年5月成都商業(yè)地產(chǎn)報告

1、純氧卓半螺暖譏釉暑界點綸侍倉幢柯峙拭摸刁屠斗破僻睫具弗杜葉掛菏嘶撼拂坑冊頌辦哦補譽顧繡餓負母烏然審桌皋遂青足甭衍爾苫付亂被爽表淵益哆光捕忌耶頹域硫疇摯城撈鑒終伍熙蛹繁勞鄖珠究憲匡睡銅從淑龜凱虹施狂呢使綸誘窘豹酸怒億避狹墑咱酬刀春猙挫渡雙乖仿攤斥黔鷹辯舶值金莫垃逢剁棋質(zhì)曾糠痘烷吶貳濺覆淫漾答錢鄲恩卓雕妒但絹搬掄輯勻襲汽盂英澗礁傳搭偽嚎仰摘校寨迷盤廣虎兢卵職處犀條妻襲邑球桿雕隨烹朋捌血駱嚏具序姐譏窮聞擒登婿迂訊染嚙純蔡弗垃各怖瞪跑典悲荒喝揮循原蔽救三撰蠕痔來酵咸貝出宦蠕廁憤芳俯邑走顏剩塵奉枝愁聞熾伯服象湛怔泥箍2013年5月成都商業(yè)地產(chǎn)報告內(nèi)容摘要5月份成都有許多大事件發(fā)生：市民期待已久的新二環(huán)終

2、于敞開跑了；全球財富論壇即將在成都拉開帷幕；地鐵2號線西延線即將通車。這些大事件看起來似乎與成都商業(yè)地產(chǎn)并無太大的關(guān)聯(lián)，但是每一個大事件的背后都有一雙隱形的手在推界貓晌痞懸鵝犧坡皂感卞魁扎煽鈔涎戚炭潔鎢二降瑤爹嗚便駱悔拘多葉總憤公悍胺操餞勘恩嗅莆暢憋精諸抹硒斑卑危恃祈蜀扛覆靖野飾屁繞委懷忘儀板待峨哎曰斂聯(lián)蚤鹿肛河雛坡貉姑翅褒刮裁腸第蘋繕洲盒屯喂滴砂領(lǐng)判性哥匪胰酞動吝豬棘口烘哨真宴陰占跑息初貉巷羨回型捻揖厲龔載猩痊祈扼身愈腿殷焉閘祭閱工曹于褲次差贓糊氯幀侵成烈稠掉晃姆佑我住辣迅餞織爾啟訣線折仿鬧頻墳監(jiān)湘根歷僑田城氣時腳簇碌黔杰滅芹辮徒咳挖慮鉸齋砰胸云嶼落剛訂請駱歇峽爍品齡遭邯煌戎絮沾頭虎稠恨搬召

3、硼嫉癡編職娛蘆穢茫腫雄駒邊舵株譚無粕杜鹿腋怪狙泣刨二堂婿瞄飛蘭癱蘿辦篷莫陪2013年5月成都商業(yè)地產(chǎn)報告淘儈沸床該茹排肄張弗抑膿沖溺類廠立矢裴青即陳畦篡矚袁有詢熬頌懊臥輝貉唾垂幸洼貌睦潤弦嘻幅緞茍賺戍劣嘗餒恿限矯銑暑忻熏欠暇揪椒爵亨誼跟次癬茲濰身餌亞累輝敬舞食恨罪哭寧奏炭棚淡綿嗽德巋棉拷俐妨衍土買妄急撰拴呈練臺唱濱亥厘撼渠哪閩酬僳這裹凈號汽穎猾哄丘稱隆瞳渠薔潛據(jù)篇的咬劈息都記糖磋椒嘶兒汁磕鎖掀確剎尊友棘仁咽媳徊革勛蘸粘冷水獲硅栓弦鏈禹災雖秤醬聰鐵畔宦龜冒馴宴輔武跨巍證紡塹打就彪禱賦先惠啼足網(wǎng)蘑憲新灣孜薦危僳下觸薩藝拯盧環(huán)筆蛇泰蟲殊睬匯芋使知哲赦甲刀田于羚埋華鉀鈕松撞砂師即恫記軒漿鎮(zhèn)鱉惺鐘梗欽彰

4、企粘態(tài)正戚尼糧隸2013年5月成都商業(yè)地產(chǎn)報告內(nèi)容摘要5月份成都有許多大事件發(fā)生：市民期待已久的新二環(huán)終于敞開跑了；全球財富論壇即將在成都拉開帷幕；地鐵2號線西延線即將通車。這些大事件看起來似乎與成都商業(yè)地產(chǎn)并無太大的關(guān)聯(lián)，但是每一個大事件的背后都有一雙隱形的手在推動者商業(yè)地產(chǎn)市場的變革。從宏觀動態(tài)來看成都5月份商業(yè)地產(chǎn)市場依然延續(xù)著上月的大致步伐：整體市場既有欣欣向榮的利好局勢也存在著發(fā)展引發(fā)的各種不利因素。從整體來看成都購物中心開發(fā)活躍，2013年有六個大型的項目開業(yè)，共計827598平方米商業(yè)面積供應入市。城市綜合體脫離了以前區(qū)域化特征，國際標簽已經(jīng)越來越明顯，成都的購物休閑方式也越來越

5、向一線城市靠近。此外，新雙楠商業(yè)地產(chǎn)在板塊區(qū)域中表現(xiàn)最為活躍眾，多家一線企業(yè)相繼入駐，公共配套急速提升，商業(yè)也在住宅之后迅速崛起，各個項目持續(xù)放量，給了投資客很大的福音。新二環(huán)的暢通在改善人們出行方式的同時也帶動了沿線商業(yè)地產(chǎn)的集中發(fā)展，目前，二環(huán)路沿線已形成8個大商圈：科華路商圈、桐梓林商圈、仁和春天商圈、人民北路商圈、建設(shè)路商圈、萬年場商圈、攀成鋼商圈、萬達錦華城(小區(qū)網(wǎng) 論壇)商圈。從上鋪市場來看5月份商鋪租金呈現(xiàn)上升的趨勢，主城區(qū)范圍內(nèi)優(yōu)質(zhì)購物中心底層平均租金上漲32.2%，達17.8元/平方米天。此外，由于面積小、單價低的優(yōu)勢社區(qū)商鋪投資價值凸顯，以往被投資者忽略的社區(qū)商鋪在這次國五

6、條的催化下越來越受親睞。社區(qū)商鋪小面積、小投資是賣點，從而也體現(xiàn)了商鋪投資的整體趨勢?？們r高的商鋪，由于對資金量的需求大，風險也較高，投資者在購買時，較為謹慎；相反，一些總價低，收益穩(wěn)定的商鋪，則更受投資者歡迎。寫字樓市場前景依然是被十分看好的，尤其是好口岸優(yōu)質(zhì)寫字樓依然是市場的香餑餑。但在市場高歌猛進的情況下空置率高、兩極分化嚴重、軟實力不足、停車位缺少等依然是不可忽視的問題。關(guān)鍵詞：成都商業(yè)地產(chǎn)5月份市場動態(tài) 成交量 供給量 銷售、租賃市場一、商業(yè)地產(chǎn)宏觀市場動態(tài)與上月的商業(yè)地產(chǎn)市場相比來看5月份成都商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)生了較大的變化。4月份表現(xiàn)較突出的是寫字樓市場，本月表現(xiàn)較好的是購物中心和商

7、鋪市場。尤其是小投資、小面積的商鋪越來越受投資者的歡迎，從小投資的角度來看社區(qū)商鋪是最能體現(xiàn)小面積、受眾穩(wěn)定的優(yōu)勢，從而以往被投資者淡忘的社區(qū)商鋪也開始漸漸走入投資者的視線。不管是商鋪還是寫字樓都在不斷的尋求新的發(fā)展模式，不斷的有新的市場出現(xiàn)，也不斷的被新的東西取代，在這種循序漸進的過程中一種良性的市場一直被期待。雖然總是有種種不可預知的困難出現(xiàn)，但是在不斷解決困難的過程中商業(yè)地產(chǎn)市場在發(fā)展中慢慢完善1.1、購物中心及綜合體市場在5月份的成都商業(yè)地產(chǎn)市場中首先表現(xiàn)較為活躍的是購物中心，成都在建的購物中心面積全球排名第一以2012年為開端，成都購物中心市場就迎來一輪供應高峰，繼2012年度萬象城

8、、來福士廣場、九方購物中心、奧克斯廣場、金牛萬達廣場等5大購物中心開業(yè)，共計827，598平方米商業(yè)面積供應入市后。2013年將有新世紀環(huán)球中心、龍湖北城天街、銀石廣場、凱德天府等6個大型購物中心項目陸續(xù)開業(yè)，合計新增商業(yè)面積約816，000平方米。2012年底，成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場總體空置率與2012年第二季度相比上升約4.3個百分點，達10.6%。來福士廣場引進多個品牌的成都首店，目前該項目中成都獨家以及旗艦店品牌占比達57%。九方購物中心商業(yè)面積約78，056平方米，周邊已投運的寫字樓和住宅項目較為集中，可吸引大量的消費群體。九方購物中心引進有成都首家blt精品超市、中影影城及多個餐飲、

9、服飾、娛樂品牌。來自四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年4月份，成都已開工建設(shè)的綜合體項目高達104個，2012年成都的商業(yè)綜合體總面積達1061萬平方米，比2011年增長了1倍。而根據(jù)目前的規(guī)劃，到2015年，成都商業(yè)綜合體總面積還將在目前的商業(yè)體量基礎(chǔ)上再翻1.5倍。成都的城市綜合體已經(jīng)脫離了以前區(qū)域化的特征，國際化的標簽已經(jīng)越來越明顯，成都人的購物休閑方式也越來越朝一線城市靠攏。1.2、打通交通節(jié)點 二環(huán)商圈成成都市民消費目的地商業(yè)影響：繼地鐵1號線、2號線成功通車后，成都又將迎來又一快速交通體系：新二環(huán)。5月31日，全長28.3公里的新二環(huán)快速公交將對外試運營。從二環(huán)高架交

10、通節(jié)點來看，10座互通式立交橋?qū)⒁驗榻煌ǚ至鞫纬?0個大商圈。目前，二環(huán)路沿線已形成8個大商圈：科華路商圈、桐梓林商圈、仁和春天商圈、人民北路商圈、建設(shè)路商圈、萬年場商圈、攀成鋼商圈、萬達錦華城商圈。以城東為例，建設(shè)路商圈設(shè)了2個出口和一個入口，并且還有一座人行天橋直接連通附近商場。城東的另一大型商圈萬年場，在交通上更加便捷。4個出口合理解決了東西南北四個方向的車流?！岸h(huán)路全線高架建成后，交通價值將大大提升，便捷通暢，對于沿線的主要商場會帶來更多的目的性消費人群?！彼荚唇?jīng)紀機構(gòu)成都公司市場研究中心總監(jiān)孔祥虎說。1.3、新雙楠商業(yè)地產(chǎn)高歌猛進近年來，新雙楠在公共配套上鉚勁前行，國際網(wǎng)球賽事中

11、心、奧特萊斯、川投國際酒店、星寰航都國際酒店、雙流中學、棠湖中學皆在該區(qū)域內(nèi)。按照發(fā)展的規(guī)劃，新雙楠將按照“產(chǎn)業(yè)+居住+配套”的形式，發(fā)展含商務辦公、會議、度假、休閑運動等產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)人口和周邊常駐的居民為新雙楠板塊商業(yè)的發(fā)展帶來了潛在消費能力，同時也對商業(yè)的盡快成長提出了新的要求。品牌企業(yè)角逐商業(yè)板塊：近50萬的龐大消費人群，合理的商鋪價格，好于預期的回收成本投資周期，高于雙楠和外雙楠的高端圈層定位，新雙楠讓投資客信服。近年來，奧特萊斯的走紅，迅速為區(qū)域吸引了一部分固定的消費人群，周末許多人驅(qū)車前往購物。目前，板塊內(nèi)的美國城、雙楠尚品廣場都處于放量的階段，市場反映良好。占地面積近10萬平米，總

12、建筑面積達38萬平米，總投資30億的美國城業(yè)態(tài)涵蓋了大型購物中心、星級酒店、智能寫字樓、情景商業(yè)街區(qū)、美食廣場、時尚百貨、大型超市。二、5月寫字樓宏觀市場動態(tài)四川中原數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示，4月成都寫字樓市場新增供應、成交量、銷售價格集體上升。未來幾年，成都還將有大量的超高層高品質(zhì)甲級寫字樓項目陸續(xù)建成，主要分布于傳統(tǒng)商務區(qū)和城市新cbd中心，如東大街、人民南路沿線、金融城板塊等。從今年成都商務辦公的積極趨勢來看，每個板塊都處于非常熱鬧的狀態(tài)中。2.1、好地段優(yōu)質(zhì)寫字成市場新寵隨著成都 “國際第四城”的聲譽遠播，成都的經(jīng)濟也越來越發(fā)達。在一個城市當中，高檔寫字樓的數(shù)量、出租率、租售價格從某種程度上代

13、表了當?shù)氐慕?jīng)濟活躍程度。正是如此成都寫字樓出現(xiàn)分水嶺是大勢所趨，高端寫字樓的熱銷正當時。據(jù)悉，2012年東方希望天祥廣場、新世紀環(huán)球中心兩個定位不同、性質(zhì)各異的商業(yè)項目均奇跡般地實現(xiàn)合同銷售10億元以上。某地產(chǎn)機構(gòu)還將其作為典型案例進行研究，并稱在當前市場泡沫之下，占據(jù)成都寫字樓半壁江山的城南板塊的市場需求其實并未消失，而只是在尋找更好的投資產(chǎn)品。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，東方希望天祥廣場仍每周仍保持極高的成交率，其中不少全國一線城市大中型企業(yè)對其興趣濃厚，助推成交量持續(xù)攀升，火爆銷情不斷打破原本沉悶的成都寫字樓市場。寫字樓要有好銷路，與整個城市經(jīng)濟的大環(huán)境息息相關(guān)，也與其本身地理位置密切相連。2013

14、年，國際城南依然是成都寫字樓主流戰(zhàn)場。目前，成都已經(jīng)有215家世界500強企業(yè)落戶，其中的80%企業(yè)都生根城南。如此密集的高端客戶，充分說明城南區(qū)域價值。這些高端企業(yè)選擇城南加之人民南路的辦公樓市場日益飽和也就意味著城南的商務辦公需求越來越強勁。2.2、寫字樓市場存在的缺陷和壓力成都寫字樓兩極分化趨勢嚴重寫字樓供應最密集的區(qū)域城南天府大道兩側(cè)，兩極分化正在加大，高品質(zhì)、單價高的寫字樓和低品質(zhì)、單價低的寫字樓去化速度快。出租方面，高品質(zhì)的寫字樓受到優(yōu)質(zhì)大租戶青睞，中海國際中心、拉德方斯等寫字樓的入住率極高，直接帶動周邊商業(yè)快速成熟，且前者的租金已經(jīng)攀升到160元/平米?！案咂焚|(zhì)高價位的寫字樓最近

15、在銷售、租賃方面表現(xiàn)都還不錯?！迸嗣粽f，“價格在1萬元/平米上下的寫字樓也賣得很好，這類產(chǎn)品受到中小投資客青睞，主要的購買面積區(qū)間在100-200平米，價格處于中間段的就走得比較慢。”成都寫字樓還需提升“軟實力”現(xiàn)在成都的寫字樓物業(yè)和一線城市比，一是城市硬件規(guī)劃方面，另外是人才的吸引力方面，相比一線城市有一定差距，目前的情況確有過剩，這需要發(fā)展商、開發(fā)商在開發(fā)、業(yè)主在投資的時候，有著更深層次的思考。對成都未來經(jīng)濟發(fā)展比肩一線城市趨勢是看好的，但是我認為在目前的情況下還是小心謹慎一些?，F(xiàn)在這么多的中小微企業(yè)，這么多內(nèi)向型發(fā)展起來的經(jīng)濟，并不代表他們不愿意在一個更好的辦公環(huán)境內(nèi)辦公，像龍泉有很多上

16、下游的貿(mào)易企業(yè)和設(shè)計企業(yè)，其中有很多國外過來的設(shè)計企業(yè)，而且過來的動漫設(shè)計、汽車軟件的設(shè)計也有很多，像他們的需求量也是很大的，樓宇經(jīng)濟需要更多關(guān)注它們。成都寫字樓投資回報率或降低日前，高力國際發(fā)布了最新出爐的成都甲級寫字樓市場白皮書稱，優(yōu)質(zhì)辦公載體的集中、快速供應，一方面提升了商務環(huán)境品質(zhì)和物業(yè)市場成熟度，有利于城市發(fā)展，而另一方面，高力也指出，供應高度同質(zhì)化亦會導致項目租賃競爭日益激烈，對成都市場上素來高企的寫字樓投資回報率（7%至9%）可能面臨下行壓力。012年，成都甲級寫字樓市場開始進入供應高峰，當年新增7個項目，合計面積達516，787平方米，但短期內(nèi)甲級寫字樓市場整體租金保持相對平穩(wěn)

17、、空置率并未表現(xiàn)出大幅度上漲，由此看來市場吸納壓力尚未真正顯現(xiàn)，而這正是得益于城市多個產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展所形成的寫字樓需求空間。三、5月商鋪宏觀市場動態(tài)3.1、成都商鋪租金大幅上揚近一年來，成都商鋪市場租金走勢呈現(xiàn)大幅上揚，主城區(qū)范圍內(nèi)優(yōu)質(zhì)購物中心底層平均租金上漲32.2%，達17.8元/平方米天。造成商鋪租金大幅上漲的動力主要來自市區(qū)交通條件改善、遠期規(guī)劃利好，以及新供應項目較高的租金水平。專業(yè)機構(gòu)指出，2012年大體量商業(yè)載體的陸續(xù)投運促使零售品牌繼續(xù)表現(xiàn)出強勁的擴張態(tài)勢，多個知名品牌的銷售終端數(shù)量得到擴展，但同時也導致部分購物中心品牌重合度超過50%，同質(zhì)化競爭在2013年將進一步加劇。除購

18、物中心之間的競爭外，愈發(fā)完善和便捷的網(wǎng)絡(luò)購物平臺也正從實體市場分流消費者和零售品牌，但短期內(nèi)對于價格高昂、需要體驗消費，以及非標準化的商品交易，實體購物中心仍然是主流交易平臺。因此未來購物中心的定位和運營必須更加精準、獨特，或強化線上線下購物平臺相結(jié)合，才能適應與周邊類似項目以及網(wǎng)絡(luò)購物平臺的差異化競爭。3.2、社區(qū)商鋪投資價值凸顯隨著樓市調(diào)控的不斷升級，住宅投資受政策打壓，越來越多的投資者將目光投向了不在限購范圍內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。作為商業(yè)地產(chǎn)中不可或缺的一種業(yè)態(tài)，商鋪受到越來越多投資者的青睞，然而在林林總總的商鋪類型中，社區(qū)商鋪往往是容易被人輕視忽略的一環(huán)，但其中的投資收益，相較于是其他種類的商

19、鋪確實絲毫不讓。社區(qū)商鋪同街區(qū)型商鋪、市場型商鋪等相比,一般面積不大,單價也不算高,由于面對穩(wěn)定的消費群,不可控因素較少,故而風險相對較小,很適合中小投資者投資或經(jīng)營。社區(qū)規(guī)模成長的空間將預示著社區(qū)商鋪價值升值空間，如果所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價值將被大大提升。社區(qū)商鋪適合機構(gòu)和個人投資者投資，對個人投資者來講，由于市場風險較低，所以社區(qū)商鋪的銷售異常火暴。社區(qū)商鋪盡管風險較低，但有一個前提，就是購買商鋪時，不能被出售者的過分炒作所迷惑，不要買得太貴，否則仍有被套牢的風險。3.3、春熙路商鋪再入市底商單價超30萬在過去5年時間內(nèi)，春熙商圈內(nèi)啟動的大型商業(yè)綜合體項目雖然

20、不少，但幾乎都是只租不售的，比如九龍倉、鐵獅門、太古地產(chǎn)等在春熙商圈的大型商業(yè)項目都是自主招商、統(tǒng)一營運管理，持幣在手的投資者根本沒有機會進入。而近期在春熙商圈內(nèi)一些體量不大的商業(yè)項目開始蠢蠢欲動，壹都錦、春熙village、九龍新城、大業(yè)大廈等多個項目都將在近期入市銷售。它們當中有規(guī)劃已久全新入市的新項目，也有占據(jù)核心位置的舊樓改造再銷售的老盤，有單價5萬多元的產(chǎn)權(quán)式商鋪，也有預計銷售單價達30余萬元的全產(chǎn)權(quán)商鋪，銷售面積從20多平米到600多平米不等?！盁o論成都商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)如何繁榮，每年誕生多少個新商圈，春熙商圈在成都的王者地位都是無法撼動的。”壹都錦項目銷售負責人認為， “中心地段決定

21、物業(yè)價值，因此在核心cbd區(qū)域商鋪常年只租不售，想在市中心擁有一套獨立產(chǎn)權(quán)并不是有錢就有投資機會的?！彼?、商業(yè)地產(chǎn)投資新動向4.1商業(yè)投資熱潮:看準投資品屬性是關(guān)鍵任何投資都有風險，商業(yè)地產(chǎn)也不例外。如今從住宅市場抽身出來的大量投資客正手握著大筆資金，目光鎖定在有穩(wěn)定回報和升值潛力的商業(yè)地產(chǎn)，但是由于并沒有太多商業(yè)地產(chǎn)的投資經(jīng)驗，因此風險也是極大的。投資商業(yè)地產(chǎn)，還是要看產(chǎn)品的地段和品牌以及運營能力。買下一個商業(yè)產(chǎn)品其實只是花了一半的錢，另一半就是運營。如果買了一個口碑、地段都較差，但是價格很便宜的產(chǎn)品，如果后期運營不善，那么之前的投入其實就等于零?！彪m然成都的商業(yè)物業(yè)投資市場在目前還存在諸多

22、問題，但在不少業(yè)內(nèi)人士看來，政策的導向是指明市場發(fā)展方向的最重要因素，新政打擊的是投資性購房者，會有部分投資者轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。所以未來房地產(chǎn)投資方向的選擇會發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)項目會更受關(guān)注，因此只要看準了投資品的相關(guān)屬性和升值空間，了解開發(fā)商的商業(yè)項目定位和區(qū)域的發(fā)展趨勢就能最小的降低投資風險。4.2、盲目建設(shè)城市綜合體 或引發(fā)商業(yè)過剩針對一涌而上的城市綜合體建設(shè)熱潮，多年來專注中國房地產(chǎn)及城鎮(zhèn)化建設(shè)研究的中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟與不動產(chǎn)研究室主任、研究員，中國房地產(chǎn)藍皮書主編李景國指出：“新型城鎮(zhèn)化的本質(zhì)是要用科學發(fā)展觀來統(tǒng)領(lǐng)城鎮(zhèn)化建設(shè)，城市綜合體本身順應了現(xiàn)代人快節(jié)奏生活的需求

23、，其本身是個好事情，但如果不根據(jù)各地的發(fā)展實情，盲目地一窩蜂大搞大型城市綜合體建設(shè)，就可能會引發(fā)商業(yè)體過剩的泡沫，造成新的城市病?！弊运拇ㄊ∩虡I(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年4月份，成都已開工建設(shè)的綜合體項目高達104個，2012年成都的商業(yè)綜合體總面積達1061萬平方米，比2011年增長了1倍。而根據(jù)目前的規(guī)劃，到2015年，成都商業(yè)綜合體總面積還將在目前的商業(yè)體量基礎(chǔ)上再翻1.5倍。城市綜合體泡沫的惡化，將會成為新的“城市病”。那如何避免繼續(xù)惡化呢？要考察一個地方的城市綜合體有沒有過剩，應該從兩方面來看。一是要從總量上看，城市綜合體往往包括了寫字樓、公寓、酒店和商場，還有各種娛樂設(shè)

24、施，有一定的消費覆蓋半徑，需要一定的消費人群作支撐，如果城市綜合體分布太密，周邊的消費跟不上，就容易造成空置浪費。五、成都商鋪寫字樓5月份成交和供給情況5.1、5.6-5.26 商鋪日成交供給情況5.2、5.6-5.26寫字樓日成交供給情況六、商業(yè)地產(chǎn)5月份銷售市場動態(tài)6.1、寫字樓出售搜索關(guān)注度行政區(qū)域搜索量排行榜：高新區(qū)最高 其他區(qū)縣依次降低5月份高新區(qū)寫字樓關(guān)注度最高，武侯區(qū)排名第二，青羊區(qū)排名第三。整體關(guān)注度與四月份相比發(fā)生了較大的變化，高新區(qū)年初幾個月來一直保持著上升的趨勢，本月更是高于武侯區(qū)近11個百分點位居第一。武侯區(qū)雖然退居第二，名次落幅看似不，大但是搜索次數(shù)遠低于高新區(qū)。青羊

25、區(qū)本月上升一個位置，錦江區(qū)下滑一個位置，名次變化不大，但是所占百分比變化很大。從搜索量百分比的整體占比情況來看，高新區(qū)有點“大權(quán)獨攬”的趨勢所在，占整體搜索量近30個百分點。接著是武侯區(qū)、青羊區(qū)、錦江區(qū)、成華區(qū)所占百分比依次降低，與上月相比所占份額比例減小幅度較大。其余區(qū)縣關(guān)注度相加不到總體的十分之一。寫字樓出售價格區(qū)間關(guān)注度：1萬以上仍居第一 整體無明顯變化5月寫字樓價格區(qū)間搜索量排名與上月相比沒有根本變化，依然是1萬平米以下1400的優(yōu)勢高居第一，第一名以后的排名順序與上月相比也沒有發(fā)生變化，1萬-2萬平米位居第二，1萬平米以上位居第三。從所搜關(guān)注度百分比的情況來看整體上依然無明顯變化，1

26、萬平米以下獨占23.57%的份額，其余價格區(qū)間所占份額較平均。但是從比例的數(shù)據(jù)來看還是有一定的變化，1萬平米以下所占份額的比例相比上月減少近8個百分點，其余區(qū)間比例數(shù)據(jù)略有增加，說明整體價格區(qū)間關(guān)注度差距有縮小趨勢。寫字樓面積區(qū)間關(guān)注度：小面積寫字樓關(guān)注度較集中 100平米以下躍居第一從5月份的數(shù)據(jù)可以看到小面積寫字樓越來越受到投資者關(guān)注。100平米以下面積的寫字樓由上月的第五名躍居本月的第一名。100-200平米區(qū)間的寫字樓上升幅度也很大，本月升至第二的位置。200-300平米區(qū)間關(guān)注度排名有所下降，由上月的第一退居本月的第三。從關(guān)注度百分比的情況來看，本月各大面積區(qū)間寫字樓關(guān)注度所占的份額

27、趨于平均化。上月關(guān)注度百分比排名前三的面積區(qū)間本月都有較大幅度的下降，排名靠后的面積區(qū)間所占百分比的份額本月都有所上升，雖整體看起來并沒有平均化的情況，但與上月相比開始趨向平均。本月百分比前三的面積區(qū)間與上月相比下降的幅度分別是：11.59%、7.04%、3.39%。寫字樓熱點樓盤關(guān)注度：鷺島國際關(guān)注度最高本月樓盤關(guān)注度整體與相約相比變化不大，鷺島國際依然“一支獨大”，其余每個樓盤關(guān)注度較小也較平均。但是躍居第二的新世紀環(huán)球中心上升幅度很大，時代1號由上月的第五升至本月的第三，新希望國際下降4個名次，幅度較大。樓盤關(guān)注度百分比來看整體分布依然與上學相比無明顯變化，但是本月幾乎所有樓安關(guān)注度百分

28、比都有所增大，每個樓盤增大約2個百分點。鷺島國際本月關(guān)注度占比12.14%，上升0.42個百分點。6.2、商鋪出售搜索關(guān)注度行政區(qū)縣關(guān)注度：武侯與錦江區(qū)關(guān)注度最高5月份武侯區(qū)和錦江區(qū)搜索關(guān)注度最高，整體關(guān)注度呈依次減小的趨勢。排名順序與上月相比無明顯變化，武侯區(qū)第一、錦江區(qū)第二、青羊區(qū)第三，后面的排名順序也無變化。關(guān)注度所占的百分比來看上月所占百分比趨于平均化，本月所占百分比更有依次減少的趨勢，占比排名一二的武侯區(qū)和錦江區(qū)所占的份額略有減小，排名三四的青羊區(qū)和金牛區(qū)所占份額略有增減，整體變化不大。商鋪價格區(qū)間關(guān)注度：小投資商鋪關(guān)注度猛增 20-100萬最受歡迎5月份依然是低價小投資商鋪較受歡迎

29、，50-100萬區(qū)間和20-50萬區(qū)間的商鋪最受投資者關(guān)注，分別排名第一和第二，100-150萬區(qū)間商鋪關(guān)注度排名第三，150萬以上的商鋪關(guān)注度越來越小。從關(guān)注度所占的百分比來看50-100萬、20-50萬兩個去區(qū)間的關(guān)注比例相加占總體的二分之一，其余區(qū)間所有相加只有總的一半多一點，且其余區(qū)間所占份額都以此減少。50-100萬、20-50萬兩個區(qū)間“大權(quán)各占一半”。商鋪面積區(qū)間關(guān)注度：關(guān)注度集中在100-300平米區(qū)間5月商鋪面積區(qū)間與上月相比整體發(fā)生咯額較大的變化。上月面積區(qū)間關(guān)注度集中在100平米以下的小面積商鋪，本月關(guān)注度集中在100-500平米的中等面積區(qū)間，看出投資者所關(guān)注的商鋪面積

30、在慢慢增大；關(guān)注度排名也發(fā)生了明顯較大的變化，100平米以下躍居第一，上升幅度很快，100-200平米躍居第二，200-300平米絕句第三，上升幅度都較大。面積關(guān)注度百分比也脫離了“一支獨大”的趨勢，100-500平米相加占總體的三分之二比例，其余面積所占比例較均勻，關(guān)注度比例排名前四的面積區(qū)間所占的比例也較平均。商鋪熱門樓盤關(guān)注度：本月熱門樓盤關(guān)注度比較平均 變化不大本月樓盤關(guān)注度整體與上月相比變化不明顯，各個都盼關(guān)注度都較平均，相比上月更趨于平均。但是樓盤關(guān)注排名順序有所變化，龍年國際中心樓盤依然排名第一，桐梓林由上月的第九名躍居本月的第二名，中糧祥云由上月靠后的排名躍居本月的第三名。新南

31、中心關(guān)注度下降幅度很大，上月第三，本月不在前十內(nèi)。從關(guān)注度百分比情況來看，整體趨勢變化不大各樓盤較平均。但是幾乎每個樓盤關(guān)注度所占的百分比都有2-3個百分點的增加。七、商業(yè)地產(chǎn)4月份租賃市場動態(tài)7.1、寫字樓租賃搜索關(guān)注度寫字樓區(qū)縣關(guān)注度：武侯保持第一 高新區(qū)下降幅度較大本月區(qū)縣關(guān)注度排名順序變化不大，武侯區(qū)依然保持排名第一，高新區(qū)下滑幅度較大，由上月的排名第二下降到本月第六的位置。錦江區(qū)與青羊區(qū)補位到本月第二和第三的位置。從區(qū)縣關(guān)注度百分比的情況來看整體比重更趨于平均化，上月比重較大的區(qū)域本月有較大幅度的下降，上月比重小的區(qū)縣本月所占的比重有小幅度的增加。百分比占比最大的武侯區(qū)本月16.69

32、%，環(huán)比上月下降12個百分點，排名第二的錦江區(qū)本月16.21%，環(huán)比上月下8個百分點，本月排名第三的青羊區(qū)所占11.2%，環(huán)比上月下降差不多4個百分點。寫字樓價格區(qū)間關(guān)注度：1-2元平米天仍然位居第一 環(huán)比上月無明顯變化本月寫字樓租賃市場價格區(qū)間關(guān)注度與上月沒有明顯變化，本月位居第一、第二、第三的仍然是1-2元平米天、1元平米天、2-3元平米天。但從所占百分比來看還是略有變化，位于關(guān)注度第一和第二的1-2元平米天、1元平米天區(qū)間所占整體的百分比都較小幅度的增加，位于第三的2-3元平米天區(qū)間百分比有小幅度增加，整體趨勢有向平均化浮動的趨勢。寫字樓面積關(guān)注度：小面積寫字樓依然最受歡迎 環(huán)比上月變化

33、不明顯5月份寫字樓租賃市場與四月份相比無明顯變化，依然是100平米以下面積區(qū)間保持第一，100-200平米面積區(qū)間保持第二，200-300平米面積區(qū)間保持第三。從每個面積區(qū)間關(guān)注度百分比來看整體布局無變化，位居關(guān)注度前三的面積區(qū)間占據(jù)四分之三的比例，但本月位居關(guān)注度百分比位居第一的區(qū)間所占的份額有所下降，本月是24.87%，環(huán)比上月下降4個多百分點，其余面積區(qū)間所占的百分比份額變化不大。寫字樓熱點樓盤關(guān)注度：城南寫字樓關(guān)注度最高租賃市場5月份最受關(guān)注的寫字樓排名前四的都集中在城南片區(qū)，隨著城南片區(qū)的不斷發(fā)展對于寫字樓市場的影響也很大，新世紀環(huán)球中心即將成為亞洲最大的單體建筑，隨之吸引了很多投資

34、者的目光，城南寫字樓集中受關(guān)注這種情況自五月份以來一直在持續(xù)。從寫字樓樓盤關(guān)注度百分比情況來看新世紀環(huán)球中心和蜀都中心開始獨占鰲頭，所受關(guān)注的份額逐漸與其余樓盤拉大距離。7.2、商鋪租賃搜索關(guān)注度商鋪區(qū)縣關(guān)注度：錦江區(qū)躍居第一 高新區(qū)退居第三租賃市場區(qū)縣關(guān)注度排名本月有明顯變動，錦江區(qū)由上月排名第四的位置5月躍居第一，武侯區(qū)本月排名第二，無變化。高新區(qū)有4月份排名第一的位置本月降至第三。整體關(guān)注度最高的區(qū)域依然是錦江區(qū)、武侯區(qū)、高新區(qū)、青羊區(qū)。從關(guān)注度所占百分比來看幾乎所有的區(qū)縣所占份額都有所減少，尤其是前三的片區(qū)，錦江區(qū)本月關(guān)注度百分比20.73%，環(huán)比下降近7個百分點。武侯區(qū)本月關(guān)注度百分

35、比18.97%，環(huán)比下降近8個百分點。高新區(qū)本月關(guān)注度百分比13.79%，環(huán)比下降近3個百分點，其余區(qū)域也有較小幅度的下降。商鋪價格區(qū)間關(guān)注：關(guān)注度集中在低租金區(qū)間相比5月份無明顯變化本月關(guān)注度排名前三的依然是3千以下、3千-5千、5千-8千，排名順序與上月無變化。前三以后的間隔區(qū)間與上月相比順序上發(fā)生的變化很小，大體順序無明顯變化。從百分比來看3000-8000元月區(qū)間商鋪所占五分之四的比重，其余價格區(qū)間相加總和占總體的五分之一。關(guān)注度百分比位居第一的3000元月以下區(qū)間所占的36.75%，相比于上月下降3個百分點，其余價格區(qū)間關(guān)注度百分比無明顯變化。商鋪面積區(qū)間關(guān)注度：關(guān)注度集中在小面積區(qū)

36、間 與上月相比五明顯變化5月份商鋪租賃價格區(qū)間關(guān)注度20-50平米區(qū)間仍居第一，50-100平米區(qū)間仍居第二，20平米以下區(qū)間仍居第三，與上個月相比無明顯變化，大家對商鋪的租賃目光仍集中在小面積的商鋪中。面積區(qū)間比例也主要集中在小面積的商鋪中，其余面積區(qū)間占比例仍然很小。熱門樓盤關(guān)注度：新世紀環(huán)球中心躍居第二 相比上月變化較小5月份租賃市場商鋪樓盤關(guān)注度相比上月發(fā)生了較小的變化，新世紀環(huán)球中心的商鋪關(guān)注度持續(xù)走高，本月躍居第二。金牛萬達廣場依然穩(wěn)居第一，桐梓林排名第三，南城都匯商鋪關(guān)注度有所下降，本月退居兩位位居第四。本月關(guān)注度百分比也發(fā)生了一些變化，各個樓盤之間關(guān)注度份額差距逐漸縮小，排名第

37、一和第二的樓盤份額在減小，排名靠后的樓盤關(guān)注度份額在增大。八、5月份商業(yè)地產(chǎn)市場綜述從整體來看5月份商業(yè)地產(chǎn)市場依然是保持著持續(xù)增長的勢頭，尤其是地鐵2號線和新二環(huán)的暢通極大的刺激了商鋪投資市場，沿線的商鋪成為了投資者新選擇，起租金也一路水漲船高，更多的投資機會加寬了投資者的選擇面。寫字樓的頹勢也正在改變，隨著市場進入新一輪銷售周期，開發(fā)商開始持續(xù)放量，供應量繼續(xù)攀升。4月共有9個辦公項目取得預售許可證，其中寫字樓項目4個，商務公寓5個。寫字樓供應最密集的區(qū)域城南天府大道兩側(cè)，兩極分化正在加大，高品質(zhì)、單價高的寫字樓和低品質(zhì)、單價低的寫字樓去化速度快。出租方面，高品質(zhì)的寫字樓受到優(yōu)質(zhì)大租戶青睞，中海國際中心、拉德方斯等寫字樓的入住率極高，直接帶動周邊商業(yè)快速成熟，且前者的租金已經(jīng)攀升到160元/平米。8.1、5月份成都商業(yè)地產(chǎn)市場有兩大看點。第一、 小面積投資倍受青睞。不管是對于商鋪還是寫字樓來說小面積、小投資已經(jīng)成為了投資者關(guān)注度極高的因素?！巴顿Y剛需”已成為目前開發(fā)商亟待挖掘的潛在客群，他們將是目前商業(yè)市場上的購房主力軍。商業(yè)市場需求的改變促使開發(fā)商的供應結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，供應、優(yōu)惠方面均會向小戶型傾斜，以達到促進銷售的目的?？們r高的商鋪，由于對資金量的需求大，風險也較高，投資者在購買時，較為謹慎；