長租公寓已成雞肋

1、長租公寓已成雞肋經(jīng)過短暫的熱炒，拿樓價格水漲船高，長租公寓已慢慢成為雞肋。可是，有一家公寓， 從收購 +裝修不超過1.6 億元，短短3 年，資產(chǎn)名義價值已經(jīng)達(dá)到了5 億多元，增值竟然達(dá)到了3 倍以上！公寓還有沒有的做？這家公寓到底是如何做到品牌定價高出周邊30% 的？一、運(yùn)營者對長租公寓的理解不透徹開發(fā)商是一個土豪行業(yè)，但開發(fā)商賺的錢比較少，因?yàn)殄X都被房東們賺走了。去年開始，開發(fā)商面臨轉(zhuǎn)型，包括萬科也提出了一個最經(jīng)典的“八爪魚”計劃。越來越多的開發(fā)商殺入長租公寓。1 .長租公寓的市場很大，但缺乏匹配的產(chǎn)品長租公寓的市場非常大。根據(jù)鏈家研究院的統(tǒng)計， 2015年我國租賃市場成交總額已經(jīng)超過1 萬

2、億元，租金人口接近1.6 億。預(yù)計到 2025 年租金成交總額將達(dá)到 3萬億元，租賃人口達(dá)到 2.3億； 2030 年租金成交總額有望達(dá)到 4.6 萬億元，租賃人口達(dá)到 2.7 億。不少人就是把房子改造出租，這是不行的，必須重新建立一個新的設(shè)計模型。進(jìn)入一個產(chǎn)業(yè)一定要明白消費(fèi)者需要什么，這是企業(yè)未來轉(zhuǎn)型的重要基礎(chǔ)。長租公寓就是要為消費(fèi)者畫像， 如果不做精細(xì)的工作， 做出的產(chǎn)品只是一個產(chǎn)品，難以獲得更多的增量和定價權(quán)。做品牌做存量更重要的是定價權(quán)，香格里拉酒店、威斯卡爾酒店和完好的五星級酒店軟件硬件全都一樣，唯一的區(qū)別在于不同的品牌定價權(quán)不一樣。2 .二房東聽起來很美好，但不是輕資產(chǎn)模式二房東模

3、式不是輕資產(chǎn)。 因?yàn)橐o租金， 還要進(jìn)行裝修，投資非常大。如果一棟樓是 200 個房間，做成公寓裝修的成本總投資大概是1500 萬元，加上給房東的押金和定金，每個項(xiàng)目在半年內(nèi)流出的資金大概是 2000 萬元。再加上營運(yùn)成本和稅金，比較理想的狀態(tài)下，要 5-7 年才能收回成本！其實(shí)，二房東模式就是中國連鎖經(jīng)濟(jì)型賓館的模式，過去大房東不會疊加，拿一?好房子，房東說可以就行了，但現(xiàn)在很多人找他談， 整形醫(yī)院、 美容中心給的價格都比較高，使其已經(jīng)成為很重的資產(chǎn)。北上廣深的酒店是2.5 元/天，公寓 3元/天， 聯(lián)合辦公是4-5 元/天，專業(yè)體檢牙科醫(yī)院、整形醫(yī)院是7-8 元/天，月子中心可以達(dá)到 9-

4、10 元/天。如果你是房東的話你給誰？70%是這個行業(yè)現(xiàn)在平均的拿房成本，很多著名公寓拿樓的成本已經(jīng)超過 80% 。這樣做的結(jié)果就是惡性循環(huán)！二、長租公寓多存在自身缺陷 沒有二房東的紅利之后如何盈利？現(xiàn)在，不少開發(fā)商的 樓賣不掉，但做公寓運(yùn)營管理的拿不到樓，開發(fā)商是不是可以拿賣不掉的樓做公寓？萬科等開發(fā)商就是這么干的。當(dāng)時萬科做白領(lǐng)公寓的想法是對的，但是賣不掉的房子一定是有問題的，要么是市場不好，要么是太遠(yuǎn)了，要么是太貴了！新派曾經(jīng)和保利談過一次，保利愿意拿出全國的物業(yè)跟新派合作。保利的房子特別好，可是他們的房子要么很貴，白領(lǐng)根本租不起；要么就很遠(yuǎn)，不方便白領(lǐng)上下班。因此，開發(fā)商真正賣不掉的庫

5、存并不適合做經(jīng)營，適合經(jīng)營的都在鐵路旁邊、高鐵旁邊，或者在市中心。開發(fā)商進(jìn)入運(yùn)營的時候一定要弄明白，做公寓不是物業(yè)管理。三、金融、品牌、資本、產(chǎn)品是做好長租公寓的前提要把長租公寓做起來一定要做成一個品牌包括品牌價值、影響力和增值能力。輕資產(chǎn)的決勝基因有三個：金融基因、產(chǎn)品基因和技術(shù)基因。1 .品牌是重資產(chǎn)模式，但做好之后受益無窮二房東其實(shí)是一個差價模式，就像以前看到這個東西便宜就拿到另外一個地方賣掉，但是現(xiàn)在差價模式已經(jīng)不行了，迅速進(jìn)入一個新的模式，叫做品牌細(xì)分的溢價模式。香格里拉就是比周邊的漢庭、如家貴 1000 元。五星級酒店就是品牌化經(jīng)營，不用投任何錢，但是能帶來客人并賺錢。包括星巴克和

6、酒店品牌，他們不用出任何的裝修費(fèi)，只是告訴房東我能幫你賺多少錢并且旱澇保收。但品牌真的是需要工匠精神的， 可能需要 100 年的時間，所以做牌子是最需要錢的，所謂的品牌積累其實(shí)是很重的資產(chǎn)。2 .通過金融工具和資本運(yùn)作，將重資產(chǎn)變輕持有資產(chǎn)是很重的， 但通過 reits 上市和特殊結(jié)構(gòu)政策，將資產(chǎn)份額散發(fā)出去，持有者的資金就得到了套現(xiàn)，租金還是免稅的，就變輕了，持有者只要做好運(yùn)營管理就行。美國 reits 的投資范圍很廣，寫字樓、獨(dú)立商店、購物中心、 商場、 工業(yè)廠房等， 幾乎全部涵蓋， 其中， 工業(yè) reits占到百分之14% ，購物中心占15%， office 占 12%。沃爾瑪是按照私募

7、reits 建立的公司，旗下包括沃爾瑪零售、沃爾瑪不動產(chǎn)、 沃爾瑪信托， 沃爾瑪不動產(chǎn)專門為沃爾瑪建商場、買商場，建了之后由沃爾瑪零售付租金。萬豪酒店是世界上最大的reits 。麥當(dāng)勞是reits ，其規(guī)定所有的房子它建。哪天如果全世界的麥當(dāng)勞都關(guān)掉，它的房地產(chǎn)都可以開成一個巨大的公司。美國公寓 reits 曾達(dá)到年化 40%左右，因?yàn)楹芏嗝绹藳]房子了就租房子住。美國的連鎖商業(yè)基本上都是reits ，如果沒有reits 就沒有美國的連鎖商業(yè)。將最麻煩的東西做成 reits ，變輕，這樣自然可以專心做品牌。中國沒有reits ，但政府現(xiàn)在正在推出類 reits 。3 .產(chǎn)品體驗(yàn)做好了，租客的群

8、體自然就定了最后，產(chǎn)品的體驗(yàn)十分重要。空間對人的影響是非常大的，消費(fèi)者對能定價的東西就去淘寶和京東買打折的，但往 往愿意為不能定價的商品付高價。新派在北京的旗艦店位于故宮旁邊、 cbd 和新國展， 這三個樓買的時候很破，改造之后變成了朝陽區(qū)的一個新地標(biāo)。樓里是全地暖，而且廚房有一個馬達(dá)，所有的人做了飯之后可以把垃圾變成水沖走，由于沒有有機(jī)垃圾，整個樓里夏天沒有任何臭味。例如， 新派公寓的人群 70%是海歸， 里面 70%又是女性，于是放了香味在大堂，整個房子里面沒有任何臭味，女孩子覺得十分好。新派還請了畫師在走廊做了一些畫，這樣，一個人工作之后回來，會有家的感覺。因?yàn)闃翘蓍g沒有垃圾，新派全部做了塑膠跑道， 所以也可以跑步爬樓梯。 還有 cypalab ， 400 平方米的復(fù)合空間，包括健身房、影音室、咖啡間和書吧。每個地區(qū) 70% 的產(chǎn)品是統(tǒng)一的， 30%則做風(fēng)格化的區(qū)別?，F(xiàn)在新派有精品公寓、白領(lǐng)公寓和創(chuàng)客公寓，根據(jù)地段和租金有很大的區(qū)別。 有 6999 元/月的精品公寓， 平均面積、房型比例都做了細(xì)分；白領(lǐng)公寓是 4999 元/月；創(chuàng)客公寓是8999 元/月。四、小結(jié)未來新派公寓還要擴(kuò)展，主要有四種：品牌管理、二房東和開發(fā)商定制，再就是收購占到 10% 。新派公寓三年來獲取的是品牌運(yùn)營、二房東、基金收購和開發(fā)商定制，把四種模式都真實(shí)地做了體驗(yàn)，同時把財務(wù)數(shù)據(jù)和