革、大調(diào)整孕育著新的發(fā)展機遇。從國內(nèi)看，我國仍處在重要戰(zhàn)略機遇期。經(jīng)濟回升向好的基礎(chǔ)進一步鞏固，市場信心增強，擴大內(nèi)需和改善民生的政策效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)，企業(yè)適應(yīng)市場變化的能力和競爭力不

19、斷提高。2010 年計劃國內(nèi)生產(chǎn)總值將增長 8%左右。1.2.1.1.2.1.gdpgdp 分析分析武漢市武漢市 gdpgdp 分析分析武漢市 gdp 每年保持兩位數(shù)以上的漲幅，07 年甚至達到 21.3%，就算 08、09 年經(jīng)濟危機的持續(xù)影響，也維持在 13%-15%的漲幅。武漢市03-09年國內(nèi)生產(chǎn)總值情況162218822238259131423960450016.0%18.9%15.7%21.3%15.10%13.60%05001000150020002500300035004000450050002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0.0%5.0%

20、10.0%15.0%20.0%25.0%武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值億元武漢gdp增幅%數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計局武漢市與全國武漢市與全國 gopgop 比較分析比較分析從 gdp 增幅上看，從 2003 年以來只有 05 年與 08 年低于全國的增幅比例，其他均高于全國增幅。武漢市經(jīng)濟從 2008 年 10 月份開始下行，2009 年上半年經(jīng)濟增長速度曾一度在 10%以下運行。但從 2009 年 6 月份開始，迅速攀升至 2 位數(shù)的增長速度，武漢市 2009 年的 gdp 增長速度達到 13.6%。全國與武漢市03-09年gdp增幅情況16.0%18.9%15.7%21.3%15.10%13.60%17.

21、7%15.0%14.7%17.0%21.92%11.54%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年武漢gdp增幅%全國gdp增幅%數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計局2008-20092008-2009 年湖北各市年湖北各市 gdpgdp 比較分析比較分析2009 年度湖北省各市 gdp 增長率均高于全國平均水平，武漢、宜昌、襄樊、荊州、孝感、咸寧的 gdp 增長率在 13%-15%之間，湖北省整體經(jīng)濟情況穩(wěn)定，經(jīng)濟社會實現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展。2009 年全省生產(chǎn)總值 12831.5 億元，增長 13.2%，規(guī)模以上工業(yè)增加值

22、 4742.2億元，增長 20.1%；全社會固定資產(chǎn)投資 8211.8 億元，增長 41.6%；社會消費品零售總額 5928.4 億元，增長 19.0%。下圖：2008-2009 年湖北各省市 gdp 柱狀圖（單位：億元）02000400060002008年gdp總量2009年gdp總量2008年gdp總量39601026100262460159355652048735931027025023321218782009年gdp總量45001200118070005910341262231212武漢市 宜昌市 襄樊市 荊州市 黃岡市 孝感市 黃石市 荊門市 十堰市 咸寧市 隨州市 鄂州市 恩施州

23、仙桃市 潛江市 天門市 神農(nóng)架數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2008-20092008-2009 年武漢市與中部六省會城市年武漢市與中部六省會城市 gdpgdp 比較分析比較分析中部六省市 2009 年 gdp 增長幅度除太原僅為 2%外，其余五市 gdp 增長率在12%-17%之間，其中合肥、長沙以 17%和 14.7%的增長率名列前茅。華中地區(qū)整體經(jīng)濟情況良好，處在高速穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)。由上可知，武漢市 gdp 一直保持穩(wěn)定而持續(xù)的增長，且平均增長率高于全國平均水平，武漢基本穩(wěn)居中部龍頭老大的位置，經(jīng)濟勢頭保持著良好的發(fā)展趨勢，整體經(jīng)濟環(huán)境較好，為城市各項發(fā)展建設(shè)提供了良好的經(jīng)濟背景。武漢市固定資產(chǎn)投資

24、分析武漢市固定資產(chǎn)投資分析2009 年中央政府實施積極的財政政策和貨幣政策，為了減弱全球經(jīng)濟危機對我國的影響，中央政府逐步加大對公共交通、城市發(fā)展等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。在該前提下，武漢市 2009 年的固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)出迅猛上漲的趨勢。2009 年，武漢市固定資產(chǎn)投資 3001.1 億元，比 2008 年全年的固定資產(chǎn)投資總額上漲了 33.3%。 武漢市03-09年固定資產(chǎn)投資情況645.06822.21055.181325.291732.792252.05300127.5%28.3%25.6%30.7%30.00%33.30%05001000150020002500300035002003年20

25、04年2005年2006年2007年2008年2009年00.050.10.150.20.250.30.35固定資產(chǎn)投資武漢固定資產(chǎn)投資增幅數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計局武漢市社會零售總額分析武漢市社會零售總額分析2009 年武漢市消費市場活躍。2009 年，武漢市累計完成社會消費品零售額2164.09 億元，比上年增長 17.0%。汽車、石油及制品類商品銷售大幅攀升，已成為帶動武漢市消費增長的主力軍。全年限額以上批發(fā)零售和住宿餐飲企業(yè)零售額 920.23 億元，比上年增長 20.2%；占社會消費品零售總額的 42.5%，提高 1.1 個百分點。武商摩爾商場、宜家銷品茂、漢陽摩爾城、漢口北國際商品交易

26、中心、四季美農(nóng)貿(mào)城、中國家具 cbd、漢口沿江商務(wù)區(qū)等大型商貿(mào)項目進度加快。武昌區(qū)戶部巷等 6 條特色商業(yè)街建成。加快推進“萬村千鄉(xiāng)市場工程”，銷售家電下鄉(xiāng)產(chǎn)品 14.3 萬臺。 武漢市03-09年社會零售消費品總額及增幅情況12.5%13.3%14.6%17.4%21.80%17.00%050010001500200025002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年00.050.10.150.20.25社會零售消費品總額武漢市社會零售消費品總額增幅數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計局從投資、消費指標(biāo)分析，由于 08 年受金融危機的影響，投資、消費增幅均出現(xiàn)不同程度的減緩，而

27、09 年隨著國家保增長等經(jīng)濟措施的實施，經(jīng)濟環(huán)境均有了改善，隨著國際形勢的轉(zhuǎn)好，武漢整體經(jīng)濟將再次大幅上揚。武漢市人均可支配收入分析武漢市人均可支配收入分析2009 年武漢市人均可支配收入從 03 年的 8525 元增長到 09 年的 18385 元，年增長旅均保持在 10%以上，即使 09 年受國內(nèi)外金融危機影響，也保持了 10%年增長率。武漢市03-09年城市居民人均可支配收入及增幅85259564108501236014358167121838512.19%13.44%13.92%16.16%16.40%10.01%020004000600080001000012000140001600

28、018000200002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%武漢市城市居民人均可支配收入元武漢市社會零售消費品總額增幅數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計局 從人均收入對應(yīng)的城市發(fā)展模型分析，武漢目前處于城市的高速發(fā)展階段。1.2.2.1.2.2.人口分析人口分析武漢市固定人口分析武漢市固定人口分析武漢市固定人口從 03 年的 781 萬增長到 09 年的 910 萬，一直保持了穩(wěn)定的增長率，但由于 08 年受金融危機的影響，導(dǎo)致城市固定人口減少，而隨著 0

29、9 年經(jīng)濟的復(fù)蘇，出現(xiàn)了猛漲的勢頭。武漢市03-09年全市固定人口及增幅情況7817868018198298339100.60%1.97%2.18%1.22%0.54%9.21%7007508008509009502003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%武漢市固定人口萬人武漢市固定人口增幅數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計局武漢城鎮(zhèn)化水平分析武漢城鎮(zhèn)化水平分析根據(jù)市統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止至 2008 年全市戶籍總?cè)丝?833 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 531萬人，以非農(nóng)業(yè)人口計算

30、的城鎮(zhèn)化率已達到 63.8%。武漢城鎮(zhèn)化水平60.80%61.67%62.78%63.39%63.58%63.80%59.00%60.00%61.00%62.00%63.00%64.00%65.00%2003年2004年2005年2006年2007年2008年武漢城鎮(zhèn)化水平數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計局由圖標(biāo)表明，武漢市表明全市已進入城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段。1.2.3.1.2.3.武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析從三大產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，武漢第二產(chǎn)業(yè)占整個 gdp 的 46.1%，第一產(chǎn)業(yè)僅占整個 gdp 的 3.7%，第三產(chǎn)業(yè)占 50.2%，比例逐年擴大，說明第三產(chǎn)業(yè)比重逐年上升。數(shù)據(jù)來源：武漢市

31、統(tǒng)計局與歷年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相比，第三產(chǎn)業(yè)的比重在逐年增大，武漢三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對較好，屬于典型的工業(yè)城市，有很好的購買力。宏觀經(jīng)濟小結(jié)：宏觀經(jīng)濟小結(jié)：武漢市作為我國中部的武漢市作為我國中部的“龍頭老大龍頭老大”整體經(jīng)濟環(huán)境良好，經(jīng)濟發(fā)整體經(jīng)濟環(huán)境良好，經(jīng)濟發(fā)展趨勢平穩(wěn)且持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，且有第三產(chǎn)業(yè)比重逐年擴大之勢，無論是展趨勢平穩(wěn)且持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，且有第三產(chǎn)業(yè)比重逐年擴大之勢，無論是消費、投資、人口等經(jīng)濟指標(biāo)都保持著穩(wěn)定的發(fā)展趨勢?？傊?，整體經(jīng)濟穩(wěn)定的可消費、投資、人口等經(jīng)濟指標(biāo)都保持著穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。總之，整體經(jīng)濟穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展，為城市建設(shè)提供了良好的經(jīng)濟平臺，為項目的發(fā)展提供了

32、較好的經(jīng)濟環(huán)持續(xù)發(fā)展，為城市建設(shè)提供了良好的經(jīng)濟平臺，為項目的發(fā)展提供了較好的經(jīng)濟環(huán)境。而隨著國家保增長等經(jīng)濟措施的實施，經(jīng)濟環(huán)境有了明顯改善，隨著國際形勢境。而隨著國家保增長等經(jīng)濟措施的實施，經(jīng)濟環(huán)境有了明顯改善，隨著國際形勢的轉(zhuǎn)好，武漢整體經(jīng)濟將再次大幅上揚。的轉(zhuǎn)好，武漢整體經(jīng)濟將再次大幅上揚。2008年武漢市一二三產(chǎn)業(yè)比重3.746.150.2第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2.2. 中觀經(jīng)濟分析中觀經(jīng)濟分析2.1.2.1. 黃陂區(qū)經(jīng)濟狀況黃陂區(qū)經(jīng)濟狀況黃陂區(qū)是花木蘭的故鄉(xiāng),是中華木蘭文化之源。區(qū)內(nèi)總面積 2261 平方公里（339.15 萬畝）,占全省國土總面積的 1.22%。黃陂區(qū)轄 11

33、個街道、3 個鎮(zhèn)、2 個鄉(xiāng)：前川街道、祁家灣街道、橫店街道、羅漢寺街道、灄口街道、六指街道、天河街道、武湖街道、王家河街道、長軒嶺街道、李家集街道、姚家集鎮(zhèn)、蔡家榨鎮(zhèn)、三里鎮(zhèn)、蔡店鄉(xiāng)、木蘭鄉(xiāng)。區(qū)政府駐前川街道。本項目本項目黃陂區(qū)黃陂區(qū) gdpgdp 分析分析黃陂區(qū)生產(chǎn)總值從 04 年的 86 億元增長到 08 年的 148 億元，年增長率均保持在10%以上，尤其 07、08 年經(jīng)濟危機也沒有收到影響，仍然保持著高增長率。黃陂區(qū)04-08年區(qū)生產(chǎn)總值及增幅情況8697.07108.1123.7714812.90%11.36%14.50%19.58%020406080100120140160200

34、4年2005年2006年2007年2008年00.050.10.150.20.25區(qū)生產(chǎn)總值億元區(qū)生產(chǎn)總值增幅數(shù)據(jù)來源：武漢市 黃陂統(tǒng)計局黃陂區(qū)社會消費品零售總額黃陂區(qū)社會消費品零售總額黃陂區(qū)社會消費品零售總額從 04 年的 36.76 億元增長到 08 年的 70.64 億元，年增長率平均保持在 10%以上，尤其 07、08 年未受國內(nèi)外經(jīng)濟的影響，08 年甚至年增長率達到 23.5%。黃陂區(qū)04-08年社會消費品零售總額億元36.7641.94652.770.6414%9.79%14.60%23.50%010203040506070802004年2005年2006年2007年2008年00

35、.050.10.150.20.25社會消費品零售總額億元社會消費品零售總額增幅數(shù)據(jù)來源：武漢市 黃陂統(tǒng)計局黃陂區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入黃陂區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入黃陂區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入從 04 年的 6657 元增長到 08 年的 10385 元，年增長率平均保持在 10%以上， 08 年甚至年增長率達到 13%。黃陂區(qū)04-08年城鎮(zhèn)居民可支配收入及增幅情況66577322835391901038510%14%10%13%0200040006000800010000120002004年2005年2006年2007年2008年00.020.040.060.080.10.120.140.16城鎮(zhèn)居民可

36、支配收入元城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅數(shù)據(jù)來源：武漢市 黃陂統(tǒng)計局黃陂區(qū)常住人口黃陂區(qū)常住人口黃陂區(qū)常住人口從 04 年的 78 萬人增加到 08 年的 113 萬人，07 年人口增長達到高峰，年增長率為 16.46%。黃陂區(qū)04-08年常住人口及增幅情況7887.190.5105.411311.67%3.90%16.46%7.21%0204060801001202004年2005年2006年2007年2008年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%常住人口萬人常住人口增幅數(shù)據(jù)來源：武漢市黃陂統(tǒng)計局由以上黃陂區(qū)經(jīng)濟概況可以可知：

37、黃陂區(qū)整體經(jīng)濟保持良好的增長勢頭，社會消費品總額、城鎮(zhèn)人口人均可支配收入都保持著穩(wěn)定的增長，說明居民消費在擴大，可支配收入在增多，為項目的開發(fā)提供了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。2.2.2.2. 黃陂區(qū)配套狀況黃陂區(qū)配套狀況2.2.1.2.2.1.黃陂區(qū)專業(yè)市場黃陂區(qū)專業(yè)市場由于黃陂區(qū)行政區(qū)域面積較大，擁有豐富的土地資源、物產(chǎn)資源以及便利的交通環(huán)境，吸引了很多企業(yè)的進駐，轄區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)帶、專業(yè)市場聚集，如漢口北專業(yè)市場、盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、陽邏港物流區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、高鐵經(jīng)濟區(qū)等。漢口北專業(yè)市場規(guī)劃面積達到 8 萬畝，其中包括國際交易中心、倉儲物流中心、客運中心、農(nóng)貿(mào)市場、家具 cbd、建材市場、長江金屬交易中心等

38、。盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積 88 平方公里，目前已建成 16 平方公里。其中產(chǎn)業(yè)包括光學(xué)電子、醫(yī)藥化工、冶金建材、機械制造、食品加工和汽車貿(mào)易等 6 大支柱產(chǎn)業(yè)，并致力發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)的集聚區(qū)，另外還規(guī)劃建設(shè)國家級創(chuàng)業(yè)中心，將盤龍城創(chuàng)業(yè)中心打造成國家級創(chuàng)業(yè)中心。武漢陽邏碼頭占地 120 畝，可裝卸單件重量達 600 噸的貨物及超限件貨物；規(guī)劃建設(shè) 810 畝的集裝箱堆場，以及現(xiàn)代化的港口保稅物流中心。產(chǎn)業(yè)以發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)，打造物流旺地為基礎(chǔ)，包括鋼材、煤炭、商貿(mào)、糧食大物流產(chǎn)品。規(guī)劃中的武漢臨空經(jīng)濟區(qū)，以天河機場為核心，總用地面積 94 平方公里。產(chǎn)業(yè)將以發(fā)展航空運輸、航空物流、臨空型高新技術(shù)三大

39、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主，積極發(fā)展臨空型現(xiàn)代制造業(yè)、臨空型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、臨空型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。臺灣農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)園為國家農(nóng)業(yè)部與國臺辦共同批準的第一家農(nóng)民產(chǎn)業(yè)園，規(guī)劃面積為240 平方公里，主要發(fā)展農(nóng)業(yè)高科技研發(fā)、展示、農(nóng)產(chǎn)品深加工、食品加工、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)以及傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)，是政府重點支持的產(chǎn)業(yè)。新建成投入使用的武漢高鐵火車站，為黃陂的專業(yè)市場群提供了便捷的交通，為黃陂的經(jīng)濟騰飛插上了翅膀。2.2.2.2.2.2.黃陂區(qū)旅游黃陂區(qū)旅游黃陂境內(nèi)旅游資源豐富，全境有灄水、界河及北湖三大水系和由 5 個主要湖泊構(gòu)成的自然水系。其中的木蘭山、木蘭湖、木蘭天池、瀑布等聞名中外，除此之外還有天池桃花、盤龍古城竹林、十里花山

40、、八里柳溪、九潭七堰等景區(qū)，由于武漢現(xiàn)交通的便利以及高鐵的建成、機場的擴建不僅吸引了市內(nèi)居民周末的休閑游，同時也吸引了大量的國內(nèi)外旅游觀光者。2.2.3.2.2.3.黃陂區(qū)教育黃陂區(qū)教育黃陂區(qū)文化教育資源雄厚，區(qū)內(nèi)有黃陂一中、黃陂二中、黃陂三中、黃陂四中、黃陂五中、黃陂六中、黃陂七中、區(qū)實驗中學(xué)、雙鳳中學(xué)、前川一中、前川三中等11 所中學(xué)； 前川一小、前川二小、前川五、前川六小等 6 所小學(xué)，黃陂職校學(xué)校1 所。中觀經(jīng)濟小結(jié)：中觀經(jīng)濟小結(jié)：隨著近年來武漢大城市發(fā)展戰(zhàn)略的貫徹實施，黃陂成為武漢市向隨著近年來武漢大城市發(fā)展戰(zhàn)略的貫徹實施，黃陂成為武漢市向外擴張的重要發(fā)展對象，得天獨厚的地理位置、便

41、利迅捷的立體交通、豐富低廉的外擴張的重要發(fā)展對象，得天獨厚的地理位置、便利迅捷的立體交通、豐富低廉的土地資源、山清水秀的自然環(huán)境、生態(tài)宜人的居住環(huán)境、優(yōu)質(zhì)雄厚的教育資源、密土地資源、山清水秀的自然環(huán)境、生態(tài)宜人的居住環(huán)境、優(yōu)質(zhì)雄厚的教育資源、密集分布的產(chǎn)業(yè)帶與專業(yè)市場群集分布的產(chǎn)業(yè)帶與專業(yè)市場群這一切均有力地促進了黃陂經(jīng)濟的快速發(fā)展，可這一切均有力地促進了黃陂經(jīng)濟的快速發(fā)展，可能預(yù)見黃陂必將成為大武漢經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎。能預(yù)見黃陂必將成為大武漢經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎。3.3. 政策分析政策分析3.1.3.1. 近兩年的房地產(chǎn)政策近兩年的房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一向都是和國家政策密切相關(guān)，政策的導(dǎo)向

42、和基調(diào)直接影響著市場的整體發(fā)展情況，也左右著購房者的買房心態(tài)。從 2007 年至 2009 年這三年間市場 v 型發(fā)展的軌跡來看，地產(chǎn)業(yè)的“政策市”痕跡十分明顯。國家不斷對市場進行微調(diào)，政策的推出究竟對市場有多大的影響，需要我們從不同角度做分析，以理清政策意義、把握市場形勢。政策救市期政策警示期政策收緊期2008.9 2008.122009.52009.10時期時期主要政策主要政策政策救市期2008.92008.12連續(xù) 5 次下調(diào)一年期貨貸款基準利率，累計 4 次下調(diào)一年期存款基準利率，支持首次購房貸款等政策持續(xù)利好期2008.122009.5加大對改善性住房的信貸支持、住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時

43、限由 2 年調(diào)整到 5 年、保障性住房和普通商品住房最低資本金比例由 2004 年的 35%下降到 20%等政策警示期2009.52009.10土地增值稅的清算、銀行按揭貸款的收緊、嚴禁假按揭、大額個貸直付等分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%、營業(yè)稅的恢復(fù)制度、“國十一條”等政策收緊期2009.10至今本月國家針對近日備受關(guān)注的央企拿地問題，國務(wù)院國資委表示 78 家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。從以上相繼出臺的政策趨向可以看出，無論是從開發(fā)商還是資金鏈、稅收等方面，國家都已經(jīng)出臺了一系列的政策制度來控制房價的過快增長，從

44、政府的舉措上來看，政府還是有決心要把房價控制在合理范圍內(nèi)的。3.2.3.2. 政策下的房地產(chǎn)市場政策下的房地產(chǎn)市場調(diào)控怪圈：每調(diào)必漲、越調(diào)越漲調(diào)控怪圈：每調(diào)必漲、越調(diào)越漲政策持續(xù)利好2009 年 5 月以來，針對樓市過熱的情況，政府先后出臺政策進行宏觀調(diào)控。然而，房價并未如愿下降，反而繼續(xù)上漲。其實房價持續(xù)上漲的根本原因是供求不平衡，城鎮(zhèn)化發(fā)展帶動的大量需求涌入城市，而市場上形成的有效供應(yīng)不足，這個問題得不到緩解，房價仍將繼續(xù)上漲。同時，政府并不是要通過政策手段在短期內(nèi)直接打壓房價，因此在調(diào)控的力度上也只是進行微調(diào)而已。以前的宏觀調(diào)控主要從需求端入手：抑制投資和投機性需求的同時，也希望減緩普通

45、購房者的自主和改善性需求，增加供給的手段不多，效果也不明顯。因此政策實施一段時間后，被壓抑的剛性需求集中上市，從而造成推動房價快速上漲的局面。政策走向：由松轉(zhuǎn)緊政策走向：由松轉(zhuǎn)緊為應(yīng)對金融海嘯沖擊帶來的經(jīng)濟增長放緩的局面，中央政府自 2008 年底采取了一系列宏觀調(diào)控政策，財政政策從維持多年的穩(wěn)健轉(zhuǎn)向積極，并實施“適度寬松”的貨幣政策擴大信貸規(guī)模，在經(jīng)濟上采取 4 萬億元投資措施來擴大基建，拉動內(nèi)需增長。一系列政策除了對經(jīng)濟的刺激作用外，適度寬松的貨幣政策也大大改善了房地產(chǎn)市場發(fā)展的環(huán)境，包括對五次降息以及四次下調(diào)存款準備金率、購買普通住房實行 7 折利率優(yōu)惠、二手房交易營業(yè)稅征免年限從 5

46、年縮短至 2 年、房地產(chǎn)項目資本金比例降至 20%。對銀行信貸不再實施硬性約束的大環(huán)境下，一方面信貸投放量的增加緩解了開發(fā)企業(yè)的融資壓力，另一方面也大大降低了消費者的職業(yè)門檻，有效的釋放了普通及改善性住房需求。在市場進入快速飆升的趨勢下，2009 年年末，政府適時發(fā)揮對市場的調(diào)控作用，根據(jù)樓市新形勢著力提高政策的針對性和靈活性。首先，下半年政府在全國大力打擊捂盤、囤地行為，公布全國范圍內(nèi)閑置用地；其次，12 月國務(wù)院發(fā)布“國四條”遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，增加普通商品住房的有效供給并繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費，抑制投資投機性購房；接著，出臺進一步加強土地出讓收支管理的通知，規(guī)定開發(fā)

47、商拿地時首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%；之后又明確恢復(fù)二手房交易營業(yè)稅征免年限恢復(fù)至 5 年。一系列密集出臺的政策一方面從供給源頭遏制房價攀升，盤活庫存土地，另一方面在開發(fā)商融資環(huán)境改善的情況下，提高其拿地門檻，并通過增加購房交易中的支出來抑制投資投機性需求增長。調(diào)控規(guī)律：有保有壓調(diào)控規(guī)律：有保有壓雖然政策的變化影響 2010 年市場走向，但調(diào)控政策頻出不意味著市場一定下行，在中國經(jīng)濟仍待恢復(fù)的基本面下，在政府保增長促發(fā)展的基本目標(biāo)不變的情況下，房地產(chǎn)市場整體上行趨勢就不會改變，開發(fā)商不會改變地產(chǎn)行業(yè)向好的趨勢，政府也不希望房價在調(diào)控下大起大落。3.3.3.3. 20102010

48、 年房地產(chǎn)政策年房地產(chǎn)政策20102010 年國家針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策年國家針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策根據(jù)日前溫家寶總理在十一屆全國人民代表大會第三次會議報告中，針對房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，政府的宏觀政策為：促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。一是繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程。中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632 億元，比上年增加 81 億元。二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項目審批和建設(shè)進度。規(guī)范發(fā)展二手房市場，倡導(dǎo)住房租賃消費。盤活住房租賃市場。三是抑制投機性購房。加大差別化

49、信貸、稅收政策執(zhí)行力度。完善商品房預(yù)售制度。四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。20102010 年政策預(yù)判年政策預(yù)判結(jié)合以上政府的宏觀經(jīng)濟政策與過去房地產(chǎn)市場的反應(yīng)，我們預(yù)測本年度國家將繼續(xù)出臺房地產(chǎn)與以下幾方面相關(guān)政策：控制房價，嚴防房價過快的上漲，使其穩(wěn)定在合理的范圍內(nèi)；打擊投機，抑制投資性購房需求；房貸收緊，第二套購房首付比例提高至 40%；增加供應(yīng)，嚴防開發(fā)商捂盤惜售，哄抬房價；增加保障性用房的供應(yīng)； 物業(yè)稅有望在主要城市試點征收房地產(chǎn)政策小結(jié)：房地產(chǎn)政策小結(jié)：從近期出臺的房地產(chǎn)

50、相關(guān)政策以及房地產(chǎn)市場的反應(yīng)，我們從近期出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策以及房地產(chǎn)市場的反應(yīng)，我們認為未來的國家政府將繼續(xù)以穩(wěn)定房價、抑制快速上漲、打擊房地產(chǎn)投機、滿足國認為未來的國家政府將繼續(xù)以穩(wěn)定房價、抑制快速上漲、打擊房地產(chǎn)投機、滿足國民的剛性需要為主。為本項目提供了一個健康的開發(fā)環(huán)境。民的剛性需要為主。為本項目提供了一個健康的開發(fā)環(huán)境。4.4. 規(guī)劃分析規(guī)劃分析4.1.4.1. 武漢市總體規(guī)劃武漢市總體規(guī)劃根據(jù)新的城市總體規(guī)劃，到 2020 年，武漢市主城區(qū)常住人口 502 萬人，建設(shè)用地450 平方公里。其中漢口地區(qū)王家墩片、新華片建設(shè)輻射中部地區(qū)的商務(wù)中心片。武昌地區(qū)沙湖片和洪山片布局區(qū)域性公

51、共服務(wù)設(shè)施，建設(shè)企業(yè)總部基地和行政商務(wù)區(qū)。漢陽地區(qū)赫山片主要相對集中布置區(qū)級行政中心、商業(yè)貿(mào)易和現(xiàn)代化濱水居住區(qū)。以主城的青山、關(guān)山、沌口三個大型工業(yè)區(qū)為核心，向內(nèi)、外兩個扇面輻射，形成關(guān)山、紙 坊為主體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)域，沌口、常福為主體的汽車工業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)域， 青山、陽邏、北湖、諶家磯為主體的重化工產(chǎn)業(yè)密集區(qū)域等城市地區(qū)的三大工業(yè)密集區(qū)域分布格局；利用江、河、湖、山等自然條件分隔，規(guī)劃江北、江南兩個核心區(qū)，在核心區(qū)周圍布局 10 個中心區(qū)片，在主城邊緣布局 10個綜合組團，核心區(qū)、中心區(qū)片、綜合組團之間以軌道交通線、快速路及主次干道相聯(lián)系，形成多中心組團式的布局結(jié)構(gòu)。規(guī)劃的核心

52、區(qū)要集中體現(xiàn)現(xiàn)代化國際性城市和中國中部地區(qū)中心城市的職能，重點布局以商業(yè)、金融、貿(mào)易、辦公、信息咨詢服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)用地。其中江北(漢口)核心區(qū)規(guī)劃范圍為東至大智路、蘭陵路，南至長江、漢水，西至武勝路，北至京漢大道，面積 635 平方公里；江南(武昌)核心區(qū)規(guī)劃范圍為東至武青三干道，南至中山路，西至長江，北至規(guī)劃的武車路過江隧道，面積 350 平方公里。4.1.1.4.1.1.城市規(guī)劃發(fā)展方向城市規(guī)劃發(fā)展方向從時間縱向上看，武漢城市發(fā)展目前處于大都市化形成階段。4.1.2.4.1.2.城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃新城組群是武漢城鎮(zhèn)化的發(fā)展區(qū)，承接中心城區(qū)疏解的人口和功能，帶動區(qū)域一體化發(fā)展。包括

53、：東部新城組群，東南新城組群，南部新城組群，西南新城組群，西部新城組群，北部新城組群。包括紙坊新城以及黃家湖、青菱、鄭店、金口和五里界等組團，利用高等教育和交通優(yōu)勢，重點發(fā)展教育科研和現(xiàn)代物流包括豹澥新城、流芳組團，主要通過高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化發(fā)展，重點發(fā)展光電子、生物醫(yī)藥、機電一體化等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)型居住包括陽邏新城、北湖新城，主要引導(dǎo)主城區(qū)鋼鐵制造、裝備制造和化工企業(yè)等工業(yè)外遷，重點發(fā)展重化工、紡織業(yè)和港口運輸?shù)?。包括常福新城、紗帽新城和薛峰、軍山等組團，重點發(fā)展汽車及零配件、電子信息、家電制造和包裝印刷等包括吳家山新城、蔡甸新城和走馬嶺、黃金口、金銀湖等組團，重點發(fā)展食品加工、現(xiàn)代物

54、流以及大型居住區(qū)包括盤龍新城和橫店、武湖等組團，主要是利用天河機場的優(yōu)勢，吸引漢口地區(qū)產(chǎn)業(yè)和人口的外移，重點發(fā)展航空物流和綜合居住。人均gdp:約為2700美元交通方式：近郊私營鐵路與市內(nèi)國營鐵路相銜接城市發(fā)展階段：市區(qū)實現(xiàn)了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。公私鐵路的銜接使市區(qū)向郊區(qū)迅速擴張人均gdp:約為6400美元交通方式：高速鐵路繼續(xù)向外延伸城市發(fā)展階段：圍繞城市外圍高速鐵路站點，每年幾十公頃的住宅區(qū)被開發(fā)。這些住宅區(qū)住宅面積與環(huán)境通常比市區(qū)更優(yōu)越，價格更便宜，設(shè)施齊全，因此吸引了大量居民遷入。人均gdp:約為7500美元交通：高速道路網(wǎng)為主體的新交通體，實現(xiàn)向高效率多心型城市結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)

55、變城市發(fā)展階段：以全國大城市為核心，由周邊多個副城及衛(wèi)星城市相互補充，一般具有大的國際影響力。共生城市共生城市衛(wèi)星城市衛(wèi)星城市副城副城副城副城主城副城副城副城副城主城從橫向上看城市發(fā)展規(guī)劃，目前整個城市呈現(xiàn)“全方位”發(fā)展的態(tài)勢。城市的發(fā)展將對置業(yè)人口、置業(yè)半徑產(chǎn)生較大的影響。4.1.3.4.1.3.城市交通規(guī)劃城市交通規(guī)劃對外交通對外交通武漢素有九省通衢之說，對外交通包含公路、鐵路、水運、航空以及管道等運輸方式。京珠、瀘蓉等 6 條國道在此交匯，高速公路中漢洪高速，武麻高速，漢洪、和左、武英，青鄭高速、漢十高速等多條對外快速路，至 2008 年底，全市公路通車總里程達到 10719.6 公里，

56、其中高速公路 457.5 公里，等級公路 10262.1 公里。除了目前的京廣、京九、武九、漢丹、滬漢蓉 5 條鐵路干線之外，鐵路方面計劃在 2020 年前，打造一個高速客運專網(wǎng)，時速達到 200 公里以上。屆時，從武漢這個“圓心”出發(fā)，到“200 公里半徑圈”城市廣州、上海、北京、重慶、成都等地，可以當(dāng)天往返。屆時，乘火車從武漢至廣州僅 4 個多小時，從香港直達武漢也只需 5 個多小時。武漢可以實現(xiàn)環(huán)中部經(jīng)濟的作用。從武漢出發(fā)，10 小時之內(nèi)，可覆蓋全國 95%以上的主要消費城市。在武漢建設(shè)物流中心，將大大加快各制造類企業(yè)對市場的反應(yīng)速度，加快其資本流轉(zhuǎn)，降低備貨壓力。武漢港與陽邏新港的建成

57、，與正在建設(shè)中的江北快速路的建成，勢必將形成港口貨運的新格局。 2008 年武漢市天河機場第二航站樓正式建成使用，標(biāo)志著武漢的航空交通進入了國內(nèi)一級城市水平。就全國交通布局的大格局來說，天興洲長江大橋、武漢天河機場、陽邏深水港，加上周邊發(fā)達的高速公路系統(tǒng)，將使武漢成為全國性物流調(diào)配中心的絕佳地點。水、陸、空網(wǎng)絡(luò)縱橫實現(xiàn)的大格局，將使得區(qū)域的經(jīng)濟形成大的騰飛。對內(nèi)交通對內(nèi)交通主城交通體系以快速軌道交通為骨干，常規(guī)地面交通為主體，堅持以公共交通為主的方針，重點解決核心區(qū)、中心區(qū)片及過江交通問題，滿足建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市的需要。主城快速路網(wǎng)由 3 條環(huán)路以及向外連接各國道、省道的 10 條主要放射線

58、組成，重點改善核心區(qū)及中心區(qū)片交通；完善三鎮(zhèn)支路系統(tǒng)。目前還在計劃籌建介于三環(huán)線與外環(huán)線之間的四環(huán)線，緩解三環(huán)的壓力。本項目位置本項目位置武漢火車武漢火車站站武漢天河機場軌道交通軌道交通按照 2020 年后遠景規(guī)劃，武漢軌道交通將由 3 條市域快線、9 條市區(qū)線路構(gòu)成。線路全長 530 公里，設(shè)站 309 座。從結(jié)構(gòu)上分為兩個層次，第一層次為市域快線，由三條線路組成，線路總長 217 公里，設(shè)站 75 座，三條市域快線在中心城區(qū)相扣成環(huán)，將城市副中心、客運樞紐、王家墩中央商務(wù)區(qū)以及中央活動區(qū)等緊密銜接，實現(xiàn)三鎮(zhèn)快速直達一體化均衡發(fā)展。第二層次為市區(qū)線，由 9 條線路組成，線路總長 313 公里

59、，設(shè)站 234 座。武漢市目前在建軌道交通線路有 4 條。武漢市軌道交通四號線一期工程，起點為武昌站，終點至武漢站。線路貫穿武漢市江南地區(qū)中南東北城區(qū)，一期工程線路全長 16.488km，均為地下線，設(shè)站 15 座。計劃 2012 年 12 月 30 日通車試運行。軌道交通四號線二期工程是連接武昌、漢陽的重要客運交通走廊，也是軌道交通環(huán)線建設(shè)的重要骨干線路，設(shè)站 13 座，計劃 2014 年建成通車。4.1.4.4.1.4.自然環(huán)境資源規(guī)劃自然環(huán)境資源規(guī)劃武漢市位于江漢平原東部，長江中游兩岸，長江與漢水的交匯處。屬華中地區(qū)的最大都市，中國大陸七大中心城市之一。擁有豐富的自然資源。一是充足的水資

60、源。全市江河縱橫，湖港交織，長江、漢水交匯于市境中央，且接納南北支流入?yún)R，眾多大小湖泊鑲嵌在大江兩側(cè)，形成湖沼水網(wǎng)。全市共有水域面積 2205.06 平方公里，占全市總面積的 25.79%，居全國大城市之首。二是取之不盡的物產(chǎn)及生物資源。武漢素有漁米之鄉(xiāng)美譽，糧食作物，共 240 多個品種；經(jīng)濟作物，共 50 種；魚類資源，共 11 目 11 科 88 種，水生動物，共有8 目 14 科 45 種。三是豐富的礦產(chǎn)資源，現(xiàn)已發(fā)現(xiàn) 38 種礦藏，其中已探明儲量的礦種有 24 種（不含地下水），占全省已探明儲量礦種的 30.38%。累計探明儲量 96125.65 萬噸，保有礦產(chǎn)儲量 79829.75 萬噸。