南昌藍天郡項目全年推廣營銷報告_81PPT_XXXX

1、提綱一、市場表現二、營銷推廣計劃三、企業(yè)發(fā)展策略一、市場表現市場供求走勢市場供求走勢總結總結項目動態(tài)項目動態(tài)競爭個案情況競爭個案情況 從上表可以看出，在供應量保持平穩(wěn)情況下，下半年全市商品房成交量明顯萎縮；但房屋售價一路看漲。房價在今年7月達到頂峰，而成交量卻跌至谷底。 從今年的成交情況來看，售價與成交量成反比，反應出高價房源的去化速度相對較慢。市場表現-市場供求走勢市中心青云譜 從上表中可以看出，與區(qū)域內樓盤相比，藍天郡的價格明顯偏高，魏瑪峰尚因為低總價的優(yōu)勢，去化速度較快，區(qū)域內其他樓盤處于尾房銷售，月成交量較少。 本案與市中心個案相比價格處于中上水平。調查顯示，該價位樓盤近期成交情況為2

2、0-35套/月左右。藍天郡至10月2日開盤后共成交房源50套左右，去化速度在市中心樓盤中算較快速度。市場表現-競爭個案情況 萬達星城萬達星城推出時間：推出時間：9 9 月月20 20 日日推出房源：推出房源：2 2 棟高層小戶型，共棟高層小戶型，共440 440 套房源，套房源，主力面積：主力面積：48-80 48-80 平方米，平方米，銷售均價：銷售均價：4500 4500 元元/ /平方米；平方米；優(yōu)惠政策：開盤當天可享受優(yōu)惠政策：開盤當天可享受5000 5000 抵抵20000 20000 同時一同時一 次性付款次性付款98 98 折。折。銷售情況：當天銷售銷售情況：當天銷售97%97%

3、房源，剩余房源為小復式。房源，剩余房源為小復式。 小結：成熟社區(qū)、品牌優(yōu)勢、低價。小結：成熟社區(qū)、品牌優(yōu)勢、低價。市場表現項目動態(tài)項目動態(tài) 市場表現項目動態(tài)項目動態(tài) 水榭尚都水榭尚都推出時間：推出時間：9 月28 日推出房源：推出房源：2 棟小高層（7#、8#）共192 套，主力戶型：主力戶型：122平方米的三房（贈送23.8 平米）128 套，89 平方米的二房（贈送17.6 平米）64 套銷售均價：銷售均價：4300元-5000 元/平方米優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：持VIP 卡開盤當天可享受89 折，實際成交價格 在3900 元4500 元/平方米銷售情況：銷售情況：當天成交房源170套。 小結

4、：小結：低價、高產品附加值。市場表現項目動態(tài)項目動態(tài) 水岸觀邸水岸觀邸推出時間：推出時間：10 月11日推出房源：推出房源：共400余套房源，主力戶型：主力戶型：90-120兩房、三房，銷售均價：銷售均價：4600 元/平方米銷售情況：銷售情況：開盤當天所有房源基本售罄。 關鍵詞：關鍵詞：地段、低價、周邊龐大客群。市場表現項目動態(tài)項目動態(tài) 香溢花城香溢花城推出時間：推出時間：9 月26 日推出房源：推出房源：三區(qū)17 號和26 號樓花園洋房共60 套。主力戶型：主力戶型：135-169退臺式戶型。銷售均價：銷售均價：8100 元/平方米優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：開盤三天內定房享受98 折優(yōu)惠，銷售情

5、況：銷售情況：當天到場客戶30 組，成交15套左右。 關鍵詞：關鍵詞：湖景、稀缺、高總價。1、當前市場處于供小于求的態(tài)勢，市場上的存量房體量正在逐步減少。2、當前樓市在量價關系上呈量跌價漲的趨勢，在成交量下滑的情況下，開 發(fā)商選擇棄量保價的策略。3、低價、蓄客周期長、產品附加值高的樓盤銷售態(tài)勢良好，在集中蓄客后 均能在開盤取得不錯的銷售額。4、全市高總價樓盤成交態(tài)勢平穩(wěn)，集中蓄客開盤的效果并不明顯。 綜上，我司認為藍天郡已推房源的銷售策略應為延續(xù)當前的續(xù)銷策略，在促銷活動和房源包裝上進行變更以吸引更多客戶。市場表現總結總結 提綱一、市場表現二、營銷推廣計劃三、企業(yè)發(fā)展策略住宅部分住宅部分公寓部

6、分公寓部分第三階段第三階段第一階段第一階段促銷策略促銷策略銷售策略銷售策略活動策略活動策略媒體策略媒體策略銷售策略銷售策略推廣主題推廣主題活動策略活動策略媒體策略媒體策略二、營銷推廣計劃第二階段第二階段住宅部分住宅部分（2009.11-2010.102009.11-2010.10）營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 第一階段第二階段第三階段續(xù)銷3、4、10、11#樓房源推出12#樓第一批房源2、3單元推出12#樓第三批房源4單元推出12#樓第二批房源1單元營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第一階段

7、（第一階段（2009.11-2010.22009.11-2010.2） 推廣主題：推廣主題：1515分鐘都市生活圈分鐘都市生活圈銷售目標：完成已推房源銷售目標：完成已推房源80%80%的銷售的銷售一、銷售策略：一、銷售策略：1、保持當前的續(xù)銷策略，通過促銷的包裝制造噱頭，吸引來人。2、通過每月、每周不同的優(yōu)惠主題促進抗性房源的去化。3、價格穩(wěn)定，成交勢頭穩(wěn)定，銷售壓力大，我司建議在價格 上不做大的調整。營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段二、促銷策略二、促銷策略 11月 12月 1月 2月延續(xù)現有的直減2萬元房款優(yōu)惠新婚兩房計劃“團圓一家親”三房計劃恢復至直減2萬元房款優(yōu)惠營銷推廣計

8、劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段月度促銷政策月度促銷政策營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段活動目的：活動目的：促進不通透兩房房源的去化，通過提價逼定前期未成交意向客戶?；顒臃吭矗夯顒臃吭矗?、4#樓85-87兩房房源活動內容：活動內容： 所有活動房源單價上調40元/。所有購買活動房源的客戶均可在以下2款優(yōu)惠中任選一款。（廣告主推優(yōu)惠一，優(yōu)惠二只在現場由銷售員給客戶推薦）優(yōu)惠一：優(yōu)惠一：1、送雙人海南蜜月旅行。2、贈送價值25000元的新婚套餐：珠寶，家電，家紡，家具，酒席，蜜月套房等。以上套餐中各贈送物品以開發(fā)商指定購買地點的提貨券形式贈送給客戶，各類型提貨券價值由客戶自定，但

9、總價不得高于25000元。優(yōu)惠二：優(yōu)惠二：1、送雙人海南蜜月旅行。（同上）2、房價直減20000元。3、送歐亞達（徐坊店）購物優(yōu)惠、機票、民航酒店酒席等優(yōu)惠。備注：備注：所選購的商家靠近本項目，契合本階段“15分鐘都市生活圈”的推廣主題。1212月：新婚兩房計劃月：新婚兩房計劃文字表現：文字表現：給她的，總是最好的給她的，總是最好的。藍天郡新婚兩房計劃 浪漫推出 營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段月度促銷政策月度促銷政策營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段把新房安在市中心把新房安在市中心。藍天郡新婚兩房計劃 浪漫推出 月度促銷政策月度促銷政策營銷推廣計劃住宅部分住宅部分

10、第一階段第一階段月度促銷政策月度促銷政策活動目的：活動目的：促進三房高總價的去化活動房源：活動房源：3、4、10、11#樓剩余三房房源活動內容：活動內容：優(yōu)惠一：優(yōu)惠一：贈送價值25000元的全家團圓套餐：家電，年貨，年夜飯，新年出游等。以上套餐中各贈送物品以開發(fā)商指定購買地點的提貨券形式和指定旅行社的跟團出游贈送給客戶，各類型提貨券價值由客戶自定，但總價不得高于25000元。優(yōu)惠二：優(yōu)惠二：1、房價直減20000元。2、送歐亞達（徐坊店）購物優(yōu)惠、機票、民航酒店酒席等優(yōu)惠。備注：備注：所選購的商家靠近本項目，契合本階段“15分鐘都市生活圈”的推廣主題。1 1月：月：“團圓一家親團圓一家親”三

11、房計三房計劃劃文字表現：文字表現：三代同堂，三代同堂，中國人的親情觀中國人的親情觀藍天郡團圓一家親三房計劃 溫馨上市月度促銷政策月度促銷政策營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段 2009年12月2010年2月，每周推出3套“一口價”房源，所選房源為抗性較大房源，且原則上不與當月活動沖突，如：12月選擇三房房源為特價房。2月份春節(jié)期間推出看房送禮品活動。營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段每周促銷政策每周促銷政策三、活動策略：三、活動策略：客戶影響力客戶影響力-圣誕聯歡活動圣誕聯歡活動口碑影響力口碑影響力-業(yè)主回饋活動業(yè)主回饋活動 11月 12月 1月 2月12月25日圣誕聯

12、歡會1月16日業(yè)主答謝會營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段圣誕狂歡夜圣誕狂歡夜活動時間：活動時間：12月25日晚20：00-23：00活動地點：活動地點：藍天郡營銷中心邀請媒體：邀請媒體：南昌晚報、江南都市報、南昌搜房活動目的：活動目的：通過新穎的活動形式和內容，吸引目標客戶，促進銷售，為項目造勢。活動內容：活動內容：利用項目的現場包裝，當晚將藍天郡營銷中心院子改造成戶外狂歡酒吧，提供音響、領舞、酒水、水果等服務，通過DJ和領舞現場帶動氣氛，并適時時通過造雪機制造假雪花將活動氣氛推向高潮。活動費用：活動費用：約3萬元活動策略活動策略營銷

13、推廣計劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段業(yè)主答謝會業(yè)主答謝會活動時間：活動時間：1月16日晚活動地點：活動地點：南昌大劇院邀請媒體：邀請媒體：南昌晚報、江南都市報、南昌搜房活動內容：活動內容：包場1月16日晚南昌大劇院賀歲片電影。1月8日起通過報紙、短信、電話等通知業(yè)主到售樓部領取16日晚電影票2張和獎券1張。電影開場前先播放藍天郡廣告片，表達對老業(yè)主的謝意；并對業(yè)主進行抽獎，分別提供“海南全家游”、“微波爐”、“抱枕”等獎項?；顒淤M用：活動費用：約10萬元活動策略活動策略營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段活動策略活動策略活動費用約為：130000元營銷推廣計劃住宅部分住宅部分

14、第一階段第一階段媒體策略媒體策略 大眾媒體為主、增加戶外長效廣告大眾媒體為主、增加戶外長效廣告階段總策略：階段總策略：營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段媒體策略媒體策略 1、報紙廣告（1）報媒選擇：以發(fā)行量和影響力最大的江南都市報和南昌晚報為主，以 信息日報等其他報紙媒體為輔，全面覆蓋市場。（2）發(fā)布頻次：江南都市報、南昌晚報每周一次的基本量，保證連續(xù)性的廣 域市場刺激；信息日報等其他媒體主要配合房源加推時配合。（3）版式安排：主要以含金量較高的A頭、A底廣告為主，在重要節(jié)點使用整版廣告。（4）軟硬搭配：硬廣配送的軟文以軟廣形式來做，提高閱讀率。2 2、短信廣告、短信廣告（1）目標

15、受眾：東、西湖區(qū)手機話費在200元/月以上的中高端人群和青云譜區(qū) 域的企事業(yè)單位員工，均為項目目標客群。（2）頻次訴求：充分發(fā)揮短信廣告的即時優(yōu)勢，對應發(fā)布相關優(yōu)惠信息，主要 集中在12月和1月銷售沖刺階段。保持每兩周一次基本量。3 3、網絡廣告、網絡廣告 能夠及時反映項目近況，對項目進行口碑傳播有一定的作用。營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段媒體策略媒體策略 4 4、戶外廣告、戶外廣告（1）已有戶外：老福山立交、八一大道電信大樓（2）建議增加戶外：陽明路口、南昌大橋、八一大橋、洪都大道交南京路 八一大道沿線的戶外廣告受眾面廣、影響力大，故選擇3塊該路段上的戶外媒介。 八一大橋和南

16、昌大橋為連接市區(qū)和紅谷灘的主要橋梁，受眾面廣，且紅谷灘樓盤和本案形成競爭關系。加之本案公寓屬投資產品，通過該路段的戶外攔截部分投資客群和周邊樓盤的潛在客群。營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段媒體策略媒體策略 報紙廣告報紙廣告營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段媒體策略媒體策略 媒體日期形式主題費用（元）信息日報11.27B內跨版促銷+在售+推廣已簽12.4B內整版促銷+在售+推廣南昌晚報11.27A內半版促銷+在售+推廣贈送江南都市報12.11A頭整版促銷+在售+推廣+圣誕活動17640012.25A內整版促銷+在售+推廣+圣誕活動贈送南昌晚報12.18A頭整版促銷+在售

17、+推廣+圣誕活動18360012.30A底整版促銷+在售+推廣贈送江南都市報1.8A頭整版促銷+在售+推廣+業(yè)主活動1728001.15A頭半版促銷+在售+推廣+業(yè)主活動贈送1.22A頭半版促銷+在售+推廣贈送南昌晚報2.5A頭半版在售+推廣918002.22A頭半版在售+推廣+看房有禮贈送2.26A內半版在售+推廣+看房有禮贈送合計624600報紙廣告網絡廣告發(fā)布時間：11月27日-2月28日發(fā)布媒體：江西搜房發(fā)布類型：看房團（針對公寓）+頂部旗幟（2周）+新房詳情小折頁（2周）+圖片資訊發(fā)布內容：活動信息，促銷信息，活動報導費用：約12000元（總價5萬元已簽）電臺廣告發(fā)布時間：11月27

18、日-2月28日發(fā)布媒體：交通新聞頻道時長：30秒 頻次：20次/天 時段：6特+7A+7B發(fā)布內容：產品優(yōu)勢+推售信息費用：約40000元（已簽10萬元合同）營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段媒體策略媒體策略 短信廣告發(fā)送時間：12月11日、12月18日、12月25日、1月9日、1月23日、2月23日發(fā)送數量：各15萬條，共90萬條發(fā)布內容：特價房信息費用：30000元戶外廣告前期已簽戶外+后續(xù)戶外費用：約350000元（全年總價約140萬元）公交車身廣告選擇路線：15路長班、16路長班各2輛發(fā)布時間：2009年12月-2010年11月發(fā)布內容：形象+促銷信息本階段費用：66000

19、元（全年總費用：264000元）營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段媒體策略媒體策略 本階段媒體總費用約為：1122600元 營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段推廣費用推廣費用 本階段營銷推廣總費用約為：1252600元推廣主題：樓王面世銷售目標：前期房源基本售罄，本批次 房源銷售60%營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第二階段（第二階段（2010.3-2010.62010.3-2010.6） 3月 4月 5月 6月升級園林公開12#樓樣板房公開3月5日12#樓開始蓄客4月3日推出12#樓2、3單元5月1日推出12#樓1單元3月20日全球通車友會拉力賽6月上旬少年網球賽營銷推

20、廣計劃住宅部分住宅部分 第二階段（第二階段（2010.3-2010.62010.3-2010.6）絕對城市絕對城市 絕對領絕對領銜銜定位語：雙城之尚雙城之尚峰層私屬空間峰層私屬空間推廣語：營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第二階段第二階段文字表現文字表現 一、銷售策略：一、銷售策略：1、高調蓄客，對外稱集中開盤，實際客戶可隨時購買。2、延續(xù)老帶新的優(yōu)惠。3、價格上漲，12#樓為本案樓王，戶型、通透性俱佳，且有挑高 6米露臺贈送。營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第二階段第二階段銷售策略銷售策略 二、推廣策略：二、推廣策略：事件炒作+賣點解析工程結點配合：工程結點配合：1、2010年3月4日前，園林升級

21、完成。2、2010年3月4日前，12#樓135樣板房開放。（建議將贈送露 臺在樣板房內做成書房）營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第二階段第二階段推廣策略推廣策略 事件炒作：園林升級完畢事件炒作：園林升級完畢 通過業(yè)主和客戶的反饋建議，藍天郡潛心提升社區(qū)品質；堅持“像造飛機一樣造房子”的開發(fā)理念，對項目園林進行全面升級?，F升級工程已完畢，歡迎業(yè)主和社會各界前來參觀指導。夠自然，自然就活了夠自然，自然就活了文字表現：文字表現：營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第二階段第二階段推廣策略推廣策略 事件炒作：樓王樣板間公開事件炒作：樓王樣板間公開藍天郡樓王尊貴樣板間公開，板式高層+拓展使用空間。歡迎全城品鑒。

22、開艙！開艙！驗證城市鑒賞力驗證城市鑒賞力文字表現：文字表現：營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第二階段第二階段推廣策略推廣策略 高端影響力高端影響力-全球通車友會拉力賽全球通車友會拉力賽活動時間：3月20日活動地點：藍天郡現場、城市外環(huán)路邀請媒體：南昌晚報、江南都市報、南昌搜房、江西3套活動內容：邀請南昌市高端車友會成員參賽。起點、終點均設在藍天郡現場，參賽選手用等量的汽油，按照賽事組辦方所規(guī)定的路線進行駕駛，用時最短者為獲勝者，媒體全城跟蹤報導。所有參賽選手均能獲得藍天郡提供的加油卡一張（價值1000元），獲勝者可獲得額外獎勵?；顒淤M用：約8萬元營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第二階段第二階段活動

23、策略活動策略 社會影響力社會影響力-少年網球賽少年網球賽活動時間：6月的前2個周末活動地點：藍天郡網球場邀請媒體：南昌晚報、江南都市報、南昌搜房、江西3套活動內容：以“青少年健康運動為主題”，提升項目的社會形象。且多數少年網球愛好者的家庭條件較為優(yōu)越，該活動旨在吸引該類家庭到藍天郡現場，并挖掘潛在客戶?；顒淤M用：約2萬元營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第二階段第二階段活動策略活動策略 大眾傳媒轟炸，小眾傳媒滲透大眾傳媒轟炸，小眾傳媒滲透營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第二階段第二階段媒體策略媒體策略 投放媒體費用報紙約55萬元戶外約46萬元網絡約6萬元電臺約4萬元短信約5萬元車身約9萬元合計約11

24、5萬元本階段推廣費用約為：1250000元營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第二階段第二階段媒體策略媒體策略 推廣主題：住宅收官之作銷售目標：住宅房源基本售罄營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第三階段（第三階段（2010.7-2010.102010.7-2010.10） 7月 8月 9月 10月7.17-8.15逢周末舉行水果節(jié)或冷飲節(jié)推出12#樓4單元住宅尾房促銷當住宅最后一批房源推出后，項目住宅部分則開始掃尾促銷，爭取在10月底完成住宅的銷售。營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第三階段（第三階段（2010.7-2010.102010.7-2010.10）一、銷售策略：一、銷售策略：1、高調宣傳，推出后

25、客戶可隨時購買，國慶節(jié)開始掃尾促銷。2、延續(xù)老帶新的優(yōu)惠。3、價格上漲，全案收官房源，且為樓王的最東側房源。營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第三階段第三階段銷售策略銷售策略 淡季中增加現場人氣淡季中增加現場人氣-冰涼水果（冷飲）節(jié)冰涼水果（冷飲）節(jié)活動時間：7月17日-8月15日逢周末活動地點：藍天郡現場邀請媒體：南昌晚報、江南都市報、南昌搜房活動內容：樓市的暑期淡季，利用水果、冷飲等降溫食品吸引客戶上門。活動費用：約2萬元營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第三階段第三階段活動策略活動策略 大眾傳媒轟炸，小眾傳媒滲透大眾傳媒轟炸，小眾傳媒滲透營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第三階段第三階段媒體策略媒體

26、策略 投放媒體費用報紙約30萬元戶外約46萬元網絡約4萬元電臺約2萬元短信約3萬元車身約9萬元合計約94萬元本階段推廣費用約為：960000元營銷推廣計劃住宅部分住宅部分 第三階段第三階段媒體策略媒體策略 營銷推廣計劃公寓部分公寓部分公寓部分公寓部分（2010.4-2010.10）營銷推廣計劃公寓部分公寓部分案名案名 民航國際民航國際 銷售總策略銷售總策略1、高調蓄客，集中開盤。蓄客采取預約排號形式。2、首次開盤后采取“小步快跑”的策略，每累積滿60組 客戶便進行一次加推。3、延續(xù)老帶新政策。營銷推廣計劃公寓部分公寓部分銷售總策略銷售總策略 點面結合，渠道創(chuàng)新點面結合，渠道創(chuàng)新營銷推廣計劃公寓

27、部分公寓部分媒體策略媒體策略 行銷的開展行銷的開展行銷內容行銷內容1.銷售員，主動出擊，通過掃樓、掃街的方式，派發(fā)項目宣傳資料，介紹項目情況，登記客戶情況，引導客戶前來案場咨詢，電話跟蹤回訪，促進成交。2.外展點，可考慮集中區(qū)域搭設桁架，與資料發(fā)放展示樓盤基本情況，介紹項目，客戶登記，電話跟蹤，引導客戶前來案場咨詢，行銷人員：行銷人員：外聘：專職或兼職銷售員擬定行銷人數為10人，男女比例在2： 8，年齡不限營銷推廣計劃公寓部分公寓部分銷售模式銷售模式 坐銷與行銷的結合坐銷與行銷的結合結合點一：坐銷人員和行銷人員站在統一起跑線，統一考核，提成，促使內部競爭。結合點二：內、外銷售的人員配置必須符合

28、當地市場需求，例如：內必須有高操的銷售技巧，符合樓盤氣質與形象等等；外必須了解當地民情（甚至比策劃人更了解），有較為豐富的客戶資源等等。結合點三：無論是通過坐銷還是行銷來的客戶，雙方都應相互配合，逼定成交。結合點四：利益分配上，必須考慮到行銷與坐銷的聯系與矛盾，合理利用聯系而規(guī)避矛盾。結合點五：行銷無非是上門派單、講解，派完講完就走人，這樣的情況應該是行銷的監(jiān)督和人員素質的問題，應該在第一次走訪完之后，進行多次跟蹤，組長可收集某個特定區(qū)域內的意向客戶資料，把他們組織在一起，然后針對性的宣傳與促銷；營銷推廣計劃公寓部分公寓部分銷售模式銷售模式 IT城商圈火車站商圈八一大道八一廣場老福山商圈大學城

29、中山路、步行街商圈沿江 路 休 閑娛樂圈老城區(qū)藍色區(qū)域：辦公區(qū)紅色區(qū)域： 商業(yè)區(qū)營銷推廣計劃公寓部分公寓部分行銷區(qū)域行銷區(qū)域 4月 5月 6月 7月4月9日公寓推廣5月2日公寓認籌5月8、9日立體三維繪畫展6月19日公寓開盤公寓首批推出量根據認籌情況而定，認籌量比推出量達到2.5：1。此后采取小步快跑的策略，每累計滿60組客戶便進行一次加推。營銷推廣計劃公寓部分公寓部分推廣期推廣期蓄客期蓄客期強銷期強銷期持銷期持銷期階段劃分階段劃分 營銷推廣計劃公寓部分公寓部分 推廣階段推廣階段時間：時間：4 4月月9 9日日-5-5月月1 1日日階段內容：階段內容：“民航國際民航國際”形象入市，用區(qū)位優(yōu)勢和

30、前期形象入市，用區(qū)位優(yōu)勢和前期12#12#樓樓王的勢頭引樓樓王的勢頭引起起 市場關注和討論。市場關注和討論。 推廣主題：推廣主題：加深項目在市民中的認知度。加深項目在市民中的認知度。 營銷推廣計劃公寓部分公寓部分 推廣階段推廣階段文字表現文字表現 推廣主題：推廣主題：城市城市SOHOSOHO新主角新主角定位語：定位語：雙城核心雙城核心全能優(yōu)全能優(yōu)+ +空間空間營銷推廣計劃公寓部分公寓部分 推廣階段推廣階段媒體組合媒體組合 報紙報紙+ +網絡網絡+ +戶外戶外+ +電臺電臺+ +短信短信+ +電梯轎廂電梯轎廂+ +電影隨片廣告電影隨片廣告+ +央視插播央視插播媒體費用：約35萬元營銷推廣計劃公寓

31、部分公寓部分 蓄客階段蓄客階段時間：時間：5 5月月2 2日日-6-6月月1818日日階段內容：階段內容：深化“雙城核心全能優(yōu)+空間”的概念，讓本案從市場的認識度提升到知 名度的推廣和鞏固階段。引起市場追捧，發(fā)售VIP卡。推廣主題：推廣主題：項目利益點打動客戶，促銷利益點打動客戶，開展線下營銷。營銷推廣計劃公寓部分公寓部分 蓄客階段蓄客階段銷售動作銷售動作 發(fā)售發(fā)售VIPVIP卡（卡（5 5月月2 2日）日） 由于是項目公寓在重新包裝后的首次亮相，我司建議先采取集中蓄由于是項目公寓在重新包裝后的首次亮相，我司建議先采取集中蓄客、開盤的形式以引爆市場，吸引更多客戶的關注?？汀㈤_盤的形式以引爆市場

32、，吸引更多客戶的關注。 公寓采用單獨的公寓采用單獨的VIPVIP卡，與住宅部分區(qū)分開?？蛻艨?，與住宅部分區(qū)分開?？蛻?0005000元購卡，開元購卡，開盤選房可抵盤選房可抵1000010000元房款，購卡客戶可享受優(yōu)先選房的權利（購卡順序為元房款，購卡客戶可享受優(yōu)先選房的權利（購卡順序為選房順位）。選房順位）。全城影響力-立體三維繪畫展（參觀樣板房新模式）活動時間：2010年5月8、9日活動地點：項目社區(qū)內、藍天假日廣場活動目的：通過活動進一步提升項目形象，用立體畫的點綴增加項目的獨特性，增加市民對公寓的認知度，增加來人量為公寓的蓄客服務?；顒觾热荩浩刚垖I(yè)立體畫制作公司在指定地點事先做畫或現

33、場做畫，吸引市民前來觀賞、合影留念。并用立體畫的模式展現公寓樣板房，可做事件炒作。費用預算：約10萬元營銷推廣計劃公寓部分公寓部分 蓄客階段蓄客階段活動策略活動策略 營銷推廣計劃公寓部分公寓部分 蓄客階段蓄客階段媒體組合媒體組合 報紙報紙+ +網絡網絡+ +戶外戶外+ +電臺電臺+ +短信短信+ +電梯轎廂電梯轎廂+ +電影隨片廣告電影隨片廣告+ +央視插播央視插播媒體費用：約35萬元營銷推廣計劃公寓部分公寓部分 強銷階段強銷階段時間：時間：6 6月月1919日日-6-6月月3030日日階段內容：階段內容：開盤強銷推廣主題：推廣主題：開盤信息告知銷售動作銷售動作 營銷推廣計劃公寓部分公寓部分

34、強銷階段強銷階段 集中開盤（集中開盤（6 6月月1919）開盤當日優(yōu)先接待開盤當日優(yōu)先接待VIPVIP客戶，選房順位為購卡順序。開盤優(yōu)惠：客戶，選房順位為購卡順序。開盤優(yōu)惠：1 1、VIPVIP卡沖抵卡沖抵1000010000元房款元房款2 2、開盤、開盤7 7天內下定可享受天內下定可享受9898折（按揭）或折（按揭）或9797折（一次性）優(yōu)惠折（一次性）優(yōu)惠營銷推廣計劃公寓部分公寓部分 強銷階段強銷階段媒體組合媒體組合 報紙報紙+ +網絡網絡+ +戶外戶外+ +電臺電臺+ +短信短信媒體費用：約10萬元營銷推廣計劃公寓部分公寓部分 持銷階段持銷階段時間：時間：7 7月月1 1日日-10-10

35、月月3030日日階段內容：階段內容：開展促銷活動，加速余房去化推廣主題：推廣主題：加推信息，促銷主題營銷推廣計劃公寓部分公寓部分 持銷階段持銷階段銷售動作銷售動作 小步快跑，頻繁加推小步快跑，頻繁加推 由于明年市場上公寓產品可選擇性較多，各案間攔截客戶競爭較大，由于明年市場上公寓產品可選擇性較多，各案間攔截客戶競爭較大，我司建議在第一次集中開盤后便選擇小步快跑的銷售策略，盡量減少客我司建議在第一次集中開盤后便選擇小步快跑的銷售策略，盡量減少客戶被競爭項目攔截。戶被競爭項目攔截。 主題促銷主題促銷 如老帶新客戶給與現金獎勵；每天前3位定房客戶給予減免1年物管費優(yōu)惠等。營銷推廣計劃公寓部分公寓部分

36、 持銷階段持銷階段媒體組合媒體組合 報紙報紙+ +網絡網絡+ +戶外戶外+ +電臺電臺+ +短信短信+ +電梯轎廂電梯轎廂+ +電影隨片廣告電影隨片廣告+ +央視插播央視插播媒體費用：約18萬元投放媒體費用報紙約55萬元戶外本階段住宅已包含網絡本階段住宅已包含電臺約2萬元短信約5萬元電梯轎廂約10萬元電影隨片廣告約9萬元央視插播約8萬元合計約98萬元營銷推廣計劃公寓部分公寓部分媒體總費用媒體總費用 本階段推廣費用約為：1080000元整案推廣總費用約為：4574580元營銷推廣計劃營銷推廣總費用營銷推廣總費用 提綱一、市場表現二、營銷推廣計劃三、企業(yè)發(fā)展策略三、企業(yè)發(fā)展策略銷售周期：銷售周期：二期：2009.82010.10回款情況：回款情況：按銷售計劃，項目二期實現收入4.9億元。當項目即將售罄時，置業(yè)公司的現金流動較少。企業(yè)現狀企業(yè)現狀 企業(yè)發(fā)展策略-南昌土地市場供應量分析供應量分析 1、南昌市土地供應總量同比有較大幅度增加。 今年以來，隨著政府狠抓投資項目，土地供應量也逐步得到回升。前三季度，南昌市建設用地供應總