松江欽州蓬萊大道項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告

1、版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份所有，未深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。松江欽州蓬萊大道項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告 謹呈：廣西松江地產(chǎn)開發(fā) 項目研究的工作階段劃分初步整體定位報告項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略（終稿）市場調(diào)研階段項目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究房地產(chǎn)市場調(diào)研專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費者訪談2010/04/172010/04/272010/04/10項目界定及目標分析項目核心問題分析及導出宏觀大勢分析區(qū)域價值研判市場機會挖掘重點競爭項目分析項目整體發(fā)展方略項目初步整體定位啟動區(qū)及物業(yè)發(fā)

2、展建議(下階段工作)項目界定及目標分析項目核心問題分析宏觀調(diào)控及大勢分析城市區(qū)域價值研判區(qū)域競爭機會挖掘重點競爭項目分析參考案例項目整體發(fā)展方略項目整體定位產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議經(jīng)濟測算2010/05/1730天啟動區(qū)定位啟動區(qū)展示啟動策略及分期建筑風格建議園林風格建議戶型產(chǎn)品設(shè)計建議配套設(shè)施建議動態(tài)經(jīng)濟測算設(shè)計任務(wù)書規(guī)劃跟進服務(wù)本次初步成果匯報的提綱項目本體分析宏觀調(diào)控的影響項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位案例借鑒項目核心問題及分析產(chǎn)品定位及規(guī)劃探討本體1我們是誰？目標是什么？2008年初，中國批準實施廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)正式納入國家戰(zhàn)略。這一享受中國特殊經(jīng)濟政策的區(qū)域，正在聚集

3、亞歐投資者的目光。 項目地處北部灣經(jīng)濟圈，北部灣經(jīng)濟的發(fā)展成為中國沿海第四極，帶動廣西及西南區(qū)域發(fā)展的新引擎 北部灣09年GDP占廣西全區(qū)31%，財政收入、固定資產(chǎn)投資占全區(qū)35%；通過貿(mào)易、投資等各方面經(jīng)濟增長拉動廣西全區(qū)經(jīng)濟快速增長 欽州的區(qū)位優(yōu)勢獨具魅力。欽州處于北部灣經(jīng)濟區(qū)的中心位置，交通便利，加之欽州保稅港區(qū)建立和中國-東盟博覽會的輻射效應(yīng)，大大提升和加強了欽州和東盟之間的經(jīng)貿(mào)合作水平。許多亞歐國家早已經(jīng)將投資目光鎖定欽州，印尼金光集團從年開始就在欽州投資林漿紙一體化項目，計劃總投資400多億元人民幣。2008.美中商貿(mào)總會和欽州市簽下了合作項目，投資約億元人民幣在欽州打造一個北美特

4、色的商貿(mào)城。與東盟雙邊合作日益緊密，2010年1-2月，雙邊貿(mào)易額達5040萬美元，比去年同期增長25.5%。 欽州處于北部灣經(jīng)濟區(qū)的中心位置、與東盟大市場連接的重要樞紐，獨特的區(qū)位優(yōu)勢使得欽州與東盟的雙邊貿(mào)易飛速增長地處中國華南經(jīng)濟圈、西南經(jīng)濟圈與東盟經(jīng)濟圈的結(jié)合部，是中國西南地區(qū)最便捷的出海通道，也是連接中國西南、華南、中南與東盟大市場的重要樞紐。 2008年進出口總額為12.7億美元，年均增長85，其中與東盟貿(mào)易額達到5.2億美元，六年增長了84倍。東盟10國除老撾、文萊和緬甸三國在欽州尚無投資外，其它國家在這座新興臨海工業(yè)城市均有投資。 欽州港口吞吐量環(huán)比增長33%，增幅超過北海和防城

5、港2009年建成欽州港大欖坪1#和2#泊位、北海鐵山港1#和2#泊位、防城港18#和19#泊位等6個萬噸級以上泊位，沿海港口吞吐能力突破1億噸，廣西北部灣港打造成為億噸級大港，2009年沿海港口貨物吞吐量達9407萬噸，增長16.3%。2009年欽州實現(xiàn)397億元，經(jīng)濟總量僅次于南寧，而經(jīng)濟增長速度已多年第一，在投資規(guī)模逐年擴大的基礎(chǔ)上，經(jīng)濟增長的良好前景，保證了欽州市在北部灣經(jīng)濟區(qū)經(jīng)濟地位的重要性。 欽州09年經(jīng)濟增長速度第一，經(jīng)濟總量第二，港口吞吐量增幅第一，區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯項目位于欽州市河東片區(qū)，作為主城區(qū)內(nèi)的主導拓展區(qū)、未來的文化行政中心,依托“八大場館”建設(shè)，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)正急劇升溫區(qū)

6、域?qū)傩皂椖繉傩运巺^(qū)位規(guī)劃配套欽州市主城區(qū)河東區(qū)；項目距離“八大場館” 步行分鐘；項目距離舊城區(qū)中心車程10分鐘；近欽州火車東站功能上，項目位于城市行政信息中心與城市文化體育中心的輻射范圍內(nèi)；新盤、大盤聚集地急劇升溫中的城市新區(qū)關(guān)鍵詞一：地塊東側(cè)規(guī)劃有市政主干道蓬萊大道，但目前未開通；項目所處河東新區(qū)區(qū)域缺乏基本的生活配套，商業(yè)購物、飲食業(yè)極不發(fā)達，主要依賴與老城區(qū)。區(qū)域公交線路較少，規(guī)劃中的四橋目前尚未開通；盡管規(guī)劃有市中醫(yī)院，但目前醫(yī)療配套極度不足；各樓盤商業(yè)配套規(guī)模小或未啟動；目前人氣不旺，從欽州人居住習慣看，較為僻靜；欽州本地人不習慣“過江”居?。粎^(qū)域?qū)傩皂椖繉傩运巺^(qū)位規(guī)劃配套新區(qū)發(fā)

7、展尚未成熟，公交系統(tǒng)不發(fā)達，缺乏商業(yè)、醫(yī)療等生活配套，對河西區(qū)域依賴性高關(guān)鍵詞二三：市中醫(yī)院非欽州人傳統(tǒng)居住區(qū)域生活配套不成熟 地塊通達性良好，三面臨街，地塊方正，一條微波通道穿過項目，內(nèi)部不存在拆遷問題區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩缘貕K簡介規(guī)劃配套地塊內(nèi)部為荒地，存在少量遷墳地勢有一定高差187018.26建筑面積106萬/畝取地成本項目經(jīng)濟技術(shù)指標70年使用年限住宅規(guī)劃用途35%綠化率100m限高3.0容積率62339.42占地面積中等規(guī)模 關(guān)鍵詞四：微波通道泥興街東泉街蓬萊大道在市政府“又好又快”建設(shè)市體育中心及配套路網(wǎng)的總體要求的大背景下，周邊項目紛紛借勢區(qū)域發(fā)展新高潮地塊北面直臨泥興街，南側(cè)臨東泉

8、路；西惻望興桂路（體育中心周邊配套路網(wǎng)工程之一）； 青少年活動中心、婦女兒童活動中心、科技館、圖書館、博物館、體育館、游泳館和大型的體育場等八大公共場館的啟動奠基，將加快推進東站新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，提升河東區(qū)域形象及區(qū)域價值；本項目周邊多個項目借運動、體育概念大勢炒作；區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩缘貕K簡介規(guī)劃配套體育館效果圖施工圖施工圖奠基儀式自治區(qū)運動會 關(guān)鍵詞五：北部灣發(fā)展熱土欽州市政配套建設(shè)熱點區(qū)域、非強勢資源的中等規(guī)模項目有利因素：區(qū)位優(yōu)勢2011秋，區(qū)運會臨近限高條件較為寬松無拆遷壓力片區(qū)規(guī)劃前景向好不利因素：目前周邊不成熟、生活配套極其匱乏欽州本地人不習慣居住在河東區(qū)域項目屬性：目前項目周邊無強勢

9、資源，西、北、南方向樓盤檔次不高，地塊東側(cè)為空地沒有強勢外部資源凈用地93畝，總建筑面積18.7萬，在河東片區(qū)屬于中等規(guī)模中等規(guī)模 區(qū)域?qū)傩裕赫?guī)劃的利好，未來政治文化中心的定位，日益臨近的區(qū)運會使得片區(qū)的物業(yè)價值凸現(xiàn)，大小開發(fā)商聚集供應(yīng)激增的居住新區(qū)欽州在房地產(chǎn)市場劃分中屬四線城市四線熱點城市 項目屬性界定欽州人習慣選擇居住在舊城區(qū)非傳統(tǒng)居住區(qū)域松江的目標快進快出的策略理想的利潤水平一定的影響力實現(xiàn)項目資金的快速滾動，預(yù)計整體開發(fā)周期為3年，以總建筑面積為18.7萬計算，每年的消化量為6.2萬。項目的地價為106元/畝，折算成樓面地價約為530元/，在此土地成本的基礎(chǔ)上，需實現(xiàn)超過行業(yè)水平

10、的毛利率。本項目作為松江欽州三地塊項目開發(fā)中，承擔承上啟下、塑造品牌的戰(zhàn)略任務(wù)。 調(diào)控2宏觀調(diào)控下游戲規(guī)則的變局1政策的力度新政分析：在政策落腳點方面，新政致力于抑制投機性購房需求，緩解由于供需失衡導致的房價上漲加大住宅用地的供給力度加快保障性安居工程建設(shè)迚度打擊捂盤惜售、土地閑置行為提高房地產(chǎn)消費市場的入市門檻提升利率，增加購房成本暫停三套房以上的購房貸款促供給壓需求政策落腳點政策分析落腳點金融環(huán)境：0708年調(diào)控期的前后半年內(nèi)共有六次加息政策出臺，而10年的金融環(huán)境相對比較寬松，信貸投放量充足07-08年度央行加息一覓：?08年4月仹央行上調(diào)存款準備金率0.5%?08年3月仹央行上調(diào)存款準

11、備金率0.5%?08年1月仹央行上調(diào)存款準備金率0.5%?07年10月仹央行上調(diào)存款準備金率0.5% ?07年9月仹央行上調(diào)存款準備金率0.5%?07年8月仹央行上調(diào)存款準備金率0.5% 緊縮的貨幣政策08年調(diào)控期10年1季度各月新增貨幣投放量：?10年1月仹新增貨幣投放量19384億元?10年2月仹新增貨幣投放量10390億元?10年3月仹新增貨幣投放量14012億元?10年1季度新增貨幣投放量43787億元寬松的貨幣政策10年調(diào)控期政策分析信貸貨幣本輪新政后，效果明顯，上門量和成交量雙雙呈現(xiàn)下降的趨勢，其中一線城市成交量下降的幅度較二三線城市大市場影響交易數(shù)據(jù)本輪新政對投資購房需求打擊效果

12、明顯，尤其是一線城市的投資購房比例下降了11%市場影響交易數(shù)據(jù)新政的信貸政策的效果明顯，購房的銀行按揭比例下降明顯，一線城市下降的幅度是二三線城市的5倍市場影響交易數(shù)據(jù)新政后一個月各城市商品房成交情況差異比較大市場影響城市表現(xiàn)市場影響城市表現(xiàn)從兩次新政后市場成交面積來看，深圳和杭州是跌幅較深的城市，對政策的敏感度最高市場影響城市表現(xiàn)從兩次新政后市場成交價格來看，9.27新政后價格跌幅最深的是深圳和廈門，本輪調(diào)控北京與天津的成交價格率先下降世聯(lián)研究認為，新政后北京的房價率先下降10%，其他城市的細則陸續(xù)出臺，政策的效力暫時還未完全顯現(xiàn)；預(yù)計未來3-6個月，成交量將會率先下滑，成交均價將在成交量萎

13、縮到一定程度后才趨于下行同時，成交均價的堅挺也將導致政府醞釀新的政策、采取新的手段對市場進行“強降溫”2未來整體市場走勢預(yù)判依據(jù)房價走勢，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控將按波段進行操作趨勢預(yù)判政策走勢第二波政策走向?qū)⒁暦績r而動，如果此次信貸政策效果不明顯，預(yù)計未來還有政策手段推出趨勢預(yù)判政策走勢調(diào)整期的量價變化規(guī)律：政府與開發(fā)商的博弈過程，目前處于量跌價平（微跌）的階段，根據(jù)世聯(lián)的全國視野以及經(jīng)驗總結(jié)，市場調(diào)整期的量價變化一般都呈現(xiàn)出以下規(guī)律：規(guī)律一：調(diào)整期的量價規(guī)律規(guī)律二：調(diào)整期的價格探底過程市場調(diào)整期的發(fā)展階段量跌價升量跌價平量跌價跌量平價跌量升價平量升價升價格下調(diào)價格盤整價格下跌價格盤整價格下跌

14、和盤整的次數(shù)與該城市的基本面和泡沫程度相關(guān)N調(diào)整期的量價變化反應(yīng)了客戶與開發(fā)商博弈的過程量升價跌趨勢預(yù)判市場走勢本輪的調(diào)控力度大，調(diào)控周期會大于08年，但對后市仍有樂觀，不會出現(xiàn)暴跌3區(qū)域市場的影響北海市場反應(yīng)外地客戶占9成的投機型市場，受調(diào)控的影響最為明顯新政出臺后，一手房的成交套數(shù)下降了約30%左右，各大項目通過各種優(yōu)惠手段促銷，但價格對于剛需客戶來說，價位太高北海是經(jīng)濟發(fā)達的開發(fā)型城市，有需要投資客戶，新政策出臺后對他們影響較大，觀望情緒非常濃五一期間，恒昌國際開盤，100套房子認籌15人，僅成交8套，價格12000元/萬泉城5月份成交20套，均價6000元/交易時間：2010年1月20

15、10年3月交易類型件數(shù)面積 （萬平方米）交易類型件數(shù)面積(萬m?)商品房預(yù)售230219.4商品房預(yù)售192215.58商品房交易191722.18商品房交易131414.96二手房交易68810.02二手房交易4715.54房屋抵押貸款171923.76房屋抵押貸款4907.52商品住宅交易180620.42商品住宅交易121113.92各項目優(yōu)惠折扣情況同和水岸香堤推出典藏特惠房 一次性付款銀海區(qū)一品灣一次性付款97折藍海銀灣2號樓一次性付款享受三重優(yōu)惠赫爾馨居按揭九九折，一次性九八折銀灘恒利度假中心陸上區(qū)42套精裝修現(xiàn)房發(fā)海灣茗園VIP客戶正招募中藍海國際會員一百抵8000元海楓和苑會員

16、購房券優(yōu)惠1000元抵5000千佰渡加會員一千元可抵一萬元購房券優(yōu)惠北海東方明都推出珍藏單位南寧市場反應(yīng)南寧樓市“五一”刮起冷風，成交下降6.4% ，市場開始出現(xiàn)觀望情緒本周（4月26日-5月2日）新建商品房成交總數(shù)為1345套，總成交數(shù)比上周（4月19日-25日）的成交1437套、下降6.4%。比09年同期（4月26日-5月2日）的1539套下降12%。而5月1日、2日總成交僅184套，相比去年同期下降27五一期間，成交較好的都是低價位項目。大幅打折也難拉攏購房者有6成以上購房者認為房價會小幅下跌，購房者看跌心態(tài)明顯。市場開始出現(xiàn)炒家低于市場總價10萬元拋貨的情況。項目名稱成交套數(shù)成交均價振

17、寧·現(xiàn)代魯班436500元/平方米保利·山水怡城376000元/平方米大嘉匯·東城605500元/平方米融晟·公園大地684800元/平方米項目名稱折扣龍光·普羅旺斯一次性付款9.5折天池山、聯(lián)發(fā)·尚品和民發(fā)·大觀天下等樓盤一次性購房9.6折優(yōu)惠恒大·蘋果園一次性付款優(yōu)惠5萬元市場最新動態(tài)皇庭御瓏灣：5月16日開盤推260套，當日售出60套，預(yù)計總銷售額過100套，價格范圍3400-4200元/悉尼陽光：推168套，僅銷售10多套，3700-4300元/東岸陽光：推110套，售20多套，均價3400-4200元/大

18、華富貴世家：開盤銷售約50套，推120套，新政下定價3600-4000，均價3800以下預(yù)期價格超4000元/ ，簽約4500元/文華名苑25日開盤，推175套，僅售出25套，成交量大幅下滑。區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)新的競爭個案，項目占地約200畝，恒實開發(fā)；欽州市場反應(yīng)迅速，呈現(xiàn)出成交量明顯下跌，銷售價格依然堅挺，市場步入調(diào)整周期欽州成本型市場特征明顯，泡沫較小，后市下跌空間有限城區(qū)內(nèi)住宅的樓面地價多在500元/平方米左右高層住宅的建安成本以1800元/平方米估計14人防、地下車庫、配套設(shè)施、綠化、稅費以及其他費用等以600元/平方米估計46100當前主流項目市場均價3700元/平方米利潤空間約900元/

19、平方米假設(shè)利潤空間估算模擬：1624備注：由于整個市場較大部分是實力不足的小開發(fā)商，預(yù)計本次調(diào)控會洗掉至少三成左右，這部分開發(fā)商會在觀望期過后率先割肉出逃，導致市場整體價格水平出現(xiàn)一定的降幅。降價幅度有限，與最高價相比預(yù)計在200-800元/平方米，由于市場較健康，可能只有一輪普降后價格即進入低位盤整。市場預(yù)判1作為典型成本型市場的欽州市場無筑底跡象，調(diào)整時期內(nèi)剛性需求將支撐市場，后市回暖將與全國市場大致同步啟示1：經(jīng)過本輪調(diào)整，市場會更趨向理性，投資行為受嚴重打壓。世聯(lián)判斷：市場進入恢復期的時間目前難以預(yù)測，將與宏觀經(jīng)濟形勢和客戶的觀望心理密切相關(guān)，2010年第二季度大致處于谷底回升的市場發(fā)

20、展階段啟示2：開發(fā)企業(yè)在求穩(wěn)求妥之下需把握機會，抓住下一輪的上漲。未來仍處于供大于需的買方市場未來年，欽州河東新區(qū)將有大量新盤入市或進入開發(fā)階段；09年商品房總銷售量為80萬以上，08年商品房總銷售量為50萬，但供應(yīng)加劇，未來東部新城區(qū)土地數(shù)量（目前明確的未推售土地）超過4000畝本輪新政主要調(diào)控為打壓房地產(chǎn)投資、投機行為，因此作為投資者及改善型需求的二次或三次換房客戶受到政策影響較大；本項目鎖定受政策影響最小的別墅類高端客戶及剛需客戶為核心客戶，產(chǎn)品也選擇以別墅起勢，主流房產(chǎn)品迎合市場需求；剛需漸成置業(yè)主力復蘇階段2008年2009年2010年發(fā)展階段危機階段蕭條階段 調(diào)整期2011年問題3

21、項目的核心問題及分析思路從城市發(fā)展看市場容量從市場客戶結(jié)構(gòu)看需求東部新區(qū)市場競爭分析項目情景區(qū)域競爭激烈，預(yù)計新區(qū)在售項目待推售量遠超過百萬方，項目地塊本體優(yōu)勢不明顯的情況下，壓力陡增2012年2010年二季度2011年2010年四季度2010年三季度人和春天御瓏灣奧林匹克名城東岸陽光悉尼陽光江濱豪園東方豪庭當前時間點預(yù)計上市時間點現(xiàn)為持效期，主打高層三房產(chǎn)品，未售面積約24.1萬方5月，推售B、C棟，未售面積約16.7萬方現(xiàn)預(yù)約登記中，推售時間待定，未售面積約10.8萬方現(xiàn)為持銷期，推售1、2、6棟，未售面積約20萬方 富貴世家開盤時間推遲，百萬級別大盤4月，推售7、8棟，未售面積約14.5

22、萬方 現(xiàn)為持銷期，推售雅閣A棟 ，未售面積約18.5萬方現(xiàn)預(yù)約登記中，推售時間待定，未售面積約18.9萬方項目情景2市場典型項目09年走量，明星高端樓盤吸金效應(yīng)明顯，項目預(yù)期消化速度屬于市場中高水平9萬方皇庭御瓏灣東方豪庭6萬方江濱豪苑6萬方東岸陽光3-4萬方金灣藍岸3萬方本項目預(yù)期年消化速度在6萬方以上項目核心問題如何在上升型小市場的新區(qū)海量競爭中差異化突圍，實現(xiàn)快速走量。 小市場vs大供應(yīng)30萬人口城市，未來年供應(yīng)量數(shù)百萬方矛盾1Q矛盾2新區(qū)無明顯區(qū)位、資源和規(guī)模優(yōu)勢的樓盤實現(xiàn)差異化突圍。三四線城市新區(qū)的五大競爭法則寫在前面城市規(guī)模小，人口不多，房價變化小，受調(diào)控影響小；一二三四五客群穩(wěn)定

23、，中高端和高端客戶主要為私營企業(yè)主、國企企業(yè)中高層以及“泛公務(wù)員”三大群體，改善型需求為主，向往具有身份意義的住宅項目；客戶置業(yè)經(jīng)驗少，眼見為實，容易被高品質(zhì)展示體驗打動，容易受到意見領(lǐng)袖的影響，往往可以一招制勝；存在明星項目贏家通吃的現(xiàn)象，非明星項目容易陷入惡性價格競爭；新區(qū)的物業(yè)入住率低，開發(fā)檔次高，由于規(guī)劃的利好，房價一般比老區(qū)高。視角：北部灣經(jīng)濟圈視野視角：欽州城市視野視角：河東區(qū)域視野從城市發(fā)展看市場容量欽州城市潛力欽州北部灣核心經(jīng)濟區(qū)之一，城市定位以北部灣臨海核心工業(yè)區(qū)、面向中國東盟合作的區(qū)域性國際航運中心、物流中心經(jīng)濟總量僅次于南寧經(jīng)濟總量僅次于南寧，而經(jīng)濟增長速度已多年第一，在

24、投資規(guī)模逐年擴大的基礎(chǔ)上，經(jīng)濟增長的良好前景，保證了欽州市在北部灣經(jīng)濟區(qū)經(jīng)濟地位的重要性。北部灣經(jīng)濟區(qū)的核心交通發(fā)達，具備發(fā)展臨海工業(yè)和海洋產(chǎn)業(yè)的優(yōu)越條件，陸地資源和礦產(chǎn)資源豐富，具備城市升級的條件保稅港區(qū)的核動力中國目前實行的政策最優(yōu)惠、開放度最高、功能最完善的區(qū)域，保稅港區(qū)對所在城市的發(fā)展促進作用來看，未來基于保稅港區(qū)而發(fā)展起來的工業(yè)體系，是北部灣經(jīng)濟區(qū)其他城市所不具備的 濱海新城作為重要引擎濱海新城作為連接南寧、欽州主城區(qū)、欽州保稅港之間的橋梁和紐帶，自身生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、海洋和陸地資源豐富，在政府高起點規(guī)劃發(fā)展引導下將成為北部灣經(jīng)濟區(qū)的金融商貿(mào)中心，企業(yè)總部基地 北部灣經(jīng)濟圈視野濱海新城的

25、啟動開啟幾代欽州人實現(xiàn)“濱海而居”的夢想之門；終結(jié) “內(nèi)陸山城”邁進“濱海城市”臨海卻看不見海，有港卻港城不相連，這是欽州城市發(fā)展面臨的“瓶頸”；濱海新城的啟動建設(shè)，將把茅尾海的海景與北部灣經(jīng)濟區(qū)巨大的發(fā)展活力融合起來，優(yōu)化城市群布局，有力提升廣西北部灣區(qū)域競爭力；是欽州實施濱海、依山、擁江、入湖發(fā)展規(guī)劃的重要標志，也是欽州依托臨海工業(yè)及保稅港區(qū)，打造沿海生產(chǎn)性服務(wù)中心的重要舉措；項目預(yù)期斥資69.86億元人民幣啟動23個基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)。濱海新城的啟動實現(xiàn)欽州從臨海城市向濱海城市歷史性的華麗轉(zhuǎn)身5月6日自治區(qū)副主席高雄出席啟動儀式，欽州市委書記、市人大常委會主任張曉欽在儀式上致辭。市長肖鶯子

26、主持了啟動儀式 欽州城市視野濱海新城的建設(shè)欽州城市建設(shè)史上樹立起新的里程碑，標志著欽州城的又一次飛躍河東區(qū)作為老城區(qū)與港區(qū)的承接樞紐，必然承擔起延接老城區(qū)、推進城市版圖擴張的發(fā)展任務(wù)和使命河東區(qū)加快開發(fā)水東被列入欽州市政建設(shè)的議程（上世紀九十年代）南珠東大街的鋪設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的開展，初步構(gòu)架了水東基礎(chǔ)設(shè)施的框架，為水東的大發(fā)展提供了必要的條件市行政信息中心、欽州新二中東進文化藝術(shù)中心、市總工會等一批重點項目的投入建設(shè)；東站區(qū)路網(wǎng)建設(shè)的進一步完善；完善基礎(chǔ)配套構(gòu)架河東起飛平臺“一江兩岸”開發(fā)策略的深入實施，為城區(qū)東、西兩岸的開發(fā)指明了城市建設(shè)的發(fā)展方向，又為城市東進提供了科學的依據(jù)老城區(qū)：版圖

27、的局限港區(qū)：對外開放的前沿窗口河東區(qū)：延接老城區(qū)推動城市版圖擴張欽州城市視野行政中心藝術(shù)文化中心河東區(qū)域以未來的行政中心、文化中心以及高品質(zhì)居住中心高起點規(guī)劃，區(qū)域未來利好卓然重點市政項目的陸續(xù)開工建設(shè)強勢推進新區(qū)發(fā)展，其區(qū)域價值、投資價值與日俱增市公共場館項目計劃總投資約3億元，建設(shè)項目占地面積700多畝，綠地率控制在50%以上。其中青少年活動中心、婦女兒童活動中心、科技館、圖書館、博物館、體育館、游泳館、體育場，這些將成為欽州未來會展、商貿(mào)、體育賽事集中舉辦地河東區(qū)域新行政文化中心市政、路網(wǎng)配套的建設(shè)落實“一江兩岸”發(fā)展方向確定，主導拓展區(qū)市政辦公區(qū)的遷移區(qū)運會及八大場館的建設(shè)新行政中心高

28、起點規(guī)劃區(qū)運會利好兌現(xiàn)政策導向八大場館施工河東區(qū)域視野高鐵南（寧）欽（州）鐵路4月9日正式澆筑首榀箱梁；南欽往來將縮短至半小時，真正實現(xiàn)“公交化往來”欽州四橋（子材大橋）的規(guī)劃建設(shè)將進一步拉近河東西的距離廣西區(qū)運動會的籌備及八大場館的建設(shè)推動河東區(qū)域發(fā)展加速升級區(qū)域供應(yīng)量激增：開發(fā)商紛紛搶灘河東，目前在開發(fā)的項目共計2000畝，待開發(fā)用地也有2000畝左右河東區(qū)域路網(wǎng)的鋪設(shè)及完善將加速區(qū)域形象升級隨著區(qū)域發(fā)展日漸成熟，區(qū)運會及高鐵建設(shè)的持續(xù)帶動，河東逐漸成為城市發(fā)展中的最為宜居的城市明珠河東區(qū)域視野生產(chǎn)區(qū)：標準化廠房、孵化基地研發(fā)區(qū)：產(chǎn)品研發(fā)中摹柿靠刂浦行?物流區(qū)：倉庫、包裝基地、配送中心商貿(mào)

29、區(qū)：會展中心、交易中心、采購中心行政區(qū)：寫字樓、服務(wù)中心、外駐機構(gòu)聯(lián)盟機構(gòu)生活區(qū)：住宅、酒店、娛樂休閑工業(yè)園六大功能板塊河東工業(yè)園規(guī)劃以四高原則為指導，各功能板塊布局合理，辦公、生活、生產(chǎn)、倉儲有機組合工業(yè)園規(guī)劃建設(shè)理念：四高原則：建設(shè)“高起點”、“高標準”“高科技”入園企業(yè)“高門檻”；以鑄造經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護相協(xié)調(diào)的典范，打造世界品牌；建筑與環(huán)境融合，一定面積綠化以使人賞心悅目；單體建筑設(shè)計新穎以體現(xiàn)國際化、現(xiàn)代化；基礎(chǔ)設(shè)施完善，現(xiàn)代化、信息化服務(wù)全面、到位；物暢其流：交通便捷暢通，高新產(chǎn)業(yè)的進入與成熟帶來需求的增長，對區(qū)域經(jīng)濟的拉動作用也將成為本項目投資價值顯現(xiàn)的一大利好。河東工業(yè)園河東工

30、業(yè)園一區(qū)(小江工業(yè)園)河東工業(yè)園二區(qū)(黎合江工業(yè)園)自治區(qū)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)河東工業(yè)園區(qū)，2007年9月被確認為自治區(qū)重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)A類產(chǎn)業(yè)園區(qū)。該園區(qū)總體規(guī)劃面積30平方公里，實行“一區(qū)多園”的開發(fā)管理模式，由小江工業(yè)園、黎合江工業(yè)園和皇馬工業(yè)園組成。 河東工業(yè)園河東工業(yè)園作為吸納和推進舊城區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)的搬遷改造，東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)展的承接樞紐傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)搬遷東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)展河東工業(yè)園：承接樞紐傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)工業(yè)園已完成部分標準廠房建設(shè),員工宿舍和飯?zhí)谜诮ㄔO(shè)之中從2006年7月正式開始開發(fā)建設(shè)小江工業(yè)園目前已完成投資1.71億元 目前已引進了欽州同方數(shù)字電視、金橋電子、力順機械異地搬遷改造項目等項目。 小江工

31、業(yè)園小江工業(yè)園規(guī)劃面積10平方公里，該工業(yè)園一期規(guī)劃建設(shè)面積4.89平方公里，共7335畝土地，其中商業(yè)配套用地約2000畝。目前，小江工業(yè)園在基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)方面，完成了7幢共3萬平方米的標準廠房建設(shè)，另外6幢標準廠房以及員工宿舍和飯?zhí)谜诮ㄔO(shè)之中。與本項目一路之隔的小江工業(yè)園是距離城區(qū)最近的一個工業(yè)園，以高科技工業(yè)為主，招商建設(shè)開展如火如荼清華同方項目及配套用地 小江工業(yè)園Text4Text5Text6電子加工生物工程電子通信現(xiàn)代醫(yī)藥新材料高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)加工貿(mào)易區(qū)商業(yè)文化區(qū)辦公居住配套區(qū)主要功能主要布局重點培育以電子通信等低噪音、無污染高科技環(huán)保型為主的一類工業(yè)，高科技環(huán)保型產(chǎn)業(yè)在不影響居住

32、環(huán)境的同時，將為區(qū)域帶來大量中高端置業(yè)人群小江工業(yè)園控制性詳細規(guī)劃小江工業(yè)園以高科技環(huán)保型產(chǎn)業(yè)為主布局，契合河東新區(qū)打造新城市中心的發(fā)展理念簽署項目框架協(xié)議項目簽約儀式基礎(chǔ)設(shè)施項目開工儀式數(shù)字電視項目開工儀式大型數(shù)字電視生產(chǎn)研發(fā)基地建成 2008.4.16 2008.7.172009.9.232010.4.30 2012小江工業(yè)園(清化同方)同方科技產(chǎn)業(yè)園自2008高調(diào)立項至2012年建成投入使用，相應(yīng)產(chǎn)業(yè)人口的遷入對于本項目后期客戶的作為小江工業(yè)園內(nèi)投資額最大、科技含量最高的產(chǎn)業(yè)園，同方科技產(chǎn)業(yè)園自立項起即受到多方關(guān)注投資總額25億元人民幣，建設(shè)期4年。2012年建成后，可年產(chǎn)400萬臺數(shù)字

33、電視。產(chǎn)業(yè)人群的陸續(xù)遷入可作為本項目后續(xù)客戶補充河東工業(yè)園一區(qū)(小江工業(yè)園)河東工業(yè)園二區(qū)(黎合江工業(yè)園)清華同方“”中國與東盟國家合作交流的前沿陣地和橋頭堡；優(yōu)越的地理優(yōu)勢；良好的港口資源條件；欽州欽州電子制造的龍頭項目提升小江工業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施配套和項目承載能力帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，優(yōu)化欽州產(chǎn)業(yè)布局，將起到重要的推動作用下一步：企業(yè)走向東盟城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級總結(jié)河東工業(yè)園：自治區(qū)A類重點工業(yè)園清華同方與本項目一路之隔小江工業(yè)園：高起點、高科技環(huán)保型產(chǎn)業(yè)園清華同方產(chǎn)業(yè)園：小江工業(yè)園內(nèi)投資額最大、科技含量最高產(chǎn)業(yè)人口增加區(qū)域建設(shè)、形象升級加速本項目擺脫新區(qū)核心板塊邊緣的屬性區(qū)域投資價值大幅拉升總結(jié)潛

34、力無限的北部灣，欽州以產(chǎn)業(yè)拉動城市發(fā)展，后勁十足，隨著城市人口未來向百萬級發(fā)展，房地產(chǎn)市場總體擴容趨勢明顯；河東新區(qū)作為欽州城市發(fā)展的必經(jīng)樞紐，成為未來城市價值的峰值；河東工業(yè)區(qū)的建設(shè)更為區(qū)域的發(fā)展插上的產(chǎn)業(yè)的翅膀。場館板塊作為新區(qū)中更純粹的居住區(qū)，城市新生活與純粹居住環(huán)境的完美融合成就城市化價值的另一級價值挖掘：成長型城市中的新區(qū)，新區(qū)中更為純粹的居住區(qū)·成長型城市中的成長型新區(qū)·純粹的居住片區(qū)·場館配套使得項目更具備城市生活的靈魂城市新形象，發(fā)展新機遇我們的客戶是誰？客戶的敏感點在哪里？新政下我們的客戶有何變化？從市場客戶結(jié)構(gòu)看需求誰在買房伴隨欽州港區(qū)發(fā)展逐漸

35、成長起來的產(chǎn)業(yè)客戶以外省遷入產(chǎn)業(yè)人群（中高層管理人員）為主伴隨港區(qū)發(fā)展成長起來的產(chǎn)業(yè)客戶產(chǎn)業(yè)客戶對價格不敏感，財力雄厚大多選擇城市知名項目、稀缺性產(chǎn)品異地本地客戶資產(chǎn)沉淀類江浙、東北等地投資客戶最大差異體現(xiàn)在地緣屬性上，但隨著河東區(qū)域的發(fā)展，地域?qū)傩杂绊懥档拓敻坏燃壷懈叨岁P(guān)注區(qū)域發(fā)展前景，升值空間投資選擇小面積，投資回報率高的產(chǎn)品本地投資投資類客戶客戶實力相對較高，以政府工作人員、高官、生意人為主改善、居住升級類改善型客戶城市化進程和進欽州工作、小孩入學價格交通便利性下屬周邊縣鎮(zhèn)進欽類剛需客戶因工作、生意等原因長期留在欽州，對欽州地域性沒那么強烈首付、總價新欽州人的剛需本地剛需客戶的地緣屬

36、性要強于新欽州及周邊縣鎮(zhèn)客戶；新欽州剛需客戶相對收入水平會高于周邊縣鎮(zhèn)客戶以地緣向周邊擴散，一般會以原有住宅為核心總價、首付、價格交通便利性和配套欽州本地婚房需求首置型客戶差異點特性細部分類分類根據(jù)客戶在購買需求上體現(xiàn)出的共性，我們將市場客戶劃分成以下五類：客戶分類A本地首置型客戶綜述客戶置業(yè)特征：新欽州人需求型周邊縣市欽州置業(yè)婚房需求型依賴公共交通、關(guān)注配套、價格房或小房承受總價：40萬以內(nèi)租房，和父母一起住20-30歲，兩口之家，準備結(jié)婚，財富積累少，有父母資金支持低總價、交通、配套小房承受總價：40萬左右不限，自建房客戶實力大都一般，來自于周邊縣鎮(zhèn)，因為工作或小孩入學進欽州置業(yè)在價格能承

37、受的前提下，盡可能的靠近原居住中心置業(yè)，考慮到達工作、市中心的交通便捷度小房大房承受總價：50萬以內(nèi)租房住居室外地人在欽州工作、生活多年（年以上），收入穩(wěn)定置業(yè)特征置業(yè)情況（戶型總價）原居住情況（戶型面積）客戶描述客戶置業(yè)驅(qū)動因素：“多元”導向典型客戶客戶是怎樣一群人？客戶語錄“我們就想買個小點的房，明年有打算結(jié)婚，怎么著也得先把房子搞掂先”“最好不要和爸媽隔的太遠，這樣到時候有事也好照應(yīng)，偶爾回去蹭飯也方便”“因為想著年內(nèi)也會添小孩，可能會有老人過來幫忙，也得留間房啊，房間小點倒無所謂，希望能一步到位三房，但是總價不要太高了。”客戶特征描述剛參加工作3年，未來有結(jié)婚計劃，對價格敏感，看重交通

38、便利性，會經(jīng)常往返于上班地點和父母居住的老房子之間；付款方式以按揭為主，能獲取父母的資助，墊付首期款稱呼：劉先生年齡：25歲性別：男籍貫：欽州從事行業(yè)：目前居住地：老城區(qū)置業(yè)次數(shù)：無購買面積：80-100平米購買總價：30萬左右購買戶型：小3房典型客戶：剛性自住婚房就近原則選擇居所，總價與交通是考慮要素典型客戶客戶是怎樣一群人？客戶語錄“因欽州城市較小，從浦北至市區(qū)車程約20km以內(nèi)，往返公車也就6元，我們機關(guān)里面好幾個人都在欽州買房了 ”“其實也是為了小孩吧，小孩馬上升高中了，能到欽州讀高中，考進大學的幾率也高很多啊”“價格合適，交通方便，能在名校附近當然最好，房就可以啊，現(xiàn)在我們一家口，偶

39、爾有客人來訪也得有空間”“住在欽州肯定比浦北有面子啊”客戶特征描述穿著樸實，不趕潮流，需要強烈的進城感，對小孩的教育問題很關(guān)注，一般需求3房，對功能空間、戶型舒適度要求不高稱呼：浦北縣張先生年齡: 40歲左右性別：男籍貫：欽州從事行業(yè)：縣政府基層干部目前居住地：浦北置業(yè)次數(shù)：次購買面積：90-110平米購買總價：35萬左右購買戶型：3房典型客戶：進城客戶面子感很重要，購買力一般典型客戶客戶是怎樣一群人？客戶語錄“來欽州好幾年了，主要是在這邊的生意越做越大了，老婆孩子都還在浙江呢，不過也打算近期一起過來這邊，這邊房價算便宜的 ”“新區(qū)生活不大方便，不過我看好未來的發(fā)展”“不喜歡帶裝修的房子，羊毛

40、出在羊身上，裝修后賣就會抬高了房價，自己裝，還可以根據(jù)自己的情況調(diào)整。”客戶特征描述具有浙江人的共性，精于算計，在欽州工作年，有一定積蓄，收入穩(wěn)定，持續(xù)關(guān)注樓市動態(tài)，剛置入一套江濱豪園自住用，最近又開始關(guān)注老城區(qū)商鋪，對回報率、利率異常敏感稱呼：溫先生年齡: 40歲左右性別：男籍貫：浙江從事行業(yè)：塑膠制品目前居住地：永福大街置業(yè)次數(shù)：多次購買面積：110平米左右購買總價：45萬左右購買戶型：3房典型客戶：新欽州人有一定購買力改善舒適型客戶綜述客戶置業(yè)特征：商品房換房型自建房過渡型關(guān)注社區(qū)、園林、配套、戶型舒適型房、4房承受總價：60萬以內(nèi)自建房自建“天地房”，有一定財富積累，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，

41、本地人選擇出租自有房，購置商品房自住關(guān)注品質(zhì)、大社區(qū)、產(chǎn)品、物管、身份感大3房、4房、別墅三房06 、07年購置商品房，對現(xiàn)有住房不滿，大型國有企業(yè)、事業(yè)單位、公司高管、私企業(yè)主置業(yè)特征置業(yè)情況（戶型總價）原居住情況（戶型面積）客戶描述客戶置業(yè)驅(qū)動因素：從“地段”導向到“多元”導向典型客戶客戶是怎樣一群人？客戶語錄“小區(qū)物管當然重要了，中高檔小區(qū)都看重這個 ”“現(xiàn)在住的小區(qū)車位嚴重不足，給生活造成很多不便”“當時是年買的房子，戶型結(jié)構(gòu)什么的也不很合理，黑廚黑衛(wèi)，通風也不怎么好”“房間不少于個，個也行，但房間不能太小，我們住的也是房，但廚房才，有時候個人轉(zhuǎn)身都難”“當然是大社區(qū)比較好，這樣也比較

42、有身份感”“新區(qū)的房子還不錯，就算現(xiàn)在買也不會去住，放個幾年以后發(fā)展成熟了再過去”客戶特征描述經(jīng)濟實力強，講求實用舒適，注重小區(qū)環(huán)境，對空間尺度、居住舒適度要求高，一般而言要求向陽面盡量多，車位充足，社區(qū)園林感覺高檔，稱呼：丁先生年齡: 40歲左右性別：男籍貫：欽州從事行業(yè)：生意目前居住地：人民路置業(yè)次數(shù)：次購買面積：110-130平米購買總價：50萬左右購買戶型：3-4房典型客戶4：改善型舒適尺度舒適很重要投資型客戶綜述客戶置業(yè)特征：異地投資客本地投資客對價格較敏感，置業(yè)目的是獲得資產(chǎn)升值收益或者投資租金回報小戶型小面積商鋪承受總價：20-40萬三房、自建房私企業(yè)主、公司高層等，財富等級中高

43、端，有一定財富積累，收入較高，時刻收羅投資機會和風向投資跟隨者，對總價敏感，注重物業(yè)短期升值空間房，別墅承受總價視地段、項目品質(zhì)而定多套房江浙、福建、東北投資客群，財富實力強置業(yè)特征置業(yè)情況（戶型總價）原居住情況（戶型面積）客戶描述客戶置業(yè)驅(qū)動因素：“多元”導向典型客戶客戶是怎樣一群人？客戶語錄“目前一直有關(guān)注市場上的小戶型或小面積商鋪，主要考慮易轉(zhuǎn)手，租金高 ”“新區(qū)這邊的商鋪近幾年都不會考慮吧，出租難度大，前期投入大”“現(xiàn)在也沒有其他更好的投資渠道，再說股票也難賺，還是投資房產(chǎn)比較穩(wěn)當”客戶特征描述有極強的人際關(guān)系網(wǎng)，時刻收羅各種投資機會和風向，在多處置業(yè)，對于價格較為敏感，以投資回報為主

44、要訴求；稱呼：李先生年齡: 40歲左右性別：男籍貫：欽州從事行業(yè)：生意目前居住地：人民路置業(yè)次數(shù)：多次購買住宅面積：60-70平米購買總價：30萬左右購買戶型：1-2房典型客戶5：投資型性價比是考慮要素典型客戶客戶是怎樣一群人？客戶語錄“有同鄉(xiāng)和親戚介紹啊，他們都投的話，相信轉(zhuǎn)手獲利的空間和機會都很大 ”“當然不會自己住了，我都很少過來欽州，要不盡快轉(zhuǎn)手要不就放租出去了”“投資房產(chǎn)當然是沒錯的了，高端的物業(yè)升值力強，可以考慮別墅”客戶特征描述在多處置業(yè)，對于總價較為敏感，以投資回報為主要訴求；投資跟隨型強，偶有參加同鄉(xiāng)組織的炒房團活動稱呼：陳先生年齡: 45歲左右性別：男籍貫：浙江從事行業(yè)：生

45、意目前居住地：浙江置業(yè)次數(shù)：多次購買面積：110平米或以上購買總價：50萬以內(nèi)購買戶型：3房典型客戶6：投資型短期獲利是考慮要素資產(chǎn)沉淀型客戶綜述客戶置業(yè)特征：關(guān)注項目知名度、品質(zhì)、大社區(qū)、產(chǎn)品、物管、身份感豪宅、別墅承受總價：視品質(zhì)和地段而定，不在乎價格具體多少，關(guān)鍵是覺得值（欽州房價相對較低）多個城市多套房35-55歲私企業(yè)主,財富積累迅速，實力雄厚，具有投資眼光追求高檔消費以江浙、東北等私營老板為主置業(yè)特征置業(yè)情況（戶型面積）原居住情況（戶型面積）客戶描述客戶置業(yè)驅(qū)動因素：“多元”導向城市核心江景豪宅稀缺型高爾夫別墅驅(qū)動因素江濱豪園皇庭御瓏灣代表項目典型客戶客戶是怎樣一群人？客戶語錄“我

46、買了皇庭的套別墅，總共也就300多萬，有高爾夫公園有球場，這樣的物業(yè)買了擱著也行”“聯(lián)排直接連接還是不太好，最好車庫相連接都不要緊”“新區(qū)這邊以后肯定是中心啊，我完全不擔心我的房子不會漲”“我的幾個朋友也想買啊，不過現(xiàn)在好象都沒別墅賣了，還好我買到了”客戶特征描述在山東已有多套住房，支付能力強，買別墅對價格不敏感，對占有資源、項目知名度要求較高，認為欽州房價較低，可一次性購置多套物業(yè)稱呼：沈先生年齡: 50歲左右性別：男籍貫：山東從事行業(yè)：欽州有生意目前居住地：置業(yè)次數(shù)：多次購買面積：大平層、別墅購買總價：不限購買戶型：別墅典型客戶7：超級買家自己喜歡有升值空間、稀缺型物業(yè)客戶置業(yè)特征：地緣性

47、強，會在港區(qū)離工作地點近的地段置業(yè)，偏好小戶型、交通方便、生活配套齊全的社區(qū)小戶型房、房租房公司宿舍欽州港區(qū)進駐的大型企業(yè)中高層、港口往來的生意人置業(yè)特征置業(yè)情況（戶型面積）原居住情況（戶型面積）客戶描述客戶置業(yè)驅(qū)動因素：“多元”導向港區(qū)海景住區(qū)升值潛力欽州港生活區(qū)，配套相對完善驅(qū)動因素濱海國際天和金鼓新城代表項目港區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶綜述典型客戶客戶是怎樣一群人？客戶語錄“因為生意原因，每年在欽州也要待上好幾個月，港區(qū)離城區(qū)太遠了，每次都住酒店，時間長了成本也不低”“想在生活區(qū)這邊買個小戶，房房的，自己過來可以住，不住的時候也可以放租”“港區(qū)以后肯定會發(fā)展越來越好的，房價肯定會比現(xiàn)在高許多，所以現(xiàn)在買

48、房，升值空間很大”客戶特征描述東北人，每年往返于各地與欽州之間，置業(yè)范圍主要集中在欽州港區(qū)，對欽州環(huán)境不熟，對小區(qū)環(huán)境、園林等要求不高稱呼：李先生年齡: 40歲左右性別：男籍貫：東北從事行業(yè)：欽州有生意目前居住地：住港區(qū)酒店置業(yè)次數(shù)：多次購買面積：購買總價：30萬以內(nèi)購買戶型： 房、2房典型客戶8：港區(qū)客戶近港口選擇居所投資型客戶（對價格敏感的小投資者）首置型客戶（受地域影響大，傾向于在工作區(qū)域附近居住，總價承受力較弱，受價格影響外溢）港區(qū)客戶（集中在欽州港區(qū)）二房及以下首置型客戶，婚房客戶交通依賴性強，改善舒適型客戶，縣市進城客戶群，對學區(qū)房要求高，進城客戶基本面積需求區(qū)間。三房改善舒適型客

49、戶為主（客戶群以市區(qū)中高端客戶為主，對產(chǎn)品的尺度、住房舒適度有一定要求；機關(guān)事業(yè)單位職員，對生活有一定品位，并愿意為此支付一定代價）大三房四房資產(chǎn)沉淀型客戶（受區(qū)域影響較小，關(guān)注產(chǎn)品本身以及區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ飿I(yè)升值空間）大平面別墅不同客戶類型產(chǎn)品需求客戶分析總結(jié)自住需求影響不大，投資需求受到一定影響高端中高端中端自住性需求改善性需求投資性需求來源自住換房需求旺盛，但投資需求受到一定影響因財富等級產(chǎn)生的旺盛度假需求決定其受調(diào)控影響不大調(diào)控影響大可能暫時放棄換房，婚房等剛性需求存在首次置業(yè)及換房需求旺盛，受調(diào)控影響不大易產(chǎn)生觀望情緒，理性消費，投資需求受到較大影響受調(diào)控影響最大存在婚房等剛性需求，但

50、換房需求受影響較大觀望情緒嚴重財富層次受新政影響較小觀望情緒嚴重受新政影響最大置業(yè)受阻出現(xiàn)觀望情緒被完全壓制剛性需求 婚房及地縣客戶等剛性需求或成破冰前鋒 中高和高端改善型需求出現(xiàn)濃厚觀望情緒，部分因房貸問題取消購買 投資型需求被完全壓制，成為新政重點調(diào)控對象 高端市場依然堅挺，成為市場的價格支柱，購買力受新政影響相對較小，但是也出現(xiàn)一定的觀望情緒宏觀調(diào)控下的客戶變化東部新區(qū)市場競爭格局鎖定競爭維度11121315171410516市府板塊水東板塊場館板塊欽江市府板塊-該板塊以永福東大街為界，以市政府、政協(xié)等政務(wù)辦公場地為核心周邊輻射延伸；依托政務(wù)區(qū)域發(fā)展，逐漸產(chǎn)生聚集效應(yīng)；123八大場館區(qū)-

51、該板塊依托八大場館的興建及周邊路網(wǎng)的完善，周邊逐漸集聚高品質(zhì)樓盤；板快內(nèi)缺乏生活、商業(yè)配套；水東-該板塊主要是以欽江大橋與揚帆北大道間的南珠東大街段為主軸向兩邊延伸；相對于市政與場館板塊，生活配套較為成熟；河東新區(qū)在政府強勢引導下，依托區(qū)域發(fā)展正逐漸產(chǎn)生積聚效應(yīng)，形成城市高品質(zhì)項目群落河東三板塊市府場館水東在政府主導及區(qū)運會的帶動下, 大量中大規(guī)模的開發(fā)項目進入市場,在共同炒熱河東區(qū)域的同時逐漸形成高品質(zhì)項目群落區(qū)域整體格局體育概念運動豪宅古越揚帆、皇庭御瓏灣、奧林名城、東岸陽光外地人比例較多，客戶投資意識強；體育局等部門團購；戶型多樣化：一房、二房、三房的比重大概為1：3：6；小三房、大三房

52、比重約2：333005000元/ 本項目所在場館板快配套極不完善；依托區(qū)運會的舉辦及八大場館的興建、路網(wǎng)的鋪設(shè)，規(guī)劃利好卓然；近期欽州地產(chǎn)市場投資熱點；場館板塊金灣蘭岸、東方豪庭世代寶第、大華富貴世家、欽江麗景代表樓盤河東片區(qū)中本地人相對聚集最多的板塊屬中高端客戶群本地客戶為主,尤其以公務(wù)員群體居多,少量投資客客群構(gòu)成兩房、三房，尤以三房為主；兩房、三房，尤以大面積三房為主；主力戶型構(gòu)成33003500元/ 3500-4000元/價格對比相比于市政場館板快，相對缺乏強勢政府引導；目前板快內(nèi)基礎(chǔ)配套欠缺；劣勢對比市政中心產(chǎn)品亮點市委、市政府等企事業(yè)單位林立，是欽州市場眾多板塊中較有挖掘潛力的板塊

53、； 較重的政府規(guī)劃痕跡，未來城市格局以市政府為中心發(fā)散；市府板塊河東新區(qū)大區(qū)域背景利好產(chǎn)品亮點推廣側(cè)重點學校、醫(yī)院、銀行、市場等生活配套設(shè)施較完善；屬于“兩岸”的重要建設(shè)范圍，規(guī)劃前景較好； 優(yōu)勢競爭水東板快片區(qū)市府：吸引公務(wù)員群體的住區(qū),生活配套不成熟;場館：借助區(qū)運會熱炒體育概念的區(qū)域水東: 東區(qū)相對成熟的住區(qū),區(qū)域成長性好目前河東區(qū)域作為房產(chǎn)熱點區(qū)域,三大板快共同搶奪過河置業(yè)的本地客戶及外地投資客,本項目所在場館板快為相對純粹的住區(qū),但整體生活意境有待提升.區(qū)域整體格局1早期發(fā)展較為雜亂的市府片區(qū)市府板塊是欽州市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的新生板塊，但相較之場館板塊的純粹品質(zhì)住區(qū)稍顯雜亂； 市府板

54、塊公務(wù)員小區(qū)澤源小區(qū)市政廣場市政服務(wù)中心欽江麗景澤源小區(qū)公務(wù)員小區(qū)永福東大街幸福小區(qū)回建房夢園廣場新聞中心藝術(shù)中心生態(tài)公園東升路八大場館市府板塊隨著市政府的搬遷逐漸發(fā)展起來，但前期未有清晰的住區(qū)規(guī)劃，導致目前板塊內(nèi)有排屋般的公務(wù)員小區(qū)澤源小區(qū)，也有回建房幸福小區(qū)，相較之場館板塊均是大規(guī)模大項目純粹的房地產(chǎn)開發(fā)，稍顯雜亂；濃墨演繹法式風情的大華·富貴世家30.23%綠化率五一期間開盤，推出120余套單位，實際售出40余套；.推出時間4.34容積率8棟高層商住樓（17F26F） 物業(yè)類型/戶型用地面積：30405，總建筑面積：158814 規(guī)模欽州高端客戶群體客戶永福東大街蓬萊大道交匯處位置市府區(qū)在售樓盤該項目建筑上沿襲了法蘭西新古典主義的營造理念，顏色穩(wěn)重大氣，局部細節(jié)上精雕細刻運用法式廊柱、雕花、線條、老虎窗、轉(zhuǎn)角塔樓等建筑符號；園林景觀上采用歐洲古典園林修剪植物法，建筑具有宏偉壯麗、中軸突出、嚴謹對稱的造園風格； 法式新古典主義建筑500元/重筆打造園林25%115-1264房2廳38%78-822房2廳12%93-1