業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)法律意見(jiàn)書(shū)

1、法律意見(jiàn)書(shū)雙子雅苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)：關(guān)于雙子雅苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，要求起訴原物業(yè)，沈陽(yáng)獅城物業(yè)服務(wù)公司，退還所收取的物業(yè)費(fèi)用一事。經(jīng)我所研討，依據(jù)貴處向我所提供的全部材料，現(xiàn)我所發(fā)表如下法律意見(jiàn)：一、依據(jù)現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定（遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例及沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例 ），其中遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例 第三十四條  業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)： （一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益； （二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況； （三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用

2、人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施； （六）督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用； （七）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用； （八）調(diào)解業(yè)主之間、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛； （九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。及沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例 第十一條.業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé):(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;(二)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;(三)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂推薦精選物業(yè)服務(wù)合同;(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人

3、的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;(七)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和服務(wù)產(chǎn)生的糾紛;(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。根據(jù)上述規(guī)定，貴委員會(huì)如果想代表雙子雅苑小區(qū)全體業(yè)主起訴沈陽(yáng)獅城物業(yè)服務(wù)公司，則需按遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論決定下列事項(xiàng): （一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則； （二）選舉、罷免或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （三）確定物業(yè)管理方式，選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （四）確定物業(yè)

4、服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案； （五）籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）改變共有部分的用途； （八）制定公共綠地管護(hù)辦法； （九）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)方式和所得收益的管理、分配、使用； （十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用，以及業(yè)主委員會(huì)委員津貼的來(lái)源、支付標(biāo)準(zhǔn)； （十一）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的不適當(dāng)決定； （十二）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。第二十五條  業(yè)主大會(huì)決定前條第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同

5、意；決定前條其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。推薦精選之規(guī)定，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，形成決議后方可代表全部雙子雅苑小區(qū)業(yè)主起訴原物業(yè)沈陽(yáng)獅城物業(yè)服務(wù)公司。2、 依據(jù)遼寧省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法 第十四條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

6、（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； （四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（六）辦公費(fèi)用；（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。第二十一條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。推薦精選依據(jù)上述規(guī)定，雙子雅苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì) ，你

7、方應(yīng)收集獅城物業(yè)前幾年的物業(yè)支出賬目，或在起訴后，申請(qǐng)法院審計(jì)物業(yè)以前的賬目核對(duì)物業(yè)詳細(xì)支出。并且現(xiàn)在收集物業(yè)在公共區(qū)域投放廣告的數(shù)量及投放單位。好明確核實(shí)物業(yè)收入，使其不能將應(yīng)歸園區(qū)業(yè)主的費(fèi)用挪作私用。3、 依據(jù)最高院有關(guān)物業(yè)服務(wù)糾紛案件司法解釋第七條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者終止、解除后，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房以及物業(yè)管理服務(wù)所必須的相關(guān)資料及費(fèi)用的，應(yīng)予支持。綜上所述，依據(jù)上述規(guī)定，雙子雅苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì) ，你方在完成上述要求后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)過(guò)半數(shù)簽字確認(rèn)后，可委托我所起訴獅城物業(yè)。所以貴委員會(huì)應(yīng)盡快召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，明確授權(quán)給業(yè)委會(huì)，并同時(shí)對(duì)需求項(xiàng)目