物業(yè)管理糾紛五大典型案例分析

1、物業(yè)管理糾紛五大典型案例分析物業(yè)管理的五大糾紛物業(yè)糾紛典型案例解析大事1：老物業(yè)公司不愿退出怎么辦？徐匯區(qū)一小區(qū)2004年底物業(yè)管理合同到期，業(yè)委會出錢請了專業(yè)詢問公司做招投標工作，原物業(yè)公司也參與了投標，最終由另一家知名物業(yè)公司奪標。之后，原物業(yè)公司不愿退出，就這樣僵持了三個月后，中標物業(yè)公司不得不將原物業(yè)公司和業(yè)委會推上被告席，要求賠償不能履行合同的經濟損失。律師：依據物業(yè)管理條例相關規(guī)定，物業(yè)管理效勞合同到期，原物業(yè)公司應做好物業(yè)管理資料移交工作，并準時撤離管理區(qū)域，這是理所當然的規(guī)章，因此上述物業(yè)公司確定敗訴，勸他們晚走不如早走。當前，物業(yè)管理效勞合同到期或未到期即新更換物業(yè)公司，從而

2、引發(fā)老物業(yè)不走、新物業(yè)進不來的狀況非常普遍，新進物業(yè)公司運用法律手段來維護自身權益是明智之舉。大事2：業(yè)委會當家人可擅作主見嗎？2004年2月，浦東一小區(qū)業(yè)委會主任擅自將物業(yè)修理基金由原來存在甲銀行賬戶轉到親戚工作的一家銀行去，更糟糕的是這家銀行又比甲銀行利息低很多。不知情的其他幾個業(yè)委會委員不想背黑鍋，結果業(yè)委會內發(fā)生看法沖突。律師：依據物業(yè)管理條例有關規(guī)定，小區(qū)物業(yè)修理基金的動用、續(xù)籌，應由業(yè)主大會三分之二以上有投票權的業(yè)主打算，這位主任的做法當然是錯誤的。對于新建商品房修理基金的管理與用法，目前主要問題是缺乏有效的監(jiān)視機制。雖然法規(guī)明確由業(yè)主大會行使監(jiān)視權，但對如何監(jiān)視尚無明確的說法。有

3、的小區(qū)少那么幾百萬，多那么上億的修理基金，像潘多拉的魔盒吸引著小區(qū)里個別業(yè)主。因此，業(yè)委會成員本人的品德和素養(yǎng)至關重要，不是任憑什么人都可以當的。大事3：原業(yè)委會成員是下屆業(yè)委會當然成員嗎？2004年6月，閔行一小區(qū)業(yè)委會任期即將終止，局部業(yè)主在居委會組織下成立新一屆業(yè)委會的籌備組。該業(yè)委會成員以為自己是當然的下屆籌備組成員，既不去報名登記參與籌備組選舉，又忽視新一屆業(yè)委會的選舉結果，甚至還把地區(qū)房地辦告上法院，指責房地辦違法行政。律師：目前新的上海市物業(yè)管理規(guī)定中對業(yè)委會到期后如何選舉下一屆業(yè)委會這類事沒有做出相關的規(guī)定，一般來說這不是換屆選舉，上屆業(yè)委會委員不能以當然委員的身份參加新一屆業(yè)

4、委會的選舉，而是以一般業(yè)主的身份進展重新登記。近來有關上述問題的信訪和訴訟在增多，業(yè)委會委員自以為是的行為比擬普遍，這與目前上海有關業(yè)委會缺乏選舉程序、標準等的相關規(guī)定分不開，從而給糾紛的產生埋下了伏筆。大事4：開發(fā)商能隨便更換物業(yè)公司嗎？2004年3月，一家知名物業(yè)管理公司得悉一開發(fā)商欲將40萬平方米規(guī)模的小區(qū)托付一家物業(yè)公司開展前期物業(yè)管理，并且準備實行招標。這家物業(yè)公司經過細心預備之后，一舉奪魁。由于雙方在售房合同寫明由這家知名物業(yè)公司管理，因此吸引了不少購房者。按理這家知名公司給開發(fā)商帶來了好處，然而半年后開發(fā)商突然開出特別苛刻的條件逼這家物業(yè)公司退出，想以自己下屬物業(yè)公司取而代之。雙

5、方由此產生糾紛。律師：物業(yè)管理條例規(guī)定，住宅物業(yè)的建立單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理公司進展管理。目前，物業(yè)公司因前期物業(yè)管理費以及空置房管理費等問題與開發(fā)商鬧上法庭已不鮮見，但是上述狀況那么是首例。這家開發(fā)商明顯出于私利而實行上述手段，因此，政府主管部門對此類開發(fā)商要賜予嚴峻的監(jiān)視與管理，給他們添上一筆“不誠信的記錄，以儆效尤。大事5：物業(yè)公司與中介為何發(fā)生沖突？近日徐家匯一小區(qū)中的物業(yè)公司與開設在該小區(qū)里的中介公司發(fā)生沖突，緣由是中介公司看到該小區(qū)房屋出租率特別高，其中很多業(yè)務都被物業(yè)公司搶了去。最終竟進展到物業(yè)公司設立特地管理開展中介，中介公司當然于心不甘，雙方沖突起來。律師：物業(yè)管理條例規(guī)定：一個物業(yè)管理區(qū)域內只能由一家物業(yè)公司進展管理，當然詳細工程可以分包，而且雙方必需簽訂分包內容。上述兩家公司發(fā)生沖突，一個重要的因素就是雙方沒有劃清分包內容，權屬不清就難免引起沖突。這里需要提示的是我們的物業(yè)公司囿于傳統(tǒng)觀念而習慣于如保潔保綠等效勞工程，對國外供應代理經租業(yè)務這些日常