企業(yè)租賃廠房拆遷怎么補(bǔ)償-租賃廠房拆遷維權(quán)課件

1、隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快,拆遷規(guī)模的擴(kuò)大,拆遷的工廠企業(yè)越來(lái)越多,關(guān)于企業(yè)租賃的廠房拆遷怎么補(bǔ)償?租賃廠房拆遷如何補(bǔ)償?企業(yè)租賃廠房拆遷如何維護(hù)合法權(quán)益?等問(wèn)題,一直是困擾企業(yè)主的問(wèn)題,在辦案過(guò)程中,諸多企業(yè)都是承租的土地或廠房,現(xiàn)在我們以承租企業(yè)為例,談一下企業(yè)拆遷如何補(bǔ)償。(關(guān)于企業(yè)租賃廠房拆遷具體標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)百度搜索路永強(qiáng)律師:最新企業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。辦案過(guò)程中發(fā)現(xiàn),拆遷人與被拆遷人在協(xié)商補(bǔ)償、訂立補(bǔ)償安置協(xié)議的過(guò)程中,承租人也沒(méi)有權(quán)利參與到其中來(lái)。這樣一來(lái),一旦面臨拆遷,作為承0c68f4e 邢臺(tái)房產(chǎn)網(wǎng) 租人的企業(yè)想獲取補(bǔ)償就會(huì)陷入非常被動(dòng)的局面。在現(xiàn)實(shí)生活中,因歷史上的改制原因,國(guó)有企業(yè)改制不徹底

2、、集體企業(yè)轉(zhuǎn)型不成功,企業(yè)產(chǎn)權(quán)、廠房產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)權(quán)屬混亂不清等情況,導(dǎo)致企業(yè)以承租人的身份從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的情況非常之多。那么,承租企業(yè)面臨拆遷應(yīng)當(dāng)如何為自己爭(zhēng)取利益呢?1、承租企業(yè)在拆遷前的準(zhǔn)備許多被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在面臨拆遷的時(shí)候,往往抱有一種“等”、“耗”、“拖”的態(tài)度。他們認(rèn)為,只要我能拖得住撐得久,動(dòng)遷組終會(huì)因?yàn)椴疬w0c68f4e 邢臺(tái)房產(chǎn)網(wǎng) 進(jìn)度的壓力而接受被拆遷人提出的補(bǔ)償條件。事實(shí)上,這是一種非常錯(cuò)誤的想法。首先,法律上規(guī)定了“久拖不搬”的強(qiáng)制手段。行政強(qiáng)制法和條例確立了行政強(qiáng)拆和司法強(qiáng)拆的兩種救濟(jì)手段,面臨被拆遷人、承租人“久拖不搬”的情況,拆遷人有權(quán)依照法律程度申請(qǐng)強(qiáng)制拆

3、遷,被拆遷人、拆遷關(guān)系人意圖想通過(guò)“拖”的方式而阻止拆遷人的拆遷,這是不現(xiàn)實(shí)的想法;其次,在以前的拆遷案例中確實(shí)存在因時(shí)間拖得過(guò)久,拆遷人給予被拆遷人較高補(bǔ)償?shù)那闆r,但0c68f4e 邢臺(tái)房產(chǎn)網(wǎng) 我們不能把給予較高補(bǔ)償?shù)脑蚝?jiǎn)單歸于“等”、“耗”、 拖”。拆遷是一種依法而為之的法律行為,哪些項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償、哪些情形應(yīng)當(dāng)照顧、基于何種標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償,都是經(jīng)由法律、法規(guī)、地方政策性文件所規(guī)范的,所有的拆遷補(bǔ)償都是納入到法律、法規(guī)、政策性文件中的,而不是拆遷人自主決定的事情。再次,抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆遷人往往把全部精力集中于補(bǔ)償款的安置上,而忽視了補(bǔ)償款分割的法律風(fēng)險(xiǎn)化解。律師在辦案的過(guò)程中

4、,經(jīng)常會(huì)遇到這種情況:在補(bǔ)償款談妥之前,被拆遷人、承租人往往站成一線,共進(jìn)共退,以圖爭(zhēng)取更多的利益。而一旦補(bǔ)償款落實(shí)之后,被拆遷人、承0c68f4e 邢臺(tái)房產(chǎn)網(wǎng) 租人以及拆遷關(guān)系人會(huì)因?yàn)橹暗臋?quán)屬約定不明而再起訴訟,請(qǐng)求法院依法為其進(jìn)行動(dòng)遷款的分割,拆遷之事本已麻煩甚多,再加上動(dòng)遷款的分割,更容易出現(xiàn)親朋關(guān)系破裂、子女關(guān)系緊張的情況。而這一切,其實(shí)都可以通過(guò)拆遷前的準(zhǔn)備,通過(guò)約定各方權(quán)利的方式,很容易地把拆遷后的法律風(fēng)險(xiǎn)給化解掉。但很多拆遷人、拆遷關(guān)系人并沒(méi)有注意到這一點(diǎn),而徒增許多煩惱和糾紛。2、承租企業(yè)在拆遷前可以做的準(zhǔn)備有:(1)深度審查拆遷中的各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系,確定因拆遷而發(fā)生關(guān)系的各

5、方主體0c68f4e 邢臺(tái)房產(chǎn)網(wǎng) 與住宅房屋拆遷相比,非住宅房屋拆遷(企業(yè)拆遷)因?yàn)橥恋?、房屋的?quán)屬關(guān)系復(fù)雜,在拆遷過(guò)程中會(huì)有更多的拆遷關(guān)系人在里面。如果被拆遷房屋是自有產(chǎn)權(quán)辦公用房,并享有完整的國(guó)有土地使用權(quán),被拆遷人就是被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人,拆遷關(guān)系主體就是拆遷人、被拆遷人。有些房屋是租賃辦公用房,拆遷關(guān)系主體則有拆遷人、被拆遷人和承租人三方主體。值得引起注意的是,集體土地上的私有企業(yè)拆遷以及國(guó)有改制不徹底的企業(yè)拆遷,因原有權(quán)屬不明,甚至土地轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效等各種在法律規(guī)范之外的事實(shí)出現(xiàn),使得各方主體權(quán)利義務(wù)不清楚,拆遷獲得補(bǔ)償款后往往更容易發(fā)生糾紛。由此,0c68f4e 邢臺(tái)房產(chǎn)網(wǎng) 律師提示:

6、對(duì)于產(chǎn)權(quán)歸屬不明確的企業(yè),在拆遷實(shí)施后、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立前這段時(shí)間內(nèi),建議或者聘請(qǐng)律師介入,以合同約定或者其他法定形式把拆遷各方的權(quán)利、動(dòng)遷款分割方案做民事權(quán)利的約定,以有效化解可能發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。(2)積極準(zhǔn)備對(duì)被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、現(xiàn)有設(shè)備清單、勞動(dòng)合同的備案核查、裝修裝潢費(fèi)用支出等相關(guān)材料證明有很多當(dāng)事人并沒(méi)有預(yù)估到相關(guān)材料證明是件很復(fù)雜的事情,臨到限期,匆匆估算企業(yè)內(nèi)的設(shè)0c68f4e 邢臺(tái)房產(chǎn)網(wǎng) 備數(shù)目,對(duì)因拆遷而引起的設(shè)備遷移費(fèi)、哪些設(shè)備遷移動(dòng)是損害設(shè)備價(jià)值的沒(méi)有進(jìn)行精細(xì)的清點(diǎn)核查,而使被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在安置補(bǔ)償時(shí)相當(dāng)被動(dòng)。常言道,破家值萬(wàn)貫,對(duì)企業(yè)資產(chǎn)設(shè)備的核查應(yīng)當(dāng)是

7、一個(gè)細(xì)致、認(rèn)真的,應(yīng)當(dāng)提前介入,為后來(lái)的評(píng)估做好準(zhǔn)備。被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明主要有房產(chǎn)證、土地證或者租賃合同、土地轉(zhuǎn)讓合同等文件;現(xiàn)有設(shè)備清單指企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中實(shí)際使用的設(shè)備、規(guī)格、數(shù)量、使用年限、有無(wú)抵押等情況的清單。勞動(dòng)合同的備案核查是指企業(yè)與本企業(yè)實(shí)際0c68f4e 邢臺(tái)房產(chǎn)網(wǎng) 用工之間訂立的勞動(dòng)合同,以證明本企業(yè)內(nèi)共有多少在職員工,勞動(dòng)期限如何等。如有事實(shí)勞動(dòng)情形的,建議應(yīng)盡快補(bǔ)充勞動(dòng)合同,以證明雙方的勞動(dòng)關(guān)系。另外,社會(huì)保險(xiǎn)繳納情況、工資單等實(shí)際證明企業(yè)員工報(bào)酬情況的材料證明也應(yīng)一并整理并列清單。裝修裝潢費(fèi)用的支出也應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的發(fā)票證據(jù)予以證明,如果協(xié)商確定裝修裝潢費(fèi)用的補(bǔ)償,可依照

8、裝修裝潢費(fèi)用的原始支出、使用年限、現(xiàn)在狀況等參數(shù)進(jìn)行協(xié)商;如果依照評(píng)估確定裝修裝潢費(fèi)用的補(bǔ)償,也應(yīng)提交相應(yīng)數(shù)據(jù)及證明材料,以便對(duì)裝修裝潢費(fèi)用進(jìn)行合理的評(píng)估。0c68f4e 邢臺(tái)房產(chǎn)網(wǎng) (3)聘請(qǐng)律師介入,在專(zhuān)業(yè)律師的指導(dǎo)下制定拆遷策略拆遷涉及范圍廣、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各有差異,而且拆遷人在拆遷中往往有著更優(yōu)勢(shì)的地位,使得很多被拆遷人、拆遷關(guān)系人“怕”拆遷?！芭隆钡脑驘o(wú)外乎兩點(diǎn):一是拆遷跨度時(shí)間長(zhǎng),繁瑣事情多,很多企業(yè)初次接觸拆遷,對(duì)此束手無(wú)策;二是缺乏相關(guān)的拆遷法律知識(shí),在與拆遷人交涉的過(guò)程中怕吃虧。鑒于拆遷的復(fù)雜性和專(zhuān)業(yè)性,對(duì)于法律關(guān)系復(fù)雜的拆遷聘請(qǐng)拆遷律師介入是非常有必要的。0c68f4e 邢臺(tái)房

9、產(chǎn)網(wǎng) 3、拆遷實(shí)施中,拆遷人應(yīng)對(duì)承租企業(yè)補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目如前所述,在法律實(shí)踐中,企業(yè)拆遷補(bǔ)償主要分為四部分:一是拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償,包括無(wú)法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物,以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償;二停產(chǎn)停業(yè)損失。三是拆遷費(fèi)用補(bǔ)償,包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過(guò)程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。四是基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用,包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。0c68f4e 邢臺(tái)房產(chǎn)網(wǎng) 四、關(guān)于非承租企業(yè)的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。關(guān)于非承租企業(yè)的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題除上述應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用之外,至少還應(yīng)當(dāng)包括以下兩個(gè)方面的補(bǔ)償:1、廠房及其他不動(dòng)產(chǎn)的征收補(bǔ)償。該

10、部分補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般由省、市制定,或者按照重置成新價(jià),由被拆遷人指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。2、土地使用權(quán)收回的補(bǔ)償費(fèi)用。根據(jù)土地管理法第五十八條的相關(guān)規(guī)定,滿足特定條件,收回土地使用權(quán)的應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。但在辦案實(shí)0c68f4e 邢臺(tái)房產(chǎn)網(wǎng) 踐中,所謂的“適當(dāng)”很難界定,各地相差懸殊,需要律師在辦案過(guò)程中,根據(jù)具體案件的不同情況,制定解決方案。3、關(guān)于劃撥取得土地使用權(quán)的,是否給予補(bǔ)償問(wèn)題,理論界意見(jiàn)不一,筆者認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償,并且給予的補(bǔ)償不應(yīng)少于出讓的土地。五、關(guān)于集體土地企業(yè)拆遷相關(guān)法律問(wèn)題集體土地上企業(yè)拆遷的,除土地相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用外的其他方面補(bǔ)償費(fèi)用參照上面所述。0c68f4e 邢臺(tái)房產(chǎn)網(wǎng) 土地方面補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)下面規(guī)定處理,土地管理法第四十七條征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過(guò)被征收前三年0c68f4e 邢臺(tái)房產(chǎn)網(wǎng) 平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土