【地產(chǎn)文案】房地產(chǎn)投資潛力城市分析(江蘇省房地產(chǎn)策劃無錫市)

1、房地產(chǎn)投資潛力城市分析(江蘇省無錫市)目錄 .宏 觀 篇.一、 城市概況：二、宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境1. 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況：1.1、經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)，生產(chǎn)總值突破1900億元1.2、工業(yè)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長1.3、固定資產(chǎn)投資增幅出現(xiàn)回落1.4、居民人均可支配收入明顯增加1.5、城市化進(jìn)程2、政策環(huán)境分析2.1、土地政策2.2、房產(chǎn)政策.土 地 篇.一、 無錫市土地市場(chǎng)概況：1、2004年土地市場(chǎng)出讓情況2、凈地與毛地出讓面積基本持平3、外地企業(yè)紛紛加入開發(fā)熱潮二、無錫市地價(jià)水平及變化趨勢(shì)：1、住宅用地平均樓面地價(jià)較底，具有的上升潛力：2、土地投資額的增長與房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長3、土地投資增長與經(jīng)

2、濟(jì)增長4、土地投資與固定資產(chǎn)投資增長三、無錫土地市場(chǎng)變化趨勢(shì)附錄：無錫市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)表（平均值）.房 產(chǎn) 篇.一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁二、商品房預(yù)（銷）售面積三、房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)四、市場(chǎng)需求狀況五、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)附錄：2004年上半年無錫市區(qū)商品房預(yù)（銷）售面積前10名樓盤 無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告.宏 觀 篇. 一、城市概況：無錫地處江蘇省南部、長江三角洲中部，東距上海128公里，西離南京183公里，南抱太湖，北依長江，地理位置優(yōu)越，是中國重要經(jīng)濟(jì)中心城市、區(qū)域性交通樞紐、著名的旅游勝地和江蘇省重點(diǎn)發(fā)展的特大型城市。 無錫市總面積為4650平方公里，其中市區(qū)面積達(dá)1632.7平

3、方公里，下轄江陰、宜興二個(gè)市和錫山、惠山、崇安、北塘、南長、濱湖和新區(qū)七個(gè)區(qū)。至2003年末，總?cè)丝谶_(dá)438萬。常年氣候溫和濕潤，四季分明，水美土肥，物產(chǎn)豐富，素有“魚米之鄉(xiāng)”的美喻。作為中國民族工商業(yè)的發(fā)祥地之一，無錫目前已建成以輕紡、電子、機(jī)械、化工、醫(yī)藥為主，門類比較齊全，配套協(xié)作能力較強(qiáng)的工業(yè)體系，成為中國沿海地區(qū)具有較大規(guī)模、較高水平的現(xiàn)代化工業(yè)城市，并跨入中國城市綜合實(shí)力五十強(qiáng)、投資環(huán)境四十優(yōu)的行列。2004年無錫已躋身十大經(jīng)濟(jì)活力城市的行列，無錫正加快接軌上海的步伐，實(shí)現(xiàn)城際互聯(lián)，建設(shè)一個(gè)以公路交通為紐帶，鐵路、公路、水路、航空等各種方式緊密配合的立體交通網(wǎng)。目前，無錫市高速公路

4、密度達(dá)到世界發(fā)達(dá)國家水平。到年，無錫市將建成由無錫至南通的錫通高速、東干線、錫澄高速、錫宜高速、新沂至宜興的新宜高速，以及沿江高速、錫宜高速延伸段、滬寧高速、跨太湖高速、寧杭高速組成的五縱五橫主骨架，高速公路通達(dá)度大幅提升。此外，將打造主輔兩條環(huán)城線，提高過境交通的通行能力，以東干線、南干線、太湖大橋、西干線、寧太等高速公路組成的主環(huán)長百多公里，由國道、蘇錫路、環(huán)太湖公路、錢榮路組成的輔環(huán)，對(duì)疏導(dǎo)主城過境車輛具有相當(dāng)重要的作用。今后，無錫將繼續(xù)主打“太湖牌”，以這面“金字招牌”的文化內(nèi)涵和現(xiàn)代風(fēng)格激活無錫旅游業(yè)，進(jìn)而彰顯城市魅力；當(dāng)選首屆十大中國經(jīng)濟(jì)活力城市后，無錫的追求也更多，到國際市場(chǎng)去宣

5、傳、推薦無錫，是無錫旅游業(yè)今后的一個(gè)工作重點(diǎn)；提升旅游產(chǎn)業(yè)化水平，推出太湖、古運(yùn)河“水上之旅”，實(shí)現(xiàn)運(yùn)河與梁溪河、梅梁湖、太湖旅游線路的貫通；“旅游即城市”，市旅游局負(fù)責(zé)人表示，區(qū)域合作一體化，就是利用無錫旅游已有的基礎(chǔ)，跳出長三角，在更為廣闊的平臺(tái)上施展才華。到年，無錫旅游將全面實(shí)現(xiàn)三大跨越：將旅游業(yè)從服務(wù)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)閲窠?jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；將無錫從旅游大市轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜螐?qiáng)市；將無錫從華東地區(qū)一般旅游觀光目的地，轉(zhuǎn)變?yōu)閲鴥?nèi)外著名旅游度假勝地。 二、宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境1. 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況：1.1、經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)，生產(chǎn)總值突破1900億元2000年以來，無錫市g(shù)dp一直保持著12%以上的增幅，

6、 2003年無錫市實(shí)現(xiàn)gdp總額達(dá)1901.22億元，與2002年相比增長15.4%，總量占全省的比重達(dá)到15.3%，比上年提高了0.4個(gè)百分點(diǎn)。2004年無錫市生產(chǎn)總值達(dá)到2350億元，同比增長17.4，總量居江蘇省13城市第2位。1.2、工業(yè)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長2004年無錫市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值1088.88億元，同比增長24.8，增速高于上年同期0.7個(gè)百分點(diǎn)，高于全省1.4個(gè)百分點(diǎn)，總量繼續(xù)位居全省第2位，增速列全省第3位。分輕重工業(yè)看，重工業(yè)快速增長，重工業(yè)累計(jì)完成增加值777.73億元，同比增長36.2，增速高于平均水平11.4個(gè)百分點(diǎn)；輕工業(yè)完成增加值311.15億元，同比增長22.0。

7、1.3、固定資產(chǎn)投資增幅出現(xiàn)回落2004年無錫市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成1114.13億元，同比增長24.7，其中城鎮(zhèn)投資754.22億元，同比增長26.2。從投資注冊(cè)類型來看，投資已由前幾年的政策推動(dòng)逐步轉(zhuǎn)為市場(chǎng)推動(dòng)。非國有投資增勢(shì)強(qiáng)勁，民間投資活躍。規(guī)模以上投資中國有經(jīng)濟(jì)投資192.21億元，三資經(jīng)濟(jì)投資236.58億元，其他類型投資643.95億元，三者之比為17.9：22.1：60。其他類型投資增長最快，達(dá)到34.1。 1.4、居民人均可支配收入明顯增加2004年無錫市居民人均總收入為13589.06元，同比增長17.5，其中：人均可支配收入為12402.64元，同比增長16.4。收入結(jié)

8、構(gòu)中人均工薪收入為8134.39元、人均經(jīng)營凈收入為1110.4元、人均財(cái)產(chǎn)性收入為467.99元、人均轉(zhuǎn)移性收入為3876.28元，占居民家庭總收入的比重分別為59.9、8.2、3.4、28.5。而上年同期的比重分別為61.2、6.9、1.9、30.0。從收入構(gòu)成看，居民收入呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)愈加明朗。工薪收入作為家庭主要收入來源的地位比較穩(wěn)固，占了近六成，但與2003年相比，比重下降1.3個(gè)百分點(diǎn)；人均財(cái)產(chǎn)性收入同比增長1.14倍，主要是有居民住房拆遷，獲得貨幣補(bǔ)貼導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)性收入大幅上漲；人均經(jīng)營凈收入同比增長38.9，占總收入比重?cái)U(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)私經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)一步拓寬了就業(yè)渠道，每百

9、戶從事個(gè)私經(jīng)營和個(gè)體被雇者比上年增加6人；轉(zhuǎn)移性收入穩(wěn)步提高，同比增長11.7，占總收入比重縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中人均離退休金為3145.24元，同比增加10.7。1.5、城市化進(jìn)程隨著無錫工業(yè)生產(chǎn)總值的穩(wěn)步增長，大大加快了城市化進(jìn)程。預(yù)計(jì)到2005年，市區(qū)面積將達(dá)到140-150平方公里，城市人口達(dá)到140-150萬人；到2010年，建成區(qū)面積達(dá)到180-200平方公里，城市人口達(dá)到180-200萬人。2、政策環(huán)境分析2.1、土地政策國務(wù)院辦公廳下發(fā)的關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知充分顯示了通過土地政策參與國家宏觀調(diào)控的土地供應(yīng)政策結(jié)構(gòu)性特征，無錫市國土局發(fā)表的相關(guān)言論

10、表明，今后無錫的土地供應(yīng)將嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地供應(yīng)中長期計(jì)劃、土地供應(yīng)年度計(jì)劃等進(jìn)行運(yùn)作，因此城市土地收購儲(chǔ)備制度和供應(yīng)計(jì)劃體系將日益完善，用地思路將向集約發(fā)展，供地結(jié)構(gòu)也將進(jìn)一步優(yōu)化。2.2、房產(chǎn)政策2004年上半年，無錫市政府在針對(duì)當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌?chǎng)上存在的一些不規(guī)范行為，專門出臺(tái)了無錫市商品房銷售管理實(shí)施細(xì)則。其中特別規(guī)定，已辦理了預(yù)售備案的商品房，在未交付使用及領(lǐng)取房屋所有權(quán)證之前不得轉(zhuǎn)讓。另外細(xì)則還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售代理企業(yè)，不得制造虛假的漲價(jià)信息，不得人為組織排隊(duì)及以其他任何方式哄抬房?jī)r(jià)；不得以違反勞動(dòng)管理部門規(guī)定的方式支付工資致使銷售人員提價(jià)售房；不得

11、隨意提價(jià)，在物價(jià)部門允許的價(jià)格調(diào)整幅度內(nèi)需調(diào)整房?jī)r(jià)的，應(yīng)提前一個(gè)月公布調(diào)價(jià)方案。嚴(yán)禁銷售人員利用職務(wù)之便炒賣房地產(chǎn)。 這類“期房限轉(zhuǎn)”政策，能夠改變買賣雙方的信息極不對(duì)稱的局面，從而有效的抑制了炒房行為，使市場(chǎng)更趨理性、透明性和公平性。 .土 地 篇.一、 無錫市土地市場(chǎng)概況：1、2004年土地市場(chǎng)出讓情況無錫市國土資源管理部門按照“全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展”的總體要求，進(jìn)一步深化土地使用制度改革，積極實(shí)施城市土地資產(chǎn)化經(jīng)營，根據(jù)中國地產(chǎn)投資網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)，截止至2004年12月31日止。無錫市共成交土地67宗，總成交面積達(dá)8278938.07平方米，成交金額約1122861萬元，分別比上年增長29

12、%和33.17%。其中一些區(qū)位好、環(huán)境美、配套齊的地塊更是受到本地與外地眾多開發(fā)商的追捧，一些地塊的拍賣價(jià)被不斷追高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出既定底價(jià)。土地出讓的市場(chǎng)化程度越來越高，土地的價(jià)值得到充分的體現(xiàn)，土地市場(chǎng)向著規(guī)范與成熟有序推進(jìn)。 單從供給數(shù)字上看，供地總量與2003年全年基本持平，但對(duì)每個(gè)公開出讓地塊的用途和相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析不難發(fā)現(xiàn)，用于住宅建設(shè)的土地增量供應(yīng)并不高，僅成交14宗，合計(jì)面積約763961.63平方米，僅占出讓土地總面積的10%，成交金額達(dá)147546萬元，主要投放于副市中心和目前正在著力建設(shè)的濱湖生態(tài)城市。相比之下商住用地推出力度就明顯要大得的多，2004年共出讓商住綜合用地32宗

13、，合計(jì)面積約5020474平方米，占推出土地總面積的61.82%，成交金額達(dá)775505萬元。其中2004年3月份推出的，面積為1443.17畝和1100.83畝的濱湖新城2號(hào)、3號(hào)地塊成功吸引了地產(chǎn)界知名企業(yè)深圳萬科房地產(chǎn)有限公司和天津順馳地產(chǎn)有限公司，并分別以194813萬元和137400萬元成交，大大推進(jìn)了無錫城市建設(shè)“南拓北展”戰(zhàn)略的實(shí)施。同時(shí)，為了滿足近兩年城市化進(jìn)程步伐加快以及舊城改造力度加大的需要，同期推出的商業(yè)用地商業(yè)、辦公、酒店用地為22宗，合計(jì)面積約2339415.3平方米，約占推出土地總面積的28%，成交金額達(dá)198720萬元。2004年成交的土地涵蓋了住宅、商住、商業(yè)、

14、辦公、酒店及市場(chǎng)等多種用途的地塊，從其區(qū)域分布、成交地塊的規(guī)模來分析，主要具有以下特征： 成交的地塊相對(duì)較為集中，主要是集中在副中心區(qū)域、城東區(qū)域和城西區(qū)域。共成交了41宗地塊，成交面積達(dá)4885153.5平方米，約占成交土地總面積的64%。同時(shí)，市中心區(qū)只成交3宗地塊，面積為73914.7平方米，只約占總成交面積的0.9%。從土地供應(yīng)的區(qū)位來看，在兼顧區(qū)域平衡性的同時(shí)，為充分發(fā)掘和利用城市環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，有效地改善城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，突出無錫的山水特色，提升城市形象品位，政府十分重視對(duì)西南片區(qū)特別是臨東西蠡湖地帶的環(huán)境整治和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。因此，濱湖片區(qū)住宅、商業(yè)的開發(fā)用地倍受各地開發(fā)商們的關(guān)注。

15、2、凈地與毛地出讓面積基本持平從出讓方式來看，今年以來無錫市出讓的凈地28宗，成交面積約4054515.6平方米，占成交總面積的47.11%，主要集中在副中心區(qū)域、城東區(qū)域和城南區(qū)域。3、外地企業(yè)紛紛加入開發(fā)熱潮2004年到無錫來投資的外地開發(fā)商有9家，其中除了房地產(chǎn)業(yè)的巨頭深圳萬科和天津順馳以外，還有北京嘉友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、浙江溫州溫博投資有限公司和福建新新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等，共競(jìng)得土地3663100.9平方米，占成交總面積的47.99%，成交金額達(dá)445828萬元。二、無錫市地價(jià)水平及變化趨勢(shì) 1、住宅用地均價(jià)較低，具有上升潛力長三角各大城市中，無錫的住宅用地每畝成交價(jià)格處于中等偏低

16、的價(jià)位具有上升潛力。根據(jù)本網(wǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2004年無錫住宅用地成交均價(jià)約為128萬/畝，而南京、杭州和寧波分別是132.5萬/畝、425.15萬/畝和199.45萬/畝。2、土地投資額與房地產(chǎn)開發(fā)投資量增速不一近年來無錫市土地的投資增長幅度顯著，2004年全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資195.58億元，比2003年凈增63.79億元，增幅為48.4。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積647.46萬平方米，比2003年增加100萬平方米；本年實(shí)際支付土地購置費(fèi)48.98億元，比2003年增長10.3。但值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度要明顯低于土地投資額增長比例，這說明受目前銀根收緊、開發(fā)企業(yè)自有資

17、金增加等政策的影響，開發(fā)商往往被融資難，后續(xù)資金不足等問題所困擾，開發(fā)力度有所減弱。3、土地投資增長與經(jīng)濟(jì)增長從土地投資增長與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長相比來看，都呈上升趨勢(shì)，但國內(nèi)生產(chǎn)總值增長幅度要低于土地投資增長幅度。2000年以來，無錫市g(shù)dp一直保持著12%以上的增幅，2003年在爭(zhēng)創(chuàng)“兩個(gè)率先”的思想指導(dǎo)下，無錫區(qū)域經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高增長的態(tài)勢(shì)，人均gdp已突破5000美元。2004年，無錫市生產(chǎn)總值達(dá)2350億元，同比增長17.4，總量在全國大中城市中繼續(xù)保持第9位，增速居全國經(jīng)濟(jì)總量十大城市中的第2位。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、收入的增長促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和繁榮。土地投資增長與國內(nèi)生產(chǎn)總值相協(xié)調(diào)，有利于

18、土地資源的合理配置，保證土地市場(chǎng)的合理、健康的發(fā)展。4、土地投資與固定資產(chǎn)投資增長2004年無錫市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成1114.13億元，同比增長24.7。其中：崇安區(qū)32.08億元，同比增長25.5；南長區(qū)24.87億元，同比下降3.1；北塘區(qū)45.98億元，同比增長38.0；錫山區(qū)103.40億元，同比增長36.7；惠山區(qū)133.38億元，同比增長26.0；濱湖區(qū)101.42億元，同比增長22.1；新區(qū)151.06億元，同比增長39.0；江陰市284.13億元，同比增長9.7；宜興市132.12億元，同比增長26.9。相比之下無錫市今年共成交土地67宗，總成交面積達(dá)8278938.07平

19、方米，成交金額約1122861萬元，較去年同期有顯著增幅。這反映出了無錫市固定資產(chǎn)投資的增長對(duì)土地投資的增長有一定的拉動(dòng)作用，但并沒有改變土地市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)，土地投資的增長還是遵循市場(chǎng)機(jī)制，保持了基本的理性。三、無錫土地市場(chǎng)變化趨勢(shì)2004年，國土資源部進(jìn)一步加大土地資產(chǎn)管理和土地市場(chǎng)治理整頓力度。無錫市嚴(yán)格落實(shí)國土資源部11號(hào)令的規(guī)定，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量，調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)。公平、公正、公開的土地市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境將進(jìn)一步完善，土地價(jià)格的市場(chǎng)形成機(jī)制也將進(jìn)一步得到發(fā)揮。同時(shí)金融政策的影響還將延續(xù)，土地拍賣價(jià)格在經(jīng)歷了前兩年的高潮以后逐步趨向平靜，今后土地的買賣將一次比一次理性。據(jù)中國地產(chǎn)投資網(wǎng)初步統(tǒng)

20、計(jì)顯示，2004年來無錫市出讓土地的成交均價(jià)、平均樓面地價(jià)均比2003年同期有所降低。開發(fā)商在充分估量自身實(shí)力以后冷靜競(jìng)拍，因此競(jìng)價(jià)激烈與火爆的拍賣場(chǎng)面漸漸平息。拆遷安置問題是目前無錫棘手的問題，往往是一邊在提高補(bǔ)償費(fèi)一邊在又不能強(qiáng)行拆遷，再加上老百姓“早拆吃虧”的思想已根深蒂固，筆者認(rèn)為：長期以往，無錫的“毛地”出讓會(huì)使得拆遷問題難上加難，希望能引起政府有關(guān)方面的重視。從總體上看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)持續(xù)走好，無錫城市化進(jìn)程將進(jìn)一步加快，城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境將會(huì)得到進(jìn)一步改善。房地產(chǎn)投資與需求都將會(huì)有新的增長，對(duì)土地的需求也將會(huì)持續(xù)增加。附錄：無錫市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)表（平均值）級(jí)別用地類型基準(zhǔn)地價(jià)（元/

21、平方米）土地所有權(quán)收益（含級(jí)差收益）容積率土地開發(fā)成本（元/平方米）一級(jí)地商業(yè)600025002.53500 住宅35009002.32600 工業(yè)900   二級(jí)地商業(yè)450020002.52500 住宅30008002.32200 工業(yè)800   三級(jí)地商業(yè)300015001.81500 住宅200065021350 工業(yè)600150 450四級(jí)地商業(yè)15009001.8600 住#160;工業(yè)550125 425五

22、級(jí)地商業(yè)10003001.8700 住宅9004501.8450 工業(yè)500105 395六級(jí)地商業(yè)7002001.8500 住宅6003001.8300 工業(yè)40090310七級(jí)地商業(yè)5002001.8300 住宅4002401.4160 工業(yè)35080 275八級(jí)地商業(yè)3502001.8150 住宅3502401.4110 工業(yè)28075 210  .房 產(chǎn) 篇.一、房地產(chǎn)開發(fā)投資分析據(jù)無錫市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年在建項(xiàng)目施工面積1548.23萬平方米，同比增長

23、20.7；竣工房屋面積483.35萬平方米，同比下降4.9。受信貸政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)也悄然發(fā)生了變化。國內(nèi)貸款的比重由2003年的26.4下降為2004年的21.3；自有資金由2003年的13.8上升為2004年的15.2；定金及預(yù)收款由2003年的32.6上升為2004年的39.5。這不僅反映了國家控制投資過熱的作用已初步顯現(xiàn)，另一方面也反映了投資商對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的考量也在增多。二、商品房預(yù)（銷）售面積分析2004年無錫市商品房實(shí)際銷售面積410.06萬平方米，同比增長34.6，其中住宅銷售面積354.17萬平方米，同比增長25.5；實(shí)際銷售額同比增長53.9，高于銷售面積

24、增長幅度19.3個(gè)百分點(diǎn)。新盤上市的節(jié)奏，呈現(xiàn)逐步加快的態(tài)勢(shì)，去年下半年新盤上市的總量明顯快于上半年，占到了全年的2/3。同時(shí)，2004年無錫市商品房的成交維持在較快的增長速度，市區(qū)達(dá)177.74萬平方米 、成交金額66.12億元。其中五城區(qū)成交137.4萬平方米 、成交金額5555億元，同比分別增長8239和15682，但較上年卻有所下降。專家預(yù)測(cè)，年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上市總量預(yù)計(jì)會(huì)創(chuàng)出新高，達(dá)到萬萬平方米的規(guī)模，加上以前剩余的商品房，市場(chǎng)可售商品房將近萬平方米。三、房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)2004年上半年無錫市的商品房，繼一季度的311的漲幅后，二季度市區(qū)商品房住宅成交均價(jià)保持了369的增速，達(dá)到33

25、72元平方米 ，其中尤以西區(qū)漲勢(shì)迅猛，漲幅達(dá)1495%，出現(xiàn)一個(gè)大盤帶動(dòng)一片市場(chǎng)的局面。同時(shí)中心區(qū)商業(yè)、辦公用商品房均價(jià)也有小幅的攀升。到去年第四季度，無錫全市商品房平均價(jià)格為3751元/平方米，同比增長18.9%；而市內(nèi)范圍內(nèi)二手房平均價(jià)格達(dá)到3304元/平方米，同比增長31.58%。 據(jù)無錫市房管局產(chǎn)監(jiān)處的負(fù)責(zé)人介紹，國家實(shí)施宏觀調(diào)控后，無錫房?jī)r(jià)增長的速度一度放緩，去年二、三季度商品房?jī)r(jià)格的單季漲幅分別只有3.69%和3.16%。但是大量樓盤在第四季度上市，而且銷售價(jià)格也比較高，從而帶動(dòng)了全年房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。特別是二手房市場(chǎng)交易價(jià)格繼續(xù)攀升。業(yè)內(nèi)人士分析，今年房?jī)r(jià)還將會(huì)穩(wěn)步上漲，但大部分樓盤不

26、會(huì)有去年那樣大的漲幅。房?jī)r(jià)如果過快增長，不利于房市的持續(xù)繁榮，不利于更多市民進(jìn)入房市。據(jù)預(yù)測(cè)，2005年的漲幅有望在10左右，部分樓盤價(jià)格下行的可能性幾乎沒有。因?yàn)榇蟛糠纸衲觊_盤的樓盤的地塊是2002年、2003年通過掛牌、拍賣等出讓方式取得的，土地成本較高，房?jī)r(jià)難有下降空間。另外，新樓盤的品質(zhì)有所提高，使得建造成本也會(huì)略有上升。四、市場(chǎng)需求狀況隨著居民生活水平的提高，無錫市居民居住環(huán)境、生活方便程度發(fā)生質(zhì)的變化，居民家庭平均住房建筑面積出現(xiàn)明顯增長態(tài)勢(shì)。調(diào)查結(jié)果顯示，無錫市市區(qū)居民家庭中除了本處住房以外還有14.6%的家庭擁有多套住房，其中有13.8%的家庭除了本處住房外擁有一套住房，0.8

27、%的家庭除了本處住房外擁有二套住房；家庭住房建筑面積大于50平方米的家庭占調(diào)查家庭的近八成，家庭住房建筑面積低于50平方米的家庭占21%，家庭人均住房建筑面積達(dá)25.28平方米。另據(jù)調(diào)查顯示：無錫市住房建筑類型中單元房家庭占92.1%、平房家庭占0.8%、簡(jiǎn)易樓房家庭占7%、單棟配套房占0.1%，大多數(shù)居民打算在近幾年內(nèi)改善原來的住房條件。居民家庭在擁有住房產(chǎn)權(quán)中租賃公房的家庭占8.5%，租賃私房的家庭占2%，自建房的家庭占2%，原有私房的家庭占0.7%，商品房的家庭占23.4%，經(jīng)濟(jì)適用房的家庭占0.2%，房改房的家庭占63.2%；在住房管理情況中，有33%的家庭屬于社區(qū)物業(yè)管理，23.5%

28、的家庭屬于單位管理，35.9%的家庭屬于房管部門管理，7.6%的家庭暫無部門管理。市政府把改善居民住房條件作為每年為民辦實(shí)事的一項(xiàng)重要內(nèi)容，隨著住房體制改革穩(wěn)步推進(jìn)，危舊房改造步伐明顯取得進(jìn)展，二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也已初具規(guī)模，市場(chǎng)潛力巨大。五、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)2003年無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)常常會(huì)出現(xiàn)新樓盤剛開盤三五天就無房可訂、可售的現(xiàn)象。2004年無錫市政府為剔除市場(chǎng)泡沫，使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，加大了住宅供給力度。今年1-9月無錫市累計(jì)核準(zhǔn)預(yù)售面積290萬，市區(qū)可供百姓選擇的房源已達(dá)490萬，逼近500萬大關(guān)，與此同時(shí)政府還出臺(tái)了禁止期房轉(zhuǎn)讓等相關(guān)政策加以輔助。標(biāo)志著今后無錫住宅市場(chǎng)將從“火暴”向“理性

29、”過渡，供不應(yīng)求的狀況將大為改善，住宅開發(fā)正逐漸向多元化、多層次發(fā)展。與2003年相比2004年商鋪的供應(yīng)量也比較大，有多個(gè)大型商業(yè)物業(yè)將正式推出，而大型商鋪的人氣重心將移至解放環(huán)路以外。區(qū)位優(yōu)勢(shì)強(qiáng)、配套設(shè)施全的大型商鋪，如站前高貿(mào)區(qū)、無錫招商城商鋪等將被看好。從上面的論述我們可以感覺到今年國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策開始顯現(xiàn)成效，這些政策含括提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資本金的比例、嚴(yán)控城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模、銀行準(zhǔn)備金率比例的提高、個(gè)人投資購房貸款的控制等等。無錫市一些房地產(chǎn)指標(biāo)的增幅出現(xiàn)了回落的跡象，一、二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)都受到不同程度的影響。然而穩(wěn)步增長的國民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值，優(yōu)越的地理位置、旺盛的市場(chǎng)需求

30、使無錫繼續(xù)擁有著獨(dú)特的投資“魅力”。隨著無錫市區(qū)城鎮(zhèn)布局形成“1+6”（一個(gè)主城區(qū)和六個(gè)組團(tuán)）的總體結(jié)構(gòu)框架，主城區(qū)將成為居住、商貿(mào)、旅游、物流、工業(yè)等多功能綜合發(fā)展的城市內(nèi)核，發(fā)展方向以“南拓、北展、東聯(lián)、西優(yōu)”為基調(diào)。南拓，開發(fā)建設(shè)濱湖新城；北展，推進(jìn)堰橋地區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)與江陰的聯(lián)系；東聯(lián)，整合東亭與中心城的空間，道路網(wǎng)絡(luò)；西優(yōu)，以太湖山水為主題，優(yōu)化城市的旅游、休閑用地。同時(shí)主城區(qū)外圍將分別形成查橋安鎮(zhèn)羊尖厚橋組團(tuán)，港下東湖塘張涇組團(tuán)，蕩口甘露組團(tuán)，玉祁前洲組團(tuán)，洛社石塘灣楊市組團(tuán)和陸區(qū)陽山胡埭組團(tuán)六個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)。主城區(qū)與六個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)之間由山體、水面及交通走廊等為基礎(chǔ)的生態(tài)綠地相隔離。 同時(shí)

31、市區(qū)將形成以主城區(qū)為核心，城鎮(zhèn)空間集聚、生態(tài)空間開敞的現(xiàn)代都市空間格局。主城區(qū)形成“七片一帶”的總體布局結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑“山水城林”一體的城市總體框架。預(yù)計(jì)至2020年，市區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地為245.42平方公里，其中主城區(qū)建設(shè)用地205.68平方公里，外圍城鎮(zhèn)建設(shè)用地39.74平方公里。市區(qū)總?cè)丝谶_(dá)278萬人，其中主城區(qū)為200萬人。今后幾年無錫將優(yōu)化主干線航道，提高技術(shù)等級(jí)，并有計(jì)劃打造太湖、老運(yùn)河等四條景觀線，為無錫旅游再添活力。無錫市還將加大空港建設(shè)力度，目前無錫機(jī)場(chǎng)二期建設(shè)已在籌劃中，明年將正式啟動(dòng)，航線將逐步增多至條以上。無錫正實(shí)施品牌化戰(zhàn)略、國際化戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略、一體化戰(zhàn)略這“四大戰(zhàn)略”

32、，力助無錫成為一座適合人居、適宜旅游的度假休閑型城市。附錄：2004年無錫市區(qū)商品房預(yù)（銷）售面積前10名樓盤排名樓盤名稱區(qū) 域銷售價(jià)（元/）預(yù)（銷）售面積（萬）1廣益佳苑東189022.212民豐家園北191014.213蔚藍(lán)都市花園東29009.744太湖惠泉花園二期北30006.255長江國際花園東34005.776隆泉園北27505.557金馬國際花園副中42505.558康橋麗景花園北38005.229瑞江花園東38004.7110賽維拉假日花園東32004.49房產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為：“磚混結(jié)構(gòu)、磚木

33、結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)”，三種形式情況如下：(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。 什么是使用率？什么是實(shí)用率？住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面

34、積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。怎樣計(jì)算房屋的使用率？房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場(chǎng)上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對(duì)客戶來說最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。在使用率計(jì)算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計(jì)算使用面積，這樣計(jì)算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部?jī)?nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實(shí)際的使

35、用面積情況。比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計(jì)算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。從一般情況來看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層住宅略差，主要是因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘?，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。 什么是住宅

36、的開間、進(jìn)深、層高和凈高？(1)住宅的開間住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)住宅的開間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的進(jìn)深住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長度。在1987年實(shí)施的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。(3)住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或

37、樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住的空間會(huì)有所增大，但要付出

38、的房?jī)r(jià)就會(huì)更高。因此，購房者在購買商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。購房基礎(chǔ)知識(shí)：讀懂商品房術(shù)語單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排24到28戶。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。商品房的結(jié)構(gòu)：售房的樓書中常見用語，房屋結(jié)構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。期房：是指消費(fèi)者在購買時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同；

39、現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。房屋的開間：是指房屋的寬度。房屋的進(jìn)深：是指房屋的實(shí)際長度。房屋的層高：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。房屋的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。商品房建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。建筑密度：是指建筑覆蓋率，即項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。商品房的起價(jià)：

40、是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。均價(jià)：是指商品房在銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價(jià)格。預(yù)售價(jià)：是指商品房預(yù)售的價(jià)格。低層房：是指1至3層高的樓房。小高層房：是指9至11層高以下的樓房。高層房：是指總高在12層以上的樓房。商品房的使用率：是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。商品房的變頻供水：是指居住在樓房的居民生活用水直接來自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵房輸入輸出。躍層式商品房：是指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。復(fù)式商品房：是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一

41、個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。水景商品房：是指依水而建的房屋；townhouse：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。有朋什么是住宅的建筑面積？它是如何計(jì)算的？建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因?yàn)榻ㄖ娣e是計(jì)算商品房?jī)r(jià)格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對(duì)于購房者來說，了解建筑面積的計(jì)算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計(jì)算建筑面積的范圍和方法是：(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒

42、腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計(jì)算建筑面積。(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。(5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附

43、墻囪等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積。(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(8)獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(10)兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(12)封閉式陽臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)按其陽臺(tái)凈面積(包

44、括陽臺(tái)欄板)的一半計(jì)算建筑面積。挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(13)住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計(jì)算建筑面積的范圍有：(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。(3)獨(dú)立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。(4)沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。(5)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間

45、等單層房間。(7)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。從以上可以看出，住宅的建筑面積計(jì)算起來比較復(fù)雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)。消費(fèi)者在購房時(shí)，如果對(duì)此不了解，或者對(duì)計(jì)算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請(qǐng)專門測(cè)量機(jī)構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測(cè)量計(jì)算。十種情況不計(jì)入建筑面積根據(jù)新的國家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，10種情況下建筑面積不計(jì)算。10種情況包括：1.層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室；2.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷；3.房屋之間無上蓋的架空通廊；4.房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池；

46、5.建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及建筑物的空間平臺(tái)及建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)；6.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；7.利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；8.活動(dòng)簡(jiǎn)易房屋；9.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。10.據(jù)了解，新的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范將按精度等級(jí)不同，分別允許誤差范圍為±0.26、±0.6、±1.4，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測(cè)量誤差為1.4。什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？消費(fèi)者在購房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對(duì)生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑容積

47、率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。商品房的銷售面積如何計(jì)算？按照北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定(京房地權(quán)字1998第1285號(hào))：商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分

48、攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和一、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：套內(nèi)使用面積：住宅按住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范(gbj96-86)規(guī)定的方法計(jì)算；其他建筑按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范計(jì)算。套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、

49、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：(1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。(2)作為人防工程的地下室。公用建筑面積計(jì)算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積

50、分?jǐn)傁禂?shù))什么叫房屋的產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)包括什么？網(wǎng)友stiff68問：什么叫做房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)包括什么？擁有產(chǎn)權(quán)能享受到什么權(quán)利？產(chǎn)權(quán)和土地有無必然聯(lián)系？在項(xiàng)目銷售中，有無規(guī)定什么東西是有產(chǎn)權(quán)的，什么東西是沒有產(chǎn)權(quán)的？李律師答：房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有對(duì)房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對(duì)房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。簡(jiǎn)單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，與土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，房屋，開

51、發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，出租的車庫等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及/或公建，對(duì)購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。產(chǎn)權(quán)證如何辦理？手續(xù)是否很麻煩？網(wǎng)友問：請(qǐng)問產(chǎn)權(quán)證如何辦理？是否手續(xù)很麻煩？李律師答：每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，再辦理過戶手續(xù)。您可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商為您代辦。律師釋疑：什么是樓盤均價(jià)？“均價(jià)”，顧名思義當(dāng)然是樓盤的平均價(jià)格，它代表一個(gè)項(xiàng)目的整體價(jià)位水平。但購房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價(jià)”來買房，往往想買的房子與打出的“均

52、價(jià)”有很大差距?！熬鶅r(jià)”到底是什么樣的一個(gè)價(jià)格？“均價(jià)”不是簡(jiǎn)單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價(jià)格。一個(gè)樓盤在推向市場(chǎng)時(shí)，先有“均價(jià)”，通過它來計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)樓盤銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)樓盤售價(jià)的平均值。根據(jù)這個(gè)平均值，在給每一戶定價(jià)前，先定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價(jià)，在這里就要應(yīng)用到價(jià)差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。而每一個(gè)單元戶型的價(jià)格，則是根據(jù)各個(gè)戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及

53、每個(gè)戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)(好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就高)，再用這棟樓擬定的均價(jià)與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價(jià)格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價(jià)。什么是房地產(chǎn)登記？房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)施有效的管理。房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、

54、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。什么是住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”？國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知中，對(duì)“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”都作了明確的規(guī)定?！叭慨a(chǎn)權(quán)”是指按市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。“部分產(chǎn)權(quán)”是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配?！安糠之a(chǎn)權(quán)”與“全部產(chǎn)權(quán)”的不同之

55、處在于，“部分產(chǎn)權(quán)”雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，但在出售時(shí)要與原售房單位分割收益。目前，已經(jīng)取消標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房方式，原按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向職工售賣的公房，提倡職工補(bǔ)足成本價(jià)價(jià)款，轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。什么是印花稅？購房者如何納稅？印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。應(yīng)納印花稅的憑證在中華人民共和國印花稅暫行條例中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。印花稅由應(yīng)納稅憑證的書立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書據(jù)的持有人應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)繳。2、稅率和計(jì)稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書