上海房地產市場運行分析及趨勢預測

1、上海房地產市場運行分析及趨勢預測閩發(fā)證券研究所曹銳鋼一、市場運行特征分析上海房地產市場在經歷1992至1994年的超常規(guī)發(fā)展及1995至1998年的調 整階段后,從1999年底開始了一輪新的發(fā)展高潮.、，圖1：中房上海指數(shù)走勢一中房上海綜合指數(shù)（一）房價持續(xù)漲升中房上海綜合指數(shù)是一種全面反映上海商品房價格包括住宅和辦公用房） 的指標,，從圖1該指數(shù)近幾年的走勢可見,上海房產價格是在1999年開始筑底， 從2000年初開始一路漲升“在進入2002年后，這種漲升不僅沒有放緩.反而有 加速的趨勢、,到2002年10月份,中房上海綜合指數(shù)值達到867點,比2000年 初上漲啟動時的最低點大約上漲了 2

2、5%而指數(shù)反映的漲幅僅是上海房產價格上 漲的平均水平，事實上，如地鐵沿線、黃浦江沿岸、公園或綠地周邊等較好地段 房產價格的同期漲幅已普遍超過了30%目前,上海房價已到了一個較高的水平.全市的均價已達到每平米3840元左右,盧灣、靜安等區(qū)部分樓盤的每平米均價 已經漲到8000-10000元,浦東陸家嘴濱江地區(qū)的均價更是高達每平米20000萬元在靜安、黃浦、盧灣、徐匯等區(qū)，每平米4000元以下的預售新房基本斷 檔，即便是相對較偏的閘北、普陀、楊浦等區(qū).均價在3000元到4000元的樓盤 也日趨減少這一階段上海房價持續(xù)上漲的原因主要在于：11需求拉動上海人均居住面積一直落后于全國大城市平均水平，居民

3、改善居住環(huán)境的需 求較為強烈.從1996年開始，隨著一系列鼓勵購房政策的出臺，居民對房屋的 購買力開始大規(guī)模的釋放出來.這些政策主要包括：1996年同意居民已購舊公 房上市,并開始降低買房稅費；1998年底停止住房實物分配,并開始采取購房 款抵扣所得稅的政策；1999年降低個人住房抵押貸款按揭比例。此外，上海良 好的人文環(huán)境、日益上升的經濟地位和日新月異的城市面貌也吸引了大批來自外 省市及港澳臺和國外的人士前來投資置業(yè),而開放藍印戶口、內外銷房并軌等政 策的實施也較大促動了外來需求的增長“來自內、外兩方面的旺盛需求拉動了上 海房產價格的持續(xù)上漲2、成本推動土地成本和建設成本是房屋價格的主要 構

4、成部分.這兩方面成本的上升直接 推動了上海房價的上漲11） 土地成本上漲近十年來,上海市政府對城市基礎設施實施了高強度的投入,平均每年的投 資增長速度超過了 30弟，其中僅"九五”期間投資就高達2274億元：,，大規(guī)模推 進的城市基礎設施建設,極大地改善了上海的城市面 貌和居住環(huán)境,從而帶動了 城市土地價值的提升“在土地自然升值的大背景下，高額的舊區(qū)拆遷補償和公開 招標、拍賣的方式又進一步加大了開發(fā)商的土地獲得成本“建設成本上漲近幾年來，新建商品房的建筑形態(tài)不斷改進，建筑質量有較大提高.所采用 的建筑材料更加考究，而且，小區(qū)的容積率在下降，配套設施也更加完備,綠化 水平也逐步提高這一

5、切都將促使相應的建設成本上升（二）交易量全面放大圖2：上海房產交易量口商品房銷售面積（萬 平米j存量房成交面積（萬 平米）從圖2可見，近幾年上海房地產二級市場商品房市場）和三級市場存量 房市場）的成交量都不斷放大、，1998年全市商品房的銷售面積為1150萬平米， 其后幾乎每年都保持10犯上的增長幅度，預計到2002年將超過1900萬平米. 比1998年增長65姒上“ 1998年上海存量房市場的交易量只有315萬平米，預計到2002年將可能超過1600萬平米，累計增長4倍多，增長速度遠高于一般商 品房上海房地產市場成交量全面放大的主要原因在于有持續(xù) 增長的需求這種需 求的增長在較大程度上來自于

6、二、三級市場的良性互動、，上海市1996年在全國 率先允許居民把從政府購買的舊公房提前上市,并大幅度降低了房屋交易稅費. 這有效的搞活了存量房市場，方便了居民套現(xiàn)舊房購新房.從而有力地推動了商 品房市場的發(fā)展、，而在另一方面，因建設商品房而進行了大規(guī)模的 舊區(qū)拆遷.很 多得到補償?shù)膭舆w居民也加入了購買 存量房的行列,由此也較大的推動了存量房 市場的發(fā)展,這兩方面的互動使上海房地產市場 步入了 “梯度消費”的良性循環(huán) 軌道，成交量得以持續(xù)放大.（三）市場呈現(xiàn)自由競爭的格局表1 上海市2001年房地產企業(yè)銷售業(yè)績排名名次企業(yè)名稱銷售面積（平米）名次企業(yè)名稱銷售額（力兀）1上海中星（集團）有限公司4

7、25,8241上海綠地（集團）有限公司152,3492上海綠地（集團。有限公司390,7932上海中星（集團）有限公司128,6 103大華l集團）有限公司383,8783大華（集團j有限公司124,3794中遠置業(yè)集團有限公司248,9894上海仁恒房地產有限公司103,96 15閔行房地產發(fā)展 總公司216,2845上海恒立房地產后限公司103,8956復地（集團）股份有限公司188,7096中遠置業(yè)集團有限公司97,2997上海中環(huán)投資開發(fā)（集團） 有限公司157,9807上海浦東新翔房地產開發(fā) 有限公司89,0258上海浦東新翔房地產開發(fā) 有限公司143,6328上海東 方海外徐家匯房

8、地 產后限公司86,5049上海新江灣城開發(fā)有限公司143,4609復地（集團）股份有限公司68,09 110上海農口房地產（集團有 限公司139,52010上海靜安新世紀企業(yè)發(fā)展 有限公司60,970目前上海共有房地產開發(fā)企業(yè)4000多家，其中注冊資本僅500萬k 1000萬 元、三級資質及未定級的小企業(yè)就有3000多家,約占房地產開發(fā) 企業(yè)總數(shù)的 60%-70%二級以上開發(fā)資質的僅占20%這些企業(yè)在產品開發(fā)模式、環(huán)境規(guī)戈h 房型設計、建筑工藝及材料、營銷手段以及物業(yè)管理等方面基本還沒有形成突出 的差異.市場的集中度也較低,單家或多家大企業(yè)對市場的價格還缺乏明顯的影 響力2001年上海房地產

9、銷售額百強企業(yè)完成總銷售額345.08億元，僅占全市 房地產企業(yè)銷售額的49.7%；房地產銷售面積百強企業(yè)完成總銷售面積716.3萬 平方米，僅占全市房地產銷售面積的45.3%而入圍房地產銷售額百強企業(yè)的標 準是年銷售額1.5億元，跨入房地產銷售面積百強企業(yè)的門檻是年銷售面積4.2 萬平方米：,，從表1可見，行業(yè)銷售量和銷售額前十名的企業(yè)所占市場份額都不大， 其中：排在銷售面積第一的上海中星（集團）有限公司，銷售面積為42.58萬平方 米,僅占市場銷售總量的2.4%；獲得銷售額第一名的上海綠地（集團）有限公司. 銷售額達到15.23億元,僅占市場銷售總額的2.2%,企業(yè)眾多、產品缺乏差異、市場

10、集中度低等這些特征,說明目前上海房地產 市場總體還呈現(xiàn)自由競爭 的格局"這種市場格局形成的原因主要在于：1,進入壁壘較低“上海房地產市場進入 門檻一直較低,以前沒有實施土地 公開招標、拍賣制度，且對房地產業(yè)的信貸管理也不嚴.這使得很多資本實力較 弱的企業(yè)也能生存下來.2,市場環(huán)境寬松口由于近年來上海房地產市場 總體處于供不應求狀態(tài)，開 發(fā)商無論大小基本都能找到自己的市場，相互競爭尚不夠激烈，在產品方面的創(chuàng) 新動力也普遍不足、，3,發(fā)展時期較短”上海房地產市場至今才發(fā)展了短短十余年，在開發(fā)商中， 國內企業(yè)隨市場起步較晚、發(fā)展較慢，資本積累還沒有達到一定規(guī)模，普遍還沒 有足夠實力占有較大

11、市場份額；而來自港、臺及境外的企業(yè)雖然實力較強，但因 為進入上海市場時 間相對更短，大都還沒有得到充分的發(fā)展，因此占有的市場份 額也較為有限u二、市場發(fā)展趨勢預測（一）市場需求：繼續(xù)保持增長，增幅逐步回落經過近十年的發(fā)展，上海的居住條件雖有了較大提高.但絕對水平還是相對 較低、，從表2可見，目前上海的人均居住面積 剛到13平米，明顯低于廣州和深 圳的近期水平；大致僅相當于香港和紐約上世紀90年代初的水平；還遠低于東 京、巴黎、漢城、新加坡十幾年前的水平、，作為一個把發(fā)展目標定位于國際化大 都市的城市，隨著自身經濟的持續(xù)快速發(fā)展，上海的居住條件必然會逐步向這些 先進城市看齊,因此從長期來看,房屋

12、需求還有較大增長空間、,這種需求將主要 來自三個方面：其一，隨著收入的逐步提高，再加上房改措施的逐步到位，企業(yè) 和居民為改善辦公或居住 條件而持續(xù)產生的需求；其二，新一輪舊區(qū)改造和市政 基礎設施建設將帶 來大批居民和企業(yè)遷移,由此產生的動遷房屋需求；其三,在 中國加入wto勺大背景下,上海良好的人文和經濟發(fā)展環(huán)境,將吸引大批異地企 業(yè)和人員前來投資或居住,由此產生大量外部增量性需求“表2；上海與國內外城市人均居住面積對比城 市上海廣州深圳香港漢城東京紐約新加坡巴黎所處年代200220012001199419931990199019921986人均居住面積 匚（平米）1315.517.41230

13、19142029根據聯(lián)合國對40多個不同類型國家統(tǒng)計得出的結論，當人均gdbs過8千 美元以上進入中高收入的國家和地區(qū)，房屋產業(yè)的發(fā)展才趨于平緩:，依此來推斷.由于上海預計到2008年人均gdpt可能達到8000美元，所以至少在未來幾年內， 其房地產市場需求應該還將保持增長、，不過，預計這種需求的增幅將會逐步回落, 其原因主要在于：1、市場需求已有較大釋放從1998年到現(xiàn)在5年間，上海房地產市場已 成交了將近8000萬平米商品房， 其中住宅至少應在70萬套左右，從理論上講已滿足了約十分之一上海常住人口 的住房需求,在經過這樣集中的釋放后,市場需求再持續(xù)保持高增長的可能性已 不是很大.2、政策面

14、趨緊從1998年到2001年,上海房地產市場的政策面持續(xù) 向好,先后出臺了取消 住房實物分配、購房款抵扣所得稅、開放藍印戶口、降低個人住房抵押貸款按揭 比例、內外銷房并軌等一系列鼓勵購房的政策這些政策對激發(fā)市場需求產生了 至關重要的作用“但從2001年底開始，政策面有趨緊的跡象“由于擔心房地產 業(yè)泡沫過大，各級主管機關相繼對房地產業(yè)發(fā)出了警告，并陸續(xù)出臺了整頓市場 秩序、嚴格審查房地產信貸、取消藍印戶口、加大經濟適用房供給等調控政策” 這些政策會對部分市場原 潛在的需求產生抑制作用“3,居民購買力下降近年來上海房屋價格上漲速 度已超過了大多數(shù)居民收入的增長速度，這就意 味著居民對房屋的購買力在

15、普遍下 降“目前上海市一套商品房的平均價格和居民 家庭平均收入之比已達到了 8.7倍,已遠超出了國際上公認為合理的36倍、， 雖然,按揭貸款可以放大購買力,但高額負債和將來可能走高的利率將給購房者 帶來長期沉重的負擔,其風險已越來越引起人們的關注:.，從2002下半年開始. 上海各商業(yè)銀行新增房屋抵押貸款的增幅持續(xù)下降，這表明靠信貸放大居民購買 力的空間也在下降、，居民購買力的下 降無疑將抑制需求的進一步增長、，4、房產投資收益下降據大致估測，目前在上海房地產市場的 投資性購房比例已占到20-30%左右， 其中在高端市場的這一比例已超過了 50%、,投資房產的收益渠道主要有高位拋出 和收取租金

16、兩種、,隨著房價的持續(xù)上漲，市場需求增幅逐步回落.第一種渠道的 投資收益已面臨較大風險“同時，隨著投資性購房和“以舊房租）養(yǎng)新）房” 人群的擴大，市場出租房的投放量也逐步增大，由此使得房屋租金逐步下滑、，據 統(tǒng)計,單2002年第二季度以來,上海二手房租金價格平均下降近10%£右,其 中,原先居高不下的中高檔 二手物業(yè)租金下降尤為明顯"房產投資收益的下降勢 必將阻礙投資性需求的增長.5 .外部購買力增長幅度有限目前，來自外部的購買力已成為推動上海房產市場需求 增長的重要動力，據 統(tǒng)計，2002上半年高檔樓盤的購買 者中,境外人士占到30.9%,外省市人士占到 22.7%“雖然

17、,隨著我國加入wtg口上海申辦世博會的成功，上海的吸引力的確 是與日俱增,但在一定時期內,外部購買力的增長幅度將較為有限、.一方面,外 來人士購買高檔樓盤大多以投資為目的，投資收益下降，投資增幅自然下降；另 一方面，我國對外開放是逐步進行的，加入wt加不見的就會使外資蜂擁而至，圖3：上海商品房需求 量走勢預測商品房銷售面積（萬平米）況且由于全球經濟的放緩,很多國外企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略面臨調整,擴張極為謹慎. 近期內也不會在國內租購房產設立或擴大分支機構,從技術上來講,一定時期內商品房的成交量代表了市場的有效需求量,其變 動趨勢也基本反映了市場需求 量的變動趨勢、，從圖3可見，上海房地產市場需求 的增

18、幅從2001年起已經開始回落，如運用回歸的技術方法，再加以經驗的修正， 對其未來幾年的趨勢可 作出如圖上的預測：預計年需求增幅將在5%以下，并逐 步回落.（二）市場供給：進一步大幅增長1、存量供給較大未來市場的存量供給部分主要包括目前市場的 空置商品房和在施工房“到 2002年第三季度,上海市空置商品房為821.7萬平米,商品房施工面積為5907.58 萬平方米,其中有近4500萬平米是2002年以前開工的項目"到2002年底,預 計不能竣工的面積還將在5700-5900萬平米左右把第四季度的竣工面積和新開 工面積計算入內），再加上空置面積，將有超過6500萬平米的供給量投放在未 來

19、2-3年內的市場u2、增量供給能力巨大市場新增房屋的供給量主要取決于房地產開發(fā)用地的 供給量預計在未來幾 年，上海房地產市場的土地供給將較為充裕，大致來源如下：11）上世紀90年代以來積壓在開發(fā)商手中的土地儲備，這部分土地累計約 在1000-2000萬平米左右，都是因各種原因一直未開發(fā)或未完成開發(fā)，在近期啟 動開發(fā)的可能性較大。21 2001年上海新增營業(yè)性項目土地出讓面積達到了 1050萬平方米,而當 年完成土地開發(fā)面積僅247萬平方米，扣除2002的開發(fā)量后還將有剩余部分在 后1-2年中開發(fā).13）“十五”期間上海計劃完成2000萬平米舊區(qū)改造，其拆遷騰出的土地 絕大部分將在未來3年內投入

20、開發(fā).14）上海市正在規(guī)劃建設的“一城九鎮(zhèn)”其新區(qū)規(guī)劃用地面積就達到了幾 十平方公里，其中，純居住用地的開發(fā)面積預 計約為8平方公里”這些土地有相 當部分將在未來幾年投入開發(fā)15）上海市政府規(guī)劃的浦江兩岸綜合開發(fā)已開始實 施,該規(guī)劃區(qū)域從吳淞口 到閔行，涉及浦東、盧灣、黃浦、虹口和楊浦5個區(qū).規(guī)劃面積22.6平方公里， 其中從南浦大橋到盧浦大橋區(qū)域將建設2008年世博會展區(qū)”預計該規(guī)劃區(qū)域將至少投放8平方公里左右的經營性用地，其中有相當部分將會在未來3年內進行 開發(fā)盡管以上幾方面的測算數(shù)據在統(tǒng)計中會有重復，但總體來說未來3年的土地 供給將較為充裕，總共可開發(fā)的房屋 建筑面積將在10000平米左

21、右考慮到開發(fā) 周期的因素,預計將至少有3000萬平米左右的房屋 投放在未來3年內的市場:.，綜合以上兩方面的分析，再充分考慮到市場的自發(fā)調節(jié)作用，預計未來三年 內上海房產市場的總供給量將可能達到8000-10000平米左右，平均每年將保持 20-30就右的增長速度“（三）房價，普漲結束，結構調整開始從2000年初開始，上海房價一直處在普漲的過程中，各類價位的房屋幾乎 都在持續(xù)上漲,預計這種現(xiàn)象在不久將結束,房價將進入結構調整時期、，依據房 屋價格可把上海商品房市場大 致分為高、中、低端三個市場中間有過度區(qū)域）： 高端市場指房屋單價在每平米7000元以上或總價在90萬元以上的市場；中端市 場指房

22、屋單價在每平米4000-6500元或總價在35-75萬元左右的市場"氐端市場 指房屋單價在每平米3500元以下或總價在35萬元以下的市場、，對這三個市場價格的走勢預測如圖4.1、高端市場：價格回落目前上海高端商品房的目標市場主要是本地 富裕階層和來滬的外地富裕人 士 "這一群體人數(shù)相對較少，且普遍有著較強的投資意識,購買行為易受市場因 素影響“在未來幾年內，隨著市場購買力的 集中釋放和投資收益的逐步下降.預 計這一市場的需求增幅將較快回落、,但與此形成鮮明對照的是，這一市場的供給 將大幅增長“在目前施工的商品房中,高端產品約占30流右,數(shù)量已有過剩趨 勢u受動遷成本上升和土

23、地出讓制度改革等因素的影響,上海開發(fā)用地價格持續(xù) 上漲“在成本的推動下，未來投放市場的土地至少有50犯上將用來開發(fā)高端房 屋口供需的嚴重失衡將迫使這一市場價格逐步回落"由于高端市場的開發(fā)商多是 一些有外資背景、資本實力較強、操盤經驗豐富的大企業(yè),估計在其的掌控下. 市場價格的回落也不會很劇烈"2 1中端市場：價格穩(wěn)中趨升上海中端商品房的目標市場主要是本地的中等以上 收入階層、,隨著上海經濟 的持續(xù)快速發(fā)展，這一群體在不斷擴大，房屋需求快速增長.目前在上海市場在 售或施工的房屋中，中端產品占到50%fc右的份額，供給量還算充裕，因此預計 價格在短期內再大幅度上漲的可能性已較小但在未來幾年,上海市區(qū)中端房產 供給的增長速度要比高端房產小的多：,，由于市區(qū)土地本具有較大的稀缺性，再加 上土地出讓制度改革和大規(guī)?；A設施建設等因素的影響.上海市區(qū)的土地價格 不斷攀升“受土地成本的推動，在投放市場的市區(qū)開發(fā)用地中,可建設中端房的 比例已相對較小“考慮到供給增長有限的原因，預計未來幾年上海中端商品房的 價格將穩(wěn)中趨升.3,低端市場：價格平穩(wěn)上升上海低端商品房基本都處于市區(qū)外環(huán)之外或郊區(qū),由于位置相對較偏,其目 標市場主要是附近區(qū)域的居民.但隨著上海市“2005年交通規(guī)劃”和“ 一城九 鎮(zhèn)”建設規(guī)劃的逐步實施，這些區(qū)域的交通狀況和環(huán)境狀況將會發(fā)生較大