上海 海上海LOFT項目營銷執(zhí)行報告104頁

1、海上海海上海loftloft營銷執(zhí)行報告營銷執(zhí)行報告上海策源置業(yè)顧問有限公司上海策源置業(yè)顧問有限公司非常地產(chǎn)非常地產(chǎn)&上海辦公樓市場分析上海辦公樓市場分析關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：潛力、競爭潛力、競爭一、市場供應(yīng)狀況一、市場供應(yīng)狀況 隨著上海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，其經(jīng)濟(jì)的國際化和資本的集聚性，隨著上海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，其經(jīng)濟(jì)的國際化和資本的集聚性，將給上海的辦公樓市場帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。將給上海的辦公樓市場帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 辦公用房利潤較高。其穩(wěn)定的收益和良好的現(xiàn)金流是房地產(chǎn)投辦公用房利潤較高。其穩(wěn)定的收益和良好的現(xiàn)金流是房地產(chǎn)投資者較為看好的資者較為看好的。050100150200-0.6

2、-0.4-0.200.20.40.60.81完成投資（億元）81.74150.83 140.04 121.9181.2657.4726.5428.58增長（%）84%-6%-14%-33%-30%-35%2%1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 20002000年以后，很多發(fā)展商已看到辦公樓市場的復(fù)蘇，年以后，很多發(fā)展商已看到辦公樓市場的復(fù)蘇， 因而加大因而加大了投資力度，預(yù)計在了投資力度，預(yù)計在0404年底、年底、0505年初辦公樓的供應(yīng)量會迅速上升。年初辦公樓的供應(yīng)量會迅速上升。12%19%28%0%5%10%15%20%25%30

3、%2002年6月2002年6月2003年2003年2004年春季2004年春季 產(chǎn)權(quán)式辦公樓作為一種投資產(chǎn)品為人們所看好，尤其產(chǎn)權(quán)式辦公樓作為一種投資產(chǎn)品為人們所看好，尤其是是0303年，由于住宅市場投資空間的相對飽和，很多投資客年，由于住宅市場投資空間的相對飽和，很多投資客將目光轉(zhuǎn)向了辦公樓市場。將目光轉(zhuǎn)向了辦公樓市場。二、市場需求狀況二、市場需求狀況 隨著上海對外吸引力的不斷提升，對外商務(wù)聯(lián)系將更加密切，未來隨著上海對外吸引力的不斷提升，對外商務(wù)聯(lián)系將更加密切，未來上海的企業(yè)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，中小企業(yè)將迅猛發(fā)展，未來對辦公用房的上海的企業(yè)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，中小企業(yè)將迅猛發(fā)展，未來對辦公用房的需

4、求將會大大增加需求將會大大增加。單位：萬平方米051015202530空置率（%）4.315.22619.613.718.81996年1997年1998年1999年2000年2001年 據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，0404年上半年上海辦公樓的空置率在年上半年上海辦公樓的空置率在11%11%左右，是歷史較低水平。左右，是歷史較低水平。三、辦公樓空置率三、辦公樓空置率購買產(chǎn)權(quán)式辦公樓的建筑面積需求比例購買產(chǎn)權(quán)式辦公樓的建筑面積需求比例9%33%30%17%6%5%0%10%20%30%40%80平米以下80平米以下81160平米81160平米161300平米161300平米301600平米30

5、1600平米6011000平米6011000平米1000平米以上1000平米以上 辦公市場中的主力面積需求段為辦公市場中的主力面積需求段為8181300300平米?？梢钥雌矫??？梢钥闯觯摻ㄖ娣e段的需求比較適合中小型企業(yè)。出，該建筑面積段的需求比較適合中小型企業(yè)。四、市場需求特征四、市場需求特征10%19%28%15%10%7%11%0%5%10%15%20%25%30%6000元以下60018000元800110000元1000112000元1200115000元1500120000元20000元以上從價格方面來看，從價格方面來看，1200012000元元可以作為基本分界線，約可以作為基本

6、分界線，約七七成的成的需求是在需求是在1200012000元以下的，合計比例超過元以下的，合計比例超過70%70%。其中。其中1000010000元元左右的合計有左右的合計有43%43%，以以800180011000010000元的比例最高，達(dá)到元的比例最高，達(dá)到28%28%。購買產(chǎn)權(quán)式辦公樓的價格需求購買產(chǎn)權(quán)式辦公樓的價格需求 中房上海辦公樓指數(shù)已顯示上海辦公樓市場從中房上海辦公樓指數(shù)已顯示上海辦公樓市場從20002000年年之后逐年遞增的價格走勢。之后逐年遞增的價格走勢。 未來辦公樓市場價格仍將呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的局面。未來辦公樓市場價格仍將呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的局面。五、辦公樓價格指數(shù)五、辦公樓價格指

7、數(shù)楊楊浦浦區(qū)區(qū)部部分分辦辦公公樓樓租租金金一一覽覽表表（單單位位：元元/平平米米/天天）1.31.41.61.61.71.81.862.42.411.522.53上上 海海 信信 息息 技技 術(shù)術(shù) 大大 廈廈楊楊 浦浦 商商 務(wù)務(wù) 中中 心心遠(yuǎn)遠(yuǎn) 洋洋 廣廣 場場國國 科科 大大 廈廈金金 島島 大大 廈廈上上 海海 商商 務(wù)務(wù) 中中 心心滬滬 東東 金金 融融 大大 廈廈楊楊 浦浦 商商 城城眾眾 和和 金金 融融 大大 廈廈 85% 85%的辦公樓日租金段都在的辦公樓日租金段都在1 12 2元元/ /平方米平方米/ /天左右，而天左右，而高位日租金段維持在高位日租金段維持在2 23 3元元

8、/ /平方米平方米/ /天，占辦公樓總供應(yīng)量天，占辦公樓總供應(yīng)量的的15%15%。辦公樓平均售價約在。辦公樓平均售價約在10000100001300013000元元/ /平米。平米。六、區(qū)域市場六、區(qū)域市場楊浦：楊浦：虹口區(qū)部分辦公樓租金一覽表虹口區(qū)部分辦公樓租金一覽表（單位：元（單位：元/平米平米/天）天）1.51.8222.22.633.5400.511.522.533.544.5明通大廈明通大廈石油大廈石油大廈金陵大廈金陵大廈福海大廈福海大廈方舟大廈方舟大廈晟隆大廈晟隆大廈宇航大廈宇航大廈海灣大廈海灣大廈上海灘國際大廈上海灘國際大廈 虹口區(qū)的辦公樓基本集中在北外灘和四川北路沿線。虹口區(qū)的

9、辦公樓基本集中在北外灘和四川北路沿線。北外灘租金一般在北外灘租金一般在3.53.54 4元元/ /平米平米/ /天；四川北路辦公樓租金天；四川北路辦公樓租金約在約在2.52.5元元/ /平米平米/ /天。天。 虹口：虹口：閘北區(qū)部分辦公樓租金一覽表閘北區(qū)部分辦公樓租金一覽表（單位：元（單位：元/平米平米/天）天）1.251.71.822.52.75333.801234申航大廈申航大廈興亞大廈興亞大廈凱旋門大廈凱旋門大廈匯貢大廈匯貢大廈金尊大廈金尊大廈新梅大廈新梅大廈多媒體產(chǎn)業(yè)大廈多媒體產(chǎn)業(yè)大廈聯(lián)通國際大廈聯(lián)通國際大廈嘉里不夜城嘉里不夜城 閘北的辦公物業(yè)基本集中在不夜城地區(qū)，或以此為閘北的辦公物

10、業(yè)基本集中在不夜城地區(qū)，或以此為中心的外圍擴(kuò)散區(qū)域。閘北辦公樓目前的平均售價約在中心的外圍擴(kuò)散區(qū)域。閘北辦公樓目前的平均售價約在1050010500元元/ /平米，平均租金在平米，平均租金在2.382.38元元/ /平米平米/ /天。天。閘北：閘北：中標(biāo)單位中標(biāo)單位地塊位置地塊位置中標(biāo)價中標(biāo)價用途用途土地面積土地面積平方米土地價土地價萬元/畝樓面價樓面價元/規(guī)劃規(guī)劃容積率容積率上風(fēng)建設(shè)國權(quán)路39號12250辦公3233825312712.98鵬欣（集團(tuán)）國偉路北、包嶺新村北17273綜合2093555021713.8新紡織實業(yè)營口路東、佳木斯路南4565辦公835636417073.2益海房產(chǎn)

11、寧國路西、河間路南4990住、辦1071431118632.1、3.4信通房產(chǎn)周家嘴路南、江浦路東9118住、辦2243127116262.0、3.0七、潛在市場供應(yīng)七、潛在市場供應(yīng)20032003年楊浦區(qū)土地出讓情況：年楊浦區(qū)土地出讓情況： 20032003年楊浦區(qū)共出讓土地年楊浦區(qū)共出讓土地1313幅，土地面積共幅，土地面積共38.1138.11萬平方米。其中，萬平方米。其中，帶有辦公性質(zhì)的土地有：帶有辦公性質(zhì)的土地有：地塊名稱地塊名稱地塊位置地塊位置土地土地用途用途土地土地面積面積容 積容 積率率可建可建面積面積m8線鞍山路站出讓地塊打虎山路以東、控江路以北商業(yè)、辦公182923.6 6

12、5851m8線江浦路站出讓地塊江浦路以西、控江路以北商業(yè)、辦公171053.6 6157820042004年楊浦辦公用地掛牌招標(biāo)年楊浦辦公用地掛牌招標(biāo) 20042004年年1 1號土地公告中，共出讓號土地公告中，共出讓1111幅商業(yè)、辦公、賓館及其他用途用幅商業(yè)、辦公、賓館及其他用途用地。土地面積共地。土地面積共49.5949.59萬平方米，最大可建面積萬平方米，最大可建面積78.1678.16萬平方米。其中有兩萬平方米。其中有兩幅地塊位于楊浦區(qū)內(nèi)。幅地塊位于楊浦區(qū)內(nèi)。預(yù)計預(yù)計20052005年推盤個案年推盤個案曲陽路項目曲陽路項目地理位置：曲陽路地理位置：曲陽路910910號。號?？傉嫉孛娣e

13、：約總占地面積：約4350043500平方米平方米總建筑面積：約總建筑面積：約1212萬平方米萬平方米其中住宅部分：約其中住宅部分：約6 6萬平方米萬平方米商業(yè)、辦公部分：約商業(yè)、辦公部分：約6 6萬平方米萬平方米北外灘商務(wù)港北外灘商務(wù)港地理位置：周家嘴路、海門路地理位置：周家嘴路、海門路占地面積：占地面積：2.982.98萬平米萬平米總建筑面積：總建筑面積：10.810.8萬平米萬平米建筑類型：以小高層和高層為主的住建筑類型：以小高層和高層為主的住宅和宅和1 1棟辦公及商業(yè)棟辦公及商業(yè)容積率：綜合容積率容積率：綜合容積率3.63.6綠化率：大于等于綠化率：大于等于35%35%海上海上soho

14、soho項目位置：位于楊浦區(qū)，東臨營口路、北安波路。項目位置：位于楊浦區(qū)，東臨營口路、北安波路。占地面積：占地面積：124483124483平方米。平方米?？偨ㄖ娣e：總建筑面積：307337307337平方米；平方米；其中地上建筑面積：其中地上建筑面積：261137261137平方米；平方米；地下建筑面積：地下建筑面積：4620046200平方米。平方米。容積率：綜合容積率容積率：綜合容積率2.102.10。地塊現(xiàn)狀：地塊已經(jīng)基本平整。地塊現(xiàn)狀：地塊已經(jīng)基本平整。社區(qū)規(guī)劃：以社區(qū)規(guī)劃：以sohosoho社區(qū)為主體，配置相應(yīng)商業(yè)和辦公。社區(qū)為主體，配置相應(yīng)商業(yè)和辦公。名稱地址總建筑面積（m2）

15、主力面積范圍（m2）得房率層高租金（/天）售價（元/m2）物業(yè)管理費銷售率開盤時間致遠(yuǎn)大廈斜土路768號3000060-15570%3.4米rmb2.65 (含物業(yè))均價1000010100%2003-02均瑤國際廣場肇嘉浜路789號79000134-36570%3.2米0.60.67美金均價200002592%2003-02飛洲國際廣場零陵路899號45000110-23073%3.15米/均價210002170%2004-03沙田大廈長壽路577號2350070-110073%3.2米/均價950010100%2003-12華敏 翰尊國際延安西路726號135000125-40072%3.

16、45米0.7美金均價210002595%2003-09海森國際大廈康定路1469號26852137-27573%2.7米rmb3.2均價125001365%2004-06銷售率截止日期銷售率截止日期20042004年年9 9月月3030日日八、辦公物業(yè)銷售周期調(diào)研八、辦公物業(yè)銷售周期調(diào)研樓盤樓盤公司名稱公司名稱租用面積租用面積行業(yè)類型行業(yè)類型面面積積比比例例數(shù)數(shù)量量比比例例恒 隆 廣場美國索尼、ama建筑設(shè)計公司、海潤廣告公司、恒峻影視傳播公司、創(chuàng)嘉廣告等約為9500平方米唱片公司、廣告公司、建筑設(shè)計公司、傳媒公司、影視公司等11%8%中 信 泰富大廈李奧貝納廣告公司、恒美廣告、卓鑫公關(guān)公司、

17、益楓建筑設(shè)計公司、嘉乙網(wǎng)絡(luò)公司等約為13000平方米公關(guān)公司、it網(wǎng)絡(luò)公司、建筑設(shè)計公司、廣告公司等21%16%梅 龍 鎮(zhèn)廣場奧美廣告、華爾街日報、美聯(lián)報社、香港網(wǎng)絡(luò)公司、英國id設(shè)計公司、索美服飾公司等約為10000平方米報社、雜志社、服裝設(shè)計公司、廣告公司、室內(nèi)設(shè)計公司、it公司等18%15%嘉 里 中心智威湯遜-中喬奧美廣告公司、廣告與搜索報社等約為3700平方米廣告公司、建筑設(shè)計公司、報社等11%6%九、目前創(chuàng)意類公司在甲級寫字樓的比例九、目前創(chuàng)意類公司在甲級寫字樓的比例海上海海上海loftloft市場總結(jié)：市場總結(jié)： 海上海海上海loftloft的適時推出有著良好的市場機(jī)會點，但的適

18、時推出有著良好的市場機(jī)會點，但其中所蘊涵的風(fēng)險也不容忽視，關(guān)鍵取決于項目工程、銷其中所蘊涵的風(fēng)險也不容忽視，關(guān)鍵取決于項目工程、銷售、策劃、物業(yè)等各協(xié)作團(tuán)隊的到位的工作、無間的配合、售、策劃、物業(yè)等各協(xié)作團(tuán)隊的到位的工作、無間的配合、堅定的信心進(jìn)行項目的整體掌控和系統(tǒng)操作，以實現(xiàn)海上堅定的信心進(jìn)行項目的整體掌控和系統(tǒng)操作，以實現(xiàn)海上海海loftloft銷售的全面成功！銷售的全面成功！目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析關(guān)鍵詞：圈內(nèi)、圈外關(guān)鍵詞：圈內(nèi)、圈外購買目的分析購買目的分析自用客戶自用客戶投資客戶投資客戶據(jù)現(xiàn)有意向客戶分析，自用客戶占主導(dǎo)地位。據(jù)現(xiàn)有意向客戶分析，自用客戶占主導(dǎo)地位。自用客戶自用客戶購

19、買心理分析購買心理分析區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)區(qū)域外區(qū)域外區(qū)域發(fā)展：區(qū)域發(fā)展：對整體區(qū)域形象及交對整體區(qū)域形象及交通條件提升持樂觀態(tài)度。通條件提升持樂觀態(tài)度。群聚效應(yīng)：群聚效應(yīng)：通過創(chuàng)意行業(yè)聚集，通過創(chuàng)意行業(yè)聚集，追求產(chǎn)業(yè)鏈的價值最大化。追求產(chǎn)業(yè)鏈的價值最大化。 品牌效應(yīng)：品牌效應(yīng)：注重上實品牌影響力帶注重上實品牌影響力帶來對自身企業(yè)形象的支持作用。來對自身企業(yè)形象的支持作用?？臻g結(jié)構(gòu)：空間結(jié)構(gòu)：青睞于產(chǎn)品的空間設(shè)計，青睞于產(chǎn)品的空間設(shè)計，自由發(fā)揮對自身辦公空間的創(chuàng)意。自由發(fā)揮對自身辦公空間的創(chuàng)意。 投資客戶投資客戶購買心理購買心理分析分析辦公市場：辦公市場：對上海辦公樓市場持樂觀看好態(tài)度。對上海辦公樓市

20、場持樂觀看好態(tài)度。區(qū)域發(fā)展：區(qū)域發(fā)展：看好楊浦整體區(qū)域發(fā)展態(tài)勢?？春脳钇终w區(qū)域發(fā)展態(tài)勢。品牌效應(yīng)：品牌效應(yīng)：注重上實品牌影響力帶來投資安全性。注重上實品牌影響力帶來投資安全性。創(chuàng)意濃郁的行業(yè)類別：創(chuàng)意濃郁的行業(yè)類別： 深具創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)行業(yè)特性，注重創(chuàng)意元素對自我發(fā)展的重要性。深具創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)行業(yè)特性，注重創(chuàng)意元素對自我發(fā)展的重要性。 成長型的商務(wù)模式：成長型的商務(wù)模式： 多為中小型企業(yè)，處于快速成長階段，對自己未來發(fā)展具有極強(qiáng)信心。多為中小型企業(yè)，處于快速成長階段，對自己未來發(fā)展具有極強(qiáng)信心。 領(lǐng)先的意識形態(tài)：領(lǐng)先的意識形態(tài)： 對社會主流意識具有極強(qiáng)的敏銳度和預(yù)見性，能夠迅速地對

21、社會主流意識具有極強(qiáng)的敏銳度和預(yù)見性，能夠迅速地形成時尚潮流并帶動大眾的參與。形成時尚潮流并帶動大眾的參與。 理性的價值觀念：理性的價值觀念： 認(rèn)同有效投入會產(chǎn)生更多更有價值的財富，對商務(wù)環(huán)境的選擇認(rèn)同有效投入會產(chǎn)生更多更有價值的財富，對商務(wù)環(huán)境的選擇具有個性化的價值衡量標(biāo)準(zhǔn)。具有個性化的價值衡量標(biāo)準(zhǔn)。 包容的文化觀點：包容的文化觀點： 極強(qiáng)的文化包容力培育出優(yōu)越的優(yōu)皮氣質(zhì)，關(guān)注商務(wù)環(huán)境極強(qiáng)的文化包容力培育出優(yōu)越的優(yōu)皮氣質(zhì)，關(guān)注商務(wù)環(huán)境與自我氣質(zhì)的和諧性。與自我氣質(zhì)的和諧性。 loftloft賣點分析賣點分析關(guān)鍵詞：空間關(guān)鍵詞：空間辦公個性空間辦公個性空間辦公升級空間辦公升級空間辦公自由空間辦

22、公自由空間辦公配套空間辦公配套空間個性的辦公空間引導(dǎo)新穎的辦公環(huán)境個性的辦公空間引導(dǎo)新穎的辦公環(huán)境公司發(fā)展、人員擴(kuò)充向高度要空間公司發(fā)展、人員擴(kuò)充向高度要空間一個公司三個空間，工作、商務(wù)、休息各不相擾一個公司三個空間，工作、商務(wù)、休息各不相擾文化三大件、空中會所、最新、最科技、最環(huán)保的商務(wù)配套設(shè)施文化三大件、空中會所、最新、最科技、最環(huán)保的商務(wù)配套設(shè)施辦公生活空間辦公生活空間20000m220000m2創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)，打造滬東全新商業(yè)新空間創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)，打造滬東全新商業(yè)新空間辦公發(fā)展空間辦公發(fā)展空間楊浦、虹口隨著上海戰(zhàn)略性發(fā)展規(guī)劃的調(diào)整，帶來前所未有楊浦、虹口隨著上海戰(zhàn)略性發(fā)展規(guī)劃的調(diào)整，帶來前

23、所未有的發(fā)展新機(jī)遇的發(fā)展新機(jī)遇辦公主題空間辦公主題空間滬上首個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，必將成為創(chuàng)意精英匯聚之地，行業(yè)群聚滬上首個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，必將成為創(chuàng)意精英匯聚之地，行業(yè)群聚效應(yīng)商機(jī)無限效應(yīng)商機(jī)無限辦公品牌空間辦公品牌空間發(fā)展商的品牌效應(yīng)、發(fā)展商的品牌效應(yīng)、loftloft辦公空間的文化概念效應(yīng)、建筑物的美觀現(xiàn)代辦公空間的文化概念效應(yīng)、建筑物的美觀現(xiàn)代感、無敵的前后景觀無不凸顯進(jìn)駐公司的品位、品牌感、無敵的前后景觀無不凸顯進(jìn)駐公司的品位、品牌產(chǎn)品總體定位產(chǎn)品總體定位關(guān)鍵詞：創(chuàng)意、混合關(guān)鍵詞：創(chuàng)意、混合全天候全天候 生活化生活化 創(chuàng)意商務(wù)基地創(chuàng)意商務(wù)基地 海上海創(chuàng)意海上海創(chuàng)意loftloft是一種全新的

24、商務(wù)建筑是一種全新的商務(wù)建筑, ,更是一種全新的商務(wù)模式。更是一種全新的商務(wù)模式。它以它以深具創(chuàng)意因子深具創(chuàng)意因子的行業(yè)從業(yè)人員的商務(wù)特性為服務(wù)目標(biāo)，的行業(yè)從業(yè)人員的商務(wù)特性為服務(wù)目標(biāo)，打破常規(guī)化工作與生活的界限，打破常規(guī)化工作與生活的界限，通過獨特的空間轉(zhuǎn)換、生活化的配套模式、創(chuàng)新的立面形象通過獨特的空間轉(zhuǎn)換、生活化的配套模式、創(chuàng)新的立面形象創(chuàng)建全新的創(chuàng)意商務(wù)基地。創(chuàng)建全新的創(chuàng)意商務(wù)基地。階段性推廣策略階段性推廣策略時間節(jié)點：時間節(jié)點： 1010月月3 3日日 1212月月2424日日 1010月月2020日日 1111月月2727日日 1 1月月3030日日 2 2月月1 1日日 5 5月

25、月1414日日 3 3月月1 1日日 6 6月月3030日日 準(zhǔn)備期準(zhǔn)備期 預(yù)約期預(yù)約期 公開期公開期 第一波強(qiáng)銷期第一波強(qiáng)銷期 強(qiáng)銷過渡期強(qiáng)銷過渡期 第二波強(qiáng)銷期第二波強(qiáng)銷期 清盤期清盤期 開盤日開盤日 關(guān)鍵詞：時間、體量關(guān)鍵詞：時間、體量營銷渠道建設(shè)策略營銷渠道建設(shè)策略關(guān)鍵詞：全方位、新立體傳播關(guān)鍵詞：全方位、新立體傳播推廣主力線推廣主力線方式：方式：npnp稿、戶外廣告、房展會、稿、戶外廣告、房展會、rdrd軟文造勢線軟文造勢線 方式：以商房聯(lián)為平臺的媒體俱樂部方式：以商房聯(lián)為平臺的媒體俱樂部 輔助媒體線輔助媒體線 方式：各創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)行業(yè)類、時尚雜志、網(wǎng)站等方式：各創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)行業(yè)類、時尚雜志

26、、網(wǎng)站等 主力促銷線主力促銷線 方式：方式：dmdm直郵直郵 拜訪拜訪促銷活動線促銷活動線 方式：方式：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)產(chǎn)品信息發(fā)布會創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)產(chǎn)品信息發(fā)布會 上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基線報告上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基線報告 cbdcbd區(qū)域巡展區(qū)域巡展 高校創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作品巡展高校創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作品巡展產(chǎn)品包裝線產(chǎn)品包裝線 方式：方式：看房通道看房通道loftloft實品屋展實品屋展示示招商促進(jìn)線招商促進(jìn)線 方式：方式：在銷售現(xiàn)場接受商業(yè)街及在銷售現(xiàn)場接受商業(yè)街及l(fā)oftloft投資客戶的招商委投資客戶的招商委托托文化品位線文化品位線 方式：運用方式：運用海上劇院、海上會館、海上講堂及海上劇院、海上會館、海上講堂及l(fā)o

27、ftloft空中空中會館進(jìn)行系列性高品位文化運營及預(yù)演。會館進(jìn)行系列性高品位文化運營及預(yù)演。 創(chuàng)意創(chuàng)意loftloft的品牌內(nèi)涵的品牌內(nèi)涵關(guān)鍵詞：文化、內(nèi)涵關(guān)鍵詞：文化、內(nèi)涵創(chuàng)意創(chuàng)意loftloft品牌內(nèi)涵品牌內(nèi)涵loftloft的精神內(nèi)核與物理特征的精神內(nèi)核與物理特征商業(yè)街市場形象的延續(xù)與拓展商業(yè)街市場形象的延續(xù)與拓展海上海品牌海上海品牌新文化地產(chǎn)新文化地產(chǎn)上實品牌上實品牌大學(xué)城與北外灘大學(xué)城與北外灘上海（中國）首家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地上海（中國）首家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地創(chuàng)意創(chuàng)意loftloft品牌推廣計劃品牌推廣計劃關(guān)鍵詞：創(chuàng)新、務(wù)實關(guān)鍵詞：創(chuàng)新、務(wù)實形象塑造階段：形象塑造階段：1010月月2020日至日

28、至1111月月2727日日活活 動動 a a： 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地授牌典禮及新聞發(fā)布會創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地授牌典禮及新聞發(fā)布會主要參與對象主要參與對象: : 全國媒體房地產(chǎn)類媒體、政府部門全國媒體房地產(chǎn)類媒體、政府部門 相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)知名人士相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)知名人士活動舉辦時間：活動舉辦時間：1010月月2222日日活動舉辦地點：活動舉辦地點：海上海銷售中心海上海銷售中心活活 動動 預(yù)預(yù) 算：算：1010萬元萬元活活 動動 b b：意象之旅意象之旅奇石落戶海上海之創(chuàng)意奇石落戶海上海之創(chuàng)意partyparty主要參與對象：主要參與對象：房地產(chǎn)及文藝綜合類媒體、房地產(chǎn)及文藝綜合類媒體、loftloft目標(biāo)

29、目標(biāo) 購買客戶及目標(biāo)租戶、商業(yè)街招商對象購買客戶及目標(biāo)租戶、商業(yè)街招商對象活動舉辦時間：活動舉辦時間：1010月月2323日日活動舉辦地點：活動舉辦地點：海上海商業(yè)街工地現(xiàn)場海上海商業(yè)街工地現(xiàn)場活活 動動 預(yù)預(yù) 算：算：1515萬元萬元 活活 動動 cc： 上海創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)生存現(xiàn)狀調(diào)研報告上海創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)生存現(xiàn)狀調(diào)研報告主主 辦：辦： 政府政府xxxxxxxx部門部門 新聞晨報新聞晨報協(xié)協(xié) 辦：辦： 海上海、海暢公司海上海、海暢公司活動形式：活動形式：定期在媒體上發(fā)布階段性調(diào)研結(jié)果定期在媒體上發(fā)布階段性調(diào)研結(jié)果活動預(yù)算：活動預(yù)算：5 5萬元萬元形象推廣階段：形象推廣階段：1111月月2727日至日至1

30、 1月月3030日日活活 動動 a a：感感觸無限觸無限-馬爹利之夜馬爹利之夜空間想象空間想象 首發(fā)儀式暨創(chuàng)意首發(fā)儀式暨創(chuàng)意loftloft開盤典禮開盤典禮活動時間：活動時間：1111月月2626日日活動地點：活動地點：商業(yè)街樣板段商業(yè)街樣板段主要參與對象：主要參與對象：全國媒體、全國媒體、空間想象空間想象采訪對象采訪對象 loftloft目標(biāo)客戶、目標(biāo)租戶目標(biāo)客戶、目標(biāo)租戶活動預(yù)算：活動預(yù)算： 2020萬萬活活 動動 b b： 創(chuàng)意圣誕夜創(chuàng)意圣誕夜狂歡派對狂歡派對活動時間：活動時間： 1212月月2424日日活動地點：活動地點： 商業(yè)街樣板段或銷售中心商業(yè)街樣板段或銷售中心主要參與對象：主要

31、參與對象：廣告公司、廣告公司、it it類公司、建筑設(shè)計公司類公司、建筑設(shè)計公司 音樂制作公司、電玩公司、音樂制作公司、電玩公司、loftloft目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶 以團(tuán)隊形式參加以團(tuán)隊形式參加活動預(yù)算：活動預(yù)算： 2020萬萬各階段銷售及推廣計劃各階段銷售及推廣計劃樓號樓號小套小套200200中套中套200-300200-300大套大套300300以上以上總戶數(shù)總戶數(shù)備注備注8 8號樓號樓484846461818112112創(chuàng)意創(chuàng)意居居9 9號樓號樓4747363623231061061010號樓號樓454537371919101101總計套數(shù)總計套數(shù)140140119119606031931

32、9套型比例套型比例（% %）434389893737303018188181100100loft房源情況表：房源情況表：第一階段：準(zhǔn)備期第一階段：準(zhǔn)備期 10/310/3至至10/2010/20工作重點：工作重點：做好各項銷售前期準(zhǔn)備工作做好各項銷售前期準(zhǔn)備工作 價格策略價格策略：無可公開價格，積極排摸市場無可公開價格，積極排摸市場 推案計劃推案計劃：無可售單位無可售單位 推廣主題推廣主題： “什么是什么是loft”loft”廣告主題廣告主題：以海上海創(chuàng)意以海上海創(chuàng)意loftloft定義未來商務(wù)潮流。定義未來商務(wù)潮流。 關(guān)鍵詞：明確、到位關(guān)鍵詞：明確、到位 推廣手段推廣手段 1 1、硬廣告配合

33、、硬廣告配合2 2、軟性宣傳、軟性宣傳3 3、區(qū)域內(nèi)針對性的發(fā)放、區(qū)域內(nèi)針對性的發(fā)放dmdm4 4、與區(qū)政府合作進(jìn)行上海都市產(chǎn)業(yè)研討會、與區(qū)政府合作進(jìn)行上海都市產(chǎn)業(yè)研討會5 5、與復(fù)旦聯(lián)合對上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進(jìn)行基線報告、與復(fù)旦聯(lián)合對上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進(jìn)行基線報告 本階段預(yù)期效果本階段預(yù)期效果對本案進(jìn)行預(yù)熱、吸引目標(biāo)客戶，為強(qiáng)銷期做好對本案進(jìn)行預(yù)熱、吸引目標(biāo)客戶，為強(qiáng)銷期做好充分的鋪墊及相關(guān)各項準(zhǔn)備工作。充分的鋪墊及相關(guān)各項準(zhǔn)備工作。第二階段：預(yù)約期第二階段：預(yù)約期 10/2010/20至至11/2711/27 價格策略：價格策略：開盤前夕實行價格封鎖開盤前夕實行價格封鎖 推案計劃：推案計劃：推廣主題：推

34、廣主題：進(jìn)一步闡述進(jìn)一步闡述loftloft特性，強(qiáng)化海上海特性，強(qiáng)化海上海創(chuàng)意創(chuàng)意loftloft未來商務(wù)引領(lǐng)者的市場地未來商務(wù)引領(lǐng)者的市場地位。位。 廣告主題：廣告主題：海上海創(chuàng)意海上海創(chuàng)意loftloft，創(chuàng)意商務(wù)時代，創(chuàng)意商務(wù)時代 不推售任何物業(yè)，接受客戶登記，不推售任何物業(yè)，接受客戶登記，但不做任何形式保留但不做任何形式保留。工作重點：工作重點：全面積累有效客戶全面積累有效客戶 關(guān)鍵詞：影響、差異關(guān)鍵詞：影響、差異階段性推廣手段階段性推廣手段 1 1、硬廣告配合、硬廣告配合2 2、軟性宣傳、軟性宣傳3 3、區(qū)域外針對性的發(fā)放、區(qū)域外針對性的發(fā)放dmdm4 4、針對目標(biāo)客戶舉辦、針對目

35、標(biāo)客戶舉辦專題推介會專題推介會 本階段預(yù)期效果本階段預(yù)期效果進(jìn)一步加大市場預(yù)熱力度，進(jìn)一步加大市場預(yù)熱力度，建立項目整體形象，強(qiáng)勢推廣，全面增加有效客源。建立項目整體形象，強(qiáng)勢推廣，全面增加有效客源。第三階段：開盤強(qiáng)銷期第三階段：開盤強(qiáng)銷期 04/11/2704/11/27至至05/1/3005/1/30 工作重點：工作重點： 最大限度促成交易并持續(xù)積累有效客戶。最大限度促成交易并持續(xù)積累有效客戶。 推案計劃推案計劃 按按1010、9 9、8 8號樓的推案順序，先以號樓的推案順序，先以1010、9 9號中小號中小戶型投入市場，同時接受其他物業(yè)的登記。戶型投入市場，同時接受其他物業(yè)的登記。此階段

36、推售總量為：此階段推售總量為：112112套，累計銷售率套，累計銷售率35%35%關(guān)鍵詞：沖量、調(diào)控關(guān)鍵詞：沖量、調(diào)控樓號樓號小套（推售數(shù)）小套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）累計累計1010號樓累計號樓累計25252525101060601010號樓新推號樓新推2525252510106060累計銷售數(shù)累計銷售數(shù)222221215 548489 9號樓號樓接受預(yù)定登記接受預(yù)定登記8 8號樓號樓接受預(yù)定登記接受預(yù)定登記累計已開房源累計已開房源總數(shù)總數(shù)2525252510106060累計推售比例累計推售比例占總數(shù)占總數(shù)20%20% 公開期公開期11月月27日日-

37、12月月24日主推房源：日主推房源：10#成功之梯成功之梯 公開期公開期11月月27日日-12月月24日主推房源：日主推房源：10#成功之梯成功之梯05101520253035404512345系列1單位：周單位：周單位：套單位：套公開期每周銷售套數(shù)計劃公開期每周銷售套數(shù)計劃單位：周單位：周單位：萬元單位：萬元公開期每周資金回籠計劃公開期每周資金回籠計劃樓號樓號小套（推售數(shù)）小套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）累計累計1010號樓累計號樓累計4545373719191011011010號樓新推號樓新推202012129 94141累計銷售數(shù)累計銷售數(shù)35353

38、030101075759 9號樓累計號樓累計252518180 043439 9號樓新推號樓新推25251818 0 04343累計銷售數(shù)累計銷售數(shù)22221515接受預(yù)定登記接受預(yù)定登記37378 8號樓號樓接受預(yù)定登記接受預(yù)定登記公開累計公開累計707055551919144144已收累計已收累計575745451010112112 未售累計未售累計13137 79 93232累計推售比例累計推售比例占總數(shù)占總數(shù)45%45%第一波強(qiáng)銷期第一波強(qiáng)銷期1212月月2424日日-1-1月月3030日主推房源：日主推房源：10#10#成功之梯、成功之梯、9#9#智慧之眼智慧之眼 第一波強(qiáng)銷期第一波

39、強(qiáng)銷期1212月月2424日日-1-1月月3030日主推房源：日主推房源：10#10#成功之梯、成功之梯、9#9#智慧之眼智慧之眼 價格策略：價格策略：以以“低開高走低開高走”的策略，先試探市場反應(yīng)的策略，先試探市場反應(yīng)推售過程中模糊單價，打總價概念。推售過程中模糊單價，打總價概念。 成交價格在報價基礎(chǔ)：成交價格在報價基礎(chǔ)：9999折折/ /按揭、按揭、9898折折/ /一次性一次性實行明折明扣實行明折明扣銷售結(jié)果達(dá)到預(yù)期效果均價適當(dāng)上浮銷售結(jié)果達(dá)到預(yù)期效果均價適當(dāng)上浮 單位：周單位：周單位：套單位：套第一波強(qiáng)銷期每周銷售套數(shù)計劃第一波強(qiáng)銷期每周銷售套數(shù)計劃單位：周單位：周單位：萬元單位：萬元

40、第一波強(qiáng)銷期每周資金回籠計劃第一波強(qiáng)銷期每周資金回籠計劃推廣主題：推廣主題：以已購業(yè)主的口吻描述海上海創(chuàng)意以已購業(yè)主的口吻描述海上海創(chuàng)意loftloft未來商務(wù)模式所形成的商務(wù)優(yōu)勢。未來商務(wù)模式所形成的商務(wù)優(yōu)勢。廣告主題：廣告主題：商務(wù)意識決定商務(wù)形態(tài)商務(wù)意識決定商務(wù)形態(tài) 推廣手段推廣手段1 1、硬廣告配合、硬廣告配合2 2、軟性宣傳、軟性宣傳3 3、以中法文化年為背景舉行盛大開盤、以中法文化年為背景舉行盛大開盤4 4、包裝看房通道及設(shè)立樣板房、包裝看房通道及設(shè)立樣板房 本階段預(yù)期效果本階段預(yù)期效果 全面加強(qiáng)客戶購買信心，最大程度促成交易。全面加強(qiáng)客戶購買信心，最大程度促成交易。第四階段：強(qiáng)銷

41、過渡期第四階段：強(qiáng)銷過渡期 2/12/1至至/3/1/3/1 工作重點工作重點總結(jié)工作、調(diào)整策略、擴(kuò)大宣傳面，為下一波強(qiáng)銷蓄勢。總結(jié)工作、調(diào)整策略、擴(kuò)大宣傳面，為下一波強(qiáng)銷蓄勢。 價格策略價格策略 延續(xù)前期價格策略，以總價相對低且區(qū)位較好的小套進(jìn)行延續(xù)前期價格策略，以總價相對低且區(qū)位較好的小套進(jìn)行首輪價格過渡首輪價格過渡 此階段推售總量為：此階段推售總量為：3232套，累計銷售率套，累計銷售率45%45%關(guān)鍵詞：盤整、蓄勢關(guān)鍵詞：盤整、蓄勢樓號樓號小套（推售數(shù)）小套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）累計累計1010號樓累計號樓累計4545373719191011

42、011010號樓新推號樓新推0 00 00 00 0累計銷售數(shù)累計銷售數(shù)40403232141486869 9號樓累計號樓累計474736360 083839 9號樓新推號樓新推22221818 0 04040累計銷售數(shù)累計銷售數(shù)35352323接受預(yù)定登記接受預(yù)定登記58588 8號樓號樓接受預(yù)定登記接受預(yù)定登記公開累計公開累計929273731919184184已收累計已收累計757555551414144144 未售累計未售累計171718185 54040累計推售比例占累計推售比例占總數(shù)總數(shù)57%57%過渡強(qiáng)銷期過渡強(qiáng)銷期2 2月月1 1日日-3-3月月1 1日主推房源日主推房源9#9

43、#樓智慧之眼樓智慧之眼過渡強(qiáng)銷期過渡強(qiáng)銷期2月月1日日-3月月1日主推房源日主推房源9#樓智慧之眼樓智慧之眼推廣主題：推廣主題：以拜年為主題維系客戶、交流信息。以拜年為主題維系客戶、交流信息。廣告主題：廣告主題：硬廣告、軟性宣傳、硬廣告、軟性宣傳、dmdm推廣手段：推廣手段：海上海創(chuàng)意海上海創(chuàng)意loftloft，商務(wù)新紀(jì)元。，商務(wù)新紀(jì)元。單位：周單位：周單位：套單位：套強(qiáng)銷過渡期每周銷售套數(shù)計劃強(qiáng)銷過渡期每周銷售套數(shù)計劃單位：周單位：周單位：萬元單位：萬元強(qiáng)銷過渡期每周銷售套數(shù)計劃強(qiáng)銷過渡期每周銷售套數(shù)計劃本階段預(yù)期效果本階段預(yù)期效果進(jìn)一步鞏固并提升產(chǎn)品的市場形象，作好價格過渡。進(jìn)一步鞏固并提

44、升產(chǎn)品的市場形象，作好價格過渡。第五階段：二次強(qiáng)銷期第五階段：二次強(qiáng)銷期 3/13/1至至/5/14/5/14 工作重點：工作重點： 鞏固、積累客戶，爭取最大限度成交客戶。鞏固、積累客戶，爭取最大限度成交客戶。 推案計劃推案計劃 分兩個版塊進(jìn)行：分兩個版塊進(jìn)行：大套大套：由于總價高脫離中、小套有較大距離，并且經(jīng)過前期的：由于總價高脫離中、小套有較大距離，并且經(jīng)過前期的客戶積累和調(diào)整，所以在這個時段進(jìn)行獨立的集中推售；客戶積累和調(diào)整，所以在這個時段進(jìn)行獨立的集中推售；推售單位：推售單位：2727套；累計銷售率：套；累計銷售率：54%54%中、小套中、小套：利用：利用2 2次房展會以及前期各個渠道

45、所進(jìn)行的客戶積累，次房展會以及前期各個渠道所進(jìn)行的客戶積累，于于3 3月底集中推出剩余月底集中推出剩余8#8#樓創(chuàng)意之門的中小型房源。樓創(chuàng)意之門的中小型房源。推售單位：推售單位：6969套；累計銷售率：套；累計銷售率：75%75%關(guān)鍵詞：爆發(fā)、促銷關(guān)鍵詞：爆發(fā)、促銷樓號樓號小套（推售數(shù)）小套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）累計累計1010號樓累計號樓累計4545373719191011011010號樓新推號樓新推0 00 00 00 0累計銷售數(shù)累計銷售數(shù)42423535181896969 9號樓累計號樓累計4747363623231061069 9號樓新推號

46、樓新推0 00 0 23 232323累計銷售數(shù)累計銷售數(shù)38382828 10 1076768 8號樓號樓接受預(yù)定登記接受預(yù)定登記公開累計公開累計929273734242207207已收累計已收累計808063632828171171 未售累計未售累計1212101014143636累計推售比例累計推售比例占總數(shù)占總數(shù)65%65%第二波強(qiáng)銷期主推房源：第二波強(qiáng)銷期主推房源：8#8#創(chuàng)意之門（大套銷售期）創(chuàng)意之門（大套銷售期）樓號樓號小套（推售數(shù)）小套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）累計累計1010號樓累計號樓累計4545373719191011011010號

47、樓新推號樓新推0 00 00 00 0累計銷售數(shù)累計銷售數(shù)44443636181898989 9號樓累計號樓累計4747363623231061069 9號樓新推號樓新推0 00 0 0 00 0累計銷售數(shù)累計銷售數(shù)45453333 20 2098988 8號樓累計號樓累計 30 303030101070708 8號樓新推號樓新推3030303010107070累計銷售數(shù)累計銷售數(shù)202020204 45656公開累計公開累計1221221031035252277277已收累計已收累計10910989894242240240 未售累計未售累計1313141410103737累計推售比例占累計推

48、售比例占總數(shù)總數(shù)85%85%第二波強(qiáng)銷期主推房源：第二波強(qiáng)銷期主推房源：8#8#創(chuàng)意之門創(chuàng)意之門第二波強(qiáng)銷期主推房源：第二波強(qiáng)銷期主推房源：8#8#創(chuàng)意之門創(chuàng)意之門單位：周單位：周單位：套單位：套第二波強(qiáng)銷期周銷售套數(shù)計劃第二波強(qiáng)銷期周銷售套數(shù)計劃單位：周單位：周單位：萬元單位：萬元第二波強(qiáng)銷期周資金回籠計劃第二波強(qiáng)銷期周資金回籠計劃 價格策略價格策略 1 1、中小物業(yè)結(jié)合項目的工程進(jìn)度及較好區(qū)位，再次抬價；、中小物業(yè)結(jié)合項目的工程進(jìn)度及較好區(qū)位，再次抬價； 2 2、大套由于沒有集中面市，原則上根據(jù)區(qū)位區(qū)分價格，、大套由于沒有集中面市，原則上根據(jù)區(qū)位區(qū)分價格，不做明顯價格抬升。不做明顯價格抬升

49、。 推廣主題：推廣主題： 全面展示項目綜合實力及發(fā)展商的品牌實力。全面展示項目綜合實力及發(fā)展商的品牌實力。 廣告主題：廣告主題： 海上海創(chuàng)意海上海創(chuàng)意loftloft，真實的未來商務(wù)世界，真實的未來商務(wù)世界 推廣手段推廣手段1 1、硬性廣告、硬性廣告2 2、軟性廣告、軟性廣告3 3、開展俱樂部活動，加強(qiáng)口語傳播效應(yīng)、開展俱樂部活動，加強(qiáng)口語傳播效應(yīng)4 4、房展會促銷、房展會促銷 本階段預(yù)期效果本階段預(yù)期效果全面展示項目綜合實力及發(fā)展，在首輪的強(qiáng)推攻勢下，全面展示項目綜合實力及發(fā)展，在首輪的強(qiáng)推攻勢下，推動第二輪銷售。推動第二輪銷售。第六階段：清盤期第六階段：清盤期 5/145/14至至/6/3

50、0/6/30 工作重點工作重點充分利用客戶資源及各項促銷，針對性銷售剩余物業(yè)。充分利用客戶資源及各項促銷，針對性銷售剩余物業(yè)。 價格策略價格策略 對于剩余單位進(jìn)行針對性的銷售促進(jìn)并鼓勵客戶傳代銷售對于剩余單位進(jìn)行針對性的銷售促進(jìn)并鼓勵客戶傳代銷售推售單位：所有剩余物業(yè)推售單位：所有剩余物業(yè) ；累積推售占總量：；累積推售占總量：100%100% 關(guān)鍵詞：針對、擴(kuò)張關(guān)鍵詞：針對、擴(kuò)張樓號樓號小套（推售數(shù)）小套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）累計累計1010號樓累計號樓累計4545373719191011011010號樓新推號樓新推0 00 00 00 0累計銷售數(shù)

51、累計銷售數(shù)4545373719191011019 9號樓累計號樓累計4747363623231061069 9號樓新推號樓新推0 00 0 0 00 0累計銷售數(shù)累計銷售數(shù)47473636 22 2298988 8號樓累計號樓累計 48 48464618181121128 8號樓新推號樓新推181816168 84242累計銷售數(shù)累計銷售數(shù)4545424210105656公開累計公開累計1401401191196060319319已售累計已售累計1371371131135151301301 未售累計未售累計3 36 69 91818累計推售比例占累計推售比例占總數(shù)總數(shù)100%100%清盤期清盤

52、期5 5月月14-614-6月月3030日主推房源：所有剩余房源日主推房源：所有剩余房源清盤期清盤期5 5月月14-614-6月月3030日主推房源：所有剩余房源日主推房源：所有剩余房源 推廣主題：推廣主題：通過對各創(chuàng)意類行業(yè)客戶聚集效應(yīng)，表通過對各創(chuàng)意類行業(yè)客戶聚集效應(yīng)，表達(dá)本項目獨特的產(chǎn)品定位優(yōu)勢。達(dá)本項目獨特的產(chǎn)品定位優(yōu)勢。 廣告主題：廣告主題：海上海創(chuàng)意海上海創(chuàng)意loftloft，網(wǎng)聚商務(wù)的力量，網(wǎng)聚商務(wù)的力量 單位：周單位：周單位：套單位：套清盤期周銷售套數(shù)計劃清盤期周銷售套數(shù)計劃單位：周單位：周單位：萬元單位：萬元清盤期周資金回籠計劃清盤期周資金回籠計劃 推廣手段推廣手段1 1、硬

53、性廣告、硬性廣告2 2、軟性宣傳、軟性宣傳3 3、針對性的促銷、針對性的促銷本階段預(yù)期效果本階段預(yù)期效果成功實現(xiàn)剩余物業(yè)的掃尾工作成功實現(xiàn)剩余物業(yè)的掃尾工作 資金回籠計劃折線表資金回籠計劃折線表 以下資金回籠折線圖是按發(fā)展商對海上海以下資金回籠折線圖是按發(fā)展商對海上海loftloft的銷售周期要求所制定，的銷售周期要求所制定，銷售周期約為銷售周期約為2929周周200200天，均價初設(shè)為天，均價初設(shè)為1250012500元元/ /平方米計平方米計一、銷售計劃進(jìn)度折線圖一、銷售計劃進(jìn)度折線圖橫坐標(biāo)：銷售周數(shù)橫坐標(biāo)：銷售周數(shù) 縱坐標(biāo)：每周銷售套數(shù)縱坐標(biāo)：每周銷售套數(shù)單位：套單位：套二、資金回籠計劃

54、折線圖二、資金回籠計劃折線圖橫坐標(biāo)：銷售周數(shù)橫坐標(biāo)：銷售周數(shù) 縱坐標(biāo)：每周資金回籠數(shù)縱坐標(biāo)：每周資金回籠數(shù) 總銷金額：約總銷金額：約1010億元億元單位：萬元單位：萬元 整體推廣步驟為：整體推廣步驟為： 先通過中、小物業(yè)啟動、預(yù)熱、排摸市場先通過中、小物業(yè)啟動、預(yù)熱、排摸市場通過區(qū)位較好的小套物業(yè)推售完成首輪價格提升通過區(qū)位較好的小套物業(yè)推售完成首輪價格提升大套銷售分段積累、集中銷售；大套銷售分段積累、集中銷售；結(jié)合市場知名度及工程進(jìn)度，完成第二輪價格提升結(jié)合市場知名度及工程進(jìn)度，完成第二輪價格提升利用客戶網(wǎng)絡(luò)針對性、集中性的清盤利用客戶網(wǎng)絡(luò)針對性、集中性的清盤補(bǔ)強(qiáng)建議補(bǔ)強(qiáng)建議 包裝、優(yōu)化看房通道，營造良好看房環(huán)境包裝、優(yōu)化看房通道，營造良好看房環(huán)境 根據(jù)目標(biāo)客戶特點，設(shè)計建造樣板房，增加產(chǎn)品的視覺沖根據(jù)目標(biāo)客戶特點，設(shè)計建造樣板房，增加產(chǎn)品的視覺沖擊力、激發(fā)客戶購買欲擊力、激發(fā)客戶購買欲 現(xiàn)場設(shè)置單體模型，加強(qiáng)客戶對產(chǎn)品的感性認(rèn)識現(xiàn)場設(shè)置單體模型，加強(qiáng)客戶對產(chǎn)品的感性認(rèn)識 設(shè)置樓體掛幅，加大宣傳面、展示