某植物園項目營銷策劃調(diào)研報告

1、湖北荊州植物園項目調(diào)研報告目錄一、 荊州城市理解（1） 自然地理條件（2） 行政區(qū)劃及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：（3） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展（4） 消費水平二、 荊州房地產(chǎn)市場理解（1） 商品房市場現(xiàn)狀（2） 已建商品房項目概況及分析三、 荊州植物園地塊（1） 地況概況和利弊分析（2） 項目交通條件和周邊配套（3） 區(qū)位描述四、 前景分析（1） 財務(wù)（2） 客戶（3） 公司建設(shè)和人員培養(yǎng)五、初步開發(fā)設(shè)想一、 荊州城市理解(1)自然地理條件：1) 方位：荊州市地處湖北省中南部，江漢平原腹地，長江自西向東橫貫全市，全長483公里。荊州東連武漢、西連宜昌、南連湖南常德,北連荊門。2) 面積和地貌：荊州市總面積1.41萬

2、平方公里，占全省面積的7.6%，市區(qū)面積 54平方公里。荊州市主體是平原，平原湖區(qū)占78.7,丘陵低山區(qū)占21.1。3) 人口:荊州市是湖北省內(nèi)人口稠密的地區(qū)之一。2002年末，全市總?cè)丝?33.83萬人，占湖北省總?cè)丝诘?0.6%。2002年全市城鎮(zhèn)人口超過200萬人。而市府所在地荊州區(qū)和沙市區(qū)總?cè)丝诩s為119萬，其中城市人口接近70萬人。根據(jù)市政府計劃10年內(nèi)將市中心城鎮(zhèn)人口由60萬擴(kuò)充到100萬。小結(jié)：城市人口增長主要由人才引進(jìn)構(gòu)成，而不是依靠農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)非。(2)行政區(qū)劃及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：1994年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)將原荊州地區(qū)和沙市市合并成今天的荊州市，所以現(xiàn)荊州市由荊州區(qū)和沙市區(qū)兩個區(qū)組

3、成，共占地1538平方公里。荊州區(qū)為荊州古城和城南開發(fā)區(qū)組成，沙市區(qū)為原沙市城區(qū)、沙市港、玉橋開發(fā)區(qū)組成。小結(jié)：所以在荊州市有兩個開發(fā)區(qū)、一個港口、一個古城、一個新城區(qū)為主要構(gòu)成元素。1) 管轄區(qū)：荊州、沙市2區(qū)和江陵、 公安、監(jiān)利3縣,代管松滋、石首、洪湖3市。2) 地理優(yōu)勢：荊州是鄂中南重要的中心城市。地理位置較優(yōu)越，交通便利，形成了水路、公路、鐵路、航空、光纖等立體的交通通訊網(wǎng)絡(luò)。不但是連接湖北與西南、湖南的重要樞紐，省內(nèi)還是武漢通往宜昌的必經(jīng)之路。3) 水運：沙市港是長江中游的重要港口，為國家二級港口。4) 鐵路：與焦枝、焦柳鐵路相鄰。唯一通往外界的荊州地方鐵路主要作為貨運用途。5)

4、公路：207國道縱貫?zāi)媳保?18國道和宜黃高速公路橫跨東西，幾條縱橫的國道、省道構(gòu)成了荊州對外交通的主要紐帶。正在建設(shè)的襄（樊）-荊（州）、荊（州）-常（德）高速公路。6) 橋梁： 長達(dá)4398米的荊州長江公路大橋2002年10月1日竣工通車的，連接長江南北岸，真正貫通了207國道，連接了兩湖平原地區(qū)。7) 空運： 原國家二級的沙市民用機(jī)場因經(jīng)營問題已停用改為軍用機(jī)場。目前荊州空運主要依靠距市中心40余公里的三峽國際機(jī)場和武漢天河機(jī)場。城區(qū)內(nèi)的交通主要由三條平行干道組成：南段的荊沙路北京西、中、東路，尤其是北京路是荊州的中心商業(yè)區(qū)。（類似天津的內(nèi)環(huán)線）中段的荊南江津西、中、東路是目前荊州政府及

5、其他部門和銀行等辦公地點，集中了荊州市的大部分高層建筑。（類似天津的中環(huán)線）北段在建的荊沙大道將連接玉橋開發(fā)區(qū)、318國道、207國道與古城，同時現(xiàn)有的長途客運站將遷至荊沙大道，荊沙大道將成為連接荊州與外界的主要樞紐，屆時周邊區(qū)域?qū)杆侔l(fā)展。小結(jié)：荊州市區(qū)總面積不大，被古城占去大部，荊州區(qū)以旅游為主，但原古城毀壞嚴(yán)重旅游資源極差，荊州區(qū)困古城墻限制沒有可供發(fā)展土地，5年前，荊州市政府由荊州遷往沙市，加上以前的北京路商業(yè)區(qū)，目前荊州經(jīng)濟(jì)、政治區(qū)域主要集中在沙市區(qū)。荊州市區(qū)四至的特點決定其城市發(fā)展方向只能向北發(fā)展，西側(cè)是荊州古城區(qū)，為文物保護(hù)區(qū)域，南部為長江，是自然障礙，東側(cè)是92年建立的玉橋開

6、發(fā)區(qū)，作為工業(yè)興市的發(fā)展基地將建數(shù)個工業(yè)園。只有北側(cè)還是一個空白。荊州市政府五年前遷到江津西路而繁華北京路，足以證明政府引導(dǎo)的城市發(fā)展方向是向城區(qū)的東、北方向。(3)經(jīng)濟(jì)發(fā)展：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：指標(biāo)2001年2002年完成值（億元）所占比例%完成值（億元）所占比例%同比增幅%第一產(chǎn)業(yè)93.5028.3396.7126.933.43第二產(chǎn)業(yè)134.2840.69148.5641.3710.63第三產(chǎn)業(yè)102.2230.98113.8331.7011.36GDP總值330.00359.18.821) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：與省內(nèi)其他地區(qū)相比，從統(tǒng)計數(shù)字上來看，2002年荊州市總量居全省第位。第一產(chǎn)業(yè)占全省的第2位

7、僅次于襄樊，是農(nóng)業(yè)極為發(fā)達(dá)的市區(qū)。其中第二產(chǎn)業(yè)占的比重低于全省平均水平，居第位；規(guī)模以上工業(yè)增加值居全省第位，落后于武漢、襄樊、十堰、宜昌和孝感。第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值全省的第二位，僅次于武漢，商業(yè)極為發(fā)達(dá)。從而看出荊州是湖北省的農(nóng)業(yè)和商業(yè)大市，但工業(yè)較差，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與當(dāng)今的城市發(fā)展極為不協(xié)調(diào)。在90年代曾經(jīng)培育出了“活力”洗衣粉、“沙松”電冰箱等知名牌，這些名牌產(chǎn)品相繼萎縮甚至從市場上銷聲匿跡。2) 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向：在2002年新政府上任提出了“工業(yè)興市”，荊州當(dāng)?shù)毓I(yè)發(fā)展形成了機(jī)械、輕工、燃化、紡織、電子等五大門類，加大對沙隆達(dá)、天發(fā)、車橋、凱樂、洪城、神電等一批重點骨干企業(yè)扶持。市內(nèi)現(xiàn)有7家公司實

8、現(xiàn)上市融資，其中沙隆達(dá)集團(tuán)在全國農(nóng)藥行業(yè)排名第一，凱樂科技是全國塑管排頭兵，洪城公司是中國低壓大口徑智能閥門企業(yè)的龍頭。3) 招商引資情況：全市現(xiàn)有三資企業(yè)474家，先后成功引進(jìn)了荷蘭飛利浦、美國德爾福、法國法雷發(fā)、德國美潔時等一批大型跨國公司落戶荊州。荊州市現(xiàn)設(shè)有9個省市級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開放區(qū)，城區(qū)旁主要的開發(fā)區(qū)有兩個，西南部的城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)目前條件較差，一切剛剛起步，基礎(chǔ)設(shè)施正在興建。在區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有新建的長江大學(xué)，荊州有意將此開發(fā)區(qū)建設(shè)成為大學(xué)城為主體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。東北部的玉橋開發(fā)區(qū)成立于1992年，擁有荊州大部分骨干企業(yè)，且地理位置較城南開發(fā)區(qū)優(yōu)越，隨著工業(yè)興市力度的加大，以及荊州政府出資6個

9、億，明年開工以貫通荊沙大道的利好都將使玉橋開發(fā)區(qū)迅速發(fā)展。4) 人才基礎(chǔ)：市內(nèi)9所高校提供的人力和學(xué)術(shù)教育資源。(4)消費水平：1) 荊州市的就業(yè)壓力較大，失業(yè)率較高，據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B失業(yè)率達(dá)到50%，官方統(tǒng)計數(shù)字為5%。2) 職工收入：在崗職工月平均收入600800元，家庭月平均收入在12001600元，年收入在1.5-2.0萬。3) 因當(dāng)?shù)厣虡I(yè)十分發(fā)達(dá)，從事商業(yè)的相關(guān)人員年收入相當(dāng)可觀。4) 政府部門、相關(guān)事業(yè)單位、銀行、電力從業(yè)人員，月收入基本在1000元以上，家庭年收入在3萬元。5) 日用消費：當(dāng)?shù)厝说娜粘ＯM投入較多，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)。一般有穩(wěn)定收入家庭，月平均支出在7001000元。年

10、余1萬元左右。二、 房地產(chǎn)市場1、商品房市場現(xiàn)狀荊州城區(qū)房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位： 億元 萬平米2001年2002年增幅%房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額3.103.275.84住宅部分2.522.49-1.19當(dāng)年開工住宅面積20.8431.4150.72當(dāng)年竣工住宅面積130.41160.3622.97商品房銷售面積68.6662.40-9.12銷售給個人部分22.5617.62-21.90商品房銷售額2.231.96-12.11銷售給個人部分1.691.67-1.18商品房空置面積18.3112.11-33.86注：上表中的數(shù)字包括松滋、石首、洪湖等地區(qū)城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售量，與此次所關(guān)注植物園地塊

11、真正密切相關(guān)的荊州、沙市區(qū)的數(shù)字則更少。（1） 起步階段：荊州實際上是起步較早的，83年開發(fā)的當(dāng)?shù)氐谝粋€商品房項目紅垸小區(qū)也是我國商品房開發(fā)試點樣板之一。雖也經(jīng)歷過集資建房、定向開發(fā)和開發(fā)安居房的階段，但95、96年商品房的開發(fā)還是達(dá)到一個歷史最高點，售價最高達(dá)1300元每平米，均價1000元左右。（2） 972000年下滑階段：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)滑坡，市場管理得不規(guī)范，降低成本暴利追求。造成當(dāng)?shù)氐男￠_發(fā)商大量的無序開發(fā)，出現(xiàn)洗錢，施工單位拋售抵債房，靠關(guān)系獲取土地搞插建，單位集資建房等影響商品房市場的因素。致使開發(fā)商競相壓低價格銷售，住宅品質(zhì)降低，商品房售價一路下滑，跌至700元左右每平米。造成荊州市

12、居民區(qū)特點：1) 規(guī)模?。憾酁?萬平米以下的項目，開發(fā)時間不一，地點分散，使得荊州市房產(chǎn)市場雜亂無序，整體開發(fā)水平難以提升。在當(dāng)?shù)?萬平米的樓盤已經(jīng)可以成為大盤了。臨近老城區(qū)的一個名為“荊州花園”的在建項目以260畝、30萬平米建面的規(guī)模在當(dāng)?shù)啬壳疤幱诘谝淮蟊P的位置。2) 容積率高：多層住宅項目容積率都在1.6以上，樓層增加，多為78層住宅，甚至有910層而無電梯的住宅樓，就是為了多出面積，增加利潤，因為據(jù)說六層以上樓層部分，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商可以通過關(guān)系免交相關(guān)配套費來降低成本。3) 樓間距小：多不足16米，采光很受影響。使得居住條件很差。目前當(dāng)?shù)毓J(rèn)的居住條件最好的項目“富怡雅苑”的樓間距也僅有1

13、7米，容積率1.65。4) 環(huán)境差、綠化少，同樣是由于規(guī)模小、密度高和降低成本的需要，在荊州這樣一個自然條件很好的區(qū)域，所有小區(qū)的綠化率都不高，而且沒有什么小品景觀，綠化僅限于草皮，灌木使用也較少。總體沒有小區(qū)環(huán)境。5) 臨街項目必有底商，這也是當(dāng)?shù)厣唐贩块_發(fā)的一大特色，一方面，是因為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)尤其是小商品零售、餐飲娛樂業(yè)的確發(fā)達(dá)，并許多浙江、溫州等外來人口在此經(jīng)商，對商業(yè)用房需求較大，另一方面，這還是房地產(chǎn)開發(fā)商提高整體利潤率的主要手段,以此攤薄住宅價格，往往是底商已經(jīng)賺回項目大部分利潤，住宅尤其是高層住宅就可以以低價銷售。目前商業(yè)項目稍偏遠(yuǎn)售價已達(dá)3000元左右、市中心新建項目最高已達(dá)155

14、00元、中心老商業(yè)項目一般在8000左右。6) 產(chǎn)品水平不高，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商所作項目，其開發(fā)水平普遍不高，表現(xiàn)在房型陳舊、外檐用材及造型方面過時。而個別外地開發(fā)商所作項目帶來的飄窗、小院、閣樓、外檐瓷磚、小區(qū)內(nèi)水系等大城市項目普遍采用的設(shè)計，在當(dāng)?shù)睾苁軞g迎，被認(rèn)為是高檔小區(qū)的標(biāo)志。7) 物業(yè)管理較少，提供的服務(wù)單一，居民對安全問題普遍擔(dān)心，經(jīng)?？吹接幸粯堑狡?、八樓布滿了防護(hù)欄。8) 小區(qū)會所更是不多，僅有的幾個會所也只是為業(yè)主提供最簡單的活動項目，同時物業(yè)管理費較高，每平米每月多為0.5元左右。9) 車庫普及率很低、車位提供的比例也不高，這也是當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有項目很難有真正能稱得上高檔小區(qū)的原因之一，普遍

15、低于25%的車庫比率對高端客戶群的滿足程度大打折扣。高檔小區(qū)也無從談起。而為數(shù)不多的車庫價格盡管很高，但仍很強(qiáng)手。像“富怡雅苑”半地下車庫，1800元/平米，“三進(jìn)花園”車庫10萬元/每個，都在早期就賣完了，而且有些是無車業(yè)主購買，看來開發(fā)商的觀念已落后于消費者了。10) 宣傳推廣手段較少，力度較小，也與當(dāng)?shù)氐赜蜉^小，項目規(guī)模不大，開發(fā)企業(yè)認(rèn)為不值得在宣傳上投入太多，使成本提高。因此在荊州基本看不到有一定創(chuàng)意的宣傳案。綜上所述：造成以上情況的原因是政府政策上的方向性和決策性差、當(dāng)?shù)亻_發(fā)商開發(fā)水平不高。見縫插針式的城市規(guī)劃造成荊州共有房產(chǎn)開發(fā)商170余家，在市中心的為40多家，而又項目的僅有10

16、多家。當(dāng)?shù)爻袊课蓍_發(fā)荊州分公司、荊州綜合房地產(chǎn)開發(fā)公司、金堤房地產(chǎn)開發(fā)公司、住宅開發(fā)公司、危房改造所等五家規(guī)模較大的國營開發(fā)商外多為中小開發(fā)商?，F(xiàn)有稍大規(guī)模的項目中多為北京、廣東等外地開發(fā)商開發(fā)的，如：麗景花園、荊州花園等。他們帶來了在當(dāng)?shù)剌^為先進(jìn)的設(shè)計理念。做到了當(dāng)?shù)亻_發(fā)商因為設(shè)計能力或資金能力所無法作出的產(chǎn)品，在當(dāng)?shù)囟加胁诲e的銷售業(yè)績。重要提示：針對上述情況，荊州市政府做出了一系列整改措施：在中心城區(qū)禁止建設(shè)零星住宅，禁止機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在中心城區(qū)購地自建職工住宅，以及以出地方與開發(fā)商合作開發(fā)住宅，以實現(xiàn)住宅建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的管理目標(biāo)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)

17、健康發(fā)展。市府重申，在荊州古城內(nèi)，除傳統(tǒng)歷史風(fēng)貌街區(qū)可按規(guī)劃進(jìn)行恢復(fù)性住宅建設(shè)外，任何單位和個人不得以任何名義進(jìn)行住宅的新、改、擴(kuò)建活動。居民危房需拆除新建的，一律出城異地安置建設(shè)，嚴(yán)禁在原地重建。通知特別要求，禁止任何機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在中心城區(qū)購地自建職工住宅，以及以出地方式與開發(fā)商合作開發(fā)住宅。職工住房困難的，有條件的單位可按國家有關(guān)住房貨幣補(bǔ)貼政策幫助解決。同時，對改制企業(yè)的閑置用地，一律由市政府授權(quán)有關(guān)部門儲備收購，屬經(jīng)營性用地的應(yīng)按規(guī)劃要求以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式確定開發(fā)商。禁止任何單位與開發(fā)商對手交易，或以一方出地，一方出資的方式建設(shè)商品住宅。據(jù)悉，今后在中心城區(qū)，以住宅建設(shè)為主的

18、舊城改建項目占地面積不得低于2萬平方米，新區(qū)開發(fā)項目占地面積不得低于3萬平方米。對低于此標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)項目，有關(guān)部門將不辦理相關(guān)手續(xù)。（3） 回升階段：荊州房地產(chǎn)市場從 2001年開始回升，2001年最高價回升到1100元/平米，2002年市內(nèi)銷售商品房接近30萬平米，均價1200左右，年均以100元左右速度遞增，至2003年最高價格更是達(dá)到市中心1700元、稍偏1400左右。按檔次分布，低檔為800左右、中檔為1300左右、高檔1400左右。目前市場上商品房銷售價格已有所上升，平均價格為1300元。當(dāng)?shù)厥袌龅钠鹇溥€與荊州當(dāng)?shù)氐南M習(xí)慣有一定關(guān)系。與南方諸省市普遍偏好大戶型一樣，荊州消費者也是攀比

19、房屋大小，動輒就達(dá)到160平米以上甚至是200多平米，兩室兩廳多為130多平米，3室兩廳多為140150多平米，四室、五室、復(fù)式也很盛行，所以為了控制總房款，也只能壓縮成本，盡量降低單價。二、已建商品房項目概況及分析目前荊州市場上在售比較成功或較有特色的項目主要有：富怡雅苑、三進(jìn)花園、榮鑫花園和荊州花園從這些項目的具體請我們可以從中借鑒成功經(jīng)驗，來找到在荊州市場上我們開發(fā)的方向。（1） 富怡雅苑：位于江漢北路與江津中路交口附近，盡管距市中心僅10分鐘路程，但在當(dāng)?shù)厝肆?xí)慣中確認(rèn)為位置較偏，而且周圍環(huán)境較差，被大片老居民樓包圍，樓盤不太明顯。小區(qū)占地3.2萬平米，總建筑面積5.3萬平米，容積率為1

20、.65，由11棟六層住宅組成，樓間距18米。綠化較好，有一條人工挖掘貫穿小區(qū)的水渠，現(xiàn)有1200平米售樓處將來作為業(yè)主會所，配有簡單的生活配套設(shè)施，小區(qū)配套較完備，提供物業(yè)管理。售價：均價1350元/平米規(guī)劃外部環(huán)境（2） 三進(jìn)花園：位于市中心繁華的北京路上，有多座九層建筑組成，臨街1-2層為底商，3-9層為住宅，由于占地較小，小區(qū)內(nèi)綠化較少，目前住宅僅剩幾套6-9層，價格1200-1300/平米，曾經(jīng)四層最高價格賣到1400多。（3） 榮鑫花園：是荊州開發(fā)較早的項目，位于北京路東段，總規(guī)模約為8萬平米，容積率為2.62，有多棟六層住宅組成，有業(yè)主會館、個別樓下有小院，樓間是綠地，但間距較小約

21、為12米，4層以下采光均受影響，現(xiàn)僅余頂層180平米的平層，小區(qū)最高價格為1400左右/平米。會館小院采光（4） 荊州花園：位于荊州古城旁，金鳳廣場對面，占地260畝，總建筑面積33萬平米，由多層、點高、板高組成，有較大的中心廣場和會所，據(jù)宣傳綠化率達(dá)51%，目前已有5棟樓大到封頂階段，預(yù)計年底上市，同時入住，目前價格未定。他是目前荊州地區(qū)最大的樓盤。開發(fā)商來自廣東。七層外檐（5） 其它項目與萬科水晶城相似的躍層相地塊相鄰的的東岳小區(qū)二期三、理解荊州地塊（1） 地況概況和利弊分析1) 方位：植物園項目地塊地處荊州的沙市區(qū)，荊州區(qū)與沙市中心區(qū)之間城市北部。與前面分析的城市發(fā)展方向東北部相一致。2

22、) 面積：約400畝（以每畝28萬為例：1.0的容積率樓面地價420元/平米，1.3容積率樓面地價323元/平米，1.5容積率樓面地價280元/平米。）3) 形狀：長方形。4) 地表：平整，有大量植物，湖面，明渠，花窖，魚塘。只有一個二層建筑物為原植物園看管處。植被水面明渠現(xiàn)有建筑物西干渠5) 四至：東：園林路（物價局、信息中心、市地稅局和部分住宅區(qū)，現(xiàn)在地塊內(nèi)沿路有一層底商，建筑形式為20平米的商業(yè)，但普遍經(jīng)營不善空閑率高。）向面玉橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及新工業(yè)園區(qū)。南：長港路（二排居住區(qū)，原植物園正門設(shè)在此處，大門寬度約為1520米?，F(xiàn)有的居住區(qū)外檐較差，一層的底經(jīng)營者把環(huán)境搞的較差。）長港路可直達(dá)

23、玉橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，前方江津中路只有250左右。市審計局、民政局、市政協(xié)、江津路客運站、二醫(yī)院門診在地塊前方江津中路沿線。西：工農(nóng)路（沙市大學(xué)東門，地塊內(nèi)沿路商業(yè)使用率較高，但多為迎合學(xué)生的敞開式小飯店。）沿長港路向西1200米1400米為市政府所在地，江津醫(yī)院、市康復(fù)醫(yī)院、市精神病醫(yī)院。北：荊沙大道（西干渠、環(huán)境較差部分地面堆放垃圾。）東岳小區(qū)有98年開發(fā)的一期、2001年開發(fā)的二期。再向北為郊區(qū)。注：四周路況均較好。 小區(qū)東側(cè)商業(yè)小區(qū)北側(cè)荊沙大道小區(qū)西商業(yè)（2） 項目交通條件和周邊配套1) 距騎車10分鐘到達(dá)北京中路。2) 8、9路公交車可到達(dá)玉橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京中路。3) 煤氣配配套周邊管網(wǎng)

24、已有4) 臨電地塊內(nèi)已有，但容量有限。5) 上水、下水周邊配套已有。6) 學(xué)校：沙市大學(xué)、沙市五中、7) 醫(yī)院：二醫(yī)院門診、江津醫(yī)院8) 商業(yè)：洪垸商場（3） 區(qū)位描述地塊優(yōu)勢1) 地塊地勢平整、形狀規(guī)則。便于項目規(guī)劃、基礎(chǔ)施工。2) 地塊三面臨路，便于交通通達(dá)。3) 地塊內(nèi)部植被豐富，水源豐富，便于就近規(guī)劃利用。4) 地塊兩條通達(dá)道路可安排商業(yè)，尤其西側(cè)工農(nóng)路臨近沙市大學(xué)，商業(yè)氛圍較好。5) 地塊位于沙市的發(fā)展方向上，市政府等機(jī)關(guān)的遷址會促進(jìn)地塊周邊的成熟。6) 地塊相對較為安靜，自然環(huán)境較好，適合開發(fā)低密度高檔社區(qū)。7) 地塊基礎(chǔ)配套較為齊全，周邊生活配套和社會配套也較好。地塊劣勢1) 距

25、離當(dāng)?shù)厝肆?xí)慣的活動中心北京路略遠(yuǎn)。2) 荊沙大道現(xiàn)沒有修完。建成后該道路以滿足工業(yè)貨運為主的可能性較大，將帶來噪音的影響。3) 地塊西北側(cè)較為荒涼，人氣略顯不足。4) 中高檔客戶購房所關(guān)心的初中、高中、娛樂、購物、運動配套不全。綜述：此地塊自身素質(zhì)、地段發(fā)展?jié)摿Α⒊鞘锌蛻羧嘿徺I能力均可達(dá)到優(yōu)良。未來此地塊面臨的主要問題是期房銷售、市場接收速度。四、前景分析1、財務(wù)：1) 利潤率較高的項目。2) 投入較少、土地儲備較大。3) 因單價較低，現(xiàn)金提供相對值較少。2、客戶：1) 對大規(guī)模居住區(qū)的需要，對良好居住區(qū)的需要，。2) 商業(yè)人口比例較大，購買潛力大。3) 當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)住宅項目的稀缺和近70萬的城市人口成反比。4) 政府對小規(guī)模開發(fā)量的限制。5) 現(xiàn)房購房的客戶購買心里，大起步階段客戶對此區(qū)域接收的