江陰敔山嶺秀推廣提案123p

1、敔山嶺秀敔山嶺秀 推廣提案推廣提案金達(dá)利寧波金百利 2011.02.25厲兵秣馬。厲兵秣馬。項(xiàng)目近況項(xiàng)目近況新政市場(chǎng)解讀新政市場(chǎng)解讀競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)格局重點(diǎn)項(xiàng)目跟蹤解析重點(diǎn)項(xiàng)目跟蹤解析營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略統(tǒng)籌考慮統(tǒng)籌考慮階段推廣階段推廣謀定而后動(dòng)謀定而后動(dòng)近期工作近期工作厲兵秣馬厲兵秣馬全面啟動(dòng)全面啟動(dòng)目錄目錄part.1 part.1 新政解讀新政解讀1.1. 錫十條解讀錫十條解讀2.2. 房產(chǎn)稅解讀房產(chǎn)稅解讀3.3. 江陰市場(chǎng)行情江陰市場(chǎng)行情“錫十條錫十條”解讀解讀part 1part 1新政解讀新政解讀2 2月月2020日，錫十條落地，細(xì)則內(nèi)容主要涉及市場(chǎng)需求、日，錫十條落地，細(xì)則內(nèi)容主要涉及市

2、場(chǎng)需求、市場(chǎng)供應(yīng)、預(yù)期管理等三大層面。市場(chǎng)供應(yīng)、預(yù)期管理等三大層面。2 2嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策3 3調(diào)整住房公積金貸款政策調(diào)整住房公積金貸款政策4 4嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。5 5限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。6 6加大土地供應(yīng)及清查力度，增加普通商品房有效供給。加大土地供應(yīng)及清查力度，增加普通商品房有效供給。7 7大力發(fā)展保障性住房，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。大力發(fā)展保障性住房，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。1 1認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家、省及我市有關(guān)財(cái)稅、金融、住房保障等方面的最新政策認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家、省

3、及我市有關(guān)財(cái)稅、金融、住房保障等方面的最新政策，于一季度公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。，于一季度公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。8 8加強(qiáng)對(duì)商品住房項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的管理。加強(qiáng)對(duì)商品住房項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的管理。9 9進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。1010加快房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布，嚴(yán)格加快房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布，嚴(yán)格規(guī)范各類(lèi)房地產(chǎn)展銷(xiāo)行為。規(guī)范各類(lèi)房地產(chǎn)展銷(xiāo)行為。抑制市場(chǎng)需求抑制市場(chǎng)需求增加未來(lái)供增加未來(lái)供應(yīng)應(yīng)預(yù)期管理預(yù)期管理錫十條解讀錫十條解讀“錫十條錫十條”解讀解讀新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀核

4、心內(nèi)容之核心內(nèi)容之“限購(gòu)限購(gòu)”直接限制高端置業(yè)需求直接限制高端置業(yè)需求新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀“錫十條錫十條”解讀解讀金百利觀點(diǎn)： 首次置業(yè)不受限購(gòu)影響，但對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的降低，短期將陷入一定觀望，待一季度地方政府制定的價(jià)格控制目標(biāo)明朗后，才會(huì)根據(jù)實(shí)際考慮是否入市； 二次及以上高端置業(yè)需求直接受限購(gòu)影響，高端市場(chǎng)將隨即陷入低迷，預(yù)計(jì)多數(shù)高端物業(yè)將推遲入市時(shí)間來(lái)規(guī)避禁購(gòu)令； “錫十條”還明確了外地籍高層次人才的購(gòu)房資格，明確規(guī)定可以購(gòu)買(mǎi)1套住房，這將有利于穩(wěn)定人才、留住人才； 同時(shí)，考慮到部分改善型客戶(hù)的需求，無(wú)錫市區(qū)的二套房認(rèn)定，也是產(chǎn)權(quán)證計(jì)算； 目前根據(jù)錫十條規(guī)定，僅在市區(qū)執(zhí)行，暫時(shí)

5、對(duì)江陰還不執(zhí)行限購(gòu)；政策原文：政策原文：1、暫定對(duì)已有1套住房的本市戶(hù)籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。2、對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本本市市區(qū)內(nèi)市市區(qū)內(nèi)向其售房。3、暫定對(duì)依據(jù)省、市有關(guān)人才政策引進(jìn)的非本市戶(hù)籍高層次人才，限購(gòu)1套住房。 新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀核心內(nèi)容之核心內(nèi)容之“信貸差別化信貸差別化”提高購(gòu)房成本抑制投資需求提高購(gòu)房成本抑制投資需求新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀“錫十

6、條錫十條”解讀解讀政策原文：政策原文： 商業(yè)貸款：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民暫停發(fā)放貸款。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品 住房，首付款比例調(diào)整至30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。（該條政策江陰已在年前開(kāi)始實(shí)施） 公積金貸款：職工家庭首次使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)住房，套型建筑面積在90平方米(含)以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。職工家庭首次使用公積金貸款購(gòu)房套型建筑面積低于120平方米

7、，且貸款用途僅限于購(gòu)買(mǎi)改善居住條件的普通自住房的，允許其辦理第二次公積金貸款，第二次公積金貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率為同期首套公積金貸款利率的1.1倍。停止向三次(含)以上申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買(mǎi)住房的 職工家庭發(fā)放公積金貸款。（江陰住房公積金貸款政策從2月22日起開(kāi)始作如上調(diào)整 ）金百利觀點(diǎn)： 商業(yè)貸款方面又一次提高了購(gòu)房門(mén)檻，同時(shí)又增加了購(gòu)房成本，這將使一部分資金壓力較大的改善型需求退出或推遲置業(yè)。而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，住宅二套房首付及貸款利率的提高，使得商業(yè)地產(chǎn)部分優(yōu)勢(shì)凸顯，客戶(hù)或?qū)⑵蛴谏虡I(yè)地產(chǎn)。 公積金貸款方面顯得相對(duì)寬松，隨著購(gòu)房面積的增大首付款比例遞增，有效的保障了剛性客戶(hù)需

8、求。新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀核心內(nèi)容之核心內(nèi)容之“加強(qiáng)稅收征管加強(qiáng)稅收征管”新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀“錫十條錫十條”解讀解讀政策原文：政策原文： 嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。自2011年1月28日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。（江陰已全面實(shí)施營(yíng)業(yè)稅征收） 金百利觀點(diǎn)： 新政后，營(yíng)業(yè)稅增幅較大，交易成本大幅增加。短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，買(mǎi)家消化政策會(huì)產(chǎn)生一定的猶豫。但從中長(zhǎng)期看，營(yíng)業(yè)稅并不能成為影響二手樓市的重要因素。近期內(nèi)

9、投資客戶(hù)的關(guān)注度由2-5年左右中期投資轉(zhuǎn)為5年以上長(zhǎng)期投資，將帶來(lái)政府驅(qū)動(dòng)、具有長(zhǎng)期規(guī)劃的投資潛力區(qū)域的區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步拉升。新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀核心內(nèi)容之核心內(nèi)容之“加強(qiáng)對(duì)商品住房項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的管理加強(qiáng)對(duì)商品住房項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的管理”新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀“錫十條錫十條”解讀解讀政策原文：政策原文： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模較大，實(shí)行分期開(kāi)發(fā)、分期銷(xiāo)售和分期交付的商品房項(xiàng)目，每次申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商 品房預(yù)售許可證的建設(shè)規(guī)模不得低于30000平方米;項(xiàng)目規(guī)模小于30000平方米的，應(yīng)一次性申請(qǐng)辦理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品住

10、房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)向價(jià)格主管部門(mén)申報(bào)價(jià)格備案。申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高，3個(gè)月后需調(diào)高的必須重新申報(bào)價(jià)格備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，要在10 日內(nèi)一次將取得預(yù)售許可的全部房源上網(wǎng)銷(xiāo)售，嚴(yán)禁捂盤(pán)惜售、囤積房源。 金百利觀點(diǎn)： 較大規(guī)模的商品房項(xiàng)目必須分期開(kāi)發(fā)、分期銷(xiāo)售和分期交付且分期規(guī)模不得低于30000萬(wàn)平方米，促使開(kāi)發(fā)商一次性推量放大； 申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高，3個(gè)月后需調(diào)高的必須重新申報(bào)價(jià)格備案也是政府為了控制區(qū)域房?jī)r(jià)的一種手段，一季度的價(jià)格申報(bào)不會(huì)使開(kāi)發(fā)商隨意調(diào)高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致區(qū)域價(jià)格過(guò)快上漲。房產(chǎn)稅試點(diǎn)解讀房產(chǎn)稅試點(diǎn)解讀part 2part 2新政解讀新政解讀錫十條解讀錫

11、十條解讀上海房產(chǎn)稅：上海房產(chǎn)稅：目標(biāo)意圖在于限制人們購(gòu)買(mǎi)住宅的套數(shù)，降低住宅需求新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀“房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅”試點(diǎn)解讀試點(diǎn)解讀新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀重慶房產(chǎn)稅：重慶房產(chǎn)稅：目標(biāo)意圖在于控制住宅成交均價(jià)，降低高檔房成交新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀“房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅”試點(diǎn)解讀試點(diǎn)解讀p從本次房產(chǎn)稅征收情況看，總體力度相對(duì)寬松，上海力度略顯薄弱從本次房產(chǎn)稅征收情況看，總體力度相對(duì)寬松，上海力度略顯薄弱 本次房產(chǎn)稅征稅對(duì)象重點(diǎn)針對(duì)1月28日政策出臺(tái)后的新購(gòu)房；稅率都不高且兩市都規(guī)定了較為寬松的免征面積；對(duì)非本地家庭購(gòu)房的征稅條件相對(duì)較為嚴(yán)格，從計(jì)算稅率的公式看，

12、上海力度略顯薄弱。p兩地的房產(chǎn)稅細(xì)則側(cè)重各有不同，上海以新增需求為主兩地的房產(chǎn)稅細(xì)則側(cè)重各有不同，上海以新增需求為主 重慶房產(chǎn)稅主要針對(duì)高端住房且新老劃斷，上海側(cè)重新增需求；從征收區(qū)域看，上海覆蓋全市，重慶僅僅針對(duì)城九區(qū)。p兩地房產(chǎn)稅征收基數(shù)不同兩地房產(chǎn)稅征收基數(shù)不同 上海房產(chǎn)稅針對(duì)只要在1月28日政策出臺(tái)后的新購(gòu)房客戶(hù)，一旦購(gòu)買(mǎi)新住房，則新老房產(chǎn)一起計(jì)算；重慶房產(chǎn)稅以交易單價(jià)為衡量指標(biāo)，針對(duì)新購(gòu)高端住宅執(zhí)行，稅率實(shí)行差異化征收。p江陰的房產(chǎn)稅或?qū)⑦M(jìn)入準(zhǔn)備期江陰的房產(chǎn)稅或?qū)⑦M(jìn)入準(zhǔn)備期 江陰已經(jīng)計(jì)劃2011年進(jìn)一步加強(qiáng)和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，以迎接房產(chǎn)稅的到來(lái)。新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解

13、讀新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀房產(chǎn)稅試點(diǎn)總結(jié)房產(chǎn)稅試點(diǎn)總結(jié)江陰市場(chǎng)行情江陰市場(chǎng)行情part 3part 3新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀市場(chǎng)供應(yīng)量導(dǎo)致成交量起伏，新政僅為次因市場(chǎng)供應(yīng)量導(dǎo)致成交量起伏，新政僅為次因新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀江陰市場(chǎng)行情江陰市場(chǎng)行情從2010年的9.29國(guó)十條到今年的2.22錫十條，江陰商品住宅的成交起伏主要由于市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)決定，政策對(duì)市場(chǎng)的影響僅為次因，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力仍較為強(qiáng)勁。主要由于近幾次的限購(gòu)政策均未在江陰執(zhí)行，使江陰商品住宅市場(chǎng)運(yùn)行正常。1.26新國(guó)八條出臺(tái)2.22錫十條出臺(tái)9.29新國(guó)十條出臺(tái)新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀江陰

14、城區(qū)價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，新政無(wú)明顯影響江陰城區(qū)價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，新政無(wú)明顯影響新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀江陰市場(chǎng)行情江陰市場(chǎng)行情9.29新國(guó)十條出臺(tái)1.26新國(guó)八條出臺(tái)p高層住宅在春節(jié)前期由于城西低價(jià)樓盤(pán)的持續(xù)成交以及水岸新都尾盤(pán)優(yōu)惠力度的加大，成交價(jià)格略有回落，春節(jié)后價(jià)格回穩(wěn)；p別墅成交價(jià)格受區(qū)域地段及個(gè)案成交等影響明顯，起伏加大。僅有幸福華都一套別墅成交新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判p從無(wú)錫出臺(tái)的十條來(lái)看，主要打擊了投資性需求及高端樓盤(pán)市場(chǎng)。按產(chǎn)權(quán)證計(jì)算套數(shù)及公積金寬松的貸款政策對(duì)首剛提供了保障，但首付款的增加、銀行利率的提升及5年

15、內(nèi)二手房的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)也將會(huì)使部分剛性需求退出或推遲入市，一定程度上打擊了剛需的購(gòu)房信心。p11年江陰城區(qū)將有多個(gè)高端項(xiàng)目面市，目前江陰還未執(zhí)行禁購(gòu)令，市場(chǎng)仍會(huì)平穩(wěn)快速發(fā)展。p由于江陰當(dāng)?shù)夭皇芟拶?gòu)影響，市場(chǎng)仍正常發(fā)展，而無(wú)錫市區(qū)的投資客由于在市區(qū)已經(jīng)限購(gòu)開(kāi)始轉(zhuǎn)向江陰等市內(nèi)無(wú)限購(gòu)城市，將會(huì)對(duì)江陰市場(chǎng)形成利好態(tài)勢(shì)。p金科、愛(ài)家、佳兆業(yè)等外來(lái)開(kāi)發(fā)商由于在別的城市項(xiàng)目受政策影響將會(huì)把在江陰的項(xiàng)目放量入市來(lái)回流資金，11年江陰市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)放大，市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)也會(huì)保持平穩(wěn)。p房產(chǎn)稅是否會(huì)在江陰實(shí)施、何時(shí)實(shí)施，均還未知；但從上海、重慶兩大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市發(fā)布的的細(xì)則來(lái)看，房產(chǎn)稅整體手段比較溫和，影響有限；可以預(yù)見(jiàn)

16、未來(lái)江陰即使實(shí)施房產(chǎn)稅，對(duì)市場(chǎng)也不會(huì)產(chǎn)生過(guò)大影響。新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀市場(chǎng)推論市場(chǎng)推論市場(chǎng)供應(yīng)：市場(chǎng)供應(yīng)：供應(yīng)量放大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格制定更加謹(jǐn)慎（供應(yīng)量增大）市場(chǎng)需求：市場(chǎng)需求：稅收政策的執(zhí)行導(dǎo)致購(gòu)房門(mén)檻和成本大幅增加，抑制部分投資及改善需求（需求減少）控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，市場(chǎng)健康發(fā)展江陰短期內(nèi)不會(huì)執(zhí)行限購(gòu)政策江陰短期內(nèi)不會(huì)執(zhí)行限購(gòu)政策part.2 part.2 對(duì)手跟蹤對(duì)手跟蹤本案本案城南板塊城南板塊城西板塊城西板塊城中板塊城中板塊城東板塊城東板塊城北板塊城北板塊重點(diǎn)鎖定：江陰同類(lèi)產(chǎn)品分析重點(diǎn)鎖定：江陰同類(lèi)產(chǎn)品分析東方王府東方王府藏品敔山

17、灣藏品敔山灣朝宗原筑朝宗原筑金宸國(guó)際花園金宸國(guó)際花園東方王府東方王府愛(ài)家名邸愛(ài)家名邸東方大院東方大院藏品藏品本案本案芙蓉大道芙蓉大道長(zhǎng)山路長(zhǎng)山路金科金科東方王府東方王府金科金科東方王府東方王府a(chǎn) a地塊地塊b b地塊地塊核心賣(mài)點(diǎn)：核心賣(mài)點(diǎn)：新城發(fā)展前景看好，未來(lái)的新城發(fā)展前景看好，未來(lái)的“富人區(qū)富人區(qū)”重資打造樓盤(pán)樣板區(qū)，實(shí)景銷(xiāo)售重資打造樓盤(pán)樣板區(qū)，實(shí)景銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)明顯開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)明顯總建：約總建：約3737萬(wàn)方萬(wàn)方容積率：容積率：2.382.38綠化率：綠化率：30%30%產(chǎn)品：高層、別墅、商鋪產(chǎn)品：高層、別墅、商鋪開(kāi)發(fā)商：金科置業(yè)開(kāi)發(fā)商：金科置業(yè)代理商：自銷(xiāo)代理商：自銷(xiāo)物業(yè)公司：金

18、科物業(yè)物業(yè)公司：金科物業(yè)高層住宅高層住宅聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅雙拼別墅金科金科東方王府一期東方王府一期聯(lián)排別墅戶(hù)型地上建筑面積段：聯(lián)排別墅戶(hù)型地上建筑面積段：284-397284-397平米（地下室面積平米（地下室面積67-14067-140平米）平米） 地下公共車(chē)位地下公共車(chē)位雙拼別墅戶(hù)型地上建筑面積段：雙拼別墅戶(hù)型地上建筑面積段：529-535529-535平米（地下室面積約平米（地下室面積約243243平米）平米） 配置私家車(chē)庫(kù)配置私家車(chē)庫(kù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：1010月月1818日日高層還未公開(kāi)；高層還未公開(kāi)；聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅1313棟，棟，6767戶(hù)；戶(hù)；雙拼別墅雙拼別墅6 6棟棟1

19、212戶(hù)。戶(hù)。商鋪商鋪地下車(chē)庫(kù)入口地下車(chē)庫(kù)入口北歐風(fēng)格的建筑立面北歐風(fēng)格的建筑立面東方王府實(shí)景樣板段東方王府實(shí)景樣板段金科金科東方王府東方王府聯(lián)排別墅邊戶(hù)聯(lián)排別墅邊戶(hù)d d戶(hù)型戶(hù)型 6 6房房3 3廳廳5 5衛(wèi)衛(wèi) 地上建筑面積地上建筑面積397.5m397.5m2 2地下建筑面積地下建筑面積140.62m140.62m2 2 一層一層 二層二層 三層三層 金科金科東方王府東方王府雙拼別墅雙拼別墅e e戶(hù)型戶(hù)型 5 5房房3 3廳廳5 5衛(wèi)衛(wèi) 地上建筑面積地上建筑面積534.7m534.7m2 2地下建筑面積地下建筑面積243.03m243.03m2 2 一層一層 二層二層 三層三層 銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)銷(xiāo)

20、售動(dòng)態(tài)產(chǎn)品面積戶(hù)數(shù)推出銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率單價(jià)聯(lián)排284-39767675374.63%1.8萬(wàn)雙拼529-5351212758.33%2.2-2.7萬(wàn)p備案銷(xiāo)售情況（截止備案銷(xiāo)售情況（截止1-141-14）：）：截止至截止至2010-1-142010-1-14，東方王府一期別墅總體備案去化，東方王府一期別墅總體備案去化76%76%；從；從成交物業(yè)位置分布來(lái)看，一期中靠近河流兩側(cè)和地塊東側(cè)去成交物業(yè)位置分布來(lái)看，一期中靠近河流兩側(cè)和地塊東側(cè)去化較快，開(kāi)盤(pán)前期基本去化完全，西側(cè)去化緩慢?；^快，開(kāi)盤(pán)前期基本去化完全，西側(cè)去化緩慢。東方王府東方王府愛(ài)家名邸愛(ài)家名邸東方大院東方大院藏品藏品本案本案芙蓉大道

21、芙蓉大道長(zhǎng)山路長(zhǎng)山路藏品敔山灣藏品敔山灣高層住宅高層住宅聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅藏品敔山灣藏品敔山灣總建：約總建：約2929萬(wàn)方萬(wàn)方容積率：容積率：2.02.0綠化率：綠化率：40.3%40.3%產(chǎn)品：高層、聯(lián)排別墅、商鋪產(chǎn)品：高層、聯(lián)排別墅、商鋪開(kāi)發(fā)商：惠澤置業(yè)開(kāi)發(fā)商：惠澤置業(yè)代理商：東方名流代理商：東方名流物業(yè)公司：廣州奧園物業(yè)物業(yè)公司：廣州奧園物業(yè) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：1111月月1515日日目前推出目前推出7777套聯(lián)排別墅套聯(lián)排別墅戶(hù)型面積：地上建筑面積戶(hù)型面積：地上建筑面積300-300-515515平方米，地下建筑面積平方米，地下建筑面積110-110-157157平米平米截止截止1-1

22、41-14，備案去化，備案去化4040套套核心賣(mài)點(diǎn)：核心賣(mài)點(diǎn)：日本著名設(shè)計(jì)師長(zhǎng)谷川主筆設(shè)計(jì)日本著名設(shè)計(jì)師長(zhǎng)谷川主筆設(shè)計(jì)打造成江陰首個(gè)全生態(tài)居住小區(qū)打造成江陰首個(gè)全生態(tài)居住小區(qū)共享敔山灣風(fēng)景資源及新城公建配套共享敔山灣風(fēng)景資源及新城公建配套融入江南韻味的中式融入江南韻味的中式建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格小區(qū)出入口示意圖小區(qū)出入口示意圖地下車(chē)庫(kù)地下車(chē)庫(kù)入口入口地下車(chē)庫(kù)地下車(chē)庫(kù)出口出口地下車(chē)庫(kù)地下車(chē)庫(kù)出入口出入口小區(qū)內(nèi)部景觀示意圖小區(qū)內(nèi)部景觀示意圖藏品敔山灣藏品敔山灣聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅d-40-s1d-40-s1戶(hù)型戶(hù)型 6 6房房2 2廳廳4 4衛(wèi)衛(wèi) 地上建筑面積地上建筑面積405m405m2 2地下建筑面積地

23、下建筑面積128m128m2 2 地上一層地上一層地上二層地上二層地上三層地上三層朝宗原筑朝宗原筑朝宗原筑朝宗原筑總建：總建：14.314.3萬(wàn)方萬(wàn)方容積率：容積率：1.61.6綠化率：綠化率：34%34%產(chǎn)品：高層、別墅、商鋪產(chǎn)品：高層、別墅、商鋪開(kāi)發(fā)商：融科智地開(kāi)發(fā)商：融科智地代理商：易居中國(guó)代理商：易居中國(guó)物業(yè)公司：第一太平融科物業(yè)物業(yè)公司：第一太平融科物業(yè) 核心賣(mài)點(diǎn)：核心賣(mài)點(diǎn)：中心城區(qū)南門(mén)核心地段，區(qū)位優(yōu)越中心城區(qū)南門(mén)核心地段，區(qū)位優(yōu)越知名品牌物業(yè)公司，打造五星級(jí)服務(wù)知名品牌物業(yè)公司，打造五星級(jí)服務(wù)8910111213朝宗原筑一期朝宗原筑一期開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：1111月月2020日日

24、總戶(hù)數(shù)：總戶(hù)數(shù)：200200戶(hù)戶(hù)戶(hù)型面積段：戶(hù)型面積段：115-279m115-279m2 2其中其中1111號(hào)樓全部為復(fù)式，號(hào)樓全部為復(fù)式，1010號(hào)樓部號(hào)樓部分復(fù)式，戶(hù)型面積為分復(fù)式，戶(hù)型面積為240-280m240-280m2 2目前在售價(jià)格區(qū)間：目前在售價(jià)格區(qū)間： 10000-1300010000-13000元元/ /平方米平方米銷(xiāo)售情況：截止銷(xiāo)售情況：截止1-141-14，去化，去化54.5%54.5%一期高層以中大戶(hù)型為主。一期高層以中大戶(hù)型為主。新古典主義建筑風(fēng)格新古典主義建筑風(fēng)格開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)朝宗原筑朝宗原筑 （1111月月2020日開(kāi)盤(pán)）日開(kāi)盤(pán)）開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠措施開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠措施vi

25、pvip客戶(hù)優(yōu)惠：鉑金卡客戶(hù)優(yōu)惠總房?jī)r(jià)客戶(hù)優(yōu)惠：鉑金卡客戶(hù)優(yōu)惠總房?jī)r(jià)2%2%，金卡客戶(hù)優(yōu)惠，金卡客戶(hù)優(yōu)惠1%1%；開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠：開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠：開(kāi)盤(pán)3 3日內(nèi)（含開(kāi)盤(pán)日）簽訂購(gòu)房合同優(yōu)惠總房?jī)r(jià)日內(nèi)（含開(kāi)盤(pán)日）簽訂購(gòu)房合同優(yōu)惠總房?jī)r(jià)1%1%；付款方式優(yōu)惠：一次性付清購(gòu)房款，購(gòu)買(mǎi)車(chē)位優(yōu)惠付款方式優(yōu)惠：一次性付清購(gòu)房款，購(gòu)買(mǎi)車(chē)位優(yōu)惠1.51.5萬(wàn)元萬(wàn)元/ /個(gè)；個(gè)；提前簽約優(yōu)惠：簽約日前提前簽約優(yōu)惠：簽約日前3 3日來(lái)簽約客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)車(chē)位累加優(yōu)惠日來(lái)簽約客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)車(chē)位累加優(yōu)惠1 1萬(wàn)元萬(wàn)元/ /個(gè)。個(gè)。朝宗原筑開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)較為冷清，朝宗原筑開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)較為冷清，但該盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日簽約超過(guò)但該盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日簽約超過(guò)80%,80%

26、,主要由內(nèi)部客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。主要由內(nèi)部客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。金宸國(guó)際花園金宸國(guó)際花園金宸國(guó)際花園金宸國(guó)際花園總建：總建：28.3428.34萬(wàn)方萬(wàn)方容積率：容積率：2.22.2綠化率：綠化率：50.3%50.3%產(chǎn)品：高層產(chǎn)品：高層開(kāi)發(fā)商：華強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：華強(qiáng)房地產(chǎn)代理商：自銷(xiāo)代理商：自銷(xiāo)物業(yè)公司：仁恒物業(yè)物業(yè)公司：仁恒物業(yè) 核心賣(mài)點(diǎn)：核心賣(mài)點(diǎn)：城南發(fā)展趨勢(shì)向好，交通便捷城南發(fā)展趨勢(shì)向好，交通便捷高密度綠化率，打造城南第一高密度綠化率，打造城南第一原生態(tài)景觀大宅原生態(tài)景觀大宅歐式新古典主義風(fēng)格歐式新古典主義風(fēng)格金宸國(guó)際花園一期金宸國(guó)際花園一期4 4棟棟1111層小高層層小高層總戶(hù)數(shù)：總戶(hù)數(shù)：160160戶(hù)戶(hù)戶(hù)

27、型面積段：戶(hù)型面積段：120-200m120-200m2 2開(kāi)盤(pán)日期：開(kāi)盤(pán)日期：20102010年年1111月月2121日日 目前在售價(jià)格區(qū)間：目前在售價(jià)格區(qū)間： 9000-100009000-10000元元/ /平方米平方米銷(xiāo)售情況：截止銷(xiāo)售情況：截止1-141-14，去化，去化93.13%93.13%120-140平米180-200平米144套16套戶(hù)型配比：戶(hù)型配比：金宸國(guó)際花園一期金宸國(guó)際花園一期b3b3戶(hù)型戶(hù)型 3 3房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 約約126126平方米平方米 金宸國(guó)際花園二期金宸國(guó)際花園二期1 1棟棟1818層高層和層高層和1 1棟棟1717層高層層高層總戶(hù)數(shù)：總戶(hù)數(shù)：

28、174174戶(hù)戶(hù)戶(hù)型面積段：戶(hù)型面積段：163-285m163-285m2 2開(kāi)盤(pán)日期：開(kāi)盤(pán)日期：20102010年年1111月月2727日日 目前在售價(jià)格區(qū)間：目前在售價(jià)格區(qū)間： 8500-105008500-10500元元/ /平方米平方米銷(xiāo)售情況：截止銷(xiāo)售情況：截止1-141-14，去化，去化14.37%14.37% 其中其中8 8號(hào)樓平層戶(hù)型面積在號(hào)樓平層戶(hù)型面積在160-170160-170平米，頂層加閣樓面積平米，頂層加閣樓面積為為242242和和252252平米平米 9 9號(hào)樓除號(hào)樓除2 2層為平層戶(hù)型，面層為平層戶(hù)型，面積在積在160-174160-174平米；其余均為復(fù)平米；

29、其余均為復(fù)式戶(hù)型，主力戶(hù)型面積在式戶(hù)型，主力戶(hù)型面積在284-284-312312平米，頂層加閣樓面積為平米，頂層加閣樓面積為353353、357357和和369369平米平米18f17f開(kāi)盤(pán)前日領(lǐng)號(hào)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)前日領(lǐng)號(hào)現(xiàn)場(chǎng)金宸國(guó)際花園（金宸國(guó)際花園（1111月月2121日開(kāi)盤(pán)）日開(kāi)盤(pán)）開(kāi)盤(pán)當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠20102010年年1111月上旬客戶(hù)申領(lǐng)月上旬客戶(hù)申領(lǐng)vipvip卡卡1111月月2020日客戶(hù)憑日客戶(hù)憑vipvip排隊(duì)領(lǐng)號(hào)排隊(duì)領(lǐng)號(hào)1111月月2121日領(lǐng)號(hào)客戶(hù)排隊(duì)購(gòu)房，無(wú)號(hào)客戶(hù)不得購(gòu)買(mǎi)日領(lǐng)號(hào)客戶(hù)排隊(duì)購(gòu)房，無(wú)號(hào)客戶(hù)不得購(gòu)買(mǎi)一次性付款享受總房?jī)r(jià)一次性付款享受總房?jī)r(jià)2%2%

30、優(yōu)惠優(yōu)惠分期或按揭付款享受總房?jī)r(jià)分期或按揭付款享受總房?jī)r(jià)1.5%1.5%優(yōu)惠優(yōu)惠vipvip卡無(wú)優(yōu)惠只為購(gòu)房領(lǐng)號(hào)使用卡無(wú)優(yōu)惠只為購(gòu)房領(lǐng)號(hào)使用 銷(xiāo)售情況：截止銷(xiāo)售情況：截止1-141-14，去化，去化14.37%14.37%小結(jié)：小結(jié)：江陰目前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為平穩(wěn)，受政策等影響江陰目前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為平穩(wěn)，受政策等影響不明顯。但隨著國(guó)家對(duì)樓市的進(jìn)一步調(diào)控，不明顯。但隨著國(guó)家對(duì)樓市的進(jìn)一步調(diào)控，效用或?qū)⒅鸩斤@現(xiàn)。還需密切關(guān)注。效用或?qū)⒅鸩斤@現(xiàn)。還需密切關(guān)注。目前，敔山灣板塊內(nèi)項(xiàng)目動(dòng)作不多，較為低調(diào)。目前，敔山灣板塊內(nèi)項(xiàng)目動(dòng)作不多，較為低調(diào)。江陰其他項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，規(guī)格普通。反響一般。江陰其他項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)

31、活動(dòng)，規(guī)格普通。反響一般。其中以現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)效果較佳。其中以現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)效果較佳。part.3 part.3 營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略明確目標(biāo)，有的放矢明確目標(biāo)，有的放矢敔山嶺秀敔山嶺秀20112011年度營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)年度營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)1.1. 別墅和高層應(yīng)制定針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)策略：別墅和高層應(yīng)制定針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)策略： 別墅旨在確立項(xiàng)目調(diào)性，線(xiàn)別墅旨在確立項(xiàng)目調(diào)性，線(xiàn)下窄眾傳播為主，高層旨在賺足人氣，線(xiàn)上為主，銷(xiāo)售動(dòng)作相對(duì)分下窄眾傳播為主，高層旨在賺足人氣，線(xiàn)上為主，銷(xiāo)售動(dòng)作相對(duì)分隔；隔；2.2. 明確以別墅首先入市，快速確立項(xiàng)目高端屬性，明確以別墅首先入市，快速確立項(xiàng)目高端屬性，并平衡運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；并平衡運(yùn)營(yíng)風(fēng)

32、險(xiǎn)；3.3. 高層緊隨別墅之后高調(diào)面市高層緊隨別墅之后高調(diào)面市，沖足人氣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高熱度追捧。，沖足人氣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高熱度追捧。1111年項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)整體思路：年項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)整體思路：1010月底別墅開(kāi)盤(pán)月底別墅開(kāi)盤(pán)第一波：開(kāi)盤(pán)之日起第一波：開(kāi)盤(pán)之日起 去化去化2020套別墅套別墅南邊沿路第一排，東邊兩排，相對(duì)總價(jià)較底的9#、10#、11#樓第二波，第二波，1111月中旬，續(xù)推月中旬，續(xù)推2020套別墅套別墅 （相對(duì)景觀較好，面積較大，總價(jià)較高的5#，6#，7#，8#樓1212月月板式高層開(kāi)盤(pán)板式高層開(kāi)盤(pán)備注：板式高層在6月份就已開(kāi)始積累客戶(hù)，12月份開(kāi)始銷(xiāo)售，推出扳式高層?xùn)|面4#樓20122012

33、年年5 5月月板式板式3# / 3# / 點(diǎn)式點(diǎn)式1#1#開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)下半年視市場(chǎng)情況，再?zèng)Q定點(diǎn)式高層2#樓的推廣時(shí)間我們的目標(biāo)我們的目標(biāo)！問(wèn)鼎巔峰，挑戰(zhàn)問(wèn)鼎巔峰，挑戰(zhàn)x x億億如何達(dá)成，讓我們帶著問(wèn)題上路如何達(dá)成，讓我們帶著問(wèn)題上路？1 1、誰(shuí)來(lái)買(mǎi)？、誰(shuí)來(lái)買(mǎi)？2011房產(chǎn)面臨深度調(diào)控，如何打破觀望？2 2、誰(shuí)會(huì)買(mǎi)？、誰(shuí)會(huì)買(mǎi)？高端市場(chǎng)放量增大，如何搶奪高端客源？3 3、賣(mài)什么？、賣(mài)什么？如何解決開(kāi)發(fā)品牌與產(chǎn)品級(jí)數(shù)直接的關(guān)系？4 4、怎么賣(mài)？、怎么賣(mài)？異地開(kāi)發(fā)商初次開(kāi)發(fā)，如何獲取市場(chǎng)信任？我們要翻越四座大山我們要翻越四座大山觀望觀望競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)信任信任品牌品牌解決之道：解決之道：內(nèi)修品質(zhì)，外煉口碑內(nèi)修品

34、質(zhì)，外煉口碑震撼實(shí)景是高端市場(chǎng)尤其是江陰市場(chǎng)的必備營(yíng)銷(xiāo)武器，也是促進(jìn)客戶(hù)下單的最終環(huán)節(jié)。而前期影響力的制造，是吸引客戶(hù)關(guān)鍵和產(chǎn)生信任的基礎(chǔ)。二者缺一不可，相輔相成。所以，所以，20112011年本案的傳播和營(yíng)銷(xiāo)都是圍繞著年本案的傳播和營(yíng)銷(xiāo)都是圍繞著擴(kuò)大項(xiàng)目影響力、加強(qiáng)實(shí)景體驗(yàn)而開(kāi)展。擴(kuò)大項(xiàng)目影響力、加強(qiáng)實(shí)景體驗(yàn)而開(kāi)展。對(duì)本案而言，影響力意味著一切對(duì)本案而言，影響力意味著一切敔山嶺秀，領(lǐng)秀敔山灣敔山嶺秀，領(lǐng)秀敔山灣開(kāi)啟影響力制造之旅開(kāi)啟影響力制造之旅秀出非凡精彩秀出非凡精彩【 20112011年?duì)I銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)及階段劃分】年?duì)I銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)及階段劃分】原則：實(shí)景體驗(yàn)區(qū)開(kāi)放前，引導(dǎo)客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)環(huán)境；開(kāi)放后，將內(nèi)

35、部實(shí)景和外部環(huán)境結(jié)合互動(dòng)。2011年年3月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月2012年年1月月2月月12月高層開(kāi)盤(pán)月高層開(kāi)盤(pán)5月底售樓中心進(jìn)駐月底售樓中心進(jìn)駐8月底別墅月底別墅實(shí)景樣板區(qū)公開(kāi)實(shí)景樣板區(qū)公開(kāi)10月下旬別墅開(kāi)盤(pán)月下旬別墅開(kāi)盤(pán)第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段第四階段第四階段第一階段：第一階段：時(shí)間：時(shí)間：3 3月至月至7 7月月節(jié)點(diǎn)：節(jié)點(diǎn)：售樓處開(kāi)放前后售樓處開(kāi)放前后 至至 樣板區(qū)開(kāi)放期間樣板區(qū)開(kāi)放期間任務(wù)：在實(shí)景呈現(xiàn)給市場(chǎng)前，通過(guò)線(xiàn)上企劃推廣給市場(chǎng)以期待任務(wù)：在實(shí)景呈現(xiàn)給市場(chǎng)前，通過(guò)線(xiàn)上企劃推廣給市場(chǎng)以期待感，通過(guò)線(xiàn)下的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，撼動(dòng)江陰高端市

36、場(chǎng)感，通過(guò)線(xiàn)下的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，撼動(dòng)江陰高端市場(chǎng)喚起期待，高調(diào)入市喚起期待，高調(diào)入市part1.part1.我們第一階段對(duì)外公布的線(xiàn)上主題為：我們第一階段對(duì)外公布的線(xiàn)上主題為：湖山正席湖山正席 傳世大墅傳世大墅湖山正席，是對(duì)此前“天造一半，我造一半”的形象延續(xù)。傳世大墅，是對(duì)首批產(chǎn)品的亮相。將正席優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)品特色結(jié)合，虛實(shí)結(jié)合。帶給市場(chǎng)項(xiàng)目即將啟動(dòng)的信號(hào)。天賜上等好地，今生難得今世難覓其他訴求主題釋放：其他訴求主題釋放：從正席開(kāi)始，敔山灣 別墅亦有高下之分締造江陰別墅地標(biāo)以售樓處進(jìn)場(chǎng)為起點(diǎn)，高調(diào)進(jìn)場(chǎng)！以售樓處進(jìn)場(chǎng)為起點(diǎn)，高調(diào)進(jìn)場(chǎng)！一個(gè)聲勢(shì)浩大且令人記憶深刻的開(kāi)始，絕對(duì)是后期推廣的有力武器，同時(shí)也是項(xiàng)目

37、品質(zhì)和實(shí)力的體現(xiàn)。形成一股讓市場(chǎng)無(wú)法忽視的力量。豪宅營(yíng)銷(xiāo)豪宅營(yíng)銷(xiāo)打造江陰最炫銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)打造江陰最炫銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)員人手一部ipad作為解說(shuō)道具取代傳統(tǒng)的打印銷(xiāo)售手冊(cè)。用電子圖片向客戶(hù)展示更絢麗直觀的樓盤(pán)資料。視覺(jué)盛宴視覺(jué)盛宴引入最前沿的引入最前沿的3d3d全息投影全息投影引入震撼的3d全息投影技術(shù)，在售樓處內(nèi)部設(shè)置立體模型取代傳統(tǒng)的電視播放。在活動(dòng)當(dāng)晚，舉行湖面3d宣傳片投影。敔山嶺秀，踏春而來(lái)敔山嶺秀，踏春而來(lái)活動(dòng)以將客戶(hù)吸引到現(xiàn)場(chǎng)為主增強(qiáng)案場(chǎng)人氣，深化資源優(yōu)勢(shì)線(xiàn)下活動(dòng)主題3月份 奢侈品展奢侈品展，借助外場(chǎng)看板宣傳與工地現(xiàn)場(chǎng)大看板。5月初 如何借助“20112011中國(guó)江陰敔山灣國(guó)際自行車(chē)節(jié)中國(guó)

38、江陰敔山灣國(guó)際自行車(chē)節(jié)”活動(dòng)， 提升本案知名度。（建議以戶(hù)外看板為主，a、工地南面矗立四個(gè)大字 b、增加環(huán)湖燈稈旗 c、各大隘口立網(wǎng)架廣告 d、送風(fēng)箏禮品等）售樓處公開(kāi)之前：售樓處公開(kāi)之前：售樓處公開(kāi)當(dāng)天：售樓處公開(kāi)當(dāng)天：a、名人效應(yīng)，走紅地毯，后期輿論抄作。b、政府出面，剪彩氣氛營(yíng)造。c、名車(chē)陳列，香車(chē)美女，行為藝術(shù)。c、結(jié)合6月1日兒童節(jié)，提供兒童玩耍的地方，并送當(dāng)天帶孩子的客戶(hù)一份六一禮物。d、各媒體專(zhuān)版介紹。 售樓處開(kāi)放后：售樓處開(kāi)放后：擇周末活動(dòng)（每月2場(chǎng)）： 結(jié)合敔山湖自身環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開(kāi)放周末活動(dòng) 1、環(huán)島騎單車(chē) 2、劃船 3、廣場(chǎng)風(fēng)箏等(可與江陰風(fēng)箏協(xié)會(huì)合作， 制作一個(gè)寫(xiě)有敔山嶺秀

39、四字的大風(fēng)箏， 在活動(dòng)期間由專(zhuān)人指導(dǎo)放飛) 4、名車(chē)環(huán)湖試駕 5、名花展覽售樓處公開(kāi)售樓處公開(kāi) 與公開(kāi)之后：與公開(kāi)之后：名車(chē)名流名車(chē)名流提供世界頂級(jí)名車(chē)品鑒提供世界頂級(jí)名車(chē)品鑒與世界頂級(jí)名車(chē)合作，在現(xiàn)場(chǎng)展示，提供試乘試駕服務(wù)。讓到場(chǎng)來(lái)賓可環(huán)湖駕駛，感受項(xiàng)目周?chē)膬?yōu)美環(huán)境。一邊體驗(yàn)名車(chē)的奢華一邊體驗(yàn)名車(chē)的奢華一邊欣賞優(yōu)美的風(fēng)景一邊欣賞優(yōu)美的風(fēng)景分組式的行為藝術(shù)成為組合式演出分組式的行為藝術(shù)成為組合式演出 行為藝術(shù)行為藝術(shù)名花展覽名花展覽萬(wàn)盆郁金香扮靚敔山嶺秀萬(wàn)盆郁金香扮靚敔山嶺秀春天是百花盛開(kāi)的繽紛季節(jié)，結(jié)合市府相關(guān)單位舉辦一場(chǎng)可全民參與的花卉展，吸引市民到現(xiàn)場(chǎng)參觀。同時(shí)對(duì)本案留下美好印象。并制

40、作刻有項(xiàng)目logo的魔豆作為禮物贈(zèng)送給市民。傳遞綠色生態(tài)。聚集人氣，擴(kuò)大影響的渠道，最終以促進(jìn)銷(xiāo)售為目的售樓處公開(kāi)之日起推出售樓處公開(kāi)之日起推出【嶺秀會(huì)】【嶺秀會(huì)】白金卡白金卡成為【嶺秀會(huì)】會(huì)員的好處：成為【嶺秀會(huì)】會(huì)員的好處：1、可享開(kāi)盤(pán)期間置業(yè)優(yōu)惠。2、持卡客戶(hù)可受邀參加項(xiàng)目各種活動(dòng)3、持卡人每參加一次敔山嶺秀舉辦的活動(dòng)會(huì)有積分。4、已購(gòu)業(yè)主持有“嶺秀會(huì)”白金卡，介紹新客戶(hù)成交會(huì)有積分等。目的：“嶺秀會(huì)”提供了一個(gè)經(jīng)營(yíng)客戶(hù)的平臺(tái)！對(duì)積累和運(yùn)作客戶(hù)資源起作用。第二階段：第二階段：時(shí)間：時(shí)間：7 7月至月至1010月（月（7 7月活動(dòng)為樣板區(qū)開(kāi)放預(yù)告）月活動(dòng)為樣板區(qū)開(kāi)放預(yù)告）節(jié)點(diǎn)：別墅實(shí)景樣板

41、區(qū)開(kāi)放節(jié)點(diǎn)：別墅實(shí)景樣板區(qū)開(kāi)放任務(wù)：通過(guò)實(shí)景樣板區(qū)的開(kāi)放和系列體驗(yàn)活動(dòng)，打動(dòng)客戶(hù)。并任務(wù)：通過(guò)實(shí)景樣板區(qū)的開(kāi)放和系列體驗(yàn)活動(dòng)，打動(dòng)客戶(hù)。并鎖定意向，發(fā)展成為潛力客戶(hù)。鎖定意向，發(fā)展成為潛力客戶(hù)。實(shí)景開(kāi)放，廣泛蓄水實(shí)景開(kāi)放，廣泛蓄水part2.part2.所以，我們第所以，我們第2 2階段對(duì)外公布的線(xiàn)上主題為：階段對(duì)外公布的線(xiàn)上主題為：萬(wàn)坪實(shí)景萬(wàn)坪實(shí)景 驚艷全城驚艷全城以實(shí)景開(kāi)放為第二階段的推廣主題，將項(xiàng)目信息和動(dòng)態(tài)及時(shí)傳遞給市場(chǎng)和客戶(hù)，增加關(guān)注和來(lái)訪(fǎng)。7 7月底，敔山嶺秀夏季狂歡季月底，敔山嶺秀夏季狂歡季 地點(diǎn)：地點(diǎn)：售樓中心 與 外景觀結(jié)合 或者 售樓處對(duì)面湖心茶莊（炎炎夏季，借助夏季敔山灣

42、夜景宜人之際，舉行“露天紅酒宴露天紅酒宴”或“啤酒狂歡夜啤酒狂歡夜 ”或“敔山嶺秀敔山嶺秀 fm90.7 fm90.7 爵士之夜爵士之夜”等形式的活動(dòng)。禮品：禮品：請(qǐng)國(guó)畫(huà)名家為本案潑墨繪畫(huà)扇子，天氣已開(kāi)始炎熱，作為禮物發(fā)放。聯(lián)手江陰音樂(lè)之聲電臺(tái)，呈現(xiàn)經(jīng)典懷舊之夜，在線(xiàn)直播聯(lián)手江陰音樂(lè)之聲電臺(tái)，呈現(xiàn)經(jīng)典懷舊之夜，在線(xiàn)直播 歲月流金歲月流金 / / 敔山嶺秀敔山嶺秀 fm90.7 fm90.7 爵士之夜爵士之夜將現(xiàn)場(chǎng)景色和外圍環(huán)境融合在一起，有機(jī)結(jié)合。同時(shí)，借助電臺(tái)媒體，將樣板區(qū)即將公開(kāi)的信息宣傳度擴(kuò)大。而現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)還有機(jī)會(huì)和電臺(tái)主持人零距離接觸。大師揮毫大師揮毫陳丹青為敔山嶺秀作畫(huà)（也可邀請(qǐng)江陰當(dāng)

43、地名人）陳丹青為敔山嶺秀作畫(huà)（也可邀請(qǐng)江陰當(dāng)?shù)孛耍╇S著夏季到來(lái)，可邀請(qǐng)陳丹青大師將本案面對(duì)的秀美湖山繪制隨著夏季到來(lái)，可邀請(qǐng)陳丹青大師將本案面對(duì)的秀美湖山繪制為山水畫(huà)，制作成傳統(tǒng)折扇，作為項(xiàng)目贈(zèng)送給來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)的禮物。為山水畫(huà)，制作成傳統(tǒng)折扇，作為項(xiàng)目贈(zèng)送給來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)的禮物。別致而新穎。別致而新穎。8 8月底，別墅實(shí)景樣板區(qū)正式開(kāi)啟：月底，別墅實(shí)景樣板區(qū)正式開(kāi)啟：開(kāi)啟實(shí)景樣板區(qū)開(kāi)啟實(shí)景樣板區(qū) 體驗(yàn)季！體驗(yàn)季！實(shí)景是別墅開(kāi)放前的最有利武器，要充分得當(dāng)使用，為別墅及后續(xù)高層蓄水。以以“名流品鑒夜名流品鑒夜”為樣板區(qū)的開(kāi)啟活動(dòng)為樣板區(qū)的開(kāi)啟活動(dòng)以系列小型現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，貫穿整個(gè)體驗(yàn)季以系列小型現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，貫穿整

44、個(gè)體驗(yàn)季8月底月底名流品鑒夜名流品鑒夜9月底月底比基尼狂歡節(jié)比基尼狂歡節(jié)8月底月底名流品鑒夜名流品鑒夜9月底月底比基尼狂歡節(jié)比基尼狂歡節(jié)各界名流各界名流 主題沙畫(huà)主題沙畫(huà)魔術(shù)表演魔術(shù)表演 為了增加現(xiàn)場(chǎng)的氣氛和名人效應(yīng)，我們模仿大型的頒獎(jiǎng)晚會(huì)。在現(xiàn)場(chǎng)增設(shè)明星走紅地毯的環(huán)節(jié)，營(yíng)造活動(dòng)華麗的格調(diào)，以增強(qiáng)媒體曝光度明星紅毯明星紅毯 召開(kāi)媒體發(fā)布會(huì)，并安排當(dāng)?shù)孛襟w對(duì)到場(chǎng)明星進(jìn)行專(zhuān)訪(fǎng)，在訪(fǎng)問(wèn)中涵蓋對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的推崇和介紹，將明星和項(xiàng)目巧妙的結(jié)合在一起。明星專(zhuān)訪(fǎng)明星專(zhuān)訪(fǎng)邀請(qǐng)各界名流參與引起社會(huì)關(guān)注邀請(qǐng)各界名流參與引起社會(huì)關(guān)注活動(dòng)嘉賓：李奕彤李奕彤出生：1983年10月15日 籍貫：江蘇省江陰市 學(xué)歷：中央美術(shù)

45、學(xué)研究生作品：大漢天子傾城之戀男人的天堂楊家將等近百部影視作品 網(wǎng)上評(píng)論為：美到令人窒息的旗袍達(dá)人注：秀場(chǎng)為樣板區(qū)園林特邀嘉賓及模特，在實(shí)景園林中現(xiàn)場(chǎng)走秀。美人美景相得益彰。演繹旗袍秀演繹旗袍秀現(xiàn)場(chǎng)表演主題沙畫(huà)現(xiàn)場(chǎng)表演主題沙畫(huà)以敔山灣的風(fēng)景和項(xiàng)目的建設(shè)為線(xiàn)索和主題，編輯表演沙畫(huà)以敔山灣的風(fēng)景和項(xiàng)目的建設(shè)為線(xiàn)索和主題，編輯表演沙畫(huà)讓現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)感受到整體項(xiàng)目的特色，同時(shí)豐富整體活動(dòng)內(nèi)容讓現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)感受到整體項(xiàng)目的特色，同時(shí)豐富整體活動(dòng)內(nèi)容項(xiàng)目負(fù)責(zé)人隨著沙畫(huà)向嘉賓講解項(xiàng)目的概況項(xiàng)目負(fù)責(zé)人隨著沙畫(huà)向嘉賓講解項(xiàng)目的概況現(xiàn)場(chǎng)各界名流也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，增強(qiáng)公關(guān)特色現(xiàn)場(chǎng)各界名流也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，增強(qiáng)公關(guān)特色r

46、eference沙畫(huà)播放示意圖沙畫(huà)播放示意圖現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)魔術(shù)秀現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)魔術(shù)秀9月底月底比基尼狂歡節(jié)比基尼狂歡節(jié)8月底月底名流品鑒夜名流品鑒夜地點(diǎn)：地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)樣板區(qū)形式：形式：活動(dòng)公司邀請(qǐng)外籍模特、人氣模特參加目的：目的：將本案別墅戶(hù)戶(hù)擁有私家泳池的賣(mài)點(diǎn)通過(guò)一次活動(dòng)深入人心，并在市場(chǎng)上廣泛傳播開(kāi)來(lái)。說(shuō)明：說(shuō)明：美女、美酒、美宅仲仲夏夏狂狂歡歡夜夜樣板房開(kāi)放期間，布置小型活動(dòng)（情景展示）：樣板房開(kāi)放期間，布置小型活動(dòng)（情景展示）：1、名酒鑒別，調(diào)酒 2、插花，品茶 3、大片展映目的：結(jié)合與樣板房相關(guān)的高品味的元素， 體現(xiàn)樣板房高端品質(zhì)。第三階段：第三階段：時(shí)間：時(shí)間：1010月至月至1212月月節(jié)點(diǎn)：別墅部分產(chǎn)品按節(jié)點(diǎn)投放節(jié)點(diǎn)：別墅部分產(chǎn)品按節(jié)點(diǎn)投放任務(wù)：別墅作為本案的王牌產(chǎn)品，旨在奠定項(xiàng)目的高端調(diào)性。任務(wù)：別墅作為本案的王牌產(chǎn)品，旨在奠定項(xiàng)目的高端調(diào)性。同時(shí)提升高層物業(yè)價(jià)值。所以別墅的開(kāi)盤(pán)，同時(shí)加強(qiáng)高層蓄水。同時(shí)提升高層物業(yè)價(jià)值。所以別墅的開(kāi)盤(pán)，同時(shí)加強(qiáng)高層蓄水。別墅開(kāi)盤(pán)，高層蓄水別墅開(kāi)盤(pán)，高層蓄水part3.part3.所以，我們第所以，我們第3 3階段對(duì)外公布的線(xiàn)上主題為：階段對(duì)外公布的線(xiàn)上主題為：擁一席擁一席 耀全城耀全城別墅的稀缺性注定能擁有它的人非富即貴，且一宅難求。注定被有識(shí)之士收藏、珍藏。產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)暨開(kāi)盤(pán)盛典產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)