項(xiàng)目前期介入管理

1、1總則1.1物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)交付使用前，物業(yè)管理單位向開發(fā)商提供的為了優(yōu) 化設(shè)計(jì)、優(yōu)化施工、服務(wù)銷售的一系列有償物業(yè)管理服務(wù)，它是前期物業(yè)管理服務(wù) 的重耍內(nèi)容。12物業(yè)管理的前期介入必須保證充分、嚴(yán)密、細(xì)致，為后續(xù)的物業(yè)奠定良好基礎(chǔ), 并按管理公司制度規(guī)定及時(shí)協(xié)助、配合項(xiàng)目開發(fā)工作。1.3對萬達(dá)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)口而言，管理公司物業(yè)管理部、物業(yè)分公司（籌建處）均有責(zé) 任主動(dòng)參與項(xiàng)目前期介入工作；管理公司相關(guān)職能部門、項(xiàng)目所在公司均有責(zé)任為 物業(yè)前期介入提供必耍條件。2相關(guān)職責(zé)界定2. 1物業(yè)分公司（籌建處）負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)階段開始至項(xiàng)目正式接管前的前期介入作 和營銷配合工作。2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)

2、責(zé)組織和監(jiān)督物業(yè)分公司（籌建處）的前期介入工作，提供必需 的工作配合和資源支持，并對物業(yè)人員的意見和建議做出反饋。2.3管理公司物業(yè)管理部具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的前期介入工作，并對物業(yè)分 公司（籌建處）的前期介入工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。3項(xiàng)目前期介入階段、內(nèi)容和責(zé)任3.1根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)，以及物業(yè)服務(wù)的需要，物業(yè)管理前期介入的階段和內(nèi) 容包括（但不限于）：3.1.1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，前期介入工作由管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)組織，應(yīng)在規(guī) 劃管理部編制項(xiàng)n設(shè)計(jì)任務(wù)書z前提供給規(guī)劃管理部。其主要任務(wù)是：a）將集團(tuán)開發(fā)的其他樓盤中出現(xiàn)過的問題整理匯總、分析；b）通過調(diào)查3個(gè)以上當(dāng)?shù)兀ɑ?/p>

3、附近地區(qū)）類似樓盤，收集并分析這些樓盤在規(guī) 劃及房屋質(zhì)量方面的通??；c）從物業(yè)的使用便利、配套完善的角度提出建議。將以上問題整理編制成物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入意見書提交給管理公司 規(guī)劃管理部及項(xiàng)fi所在公司。3.1.2施工圖設(shè)計(jì)階段在施工圖設(shè)計(jì)階段，前期介入工作由物業(yè)分公司籌備處負(fù)責(zé)，其主要工作任務(wù) 是：從方便業(yè)主生活，降低口后物業(yè)管理成本的角度，向項(xiàng)目所在公司開發(fā)設(shè)計(jì)部 提出物業(yè)管理施工圖設(shè)計(jì)階段物業(yè)管理前期介入報(bào)告。也可通過相關(guān)項(xiàng)目的調(diào) 查，總結(jié)類似的工程質(zhì)量問題，如建筑中出現(xiàn)的漏水、墻面冷橋、維護(hù)欄的設(shè)置等， 在接入報(bào)告中列入反饋給項(xiàng)目所在公司開發(fā)設(shè)計(jì)部，以便在設(shè)計(jì)中關(guān)注并避免。 3.1

4、.3項(xiàng)口施工階段在項(xiàng)目施工階段，前期介入工作由物業(yè)分公司籌備處負(fù)責(zé)，其主要工作任務(wù)是： 重點(diǎn)掌握隱蔽工程、配套工程關(guān)鍵部位的材料選擇和施工質(zhì)量，及吋向項(xiàng)目所在公 司提出改進(jìn)建議和防治通病的措施，減少業(yè)主入伙后投訴數(shù)量，為接管驗(yàn)收做好前 期準(zhǔn)備工作，并及時(shí)（每周或每川）向項(xiàng)目所在公司提出施工階段物業(yè)管理前期介 入報(bào)告。3.1.4營銷配合根據(jù)項(xiàng)目所在公司具體提出的配合耍求，在房產(chǎn)銷售過程中物業(yè)分公司（籌建處） 有責(zé)任提供協(xié)助和支持，包扌舌：配合促銷活動(dòng)的實(shí)施、銷售現(xiàn)場秩序維持，以及銷 售屮心、樣板間的清潔和維護(hù)等。針對營銷推廣過程中涉及的物業(yè)管理內(nèi)容向項(xiàng)目 所在公司營銷（策劃）部提出營銷配合物業(yè)管

5、理前期介入報(bào)告。3.2特殊情況下，物業(yè)分公司可提供其它內(nèi)容的前期介入報(bào)告。3. 3物業(yè)分公司（籌建處）在前期介入及營銷配合工作所發(fā)生成本均應(yīng)視為第三方提 供的咨詢服務(wù)，按雙方合同約定的價(jià)格提供服務(wù)，費(fèi)用由項(xiàng)目所在公司承擔(dān)，列入 成本開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理成本。每一階段的前期介入和配合工作開展前，物業(yè)分公 司（籌建處）必須按本手冊第6.1節(jié)的規(guī)定做好成本測算，并作為工作計(jì)劃（方案）的 必需組成部分報(bào)項(xiàng)fi所在公司審批（確認(rèn)）o3.4對外承接項(xiàng)目的前期介入必須與開發(fā)商簽訂正式的物業(yè)前期介入服務(wù)合同，明 確約定雙方責(zé)任、權(quán)利，前期介入工作內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4前期介入工作的控制4.1為保證前期介入工作的密切

6、配合，管理公司規(guī)劃管理部、項(xiàng)口所在公司在上述 項(xiàng)冃開發(fā)的各階段，應(yīng)將開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃提前知會(huì)物業(yè)部門（管理公司物業(yè)管理部、物 業(yè)分公司籌建處），以便物業(yè)部門做出相應(yīng)的前期介入工作安排。4.2前期介入工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行。根據(jù)管理公司和項(xiàng)目所在公司提出的配合要 求，以及木手冊及其支持文件的規(guī)定，物業(yè)分公司（籌建處）總經(jīng)理應(yīng)有針對性地制 定各階段前期介入工作計(jì)劃，明確介入工作內(nèi)容、執(zhí)行責(zé)任部門（人員）、工作要求 和依據(jù)等，經(jīng)項(xiàng)冃所在公司分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，報(bào)管理公司物業(yè)管理部備案。4. 3物業(yè)分公司（籌建處）在各階段的前期介入工作必須形成書面的介入工作報(bào)告， 有針對性地捉出物業(yè)專業(yè)意見和建議。4.4項(xiàng)目所在公司相關(guān)職能部門在收到物業(yè)管理前期介入報(bào)告后，須對報(bào)告進(jìn)行評(píng) 審，將評(píng)審結(jié)果記錄在案并執(zhí)行，同時(shí)向物業(yè)分公司（籌建處）做出反饋。4. 5物業(yè)分公司（籌建處）在每一階段的前期工作結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行物業(yè)前期介入工作小 結(jié)，形成前