美加總部基地市場定位及物業(yè)展策略課件

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。美加總部基地美加總部基地市場定位及物業(yè)發(fā)展策略市場定位及物業(yè)發(fā)展策略中原地產(chǎn)Wuhan 2010.5Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 20094 4項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議3 32 21 1市場條件判斷市場條件判斷項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析產(chǎn)業(yè)客戶研究產(chǎn)業(yè)客戶研究Code of this report | 3 Copyr

2、ight Centaline Group, 2009城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程加快，武漢未來必然躋身全國一線城市的行列，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程加快，武漢未來必然躋身全國一線城市的行列，國、內(nèi)外集團(tuán)企業(yè)必將爭先搶駐武漢。國、內(nèi)外集團(tuán)企業(yè)必將爭先搶駐武漢。中部崛起中部崛起20042004年年兩型社會(huì)兩型社會(huì)20072007年年1+81+8城市城市圈圈20082008年年中部地區(qū)中部地區(qū)中心城市中心城市20102010年年GDP1435.84億元武漢排名第十三GDP達(dá)到3141億元，增長15.6%，增幅創(chuàng)11年來新高3960億！2008年武漢GDP逆勢漲15.1%GDPGDP首破4500億元，增長13%提升區(qū)域內(nèi)的

3、資源配置效率和產(chǎn)業(yè)布局 ；國家政策的傾斜帶來更大的發(fā)展空間 ；改變區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長模式和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升可持續(xù)化發(fā)展 ；由區(qū)域一體化而市場一體化，對于投資與消費(fèi)具有重大意義 。Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2009武漢市產(chǎn)業(yè)板塊分析光谷：依托能源環(huán)保、光電子、現(xiàn)代制造業(yè)等盤龍城：依托商貿(mào)物流業(yè)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)陽邏：依托鋼鐵業(yè)、化工業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)金銀湖：臺(tái)商投資區(qū)、海峽科技產(chǎn)業(yè)園沌口：汽車制造業(yè)、電子電器業(yè)等古田：以新興傳統(tǒng)制造業(yè)為主導(dǎo)武漢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為高速發(fā)展期，將從各自為陣轉(zhuǎn)為統(tǒng)籌規(guī)劃，提升集武漢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為高速發(fā)展期，將從各自為陣轉(zhuǎn)為

4、統(tǒng)籌規(guī)劃，提升集約化、集中化程度，避免重復(fù)投資，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)分布合理化發(fā)展約化、集中化程度，避免重復(fù)投資，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)分布合理化發(fā)展Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2009根據(jù)武漢城市空間拓展模式以及軌道交通規(guī)劃，大武昌將分別沿東向、南向、北向拓展城市腹地。重點(diǎn)發(fā)展科技新城、南湖新城以及楊春湖城市副中心，而漸入佳境的光谷，無疑已成為武漢城市東擴(kuò)的主導(dǎo)。大武昌強(qiáng)勢外拓，光谷作為國家級(jí)高新技術(shù)區(qū)域首當(dāng)其沖，帶動(dòng)性大武昌強(qiáng)勢外拓，光谷作為國家級(jí)高新技術(shù)區(qū)域首當(dāng)其沖，帶動(dòng)性明顯明顯楊春湖城楊春湖城市副中心市副中心科技新城科技新城白沙洲居白沙

5、洲居住組團(tuán)住組團(tuán)南湖新城南湖新城九峰簇團(tuán)梁子簇團(tuán)關(guān)山簇團(tuán)流芳簇團(tuán)區(qū)域發(fā)展的主要?jiǎng)酉蚣拔磥眍A(yù)測交通先導(dǎo)、生態(tài)優(yōu)先，復(fù)合化、簇群化 一條主軸，四大簇團(tuán)： 一個(gè)都市核心，三個(gè)支撐中心： 一個(gè)資源保護(hù)網(wǎng)絡(luò)，多條生態(tài)廊道Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2009光谷：依托光電子信息、生物工程和現(xiàn)代制造業(yè)等光谷：依托光電子信息、生物工程和現(xiàn)代制造業(yè)等各大產(chǎn)業(yè)板塊的建設(shè)與發(fā)展，提升了產(chǎn)業(yè)的競爭優(yōu)勢，全面提升高新區(qū)的資源整合能力、持續(xù)創(chuàng)新能力、產(chǎn)業(yè)生成能力和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出能力，進(jìn)一步增強(qiáng)創(chuàng)新優(yōu)勢和競爭優(yōu)勢，促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，縮小了與國際同

6、行業(yè)先進(jìn)水平的差距，在全球產(chǎn)業(yè)分工中已占有一席之地。 光谷產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，直接提升了武漢的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值，重視程度非同光谷產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，直接提升了武漢的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值，重視程度非同一般一般 光谷商圈光谷創(chuàng)意光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)基地光谷軟件園光谷軟件園關(guān)東電子關(guān)東電子產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園光谷金光谷金融港融港Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2009 微軟、IBM、西門子、海爾、施樂、美國EDS、惠普、東風(fēng)、摩托羅拉、美的等，其中美國20家、日本20家、英國6家、德國4家，其他幾個(gè)國家，目前武漢已有72家世界500強(qiáng)企業(yè) 。 500強(qiáng)企業(yè)中的跨國公

7、司投資項(xiàng)目基本集中在兩個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)。其中武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)占500強(qiáng)在漢投資總額的90%。武漢東湖高新開發(fā)區(qū)則吸引了17家500強(qiáng)安營扎寨 。武漢已有武漢已有72家世界家世界500強(qiáng)企業(yè)，光谷就有強(qiáng)企業(yè)，光谷就有17家，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，為家，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，為工業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的客群支撐。工業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的客群支撐。Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2009 本區(qū)域建有關(guān)東科技園、關(guān)南科技園、大學(xué)科技園、光谷軟件園、富士康武漢科技園，以及汽車電子、金融后臺(tái)、武鋼、武重、武鍋等產(chǎn)業(yè)園。 正在建設(shè)國家生物產(chǎn)業(yè)九峰創(chuàng)新基地和九龍

8、產(chǎn)業(yè)基地。 截至2008年底，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)注冊企業(yè)達(dá)12,784家，其中經(jīng)營活躍的有8,000多家。 截至2009年9月，光谷擁有華工科技、武漢凡谷、烽火通信、凱迪電力、東湖高新、人?？萍?、長江通信、光迅科技、精倫電子、三特索道等21家在國內(nèi)外資本市場上市的上市公司，上市公司數(shù)占湖北省的三分之一。光谷是湖北乃至中部地區(qū)上市公司最密集的區(qū)域，產(chǎn)業(yè)生命力強(qiáng)光谷是湖北乃至中部地區(qū)上市公司最密集的區(qū)域，產(chǎn)業(yè)生命力強(qiáng)Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2009光谷區(qū)域的工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品豐富，但價(jià)值偏低，改善性需求強(qiáng)烈光谷區(qū)域的工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品

9、豐富，但價(jià)值偏低，改善性需求強(qiáng)烈在當(dāng)前市場情況下，依托光谷發(fā)展，以六大支柱產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，光谷形成集研發(fā)、生產(chǎn)、流通為一體的各行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈中各個(gè)環(huán)節(jié)對各自的辦公環(huán)境、硬件設(shè)施等方面均有不同的需求，基本形成幾種供應(yīng)特點(diǎn)廠房型滿足生產(chǎn)為需求倉儲(chǔ)型滿足儲(chǔ)存、流通需求智慧型滿足科研、辦公需求光谷寫字樓的市場表現(xiàn)及客戶特征： 售價(jià)較低，價(jià)值洼地 南北差異，客戶區(qū)隔 區(qū)域內(nèi)寫字樓客戶因地域差異形成明顯的區(qū)隔，南光谷以高科技版塊企業(yè)為主，北光谷以貿(mào)易、服務(wù)類企業(yè)為主。Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2009新政頒布后，武漢作為華中中心

10、城市，也不能獨(dú)善其身，在經(jīng)歷短新政頒布后，武漢作為華中中心城市，也不能獨(dú)善其身，在經(jīng)歷短暫的擔(dān)心首付和房貸因素的影響后，成交量開始走低暫的擔(dān)心首付和房貸因素的影響后，成交量開始走低 根據(jù)目前的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)，目前商品房市場成交慘淡，在出口恢復(fù)性增長、內(nèi)需進(jìn)一步擴(kuò)大的前提下，國家為防止經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱，房地產(chǎn)的刺激政策在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)很難再次出現(xiàn)，未來房地產(chǎn)的發(fā)展得依賴居民消費(fèi)能力的穩(wěn)步提升，預(yù)計(jì)時(shí)間會(huì)維持維持1-21-2年年時(shí)間。Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2009新政后工業(yè)地產(chǎn)開始受到廣泛關(guān)注，

11、新政后工業(yè)地產(chǎn)開始受到廣泛關(guān)注，0808年大量的工業(yè)用地儲(chǔ)備催年大量的工業(yè)用地儲(chǔ)備催生工業(yè)地產(chǎn)煥發(fā)新的活力生工業(yè)地產(chǎn)煥發(fā)新的活力 新一輪房地產(chǎn)調(diào)控出臺(tái)后，住宅市場成交慘淡，但商業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)逆市飛揚(yáng)，上漲勢頭強(qiáng)勁，且武漢08年大量工業(yè)用地的出讓使開發(fā)規(guī)模逐漸加大，后勁十足。 其實(shí)，工業(yè)地產(chǎn)在投資領(lǐng)域更具有優(yōu)勢。與住宅用地和商業(yè)用地相比，工業(yè)地產(chǎn)不僅繞過了目前出的所有房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，更具有能繞過包括所謂的房產(chǎn)稅和物業(yè)稅等眾多稅收在內(nèi)的多項(xiàng)優(yōu)勢。 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2009光谷第四次擴(kuò)容，自主示范區(qū)獲批成立，六大板

12、塊齊飛，光谷再起跳光谷第四次擴(kuò)容，自主示范區(qū)獲批成立，六大板塊齊飛，光谷再起跳 2010年5月28日，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)分別與洪山區(qū)、江夏區(qū)簽訂區(qū)域托管協(xié)議。這是1988年東湖高新區(qū)成立以來最大規(guī)模的擴(kuò)容，也是新中國成立以來，武漢市最大一次托管區(qū)域規(guī)劃調(diào)整。是推進(jìn)示范區(qū)建設(shè)的一個(gè)創(chuàng)新性、開拓性舉措，必將促進(jìn)高新區(qū)在更大的區(qū)域范圍內(nèi)發(fā)揮科技引領(lǐng)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的開放帶動(dòng)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)和服務(wù)帶動(dòng)作用。按國際高新區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的路徑，未來20年光谷將形成以光電子信息產(chǎn)業(yè)為龍頭，以清潔技術(shù)、生物技術(shù)、現(xiàn)代裝備制造、研發(fā)與信息服務(wù)為重要支撐的“1+4”產(chǎn)業(yè)新架構(gòu)。躋身世界高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)第一梯隊(duì) 。Code of this

13、 report | 13 Copyright Centaline Group, 2009工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，將隨著總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市圈的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)格局的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，將隨著總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市圈的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)格局的變化，形成新一輪的發(fā)展機(jī)遇。變化，形成新一輪的發(fā)展機(jī)遇。天時(shí)-競爭兩極化，后市機(jī)遇大；地利-產(chǎn)業(yè)集群之地，標(biāo)志性辦公之所；人和-產(chǎn)業(yè)客戶需求明朗，集群效應(yīng)明顯。市場化代替政府行為，操盤者仍需加緊成熟；區(qū)域發(fā)展成熟尚需時(shí)日，項(xiàng)目開發(fā)存在風(fēng)險(xiǎn)性；土地市場受限，集約化用地、盤活存量成為趨勢。機(jī)遇機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)Code of this report | 14 Copyright Centaline Gr

14、oup, 2009多個(gè)項(xiàng)目成功操作，多種產(chǎn)業(yè)支撐和國家政策明顯傾斜，中原認(rèn)為多個(gè)項(xiàng)目成功操作，多種產(chǎn)業(yè)支撐和國家政策明顯傾斜，中原認(rèn)為現(xiàn)在發(fā)展總部基地時(shí)機(jī)和條件均已成熟現(xiàn)在發(fā)展總部基地時(shí)機(jī)和條件均已成熟東湖高新國際企業(yè)中心光谷芯中心光谷軟件園武漢國際企業(yè)公園-中部慧谷匯豐企業(yè)總部卓爾第一企業(yè)社區(qū)成成 功功 案案 例例Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 20094 4項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議3 32 21 1市場條件判斷市場條件判斷項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析產(chǎn)業(yè)客戶研究產(chǎn)業(yè)客戶研究Code of this report | 1

15、6 Copyright Centaline Group, 2009光谷光谷20002000多家高新技術(shù)企業(yè)和多家高新技術(shù)企業(yè)和142142家上市孵化型企業(yè)完成了光谷區(qū)域原家上市孵化型企業(yè)完成了光谷區(qū)域原始的客戶積累，同時(shí)大量的國外企業(yè)已瞄準(zhǔn)了本區(qū)域的未來發(fā)展前景始的客戶積累，同時(shí)大量的國外企業(yè)已瞄準(zhǔn)了本區(qū)域的未來發(fā)展前景 跟隨著主流企業(yè)發(fā)展的上下游企業(yè) 1為主流企業(yè)服務(wù)的配套機(jī)構(gòu) 2 為在商務(wù)花園工作的員工提供生活 服務(wù)的企業(yè) 3科技型企業(yè)為主流企業(yè)客群科技型企業(yè)為主流企業(yè)客群 光谷區(qū)域一直是武漢科技門戶，成為全國性科技典型代表區(qū)域，經(jīng)過10年左右的發(fā)展，已經(jīng)有一定的規(guī)模，同時(shí)也進(jìn)駐了一些國際

16、知名企業(yè) 隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，未來區(qū)域?qū)⑽嗟目萍夹推髽I(yè)為主流企業(yè)客群，同時(shí)也吸引其關(guān)聯(lián)服務(wù)企業(yè)入駐。 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2009全國全國中中南南部高科技企業(yè)部高科技企業(yè)迅速聚攏光谷，產(chǎn)業(yè)聚焦效應(yīng)短時(shí)間內(nèi)將凸顯迅速聚攏光谷，產(chǎn)業(yè)聚焦效應(yīng)短時(shí)間內(nèi)將凸顯作為中部崛起的戰(zhàn)略支點(diǎn)，大量分布于中國東南部的高科技企業(yè)將向中部聚攏，能源原材料產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代裝備制造及高技術(shù)產(chǎn)業(yè) ，是這些科技企業(yè)進(jìn)駐武漢的不二選擇，武漢將進(jìn)一步壯大科技集群。Code of this report | 18 Copyright Cental

17、ine Group, 20098+18+1武漢城市圈內(nèi)武漢城市圈內(nèi)大量科技產(chǎn)業(yè)向武漢轉(zhuǎn)移大量科技產(chǎn)業(yè)向武漢轉(zhuǎn)移，助推客戶多元化，不，助推客戶多元化，不同需求的客戶不斷涌現(xiàn)同需求的客戶不斷涌現(xiàn)鄂州以精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)，大型裝備制造為主；咸寧產(chǎn)業(yè)定位能源、生態(tài)醫(yī)藥；黃岡產(chǎn)業(yè)以科教為主；黃石是以推進(jìn)新型工業(yè)化為主；孝感是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；天門產(chǎn)業(yè)是紡織、服裝、機(jī)械等傳統(tǒng)的制造業(yè)為主；潛江產(chǎn)業(yè)是高新、化工業(yè)為主；仙桃產(chǎn)業(yè)是以機(jī)械制造業(yè)、食品加工業(yè)為主。城市圈戰(zhàn)略中一項(xiàng)重要戰(zhàn)略就是中型產(chǎn)業(yè)向周邊轉(zhuǎn)移，高科技及技術(shù)產(chǎn)業(yè)向武漢聚集，大量分布于武漢周邊的城市圈城市中，大量科技產(chǎn)業(yè)需要向武漢轉(zhuǎn)移。Code of this

18、 report | 19 Copyright Centaline Group, 2009武漢各區(qū)域產(chǎn)業(yè)客戶已完成類別細(xì)分，客群扎堆效應(yīng)凸顯武漢各區(qū)域產(chǎn)業(yè)客戶已完成類別細(xì)分，客群扎堆效應(yīng)凸顯后湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)后湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（生態(tài)農(nóng)業(yè)、畜禽深加工）東西湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東西湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（現(xiàn)代制造、服務(wù)外包）陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（港口、物流、生態(tài)農(nóng)業(yè)）盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（物流、旅游文化）蔡甸經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)蔡甸經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游）沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（現(xiàn)代制造、物流）東湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（光電子、能源、生物）江夏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)江夏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（光電子、現(xiàn)代制造）漢南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)

19、漢南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（動(dòng)力能源、現(xiàn)代制造、食品醫(yī)藥）產(chǎn)品概念與功能細(xì)分，發(fā)展速度迅猛，出現(xiàn)較為明顯的細(xì)分市場客戶需求，客戶集群扎堆效應(yīng)凸顯，形成了這一區(qū)域各行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2009光谷區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，未來區(qū)域?qū)⑽嗟目萍夹推髽I(yè)為主光谷區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，未來區(qū)域?qū)⑽嗟目萍夹推髽I(yè)為主流企業(yè)客群流企業(yè)客群高校園區(qū)光谷軟件園國際企業(yè)中心華工創(chuàng)新基地光谷物流中心東湖高新區(qū)光電子信息產(chǎn)業(yè)生物工程與醫(yī)藥能源環(huán)保產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代裝備制造金融隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，未來區(qū)域?qū)⑽嗟目萍夹推髽I(yè)為主流企業(yè)客群，

20、同時(shí)也吸引其關(guān)聯(lián)服務(wù)企業(yè)入駐。客戶集群扎堆效應(yīng)凸顯，形成了這一區(qū)域各行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2009不同類型的客戶表現(xiàn)不同的客戶需求，但完善的產(chǎn)業(yè)鏈和龍頭企業(yè)不同類型的客戶表現(xiàn)不同的客戶需求，但完善的產(chǎn)業(yè)鏈和龍頭企業(yè)的強(qiáng)力帶動(dòng)性成為發(fā)展的聚焦點(diǎn)的強(qiáng)力帶動(dòng)性成為發(fā)展的聚焦點(diǎn)孵化企業(yè)孵化企業(yè)新興的高新技術(shù)創(chuàng)新企業(yè)和新三板企業(yè)；標(biāo)桿企業(yè)標(biāo)桿企業(yè)世界500強(qiáng)企業(yè)，具有雄厚實(shí)力的高新技術(shù)企業(yè)、專家組；產(chǎn)品服務(wù)企業(yè)產(chǎn)品服務(wù)企業(yè)提供酒店、商業(yè)服務(wù)等的企業(yè)；生活人群生活人群生活與工作一體化的群體。租用客：租用客：目前市

21、場主要是租用為主，但隨著各產(chǎn)業(yè)園的興起，這類客戶的數(shù)量正逐漸減少。購買客購買客：包括投資和自用，目前工業(yè)地產(chǎn)處于發(fā)展期，主要是采取自建形式，投資客較少，但因受到資金和條件的限制，這類型的客戶將逐步轉(zhuǎn)型，投資客的比例將得到較大的提升。客群劃分客群劃分類型劃分類型劃分Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2009科技型企業(yè)，生產(chǎn)研發(fā)一體化。強(qiáng)調(diào)整合各種資源，加強(qiáng)互動(dòng)交流科技型企業(yè)，生產(chǎn)研發(fā)一體化。強(qiáng)調(diào)整合各種資源，加強(qiáng)互動(dòng)交流 比較注重的企業(yè)自身形象，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)的發(fā)展，更 多企業(yè)希望改善自身辦公環(huán)境，展示個(gè)性化的企業(yè)形象；

22、 跟隨著主流企業(yè)發(fā)展的上下游企業(yè)，他們依托本項(xiàng)目入駐的主流企業(yè)，形成“研發(fā)中試營銷物流”這樣完整的產(chǎn)業(yè)鏈，向產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展； 為主流企業(yè)服務(wù)的配套機(jī)構(gòu)，如金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)等； 為主流企業(yè)員工提供配套服務(wù)的企業(yè)：如酒店餐飲、休閑娛樂等，使得主流企業(yè)運(yùn)作更為方便、暢捷；高度依靠智力創(chuàng)造財(cái)富，對環(huán)境要求較高的企業(yè)，倡導(dǎo)綠色、開放的辦公平臺(tái) 1234Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2009滿足不同類型企業(yè)的需求，為客戶量身定做成為市場的主旋律滿足不同類型企業(yè)的需求，為客戶量身定做成為市場的主旋律標(biāo)桿企業(yè) 孵化型企業(yè) 處在

23、起步階段，實(shí)力薄弱，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力低，他們需要產(chǎn)業(yè)園給予企業(yè)縮短成長周期的環(huán)境，需要通過產(chǎn)業(yè)園提升品牌形象，獲得標(biāo)桿企業(yè)的提攜與幫助，同時(shí)能夠與園區(qū)內(nèi)其他企業(yè)之間形成穩(wěn)定的關(guān)聯(lián)關(guān)系。個(gè)性孵化需求和互動(dòng)交流 1 12 2生活人群 產(chǎn)品服務(wù)企業(yè) 3 34 4包括展示館、商業(yè)會(huì)所、商業(yè)街等產(chǎn)品功能服務(wù)物業(yè)的服務(wù)者，為新興企業(yè)、定制化企業(yè)、標(biāo)桿企業(yè)提供服務(wù)和支撐?；?dòng)交流需求。 需要彰顯企業(yè)地位，需要將部分工作環(huán)節(jié)交由新興的企業(yè)和定制化的企業(yè)來完成，同時(shí)對工作環(huán)境和氛圍有較高要求。擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營的個(gè)性需求及互動(dòng)需求。 研發(fā)人員和創(chuàng)意人員由于工作性質(zhì)的緣故，他們需要靈感激發(fā)，需要一種舒適和便捷的環(huán)境。隨意、

24、帥性的生活空間與工作共融互動(dòng)需求。 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2009從客戶關(guān)注的未來發(fā)展、生命周期延續(xù)和生態(tài)環(huán)境的敏感點(diǎn)出發(fā)，從客戶關(guān)注的未來發(fā)展、生命周期延續(xù)和生態(tài)環(huán)境的敏感點(diǎn)出發(fā)，融入本項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)的全過程融入本項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)的全過程排名敏感點(diǎn)敏感點(diǎn)訴求比重1未來發(fā)展強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)支撐，未來城市和區(qū)域發(fā)展對項(xiàng)目的影響程度27%2生命周期延續(xù)強(qiáng)調(diào)企業(yè)之間的互動(dòng)和聯(lián)系性21%3生態(tài)環(huán)境強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目內(nèi)外的生態(tài)環(huán)境與資源組合16%4配套注重辦公、商務(wù)洽談和生活的配套設(shè)施11%5舒適度強(qiáng)調(diào)工作和居住的舒適度9%6規(guī)劃強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的合

25、理性6%7價(jià)格強(qiáng)調(diào)租賃和購買的價(jià)格，主要是租賃的價(jià)格4%8辦公環(huán)境強(qiáng)調(diào)整體辦公環(huán)境檔次、規(guī)模3.5%9物業(yè)類型強(qiáng)調(diào)物業(yè)類型的豐富性和連接性2%10面積對經(jīng)營面積的大小和建筑結(jié)構(gòu)的限制要求0.5Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2009抓住購買和租用的客戶心理特征，針對不同客戶制定不同的發(fā)展方向抓住購買和租用的客戶心理特征，針對不同客戶制定不同的發(fā)展方向1、購買型客戶投資客戶大致可分為機(jī)構(gòu)和個(gè)人（投資者）2、個(gè)人一般購買物業(yè)希望從兩個(gè)方面獲得收益：一是租金收益，一是物業(yè)升值帶來的收益。3、機(jī)構(gòu)中根據(jù)資金來源的不同又有更詳細(xì)的分

26、類，其投資物業(yè)的動(dòng)機(jī)也更為復(fù)雜：希望擁有固定資產(chǎn)；所有權(quán)賦予靈活性；高租金高收益率；投資組合減低風(fēng)險(xiǎn)；外資企業(yè)本地化等。4、購買與自用的比例維持在2：8客戶分類可依客客戶分類可依客戶群體對物業(yè)的戶群體對物業(yè)的不同目的分為購不同目的分為購買和租用兩類，買和租用兩類，其特征為其特征為：Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2009以高新技術(shù)客戶為基礎(chǔ)，大力挖掘其他類型企業(yè)，形成企業(yè)全生命以高新技術(shù)客戶為基礎(chǔ)，大力挖掘其他類型企業(yè)，形成企業(yè)全生命周期的演化周期的演化1、高科技、咨詢行業(yè)、廣告?zhèn)髅?、商貿(mào)、IT信息服務(wù)、醫(yī)療器械、律師事務(wù)

27、所、影視公司等新興行業(yè)大量涌現(xiàn)，這些企業(yè)技術(shù)含量高，不需要很大規(guī)模和人力、具備一定資金實(shí)力，成長空間較大，有國際化趨勢。 2、關(guān)注中等規(guī)模、發(fā)展迅速的、具有國際化趨勢的新興公司和投資者，這些客戶不愿接受他們所期待的高檔辦公樓所提供服務(wù)所帶來昂貴成本，這其中可能包含許多他們并不必需的附加服務(wù)，如果可能，他們更愿意務(wù)實(shí)的購買能夠滿足他們需要的成本合理的辦公空間。 3、高新企業(yè)選擇的標(biāo)準(zhǔn)并不僅僅關(guān)注外觀和硬件，很重要的一點(diǎn)就是大廈的形象和企業(yè)的文化理念、企業(yè)的價(jià)值觀是否一致，是以人為本，要求格調(diào)、舒適租用客戶特征分為：租用客戶特征分為： Code of this report | 27 Copyri

28、ght Centaline Group, 20094 4項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議3 32 21 1市場條件判斷市場條件判斷項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析產(chǎn)業(yè)客戶研究產(chǎn)業(yè)客戶研究Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2009科技新城科技新城項(xiàng)目地處武漢市東南向的科技新城內(nèi)，雖隸屬江夏區(qū)，但距離南湖、光谷中心區(qū)域均較近，地理位置輻射性強(qiáng)，位置較優(yōu)越；區(qū)域內(nèi)云集了湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院、湖北城建職業(yè)學(xué)院等高等院校，文化氛圍濃厚 ；區(qū)域內(nèi)湯遜湖、楊橋湖、譚家湖等水資源豐富。依據(jù)區(qū)域規(guī)劃，未來將凸顯湖景優(yōu)勢，自然生態(tài)資源優(yōu)越；區(qū)域發(fā)展前景特點(diǎn)突出，外

29、部自然條件較好，但配套嚴(yán)重不足區(qū)域發(fā)展前景特點(diǎn)突出，外部自然條件較好，但配套嚴(yán)重不足公交線路較少，周邊僅718、758兩路公交通達(dá)光谷中心。項(xiàng)目地塊南臨關(guān)鳳大道，東側(cè)緊鄰洋湖大道，西側(cè)鄰近管委會(huì)北側(cè)為待開發(fā)住宅區(qū)，周邊商業(yè)、市政配套還有待完善Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2009先天獨(dú)特優(yōu)勢不足，需通過先天獨(dú)特優(yōu)勢不足，需通過“產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新+ +概念營造概念營造”實(shí)現(xiàn)頂線增長實(shí)現(xiàn)頂線增長資源豐富，宏觀利好路網(wǎng)完善，交通通達(dá)復(fù)合辦公，區(qū)域標(biāo)桿戰(zhàn)略版塊資源-光谷版塊高等院校資源-大學(xué)城核心園區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境資源產(chǎn)業(yè)發(fā)展受政策支

30、持力度大配套環(huán)境資源-立體完善的配套及服務(wù)自然環(huán)境資源-自然環(huán)境優(yōu)美的科技新城區(qū)域內(nèi)交通路網(wǎng)的建設(shè)不斷完善，關(guān)鳳大道、外環(huán)、武黃高速等縱橫交通路網(wǎng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與武漢主城區(qū)及周邊城市圈的無縫對接。周邊辦公項(xiàng)目的產(chǎn)品單一或內(nèi)部配套設(shè)施不完善，沒有充分營造現(xiàn)代辦公的商務(wù)環(huán)境，為項(xiàng)目打造高端的復(fù)合型辦公產(chǎn)品提供了市場機(jī)遇。Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2009內(nèi)部因素內(nèi)部因素S(S(優(yōu)勢優(yōu)勢) )WW（劣勢）（劣勢）資源因素光谷板塊擁有成熟的產(chǎn)業(yè)分布光谷板塊占據(jù)領(lǐng)先的行業(yè)地位項(xiàng)目地塊周邊交通路網(wǎng)較完善周邊的商業(yè)等生活配套滯后產(chǎn)業(yè)布局

31、散而不聚地塊周邊公共交通配套不足產(chǎn)品因素項(xiàng)目規(guī)模較大，物業(yè)類型豐富擁有自身商業(yè)配套規(guī)劃供應(yīng)量較大，足量客源吸引較難品牌影響力擁有區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，有一定品牌知名度全新介入辦公地產(chǎn)開發(fā)外部因素外部因素0 0（機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)）T T（威脅）（威脅）政策環(huán)境城市圈建設(shè)初步階段，機(jī)遇多，發(fā)展?jié)摿薮罂萍夹鲁且?guī)劃利好及重點(diǎn)發(fā)展高新科技產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略機(jī)遇缺乏政策獨(dú)享性經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移提供巨大發(fā)展機(jī)遇智力密集型產(chǎn)業(yè)為“智慧型地產(chǎn)”提供了發(fā)展保障國際金融危機(jī)影響中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整周期市場環(huán)境區(qū)域辦公類地產(chǎn)的開發(fā)逐漸成熟，市場關(guān)注度較高購買力較強(qiáng)市場供應(yīng)量較大，競爭激烈同類項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)先，實(shí)景呈現(xiàn)從資源、產(chǎn)品、品

32、牌、政策、經(jīng)濟(jì)、市場角度衡量利弊，找出從資源、產(chǎn)品、品牌、政策、經(jīng)濟(jì)、市場角度衡量利弊，找出發(fā)展方向發(fā)展方向 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2009居住價(jià)值和商務(wù)價(jià)值居住價(jià)值和商務(wù)價(jià)值商務(wù)價(jià)值優(yōu)勢明顯商務(wù)價(jià)值優(yōu)勢明顯商務(wù)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值商務(wù)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值以形象好的高層商務(wù)寫字樓及特色的低密度辦公樓相結(jié)合的辦公產(chǎn)以形象好的高層商務(wù)寫字樓及特色的低密度辦公樓相結(jié)合的辦公產(chǎn)品為主流，適度發(fā)展酒店、商業(yè)、會(huì)所、公寓等配套產(chǎn)品。品為主流，適度發(fā)展酒店、商業(yè)、會(huì)所、公寓等配套產(chǎn)品。 地塊私密性相對較好，居住價(jià)值有優(yōu)勢，同時(shí)具備一定商務(wù)

33、價(jià)值私密性相對較好，且內(nèi)部交通組織及景觀效果營造將較好，商務(wù)價(jià)值優(yōu)勢明顯展示面大，位于主入口兩側(cè)，具有較好昭示性，商務(wù)價(jià)值有優(yōu)勢，也適合適度發(fā)展商業(yè)昭示性好、交通通達(dá)，鄰近西班牙風(fēng)情的卡梅爾小鎮(zhèn)，周邊氛圍較好，是項(xiàng)目的主要展示點(diǎn)，其商務(wù)價(jià)值、商業(yè)價(jià)值明顯Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2009 根據(jù)區(qū)域目前辦公產(chǎn)品供應(yīng)情況及未來市場發(fā)展趨勢，結(jié)合根據(jù)區(qū)域目前辦公產(chǎn)品供應(yīng)情況及未來市場發(fā)展趨勢，結(jié)合項(xiàng)目地塊的規(guī)劃指標(biāo)，建議將寫字樓部分分為項(xiàng)目地塊的規(guī)劃指標(biāo)，建議將寫字樓部分分為高層商務(wù)寫字樓、高層商務(wù)寫字樓、定制化辦公樓定制

34、化辦公樓和和低密度特色辦公樓低密度特色辦公樓，打造產(chǎn)品多樣化、相互融合，打造產(chǎn)品多樣化、相互融合又格局特色的辦公集群。又格局特色的辦公集群。Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 20094 4項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議3 32 21 1市場條件判斷市場條件判斷項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析產(chǎn)業(yè)客戶研究產(chǎn)業(yè)客戶研究Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2009對本項(xiàng)目的整體定位，主要考慮項(xiàng)目的目標(biāo)、項(xiàng)目的本體分析、競對本項(xiàng)目的整體定位，主要考慮項(xiàng)目的目標(biāo)、項(xiàng)目的本體分析

35、、競爭分析、客戶結(jié)構(gòu)的分析爭分析、客戶結(jié)構(gòu)的分析項(xiàng)目的戰(zhàn)略項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位定位項(xiàng)目的目標(biāo)分析項(xiàng)目的競爭分析項(xiàng)目的客戶結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目的本體分析對開發(fā)商的目標(biāo)進(jìn)行分析，不同的檔次的定位對本項(xiàng)目目標(biāo)的影響的對應(yīng)的分析對本項(xiàng)目將要面對的競爭態(tài)勢進(jìn)行分析，避開直接的市場競爭，尋找市場的空白點(diǎn)將本項(xiàng)目的本體進(jìn)行分析，包含規(guī)模、容積率和資源，尋找本項(xiàng)目的先天條件適配的檔次的分析將區(qū)域客戶的結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，尋找市場的主流客戶，降低項(xiàng)目的分析，保證項(xiàng)目的現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2009項(xiàng)目定位基礎(chǔ)在于市場與項(xiàng)目自身?xiàng)l件的結(jié)合，即

36、基于大的市場環(huán)項(xiàng)目定位基礎(chǔ)在于市場與項(xiàng)目自身?xiàng)l件的結(jié)合，即基于大的市場環(huán)境（外因）和項(xiàng)目開發(fā)條件（內(nèi)因）兩大影響因素來確定項(xiàng)目定位境（外因）和項(xiàng)目開發(fā)條件（內(nèi)因）兩大影響因素來確定項(xiàng)目定位市場地位市場地位客戶及產(chǎn)品定位客戶及產(chǎn)品定位形象定位形象定位市場領(lǐng)先者市場領(lǐng)先者市場挑戰(zhàn)者市場挑戰(zhàn)者市場追隨者市場追隨者市場補(bǔ)缺者市場補(bǔ)缺者中高檔中高檔中檔中檔高檔高檔中高檔中高檔中檔中檔高檔高檔外因外因市場背景市場背景消費(fèi)者消費(fèi)者宏觀市場宏觀市場發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢競爭者競爭者片區(qū)市場供求片區(qū)市場供求滿足消費(fèi)者需求滿足消費(fèi)者需求項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 項(xiàng)目優(yōu)劣勢項(xiàng)目優(yōu)劣勢 地塊開發(fā)條件地塊開發(fā)條件內(nèi)因內(nèi)因項(xiàng)目條件項(xiàng)目

37、條件建立競爭優(yōu)勢建立競爭優(yōu)勢Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2009項(xiàng)目定位中國光谷 低碳國際商務(wù)城1、中國光谷以光谷區(qū)域價(jià)值與產(chǎn)業(yè)支撐為基礎(chǔ)，將項(xiàng)目打造成為國際化、時(shí)尚化的商務(wù)城；2、低碳與世界同步，倡導(dǎo)低能耗，減少污染，減緩生活惡化；3、國際倡導(dǎo)一種全新的標(biāo)準(zhǔn)化模式，將產(chǎn)品、規(guī)劃同國際化標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)系起來，使 項(xiàng)目成為國際的，武漢的；4、商務(wù)城將生活和工作完美有機(jī)結(jié)合在一起，倡導(dǎo)健康，舒適的一站式樂園。中國光谷中國光谷 低碳國際商務(wù)城低碳國際商務(wù)城Carbon International Business CityCode

38、of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2009項(xiàng)目定位的演繹方向l 雄踞光谷，充分利用區(qū)域資源雄踞光谷，充分利用區(qū)域資源：“商務(wù)花園”立足于南光谷，是光谷未來發(fā)展的趨勢所在，資源的獨(dú)有性和發(fā)展的潛力將提供項(xiàng)目巨大的的發(fā)展資源和持續(xù)性發(fā)展資源和持續(xù)性。l倡導(dǎo)三生態(tài)，將企業(yè)生命周期，行業(yè)發(fā)展周期和環(huán)境生態(tài)相結(jié)合：倡導(dǎo)三生態(tài)，將企業(yè)生命周期，行業(yè)發(fā)展周期和環(huán)境生態(tài)相結(jié)合：項(xiàng)目體現(xiàn)健康、生態(tài)的工作環(huán)境，寄情工作，享受生活，體現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)在的生態(tài)結(jié)合，每個(gè)組團(tuán)之間相互獨(dú)立、相互關(guān)聯(lián)又相互作用體現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)在的生態(tài)結(jié)合，每個(gè)組團(tuán)之間相互獨(dú)立、相互關(guān)聯(lián)又相互作

39、用。l 打造打造“復(fù)合型復(fù)合型”物業(yè)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)，實(shí)現(xiàn)“一站式一站式”服務(wù)服務(wù)：隨著光谷產(chǎn)業(yè)的成熟，在這樣的強(qiáng)勢發(fā)展?jié)摿ο?，打造“?fù)合型”辦公物業(yè)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然，充分體現(xiàn)現(xiàn)代辦公物業(yè)的便捷性及功能性充分體現(xiàn)現(xiàn)代辦公物業(yè)的便捷性及功能性，是項(xiàng)目在光谷樹立標(biāo)桿的重要標(biāo)志。l 獨(dú)樹一幟的商務(wù)花園定位，調(diào)性高獨(dú)樹一幟的商務(wù)花園定位，調(diào)性高，市場化特色鮮明：隨著科技大產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不斷升級(jí)，項(xiàng)目定位必須考慮“單一功能”向“復(fù)合功能”的升級(jí)，辦公環(huán)境的升級(jí)并與國際接軌，提高項(xiàng)目的承載能力，而本項(xiàng)目良好的先天優(yōu)勢為產(chǎn)品升級(jí)產(chǎn)品升級(jí)提供了保障，為項(xiàng)目成為區(qū)域內(nèi)首個(gè)將“商務(wù)花園”作為定位出發(fā)點(diǎn)提供了機(jī)會(huì)。中國光谷中

40、國光谷三生態(tài)三生態(tài)全生命周期一站式商務(wù)花園全生命周期一站式商務(wù)花園Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2009根據(jù)項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的競爭力打造充分利用根據(jù)項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的競爭力打造充分利用“區(qū)域資源區(qū)域資源”，同時(shí)實(shí)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、配套、景觀、服務(wù)四大價(jià)值體系提升現(xiàn)產(chǎn)品、配套、景觀、服務(wù)四大價(jià)值體系提升因時(shí)制宜，打造多元化產(chǎn)品因時(shí)制宜，打造多元化產(chǎn)品因地制宜，打造最佳辦公環(huán)境因地制宜，打造最佳辦公環(huán)境離棄行業(yè)導(dǎo)向，打造共生共贏的商務(wù)集群離棄行業(yè)導(dǎo)向，打造共生共贏的商務(wù)集群從企業(yè)發(fā)展生命周期的角度出發(fā)，企業(yè)從孵化期、發(fā)展期到成熟期

41、、強(qiáng)盛期等，每個(gè)階段在選址時(shí)都有著不同的需求，因而商務(wù)花園應(yīng)符合不同生命周期的企業(yè)需求，并針對不同商務(wù)花園應(yīng)符合不同生命周期的企業(yè)需求，并針對不同的需求進(jìn)行多元化的辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)的需求進(jìn)行多元化的辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)根據(jù)自身項(xiàng)目的外部和內(nèi)部條件，規(guī)劃符合地塊特征的不同形態(tài)產(chǎn)品，力求實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化。同時(shí)，利用原生地貌造景，使建筑與環(huán)境相互融合，打造公園式、個(gè)性化、智能利用原生地貌造景，使建筑與環(huán)境相互融合，打造公園式、個(gè)性化、智能化的辦公環(huán)境。化的辦公環(huán)境。項(xiàng)目規(guī)模宏大，面向的企業(yè)客戶群不以行業(yè)來界定，而是以區(qū)域的科技型企業(yè)為主流企業(yè)以區(qū)域的科技型企業(yè)為主流企業(yè)客群，同時(shí)吸引其關(guān)聯(lián)服務(wù)企業(yè)入駐客群，同

42、時(shí)吸引其關(guān)聯(lián)服務(wù)企業(yè)入駐：一類是跟隨著主流企業(yè)發(fā)展的上下游企業(yè)，第二類是為主流企業(yè)服務(wù)的配套機(jī)構(gòu)，如金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)等；第三類就是為在商務(wù)花園工作的員工提供生活服務(wù)的企業(yè)，如餐飲、家政、休閑娛樂公司等。Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2009客戶定位組成與描述版塊依托：光谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)依托：高科技產(chǎn)業(yè)；核心客戶：南光谷重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)及其發(fā)展中延展的關(guān)聯(lián)企業(yè)。重點(diǎn)客戶：光谷主要產(chǎn)業(yè)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)，如光電子信息、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、環(huán)保科技、汽車電子等企業(yè)。延展客戶：依托光谷大的環(huán)境及政策優(yōu)勢，成長發(fā)展于版塊產(chǎn)業(yè)鏈的科技型

43、中小企業(yè)及服務(wù)與產(chǎn)業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)，如科技外包、人力資源、管理咨詢、金融服務(wù)等。目標(biāo)客戶群體描述目標(biāo)客戶群體描述 核 心 客 戶 ： 南 光 谷（藏龍島）產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)企業(yè)及其發(fā)展中延展的關(guān)聯(lián)企業(yè)。重點(diǎn)客戶：光谷重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)。延展客戶：依托光谷大的環(huán)境及政策優(yōu)勢，成長發(fā)展于版塊產(chǎn)業(yè)鏈的科技型中小企業(yè)及服務(wù)于產(chǎn)業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)。目標(biāo)客戶組成目標(biāo)客戶組成Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2009客戶定位客戶來源及厚度客戶來源及厚度客戶來源及厚度定向、集中、相互關(guān)聯(lián)在南光谷現(xiàn)有的成熟產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)的企業(yè)必然為依附產(chǎn)業(yè)圈共同發(fā)展企業(yè)

44、為目標(biāo)客戶。產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，延展企業(yè)類別電子及信息產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化，大量學(xué)科內(nèi)科技研發(fā)型企業(yè)、大型生產(chǎn)型企業(yè)的研發(fā)機(jī)構(gòu)或部門、中小型創(chuàng)新企業(yè)、中小型下游及服務(wù)提供企業(yè)獲得發(fā)展空間。企業(yè)入駐提出了辦公需求。產(chǎn)業(yè)鏈完善，豐富企業(yè)層次隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的完善，產(chǎn)業(yè)鏈逐漸形成并日趨完整，各類型各層次企業(yè)不斷增多，企業(yè)需求也從單一廠房、實(shí)驗(yàn)室向集研發(fā)、生產(chǎn)、服務(wù)等多功能、多層次的辦公空間轉(zhuǎn)化。Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2009針對客戶對硬件、配套、政策、服務(wù)和環(huán)境需求打造最適合的項(xiàng)目針對客戶對硬件、配套、政策、服務(wù)和環(huán)境需求打造最適合的項(xiàng)目

45、硬件需求符合科技企業(yè)辦公需要的建筑風(fēng)格 ;匹配不同層次企業(yè)需求的物業(yè)形態(tài) 配套需求提供交流的公共配套 ;餐飲、購物、休閑等小型生活配套 服務(wù)需求完整、到位的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù) ;為企業(yè)提供定制化的服務(wù) 環(huán)境需求生態(tài)環(huán)保，環(huán)境幽雅，溝通順暢，景色怡人。（自然及人工景觀）政策需求除享受國家基礎(chǔ)政策之外，獨(dú)享的其他企業(yè)政策 Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2009客戶定位客戶定位客戶成長性客戶成長性 通過研究分析，光谷片區(qū)內(nèi)各典型項(xiàng)目的定位均從單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域出發(fā)，產(chǎn)業(yè)線形，項(xiàng)目間的競爭小，在客戶區(qū)隔明顯，而且是中小型企業(yè)孵化為主要功能，

46、在產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期時(shí)具備一定的市場競爭力。 首先便將此區(qū)域進(jìn)行圈定“產(chǎn)業(yè)集群”立足于南光谷即時(shí)光谷新區(qū)也是光谷，未來發(fā)展的趨勢所在，資源的獨(dú)有性和發(fā)展的潛力將提供項(xiàng)目巨大的發(fā)展資源和持續(xù)性。 隨著光谷產(chǎn)業(yè)的成熟和強(qiáng)勢發(fā)展?jié)摿?，在這樣的發(fā)展前下，提供強(qiáng)調(diào)“總部地”“集群效應(yīng)”是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然，也是項(xiàng)目在光谷樹立標(biāo)桿的重要標(biāo)志。Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2009項(xiàng)目地塊內(nèi)部路網(wǎng)將整個(gè)地塊自然劃分為六個(gè)區(qū)域、三大功能板塊項(xiàng)目地塊內(nèi)部路網(wǎng)將整個(gè)地塊自然劃分為六個(gè)區(qū)域、三大功能板塊舒適型辦公區(qū)（6-9F）生態(tài)型辦公區(qū)（2-4F）綜

47、合服務(wù)區(qū)（寫字樓、酒店、商業(yè)、SOHO）住宅區(qū)（18-22F）K1K2K4K3K5低密度辦公區(qū)低密度辦公區(qū)定制化辦公定制化辦公區(qū)區(qū)（20-25F）1、辦公區(qū)項(xiàng)目地塊內(nèi)市政規(guī)劃路以西區(qū)域及中心區(qū)域。（1）定制化辦公區(qū)：臨關(guān)鳳大道的K1地塊；（2）低密度辦公區(qū): 南北走向K1、K4地塊；2、住宅區(qū)東北向K2地塊；3、綜合服務(wù)區(qū)東南沿洋湖大道、關(guān)鳳大道昭示性好的K5地塊。Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2009概念設(shè)計(jì)主題吸取原有概念設(shè)計(jì)主題吸取原有“商務(wù)花園商務(wù)花園”的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，建造更加匹配企的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，建造更加匹配企業(yè)發(fā)展需

48、求的形態(tài)與建筑業(yè)發(fā)展需求的形態(tài)與建筑商務(wù)花園商務(wù)花園2.02.0時(shí)代時(shí)代 “商務(wù)花園2.0時(shí)代”是相對于“商務(wù)花園1.0時(shí)代”而言，將吸取原有“商務(wù)花園”的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，摒棄 “偽商務(wù)花園”設(shè)置，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品功能、生態(tài)環(huán)境、配套實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品功能、生態(tài)環(huán)境、配套服務(wù)等全線升級(jí)，服務(wù)等全線升級(jí)，創(chuàng)新性地營造出一個(gè)新型生態(tài)、個(gè)性化、智能化的商務(wù)辦公園區(qū)，邁進(jìn)商務(wù)花園2.0時(shí)代。Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2009豐富豐富“國際低碳商務(wù)城國際低碳商務(wù)城”產(chǎn)品內(nèi)涵和外延，塑造企業(yè)一站式布局產(chǎn)品內(nèi)涵和外延，塑造企業(yè)一站式布局新興的“商

49、務(wù)城”，需要擺脫千篇一律的建筑表情，其服務(wù)對象的多樣性決定了商務(wù)花園形式與內(nèi)容的豐富性。產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該滿足處于不同生命周期的企業(yè)全方位的辦公需求，包括企業(yè)對辦公物業(yè)形態(tài)的差異化需求、企業(yè)形象的個(gè)性化展示以及企業(yè)的定制性需求等。 Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2009生態(tài)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)更加完善的生態(tài)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)更加完善的“生態(tài)觀生態(tài)觀”，突出三生態(tài)的理念，突出三生態(tài)的理念“低碳商務(wù)花園”強(qiáng)調(diào)“三生態(tài)”，但傳統(tǒng)的“商務(wù)花園”對于生態(tài)的理解只是有綠化、有景觀、種幾棵樹等等，而很少有系統(tǒng)的思維和對周邊大環(huán)境的思考。新一代“商務(wù)花園”則意

50、味著生態(tài)層面的深度挖掘，不但內(nèi)部應(yīng)有配合辦公的花園式生態(tài)環(huán)境，園區(qū)大環(huán)境也強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)的生態(tài)性；在軟環(huán)境上，新一代“商務(wù)花園”更注重的是園區(qū)企業(yè)關(guān)系生態(tài)性的營造，引導(dǎo)構(gòu)建人人都能精神飽滿、熱情洋溢的辦公環(huán)境；入駐的企業(yè)間產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，形成“生物鏈”關(guān)系，相互依存、相互促進(jìn)發(fā)展。最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)生命周期生態(tài)環(huán)境，行業(yè)生命周期生態(tài)環(huán)境和園區(qū)生態(tài)環(huán)境之間的有機(jī)融合Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2009提供多樣化的配套服務(wù)，注重服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平提供多樣化的配套服務(wù)，注重服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平為實(shí)現(xiàn)“商務(wù)花園”的升級(jí)，需要注重服務(wù)配套的建設(shè)

51、和完善，為入駐的企業(yè)提供多樣化的配套服務(wù)。設(shè)置為企業(yè)服務(wù)的配套機(jī)構(gòu)，如金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、政務(wù)辦事處、商務(wù)會(huì)所等；規(guī)劃部分為在商務(wù)花園工作的員工提供生活服務(wù)的商業(yè)，如餐飲、休閑娛樂中心等，以及適當(dāng)體量的公寓產(chǎn)品。在軟性服務(wù)上，需要為企業(yè)提供人性化、個(gè)性化需求的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)。Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2009統(tǒng)一中的變化性發(fā)展統(tǒng)一中的變化性發(fā)展有機(jī)功能主義有機(jī)功能主義多維度生態(tài)環(huán)境多維度生態(tài)環(huán)境多元化產(chǎn)品形態(tài)呈現(xiàn)多元化產(chǎn)品形態(tài)呈現(xiàn) 層次豐富的組團(tuán)分布層次豐富的組團(tuán)分布 風(fēng)格上共性與個(gè)性的和諧統(tǒng)一風(fēng)格上共性與個(gè)性的和諧統(tǒng)

52、一 強(qiáng)調(diào)建筑的功能作用強(qiáng)調(diào)建筑的功能作用 強(qiáng)調(diào)建筑的功能作用建筑與環(huán)境共生強(qiáng)調(diào)建筑的功能作用建筑與環(huán)境共生 園林景觀生態(tài)化園林景觀生態(tài)化 入駐企業(yè)生態(tài)化入駐企業(yè)生態(tài)化 配套服務(wù)生態(tài)化配套服務(wù)生態(tài)化 Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2009商務(wù)花園是企業(yè)辦公需求多元化的必然結(jié)果，在這種多元化辦公需求所帶來的市場空間內(nèi)，商務(wù)花園自身的形態(tài)也應(yīng)具有多元性。依據(jù)本項(xiàng)目復(fù)合型商務(wù)花園開發(fā)的戰(zhàn)略定位，把握企業(yè)辦公環(huán)境升級(jí)的趨勢，項(xiàng)目產(chǎn)品將構(gòu)筑三種功能物業(yè)，以豐富物業(yè)類型、完善內(nèi)部配套設(shè)施。項(xiàng)目項(xiàng)目總體總體功能定位功能定位項(xiàng)目項(xiàng)目業(yè)態(tài)體

53、系的構(gòu)成業(yè)態(tài)體系的構(gòu)成從企業(yè)辦公多元化向國際低碳商務(wù)花園自身形態(tài)多元化過渡從企業(yè)辦公多元化向國際低碳商務(wù)花園自身形態(tài)多元化過渡Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2009以現(xiàn)代商務(wù)辦公集群為主流辦公產(chǎn)品，滿足不同行業(yè)、不同生命周以現(xiàn)代商務(wù)辦公集群為主流辦公產(chǎn)品，滿足不同行業(yè)、不同生命周期企業(yè)的辦公需求期企業(yè)的辦公需求分割式寫字樓分割式寫字樓企業(yè)總部辦公集群企業(yè)總部辦公集群定制化辦公空間定制化辦公空間國際超配商務(wù)群國際超配商務(wù)群以高層建筑為主導(dǎo)的現(xiàn)代化智能商務(wù)辦公產(chǎn)品TOP500TOP500企業(yè)墅企業(yè)墅獨(dú)棟建筑，具有獨(dú)立性的生態(tài)

54、辦公產(chǎn)品硅谷風(fēng)情創(chuàng)業(yè)園硅谷風(fēng)情創(chuàng)業(yè)園多層辦公產(chǎn)品，舒適度、靈活度較高定制辦公特區(qū)定制辦公特區(qū)根據(jù)企業(yè)需求定制高層商務(wù)寫字樓及多層、獨(dú)棟辦公產(chǎn)品Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2009以特色創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群為彈性產(chǎn)品，具備居住辦公功能產(chǎn)品及商務(wù)配以特色創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群為彈性產(chǎn)品，具備居住辦公功能產(chǎn)品及商務(wù)配套功能的產(chǎn)品套功能的產(chǎn)品上市企業(yè)孵化器上市企業(yè)孵化器創(chuàng)意創(chuàng)意SOHOSOHO高層寫字樓或多層辦公樓，針對新三板和起點(diǎn)型的企業(yè)，采用與政府合作的方式，給與政策優(yōu)惠支持可辦公可居住的公寓產(chǎn)品，具備園區(qū)內(nèi)部孵化器功能，適合居住及創(chuàng)業(yè)人士

55、辦公，性價(jià)比高。Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2009以商務(wù)配套服務(wù)集群增強(qiáng)配套功能產(chǎn)品，為入駐的企業(yè)提供便利以商務(wù)配套服務(wù)集群增強(qiáng)配套功能產(chǎn)品，為入駐的企業(yè)提供便利商業(yè)商業(yè)酒店酒店公寓公寓商務(wù)會(huì)所商務(wù)會(huì)所包含建筑底商、商業(yè)單體形式的商業(yè)，主要服務(wù)于園區(qū)內(nèi)部。星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店，兼?zhèn)鋾?huì)議、會(huì)展等功能。高層建筑，包括專家公寓、青年公寓。設(shè)置具有會(huì)展、人才交流、商務(wù)會(huì)談功能的會(huì)所，提供商務(wù)服務(wù)。Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2009物業(yè)業(yè)態(tài)

56、物業(yè)業(yè)態(tài)棟數(shù)棟數(shù)預(yù)估單體面積預(yù)估單體面積（）（）總體量總體量（萬）（萬）所占比例所占比例獨(dú)棟辦公26800-12002.63.9%多層辦公203000-5000812.1%分割寫字樓142-3萬3553.0%商務(wù)會(huì)所21000-30000.40.6%酒店30.8-357.6%商業(yè)34.6%公寓81.5萬1218.2%合計(jì)66萬方100%物業(yè)比例配置建議物業(yè)比例配置建議Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2009“一中心一中心四四空間五片區(qū)空間五片區(qū)”1、一中心創(chuàng)意中心；2、四空間開放空間，會(huì)展空間，生活空間，辦公空間3、五片區(qū)

57、綜合商務(wù)區(qū)（含啟動(dòng)區(qū)）、品牌商務(wù)區(qū)、科技孵化區(qū)、定制商務(wù)區(qū)、生活配套區(qū)。4、各個(gè)空間相互獨(dú)立又相互關(guān)聯(lián)，各個(gè)片區(qū)物業(yè)功能復(fù)合，分布具獨(dú)立性又相互融合。布局與平面功能分區(qū)布局與平面功能分區(qū)Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2009建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格BOXBOX（盒式建筑）（盒式建筑）以既簡約又極具張力的以既簡約又極具張力的“BOX”BOX”為基本元素，建筑為基本元素，建筑以大小、長寬變化的盒子作為基本構(gòu)成形態(tài)，以大小、長寬變化的盒子作為基本構(gòu)成形態(tài)，以簡潔的體形和單純的材料來昭示建筑所表達(dá)的綜合、共享、現(xiàn)代和交流的理念?，F(xiàn)代簡約

58、風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格主色調(diào)：灰色主色調(diào)：灰色輔助色調(diào)：白色、黃色、紅色、材質(zhì)原色（木、金屬）輔助色調(diào)：白色、黃色、紅色、材質(zhì)原色（木、金屬）虛面色調(diào)：茶色或藍(lán)色虛面色調(diào)：茶色或藍(lán)色建筑形態(tài)建筑形態(tài)辦公產(chǎn)品特點(diǎn)描述辦公產(chǎn)品特點(diǎn)描述Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2009青年之家青年之家自我領(lǐng)地自我領(lǐng)地創(chuàng)意秀場創(chuàng)意秀場開放時(shí)空開放時(shí)空商務(wù)印象商務(wù)印象財(cái)富中心財(cái)富中心辦公產(chǎn)品組團(tuán)分類辦公產(chǎn)品組團(tuán)分類財(cái)富中心財(cái)富中心獨(dú)棟和多層獨(dú)棟和多層青年之家青年之家高層和多層高層和多層自我領(lǐng)地自我領(lǐng)地高層和多層高層和多層創(chuàng)意秀場創(chuàng)意秀場高層和多層高

59、層和多層開放時(shí)空開放時(shí)空高層和多層高層和多層Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2009獨(dú)棟辦公樓獨(dú)棟辦公樓單體面積：約800-1200平米建筑樓層：2-4F建筑層高：3.3-3.6米分割標(biāo)準(zhǔn)：整棟出售，單層面積280-350平米產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品特點(diǎn)：每棟樓有獨(dú)具特色的建筑外形，均有較好的展示面，外立面為玻璃幕墻、石材或鋼質(zhì)構(gòu)件，鋼化玻璃入戶門，全框架結(jié)構(gòu)，預(yù)留電梯井。規(guī)劃設(shè)計(jì)有庭院及屋頂花園，贈(zèng)送地下室或半地下空間。辦公產(chǎn)品分類描述辦公產(chǎn)品分類描述Code of this report | 58 Copyright Centa

60、line Group, 2009多層辦公樓多層辦公樓單體面積：約3000-5000平米建筑樓層：5-6F建筑層高：3.3-3.6米分割標(biāo)準(zhǔn)：以半層或整層水平分割，分割為面積250-400平米標(biāo)準(zhǔn)單位產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品特點(diǎn)：拒絕單調(diào)、局促的辦公空間，開間大，企業(yè)可以自由地組織富有變化的、靈活個(gè)性的辦公空間，設(shè)置入戶大堂及公共電梯。辦公產(chǎn)品分類描述辦公產(chǎn)品分類描述Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2009高層寫字樓高層寫字樓單體面積：約2-3萬平米建筑樓層：15-24F 建筑層高：標(biāo)準(zhǔn)層3.9米，凈高2.8米（非LOFT產(chǎn)品）分割標(biāo)