房地產(chǎn)法案例答案五版更新資料講解

1、此文檔僅供收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系網(wǎng)站刪除第一章房地產(chǎn)由房產(chǎn)與地產(chǎn)二者結(jié)合而成,因此，在物理屬性上，房產(chǎn)不能脫離地產(chǎn)而獨存，但地產(chǎn)卻可以脫離房產(chǎn)而單獨存在；在法律屬性上，我國立法對房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系始終實行分別主義，即房產(chǎn)與地產(chǎn)可以分別而分別確定其物權(quán)歸屬；但有鑒于二者物理屬性的緊密結(jié)合性和出于簡化法律關(guān)系的考慮，在處分上，我國立法卻實行了房產(chǎn)與地產(chǎn)的一體處分原就，|精.|品.|可.|編.|輯.|學(xué).|習(xí).|資.|料.*|*|*|*|歡.|迎.|下.|載.即通常所謂的“房隨地走”“地隨房走”；本案中，擬出售房屋的全部權(quán)人是張某，其房屋占用范疇內(nèi)的土地使用權(quán)人卻是H市某公司，房屋全部權(quán)與土地使用

2、權(quán)的歸屬發(fā)生了分別；但依據(jù)一體處分原就，在發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為時，房產(chǎn)與地產(chǎn)應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓，從而保證其權(quán)益歸屬上的主體一樣性，因而H市房地產(chǎn)交易中心的抗辯理由難以成立；本案所涉房地產(chǎn)交易要有效進行下去，正確的解決方式是，應(yīng)先由H市某公司將土地使用權(quán)過戶登記至張某的名下，再由張某過戶登記至李先生名下，從而貫徹房地一體處分原就；其次章案例1從情理上講，甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)下轄行政村的反對不無理由；依據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，集體土地實行三級全部的公有制，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)夫集體全部是其中的一種；鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)夫集體全部不是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所有，也不是鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織全部，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代行相應(yīng)的經(jīng)營治理權(quán)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體全部是歷史形成的，其全部權(quán)主

3、體是“鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體成員集體”；在鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并風(fēng)刮起之前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)是由原先的人民公社演化而來，而人民公社的歷史形成往往具有地域的特定性和固定性，其下轄的行政村或自然村范疇往往也沒有變化；因此，本案中，合并前甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體全部的2000畝土地，就屬于甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)下轄的16個行政村全體1萬村民集體全部；乙鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體全部的1000畝土地，就屬于乙鄉(xiāng)鎮(zhèn)下轄的36個行政村全體5萬村民集體全部；鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并不應(yīng)是簡潔的“1+1”，其本身是一個復(fù)雜的行政和法律運作過程，假如不能很好地對合并前鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財產(chǎn)權(quán)作出妥當(dāng)?shù)钠椒€(wěn)處理，鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并就會弊大于利，原集體成員的財產(chǎn)權(quán)益和成員權(quán)益就會遭受侵害；本案中，甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民提出的反對看法就凸顯了這一問題，

4、所以，甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)下轄的行政村的反對不無理由；但就法律層面而言，這一反對理由唯恐不會被接受；就此問題相關(guān)法律雖然沒有作出明確規(guī)定，但依據(jù)確定土地全部權(quán)和使用權(quán)的如干規(guī)定第20條就村農(nóng)夫集體全部的土地全部權(quán)確權(quán)的規(guī)定看來，法律的規(guī)范立場將會挑選將合并前的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體全部土地直接確權(quán)為合并后鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地全部權(quán)；確定土地全部權(quán)和使用權(quán)的如干規(guī)定第20條規(guī)定：“依據(jù)六十條確定的農(nóng)夫集體土地全部權(quán)，由于以下緣由發(fā)生變更的，按變更后的現(xiàn)狀確定集體土地全部權(quán)：（一）由于村、隊、社、場合并或分割等治理體制的變化引起土地全部權(quán)變更的；”依此規(guī)定，基于類推說明，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并這一治理體制的變化而引起土地全部權(quán)變更的，應(yīng)按變

5、更后的現(xiàn)狀把被合并鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地全部權(quán)確權(quán)為合并后鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地全部權(quán)，所以,本案所涉甲、乙二鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地全部權(quán)應(yīng)確權(quán)為丙鄉(xiāng)只供學(xué)習(xí)與溝通第1頁，共15頁此文檔僅供收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系網(wǎng)站刪除鎮(zhèn)的集體土地全部權(quán)；當(dāng)然，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地全部權(quán)是我國特有的一項土地公有制實現(xiàn)形式，其固有的主體虛位等構(gòu)造缺陷是造成本案爭議的主要緣由之一，對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并中的土地全部權(quán)問題，是否也可以參照在同一行政村內(nèi)可以并行存在幾個村民小組的集體土地全部權(quán)的模式進行處理，而不是簡潔地把其合并為一個單獨的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地全部權(quán)，對于此等問題，仍是存在著較大的進一步的探討空間的；|精.|品.|可.|編.|輯.|學(xué).|習(xí).|資

6、.|料.*|*|*|*|歡.|迎.|下.|載.案例2對于訟爭房屋全部權(quán)的確定，應(yīng)分不同階段處理；對于羅某與其妻何某而言，訟爭房屋是二人經(jīng)由合法建造這一事實行為而原始取得，故在何某生前，房屋全部權(quán)歸羅某與何某共同共有；羅甲、羅乙雖對房屋的建造付出了肯定的人力、財力，但其付出并非基于共同建造而支付的對價，因而二人并非房屋建成時原始取得全部權(quán)的共有人，二人的付出在法律上應(yīng)定性為無償贈與；在何某去世時，發(fā)生了法定繼承，何某在訟爭房屋上的共有份額作為遺產(chǎn)由羅某、羅甲、羅乙三人共同繼承；此時，羅某并非訟爭房屋的單獨全部權(quán)人，訟爭房屋由三人共有；就共同繼承所得遺產(chǎn)在共有屬性上是按份共有仍是共同共有，我國現(xiàn)行

7、法沒有明確規(guī)定，理論上存在著爭議，但通說認(rèn)為是共同共有；依據(jù)物權(quán)法第97條規(guī)定，共同共有人處分共有財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意；本案中，羅某未征得羅甲、羅乙兩位共有人的同意而擅自處分訟爭財產(chǎn)，其處分行為在效力上是存在瑕疵的；物權(quán)法第97條規(guī)定在規(guī)范屬性上應(yīng)屬于效力性強制性規(guī)范，違反之而為處分的，其處分行為應(yīng)屬無效；因而，羅甲、羅乙懇求法院宣告合同無效應(yīng)予支持；無效合同不能導(dǎo)致物權(quán)變動，在羅甲、羅某獲得確認(rèn)合同無效的勝訴判決后，即可確認(rèn)訟爭房屋自始歸羅某、羅甲、羅乙三人共同共有；因合同無效，案涉第三人自始未取得訟爭房屋的全部權(quán)，其可基于合同法第58條規(guī)定向羅某主見相應(yīng)的損害賠償責(zé)任；在本案中

8、，第三人即便主見善意取得抗辯，其也不能抗辯勝利，由于羅甲、羅乙二人曾當(dāng)面阻擋過羅某和第三人的過戶行為，第三人對羅某無權(quán)處分的事實是明知的，因而其并非善意第三人，無權(quán)主見善意取得；案例3乙購買甲公司的商品房，辦理了全部權(quán)證書，取得了建筑物區(qū)分全部權(quán)，對于所購房屋擁有專有權(quán)，對小區(qū)內(nèi)的共用部分擁有共有權(quán)；甲公司與乙間的買賣合同對于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的全部權(quán)未做商定，依據(jù)物權(quán)法第73條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的公用設(shè)施屬于業(yè)主共有；因此，小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施不屬于甲公司全部，而是由業(yè)主共有；甲公司將小區(qū)內(nèi)的鍋爐、配電室、水源井、水泵房等公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓給丙企業(yè)，而這些公共配套設(shè)施屬于小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施，甲公司并不擁

9、有全部權(quán)，并且甲公司事后也不行能取得這些公共配套設(shè)施的全部權(quán)或處分權(quán)；因此，甲公司的處分行為屬于無權(quán)處分，其與丙公司之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬于無效合同；同時，丙公司無權(quán)主見善意取得，由于對于物權(quán)法第73條的強制性規(guī)定，丙公司應(yīng)當(dāng)是明知的，其主觀上并不具有善意，不屬于善意第三人；因而不論是基于轉(zhuǎn)讓協(xié)議仍只供學(xué)習(xí)與溝通第2頁，共15頁此文檔僅供收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系網(wǎng)站刪除是善意取得制度，丙公司都不能取得相關(guān)設(shè)施的全部權(quán)；案例4本案為地役權(quán)糾紛，而不是相鄰關(guān)系糾紛；地役權(quán)是指為自己不動產(chǎn)的便利而使用他人不動產(chǎn)的權(quán)益，相鄰關(guān)系指的是相互毗鄰的房地產(chǎn)全部權(quán)人或使用權(quán)人之間在行使全部權(quán)或使用權(quán)時，因相互間賜

10、予便利或接受限制所發(fā)生的權(quán)益義務(wù)關(guān)系；相鄰關(guān)系是對不動產(chǎn)權(quán)益|精.|品.|可.|編.|輯.|學(xué).|習(xí).|資.|料.*|*|*|*|歡.|迎.|下.|載.的法定擴張或限制，基于法律規(guī)定而產(chǎn)生；而地役權(quán)是對不動產(chǎn)權(quán)益的商定擴張或限制，多基于商定而產(chǎn)生，并且對不動產(chǎn)權(quán)益義務(wù)的擴張或限制的程度高于相鄰關(guān)系；在本案中，N公司與X公司簽訂合同，限制X公司不得興建高層建筑，N公司賜予補償；合同對X公司的土地使用方式所做限制遠遠超過法律的規(guī)定，雙方的權(quán)益、義務(wù)源于合同，而不是法律的直接規(guī)定；因此，雙方產(chǎn)生地役權(quán)關(guān)系；本案的地役權(quán)屬于遠眺地役權(quán)，期限為10年；但該地役權(quán)并沒有辦理登記手續(xù)，因此，依法不得對抗善意

11、第三人；X公司在轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)時，就已向J公司告知了相關(guān)的地役權(quán)情形，就是說，J公司對轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地權(quán)使用權(quán)上存在地役權(quán)的情形是知道的，因此，J公司不屬于善意第三人；依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，該地役權(quán)可以對抗J公司；地役權(quán)具有從屬性，隨供役地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；N公司與X公司訂立合同后，X公司的建設(shè)用地使用權(quán)便產(chǎn)生地役權(quán)負(fù)擔(dān)，其隨后將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給J公司，J公司所受讓的建設(shè)用地使用權(quán)仍舊存在地役權(quán)負(fù)擔(dān)；N公司可以向J公司主見地役權(quán)，阻擋J公司興建酒店，以免阻礙遠眺；第三章案例1依據(jù)物權(quán)法第30條規(guī)定，建造人自合法建造這一事實行為完成時起，取得所建房屋的全部權(quán)；本案中，涉案房屋由三原告和第三人

12、共同出資建造，因而四人共同取得所建房屋的共有權(quán)；基于三原告與第三人之間具有家庭關(guān)系，依據(jù)物權(quán)法第103條規(guī)定，其共有在性質(zhì)上為共同共有；第三人陸某作為共同共有人之一，在未征得其他共有人同意的情形下，通過向登記機關(guān)供應(yīng)篡改過的虛假材料申請登記，而登記機關(guān)在審核時又未盡到合理審慎的審查義務(wù)，致使將房產(chǎn)錯誤地登記在第三人一人名下，因而三原告有權(quán)懇求撤銷該錯誤登記；案例2于某與董某所交易的房屋并不是禁止交易的，并且他們之間的交易征得了承租人楊某的同意，未侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)；于某、董某主體適格，意思表示真實，亦不違反法律的禁止性規(guī)定；同時，依據(jù)物權(quán)法第15條規(guī)定，房屋買賣合同并不因未辦理房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)

13、讓登記而無效；因此，于某與董某之間的房屋買賣合同合法、有效；在買賣合同中，出賣只供學(xué)習(xí)與溝通第3頁，共15頁此文檔僅供收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系網(wǎng)站刪除人的主要義務(wù)是交付標(biāo)的物并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的全部權(quán)，買受人的主要義務(wù)是支付價款；在本案中，買受人董某已經(jīng)履行了付款義務(wù)，而出賣人于某并沒有履行相應(yīng)的義務(wù)；因此，于某應(yīng)當(dāng)履行辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的義務(wù)；同時，依據(jù)房地一體處分原就，轉(zhuǎn)讓房屋的，該房屋占用范疇內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓，因此，于某亦應(yīng)當(dāng)履行建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)屬變更登記手續(xù)的義務(wù)；|精.|品.|可.|編.|輯.|學(xué).|習(xí).|資.|料.*|*|*|*|歡.|迎.|下.|載.案例3原告郁某的

14、訴訟懇求應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?；本案中，第三人王某與登記機構(gòu)的工作人員袁某惡意串通，通過供應(yīng)虛假登記材料進行錯誤登記，損害了房屋全部權(quán)人蔡某的利益，法院判決確認(rèn)房屋歸蔡某全部完全正值；在虛假登記完成后，第三人王某與原告郁某簽訂了房屋買賣合同，王某再次串通袁某為其辦理了相應(yīng)的全部權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，從而損害了原告郁某的利益；有鑒于第三人王某與登記機構(gòu)工作人員袁某的惡意串通行為，故原告郁某懇求被告登記機關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任的訴請應(yīng)予支持；對于原告郁某的缺失，被告登記機關(guān)與第三人王某負(fù)連帶賠償責(zé)任，故在被告登記機關(guān)賠償原告郁某后，登記機關(guān)有權(quán)向第三人王某追償；同時，基于其工作人員袁某的惡意串通行為，登記機關(guān)仍有權(quán)向袁某

15、追償相應(yīng)的缺失；第四章案例1本案的場地有償使用協(xié)議原就上應(yīng)認(rèn)定為無效合同；土地治理法第63條規(guī)定：“農(nóng)夫集體全部的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外；”依此規(guī)定，集體全部土地原就上不得出租用于非農(nóng)建設(shè)，只有在符合法定的少數(shù)例外情形下才可以出租；依據(jù)我國現(xiàn)行法的相關(guān)規(guī)定，原告要有效取得建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)依法走農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地程序，將擬使用的集體地變性為國有土地，再通過與國家簽訂相關(guān)土地使用協(xié)議的方式取得土地使用權(quán)；本案原、被告之間的租賃協(xié)議，違反了土地征收及土地治理的相關(guān)強制性規(guī)

16、定，違反了法律明定的“不得以租代征”規(guī)定，因而應(yīng)認(rèn)定為無效合同；案例2依據(jù)我國現(xiàn)行法的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)的用途使用土地；在本案中，原告經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的項目用地是建設(shè)辦公樓，但原告將本應(yīng)建設(shè)的商業(yè)辦公樓改成商品住宅樓，轉(zhuǎn)變了建設(shè)用地規(guī)劃許可指定的土地用途，此行為系屬違反法律的強制性規(guī)定的違法建設(shè)行為；由此打算，原、被告簽訂合建協(xié)議的目的是為了進行違法建設(shè)，該協(xié)議屬于“以合法形式掩蓋非法目的”的合同，應(yīng)認(rèn)定為無效；案例3只供學(xué)習(xí)與溝通第4頁，共15頁此文檔僅供收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系網(wǎng)站刪除土地用途變更時，特別是原工業(yè)用地或綜合用地變性為商業(yè)、旅行、消遣、商品住宅等經(jīng)營性用地

17、或商業(yè)用地時，到底是應(yīng)當(dāng)一律采納競價方式重新出讓，仍是僅通過土地用途變更補交土地出讓金即可，在實踐中存在著不同的看法和做法；就此問題，公正合理、合情合法的做法應(yīng)是區(qū)分不同的土地使用權(quán)取得方式而區(qū)分對待；本案中，土地屬性為劃撥土地，對于劃撥取得建設(shè)用地使用權(quán)的，因劃撥取得是無償取得，且劃撥用地屬于公益性用地，因而當(dāng)劃撥用地變更為經(jīng)營性用地的，應(yīng)當(dāng)改采競價方式重新出讓為宜，原劃撥用地權(quán)益人只|精.|品.|可.|編.|輯.|學(xué).|習(xí).|資.|料.*|*|*|*|歡.|迎.|下.|載.能以一般競價者的身份參與競價，而無權(quán)直接取得或優(yōu)先取得原用地的建設(shè)用地使用權(quán)；故S市國土資源部門的答復(fù)于法有據(jù)，紡織廠

18、想通過補交土地差價的方式直接轉(zhuǎn)變土地用途的意愿難以實現(xiàn)；案例4涉案國有土地使用權(quán)預(yù)約協(xié)議書（以下簡稱協(xié)議書）雖名為“預(yù)約”合同，但究其實質(zhì)，實為國有土地使用權(quán)出讓之“本約”合同，當(dāng)事人之間已經(jīng)成立正式的國有土地使用權(quán)出讓合同關(guān)系；主要理由在于：其一，協(xié)議書內(nèi)容已經(jīng)具備了正式的國有土地使用權(quán)出讓合同的全部實質(zhì)要素，全面商定了宗位置置、宗地面積、宗地四至、建設(shè)項目、土地用途、出讓年限、土地出讓金單價與總價、綜合開發(fā)費、土地出讓金支付期限與支付方式、供地條件、違約責(zé)任等內(nèi)容，這些內(nèi)容構(gòu)成一個正式的國有土地使用權(quán)出讓合同的實質(zhì)內(nèi)容和核心內(nèi)容；其二，房地產(chǎn)開發(fā)公司作為合同一方已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)并且

19、對方予以接受；合同法第36條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人商定采納書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采納書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立；”國有土地使用權(quán)出讓合同的成立完全在本條規(guī)定的涵攝范疇之內(nèi)；就本案而言，雖然當(dāng)事人之間并未簽訂書面的、示范文本意義上的國有土地使用權(quán)出讓合同，但作為受讓方，房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)依約支付了全部土地出讓金，而支付土地出讓金的義務(wù)即為其應(yīng)承擔(dān)的主要合同義務(wù)，并且作為合同相對方的某市國土資源局也完全接受了土地出讓金的交付；故此，依合同法第36條規(guī)定，當(dāng)事人之間已基于事實上履行合同主要義務(wù)的行為而成立了正式的國有土地使用權(quán)出讓合同關(guān)系；其三，簽訂格式

20、文本的國有土地使用權(quán)出讓合同并非正式合同成立的必備要件；合同法第12條第2款規(guī)定：“當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同；”由國土資源部與國家工商總局共同監(jiān)制的國有土地使用權(quán)出讓合同即為此條規(guī)定意義上的示范文本；既為“示范文本”，其功能即在為當(dāng)事人訂立合同供應(yīng)一種示范和指引，而非強制性地在當(dāng)事人之間訂立合同時必需予以采納；依據(jù)合同自由原就，合同的形式與內(nèi)容由當(dāng)事人商定；在不違反法律、行政法規(guī)之強制性規(guī)定的前提下，合同的形式與內(nèi)容由當(dāng)事人挑選確定；對于法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)范內(nèi)容，即便當(dāng)事人不作商定，也當(dāng)然構(gòu)成合同的權(quán)益義務(wù)基礎(chǔ)，不能由于當(dāng)事人之間缺失了此種商定而認(rèn)為合同的內(nèi)容不完整，從而

21、認(rèn)定合同不成立；更何況，依據(jù)合同法第61條規(guī)定，即便對于一個已生效合同，當(dāng)事人之間尚可進行補充商定，而不因此影響合同已成立和生效的效力；因此，在本只供學(xué)習(xí)與溝通第5頁，共15頁此文檔僅供收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系網(wǎng)站刪除案中，合同相對人也不能以當(dāng)事人之間未簽訂示范文本意義上的國有土地使用權(quán)出讓合同而否認(rèn)已成立的正式合同關(guān)系；案例5由涉案合同的相關(guān)商定可見，該合同并非通常意義上的附條件合同；在我國法上，附條件合同的規(guī)范依據(jù)是合同法第45條規(guī)定；本案合同商定的“需經(jīng)S省人民政府批準(zhǔn)”|精.|品.|可.|編.|輯.|學(xué).|習(xí).|資.|料.*|*|*|*|歡.|迎.|下.|載.是一個不真正條件，由于批

22、準(zhǔn)是一個法定程序，不論當(dāng)事人是否商定為條件，都是合同生效必需遵循的法定程序；涉案合同第40條第2款商定對合同效力并無實質(zhì)性影響；合同法第44條第2款規(guī)定的是經(jīng)批準(zhǔn)而生效的合同，合同是否被批準(zhǔn)，影響的只是合同是否生效問題，而并不影響合同本身的有效性；依據(jù)合同法說明（一）第9條之規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)導(dǎo)致的是“合同未生效”而非“合同無效”，合同的有效性并不受批準(zhǔn)與否的影響；因此，不能將“未生效”混同于“無效”；于此情形，依據(jù)合同法說明（二）第8條之規(guī)定，合同相對方有負(fù)責(zé)積極辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的義務(wù)；如其怠于辦理，A公司有權(quán)自己單方辦理；當(dāng)涉案合同項下的土地出讓經(jīng)批準(zhǔn)后，合同相對方接下來的義務(wù)就是依約、依

23、法向A公司供地；就本案情形來看，合同相對方既未履行審批義務(wù)，也未履行供地義務(wù)，其行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約；而就本合同的性質(zhì)和履行內(nèi)容來看，其明顯不構(gòu)成合同法第110條規(guī)定中的不能履行情形，因而A公司有權(quán)懇求對方連續(xù)履行合同；但須留意的是，在供地程序完成之前和出讓登記完成之前，A公司僅享有連續(xù)履行的懇求權(quán)，而并未取得涉案建設(shè)用地的建設(shè)用地使用權(quán)；案例6國有土地上房屋征收必需以公共利益為目的；依據(jù)征收條例第8條規(guī)定，只有為了國防外交的需要、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要、公共事業(yè)的需要、保證性安居工程建設(shè)的需要、舊城區(qū)改建的需要以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要，才能實施征收；建設(shè)銀行是一個經(jīng)營性的商業(yè)主

24、體，其為經(jīng)營需要而擴建房屋，不符合公共利益需要的要求；依據(jù)征收條例第4條規(guī)定，只有“市、縣級人民政府”才是適格的征收打算主體，本案中的市建設(shè)局只能作為征收部門參與征收，其本身不是適格的征收打算主體；依據(jù)征收條例第19條、第20條以及國有土地上房屋征收評估方法的相關(guān)規(guī)定，房屋的補償價格必需依法經(jīng)評估確定，不論是征收打算主體仍是房屋征收部門，都無權(quán)單方直接確定補償價格；依據(jù)征收條例第28條規(guī)定，房屋征收的強制執(zhí)行依法應(yīng)由市、縣級人民政府申請人民法院強制執(zhí)行，這即意味著市、縣級人民政府及其確定的房屋征收部門本身無行政強制執(zhí)行權(quán)，人民法院是唯獨的強制執(zhí)行主體；當(dāng)然，依據(jù)相關(guān)司法說明，人民法院在裁定強制

25、執(zhí)行時，可以確定由政府詳細實施強制拆除工作；程序正值原就是國有土地上房屋征收與補償?shù)囊豁椫匾?，征收打算和補償是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，所涉程序性環(huán)節(jié)極多，每一步驟都應(yīng)依法走到，否就即為程序違法；由本案所述事實來看，不論是征收打算程序、補償打算程序仍只供學(xué)習(xí)與溝通第6頁，共15頁此文檔僅供收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系網(wǎng)站刪除是強制執(zhí)行程序，都缺失了一系列程序步驟，因而征收打算的作出和強制執(zhí)行都是違法進行的；第五章|精.|品.|可.|編.|輯.|學(xué).|習(xí).|資.|料.*|*|*|*|歡.|迎.|下.|載.案例1C公司經(jīng)由土地使用權(quán)出讓而獲得土地使用權(quán)；1993年4月18日，C公司與A公司簽訂土地使用

26、權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，向A公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；雙方在合同中對于土地的位置與四至、價格等均做出了商定；但在該合同所涉土地中，有一部分土地C公司并不享有使用權(quán)，因此這種轉(zhuǎn)讓行為屬于無權(quán)處分行為，合同效力待定，由于沒有得到土地的真正權(quán)益人的同意，所以，合同中涉及到岳陽市郵電局享有使用權(quán)的部分應(yīng)認(rèn)定為無效；1993年5月6日，C公司與A公司簽訂補充協(xié)議，雙方同意將土地整塊西移，保持臨街面積與土地畝數(shù)不變；該補充協(xié)議也無效，由于依該協(xié)議仍舊不能確定所轉(zhuǎn)讓土地的詳細位置，即合同標(biāo)的物不確定；1993年10月，由于C公司未交足土地出讓金，國土局依法收回土地，即原土地使用權(quán)出讓合同因被終止而毀滅；土地使用權(quán)被依法收回后

27、，C公司就不再享有土地使用權(quán)，所以涉案合同即便有效，也已經(jīng)屬于嗣后不能履行的合同了；另外，C公司分立，由B公司承擔(dān)C公司在該交易中的權(quán)益、義務(wù)，此時發(fā)生合同的概括承擔(dān)，B公司承擔(dān)C公司的合同位置；由于C公司對于合同的無效負(fù)主要責(zé)任，故B公司除應(yīng)向A公司返仍預(yù)付款之外，仍應(yīng)賠償缺失；案例22001年5月13日，陳某與J公司簽訂了J大廈購房預(yù)定協(xié)議書，該協(xié)議為預(yù)約，雙方商定將來依據(jù)肯定條款簽訂本約，即正式的商品房預(yù)售合同；雖然陳某并沒有依據(jù)該預(yù)約中所確定的時間付款、簽約，但在8月16日，陳某至J公司處，在J公司供應(yīng)的商品房預(yù)售合同上簽字；J公司擬定完整的合同文本，并供應(yīng)應(yīng)陳某，其意在締約；因此，J

28、公司向陳某供應(yīng)合同文本的行為構(gòu)成要約，而陳某簽字的行為構(gòu)成承諾，雙方的商品房預(yù)售合同成立；另外，依據(jù)合同法第37條的規(guī)定，雖然J公司沒有在合同上簽章，但其接受了對方當(dāng)事人陳某的履行，收取了款項，可以認(rèn)定商品房預(yù)售合同是成立的；案例3蘇某與甲公司簽訂的上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同以及出售合同預(yù)備書均有效，雙方應(yīng)遵守、履行；蘇某履行了付款義務(wù)，而甲公司所交付的商品房是磚混結(jié)構(gòu)，而非合同所商定的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，構(gòu)成違約；在本案中，被告印制的“綠茵苑首期預(yù)售房型面積表”及“綠茵苑一、二期預(yù)售加收系數(shù)總表”在性質(zhì)上應(yīng)視為商業(yè)廣告；在合同法上，商業(yè)廣告一般構(gòu)成要約邀請而非要約；在本案中，甲公司交付的房屋的花園

29、面積雖然不足30平方米，但由于雙方并未將花園面積30平方米的內(nèi)容作為合同附件，即未列入合同文本之中，故對只供學(xué)習(xí)與溝通第7頁，共15頁此文檔僅供收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系網(wǎng)站刪除雙方?jīng)]有約束力，甲公司并不需要履行此義務(wù)；應(yīng)當(dāng)指出的是，本案發(fā)生在最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律如干問題的說明頒布之前；如按該說明的規(guī)定，甲公司交付的房屋的花園面積不足30平方米已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律如干問題的說明第3條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣揚資料為要約邀請，但出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范疇內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和承諾詳細確定，并對商品

30、房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視|精.|品.|可.|編.|輯.|學(xué).|習(xí).|資.|料.*|*|*|*|歡.|迎.|下.|載.為要約；該說明和承諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；因此，如該案糾紛發(fā)生于上述司法說明生效之后，將會有完全不同的處理結(jié)果；第六章案例1甲公司是大樓的全部權(quán)人，也是大樓占用范疇內(nèi)出讓土地的使用權(quán)人，可以大樓、建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押；在本案中，甲公司前后兩次分別以大樓、建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押；依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范疇內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物

31、也應(yīng)一并抵押；抵押人未一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押；因此，甲公司向工商銀行、建設(shè)銀行所設(shè)定的抵押中，雖然都不是一并抵押的，但抵押物均為大樓與建設(shè)用地使用權(quán)；兩個抵押權(quán)均已登記，就依登記的先后時間確定兩個抵押權(quán)的順位，工商銀行享有的抵押權(quán)順位在前，建設(shè)銀行享有的抵押權(quán)順位在后；建設(shè)銀行的債權(quán)先到期，甲公司未清償，建設(shè)銀行符合實現(xiàn)抵押權(quán)的條件，但因其抵押權(quán)順位在工商銀行之后，而工商銀行的債權(quán)尚未實現(xiàn)，因此，建設(shè)銀行只能就抵押物價值超出工商銀行債權(quán)的部分受償；案例2B公司向信用社兩次借款，兩筆債權(quán)債務(wù)關(guān)系有效，但為擔(dān)保債權(quán)實現(xiàn)而設(shè)定的抵押權(quán)不能成立；1997年8月21日，信用社與B公司簽訂抵

32、押借款合同，為信用社的債權(quán)設(shè)定擔(dān)保，抵押物為嘉佳商廈，抵押人為B公司；由于嘉佳商廈尚未動工，B公司并非商廈的全部權(quán)人，也不是嘉佳商廈占用土地的使用權(quán)人，因此不能以之設(shè)定抵押；并且，該不動產(chǎn)抵押并未登記，因此，抵押權(quán)不成立；1998年4月23日，信用社與B公司簽訂其次份抵押借款合同，抵押人為家庭服務(wù)公司與就業(yè)局，抵押物為嘉佳商廈；該抵押權(quán)也不能成立，由于：第一，在建嘉佳商廈所占用土地的使用權(quán)人是就業(yè)局，就業(yè)局為國家機關(guān)，而國家機關(guān)不得為擔(dān)保他人債權(quán)而設(shè)定抵押；其次，該不動產(chǎn)抵押也未辦理登記手續(xù)，抵押權(quán)不能成立；案例3D公司自T公司處購得預(yù)售房屋，以該房屋為抵押物向銀行設(shè)定抵押權(quán)；判定D公司與只供

33、學(xué)習(xí)與溝通第8頁，共15頁此文檔僅供收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系網(wǎng)站刪除|精.|品.|可.|編.|輯.|學(xué).|習(xí).|資.|料.*|*|*|*|歡.|迎.|下.|載.銀行簽訂的抵押合同是否有效，除了應(yīng)當(dāng)判定該合同是否符合合同一般有效要件之外，仍應(yīng)當(dāng)判定是否符合擔(dān)保法物權(quán)法等的規(guī)定；第一，D公司向銀行借款，雙方簽訂抵押借款合同，并不違反合同的一般有效要件；其次，D公司以預(yù)售房屋作為抵押物，雖預(yù)售房屋并未建成，屬于在建建筑物，但在擔(dān)保法以及物權(quán)法中，在建建筑物也可以成為抵押物；再次，房屋尚未建成，D公司未取得房屋全部權(quán)，只是享有將來取得全部權(quán)的期望權(quán)，但D公司已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，房地產(chǎn)登記部門也向銀行

34、出具了房地產(chǎn)其他權(quán)益證明，因此，D公司對預(yù)售房屋擁有肯定的處分權(quán)，可以之為抵押物設(shè)定抵押；因此，D公司與銀行間的抵押合同成立并生效，該抵押也向登記部門辦理了登記手續(xù)，抵押權(quán)成立；隨后，D公司與T公司間的房屋預(yù)售合同被解除，但這并不會影響D公司與銀行間的抵押合同的效力；案例4依據(jù)行政訴訟法第25條第1款規(guī)定：“行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，有權(quán)提起訴訟；”依此規(guī)定，A建筑公司雖非登記行政行為的相對人，但該抵押權(quán)登記與其債權(quán)實現(xiàn)之間具有利害關(guān)系，因而A建筑公司作為行政行為的利害關(guān)系人，享有訴權(quán)，為本案糾紛的適格原告主體；依據(jù)擔(dān)保法物權(quán)法等的相關(guān)規(guī)定，在建工程

35、可以抵押，因而本案抵押財產(chǎn)適格，不會因此而影響抵押權(quán)的設(shè)定效力；至于A建筑公司主見的程某并非銀行，因而其不具有貸款主體資格的理由，該主見于法無據(jù)，也不能因此而否定抵押權(quán)設(shè)定的效力；因此，本案所涉抵押權(quán)依法有效成立，原告A建筑公司訴請撤銷于法無據(jù)，不應(yīng)予以支持；雖然在本案中原告A建筑公司不能獲得勝訴判決，但其依法享有的建筑工程款優(yōu)先權(quán)，因其具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力，故不會因在建工程抵押而受到影響，A建筑公司提起本件訴訟是完全沒有必要的；第七章案例1在房屋租賃中，出租人應(yīng)當(dāng)是房屋全部權(quán)人等房屋的有權(quán)處分人；張乙是房屋全部權(quán)人張甲的兒子，其對房屋并無處分權(quán)，因此，以張乙作為出租人的租賃合同效力待定，不

36、過張甲在張乙的名字上按上手印，說明權(quán)益人同意，使該租賃合同成為有效合同；雖然該租賃合同并沒有辦理登記手續(xù)，但辦理登記手續(xù)并不是租賃合同的生效條件，因此不影響租賃合同的效力；李某背著張甲將租賃的房屋轉(zhuǎn)給王某，由王某向張甲支付租金，這種行為屬于租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而非轉(zhuǎn)租；由于李某已經(jīng)退出了租賃關(guān)系，不再由李某而是由王某向張甲支付租金；王某承擔(dān)李某在與張甲的租賃合同中的當(dāng)事人位置，這屬于合同權(quán)益義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，李某與王某達成的轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力待定；如張甲同意，就協(xié)議有效，王某取代李某的位置，成為承租人，向張甲支付租金；如張甲不同意，就協(xié)議無效，李某仍舊是與張甲租賃合同中的承租人；案例2只供學(xué)習(xí)與溝通第9頁，

37、共15頁此文檔僅供收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系網(wǎng)站刪除在本案中，岑某與周某在東海酒家的房屋上成立按份共有關(guān)系；岑某與周某共同將房屋出租給張某，后周某向岑某出售其共有份額，岑某、張某均主見優(yōu)先購買權(quán)；物權(quán)法第101條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額；其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)益；”依據(jù)這一規(guī)定，岑某作為按份共有人，對于周某要轉(zhuǎn)讓的共有份額享有優(yōu)先購買權(quán)；合同法第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)益；”可見，在出租|精.|品.|可.|編.|輯.|學(xué).|習(xí).|資.|料.*|*|*|*|歡.|

38、迎.|下.|載.人出賣出租房屋時，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)；那么，本案的張某在周某轉(zhuǎn)讓共有份額時是否享有優(yōu)先購買權(quán)呢？對此，理論上有不同的看法；本案的正確處理看法應(yīng)當(dāng)是，張某不享有優(yōu)先購買權(quán)；這是由于，按份共有人優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生的前提是共有人出賣共有份額即應(yīng)有部分，而房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生的前提是出租人出賣出租的房屋；可見，這兩種優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生的前提是不同的，其對象也是不同的，不具備同時產(chǎn)生的條件；因此，在按份共有人出賣共有份額時，只能發(fā)生按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)，不行能產(chǎn)生承租人的優(yōu)先購買權(quán)；案例3本案中，張某與居委會之間的租賃關(guān)系屬于建設(shè)用地使用權(quán)租賃，而非國有土地租賃；建設(shè)用地使用權(quán)租賃與國有

39、土地租賃在租賃關(guān)系的主體、標(biāo)的、轉(zhuǎn)移權(quán)益的性質(zhì)、權(quán)益內(nèi)容、附隨出租的標(biāo)的、期限限制等方面均有不同；最關(guān)鍵的一點在于，居委會并非國有土地全部權(quán)的代行主體，其與土地使用人之間不行能簽訂國有土地租賃合同，而只可能就其已經(jīng)享有的建設(shè)用地使用權(quán)與他人簽訂建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同；當(dāng)然，雖然張某取得的只是建設(shè)用地使用權(quán)的租賃權(quán)，但其對于自行建造的廠房，依據(jù)物權(quán)法第30條規(guī)定，自其建成之日起即享有所建房屋的全部權(quán)，其房屋全部權(quán)的取得與土地使用權(quán)的類型或?qū)傩詿o關(guān)；既然張某依法享有廠房全部權(quán)，其當(dāng)然亦可依法申請房屋登記；至于建設(shè)用地使用權(quán)租賃到期后的房屋處理問題，可由當(dāng)事人協(xié)商解決；就本案而言，對于廠房征收部分，

40、應(yīng)將張某列為補償權(quán)益人，居委會不是廠房全部權(quán)人，因而不能列其為補償權(quán)益人；第八章案例1本案糾紛涉及到的是購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題；購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓不是房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)讓，因而不受城市房地產(chǎn)治理法有關(guān)登記與否的規(guī)定的限制；購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力也不會因房屋尚未建成、不能導(dǎo)致物權(quán)變動而影響到合同本身的效力（物權(quán)法第15條）；購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓并不違反合同法第52條規(guī)定中的任何一種合同無效情形，因而也不能認(rèn)定為無效合同；購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上為購房資格轉(zhuǎn)讓，對此法律并未作出禁止性規(guī)定，因而屬于當(dāng)事人間締約自由的范疇；即便房源單位對購房資格作出了禁止對外轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，因該規(guī)定僅為單位的內(nèi)部規(guī)定，也不會因此而影響到合同的

41、效力；因此，本案購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓有效，李四的反悔屬于違約行為，不能得到支持；只供學(xué)習(xí)與溝通第10頁，共15頁此文檔僅供收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系網(wǎng)站刪除案例2依據(jù)住房公積金治理條例的相關(guān)規(guī)定，職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人全部；單位應(yīng)當(dāng)按時、足額繳存住房公積金，不得逾期繳存或者少繳；違反住房公積金治理條例的規(guī)定，單位逾期不繳或者少繳住房公積金的，由住房公積金治理中心責(zé)令限期繳存，逾期仍不繳存的，可以申請人民法院強制執(zhí)行；違反住房公積金治理條例規(guī)定，挪用住房公積金的，追回挪用的住房公積金，有違法所|精.|品.|可.|編.|輯.|學(xué).|習(xí).|資.|料.*|*

42、|*|*|歡.|迎.|下.|載.得的，沒收違法所得，并入住房公積金，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，尚不構(gòu)成犯罪的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法賜予行政處分；依據(jù)上述規(guī)定，本案中的小王可向原單位提出補繳的懇求；假如原單位仍拒絕補繳的，小王可以懇求公積金治理機構(gòu)責(zé)令其限期繳存；單位仍拒絕繳存的，公積金治理機構(gòu)可以申請人民法院強制執(zhí)行；案例3本案中，是否能夠辦理公積金貨款，是打算周某是否要購買該套房屋的一個關(guān)鍵因素；對此問題，周某已經(jīng)向售樓處的工作人員做了明確的提示和詢問，而售樓處的工作人員作為專業(yè)人士，對此做了明確的確定回答；基于對此確定回答的信任，周某打算購買該房屋；因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，

43、是否能夠辦理公積金貸款已經(jīng)成為該合同能否最終履行的一個條件；雖說能否辦理公積金貸款是法定的公積金治理機構(gòu)的職權(quán)，并非售樓方能夠打算的，但售樓方在明知其無打算權(quán)的情形下仍賜予確定的回答，明顯地就帶有為了急于促銷房產(chǎn)而有意誤導(dǎo)的性質(zhì)，因而周某有權(quán)懇求撤銷合同；第九章案例1中海雅園管委會依法設(shè)立，該管委會實際上為業(yè)主治理委員會，可以為小區(qū)挑選物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其為確定小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而依法進行招標(biāo)；金羅馬公司參與投標(biāo)并中標(biāo)，2002年2月28日，中海雅園管委會與金羅馬公司簽訂物業(yè)治理托付合同，該合同是雙方真實意思表示，并不違反法律法規(guī)，合同有效；對于小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的確定，依據(jù)2003年公布的物業(yè)治理條

44、例，業(yè)主共同打算選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會對業(yè)主大會的決定進行執(zhí)行；中海世紀(jì)公司始終未撤離小區(qū)，導(dǎo)致金羅馬公司無法進駐小區(qū)，進而履行物業(yè)治理托付合同；違約方并非金羅馬公司，而是中海雅園管委會，其未供應(yīng)使金羅馬公司進駐小區(qū)進行物業(yè)物理的條件；中海雅園管委會與金羅馬公司間的合同未對中海世紀(jì)公司撤出小區(qū)的問題進行明確商定，中海雅園管委會因第三人中海世紀(jì)公司未撤出小區(qū)的緣故，對金羅馬公司構(gòu)成違約，中海雅園管委會應(yīng)當(dāng)向金羅馬公司承擔(dān)違約責(zé)任；金羅馬公司可以要求解除合同，退仍已交付的10萬元，并賠償缺失；案例2只供學(xué)習(xí)與溝通第11頁，共15頁此文檔僅供收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系網(wǎng)站刪除|精.|品.

45、|可.|編.|輯.|學(xué).|習(xí).|資.|料.*|*|*|*|歡.|迎.|下.|載.在本案中，業(yè)主徐某在入住時，與R公司已簽訂了“公共契約”，并支付了物業(yè)治理費，R公司應(yīng)當(dāng)依約供應(yīng)居住、修理以及安全、保衛(wèi)、巡檢、戒備等物業(yè)治理服務(wù)；事發(fā)前，住宅小區(qū)的居民要求在自家的門窗上安裝防盜鐵門窗，對此，R公司理應(yīng)予以重視和解決，然而R公司對居民的要求未予重視和解決；事發(fā)當(dāng)晚，罪犯經(jīng)小區(qū)南墻未鎖的小鐵門進入小區(qū)，R公司的保安人員隨后發(fā)覺該處監(jiān)視點有反常，但現(xiàn)場觀察時未發(fā)覺反常情形；這說明R公司未充分盡到安全、保衛(wèi)、巡檢、戒備等義務(wù)，構(gòu)成違約；R公司的違約行為與罪犯的侵權(quán)行為結(jié)合于一起，導(dǎo)致徐某某死亡的損害后果

46、；對此，R公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；應(yīng)當(dāng)指出的是，假如R公司盡到了安保義務(wù)而仍舊發(fā)生損害的，R公司就不承擔(dān)賠償責(zé)任；案例3物業(yè)治理條例第42條第2款規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納；”物業(yè)服務(wù)收費治理方法第16條規(guī)定：“納入物業(yè)治理范疇的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位緣由未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納；”依據(jù)上述兩條規(guī)定，法院不應(yīng)判決老馬繳納全額物業(yè)費，而是應(yīng)判決自交房之日起的物業(yè)費由老馬承擔(dān)，而交房之前的物業(yè)費由開發(fā)商承擔(dān)；依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件詳細應(yīng)用法律如干問題的說明

47、第1條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力；業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持；”因此，老馬針對拖欠乙公司物業(yè)服務(wù)費的抗辯不能成立，其有義務(wù)向乙公司繳納接受服務(wù)期間的物業(yè)服務(wù)費；依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件詳細應(yīng)用法律如干問題的說明第6條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)依據(jù)合同商定以及相關(guān)規(guī)定供應(yīng)服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持；”依據(jù)該說明第10條第2款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，懇

48、求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)益義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持；”依據(jù)上述兩條規(guī)定，乙公司的訴請只能得到部分支持，對于合同終止后的物業(yè)費無權(quán)懇求老馬支付；案例4依據(jù)物權(quán)法第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；就本案案情來看，王先生停放車輛的位置屬于小區(qū)內(nèi)的道路，其產(chǎn)權(quán)為業(yè)主共有；因而王先生抗辯稱物業(yè)公司并非產(chǎn)權(quán)人，其無權(quán)收取停車費，其理由并非于法無據(jù)；從收取停車費的角度講，本案物業(yè)公司可提請業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出收取停車費的決議，再依法申請物價主管部門核準(zhǔn)，依物價部門核定的價格收取停車費；但須指出的是，物業(yè)公司雖可代收停車費，但收取的停車費不歸物業(yè)公司全

49、部，而歸全體業(yè)主共有；只供學(xué)習(xí)與溝通第12頁，共15頁此文檔僅供收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系網(wǎng)站刪除案例5依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)以及司法說明、司法文件的規(guī)定，業(yè)主委員會具備訴訟主體資格，該案終審判決駁回訴請的理由不能成立；如依據(jù)最高人民法院（2002）民立他字第46號關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格一案的復(fù)函的精神，經(jīng)房地產(chǎn)行政治理部門備案登記的業(yè)主委員會，對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未供應(yīng)配套公共設(shè)施、公用設(shè)施專項費、公共部分愛護費及物業(yè)治理用房、商業(yè)用房引起的|精.|品.|可.|編.|輯.|學(xué).|習(xí).|資.|料.*|*|*|*|歡.|迎.|下.|載.糾紛，

50、以及全體業(yè)主與物業(yè)治理公司之間因住宅小區(qū)物業(yè)治理引起的糾紛，可以以自己的名義提起訴訟；業(yè)主委員會的當(dāng)事人位置為民事訴訟法第48條規(guī)定的“其他組織”；第十章原告與被告簽訂策劃銷售代理合同，原告為被告的公寓住宅項目供應(yīng)策劃、營銷及全程銷售等房地產(chǎn)中介服務(wù)；依據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)原有的法律規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人須經(jīng)過考試、注冊并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證，才能從事房地產(chǎn)中介服務(wù)；但是，目前國務(wù)院已經(jīng)取消了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格的認(rèn)定，因此，是否取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格已不是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的條件；據(jù)此，原告雖無房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格仍有權(quán)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，與被告簽訂的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同為有效合同；第十一章案例1房地產(chǎn)開發(fā)公

51、司與商品房買主簽訂的商品房購銷合同有效；合同中存在關(guān)于稅費的商定：“其余有關(guān)稅費均包括在商品房的單位造價內(nèi)，不再另行收取”；財政所向買主征收契稅，買主認(rèn)為契稅應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)；契稅應(yīng)由誰承擔(dān)的關(guān)鍵，就是說明合同所商定的不再另行收取的其余有關(guān)稅費是否包括契稅；買主認(rèn)為，包括契稅在內(nèi)的商品房全部稅費均包含在商品房單位造價之內(nèi)，其不必再行繳納，而應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)公司自所收取的房款之內(nèi)繳納；契稅暫行條例第1條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅；”依此規(guī)定，契稅的法定納稅義務(wù)人是房屋的買受人；在法律屬性上，納稅義務(wù)人就其應(yīng)納稅額對國家承擔(dān)的是公法上的債務(wù)，該債務(wù)為并非不得轉(zhuǎn)移由他人承擔(dān)的債務(wù)，但是該債務(wù)移轉(zhuǎn)不具有對抗稅收征收機關(guān)的效力；就本案而言，正確的處理思路是：財政所向法定的納稅義務(wù)人征收契稅是正確的，相關(guān)納稅義務(wù)人不得以其與房地產(chǎn)開發(fā)商的商定對抗稅收征收機關(guān)