公司物業(yè)管理實操案例

1、公司物業(yè)管理實操案例作者: 日期：物業(yè)管理實操案例 37 篇目錄一、日常篇 14 篇二、裝修篇 10 篇三、違規(guī)篇 3 篇四、突發(fā)事件篇 2 篇五、保安、公共秩序篇 4 篇六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛 4 篇一、 日常篇1、在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔責任？案例介紹：2000年1月7日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺階上走，因當 天廠房三樓漏水正好滴在臺階上，由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。徐某走上臺階滑倒摔傷。醫(yī) 院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關(guān)節(jié)脫位。徐某摔傷當天，該廠房的物業(yè)管理單位派人員前去探望。徐某要求物業(yè)公司對此事 承擔責任，物業(yè)公司認為沒有義務(wù)承擔，雙方各執(zhí)已見，因次起訴至法院。法院判決：法院

2、經(jīng)審理認為：原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道，白天行走，也應(yīng)看到 臺階上有結(jié)冰，并應(yīng)當預(yù)見到滑冰的危險性，故應(yīng)對摔傷的行為負主要責任。但被告作為廠房的物業(yè)管理單位應(yīng)對物業(yè)公共配套設(shè)施完好起保養(yǎng)維修的責任，在 接到廠房漏水報修通知后，理應(yīng)及時修理，但未提供及時安排修理的有效證據(jù)，發(fā)現(xiàn)結(jié) 冰后未及時清除或積極的防范措施，故對原告滑倒致傷應(yīng)承擔一定的責任。 案例分析：一、被告物業(yè)管理單位的行為符合侵害生命健康權(quán)的民事責任構(gòu)成要件，應(yīng)承擔侵 權(quán)的民事責任。第一：物業(yè)管理單位的行為具有違法性。上海市居住物業(yè)管理條例第十二條規(guī) 定： "物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當保持住宅和公共設(shè)施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美、公

3、共秩序良好，保 障物業(yè)使用方便、安全。發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)施或者公共設(shè)施損壞時，立即采 取保護措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)公司的約定進行維修。 "可見，本案被告作為物業(yè)管 理單位，有法定義務(wù)立即采取保護措施。第二：產(chǎn)生了損害原告生命健康權(quán)的后果。第三：被告的不作為行為與原告的損害之間有因果關(guān)系。第四：被告物業(yè)管理單位有過錯。本案被告作為廠房的物業(yè)管理單位負有保障物業(yè) 使用方便、安全的義務(wù)，這種義務(wù)應(yīng)屬專業(yè)管理人應(yīng)盡的特別注意義務(wù)。二、原告有過錯，應(yīng)對自身傷害承擔主要責任。 本案中，原告對自己摔傷有明顯 的過錯，表現(xiàn)在以下三個方面：第一，廠房外側(cè)電梯系載貨電梯是該廠房內(nèi)所有職工應(yīng)知的

4、，原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道。原告不愿登樓梯，執(zhí)意乘載貨電梯，主觀上存在故意。第二，原告應(yīng)當看到臺階上有結(jié)冰，從安全起見，原告應(yīng)走人行通道，其主觀上有 過失。第三，原告在朝載貨電梯行走時，被告曾勸原告不要走此臺階，以免滑倒摔傷，但 原告不聽勸阻，仍走上臺階。中華人民共和國民法通則第一百三十一條規(guī)定： "受害人對于損害的發(fā)生也有過錯 的，可以減輕侵害人的民事責任。 "據(jù)此，原告應(yīng)當對自己的過錯行為承擔主要責任。 被告物業(yè)管理單位雖未及時修理、清除結(jié)冰或采取積極的防護措施，但已盡到了及時警 示和告知的義務(wù)，應(yīng)當減輕其賠償責任。2 、客戶欠租 物管應(yīng)該怎么做案情介紹：某

5、高級商務(wù)辦公樓內(nèi)有一本地公司 -A 公司，其業(yè)務(wù)并未因入駐了一個好的辦公樓 而有進一步發(fā)展，反而較為昂貴的房租倒成了不小的負擔，一年多以后，欠租的情形出 現(xiàn)了。物業(yè)管理部門發(fā)出在指定的期限內(nèi)，如果 A 公司仍不付清欠款的話，將不得不采 取必要措施中止部分服務(wù)的通知， A 公司對此未做出任何反應(yīng)，也沒有能力做出反應(yīng)。 期限到了，物業(yè)管理部門將其通訊線路從接線大盤上摘除。 隨后 A 公司通訊中斷。這 時 A 公司負責人認為寫字樓物業(yè)管理部門 侵犯了他們的權(quán)利，遂雙方引起糾紛。點評：1、物業(yè)項目在招租招商過程中，要對租戶的商業(yè)信譽及其行業(yè)前景做出適當?shù)恼{(diào) 研，盡可能避免可能出現(xiàn)的風險。2 、一般情況

6、下，對欠租租戶的處理要依據(jù) 1998 年建設(shè)部關(guān)于物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃 的管理準則規(guī)定：對欠租人先進行書面催租，如果沒有得到有效回應(yīng)，則以書面形式 說明期限，并采取措施，這類措施的實施要堅決有效，要有層次，要能夠解決問題，并 且可以把出現(xiàn)后遺癥的可能性降至最低。3 、個別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些 "質(zhì)地較為優(yōu)良 "的公司或?qū)φ麄€ 項目較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當?shù)膶捪藓蜏p 免，在對這類公司采取處理措施時一般應(yīng)適當留出余地。4、對欠租租戶采取措施的基礎(chǔ)是與之簽署了具備法律效力的租賃合同。因而合同文本 的有效性非常重要。這些文本當然要通過律

7、師審核，但僅僅通過律師審核是不夠的，如 果有條件，最好能夠征詢一下物業(yè)管理專家們的意見。3、如何處理商戶的違規(guī)行為案情介紹 :某日，中海商城管理處的工作人員巡視時，發(fā)現(xiàn)三樓公用洗手盆周邊墻面、地面濺 有不少污水，丟有不少塑料袋，并發(fā)出陣陣異味。經(jīng)過觀察詢問，查明這些污水和塑料 袋來自三樓一間從事足底按摩的店鋪。這家足底按摩店的員工認為洗手盆是公用設(shè)施（不是自己的孩子不心疼，這是許多 人不愛護公共設(shè)施的心理動因），就隨意潑灑，有時甚至遠離幾米，就將裝有按摩用過 污水的塑料袋向洗手盆潑去。就此問題，管理處主管上門找該店老板溝通，沒用多說，老板就表明態(tài)度，馬上整 改，保證污水直接倒在洗手盆內(nèi)，將塑料

8、袋棄置于垃圾桶內(nèi)。但以后一段時間，情況依舊未變。管理處主管于是又再次登門，找到該店老板。這 次老板態(tài)度大變，質(zhì)問： "你們不讓我把污水倒在那里，那你說倒在哪里才對？ "主管解 釋說"并不是不讓你們往那倒，而是提醒你們望那倒的時候注意點兒，因為環(huán)境衛(wèi)生狀 況不好，大家都要受到影響。 "老板不等主管說完就頭一搖： "那我不管！ "結(jié)果，碰了一 個不軟不硬的釘子。此路不通，就另辟蹊徑（一個好的物業(yè)管理工作者需要有不折不饒的韌勁，因為物 業(yè)管理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什么事情也辦不成）。管理處考 慮到這家店鋪內(nèi)缺少排水系統(tǒng)，

9、確有不便，隨后買來一個帶蓋的大塑料桶，送到店鋪 里。向老板提出，請他們在店內(nèi)將污水與塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定程度，再 由該店員工提出來倒掉。老板開始還很不耐煩，可看到管理處態(tài)度誠懇，服務(wù)周到，真 正為業(yè)主、租戶辦事，便轉(zhuǎn)陰為晴，欣然接受了管理處的建議。當天就布置店鋪員工進 行整改。從此以后，該店亂倒贓物的事再也沒有發(fā)生過。點評：現(xiàn)在相當一部分人對物業(yè)管理公司只認可服務(wù)，不認可管理。仿佛物業(yè)公司一說管理， 就是想凌駕于客戶之上似的。其實管理也是服務(wù)，像處理類似事情能說不是管理嗎？像 類似的事情不去大膽管理行嗎？當然管理可以高于服務(wù)之中4 、業(yè)主在小區(qū)道路上摔倒 狀告物業(yè)公司 案情介紹 :

10、小區(qū)內(nèi)一號樓 405 室的李老太在雪后出門，在小區(qū)的步行街不慎跌倒，跌斷右腿 股骨頭，安全員發(fā)現(xiàn)后立即將李老太送進醫(yī)院。經(jīng)診斷為：右腿股骨頭粉碎性骨折，立即實施手術(shù)置換股骨頭，手術(shù)后李老太提出：她是在小區(qū)內(nèi)跌倒的，因為自己每月都交物業(yè)管理費，其中包括了小區(qū)道路的公攤，那么，她在小區(qū)道路上跌傷的醫(yī)療費用及精神損失費用應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔。幾經(jīng)交涉，物業(yè)公司未做承擔，李老太一紙訴狀將物業(yè)公司推上法庭。審理：物業(yè)公司沒有義務(wù)承擔李老太醫(yī)療費及精神損失費。點評：案例涉及小區(qū)內(nèi)發(fā)生個人原因引起的意外傷害問題。1、中華人民共和國價格管理條例是物業(yè)公司收費的依據(jù)，其中住宅小區(qū)公共 性服務(wù)中包括了小區(qū)道路的綠

11、化管理費，李老太所交物業(yè)管理費中的公攤是屬于正常的 收費范圍。民法通則，民法細則中明文規(guī)定：凡因個人原因引起的意外傷害（除工作范圍內(nèi)） 其責任自負。3、李老太雖在小區(qū)內(nèi)道路上跌倒，沒有他人傷害，且小區(qū)步行街積雪已打掃過，物業(yè)公司的本職工作沒有延誤， "雪后路滑，請當心！ "的警示牌在小區(qū)步行街醒目處懸 掛，李老太這種意外傷害的確是與自己不當心或一時路滑不適應(yīng)造成，與物業(yè)公司沒有 直接責任關(guān)系。4、物業(yè)公司可以在多方面關(guān)心李老太，但沒有權(quán)力和義務(wù)為其支付醫(yī)療費和精神損失 費。5、尊重業(yè)主，從記住姓名開始案例介紹：某開發(fā)區(qū)內(nèi)十幾個通用廠房長區(qū)的物業(yè)管理費收繳率參差不齊。年終總結(jié)

12、時，公司 領(lǐng)導請收費率達 96% 的某通用廠房廠區(qū)的管理員介紹經(jīng)驗，該管理員說了這樣一個 事：小區(qū)內(nèi)有十幾家業(yè)戶，一天，其中一家只租賃了一個層面通用廠房的某企業(yè)部門總 管來找管理員，管理員張冠李戴，把對方的名字叫錯了。來人頓時拉下了臉，："看不起我們小公司??！ "此后一連幾個月都拖繳物業(yè)管理費。管理員從此吸取教訓，把廠區(qū)內(nèi)十幾家業(yè)戶、近百位 "要員 "（上自總經(jīng)理，下至與 物業(yè)公司有關(guān)的一些部門總管、經(jīng)辦人）的姓名都背得滾瓜爛熟。后來，有個新公司進 場沒幾天，管理員通過各種渠道得到了業(yè) ?quot; 要員 "的姓名，碰面時主動打招呼，對 方連連

13、稱贊物業(yè)管理到位。點評：物業(yè)管理服務(wù)有很多口號，諸如 "以人為本"、"客戶就是上帝 "等，其精髓是對業(yè)主 要尊重。尊重是一個人雜社會活動、家庭生活中的基本需求。如何運用禮貌、熱情、真 誠、高超的服務(wù)，使業(yè)主得到受尊重的滿足，是物業(yè)管理的一門學問。該案例中的管理 員吸取了搞錯業(yè)戶姓名的教訓，事后不僅記住公司名稱、總經(jīng)理的姓名，也記住了與物 業(yè)管理有來往的人員的姓名，從而拉近了雙方的距離。這一件小事說明了物業(yè)管理處處 都有文章可做。6 、沒有簽訂物管服務(wù)合同 業(yè)主該不該支付物業(yè)管理費案情介紹 :小區(qū)部分業(yè)主以 A 物業(yè)管理公司（以下簡稱 A 公司）沒有與業(yè)主

14、或開發(fā)商簽訂物 業(yè)管理合同為由拒絕支付物業(yè)管理費。A 公司認為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進行前期物業(yè)管理的 B 公司同意，接替 B 公司繼 續(xù)物業(yè)管理服務(wù)的。雖然開發(fā)商未與其簽訂物業(yè)管理合同，后小區(qū)業(yè)主委員會成立，也 未聘用 A 公司，而是與 C 公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，但是在 B 公司撤走至 C 公司 進小區(qū)前， A 公司實際進行了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)收取物業(yè)管理費和滯納金。業(yè)主卻認為：開發(fā)商和業(yè)主委員會均未聘請 A 公司，也未與其簽訂合同，未建立服 務(wù)與被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此 A 公司的訴訟主體資格不符；根據(jù)上海市居住物業(yè) 管理條例第 25 條第 2 款規(guī)定，可以不支付物業(yè)管理費，請求法院駁

15、回其起訴。 一審判決結(jié)果：一審法院根據(jù)上海市居住物業(yè)管理條例第 24 條第 1 款和第 54 條第 2 款規(guī) 定，判決業(yè)主支付物業(yè)管理費和滯納金。 業(yè)主不服上述判決，提起上訴。業(yè)主根據(jù)上海市居住物業(yè)管理條例第 3 條第 4 款規(guī) 定"本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服 務(wù)合同進行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。 "18 條第 2 款也強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當簽訂 "物業(yè)管理服務(wù)合同 "。就是說，進行物業(yè)管理服務(wù)必須簽訂合同。且合同法第 10 條第 2 款也明文規(guī)定 " 法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形

16、式的，應(yīng) 當采用書面形式。 "因此 A 公司的行為屬無合同管理，或 "自行提供服務(wù) "。認為由 A、B 兩家公司的約定或同意就可以進行物業(yè)管理服務(wù)于法無據(jù)，對業(yè)主也不具有約束力。因 此業(yè)主不付物業(yè)管理費和滯納金也于法有據(jù)。案情分析：本案的特殊性在于看似單純的物業(yè)管理糾紛，其實還包含了民法中的"無因管理 "的法律關(guān)系。由于 A 公司是無合同管理，按照條例第 25 條第 2 款，業(yè)主 "可以不支 付"物業(yè)管理費也是有法律依據(jù)的。因此僅僅按照條例的有關(guān)規(guī)定判令業(yè)主支付管 理費，依據(jù)不足。但如果同時參照民法通則中的 "無因

17、管理 "，本案就較容易解決了。民法通則第92 條 "沒有法定的或者約定的義務(wù)，為避免他人利益受損失進行管理或服務(wù)的，有權(quán)要 求受益人償付由此而支付的必要費用。 "這里強調(diào) "參照"而不是"適用"，是由于本案與 " 無因管理 "還是有一定的區(qū)別。構(gòu)成"無因管理 "，在法律上應(yīng)具備三個要件： 一是必須沒有法定的或者約定的義務(wù)，即管理人既沒有法律規(guī)定的義務(wù)，也沒有接 受他人的委托；二是必須有為避免他人利益受損的意思，即管理的行為是出為他人謀利益的目的， 由管理行為所取得的利益最終應(yīng)歸受益人所

18、有；三是必須有管理他人事務(wù)或服務(wù)于他人的行為。 A 公司的行為僅符合了一、三要 件，且"無因管理 "的管理人除了要求償還必要的費用外，不得向受益人索取報酬或者變 相索取報酬。二審判決：二審法院正是考慮到 A 公司實際進行了管理，根據(jù)等價有償?shù)脑瓌t，同時條例中的 "可以不支付"而不是"應(yīng)當不支付 "，又使二審法院能在 "可以"二字上找到了依據(jù)，最終 判令業(yè)主支付物業(yè)管理費，但對 A 公司加收滯納金的請求不予支持。這樣的判決，應(yīng)當 說是合理的。7、預(yù)收物業(yè)管理費是否合理案情介紹 :汪先生近日在辦理入住手續(xù)時，遇到了一件

19、很不舒心的事：開發(fā)商的工作人員要求 汪先生先一次性交納一年的物業(yè)管理費，否則不給辦理入住手續(xù)。汪先生對此提出了幾點疑問：一是憑什么房子還沒有驗收，就讓交物業(yè)管理費？二 是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開發(fā)商為這個項目專門新設(shè)立的，此前沒有任 何的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗和業(yè)績，而物業(yè)管理不同于商品買賣，是一種延續(xù)性的服務(wù)，一次性 交納一年的物業(yè)管理費，意味著至少在一年內(nèi)，自己對這家物業(yè)管理公司的服務(wù)無論滿 意與否，都沒有任何制約力了。案情分析：汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個問題：、應(yīng)該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費？購房人與開發(fā)商簽約購房，雙方之間是一種買賣關(guān)系，而購房人與物業(yè)管理公

20、司之 間是一種委托服務(wù)的關(guān)系，這種委托關(guān)系成立的前提是：購房人已經(jīng)取得了所購買的標 的物（房產(chǎn)），已成為業(yè)主。如果購房人在房產(chǎn)交接時，因各種原因退房（如工程質(zhì) 量、面積誤差等），那么與物業(yè)管理公司之間也就不存在委托服務(wù)的必要了。 開發(fā)商提出購房人以交納物業(yè)管理費作為房屋交付的前提，實質(zhì)上是對房屋的交付增加 了附設(shè)條件，是對雙方之間買賣合同的一種變更，根據(jù)合同法的規(guī)定，合同只有在 當事人協(xié)商一致的條件下，方可以變更，開發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公平的， 也是一種違約行為。因此，這兩者之間的關(guān)系理應(yīng)是先接收房產(chǎn)，再交納物業(yè)管理 費。二、物業(yè)管理公司要求預(yù)付物業(yè)管理費合理嗎？考慮到物業(yè)管理公司的

21、正常運轉(zhuǎn)，預(yù)收一定的物業(yè)管理費還是合理的，現(xiàn)行的有關(guān) 法規(guī)，也是允許物業(yè)管理公司預(yù)收費用的。但是這種預(yù)收應(yīng)當有一定的限度，從物業(yè)管 理費的構(gòu)成來看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業(yè)管理公司一次性、長時間 預(yù)收各項物業(yè)費用就不合理了，對此，北京市小區(qū)辦關(guān)于禁止一次性收取多年物業(yè)管 理費的通知中專門規(guī)定，物業(yè)管理公司 "不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費。 " 點評：1 、商品房銷售管理辦法中規(guī)定， "商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè) 管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企2 、開發(fā)商既然 "選聘了物業(yè)管理公司

22、"，就要將物業(yè)管理公司的情況和收費的標準， "在訂立商品房買賣合同時 "告知購房人，以便購房人對選擇的物業(yè)管理公司和收費 標準做出判斷。3、由于多數(shù)項目屬于期房預(yù)售，開發(fā)商在銷售時，對于許多物業(yè)服務(wù)的設(shè)施、設(shè) 備還無法確定，因此 "有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議 "的簽訂，還是要放在交房時，至少是在 "訂立 商品房買賣合同 "后。對于購房人來說，如果開發(fā) ?quot; 在訂立商品房買賣合同時 " ，就提供了 "有關(guān)物業(yè) 管理的協(xié)議 "文本，那么這些協(xié)議就構(gòu)成了買賣合同的附件，則要認真地閱讀一下，一 旦簽了字

23、，就要履行相應(yīng)的義務(wù)了。4 、如果像汪先生遇到的那樣，開發(fā)商在簽訂買賣合同后、甚至在入住時，才提供"有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議 "，并以此作為房產(chǎn)交付的條件，您則可以按前述的內(nèi)容，據(jù)理力爭。 不過，最好的辦法是，在簽訂買賣合同時，無論開發(fā)商如何做，您都應(yīng)該將有關(guān)物業(yè)收 費的標準、收費方式以及房屋交付的程序，作為補充內(nèi)容，要求開發(fā)商寫進補充協(xié) 議。8 、因新買房屋漏水 業(yè)主拒交物業(yè)管理費案例介紹： 胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時向物業(yè)管理公司交納了當年的物業(yè)管理費。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發(fā) 現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來竟然發(fā)展到

24、漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司 報修。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進行了防水處理。胡女士 此時已經(jīng)對現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商后準備換房，但是雙方對漏雨造成 損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議。胡女士認為自己購買房屋就為了居住，現(xiàn)在因為漏雨無法居住，并且自己進行的裝 修也遭到破壞，她認為這是開發(fā)商造成的，所以準備不再交納第二年的物業(yè)管理費和供 暖費。開發(fā)商認為自己出售的房屋有質(zhì)量問題是事實，也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟損失， 但是他們認為自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。物業(yè)管理公司認為自己及時聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質(zhì)量問題也不是 物業(yè)

25、管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費他們無法接受，并且，因為這個小區(qū)是 采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費， 他們就要受到經(jīng)濟損失。由于三方對于債權(quán)、債務(wù)沒有任何異議，胡女士認為自己的行為屬于法律所允許的 抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最 終在律師主持下達成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士 下年度的物業(yè)管理費，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時胡女士向物業(yè)管理公司支付 本年度供暖費。律師分析：胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當 事人互負到期債務(wù)，該

26、債務(wù)的標的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與 對方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外 . 開發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。 開發(fā)商與胡女士之間存在合同關(guān)系，因為房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商 基于賠償責任 對胡女士負有債務(wù)；胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義 務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費，那么就是胡女士對物業(yè)公司負有債務(wù)；關(guān)于供暖費的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當依照執(zhí) 行，如果胡女士拒絕交納供暖費，那么胡女士對物業(yè)管理公司負有債務(wù)；開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。胡女士開始主張抵消是不

27、妥的， 因為開發(fā)商對胡女士負債而胡女士卻對物業(yè)管理公司負債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債 務(wù)，但是并不符合 "當事人互負到期債務(wù) " 的條件。判決結(jié)果： 最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當經(jīng)債權(quán)人同意。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士 可以將自己對物業(yè)管理公司所負有的交費義務(wù)轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，開發(fā)商在替胡女士向物業(yè) 管理公司支付物業(yè)管理費后，開發(fā)商對胡女士的賠償義務(wù)就履行完畢。本案中，因胡女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費相當，所以胡女士自己 還要交納供暖費。點評： 經(jīng)濟活動中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能

28、夠提高工作效率，本案中各方對于債務(wù) 都沒有爭議，分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時間和金錢，物業(yè)管理公 司和開發(fā)商一般是兩個獨立的單位，如果希望減少不必要的財務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實測 面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日 后無法說明白。9、無法實現(xiàn)即時維修怎么辦案情介紹 :初冬的一個星期一下午，世紀寶鼎物業(yè)管理分公司維修電話響起。值班人員輕柔地應(yīng)答和問詢還沒有落音，A座G戶型的一位業(yè)主就怒氣沖沖地在電話里面說："你們知 道嗎，現(xiàn)在天氣這涼了，我這暖氣 還不熱，你們管不管呀？ "說完"啪"的一聲就掛上 了電話

29、。這時，維修人員都出去忙其它維修了，用對講機聯(lián)系得知，他們一時還脫不開身。 約過了五、六分鐘的時間，本身是電工的維修班長巡視回來了，值班人員立即將剛才的 報修情況向其匯報。班長說 :"這個業(yè)主性子比較急，用電話解釋恐怕不行，我替你一 會，你先上樓看一下。 "采取措施：值班人員來到業(yè)主家，一位中年男子一開門便大聲問："你能修理嗎？ ""先生，我是負責接待報修的，我們的維修員現(xiàn)在正在別的業(yè)主家處理問題，做完之后馬上來您家， 你可以現(xiàn)在告訴我是怎樣的情況嗎？ "值班人員和顏悅色的回答，使業(yè)主的態(tài)度有些緩征得業(yè)主同意后，值班人員戴上鞋套，察看

30、了不熱的暖氣位置，馬上用對講告知維修人員，讓其做完后直接到該住戶家維修。周到的服務(wù)令業(yè)主轉(zhuǎn)怒為喜，業(yè)主說："好吧，你先忙你的去吧，只要一會來給修修就可以了。 "值班人員走后一個多小時，維修 人員上門處理好了該問題。下午快下班的時候，值班人員又給業(yè)主家打了個電話，詢問暖氣情況，他說："已經(jīng)熱了,謝謝你們。 " 點評： 米盧調(diào)教中國球隊有句名言，叫 "一切看態(tài)度 "?？蛻魧ξ飿I(yè)公司工作的要求，大多也是 這樣。有些事情他們希望物業(yè)公司馬上辦，而物業(yè)公司由于種種客觀原因又馬上辦不 了，此時你只要有個積極去辦的態(tài)度，他們也就滿意了。10 、業(yè)主

31、房款未還清 物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎 ?案情介紹：某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā) 來一份通知，稱該小區(qū)某住戶是分期付款購房，但其入住后遲遲未將剩余房款付清。開 發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。該物業(yè) 管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活。案例分析：在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有的權(quán)利。在 物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔支付物業(yè)管理費的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的 權(quán)利。在任何一個法律關(guān)系中，責、權(quán)、利應(yīng)一致上述案例中的住戶，同時是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納

32、 房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔相應(yīng)的民事 責任。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔違約金、利息等責任甚至可以 要求解除合同等。但如果該住戶已按照物業(yè)管理合同規(guī)定交納了物業(yè)管理費，就意味著他在物業(yè)管理 法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，其他人（包括開 發(fā)商）不能對這種權(quán)益進行侵害。 開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、停電的方式使住戶按時交款，是對住戶合法行使權(quán)利 的阻撓，是不對的。而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、停電，則違背了其法定職 責與義務(wù)，更是不對的。11 、租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦案例介紹：去年

33、9月18日，海富花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千 方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私， 必須有業(yè)主的書面許可證，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必 要，現(xiàn)實中確實發(fā)生過個別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事 情）。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導，懇請給以特殊照顧。處理結(jié)果：海富管理處的領(lǐng)導考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會使 住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管 理所必需，絕不能只對業(yè)主關(guān)心倍至，而對租住戶冷若冰霜）。于是鑒于租住戶只

34、是搬 出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相 當?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面 許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易 引起紛爭）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書面許可。在到管理處換取押金時，還對 管理處既對業(yè)主負責又為住戶著想的做法贊許有加。點評：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng) 當是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來。12 、早期免收部分費用 后期正常收取產(chǎn)

35、生糾紛案情介紹 :東港大廈入伙之初，管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動優(yōu)惠對大多數(shù) 戶內(nèi)維修暫時采取了無償提供的方式（若當初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚，恐怕辦 了好事也不會惹出后來的麻煩）。入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟運行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實收 取戶內(nèi)維修費用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力為了突破阻力，管理處起草并在公告欄張貼了致業(yè)主客戶的一封公開信。公開 信引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細介紹了物業(yè)管理費的開支范圍和有償服務(wù)與無償服務(wù)的具體范疇，并說明了當初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了 "交了物業(yè)管理 費，管理處就應(yīng)包辦一切 &quo

36、t;的誤解，對戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認同。針對仍有個別業(yè)主客戶不理解這一情況，管理處繼續(xù)深入做工作。一方面強調(diào)辦公 室工作人員耐心接受業(yè)主客戶的垂詢，進一步加以解釋；一方面要求維修人員上門維修 時必須保證時效和質(zhì)量，同時加強與業(yè)主客戶的思想溝通（由于特定的授教身份和受教 心理，從一般員工嘴里講出的道理，往往更容易為業(yè)主客戶所接受）。與此同時，管理處還公開戶內(nèi)維修的收費標準，并告知業(yè)主客戶選擇服務(wù)商的權(quán) 利。這樣，就逐步理順了所有業(yè)主客戶的情緒，有償進行戶內(nèi)維修也就容易落實下 去。點評：俗話說 "強按牛頭牛不喝水 "，物業(yè)管理的許多實踐都證明，沒有業(yè)主客戶的理解和支持，即使依法

37、照章辦事，也難為之。從這個意義上講，一個好的物業(yè)管理者，首先應(yīng) 當是一個好的思想工作者。13 、業(yè)主相互投訴怎么辦案情介紹：一天晚 11 ：30 分，現(xiàn)代城某樓 2704 房業(yè)主陳女士投訴 2604 房業(yè)主家中有鋼琴聲，影響到家人的正常休息，要求物業(yè)公司派人協(xié)調(diào)處理。采取措施：服務(wù)中心了解情況后致電 2604 業(yè)主張女士，詢問事情緣由。張女士承認家中的確 有人在彈琴，她認為自己的行為雖然有些不妥，但 2704 業(yè)主通過敲打暖氣管，用力踩 踏木地板等報復樓下的業(yè)主，也是不對的。當時通過物業(yè)公司的協(xié)調(diào)，雙方業(yè)主商定彈 琴時間定于每晚 10 ：00 以前。一周后的晚 9 ：20 分，物業(yè)公司又接到陳

38、女士投訴，反映 2604 家中鋼琴聲大， 影響了家中讀小學孩子的正常睡眠，覺得原來商定的時間過晚，要求物業(yè)公司通知 2604 業(yè)主立即停止彈琴，如不合作，后果自負。物業(yè)公司本著負責的態(tài)度，電話詢問 張女士能否提前停止彈琴，以照顧樓上上學的孩子，但遭到張女士的拒絕。服務(wù)中心人員直接到 2604 家中，同張女士協(xié)商此事，她認為 2604 業(yè)主的要求不 合理。不得已只得到 2704 業(yè)主說明情況，但 2704 業(yè)主不滿意。在這種情況下，管理 人員又到 2604 家中協(xié)調(diào)，請她換位思考（引導換位思考，促成相互理解，是解決類似 矛盾的基本方法）。 通過不厭其煩的溝通與協(xié)調(diào)，終于感動了兩家業(yè)主。最后， 2

39、604 業(yè)主不單當即停止彈琴，而且與 2704 業(yè)主達成新的協(xié)議，時間由以前的 10 ： 00 改為 9：00 ，雙方取得了諒解。點評：遇到業(yè)主互相投訴，不要覺得與己無關(guān)。搞物業(yè)管理的不僅需要一張巧嘴,而且要主動兩邊跑、兩邊說。跑的次數(shù)多了，說的話總能聽進去。14 、受到業(yè)主怠慢誤解怎么辦 案情介紹：去年年底的一天清晨，楓丹麗舍護衛(wèi)班馬立宏巡查到某樓 2 單元時，忽然發(fā)現(xiàn) 101室的防盜門上插著一串鑰匙。這一定是業(yè)主一時疏忽，開門后忘記把鑰匙取下來了，樓 上還有好幾家正在裝修，萬一被進進出出的人拿走想到這里，小馬走過去按響了101 室的門鈴。輕輕按了幾遍，都沒有動靜。小馬有點急了，最后按的一下

40、時間稍長了一點。這一次鈴響還沒有響完，就聽到里面有一個人大聲問到：誰啊，大清早，干什么?業(yè)主有些發(fā)脾氣了，但還是打開了門。小馬簡單說明情況后，把那一串鑰匙雙手遞給業(yè)主。或許 業(yè)主還沒有擺脫被驚擾的不快，不冷不熱地說個謝謝就回房里去了。想一想，小馬心里 挺不是滋味的。第二天巡樓的時候，小馬又與這位正在家門口鍛煉身體的業(yè)主期而遇。您早，先 生！小馬想打個招呼就離開。這位業(yè)主卻快速走了過來。塞給小馬一百元錢，還說昨天 還沒有醒過神來，沒有好好謝謝你，不好意思，這是我的一點心意，別嫌少，以后幫我 多盯著點。小馬把錢硬塞回去，說聲關(guān)注和保障您的安全，是我們應(yīng)該做的，就轉(zhuǎn)身跑 開了。點評：人們都說辦了好事

41、，終有好報，但辦了好事后一時受到怠慢甚至誤解，在現(xiàn)實中也 是經(jīng)常有的。這時，我們要多想這是自己應(yīng)當做的，沒有必要去計較人家怎樣，心態(tài)就 不會失衡了 二、裝修篇1 、私裝水床 造成他人財產(chǎn)損失案情介紹：王某系北京鐵建公司的一位公務(wù)員，他購買的是小區(qū)多層住宅二樓 203 ，他按自己的意思買了一張水床，并請安裝公司人員為其進行安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部同意的 情況下施工完畢。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使 五層、六層住戶供水問題嚴重不足。管理處對此事很不滿 ,再三向王某協(xié)調(diào)處理，王某堅持房子是自己的，產(chǎn)權(quán)歸自己 所有，室內(nèi)安裝屬私人權(quán)力，至于供水不足問題，他要求管理處作

42、二次加壓或管道改 造，管理處對此事再三協(xié)調(diào)，他均不聽勸告，于是，物業(yè)公司向法院上訴。法院經(jīng)審理 認為：王某擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、破壞房屋公用設(shè)施設(shè)備，危及他人生活用水，違反物業(yè) 公司的有關(guān)規(guī)定，屬于違法民事行為。法院判決：1 、王某在裁決生效之日起 2 天內(nèi)拆除水床，將室內(nèi)管道恢復原狀。2、物業(yè)公司在調(diào)解事時中做出的一切有效行為費用由王某承擔。3、王某對物業(yè)公司寫出書面檢查。點評：這個案例涉及裝修中能否改變上、下水管道的問題。<1>王某為小區(qū)業(yè)主，就該遵守國家關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章制度規(guī)定的 義務(wù)，應(yīng)遵守小區(qū)的各項規(guī)章，王某裝修改造管道未經(jīng)物業(yè)公司批準私自請人安裝，違 反了物業(yè)

43、裝修的規(guī)定擅自改造上、下水管道，損壞公共設(shè)施設(shè)備，違反了物業(yè)管理的條 例理應(yīng)拆除水床。<2>王某只顧自己，不兼顧高層住戶用水問題，破壞了鄰里關(guān)系的相互作用，違反 民法通則中關(guān)于"相鄰各方要在生產(chǎn)生活、合理公平的原則下，才能處理給水系統(tǒng)II"。<3>物業(yè)公司在協(xié)調(diào)此事中，王某一拖再拖，使物業(yè)公司的工作難度增加，只得為 五、六層住戶提供二次加壓措施，由此產(chǎn)生費用只能作為一項特殊費用，無法列入公 攤，法院最后裁決當事人王某承擔合情合理。2、如何處理住戶家里跑水的問題案情介紹 :某小區(qū)的物管公司按照制定的維修維護計劃，對區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進行了檢查和 疏通，

44、一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業(yè)主家進行裝修，施工人員 違反物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓 主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生 家的地漏處冒出。管理處發(fā)現(xiàn)跑水后，馬上通知李先生，由于李先生當時不在家中，電話聯(lián)系兩小時 后，李先生與物管公司人員一同現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)部分木地板已被水淹。搞清故障點后， 物管人員立即消除了堵塞現(xiàn)象。李先生認為物管公司未盡到管理職責，遂向物業(yè)公司提出索賠要求。點評：李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè) 主亂倒裝修廢棄物。在這兩個環(huán)節(jié)當中，

45、物業(yè)公司是否很好地履行了管理職責。該小區(qū)的物業(yè)管理公約規(guī)定，物管公司負責小區(qū)的管理及房屋和公共配套設(shè)施 的維護、養(yǎng)護。實際的工作中，每年每月都有計劃地進行修繕這方面的工作。而就在事 發(fā)的前幾日還做過該樓污水管的例行清理。所以，物管公司完全盡到了設(shè)備、設(shè)施日常 維護的職責。同時，該小區(qū)物業(yè)管理公約還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申 報，領(lǐng)取裝修許可證，并嚴格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。物管公司按照規(guī)定與該家裝修業(yè)主及施工隊伍簽訂了裝修協(xié)議書，并要求其交納了 裝修押金，告知其應(yīng)遵守的規(guī)定，并派人員至裝修現(xiàn)場巡視。裝修工人是在逃避物管公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道 中而造成的。此

46、種情況已經(jīng)超出了物管公司的管理范圍及力量以外，物管公司不可能察 覺。所以在這個問題上，物管公司亦沒有疏漏。因此物管公司不應(yīng)承擔任何賠償義 務(wù)。根據(jù)相關(guān)的法律以及建設(shè)部家庭居室裝飾裝修管理試行辦法規(guī)定，這次事件是 由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負完全責任。物業(yè)管理費只是一種服務(wù)費、公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護費，而不是保證或成保險費。如 果隨意要求物業(yè)管理公司承擔無端責任，物業(yè)管理企業(yè)的責、權(quán)、利就難以協(xié)調(diào) 業(yè)主受到損失時，應(yīng)當合法、合理的去解決，不能一味要求物業(yè)公司負責。否則這種行 為損害物業(yè)公司的合法權(quán)益，實際上也損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。3、業(yè)主不統(tǒng)一裝玻璃怎么辦案情介紹：劉元是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)

47、主，有一次她在媒介中發(fā)現(xiàn)一種玻璃可以增加室內(nèi)光線，且 隨外部溫度變化能夠調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。于是她幾經(jīng)周折買了此種玻璃，未經(jīng)物業(yè)公司同 意，拆除原有玻璃，將新買玻璃安裝上去，結(jié)果因玻璃顏色與整個小區(qū)玻璃色彩反差很 大，嚴重影響小區(qū)整體統(tǒng)一的布局，就此管理處向劉元提出異議。 劉元自有道理，產(chǎn)權(quán)是我自己的，我自家的玻璃愿意什么顏色就什么顏色，拒不拆換。 之后管理處多次協(xié)調(diào)、回訪，本著 "著重調(diào)解 "的原則向劉宣傳了民法通則，業(yè)主 公約、管理條例等，最后劉元意識轉(zhuǎn)換，拆除了有色玻璃。點評：1、業(yè)主裝修應(yīng)遵守小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定，填寫裝修申請表，并經(jīng)物業(yè)公司批準后方 可進行裝修，劉元未經(jīng)物業(yè)

48、公司同意，擅自裝修本身就與業(yè)主公約相抵觸。2 、民法通則規(guī)定：個人利益與集體利益發(fā)生沖突時，應(yīng)放棄個人利益，保持 集體利益，劉元的有色玻璃與小區(qū)整體統(tǒng)一形成反差，如若任其作為，其它業(yè)主也效仿 所為，小區(qū)的統(tǒng)一，整潔將被破壞。3、人與人之間需要溝通，只要我們管理人員把管理工作做到家，動之以情，曉之 以理，相信會取得業(yè)主的理解和支持。4、裝修違規(guī)造成業(yè)主受傷產(chǎn)生糾紛案情介紹：狹窄的能道，陡陗的扶梯，悶熱的空氣，加上出租人的修房使惠民路某號舊式里弄 房屋更顯得混亂、破舊。居住二樓前廂房的葉第太一手搖著蒲扇，一手提著飯鍋下樓燒 午飯，嘴里嘮叨著： "大熱天修什么房子，越熱越是扎鬧猛。 &qu

49、ot;正說著走著，突然在二樓 通道處她右腳踏透樓板，懸掛在半空中，動彈不得，頓時引起全幢居民議論紛紛。 有 人說：房管所修房拆除未設(shè)防護措施，造成葉老太傷害，應(yīng)承擔全部責任房管所修房拆 除樓板之前已提醒居民要小心通行，老太跌傷是自己大意，責任自負。究竟誰應(yīng)承擔責 任呢？某區(qū)房屋糾紛仲裁委員會受理此案后查明：惠民路某號舊里弄房屋系房管部門直管 公房，二樓能道處板因年久失修，損壞嚴重，房管所接居民報修后正派修理。因二樓樓 道狹小，房管所拆除舊樓板后，即派一名女工看護，并再三告誡居民留意。事發(fā)時，維 修人員都外出吃飯，看護女工因難忍炎熱，在樓板處擱置一塊板后即下樓。恰巧此時葉 老太下樓行經(jīng)此處，未注

50、意腳下 "機關(guān) "，一腳踏空造成傷害。經(jīng)向診治醫(yī)院查核，葉老 太實際支付醫(yī)療費、護工費共計 850 元。仲裁委員會在調(diào)解無法達成一致的情況下， 裁決由房管所承擔損害賠償?shù)闹饕熑危淮涡再r償葉老太太醫(yī)療，護工、營養(yǎng)等費用 820 元。審理與評析 :這個案例涉及的是出租人修繕房屋時疏于防范的法律責任問題。II根據(jù) 上海城鎮(zhèn)公有房屋管理條例實施細則第 52 條規(guī)定，房管所在房屋修理中的施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置安全標志II本案中房管所雖事先提醒居民注意，并派人看護現(xiàn)場，但看護女工離開時未設(shè)置安 全標志，防范措施不嚴，以致造成葉老太傷害，應(yīng)負損害賠償?shù)闹饕熑巍Ｈ~老太明知 二樓樓板正在修理卻

51、未加注意，亦應(yīng)承擔相應(yīng)責任。據(jù)此，仲裁委員會根據(jù)關(guān)于貫徹執(zhí)行V中華人民共和國民法通則若干問題的意見 （試行）第 144 條、第 145 條規(guī)定，確認房管所未盡防范職責， "侵害公民身體造成 傷害，應(yīng)當賠償醫(yī)療 "及護理費用，同時充分考慮雙方在本案中應(yīng)承擔的責任，做出了 以上裁決，是恰當?shù)摹?、相鄰業(yè)主因通風問題產(chǎn)生糾紛怎么辦案情介紹：原告王某住在西城區(qū)一個臨街巷內(nèi)，住房是一磚木結(jié)構(gòu)的平房，于王某相鄰的劉某 因為要開一家粵菜飯館，他便安裝了一個大型油煙機，其排煙口設(shè)置在自己的房頂上。 王某的住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機的墻體相鄰，兩者相距約有 1 米，中間 形成一條窄

52、道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風通道 。劉某的粵菜飯館正式營業(yè)后，王某發(fā)現(xiàn)二層房間里總有股油煙味 ，且一旦開戶通 風，油煙味更大。查找原因，王某發(fā)現(xiàn)原來是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己 家二層窗口太近，只要油煙機一開，就會有油煙竄進王某的房間里。王某找劉某商量解 決油煙排放問題，劉某置之不理。不得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機 的排放口，賠償精神損失人民幣 500 元 審理：某區(qū)人民法院受理此案后先主持雙方進行調(diào)解但因雙方分歧較大，調(diào)解無效，人民 法院判決如下：被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為以構(gòu)成對原告王某合法權(quán)的損害。根據(jù)中華 人民共和國國民法通則第十八條的

53、規(guī)定： "不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當按照有利生產(chǎn)， 方便生活、團結(jié)互助公平合理的精神，正當確處理通風、通行等方面的相鄰關(guān)系。給相 鄰各方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當停止侵害、排除妨礙、賠償損失 "，法院要求被告劉 某，停止使用粵菜飯館的空調(diào)器、排油煙機，直到進行相應(yīng)處理、不影響原告通風為 止。判決宣告后，雙方當事人都表示服從該判決。分析：本案涉及到相鄰關(guān)系中的幾個方面的不同問題。相鄰關(guān)系，從權(quán)利的角度可稱為相 鄰權(quán)。所謂相鄰權(quán)，是指兩個或兩以上的不動產(chǎn)所有人或占有人、使用人、收益人，因 一方對自己所有或占有、使用、收益的不動產(chǎn)行使所有權(quán)或占有、使用、收益時，享有 的要求對方給予必要

54、便利的權(quán)利。正確的處理相鄰關(guān)系，必須遵守民法通則第八十三條規(guī)定的 "有利生產(chǎn)、方便 生活、省事、團結(jié)互助、公平合理 "的原則。這些原則，既是相鄰各方正確行使相 鄰 權(quán)、妥善處理相鄰關(guān)系的原則，同時也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則。本案中主要涉及相鄰 關(guān)系的下列幾個方面：1、相鄰通風相鄰通風權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流 通和正常開關(guān)窗戶進行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利。在實踐中，相鄰 一方的下列行為應(yīng)視 為是對他方通風權(quán)的侵犯：1）因相鄰一方建造房屋或其他設(shè)施時未與相鄰他方的窗戶保證適當距離、相距太近而使相鄰他方室內(nèi)空氣通風不暢；或阻擋了相鄰他方

55、之窗戶而使其無法通風的。2）因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。3）因相鄰一方長期存在的原因而迫使相鄰他方無法正常開啟窗戶，如相鄰一方在 靠近相鄰他方窗戶處修廁所，設(shè)置畜欄或在他方窗下推放垃圾等；或相鄰一方不斷制造 異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。此類情況如相 鄰 一方的行為超過國家規(guī)定標準，則可按環(huán)保問題引起的相鄰關(guān)系糾紛處理，如不夠 國家規(guī)標準的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相鄰 他方通風權(quán)來處理。3、相鄰關(guān)系的相鄰環(huán)保關(guān)系相鄰環(huán)保關(guān)系中的相鄰雙方因環(huán)境問題發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，即相鄰一方在自已 疆界內(nèi)經(jīng)營工業(yè)或行使其他權(quán)利時，對

56、另一方負有的，可請求其采取必要的防止污染周 圍環(huán)境、危害人身、財產(chǎn)安全的義務(wù)和另一方對其疆界外的人享有的，可請求采取必要 的防止污染環(huán)境措施的權(quán)利的關(guān)系。通常業(yè)主、住戶個人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是 由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國對于相鄰 環(huán)保關(guān)系沒有具體規(guī)定，但在民法通則中有對于環(huán)境保護問題民事責任的規(guī)定。 點評： 物業(yè)管理公司在處理相鄰關(guān)系時只有相協(xié)調(diào)、調(diào)解的義務(wù)和責任，物業(yè)管理協(xié)調(diào)、調(diào)解 不成的，應(yīng)該由當事人向政府主管部門請求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲 裁。6 、業(yè)主違規(guī)裝防盜網(wǎng) 物業(yè)公司如何應(yīng)對案情介紹：城市花園 65#1B 業(yè)主正在做裝修

57、，其它部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包括陽臺部 分。管理員接到通知后立即到達現(xiàn)場，將防盜網(wǎng)擋在小區(qū)之外，并向業(yè)主說小區(qū)不許安 裝防盜網(wǎng)的情況。但業(yè)主態(tài)度非常強硬，質(zhì)問管理員為什么不允許安裝陽臺防盜網(wǎng)，如 果失盜怎么辦？管理員從三方面向業(yè)主作了解釋：1、安裝防盜網(wǎng)，給人的感覺像在籠子里居住一樣，既不美觀又給人以心情壓抑的 感覺。2、按照國家有關(guān)消防規(guī)定是不允許安裝任何防盜網(wǎng)，如果室內(nèi)萬一失火安裝防盜 網(wǎng)后人員的疏散和消防救火都會帶來不利影響。3 、本小區(qū)是一個智能化小區(qū)每家每戶都有智能安防系統(tǒng)，并且小區(qū)24 小時不間斷巡邏，沒有必要安裝防盜網(wǎng)。如真想安裝防盜網(wǎng)，只能根據(jù)小區(qū)的規(guī)定要求安裝在室 內(nèi)，業(yè)主

58、同意。點評：安裝防盜網(wǎng)的事情圍繞著城市花園管理處的業(yè)主手冊、業(yè)主公約和前期 物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的要求，大部業(yè)主是會遵守小區(qū)的規(guī)定。業(yè)主如果按照自己的意愿非要做特殊裝修，管理處人員應(yīng)該動之于情曉之以理，講明厲 害關(guān)系并給業(yè)主提出合適的建議，業(yè)主是會接受的，且不會造成業(yè)主與管理處之間的矛 盾，達到兩全其美的效果。7、廁所裝修引發(fā)糾紛案情介紹 :楊女士與李民都是順義區(qū)的居民，而且是樓上樓下的鄰居，楊女士住在樓下， 20 多年來，一直相安無事。 1999 年 12 月，李民對自己的住房進行裝修，廁所地面和廁 所墻面均用面磚進行了裝修。此時，樓下的楊女士家正好無人居住。2000 年 12 月，楊女士的公婆

59、搬到楊女士家居住。 2001 年 4 月，楊女士家的廁 所頂部自上而下開始出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，她找到了李民，并通知其使用廁所要注意，要求其 查明原因，進行修繕。然而，李民沒有理睬。為此，雙方產(chǎn)生矛盾。后來，楊女士家?guī)敳柯┧訃乐兀瑝w表皮因漏水而脫落，不僅影響使用， 也給其造成了損失。為此，楊女士到法院起訴，要求李民停止侵害、立即維修，并賠償 損失 500 元。被告不承認自己有過錯 被告李民不承認自己有過錯，他認為楊女士所說的漏水不確切，因為從他的廁所看 不出漏水。修繕隊也來看過，也只是從表面上判斷。因此，他不同意楊女士的訴訟請求 點評：權(quán)利人在對房屋行使使用權(quán)時要充分保護相鄰方的合法權(quán)益。對他人的權(quán)益構(gòu)成侵 害的，應(yīng)當停止侵害。原告與被告相鄰達 20 年之久，相安無事。而被告對房屋及廁所裝修后，原告廁所內(nèi)出現(xiàn)嚴重漏水，直接侵害了原告的權(quán)益。被告現(xiàn)以自己裝修完畢， 不得破壞裝修地面為由，拒絕技術(shù)人員的檢查維修，違反法律規(guī)定。根據(jù)