【地產(chǎn)文案】房地產(chǎn)投資潛力城市分析(江蘇省房地產(chǎn)策劃無錫市)

1、房地產(chǎn)投資潛力城市分析(江蘇省無錫市)目錄 .宏 觀 篇.一、 城市概況：二、宏觀經(jīng)濟與政策環(huán)境1. 區(qū)域宏觀經(jīng)濟運行情況：1.1、經(jīng)濟綜合實力增強，生產(chǎn)總值突破1900億元1.2、工業(yè)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長1.3、固定資產(chǎn)投資增幅出現(xiàn)回落1.4、居民人均可支配收入明顯增加1.5、城市化進程2、政策環(huán)境分析2.1、土地政策2.2、房產(chǎn)政策.土 地 篇.一、 無錫市土地市場概況：1、2004年土地市場出讓情況2、凈地與毛地出讓面積基本持平3、外地企業(yè)紛紛加入開發(fā)熱潮二、無錫市地價水平及變化趨勢：1、住宅用地平均樓面地價較底，具有的上升潛力：2、土地投資額的增長與房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長3、土地投資增長與經(jīng)

2、濟增長4、土地投資與固定資產(chǎn)投資增長三、無錫土地市場變化趨勢附錄：無錫市城鎮(zhèn)基準地價表（平均值）.房 產(chǎn) 篇.一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁二、商品房預（銷）售面積三、房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚四、市場需求狀況五、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢附錄：2004年上半年無錫市區(qū)商品房預（銷）售面積前10名樓盤 無錫市房地產(chǎn)市場分析報告.宏 觀 篇. 一、城市概況：無錫地處江蘇省南部、長江三角洲中部，東距上海128公里，西離南京183公里，南抱太湖，北依長江，地理位置優(yōu)越，是中國重要經(jīng)濟中心城市、區(qū)域性交通樞紐、著名的旅游勝地和江蘇省重點發(fā)展的特大型城市。 無錫市總面積為4650平方公里，其中市區(qū)面積達1632.7平

3、方公里，下轄江陰、宜興二個市和錫山、惠山、崇安、北塘、南長、濱湖和新區(qū)七個區(qū)。至2003年末，總?cè)丝谶_438萬。常年氣候溫和濕潤，四季分明，水美土肥，物產(chǎn)豐富，素有“魚米之鄉(xiāng)”的美喻。作為中國民族工商業(yè)的發(fā)祥地之一，無錫目前已建成以輕紡、電子、機械、化工、醫(yī)藥為主，門類比較齊全，配套協(xié)作能力較強的工業(yè)體系，成為中國沿海地區(qū)具有較大規(guī)模、較高水平的現(xiàn)代化工業(yè)城市，并跨入中國城市綜合實力五十強、投資環(huán)境四十優(yōu)的行列。2004年無錫已躋身十大經(jīng)濟活力城市的行列，無錫正加快接軌上海的步伐，實現(xiàn)城際互聯(lián)，建設(shè)一個以公路交通為紐帶，鐵路、公路、水路、航空等各種方式緊密配合的立體交通網(wǎng)。目前，無錫市高速公路

4、密度達到世界發(fā)達國家水平。到年，無錫市將建成由無錫至南通的錫通高速、東干線、錫澄高速、錫宜高速、新沂至宜興的新宜高速，以及沿江高速、錫宜高速延伸段、滬寧高速、跨太湖高速、寧杭高速組成的五縱五橫主骨架，高速公路通達度大幅提升。此外，將打造主輔兩條環(huán)城線，提高過境交通的通行能力，以東干線、南干線、太湖大橋、西干線、寧太等高速公路組成的主環(huán)長百多公里，由國道、蘇錫路、環(huán)太湖公路、錢榮路組成的輔環(huán)，對疏導主城過境車輛具有相當重要的作用。今后，無錫將繼續(xù)主打“太湖牌”，以這面“金字招牌”的文化內(nèi)涵和現(xiàn)代風格激活無錫旅游業(yè)，進而彰顯城市魅力；當選首屆十大中國經(jīng)濟活力城市后，無錫的追求也更多，到國際市場去宣

5、傳、推薦無錫，是無錫旅游業(yè)今后的一個工作重點；提升旅游產(chǎn)業(yè)化水平，推出太湖、古運河“水上之旅”，實現(xiàn)運河與梁溪河、梅梁湖、太湖旅游線路的貫通；“旅游即城市”，市旅游局負責人表示，區(qū)域合作一體化，就是利用無錫旅游已有的基礎(chǔ)，跳出長三角，在更為廣闊的平臺上施展才華。到年，無錫旅游將全面實現(xiàn)三大跨越：將旅游業(yè)從服務業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)閲窠?jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；將無錫從旅游大市轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜螐娛校粚o錫從華東地區(qū)一般旅游觀光目的地，轉(zhuǎn)變?yōu)閲鴥?nèi)外著名旅游度假勝地。 二、宏觀經(jīng)濟與政策環(huán)境1. 區(qū)域宏觀經(jīng)濟運行情況：1.1、經(jīng)濟綜合實力增強，生產(chǎn)總值突破1900億元2000年以來，無錫市g(shù)dp一直保持著12%以上的增幅，

6、 2003年無錫市實現(xiàn)gdp總額達1901.22億元，與2002年相比增長15.4%，總量占全省的比重達到15.3%，比上年提高了0.4個百分點。2004年無錫市生產(chǎn)總值達到2350億元，同比增長17.4，總量居江蘇省13城市第2位。1.2、工業(yè)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長2004年無錫市實現(xiàn)工業(yè)增加值1088.88億元，同比增長24.8，增速高于上年同期0.7個百分點，高于全省1.4個百分點，總量繼續(xù)位居全省第2位，增速列全省第3位。分輕重工業(yè)看，重工業(yè)快速增長，重工業(yè)累計完成增加值777.73億元，同比增長36.2，增速高于平均水平11.4個百分點；輕工業(yè)完成增加值311.15億元，同比增長22.0。

7、1.3、固定資產(chǎn)投資增幅出現(xiàn)回落2004年無錫市全社會固定資產(chǎn)投資完成1114.13億元，同比增長24.7，其中城鎮(zhèn)投資754.22億元，同比增長26.2。從投資注冊類型來看，投資已由前幾年的政策推動逐步轉(zhuǎn)為市場推動。非國有投資增勢強勁，民間投資活躍。規(guī)模以上投資中國有經(jīng)濟投資192.21億元，三資經(jīng)濟投資236.58億元，其他類型投資643.95億元，三者之比為17.9：22.1：60。其他類型投資增長最快，達到34.1。 1.4、居民人均可支配收入明顯增加2004年無錫市居民人均總收入為13589.06元，同比增長17.5，其中：人均可支配收入為12402.64元，同比增長16.4。收入結(jié)

8、構(gòu)中人均工薪收入為8134.39元、人均經(jīng)營凈收入為1110.4元、人均財產(chǎn)性收入為467.99元、人均轉(zhuǎn)移性收入為3876.28元，占居民家庭總收入的比重分別為59.9、8.2、3.4、28.5。而上年同期的比重分別為61.2、6.9、1.9、30.0。從收入構(gòu)成看，居民收入呈現(xiàn)多元化的趨勢愈加明朗。工薪收入作為家庭主要收入來源的地位比較穩(wěn)固，占了近六成，但與2003年相比，比重下降1.3個百分點；人均財產(chǎn)性收入同比增長1.14倍，主要是有居民住房拆遷，獲得貨幣補貼導致財產(chǎn)性收入大幅上漲；人均經(jīng)營凈收入同比增長38.9，占總收入比重擴大1.3個百分點。個私經(jīng)濟的發(fā)展進一步拓寬了就業(yè)渠道，每百

9、戶從事個私經(jīng)營和個體被雇者比上年增加6人；轉(zhuǎn)移性收入穩(wěn)步提高，同比增長11.7，占總收入比重縮小1.5個百分點。其中人均離退休金為3145.24元，同比增加10.7。1.5、城市化進程隨著無錫工業(yè)生產(chǎn)總值的穩(wěn)步增長，大大加快了城市化進程。預計到2005年，市區(qū)面積將達到140-150平方公里，城市人口達到140-150萬人；到2010年，建成區(qū)面積達到180-200平方公里，城市人口達到180-200萬人。2、政策環(huán)境分析2.1、土地政策國務院辦公廳下發(fā)的關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知充分顯示了通過土地政策參與國家宏觀調(diào)控的土地供應政策結(jié)構(gòu)性特征，無錫市國土局發(fā)表的相關(guān)言論

10、表明，今后無錫的土地供應將嚴格按照城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地供應中長期計劃、土地供應年度計劃等進行運作，因此城市土地收購儲備制度和供應計劃體系將日益完善，用地思路將向集約發(fā)展，供地結(jié)構(gòu)也將進一步優(yōu)化。2.2、房產(chǎn)政策2004年上半年，無錫市政府在針對當?shù)厣唐贩渴袌錾洗嬖诘囊恍┎灰?guī)范行為，專門出臺了無錫市商品房銷售管理實施細則。其中特別規(guī)定，已辦理了預售備案的商品房，在未交付使用及領(lǐng)取房屋所有權(quán)證之前不得轉(zhuǎn)讓。另外細則還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售代理企業(yè)，不得制造虛假的漲價信息，不得人為組織排隊及以其他任何方式哄抬房價；不得以違反勞動管理部門規(guī)定的方式支付工資致使銷售人員提價售房；不得

11、隨意提價，在物價部門允許的價格調(diào)整幅度內(nèi)需調(diào)整房價的，應提前一個月公布調(diào)價方案。嚴禁銷售人員利用職務之便炒賣房地產(chǎn)。 這類“期房限轉(zhuǎn)”政策，能夠改變買賣雙方的信息極不對稱的局面，從而有效的抑制了炒房行為，使市場更趨理性、透明性和公平性。 .土 地 篇.一、 無錫市土地市場概況：1、2004年土地市場出讓情況無錫市國土資源管理部門按照“全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展”的總體要求，進一步深化土地使用制度改革，積極實施城市土地資產(chǎn)化經(jīng)營，根據(jù)中國地產(chǎn)投資網(wǎng)最新統(tǒng)計，截止至2004年12月31日止。無錫市共成交土地67宗，總成交面積達8278938.07平方米，成交金額約1122861萬元，分別比上年增長29

12、%和33.17%。其中一些區(qū)位好、環(huán)境美、配套齊的地塊更是受到本地與外地眾多開發(fā)商的追捧，一些地塊的拍賣價被不斷追高，遠遠超出既定底價。土地出讓的市場化程度越來越高，土地的價值得到充分的體現(xiàn)，土地市場向著規(guī)范與成熟有序推進。 單從供給數(shù)字上看，供地總量與2003年全年基本持平，但對每個公開出讓地塊的用途和相關(guān)指標進行分析不難發(fā)現(xiàn)，用于住宅建設(shè)的土地增量供應并不高，僅成交14宗，合計面積約763961.63平方米，僅占出讓土地總面積的10%，成交金額達147546萬元，主要投放于副市中心和目前正在著力建設(shè)的濱湖生態(tài)城市。相比之下商住用地推出力度就明顯要大得的多，2004年共出讓商住綜合用地32宗

13、，合計面積約5020474平方米，占推出土地總面積的61.82%，成交金額達775505萬元。其中2004年3月份推出的，面積為1443.17畝和1100.83畝的濱湖新城2號、3號地塊成功吸引了地產(chǎn)界知名企業(yè)深圳萬科房地產(chǎn)有限公司和天津順馳地產(chǎn)有限公司，并分別以194813萬元和137400萬元成交，大大推進了無錫城市建設(shè)“南拓北展”戰(zhàn)略的實施。同時，為了滿足近兩年城市化進程步伐加快以及舊城改造力度加大的需要，同期推出的商業(yè)用地商業(yè)、辦公、酒店用地為22宗，合計面積約2339415.3平方米，約占推出土地總面積的28%，成交金額達198720萬元。2004年成交的土地涵蓋了住宅、商住、商業(yè)、

14、辦公、酒店及市場等多種用途的地塊，從其區(qū)域分布、成交地塊的規(guī)模來分析，主要具有以下特征： 成交的地塊相對較為集中，主要是集中在副中心區(qū)域、城東區(qū)域和城西區(qū)域。共成交了41宗地塊，成交面積達4885153.5平方米，約占成交土地總面積的64%。同時，市中心區(qū)只成交3宗地塊，面積為73914.7平方米，只約占總成交面積的0.9%。從土地供應的區(qū)位來看，在兼顧區(qū)域平衡性的同時，為充分發(fā)掘和利用城市環(huán)境資源優(yōu)勢，有效地改善城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，突出無錫的山水特色，提升城市形象品位，政府十分重視對西南片區(qū)特別是臨東西蠡湖地帶的環(huán)境整治和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。因此，濱湖片區(qū)住宅、商業(yè)的開發(fā)用地倍受各地開發(fā)商們的關(guān)注。

15、2、凈地與毛地出讓面積基本持平從出讓方式來看，今年以來無錫市出讓的凈地28宗，成交面積約4054515.6平方米，占成交總面積的47.11%，主要集中在副中心區(qū)域、城東區(qū)域和城南區(qū)域。3、外地企業(yè)紛紛加入開發(fā)熱潮2004年到無錫來投資的外地開發(fā)商有9家，其中除了房地產(chǎn)業(yè)的巨頭深圳萬科和天津順馳以外，還有北京嘉友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、浙江溫州溫博投資有限公司和福建新新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等，共競得土地3663100.9平方米，占成交總面積的47.99%，成交金額達445828萬元。二、無錫市地價水平及變化趨勢 1、住宅用地均價較低，具有上升潛力長三角各大城市中，無錫的住宅用地每畝成交價格處于中等偏低

16、的價位具有上升潛力。根據(jù)本網(wǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2004年無錫住宅用地成交均價約為128萬/畝，而南京、杭州和寧波分別是132.5萬/畝、425.15萬/畝和199.45萬/畝。2、土地投資額與房地產(chǎn)開發(fā)投資量增速不一近年來無錫市土地的投資增長幅度顯著，2004年全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資195.58億元，比2003年凈增63.79億元，增幅為48.4。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積647.46萬平方米，比2003年增加100萬平方米；本年實際支付土地購置費48.98億元，比2003年增長10.3。但值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度要明顯低于土地投資額增長比例，這說明受目前銀根收緊、開發(fā)企業(yè)自有資

17、金增加等政策的影響，開發(fā)商往往被融資難，后續(xù)資金不足等問題所困擾，開發(fā)力度有所減弱。3、土地投資增長與經(jīng)濟增長從土地投資增長與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長相比來看，都呈上升趨勢，但國內(nèi)生產(chǎn)總值增長幅度要低于土地投資增長幅度。2000年以來，無錫市g(shù)dp一直保持著12%以上的增幅，2003年在爭創(chuàng)“兩個率先”的思想指導下，無錫區(qū)域經(jīng)濟繼續(xù)保持高增長的態(tài)勢，人均gdp已突破5000美元。2004年，無錫市生產(chǎn)總值達2350億元，同比增長17.4，總量在全國大中城市中繼續(xù)保持第9位，增速居全國經(jīng)濟總量十大城市中的第2位。經(jīng)濟的發(fā)展、收入的增長促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展和繁榮。土地投資增長與國內(nèi)生產(chǎn)總值相協(xié)調(diào)，有利于

18、土地資源的合理配置，保證土地市場的合理、健康的發(fā)展。4、土地投資與固定資產(chǎn)投資增長2004年無錫市全社會固定資產(chǎn)投資完成1114.13億元，同比增長24.7。其中：崇安區(qū)32.08億元，同比增長25.5；南長區(qū)24.87億元，同比下降3.1；北塘區(qū)45.98億元，同比增長38.0；錫山區(qū)103.40億元，同比增長36.7；惠山區(qū)133.38億元，同比增長26.0；濱湖區(qū)101.42億元，同比增長22.1；新區(qū)151.06億元，同比增長39.0；江陰市284.13億元，同比增長9.7；宜興市132.12億元，同比增長26.9。相比之下無錫市今年共成交土地67宗，總成交面積達8278938.07平

19、方米，成交金額約1122861萬元，較去年同期有顯著增幅。這反映出了無錫市固定資產(chǎn)投資的增長對土地投資的增長有一定的拉動作用，但并沒有改變土地市場的供求結(jié)構(gòu)，土地投資的增長還是遵循市場機制，保持了基本的理性。三、無錫土地市場變化趨勢2004年，國土資源部進一步加大土地資產(chǎn)管理和土地市場治理整頓力度。無錫市嚴格落實國土資源部11號令的規(guī)定，嚴格控制土地供應量，調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)。公平、公正、公開的土地市場運行環(huán)境將進一步完善，土地價格的市場形成機制也將進一步得到發(fā)揮。同時金融政策的影響還將延續(xù)，土地拍賣價格在經(jīng)歷了前兩年的高潮以后逐步趨向平靜，今后土地的買賣將一次比一次理性。據(jù)中國地產(chǎn)投資網(wǎng)初步統(tǒng)

20、計顯示，2004年來無錫市出讓土地的成交均價、平均樓面地價均比2003年同期有所降低。開發(fā)商在充分估量自身實力以后冷靜競拍，因此競價激烈與火爆的拍賣場面漸漸平息。拆遷安置問題是目前無錫棘手的問題，往往是一邊在提高補償費一邊在又不能強行拆遷，再加上老百姓“早拆吃虧”的思想已根深蒂固，筆者認為：長期以往，無錫的“毛地”出讓會使得拆遷問題難上加難，希望能引起政府有關(guān)方面的重視。從總體上看，隨著宏觀經(jīng)濟趨勢持續(xù)走好，無錫城市化進程將進一步加快，城市社會經(jīng)濟環(huán)境將會得到進一步改善。房地產(chǎn)投資與需求都將會有新的增長，對土地的需求也將會持續(xù)增加。附錄：無錫市城鎮(zhèn)基準地價表（平均值）級別用地類型基準地價（元/

21、平方米）土地所有權(quán)收益（含級差收益）容積率土地開發(fā)成本（元/平方米）一級地商業(yè)600025002.53500 住宅35009002.32600 工業(yè)900   二級地商業(yè)450020002.52500 住宅30008002.32200 工業(yè)800   三級地商業(yè)300015001.81500 住宅200065021350 工業(yè)600150 450四級地商業(yè)15009001.8600 住#160;工業(yè)550125 425五

22、級地商業(yè)10003001.8700 住宅9004501.8450 工業(yè)500105 395六級地商業(yè)7002001.8500 住宅6003001.8300 工業(yè)40090310七級地商業(yè)5002001.8300 住宅4002401.4160 工業(yè)35080 275八級地商業(yè)3502001.8150 住宅3502401.4110 工業(yè)28075 210  .房 產(chǎn) 篇.一、房地產(chǎn)開發(fā)投資分析據(jù)無錫市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004年在建項目施工面積1548.23萬平方米，同比增長

23、20.7；竣工房屋面積483.35萬平方米，同比下降4.9。受信貸政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)也悄然發(fā)生了變化。國內(nèi)貸款的比重由2003年的26.4下降為2004年的21.3；自有資金由2003年的13.8上升為2004年的15.2；定金及預收款由2003年的32.6上升為2004年的39.5。這不僅反映了國家控制投資過熱的作用已初步顯現(xiàn)，另一方面也反映了投資商對于房地產(chǎn)市場風險的考量也在增多。二、商品房預（銷）售面積分析2004年無錫市商品房實際銷售面積410.06萬平方米，同比增長34.6，其中住宅銷售面積354.17萬平方米，同比增長25.5；實際銷售額同比增長53.9，高于銷售面積

24、增長幅度19.3個百分點。新盤上市的節(jié)奏，呈現(xiàn)逐步加快的態(tài)勢，去年下半年新盤上市的總量明顯快于上半年，占到了全年的2/3。同時，2004年無錫市商品房的成交維持在較快的增長速度，市區(qū)達177.74萬平方米 、成交金額66.12億元。其中五城區(qū)成交137.4萬平方米 、成交金額5555億元，同比分別增長8239和15682，但較上年卻有所下降。專家預測，年的房地產(chǎn)市場上市總量預計會創(chuàng)出新高，達到萬萬平方米的規(guī)模，加上以前剩余的商品房，市場可售商品房將近萬平方米。三、房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚2004年上半年無錫市的商品房，繼一季度的311的漲幅后，二季度市區(qū)商品房住宅成交均價保持了369的增速，達到33

25、72元平方米 ，其中尤以西區(qū)漲勢迅猛，漲幅達1495%，出現(xiàn)一個大盤帶動一片市場的局面。同時中心區(qū)商業(yè)、辦公用商品房均價也有小幅的攀升。到去年第四季度，無錫全市商品房平均價格為3751元/平方米，同比增長18.9%；而市內(nèi)范圍內(nèi)二手房平均價格達到3304元/平方米，同比增長31.58%。 據(jù)無錫市房管局產(chǎn)監(jiān)處的負責人介紹，國家實施宏觀調(diào)控后，無錫房價增長的速度一度放緩，去年二、三季度商品房價格的單季漲幅分別只有3.69%和3.16%。但是大量樓盤在第四季度上市，而且銷售價格也比較高，從而帶動了全年房價的上揚。特別是二手房市場交易價格繼續(xù)攀升。業(yè)內(nèi)人士分析，今年房價還將會穩(wěn)步上漲，但大部分樓盤不

26、會有去年那樣大的漲幅。房價如果過快增長，不利于房市的持續(xù)繁榮，不利于更多市民進入房市。據(jù)預測，2005年的漲幅有望在10左右，部分樓盤價格下行的可能性幾乎沒有。因為大部分今年開盤的樓盤的地塊是2002年、2003年通過掛牌、拍賣等出讓方式取得的，土地成本較高，房價難有下降空間。另外，新樓盤的品質(zhì)有所提高，使得建造成本也會略有上升。四、市場需求狀況隨著居民生活水平的提高，無錫市居民居住環(huán)境、生活方便程度發(fā)生質(zhì)的變化，居民家庭平均住房建筑面積出現(xiàn)明顯增長態(tài)勢。調(diào)查結(jié)果顯示，無錫市市區(qū)居民家庭中除了本處住房以外還有14.6%的家庭擁有多套住房，其中有13.8%的家庭除了本處住房外擁有一套住房，0.8

27、%的家庭除了本處住房外擁有二套住房；家庭住房建筑面積大于50平方米的家庭占調(diào)查家庭的近八成，家庭住房建筑面積低于50平方米的家庭占21%，家庭人均住房建筑面積達25.28平方米。另據(jù)調(diào)查顯示：無錫市住房建筑類型中單元房家庭占92.1%、平房家庭占0.8%、簡易樓房家庭占7%、單棟配套房占0.1%，大多數(shù)居民打算在近幾年內(nèi)改善原來的住房條件。居民家庭在擁有住房產(chǎn)權(quán)中租賃公房的家庭占8.5%，租賃私房的家庭占2%，自建房的家庭占2%，原有私房的家庭占0.7%，商品房的家庭占23.4%，經(jīng)濟適用房的家庭占0.2%，房改房的家庭占63.2%；在住房管理情況中，有33%的家庭屬于社區(qū)物業(yè)管理，23.5%

28、的家庭屬于單位管理，35.9%的家庭屬于房管部門管理，7.6%的家庭暫無部門管理。市政府把改善居民住房條件作為每年為民辦實事的一項重要內(nèi)容，隨著住房體制改革穩(wěn)步推進，危舊房改造步伐明顯取得進展，二級房地產(chǎn)市場也已初具規(guī)模，市場潛力巨大。五、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢2003年無錫房地產(chǎn)市場常常會出現(xiàn)新樓盤剛開盤三五天就無房可訂、可售的現(xiàn)象。2004年無錫市政府為剔除市場泡沫，使房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，加大了住宅供給力度。今年1-9月無錫市累計核準預售面積290萬，市區(qū)可供百姓選擇的房源已達490萬，逼近500萬大關(guān)，與此同時政府還出臺了禁止期房轉(zhuǎn)讓等相關(guān)政策加以輔助。標志著今后無錫住宅市場將從“火暴”向“理性

29、”過渡，供不應求的狀況將大為改善，住宅開發(fā)正逐漸向多元化、多層次發(fā)展。與2003年相比2004年商鋪的供應量也比較大，有多個大型商業(yè)物業(yè)將正式推出，而大型商鋪的人氣重心將移至解放環(huán)路以外。區(qū)位優(yōu)勢強、配套設(shè)施全的大型商鋪，如站前高貿(mào)區(qū)、無錫招商城商鋪等將被看好。從上面的論述我們可以感覺到今年國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策開始顯現(xiàn)成效，這些政策含括提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資本金的比例、嚴控城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模、銀行準備金率比例的提高、個人投資購房貸款的控制等等。無錫市一些房地產(chǎn)指標的增幅出現(xiàn)了回落的跡象，一、二、三級房地產(chǎn)市場都受到不同程度的影響。然而穩(wěn)步增長的國民經(jīng)濟總產(chǎn)值，優(yōu)越的地理位置、旺盛的市場需求

30、使無錫繼續(xù)擁有著獨特的投資“魅力”。隨著無錫市區(qū)城鎮(zhèn)布局形成“1+6”（一個主城區(qū)和六個組團）的總體結(jié)構(gòu)框架，主城區(qū)將成為居住、商貿(mào)、旅游、物流、工業(yè)等多功能綜合發(fā)展的城市內(nèi)核，發(fā)展方向以“南拓、北展、東聯(lián)、西優(yōu)”為基調(diào)。南拓，開發(fā)建設(shè)濱湖新城；北展，推進堰橋地區(qū)建設(shè)，加強與江陰的聯(lián)系；東聯(lián)，整合東亭與中心城的空間，道路網(wǎng)絡(luò)；西優(yōu)，以太湖山水為主題，優(yōu)化城市的旅游、休閑用地。同時主城區(qū)外圍將分別形成查橋安鎮(zhèn)羊尖厚橋組團，港下東湖塘張涇組團，蕩口甘露組團，玉祁前洲組團，洛社石塘灣楊市組團和陸區(qū)陽山胡埭組團六個城鎮(zhèn)組團。主城區(qū)與六個城鎮(zhèn)組團之間由山體、水面及交通走廊等為基礎(chǔ)的生態(tài)綠地相隔離。 同時

31、市區(qū)將形成以主城區(qū)為核心，城鎮(zhèn)空間集聚、生態(tài)空間開敞的現(xiàn)代都市空間格局。主城區(qū)形成“七片一帶”的總體布局結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑“山水城林”一體的城市總體框架。預計至2020年，市區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地為245.42平方公里，其中主城區(qū)建設(shè)用地205.68平方公里，外圍城鎮(zhèn)建設(shè)用地39.74平方公里。市區(qū)總?cè)丝谶_278萬人，其中主城區(qū)為200萬人。今后幾年無錫將優(yōu)化主干線航道，提高技術(shù)等級，并有計劃打造太湖、老運河等四條景觀線，為無錫旅游再添活力。無錫市還將加大空港建設(shè)力度，目前無錫機場二期建設(shè)已在籌劃中，明年將正式啟動，航線將逐步增多至條以上。無錫正實施品牌化戰(zhàn)略、國際化戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略、一體化戰(zhàn)略這“四大戰(zhàn)略”

32、，力助無錫成為一座適合人居、適宜旅游的度假休閑型城市。附錄：2004年無錫市區(qū)商品房預（銷）售面積前10名樓盤排名樓盤名稱區(qū) 域銷售價（元/）預（銷）售面積（萬）1廣益佳苑東189022.212民豐家園北191014.213蔚藍都市花園東29009.744太湖惠泉花園二期北30006.255長江國際花園東34005.776隆泉園北27505.557金馬國際花園副中42505.558康橋麗景花園北38005.229瑞江花園東38004.7110賽維拉假日花園東32004.49房產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為：“磚混結(jié)構(gòu)、磚木

33、結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)”，三種形式情況如下：(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用。 什么是使用率？什么是實用率？住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面

34、積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。怎樣計算房屋的使用率？房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標準，目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。在使用率計算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實際的使

35、用面積情況。比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計布局其使用率還可進一步提高。此外，建筑面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。 什么是住宅

36、的開間、進深、層高和凈高？(1)住宅的開間住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，對住宅的開間在設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的進深住宅的進深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。(3)住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或

37、樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進深、層高越大)，建筑工藝相應就越復雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導致建造的成本也就越高。當然人們居住的空間會有所增大，但要付出

38、的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應當根據(jù)自己的實際需要和經(jīng)濟支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。購房基礎(chǔ)知識：讀懂商品房術(shù)語單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。商品房的結(jié)構(gòu)：售房的樓書中常見用語，房屋結(jié)構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。期房：是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同；

39、現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。房屋的開間：是指房屋的寬度。房屋的進深：是指房屋的實際長度。房屋的層高：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。房屋的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。商品房建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。建筑密度：是指建筑覆蓋率，即項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。商品房的起價：

40、是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。均價：是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。預售價：是指商品房預售的價格。低層房：是指1至3層高的樓房。小高層房：是指9至11層高以下的樓房。高層房：是指總高在12層以上的樓房。商品房的使用率：是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。商品房的變頻供水：是指居住在樓房的居民生活用水直接來自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵房輸入輸出。躍層式商品房：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋。復式商品房：是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一

41、個夾層，從而形成上下兩層的樓房。水景商品房：是指依水而建的房屋；townhouse：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。有朋什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒

42、腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。(5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附

43、墻囪等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積。(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護用)，層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。(8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。(9)突出房屋的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。(12)封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包

44、括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。(13)住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。(3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。(4)沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。(5)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間

45、等單層房間。(7)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術(shù)性非常強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請專門測量機構(gòu)，依照上述標準重新測量計算。十種情況不計入建筑面積根據(jù)新的國家級標準房產(chǎn)測量規(guī)范，10種情況下建筑面積不計算。10種情況包括：1.層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室；2.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；3.房屋之間無上蓋的架空通廊；4.房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；

46、5.建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；6.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；7.利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；8.活動簡易房屋；9.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。10.據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為±0.26、±0.6、±1.4，而舊標準允許面積測量誤差為1.4。什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟指標。建筑容積

47、率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。商品房的銷售面積如何計算？按照北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定(京房地權(quán)字1998第1285號)：商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應分

48、攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積之和一、套內(nèi)建筑面積的計算方法：套內(nèi)使用面積：住宅按住宅建筑設(shè)計規(guī)范(gbj96-86)規(guī)定的方法計算；其他建筑按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設(shè)計規(guī)范計算。套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。二、商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、

49、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。下列空間不得計入公用建筑面積：(1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。(2)作為人防工程的地下室。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積

50、分攤系數(shù))什么叫房屋的產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)包括什么？網(wǎng)友stiff68問：什么叫做房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)包括什么？擁有產(chǎn)權(quán)能享受到什么權(quán)利？產(chǎn)權(quán)和土地有無必然聯(lián)系？在項目銷售中，有無規(guī)定什么東西是有產(chǎn)權(quán)的，什么東西是沒有產(chǎn)權(quán)的？李律師答：房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有對房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權(quán)利。房屋作為不動產(chǎn)，與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，房屋，開

51、發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨立出售，出租的車庫等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及/或公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。產(chǎn)權(quán)證如何辦理？手續(xù)是否很麻煩？網(wǎng)友問：請問產(chǎn)權(quán)證如何辦理？是否手續(xù)很麻煩？李律師答：每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，再辦理過戶手續(xù)。您可以委托中介機構(gòu)或由開發(fā)商為您代辦。律師釋疑：什么是樓盤均價？“均價”，顧名思義當然是樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但購房者會發(fā)現(xiàn)，用標著的“均價”來買房，往往想買的房子與打出的“均

52、價”有很大差距?！熬鶅r”到底是什么樣的一個價格？“均價”不是簡單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。根據(jù)這個平均值，在給每一戶定價前，先定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價，在這里就要應用到價差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價。而每一個單元戶型的價格，則是根據(jù)各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及

53、每個戶型的朝向、采光、通風等的不同定出系數(shù)(好朝向、好位置的戶型當然系數(shù)就高)，再用這棟樓擬定的均價與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。什么是房地產(chǎn)登記？房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實施有效的管理。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、

54、坐標、形狀等進行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。什么是住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”？國務院發(fā)布的關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知中，對“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”都作了明確的規(guī)定?！叭慨a(chǎn)權(quán)”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)?！安糠之a(chǎn)權(quán)”是指職工按標準價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標準價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進行分配?！安糠之a(chǎn)權(quán)”與“全部產(chǎn)權(quán)”的不同之

55、處在于，“部分產(chǎn)權(quán)”雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，但在出售時要與原售房單位分割收益。目前，已經(jīng)取消標準價售房方式，原按標準價向職工售賣的公房，提倡職工補足成本價價款，轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。什么是印花稅？購房者如何納稅？印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。應納印花稅的憑證在中華人民共和國印花稅暫行條例中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。印花稅由應納稅憑證的書立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書據(jù)的持有人應負責補繳。2、稅率和計稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書