商品房買賣認(rèn)購書中的“定金”問題 案例分析(doc 9頁)

1、商品房買賣認(rèn)購書（契約）中的“定金”問題 案例分析（原創(chuàng)）  商品房買賣認(rèn)購書（契約）中的“定金”問題 案例分析 來源： 憶通律師網(wǎng) 作者：海濤 時間：2008-12-10 點擊： 843 我于2008年11月15日與開發(fā)商簽訂了北京市商品房認(rèn)購書。認(rèn)購書中第四條第二款約定在支付定金之日起三日內(nèi)與開發(fā)商磋商商品房買賣合同的相關(guān)條款,我已經(jīng)于簽定認(rèn)購書當(dāng)日支付了兩萬元定金,且與2008年11月16日、2008年11月17日、2008年11月18日與開發(fā)商就商品房買賣合同的相關(guān)條款進(jìn)行磋商,我要求補(bǔ)充條款：我以按揭貸款方式支付購房款,若未被銀行批準(zhǔn),開發(fā)商應(yīng)無條件退還首付購房款

2、和定金,但是開發(fā)商拒絕增加該條款,并拒絕修改、刪除<<商品房買賣合同>>附件5中特別約定第二條:如果銀行按揭未被批準(zhǔn),5日內(nèi)付清剩余的購房款,故雙方?jīng)]有就商品房買賣合同條款達(dá)成一致意見,依據(jù)在2008年11月15日簽定的<<北京市商品房認(rèn)購書>>中第六條,認(rèn)購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人磋商商品房買賣合同的相關(guān)條款,但雙方未達(dá)成一致意見,自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過7日的,本認(rèn)購書自動解除；出賣人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購書解除之日起30日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購人。我要求退還定金2萬元。我有證據(jù)（人證,朋友當(dāng)時和我去磋商的,錄音：和開發(fā)商

3、磋商合同條款時的,錄像：用手機(jī)拍攝的磋商條款時,照片也是磋商時的,郵局發(fā)的函件：磋商條款）證明已經(jīng)和他們磋商過,且最后磋商未成功我還寫了個退款要求,但是這個退款要求他們拒絕簽字,只能交給銷售人員讓他們上交?，F(xiàn)在簽訂的購房合同認(rèn)購書已經(jīng)自動解除了,請問怎么樣能要回定金呢？一定要通過訴訟才能要回嗎？在此期間,我和他們的銷售人員交流過,她一直說,他們公司法務(wù)部在處理此事,有消息了告訴我,可是這樣光等下去,他們怎么會退錢呢？有什么更好的辦法嗎？謝謝律師回答。根據(jù)您提供的案件情況,您和開發(fā)商之間的“定金”應(yīng)該是一種訂約金。定金,作為中華人民共和國擔(dān)保法規(guī)定的一種擔(dān)保的形式,作了這樣的規(guī)定“當(dāng)事人可以約定

4、一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”并且,最高人民法院關(guān)于適用“中華人民共和國擔(dān)保法”若干問題的解釋第115條規(guī)定“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”因此,定金是一個嚴(yán)格的法律詞語,只要在合同中約定了“定金”字樣,則必需嚴(yán)格遵照法律對定金的規(guī)定來理解和適用,即交納定金一方違約,收取定金的一方定金不退,而收取定金的一方違約,則雙倍返還定金,這種

5、定金適用規(guī)則,是法定的,是不允許雙方當(dāng)事人更改的。本案中的認(rèn)購書只是確定了雙方簽訂正式商品房買賣合同的義務(wù),而對具體房屋的買賣沒有作詳盡約定,那么雙方在訂立正式合同中必然會盡量的維護(hù)自身權(quán)益,為自己爭取更大的利益,這也是無可厚非的,不能因此說一方是去故意的不履行認(rèn)購書中約定的合同義務(wù),所以出現(xiàn)雙方因商品房買賣合同的具體條款不能磋商一致而導(dǎo)致合同不能簽訂的,不屬于雙方違約。依據(jù)最高人民法關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋第四條“因不可歸則于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同不能簽訂的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”。所以本案中的“定金”應(yīng)理解為一種訂約金,房屋買賣合同的預(yù)付款。依據(jù)

6、最高人民法院關(guān)于適用“中華人民共和國擔(dān)保法”若干問題的解釋第118條“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者定金等,但沒有約定定金性質(zhì)的,當(dāng)事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持”的規(guī)定,那么您交納的2萬元,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為作為您購買商品房的預(yù)付款,出現(xiàn)違約事項時,只能按照預(yù)付款的規(guī)則進(jìn)行處理,法律依據(jù)是：商品房銷售管理辦法第22條第二款規(guī)定“符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人之間另有約定的,從其約定?！绷硗庖驗?/p>

7、您和開發(fā)商簽訂的<<北京市商品房認(rèn)購書>>對此做了約定,所以若開發(fā)商在認(rèn)購書解除之日起30日內(nèi)沒有把定金退還給您,您就可以到法院提起訴訟,訴訟時效是兩年。若開發(fā)商一直找藉口不予退還定金給您,您可以考慮盡快到法院提起訴訟,建議您聘請律師,這樣可以提高您維權(quán)效率。目前在我國的商品房買賣過程中,購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商直接簽訂正式商品房買賣合同的情況極少,絕大多數(shù)都是購房者先與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立一份認(rèn)購性質(zhì)的預(yù)約合同,而購房者要交給房地產(chǎn)開發(fā)商一定數(shù)額的定金或認(rèn)購金,往往都帶有為簽訂正式商品房買賣合同提供保證的作用。然而,正如本案,認(rèn)購書的作用只是確定將來雙方有義務(wù)訂立正式的商品房

8、買賣合同,而不詳細(xì)涉及具體的房屋買賣的具體事項,則一旦在簽訂正式合同時雙方對合同的具體條款不能磋商一致或開發(fā)商設(shè)置的條款不公平,開發(fā)商很多都以不退定金或認(rèn)購金相威脅,定金和認(rèn)購金從擔(dān)保正式合同簽訂變成了開發(fā)商要求購房者必須按其要求簽訂商品房買賣合同的工具,使其法律效用在實際中變了味。通過本案的分析,希望購房者能對商品房認(rèn)購書定金或認(rèn)購金在法律上是如何適用的有個初步的了解,不要害怕失去訂約金而非要和開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同不可；也不要害怕失去訂約金而不敢堅持維護(hù)自己的合法利益,在與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂正式房屋買賣合同時接受一些不公平條款。在商品房買賣過程中,先簽一份認(rèn)購契約書然后交付定金,在有

9、些地方干脆連認(rèn)購契約也沒有,直接交付一定數(shù)量的定金,待樓盤開盤后再簽訂商品房買賣合同,這已成為商品房買賣的一個慣例。然而,在具體實踐中,有關(guān)“購房定金”的糾紛屢見不鮮。特別是一些購房者在交完定金后,由于種種原因不想買下訂購的房子,那么在這種情況下,購房者已付的定金到底能不能退還？針對最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋相關(guān)規(guī)定,分析如下：A 相關(guān)法條1 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（以下稱商品房買賣合同解釋）第四條  “出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能

10、訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?商品房銷售管理辦法第二十二條 “不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。 符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人之間另有約定的,從其約定。”3城市商品房預(yù)售管理辦法第六條“商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向房地

11、產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可,取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！?最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題解釋第一百一十八條  “當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質(zhì)的,當(dāng)事人主張定金權(quán)利的,不予支持?！盉適用與分析一、 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,該定金在性質(zhì)上為立約定金。所謂立約定金,是為保證正式締約的定金。當(dāng)事人訂立合同已經(jīng)做了必要準(zhǔn)備,相互間就合同內(nèi)容已基本取得一致,但因為存在一些未定情形,當(dāng)事人不愿意放棄成立合同的機(jī)會,于是采取立約定金來實現(xiàn)當(dāng)事人之間的相

12、互信任,以求最終成立合同,完成交易。當(dāng)事人約定立約定金的,交付定金的當(dāng)事人無故拒絕訂立合同時,喪失定金,收受定金的當(dāng)事人無故拒絕訂立主合同時,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。注意： 在商品房買賣合同訂立前收取的款項,可能為擔(dān)保金、訂約金、押金、訂金或者預(yù)付款等, 對這里所講的定金一定要約定清楚,一是明確寫明為交付“定金”,或者明確約定該款項的處理辦法為：認(rèn)購人不按照約定訂立商品房買賣合同的,該款不退,出賣人的原因不能訂立商品房買賣合同的,雙倍返還。這種約定實際上定金性質(zhì)。只有明確約定是定金的,才適用定金法則,否則,“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質(zhì)的,當(dāng)事人主張定金權(quán)利的

13、,不予支持?！?.“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的”。開發(fā)商通過認(rèn)購方式向購房人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因?qū)俨豢蓺w責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立,則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。a業(yè)界人士均認(rèn)為,雙方僅僅因正式合同、有關(guān)補(bǔ)充契約之內(nèi)容無法達(dá)成一致,而與認(rèn)購意向書內(nèi)容無關(guān),致使簽約不成的,則雙方不存在違約行為,屬于“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”,開發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購房者。如：認(rèn)購契約并未明確約定商品房的價格、面積、朝向等具體條件,而是把這些條件留待以后由雙方磋商,若后來雙方不能就這些條件磋商一致,導(dǎo)致不能簽訂商品房買賣合同,此時

14、,因當(dāng)事人雙方對商品房買賣合同未能訂立均沒有過錯,故開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。b因不可抗力或者政府原因?qū)е潞贤荒苡喠⒌?屬于“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”,開發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購房者。2. 不符合商品房銷售條件的,或者開發(fā)商向購房人提供的證明文件不真實或有瑕疵,致使未能訂立商品房買賣合同的,開發(fā)商向買受人收取的定金應(yīng)當(dāng)返還。如果開發(fā)商本身不具備房屋銷售或預(yù)售條件,導(dǎo)致認(rèn)購契約無效的,開發(fā)商應(yīng)返還定金并承擔(dān)締約過失責(zé)任。商品房銷售管理辦法第二十二條第一款規(guī)定： “不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。”3沒有明確約定為定金性質(zhì)的預(yù)收款項

15、,不管誰的原因未能訂立商品房買賣合同的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還。商品房銷售管理辦法第二十二條第一款規(guī)定： “符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人之間另有約定的,從其約定?！比绻蛸彿咳艘环降脑蛭茨苡喠⑸唐贩抠I賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定,開發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。購房人一方的原因常有：1、認(rèn)購契約已就日后簽訂的商品房買賣合同的某些條件作了明確約定,而購房人卻不同意按這些條件簽訂商品房買賣合同,導(dǎo)致未能訂立商品房買賣合同,

16、顯然購房人明顯存在違約行為,故開發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。2、認(rèn)購契約明確約定購房人必須在一定期限內(nèi)與開發(fā)商商談商品房買賣合同的簽訂事宜,否則定金不退。購房人故意拖延,不按照認(rèn)購契約規(guī)定的日期前往簽訂商品房買賣合同的,屬購房人違約,開發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。 (三）開發(fā)商雙倍返還定金的情形：如果因開發(fā)商一方的原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。開發(fā)商一方的原因常有：1開發(fā)商提出與認(rèn)購契約約定不同的條件,致使商品房買賣合同未能訂立的,則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。2由于開發(fā)商的原因而不是政府原因,小區(qū)配套設(shè)施、綠地草坪等規(guī)劃做了變更,致使

17、商品房買賣合同未能訂立的,則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。3認(rèn)購契約明確約定在一定期限內(nèi)商談商品房買賣合同的簽訂事宜,如果開發(fā)商在上述期限內(nèi)將該認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂認(rèn)購契約,導(dǎo)致雙方不能簽訂商品房買賣合同的,屬開發(fā)商違約,應(yīng)雙倍返還定金。(四）商品房買賣合同解釋第五條：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等契約具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該契約應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”如果認(rèn)購書中對商品房的價格、房號、面積、朝向等主要問題做了約定,就具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容,如果出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,則該認(rèn)購契

18、約應(yīng)當(dāng)定性為商品房買賣合同。那么,契約中如果涉及定金問題,則依據(jù)合同法、擔(dān)保法之規(guī)定來處理。 一、戴雪飛訴華新公司商品房訂購契約定金糾紛案被告：江蘇省蘇州工業(yè)園區(qū)華新國際城市發(fā)展有限公司,住所地：蘇州工業(yè)園區(qū)都市花園。 原告戴雪飛因與被告江蘇省蘇州工業(yè)園區(qū)華新國際城市發(fā)展有限公司(以下簡稱華新公司)發(fā)生商品房訂購契約定金糾紛,向江蘇省蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院提起訴訟。    原告戴雪飛訴稱：2004年4月18日,原告與被告華新公司簽訂一份契約,約定由原告支付定金5萬元,訂購被告開發(fā)的房屋一套；如果原告在被告通知的時間不與被告簽訂正式的商品房預(yù)售合同,5萬元定

19、金不返還；如果被告在此之前賣出房屋,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。收到被告的簽訂合同通知后,原告于4月25日至被告處,與被告商定,待原告的丈夫5月7日從香港回來后再簽合同。5月7日原告至被告處簽合同時,由于被告出具的格式合同中有樣板房僅供參考的條款,原告對此持有異議,與被告磋商未果,特以書面表達(dá)了由于被告“不能給予明確答復(fù),需要另擇日簽約”的意見,希望與被告繼續(xù)磋商,被告的工作人員表示同意。不料被告竟于5月9日通知原告,要沒收原告的定金,并要將房屋售與他人。請求判令被告雙倍返還定金,并負(fù)擔(dān)本案訴訟費。被告華新公司辯稱：4月18日簽訂的契約,是雙方當(dāng)事人的真實意思表示。簽訂該契約的目的,是要約束雙方當(dāng)事人簽

20、訂正式商品房預(yù)售合同的行為。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在4月25日簽訂正式商品房預(yù)售合同。但到了該日,原告戴雪飛并未就簽約事宜與被告進(jìn)行磋商。由于原告違約在先,被告已決定拒絕與其簽約,故對原告5月7日所寫的“客戶意見”,被告工作人員僅作“已收到”處理。原告所稱5月7日雙方就合同上的樣板房裝修條款未能達(dá)成一致意見,不是簽約不成的理由,其訴訟請求應(yīng)當(dāng)駁回。2004年4月18日,原告戴雪飛以戴雪飛及其夫丘榮的名義作為乙方,與作為甲方的被告華新公司簽訂都市花園·天域住宅訂購契約(紅表)(以下簡稱訂購契約)一份,約定：乙方向甲方交付定金5萬元,訂購甲方的蘇州工業(yè)園區(qū)星漢街189號都市花園·天域2

21、幢203室住宅一套,面積約為24826平方米,銷售單價7720元平方米；乙方若在甲方通知的簽約日前選擇放棄已取得的物業(yè)購買權(quán),或者到期不簽約,5萬元定金不退還；甲方若在簽約日前將該房屋轉(zhuǎn)售他人,應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金。當(dāng)日華新公司開具收據(jù),言明收到戴雪飛、丘榮定金5萬元,并通知戴雪飛于 4月25日至華新公司處簽訂正式商品房預(yù)售合同。5月7日,戴雪飛向華新公司提交一份書面意見,內(nèi)容是：“本人于2004年 5月7日與華新公司簽約時,要求所購房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板房一致,刪除合同附件二中'樣板房僅供參考,華新公司保留最終解釋權(quán)字樣,華新公司不能給予明確答復(fù),需另擇日簽約?！比A新公司銷售部副經(jīng)理

22、廖慶在該書面意見上注明：“該客戶意見已收到?！?月9日,華新公司通知戴雪飛,因其未按約于4月25日到華新公司簽訂商品房預(yù)售合同,已違反訂購契約之約定,特將原契約項下的定金沒收。雙方為此發(fā)生糾紛后磋商未果,戴雪飛提起訴訟。蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院認(rèn)為：中華人民共和國擔(dān)保法第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”訂購契約是雙方當(dāng)事人的真實意思表示,合法有效,對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生拘束力。按照訂購契約約定,雙方當(dāng)事人承諾在將來簽訂商品房

23、預(yù)售合同,5萬元定金是履行這一承諾的擔(dān)保。原告戴雪飛應(yīng)當(dāng)在被告華新公司通知的2004年4月25日到華新公司處磋商簽訂商品房預(yù)售合同。在華新公司否認(rèn)戴雪飛當(dāng)日有訂約行為,指陳戴雪飛違約的情況下,戴雪飛不能證明其已于當(dāng)日實踐了簽訂合同的承諾。戴雪飛以證人胡永明的證言主張其已與華新公司商定將訂約日期推遲至5月7日。胡永明是戴雪飛的姻親,其證言缺乏強(qiáng)有力的證明力。戴雪飛不能以其他證據(jù)印證胡永明證言的真實性,該證言不能采信,故戴雪飛關(guān)于訂約日期推遲的主張不能成立。根據(jù)訂購契約的約定,戴雪飛既然在4月25日未能與華新公司磋商訂約,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任,即無權(quán)要求返還其交付的定金,當(dāng)然更不得要求雙倍返還定

24、金。據(jù)此,蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院于2004年9月 10日判決：一審宣判后,戴雪飛不服,向江蘇省蘇州市中級人民法院提出上訴。理由是：2004年4月25日,上訴人戴雪飛到過被上訴人華新公司處。對這一事實,被上訴人并不否認(rèn),只是認(rèn)為上訴人當(dāng)日沒有與其磋商簽約。購置商品房是家庭中的一件大事,上訴人表示要等丈夫丘榮5月7日從香港回來后再簽合同,被上訴人的工作人員表示理解上訴人的這一要求,因此4月25日被上訴人的工作人員并未給上訴人看商品房預(yù)售合同文本。這個合同文本是5月7日上訴人再到被上訴人處時才看到的,故雙方當(dāng)事人磋商簽訂商品房預(yù)售合同的時間應(yīng)該是5月7日。一審忽略了本案中的這一重要事實,以上訴人不能證

25、明自己在4月 25日實踐了簽訂合同的承諾,錯誤地認(rèn)定上訴人違約,與事實不符。5月7日,在雙方洽談簽訂商品房預(yù)售合同時,由于被上訴人在其提供的商品房預(yù)售格式合同中,以附件二的形式添加了“樣板房供參考,華新公司保留最終解釋權(quán)”的格式條款,上訴人對此有不同意見,認(rèn)為這個格式條款違背了平等磋商的原則,要求刪除,在被上訴人的工作人員表示不能立即給予明確答復(fù)的情況下,上訴人將自己的意見寫成書面材料,并強(qiáng)調(diào)希望與被上訴人繼續(xù)磋商。而被上訴人置上訴人的合理合法要求于不顧,5月9日就通知沒收上訴人交付的定金,還要將房屋另售他人,簡直是霸道行徑。請求撤銷一審判決,改判被上訴人給上訴人雙倍返還定金,并由被上訴人負(fù)擔(dān)

26、本案的一、二審訴訟費用。被上訴人華新公司辯稱：2004年4月 25日,上訴人戴雪飛雖然到達(dá)被上訴人處,但只是試圖壓低約定的房價,遭到被上訴人的拒絕。根據(jù)訂購契約約定,此日是雙方當(dāng)事人簽訂正式商品房預(yù)售合同的日期。上訴人此日前來無論是談價格還是要求延期,其行為均是對訂購契約約定內(nèi)容進(jìn)行變更,顯然違反了訂購契約的約定。在此情況下被上訴人沒收上訴人的定金,合理合法。一審認(rèn)定上訴人違反訂購契約,理應(yīng)適用定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任,事實清楚,適用法律正確。二審應(yīng)當(dāng)駁回上訴,維持原判。2004年4月25日,上訴人戴雪飛曾前往被上訴人華新公司的售樓處,如約與華新公司洽談。對此次洽談的內(nèi)容,雙方當(dāng)事人的陳述不一致。

27、戴雪飛主張,其要求待丈夫從香港回來后再簽訂合同,但在該延期請求是否得到華新公司同意一事上,前后陳述不一致；華新公司主張,戴雪飛此日前來是要求降低房價,因遭到拒絕故未訂約。對各自的主張,雙方當(dāng)事人均不能以證據(jù)證實。除此以外,二審確認(rèn)一審查明的其他事實。    二審應(yīng)解決的爭議焦點是：4月25日雙方當(dāng)事人洽談后未能簽訂商品房預(yù)售合同的原因何在?雙方當(dāng)事人是否存在違反訂購契約約定的行為中華人民共和國合同法(以下簡稱合同法)第三條規(guī)定：“合同當(dāng)事人的法律地位平等,一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方?！钡谖鍡l規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)?！钡诹鶙l規(guī)定：“

28、當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”相對商品房預(yù)售合同來說,訂購契約是本約訂立之前先行訂立的預(yù)約合同。訂立預(yù)約合同的目的,是在本約訂立前先行約明部分條款,將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來,并約定后續(xù)談判其他條款,直至本約訂立。預(yù)約合同的意義,是為在公平、

29、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行磋商,最終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。因此在繼續(xù)進(jìn)行的磋商中,如果一方違背公平、誠信原則,或者否認(rèn)預(yù)約合同中的已決條款,或者提出令對方無法接受的不合理條件,或者拒絕繼續(xù)進(jìn)行磋商以訂立本約,都組成對預(yù)約合同的違約,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。反之,如果雙方在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行了磋商,只是基于各自利益考慮,無法就其他條款達(dá)成一致的意思表示,致使本約不能訂立,則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因,不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。這種情況下,預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)解除,已付定金應(yīng)當(dāng)返還。    本案是因被上訴人華新公司沒收了上訴人戴雪飛交付的定金而引發(fā)糾紛

30、。華新公司沒收定金的理由,是認(rèn)為戴雪飛沒有在4月25日與華新公司簽訂商品房預(yù)售合同,違反了訂購契約的約定。訂購契約此條約定的全文是：“乙方(戴雪飛)若在甲方 (華新公司)通知的簽約日前選擇放棄已取得的物業(yè)購買權(quán),或者到期不簽約,5萬元定金不退還。”從此可以看出,華新公司不退還定金的情形有兩種,第一種即是戴雪飛在簽約日前放棄房屋購買權(quán)。本案事實證明,直至5月7日,戴雪飛仍在書面意見中表達(dá)著“需另擇日簽約”的愿望,自始沒有放棄房屋購買權(quán)的意思表示,因此不存在此種情形。戴雪飛到期不簽訂商品房預(yù)售合同是華新公司可以不退還定金的第二種情形。4月25日是商品房預(yù)售合同的簽訂到期日。此日戴雪飛曾到達(dá)華新公司

31、處,雙方進(jìn)行過洽談,對這些事實雙方當(dāng)事人認(rèn)識一致。確定是否存在不退還定金的第二種情形,涉及到雙方當(dāng)事人此日的洽談內(nèi)容,而對此雙方當(dāng)事人有不同的陳述,進(jìn)而也在是否發(fā)生違約事實上存在認(rèn)識分歧。戴雪飛說,由于其要待丈夫回來后再簽訂合同,故請求延期簽約,華新公司亦表示同意,未向其出示商品房預(yù)售合同文本,當(dāng)日的簽約活動被取消,因此不存在違約。華新公司主張,戴雪飛此日前來是要求降低房價,因遭到拒絕故未訂約,進(jìn)而認(rèn)為訂購契約約定的內(nèi)容是“乙方到期不簽約,5萬元定金不退還”,此日戴雪飛前來無論是談價格還是要求延期,都是對訂購契約約定內(nèi)容進(jìn)行變更,均屬于到期不簽約,顯然違反訂購契約的約定。能否將訂購契約中“到期

32、不簽約”一語理解為無論存在何種理由,只要不簽約就是違約,雙方當(dāng)事人顯然有不同解釋。    合同法第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的,應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的,應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。”第一百二十五條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的,應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則,確定該條款的真實意思?！睙o論是訂購契約還是雙方當(dāng)事人擬訂立的商品房預(yù)售合同,都是被上訴人華新公司提供的格式合同。當(dāng)對格式條款有兩種以上解釋時,應(yīng)

33、當(dāng)作出不利于華新公司的解釋。預(yù)約合同的作用,只是為在公平、誠信原則下訂立本約創(chuàng)造條件。從這一認(rèn)識出發(fā)來理解訂購契約中的“到期不簽約”一語,顯然不包括由于不可歸責(zé)于雙方的原因而到期不簽約的情形。在買受方只見過出售方提供的樣板房,尚未見過商品房預(yù)售合同文本的情形下,若將此語理解為無論出于何種原因,只要買受方到期不簽本約均是違約,勢必將買受方置于要么損失定金,要么被迫無條件全部接受出售方提供的商品房預(yù)售格式合同的不利境地,出售方則可以籍此獲利。雙方在訂立本約時的地位極不平等,顯然違背公平、誠信原則。    就本案說,盡管對4月25日的洽談內(nèi)容雙方當(dāng)事人有不同陳述,但在此

34、日,上訴人戴雪飛到被上訴人華新公司處,與華新公司進(jìn)行過商談,是可以認(rèn)定的事實。這一情節(jié)證明,戴雪飛有守約如期前往磋商的表現(xiàn),有別于到期不去簽約。其次,從5月 7日戴雪飛仍在與華新公司進(jìn)行磋商的情節(jié)看,其沒有拒簽商品房預(yù)售合同的明確表現(xiàn)。第三,對4月25日的洽談內(nèi)容雙方雖有不同陳述,但都不能舉證證明自己的陳述屬實,應(yīng)合理推定為磋商未成。第四,按照戴雪飛的陳述,其是要待丈夫丘榮回來而未在4月25日簽約。購買商品房乃一個家庭中的重大事件,理當(dāng)由家庭成員配合磋商確定。鑒于僅見過樣板房、還不知商品房預(yù)售合同內(nèi)容,戴雪飛提出等丈夫回來后簽約,這個要求合情合理,不違反訂立預(yù)約合同是為本約創(chuàng)造公平磋商條件的本

35、意。華新公司既然收受了以戴雪飛、丘榮二人名義交付的定金,就應(yīng)當(dāng)對戴雪飛關(guān)于等丘榮回來訂約的要求表示理解。第五,按照華新公司的陳述,戴雪飛4月25日來是要求減讓房價。房價屬訂購契約中的已決條款,戴雪飛如果在本約磋商中提出減價,華新公司當(dāng)然有權(quán)拒絕減價,但在戴雪飛愿意繼續(xù)磋商本約的情形下,華新公司不能以此為由拒絕與戴雪飛繼續(xù)磋商本約,更不得以此為由將4月25日沒有訂立本約的責(zé)任強(qiáng)加給戴雪飛承擔(dān)。第六,5月7日戴雪飛看過商品房預(yù)售合同后寫下一紙書面意見,華新公司工作人員在這紙書面意見上簽署了“該客戶意見已收到”。華新公司的這一簽署,當(dāng)然不能證明華新公司同意并接受了戴雪飛的意見,但可以證明戴雪飛在此日

36、與華新公司進(jìn)行了訂立本約的磋商,見到了商品房預(yù)售格式合同的原文,并有與華新公司繼續(xù)進(jìn)行磋商的愿望。華新公司在以樣板房獲取購房者滿意并與之訂立預(yù)約合同后,卻在商品房預(yù)售合同中以附件形式列入樣板房僅供參考和合同解釋權(quán)歸華新公司的格式條款,這對購房者來說顯失公平。戴雪飛對這樣顯失公平的格式條款提出異議,是合理的。戴雪飛提出異議的行為,間接證明直至5月7日,雙方當(dāng)事人仍在對本約進(jìn)行磋商,但未磋商一致,華新公司關(guān)于此前已決定拒絕與戴雪飛簽約的主張不能成立,同時也反證出 4月25日戴雪飛即使不要求等丈夫回來后簽合同,也不可能同意并簽署這個含有顯失公平的格式條款的商品房預(yù)售合同。因此,在雙方當(dāng)事人均不能以證據(jù)證明自己陳述真實的情形下,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定4月25日未能訂立商品房預(yù)售合同的原因是雙方當(dāng)事人磋商不成,并非哪一方當(dāng)事人對訂購契約無故反悔。    綜上,由于磋商未成是導(dǎo)致雙方當(dāng)事人未能在4月25日訂立商品房預(yù)售合同的真正原因,上訴人戴雪飛按訂購契約交付給被上