某知名企業(yè)推銷培訓(xùn)九連環(huán)實(shí)訓(xùn)寶典(pdf 340頁(yè))8

1、商品房銷售培訓(xùn)問題94-10294 購(gòu)房時(shí)是選擇現(xiàn)房好還是期房好消費(fèi)者在決定購(gòu)買房屋時(shí),首先遇到的是選擇現(xiàn)房還是期房,哪種更適合自己？現(xiàn)房具有較強(qiáng)的安全性和直觀性。消費(fèi)者在購(gòu)房前可以對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行實(shí)地考察,對(duì)房屋的質(zhì)量、裝修、區(qū)位、室內(nèi)格局等各個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)地了解,將實(shí)地調(diào)查的結(jié)果與房地產(chǎn)廣告、售樓書上的介紹進(jìn)行對(duì)照比較。由于現(xiàn)房是已經(jīng)建好的實(shí)物,購(gòu)房者可以親眼看到自已將要入住房屋的具體情況,不必為房屋是否會(huì)延期交付,質(zhì)量有無保證等問題擔(dān)心,能夠避免購(gòu)買期房可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)做到心中有數(shù),具有較大的安全性。同時(shí),隨著現(xiàn)房建成后,其配套的物業(yè)管理已經(jīng)展開。購(gòu)房者可以直接了解所購(gòu)房屋地區(qū)的治安、環(huán)境、

2、衛(wèi)生、維修以及配套設(shè)施的設(shè)置等物業(yè)管理工作的優(yōu)劣,從而為自己的具體購(gòu)房決策提供了依據(jù)。由于現(xiàn)房是已完成的房地產(chǎn)項(xiàng)目,購(gòu)房者要對(duì)此項(xiàng)目的合法性,產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行調(diào)查也是比較容易的。購(gòu)買現(xiàn)房如果要說有什么不利之處的話,就是與期房相比,現(xiàn)房的價(jià)格要高一些。期房在港、澳地區(qū)稱作買“樓花”,這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。購(gòu)買期房最大的好處是能夠以較低的價(jià)格購(gòu)房,在同等條件下,期房的價(jià)格一般要比現(xiàn)房便宜,可能會(huì)獲得所購(gòu)期房的增值收益。但是購(gòu)買期房與購(gòu)買現(xiàn)房相比較,購(gòu)房者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大一些。期房能否按時(shí)完成,建筑質(zhì)量能否保證,小區(qū)生活配套

3、是否齊全。開發(fā)商所做出的各種承諾能否兌現(xiàn)等都是未知數(shù)。購(gòu)房者無法直接檢查自己所購(gòu)房屋的具體狀況,購(gòu)房者與開發(fā)商之間產(chǎn)生糾分的可能性較大。這使購(gòu)買期房者可能要承擔(dān)以下三個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：(1)房屋延期交付使用風(fēng)險(xiǎn)其中包括兩個(gè)方面：購(gòu)買者不能如期入住,房屋的使用居住效用無法體現(xiàn)；屬于投資性購(gòu)房者延遲收取投資回報(bào)時(shí)間,也就是延遲回收利息及利潤(rùn)的時(shí)間。(2)房屋內(nèi)在品質(zhì)變換的風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商由于市場(chǎng)信譽(yù)和資金實(shí)力等方面的原因,對(duì)房屋的建筑質(zhì)量、建筑裝飾材料、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等進(jìn)行了與購(gòu)房契約內(nèi)容不符的調(diào)換或延遲使用,使購(gòu)房者蒙受損失。其中最應(yīng)該注意的是房屋建筑面積的變化,即合同上約定的住房面積與實(shí)際面積有很大

4、的出入。(3)房屋權(quán)屬證件無法按期得到的風(fēng)險(xiǎn)由于多方面的原因,有可能使開發(fā)商無法按期獲得整個(gè)項(xiàng)目的房屋權(quán)屬證件,購(gòu)房的業(yè)主也就無法按期獲得房屋產(chǎn)權(quán)證件。由此可以導(dǎo)致購(gòu)房者蒙受產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)換或抵押融資受阻的風(fēng)險(xiǎn)。另外,如果購(gòu)房者選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)不當(dāng),還可能會(huì)遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑,房地產(chǎn)價(jià)格下降所帶來的損失?？傊?消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí),是選擇現(xiàn)房還是期房,要由購(gòu)房者根據(jù)自已的資金實(shí)力、購(gòu)房需求、房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體狀況等方面的因素來作出判斷。95獲得購(gòu)房信息有哪些渠道媒體廣告包括報(bào)刊雜志上的廣告,廣播電視廣告和招商廣告等；網(wǎng)上查詢；親友介紹；開發(fā)商或代理商郵寄、發(fā)送的宣傳品；售樓書；現(xiàn)場(chǎng)廣告牌；現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房；房

5、地產(chǎn)交易展示會(huì)；直接與房地產(chǎn)營(yíng)銷人員進(jìn)行交流；其他途徑,包括向北京市房地產(chǎn)交易中心、北京市房地產(chǎn)交易所、房地產(chǎn)中介咨詢公司處查詢關(guān)于房地產(chǎn)交易的各種資料。 96什么是房屋的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)？房屋的所有權(quán)是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。中華人民共和國(guó)民法通則規(guī)定,房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能,這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。房屋的占有權(quán)通常由所有權(quán)人來行使,但有時(shí)也由別人來行使,這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。例如,房屋出租,就將房屋一定時(shí)期內(nèi)的占有、使用權(quán)讓渡給承租人來行使。房屋的使用權(quán)是對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)力。通過一定法律契約,非房屋所有權(quán)人也可獲得房

6、屋的使用權(quán),如房主將房屋租給他人使用。房屋的收益權(quán)是指房主收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。例如出租房屋,房主從房客處收取租金。房屋的處分權(quán)是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時(shí)房屋處分權(quán)也受到一定的限制。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債,若是到期不能清償債務(wù),債權(quán)人可以處分房屋并優(yōu)先受償。97什么是住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”？國(guó)務(wù)院發(fā)布的關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知中,對(duì)“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”都作了明確的規(guī)定?！叭慨a(chǎn)權(quán)”是指按市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購(gòu)買的房屋,購(gòu)房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)?！安糠之a(chǎn)權(quán)”是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住宅。在

7、國(guó)家規(guī)定的住房面積之內(nèi),職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房后只擁有部分產(chǎn)權(quán),可以繼承和出售,但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后,按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配?！安糠之a(chǎn)權(quán)”與“全部產(chǎn)權(quán)”的不同之處在于,“部分產(chǎn)權(quán)”雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán),但在出售時(shí)要與原售房單位分割收益。目前,已經(jīng)取消標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房方式,原按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向職工售賣的公房,提倡職工補(bǔ)足成本價(jià)價(jià)款,轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。 98申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更應(yīng)提交哪些證件？房屋在轉(zhuǎn)讓、交換、贈(zèng)與、繼承之后,其所有權(quán)將隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移,當(dāng)事人雙方須到房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記,并辦理房屋所有權(quán)變更手續(xù)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所申請(qǐng)辦理城市房屋所有權(quán)登

8、記或轉(zhuǎn)讓、變更手續(xù)時(shí),應(yīng)該按照以下不同的情況分別提交以下不同的證件：1、新建的房屋辦理所有權(quán)登記時(shí),須提交房屋所在地規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)許可證和建筑圖紙。對(duì)于新建造的商品房來講,這項(xiàng)工作一般由開發(fā)商來完成,也就是由開發(fā)商依照規(guī)定程序完成整個(gè)項(xiàng)目的所有權(quán)辦證工作,領(lǐng)取通常所講的“大產(chǎn)權(quán)證”之后,開發(fā)商再用已領(lǐng)取的大產(chǎn)權(quán)證,分別為每一個(gè)住戶領(lǐng)取個(gè)人房屋所有權(quán)證。對(duì)于翻建、擴(kuò)展的房屋,除了提交房屋所在地規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)許可證和圖紙外,還須提交房屋原產(chǎn)權(quán)證件。2、購(gòu)買的房屋,須提交原房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、買賣合同及完稅證據(jù)。3、受贈(zèng)的房屋,須提交原房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈(zèng)與書、和公證書。4、屬于交換的房屋,須提交原房屋所

9、有權(quán)證、雙方簽訂的契約書或契約。5、屬于繼承的房屋,須提交房屋所有權(quán)證、遺囑、繼承人接受遺產(chǎn)或認(rèn)可他人接受遺產(chǎn)的證明。6、屬于析產(chǎn)、分割的房屋,須提交原房屋所有權(quán)證、分家析產(chǎn)單或分割單。7、屬于獲準(zhǔn)拆除的房屋,須提交原房屋所有權(quán)證和批準(zhǔn)拆除的證件。需要提醒登記人注意的是,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,在辦理房屋所有權(quán)登記時(shí),如果申請(qǐng)人提供的證件不齊全或是不清楚,登記機(jī)關(guān)有權(quán)暫緩或不予辦理登記。 99如何辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)？城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例中規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦

10、理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件?！狈课葙I賣的所有權(quán)過戶和轉(zhuǎn)移登記,一般在購(gòu)房者購(gòu)房后,由買賣雙方或售房單位代理到住房所在地房產(chǎn)和土地管理部門辦理過戶與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋產(chǎn)權(quán)證是對(duì)進(jìn)行了房屋產(chǎn)權(quán)登記后所發(fā)證件的統(tǒng)稱。根據(jù)登記的產(chǎn)權(quán)情況又可分為房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)保持證和房屋他項(xiàng)權(quán)證三種。房屋所有權(quán)證發(fā)給擁有房屋所有權(quán)人。房屋共有權(quán)保持證發(fā)給房屋共有人。房屋他項(xiàng)權(quán)證發(fā)給與房屋所有權(quán)有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)人,如典權(quán)人、抵押權(quán)人等。房屋產(chǎn)權(quán)證一旦遺失,應(yīng)盡快到原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)新證。申請(qǐng)人應(yīng)提交補(bǔ)領(lǐng)

11、新證申請(qǐng)書和登載遺失聲明的報(bào)紙一份,經(jīng)房管機(jī)關(guān)審查確認(rèn)后,補(bǔ)發(fā)新證,并按規(guī)定征收重新登記費(fèi)用。 100什么是房地產(chǎn)登記？房地產(chǎn)登記,即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,它是國(guó)家為健全法制,加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理,依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后,由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段,只有通過產(chǎn)權(quán)登記,才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)施有效的管理。房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積,明確房地產(chǎn)

12、權(quán)利人,明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。 101住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分,一般可以分為：“磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)談判鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)”,三種形式情況如下：(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑,柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講,磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑,樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而配合構(gòu)筑成的房屋。(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作,墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好,整體性強(qiáng),抗腐蝕耐火能力強(qiáng),經(jīng)久耐用。 102買房后是否擁有土地所有權(quán)？根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法的規(guī)定。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制,即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市市區(qū)的土地屬于全民所有,農(nóng)村和城市效區(qū)的土地,除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于集體所有,宅基地和自留地、自留山屬于集體所有。同時(shí)還規(guī)定,國(guó)有土地可以依法確定給全民所有制單位和集體所有制單位使用,國(guó)有土地和集