東莞奧園廣場(chǎng)商業(yè)定位及經(jīng)營(yíng)方案32p

1、奧園廣場(chǎng)商業(yè)定位及經(jīng)營(yíng)方案奧園廣場(chǎng)商業(yè)定位及經(jīng)營(yíng)方案 奧園集團(tuán)奧園集團(tuán) 番禺片區(qū)公司番禺片區(qū)公司 目目 錄錄第一部分 項(xiàng)目招商swot分析第二部分 招商推廣定位第三部分 招商的基本思路第四部分 招商節(jié)點(diǎn)安排第一部分第一部分 項(xiàng)目招商項(xiàng)目招商swotswot分析分析1 1、位于未來(lái)核心商業(yè)區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，業(yè)態(tài)空間廣闊、位于未來(lái)核心商業(yè)區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，業(yè)態(tài)空間廣闊 項(xiàng)目位于市橋未來(lái)核心商業(yè)區(qū)，市政配套、交通網(wǎng)絡(luò)完善。在市政規(guī)劃中，該區(qū)域的主要功能為居住和商貿(mào)，但該地域目前尚未有大型綜合商業(yè)體，奧園廣場(chǎng)的出現(xiàn)將成為橋南區(qū)大型綜合商業(yè)體的開(kāi)創(chuàng)者，業(yè)態(tài)招商空間廣闊，除了能引進(jìn)優(yōu)質(zhì)商家資源外，還能對(duì)區(qū)內(nèi)空缺的

2、業(yè)態(tài)進(jìn)行填補(bǔ)，豐富商圈商業(yè)配套，在該區(qū)消費(fèi)者休閑、購(gòu)物生活中將擔(dān)當(dāng)重要角色。2 2、規(guī)模大、檔次高，商業(yè)吸附能力強(qiáng)，招商優(yōu)勢(shì)突出、規(guī)模大、檔次高，商業(yè)吸附能力強(qiáng)，招商優(yōu)勢(shì)突出 目前項(xiàng)目在區(qū)內(nèi)直面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有易發(fā)商業(yè)街、哈街、大潤(rùn)發(fā)。這些競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目普遍處于中低檔，綜合體的體量與本項(xiàng)目相比較小。換言之，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在檔次高，規(guī)模大，商業(yè)吸附能力強(qiáng)，為投資者、商家提供投資信心，招商優(yōu)勢(shì)突出。升級(jí)后的購(gòu)物和居住體驗(yàn)，將為市場(chǎng)和消費(fèi)者帶來(lái)與眾不同的體驗(yàn)和樂(lè)趣。（一）優(yōu)勢(shì)（一）優(yōu)勢(shì)（strengths）第一部分第一部分 項(xiàng)目招商項(xiàng)目招商swotswot分析分析1 1、項(xiàng)目周邊缺乏便捷交通，距離市

3、橋傳統(tǒng)商圈較遠(yuǎn)、項(xiàng)目周邊缺乏便捷交通，距離市橋傳統(tǒng)商圈較遠(yuǎn) 項(xiàng)目屬于番禺市橋中心城區(qū)的南延部分，無(wú)論是目前的交通配套還是在未來(lái)市政規(guī)劃中，都未設(shè)有地鐵站，沒(méi)有地鐵經(jīng)過(guò)，便捷交通的缺乏將是項(xiàng)目影響力、輻射力受阻的一大硬傷，加之離市橋傳統(tǒng)商圈較遠(yuǎn)，商圈內(nèi)的人流量、消費(fèi)群體多樣性及消費(fèi)群體層次將受到很大限制。在某種程度上，將降低部分核心、優(yōu)質(zhì)商家對(duì)在項(xiàng)目開(kāi)店的投資信心。2 2、項(xiàng)目自身設(shè)計(jì)條件限制，增加了主力店、次主力店招商難度、項(xiàng)目自身設(shè)計(jì)條件限制，增加了主力店、次主力店招商難度 購(gòu)物中心主力店的引進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的整體招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)起著決定性作用。但由于項(xiàng)目自身設(shè)計(jì)條件限制，制約了一線主力店的引進(jìn)，例如

4、地上停車位、荷載、柱距達(dá)不到商家要求等因素，使得吉之島、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)等意向主力店相繼流失，主力店招商較為被動(dòng)。（二）劣勢(shì)（二）劣勢(shì)（weakness）第一部分第一部分 項(xiàng)目招商項(xiàng)目招商swotswot分析分析1 1、項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目較多，有利于推動(dòng)橋南板塊商圈的加速形成，提升商、項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目較多，有利于推動(dòng)橋南板塊商圈的加速形成，提升商家信心家信心 在本項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目有大潤(rùn)發(fā)（已開(kāi)業(yè)）、哈街、海倫堡的裙樓商鋪等，雖然加劇了區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，但有利于推動(dòng)橋南板塊商圈的加速形成、商業(yè)氛圍的培育，以規(guī)模效應(yīng)強(qiáng)化商業(yè)的輻射能力，聚集人流，從而提升了商家對(duì)項(xiàng)目的投資信心。2 2、項(xiàng)目周邊比鄰

5、多個(gè)大型社區(qū)，消費(fèi)群體穩(wěn)定、消費(fèi)層次較高、項(xiàng)目周邊比鄰多個(gè)大型社區(qū)，消費(fèi)群體穩(wěn)定、消費(fèi)層次較高 項(xiàng)目位于橋南商貿(mào)、居住的核心區(qū)域，周邊海倫堡、尚東尚筑、喜盈嘉立思等大型高檔樓盤(pán)林立，為項(xiàng)目提供了穩(wěn)定的、消費(fèi)層次較高的消費(fèi)群體，加之項(xiàng)目本身公寓的居住群及商業(yè)街客群，有力地支撐了項(xiàng)目商業(yè)的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展，為引進(jìn)檔次較高、更具市場(chǎng)號(hào)召力的商家提供了市場(chǎng)培育基礎(chǔ)。（三）機(jī)會(huì)（三）機(jī)會(huì)（opportunities）第一部分第一部分 項(xiàng)目招商項(xiàng)目招商swotswot分析分析1 1、商家資源競(jìng)爭(zhēng)激烈，業(yè)態(tài)難以避免同質(zhì)化，消費(fèi)群體分流、商家資源競(jìng)爭(zhēng)激烈，業(yè)態(tài)難以避免同質(zhì)化，消費(fèi)群體分流 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間相對(duì)較晚，區(qū)域

6、內(nèi)商業(yè)部分目前已有大潤(rùn)發(fā)、海倫堡等樓盤(pán)底商以及哈街、羅家等商業(yè)，主力店、次主力店在選擇進(jìn)入?yún)^(qū)域市場(chǎng)時(shí)，面臨的選擇較多，例如羅家、哈街等，從而導(dǎo)致本項(xiàng)目的主力店、次主力店商家資源競(jìng)爭(zhēng)激烈。基于同一商圈的消費(fèi)共性及面對(duì)相同客群，各大商業(yè)項(xiàng)目在業(yè)態(tài)引進(jìn)方面將不可避免地趨于相同，業(yè)態(tài)同質(zhì)化難以避免。同時(shí)，由于區(qū)內(nèi)未來(lái)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多，消費(fèi)群體將被分流。2 2、銷售型商業(yè)街，打擊品牌商家進(jìn)駐熱情、銷售型商業(yè)街，打擊品牌商家進(jìn)駐熱情 目前區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)狀況良好的商業(yè)項(xiàng)目，如易發(fā)商業(yè)街、哈街、大潤(rùn)發(fā)其商鋪均采用只租不售的經(jīng)營(yíng)方式，統(tǒng)一管理使業(yè)態(tài)管理及商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好?；诠菊w目標(biāo)需要，項(xiàng)目3萬(wàn)多平米商業(yè)街將進(jìn)行銷

7、售。商業(yè)街銷售以后，業(yè)態(tài)管理將存在一定難度，并且商業(yè)街經(jīng)營(yíng)將存在一定風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況將影響購(gòu)物中心的整體形象及商業(yè)價(jià)值，因此，出售型商業(yè)街由于缺乏統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理環(huán)節(jié)，日后經(jīng)營(yíng)狀況難以預(yù)料，在一定程度上打擊了品牌商家進(jìn)駐的信心與熱情。（四）威脅（四）威脅（threats）第二部分第二部分 招商推廣定位招商推廣定位 奧園廣場(chǎng)shoppingmall面積約8.1萬(wàn)平方米，分地下兩層，地上五層，建成后將成為番禺規(guī)模最大、檔次最高的首席shopping mall，真正實(shí)現(xiàn)一站式購(gòu)物。 將奧園廣場(chǎng)項(xiàng)目定位為一個(gè)以區(qū)域內(nèi)家庭消費(fèi)為主，以精致業(yè)態(tài)為點(diǎn)綴，具有一定時(shí)尚品位，薈萃多種美食和現(xiàn)代娛樂(lè)休閑業(yè)

8、態(tài)于一體的，以簡(jiǎn)約時(shí)尚的購(gòu)物環(huán)境著稱的“綜合性區(qū)域商業(yè)中心(comprehensive regional shopping center) ” ，有利于打破市橋南區(qū)原有的“傳統(tǒng)商業(yè)街”+“大型超市”的商業(yè)格局，有助于引導(dǎo)區(qū)內(nèi)居民現(xiàn)代生活方式和消費(fèi)習(xí)慣的形成。（一）規(guī)模定位（一）規(guī)模定位樓層樓層建筑面積（）建筑面積（）-1f17490.51f16263.12f14332.383f16685.294f147795f1995總計(jì)81545.27第二部分第二部分 招商推廣定位招商推廣定位 中高檔定位中高檔定位1 1、分析：、分析：（1）奧園廣場(chǎng)大規(guī)模的商業(yè)面積決定了我們商場(chǎng)的業(yè)態(tài)必須是綜合性、包容性和

9、多樣性。從消費(fèi)的層面分析，商場(chǎng)的品種適宜中檔偏高。商場(chǎng)的品種適宜中檔偏高。（2）如果全部做高檔，消費(fèi)力有限，客戶面太窄；低檔的商業(yè)在番禺比比皆是，根本不可能在奧園廣場(chǎng)進(jìn)行，所以我們應(yīng)該以中檔的品牌為基礎(chǔ)，上延到部分高檔產(chǎn)品來(lái)提高商場(chǎng)的定位。（3）目前初步定位為商場(chǎng)的中檔品牌占50%，高檔品牌占30%、其他品牌占20%的比例。（二）項(xiàng)目檔次定位（二）項(xiàng)目檔次定位第二部分第二部分 招商推廣定位招商推廣定位2 2、支撐點(diǎn)：、支撐點(diǎn)：（1）規(guī)模宏大，高品質(zhì)業(yè)態(tài)，時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)、休憩多種生活元素集于 一身。廣州南部目前沒(méi)有超越奧園廣場(chǎng)的項(xiàng)目；（2）外觀時(shí)尚，富有現(xiàn)代感；（3）高標(biāo)準(zhǔn)用材，高端設(shè)施配置，

10、智能化管理；（4）業(yè)態(tài)豐富，滿足不同層次消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣；（5）綜合業(yè)態(tài)規(guī)劃，迎合區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)于綜合性購(gòu)物中心的要求。（二）項(xiàng)目檔次定位二）項(xiàng)目檔次定位第二部分第二部分 招商推廣定位招商推廣定位3 3、商業(yè)功能定位、商業(yè)功能定位 商業(yè)功能以區(qū)域性綜合商業(yè)為定位，業(yè)態(tài)建議大型生活超市+品牌百貨+品牌影院+快捷餐飲+品牌、潮流服飾+大型特色餐飲+康體娛樂(lè)配套為主。支撐點(diǎn)： 上述業(yè)態(tài)組合符合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)需求 以規(guī)模優(yōu)勢(shì)打造項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和號(hào)召力 升級(jí)區(qū)內(nèi)商業(yè)檔次，結(jié)束區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)分散不足 拉開(kāi)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距。（二）項(xiàng)目檔次定位（二）項(xiàng)目檔次定位第二部分第二部分 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析招商總體思路：以點(diǎn)帶面，發(fā)揮品牌

11、主力店的帶動(dòng)作用。招商總體思路：以點(diǎn)帶面，發(fā)揮品牌主力店的帶動(dòng)作用。1、品牌超市商家（華潤(rùn)萬(wàn)家）入駐負(fù)一層，實(shí)現(xiàn)首層與負(fù)一層的溝通，吸引大 量人流。2、引進(jìn)品牌百貨商家或通過(guò)自組百貨的形式。引進(jìn)品牌百貨商家或通過(guò)自組百貨的形式。（1）將一至三層按照倒三角的規(guī)劃整體打包給引進(jìn)的品牌百貨經(jīng)營(yíng)，發(fā)揮品牌百貨商家對(duì)品牌和資源的整合能力，提升項(xiàng)目整體形象。（2）自組百貨可提高租金收入，有利于創(chuàng)造自己的百貨品牌。3、引進(jìn)影院進(jìn)入4層，吸引消費(fèi)向高樓層流動(dòng)消費(fèi)。4、引進(jìn)大型品牌餐飲進(jìn)入4層，并將五樓部分區(qū)域劃給其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，從而帶來(lái)大量食客，也有助于5層拓展灰空間將來(lái)作為美食廣場(chǎng)。（三）業(yè)態(tài)定位（三）業(yè)態(tài)定位

12、第二部分第二部分 招商推廣定位招商推廣定位超市超市+ +百貨為主力店，各層業(yè)態(tài)分布百貨為主力店，各層業(yè)態(tài)分布負(fù)一層業(yè)態(tài)分布圖（三）業(yè)態(tài)定位（三）業(yè)態(tài)定位第二部分第二部分 招商推廣定位招商推廣定位超市超市+ +百貨為主力店，各層業(yè)態(tài)分布百貨為主力店，各層業(yè)態(tài)分布一層業(yè)態(tài)分布圖（三）業(yè)態(tài)定位（三）業(yè)態(tài)定位第二部分第二部分 招商推廣定位招商推廣定位超市超市+ +百貨為主力店，各層業(yè)態(tài)分布百貨為主力店，各層業(yè)態(tài)分布二層業(yè)態(tài)分布圖（三）業(yè)態(tài)定位（三）業(yè)態(tài)定位第二部分第二部分 招商推廣定位招商推廣定位超市超市+ +百貨為主力店，各層業(yè)態(tài)分布百貨為主力店，各層業(yè)態(tài)分布三層業(yè)態(tài)分布圖（三）業(yè)態(tài)定位（三）業(yè)態(tài)定

13、位第二部分第二部分 招商推廣定位招商推廣定位超市超市+ +百貨為主力店，各層業(yè)態(tài)分布百貨為主力店，各層業(yè)態(tài)分布四層業(yè)態(tài)分布圖（三）業(yè)態(tài)定位（三）業(yè)態(tài)定位第二部分第二部分 招商推廣定位招商推廣定位超市超市+ +百貨為主力店，各層業(yè)態(tài)分布百貨為主力店，各層業(yè)態(tài)分布五層業(yè)態(tài)分布圖（三）業(yè)態(tài)定位（三）業(yè)態(tài)定位第二部分第二部分 招商推廣定位招商推廣定位超市超市+ +引入百貨方案的效果：引入百貨方案的效果：品牌百貨是整個(gè)商業(yè)中心的基礎(chǔ)，能有效的支撐商業(yè)中心的開(kāi)業(yè)和后期的經(jīng)營(yíng)。品牌百貨可以提高我們奧園廣場(chǎng)整個(gè)商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)檔次。品牌百貨對(duì)其他中小商家具有較強(qiáng)的吸附能力，有利于提高mall的出租率及租金的水平

14、。在持有mall銷售或者融資時(shí)，可以提高售價(jià)和估值，前期損失的租金在后期的售價(jià)中完全可以彌補(bǔ)回來(lái)。（三）業(yè)態(tài)定位（三）業(yè)態(tài)定位第二部分第二部分 招商推廣定位招商推廣定位超市超市+ +自組百貨方案的效果：自組百貨方案的效果：自組百貨的優(yōu)點(diǎn)在于租金回報(bào)高，可建立自己的品牌，奧園開(kāi)發(fā)其他商業(yè)項(xiàng)目可直接復(fù)制；自組百貨方便統(tǒng)一管理。在持有mall銷售或者融資時(shí)，可以提高售價(jià)和估值，前期損失的租金在后期的售價(jià)中完全可以彌補(bǔ)回來(lái)。（三）業(yè)態(tài)定位（三）業(yè)態(tài)定位第二部分第二部分 招商推廣報(bào)告招商推廣報(bào)告1 1、定位語(yǔ)：、定位語(yǔ)：南中國(guó)首席一站式購(gòu)物中心南中國(guó)首席一站式購(gòu)物中心2 2、推廣語(yǔ)：、推廣語(yǔ)：不在萬(wàn)象城

15、（或引用外國(guó)著名的商業(yè)中心），就在奧園廣場(chǎng)不在萬(wàn)象城（或引用外國(guó)著名的商業(yè)中心），就在奧園廣場(chǎng) （備選：時(shí)尚達(dá)人的一站式消費(fèi)）（備選：時(shí)尚達(dá)人的一站式消費(fèi)）支撐點(diǎn)：支撐點(diǎn)：規(guī)模宏大，高品質(zhì)業(yè)態(tài)，時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)、休憩多種生活元素集于一身；外觀時(shí)尚，富有現(xiàn)代感；高標(biāo)準(zhǔn)用材，高端設(shè)施配置，智能化管理；業(yè)態(tài)豐富，滿足不同層次消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣；綜合業(yè)態(tài)規(guī)劃，迎合區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)于綜合性購(gòu)物中心的要求。南廣州24萬(wàn)平米曼哈頓財(cái)富核心3 3、案名：奧園廣場(chǎng)、案名：奧園廣場(chǎng)（四）推廣定位四）推廣定位第三部分第三部分 招商的基本思路招商的基本思路（一）招商的核心問(wèn)題（一）招商的核心問(wèn)題 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，成

16、功的招商就是提高商場(chǎng)的盈利能力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)。在招商工作推進(jìn)過(guò)程中，我們需要核心思考的問(wèn)題如下圖所示：第三部分第三部分 招商的基本思路招商的基本思路（二）招商的基本原則（二）招商的基本原則1、業(yè)態(tài)比例分配原則業(yè)態(tài)比例分配原則 所謂業(yè)態(tài)比例分配原則就是指商場(chǎng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃確定每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在商場(chǎng)中的分布和分配比例情況。業(yè)界專家對(duì)國(guó)內(nèi)外一些成功的購(gòu)物中心進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析之后，得出了黃金分配比例原則52：30：18，即商業(yè)：娛樂(lè)：餐飲=52：30：18。當(dāng)然這一比例是參考性的，應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目有所調(diào)整。2、統(tǒng)一形象原則統(tǒng)一形象原則 招商應(yīng)該貫徹統(tǒng)一形象的原則，購(gòu)物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)

17、組織模式，是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象，并通過(guò)鮮明的主題形象創(chuàng)造最佳的招商吸引力。所招入的商家應(yīng)當(dāng)適應(yīng)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主題，所經(jīng)營(yíng)的商品和所提供的服務(wù)內(nèi)容是對(duì)商場(chǎng)整體形象的豐滿和創(chuàng)新，所以?shī)W園廣場(chǎng)的招商應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)統(tǒng)一形象的原則。第三部分第三部分 招商的基本思路招商的基本思路（二）招商的基本原則（二）招商的基本原則3、同業(yè)差異異業(yè)互補(bǔ)原則同業(yè)差異異業(yè)互補(bǔ)原則 同業(yè)差異就是指在招商中不能在一個(gè)有限的空間內(nèi)盲目招入多家同一類型的商家。 異業(yè)互補(bǔ)就是指在招商中應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)互補(bǔ)性，即要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，在商場(chǎng)內(nèi)部招入多種類型的商家，以滿足

18、顧客多元化的消費(fèi)需求，如在一個(gè)購(gòu)物中心內(nèi)部，百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營(yíng)品類不同，可以互補(bǔ)，多元化互補(bǔ)的業(yè)態(tài)組合，能夠提高購(gòu)物中心的吸引力。第三部分第三部分 招商的基本思路招商的基本思路（二）招商的基本原則（二）招商的基本原則4、主力店招商先行原則主力店招商先行原則 在招商過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)充分貫徹主力店招商先行的原則。由于主力店是商場(chǎng)的核心，是制造人流和形成吸引力的核心原點(diǎn)，所以先進(jìn)行主力店的招商，再進(jìn)行一般經(jīng)營(yíng)戶的招商，能使招商工作更富有成效。主力店招商先行的優(yōu)勢(shì)：第三部分第三部分 招商的基本思路招商的基本思路（三）招商的基本策略（三）招商的基本策略1、主力商家、主力商家 奧園廣場(chǎng)shoppingmall

19、旨在打造“南中國(guó)首席一站式購(gòu)物中心”，它以中高檔商家作為切入點(diǎn)，集高品質(zhì)，時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)、休憩多種生活元素于一身，其主力商家分為“主題商家”和“人氣商家”兩大類。（1）主題商家）主題商家 根據(jù)本項(xiàng)目擬定的功能屬性及主題業(yè)態(tài)，最能展現(xiàn)奧園廣場(chǎng)“南中國(guó)首席一站式休閑購(gòu)物中心”屬性的業(yè)態(tài)在于“高品質(zhì)、時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)”等。目前做得比較成功的萬(wàn)象城、天河城的品牌商家是我們的主要招商目標(biāo)。（2）人氣商家）人氣商家 由于本項(xiàng)目距離傳統(tǒng)易發(fā)商業(yè)街有一定距離，雖然實(shí)際距離不是很遠(yuǎn)，但心理距離還存在一定障礙。為了對(duì)中小商家進(jìn)場(chǎng)產(chǎn)生誘惑，同時(shí)有效吸引區(qū)域主力消費(fèi)群體，建議人氣商家集中為“娛樂(lè)、餐飲”兩大類，即設(shè)

20、置大型影院、特色餐飲店等。小結(jié)：小結(jié)：通過(guò)主題店吸引人氣店。應(yīng)制定合理的招商策略和流程，在一對(duì)一接觸的基礎(chǔ)上，階段性通過(guò)主題店吸引人氣店。應(yīng)制定合理的招商策略和流程，在一對(duì)一接觸的基礎(chǔ)上，階段性統(tǒng)一簽約。并且通過(guò)將這些客戶的簽約通過(guò)活動(dòng)形式對(duì)外披露，打動(dòng)同類客戶，同時(shí)吸引統(tǒng)一簽約。并且通過(guò)將這些客戶的簽約通過(guò)活動(dòng)形式對(duì)外披露，打動(dòng)同類客戶，同時(shí)吸引中小商家的跟風(fēng)關(guān)注，以便進(jìn)行積累。中小商家的跟風(fēng)關(guān)注，以便進(jìn)行積累。第三部分第三部分 招商的基本思路招商的基本思路（二）中小商家（二）中小商家 在廣州，這類客戶都比較多，苦于目前廣州的天河、北京路、上下九三大商圈商業(yè)已經(jīng)非常飽和，很多商家都無(wú)法進(jìn)場(chǎng)，

21、對(duì)于奧園廣場(chǎng)新興第四商圈提供給他們的機(jī)會(huì)，通過(guò)我們的主動(dòng)推廣，進(jìn)行有效的客戶積累，視具體情況進(jìn)行集中選鋪，以促進(jìn)所有商鋪的順利租賃。中小商家是本項(xiàng)目租金水平較高的組成部分，主力店的品牌及實(shí)力對(duì)中小商家具有強(qiáng)大的號(hào)召力。第四部分第四部分 招商的節(jié)點(diǎn)安排招商的節(jié)點(diǎn)安排 在招商準(zhǔn)備工作完成后，根據(jù)實(shí)際情況，我們將本商業(yè)項(xiàng)目的招商過(guò)程劃分為以下幾個(gè)階段，以安排招商中的整體工作，并對(duì)招商工作起指導(dǎo)性作用。第一階段第一階段 招商啟動(dòng)期招商啟動(dòng)期 (2010年年01月月20日日-2010年年8月底月底) 階段任務(wù)啟動(dòng)主力業(yè)態(tài)的招商工作，爭(zhēng)取完成購(gòu)物中心內(nèi)各業(yè)態(tài)3-4家主力店；進(jìn)行招商推廣，樹(shù)立項(xiàng)目品牌購(gòu)物中

22、心的形象； 本階段工作適合本項(xiàng)目的主力店招商洽談；在廣州市區(qū)商業(yè)繁華地帶設(shè)立展場(chǎng)，結(jié)合營(yíng)銷推廣，在項(xiàng)目附近設(shè)立臨時(shí)銷售中心，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的大規(guī)模宣傳和廣泛招商；其它意向商家的洽談。（一）招商階段（一）招商階段第四部分第四部分 招商的節(jié)點(diǎn)安排招商的節(jié)點(diǎn)安排第二階段第二階段 招商集中期（招商集中期（2010年9月1日- 12月31日）階段任務(wù)各業(yè)態(tài)的招商工作持續(xù)跟進(jìn)，掀起項(xiàng)目一期銷售后招商的熱潮；次主力店再引進(jìn)3-5家；對(duì)廣州市區(qū)和番禺本地的宣傳到位，結(jié)合公寓銷售進(jìn)行推廣；銷售集中進(jìn)行； 本階段工作與各中小品牌商家的進(jìn)行洽談；主動(dòng)接洽我們希望進(jìn)駐的商家，簽訂合同或達(dá)成意向；1-2次的大型招商促進(jìn)活動(dòng)；對(duì)部分已經(jīng)簽定意向合同的商家進(jìn)行宣傳。（一）招商階段（一）招商階段第四部分第四部分 招商的節(jié)點(diǎn)安排招商的節(jié)點(diǎn)安排第三階段第三階段 招商沖刺期（招商沖刺期（2011年1月1日- 9月31日）1、階段