坡地別墅房地產(chǎn)類型做法

1、1E-HOUSE CHINA/200902E-HOUSE CHINA/200902CASE-STUDYCASE-STUDY山地別墅產(chǎn)品分析山地別墅產(chǎn)品分析2山地別墅產(chǎn)品解讀山地別墅產(chǎn)品解讀山地別墅概念解讀山地別墅概念解讀山地別墅四大設(shè)計要點山地別墅四大設(shè)計要點山地別墅四大成本控制要點山地別墅四大成本控制要點3山地住宅區(qū)：指坡度在10%以上，需要梯級和坡道處理道路高差關(guān)系的住宅區(qū)。 因其自然地形的復(fù)雜性、規(guī)劃建筑設(shè)計和空間、環(huán)境的特殊要求與特色，山地住宅成為住宅建筑的一種重要類別。 山地住宅小區(qū)涵蓋了從高層、小高層公寓或集合住宅、多層集合住宅、洋房和別墅等各種住宅產(chǎn)品。山地別墅作為山地住宅中主要

2、面向中高端客群的產(chǎn)品，一般利用地形高差，有組織的進行規(guī)劃，使每一棟別墅可獲得良好視線及通風(fēng)采光，更加符合“生態(tài)宜居”理念。一、概念解讀一、概念解讀4山地別墅接地技術(shù)主要研究建筑的底部如何與地形基地進行銜接的技術(shù)，目前國內(nèi)山地別墅的主流接地形式為退臺接地式。 退臺接地式：即將基地處理成階臺狀，建筑各組成部分根據(jù)基地形狀呈疊落形式布置在其上的處理手法。重慶學(xué)府大道69號別墅是掉層式和退臺式相結(jié)合很好的例子。設(shè)計者把掉層上面直接做成露臺，可以種花，種樹，形成具有良好生活的情趣的環(huán)境，在最底層的退臺前面有一個很大的私家花園，退臺的后面是一個較私密性的空間。這種布局方式使得建筑形態(tài)非常豐富。一、概念解讀

3、一、概念解讀5山地項目的總體布局主要有兩種形式，目前國內(nèi)山地別墅類產(chǎn)品多以以分散式布局為主。 分散式布局分散式布局能夠與整個地形和場地的環(huán)境相互交融。運用這種布局形式可以更好的呼應(yīng)整個山形，感覺比較自然。 集中式布局集中式布局把住宅集中在一起，做成高密度的低層建筑方式，這種方式占地會小一些，但是也會產(chǎn)生對山體的遮擋，或者產(chǎn)生建筑形態(tài)的擁擠感和單調(diào)感。一、概念解讀一、概念解讀6二、山地別墅設(shè)計二、山地別墅設(shè)計4 4大要點大要點要點一：交通組織 流線簡潔由于山地住宅用地形態(tài)復(fù)雜，一般占地面積較大，自成體系，小區(qū)內(nèi)的交通以車行為主，步行為附，所以最大限度地提高小區(qū)內(nèi)道路的使用效率是構(gòu)成小區(qū)優(yōu)雅環(huán)境的

4、前提條件。 布置原則：方便居民出入、遷居，滿足消防、救護需要，減少對住戶的干擾。 道路流線：結(jié)合地形，地勢和等高線的變化，因勢利導(dǎo)，做到流線簡潔，減少道路坡度變化和施工土方量，還要結(jié)合市政管道的敷設(shè)進行設(shè)計。杭州 綠城桃花源7要點二：豎向設(shè)計 合理高差山地住宅小區(qū)的豎向設(shè)計應(yīng)充分利用自然地形，選擇合理的設(shè)計標(biāo)高，盡量減小土方工程量，利用建筑基礎(chǔ)、地下車庫、路槽及管溝挖方余土，移挖作填，使填挖方基本平衡，避免出現(xiàn)余土外運現(xiàn)象。 排水暗管均設(shè)于路下，然后直接排入市政雨水管網(wǎng)。 管道的敷設(shè)方式根據(jù)具體情況大致可分為3 種：架空、直埋和地溝。 室外給水管道、污水管道、電氣線路、通訊光纜等均宜采用地下敷

5、設(shè)方式。8要點三: 空間布局 因地制宜 要滿足住宅日照，通風(fēng)，密度，朝向，間距等方面的要求，以利于獲得充足的日照和良好的通風(fēng)或防風(fēng)條件，并能有效地防止噪聲污染。 規(guī)劃要“ 因地制宜”、最大限度地保留原生態(tài)系統(tǒng)，讓建筑和自然和諧的融合。深圳 萬科17英里9要點三要點三: : 空間布局空間布局 因地制宜因地制宜 別墅的類型也決定了小區(qū)的空間形態(tài)。聯(lián)排別墅具有線性特點，應(yīng)因地制宜，根據(jù)復(fù)雜的地形特點，調(diào)整建筑走向，形成彎曲和錯位，打破空間的單一性。利用山地地形自然形成圍繞山峰布置的組團。雙拼住宅和獨立別墅以錯落方式布局，創(chuàng)造出整個小區(qū)在空間節(jié)奏和景觀層次上的變化。雙拼、聯(lián)排山地別墅獨棟山地別墅10要

6、點三: 空間布局 因地制宜 規(guī)劃時還應(yīng)注意到當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)結(jié)構(gòu)。因為，這些過程確立了不同場地的穩(wěn)定性、承載力以及開挖和整坡的難易。 住宅小區(qū)以居住為主體，公共服務(wù)設(shè)施尤其是體育鍛煉、老人休閑、兒童游戲活動場地，既要適當(dāng)靠近居住區(qū)域，方便居民使用，也要防止對住宅的干擾。11要點四：景觀設(shè)計 天人合一山地住宅的生態(tài)景觀設(shè)計原則是應(yīng)該做到景觀先行、人工與自然和諧。景觀組織方式與處理手法： 結(jié)合建筑的布局方式，景觀組織沿建筑而設(shè)置，并在建筑間較開闊的地方設(shè)置景觀節(jié)點，形成空間趣味點。 設(shè)置視覺通廊，通過對建筑合理組織，形成無視線障礙的景觀通廊，使整個小區(qū)空間通達舒展。 發(fā)展立體綠化，營造空中景觀。這是有效

7、增大住區(qū)綠化面積，改善環(huán)境，美化住區(qū)的重要措施之一。 水體設(shè)計中，考慮到岸邊濕地對水體凈化價值的可利用性，故應(yīng)對濕地加以保護，在湖岸設(shè)置木棧道和休閑平臺，增加行走湖岸的樂趣。 宅旁景觀設(shè)計要結(jié)合建筑布局和地形特點，注重創(chuàng)造居民可以聚集活動的場所，創(chuàng)造別具特色的“ 環(huán)境節(jié)點”，使居民感受到交往帶來的情誼、溫暖、祥和的大家庭氣氛。 12山地別墅成本控制山地別墅成本控制4 4個關(guān)鍵點個關(guān)鍵點為發(fā)揮最大的社會效益和景觀效益，在山地別墅建設(shè)成本控制中需要重點注意的以下四點： 關(guān)鍵一、控制土石方最小化 關(guān)鍵二、合理設(shè)置擋土墻高度 關(guān)鍵三、控制路網(wǎng)系統(tǒng)總長度 關(guān)鍵四、優(yōu)化管網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)置13關(guān)鍵一、控制土石方最

8、小化要把土石方控制到最小，盡量不做大量的挖土和填土，在設(shè)計上對每一棟樓的標(biāo)高都要進行核實，同時仔細計算道路標(biāo)高和坡度。學(xué)府大道 69 號主干道路（坡度8）學(xué)府大道 69 號非主干道路（坡度15）重慶學(xué)府大道69 號小區(qū)主干的坡度不能超過8%，但是如果完全按照這個標(biāo)準(zhǔn)來做，可能局部會產(chǎn)生很大的成本。 所以在非主要路段上把道路的坡度最大放到15%，平均來分開處理之后，總體上達到把道路的成本降到最低。14關(guān)鍵二、合理設(shè)置擋土墻高度由于擋土墻本身的造價很高，包括挖土和填土的造價都非常高，因此合理控制擋土墻的高度十分重要。方法一：分臺式設(shè)置擋土墻可將一個10 米的擋土墻，分成兩個5 米的擋土墻，一般采用

9、重力式的擋墻。如萬科十七英里；方法二：退臺式設(shè)置擋土墻一般是退掉6-7 米為宜。6-8 米以上的擋墻，不宜采用重力式的擋墻，用其他的擋墻形式更為劃算，如采用頂部放坡的方式，在建筑密度相對寬松的時候，可以采用這種方式。萬科十七英里采用分臺的方式設(shè)擋土墻學(xué)府大道 69 號，局部建筑密度相對寬松，且坡高較高，擋土墻就采用了頂部放坡的退臺方式，既有效利用土地景觀資源，又節(jié)省了擋土墻高額成本。15關(guān)鍵三、控制路網(wǎng)系統(tǒng)總長度在和總圖布局和場地情況相結(jié)合下，對道路的總長度和寬度進行嚴格的控制，采用適合場地特點的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)和斷面設(shè)計，一般采用自由式的路網(wǎng)。經(jīng)測算，在一塊地上，采用相對的方格網(wǎng)絡(luò)路網(wǎng)和采用環(huán)線加盡

10、端路，后者的總長度至少可以短1/3。所以道路的長度越短，那么成本就越低，道路的長度跟投資成本成正比的關(guān)系。坡地道路的四種做法16 關(guān)鍵四、優(yōu)化管網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)置在坡地上做設(shè)計管網(wǎng)時，要非常注意管網(wǎng)的走向，有的地方管網(wǎng)不能走，此時排水管要做很大的跌落井。盡量發(fā)揮坡地的優(yōu)勢，利用天然的排水系統(tǒng)，把雨水管網(wǎng)盡量減少，甚至還可以把雨水在場地需要的情況下做成路邊淋溝的排水，達到經(jīng)濟效益的目的。17國內(nèi)典型山地別墅項目國內(nèi)典型山地別墅項目深圳 萬科17英里杭州 綠城桃花源重慶 龍湖藍湖郡3、4組團重慶 棕櫚泉國際花園二期重慶 中安翡翠湖北京 西山美廬蘇州 碧瀛谷武漢 岳麓山公館18深圳 萬科 17英里 “17英

11、里”項目位于深圳市龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)。用地屬于海邊坡地類型，三面環(huán)海，背靠青山，高差約50米。地塊形狀呈面向西南方向的內(nèi)弧形狀，由此在西向和南向形成兩個犄角狀半島。 住宅組群的規(guī)劃盡量利用基地本身沿著海岸線迂回彎曲的地形及由高而下的天然山勢，營造建筑與自然的整體協(xié)調(diào)氛圍。以高低錯落有序的幾何立體組合，從而創(chuàng)作出一個富時代感的海岸建筑群。占地面積6.7萬總建筑面積5.1萬物業(yè)類型一期開發(fā)為別墅（108戶）二期為高層、商業(yè)會所（341戶）容積率0.75總平布局，分散布局，保證各棟建筑的優(yōu)質(zhì)景觀別墅區(qū)別墅區(qū)高層區(qū)高層區(qū)總體布局為兩個部分：n沿海的坡地為別墅區(qū)；后面的臺地為高層住宅區(qū)；n利用山體等高線布局建

12、筑，形成線性弧形布局方式，最大限度擴展沿海面21建筑與地形有機結(jié)合建筑與地形有機結(jié)合最大限度利用原有地形，形成高低錯落的樓盤形象最大限度利用原有地形，形成高低錯落的樓盤形象原有地形原有地形為減少對原始地貌的破壞，車行道只組織于山坡之上，并盡早地將車輛引下車庫。車道的盡端開放出回車用的廣場。1、人行系統(tǒng)：作為補充，小區(qū)的人行交通系統(tǒng)完善而發(fā)達，回家的路主要以寬闊的木棧道牽引，垂直的交通則由室外電梯承擔(dān)，將住戶由主路送至家門前的花園廣場。另一人行交通是橫貫小區(qū)的休閑步道：分為山間小徑和沙灘小徑，分別設(shè)于不同層面上，讓人感受全然不同的郊外景致。2、小區(qū)停車：小區(qū)地面上預(yù)留一道橫向的地面停車帶，地下車

13、庫設(shè)于高層住宅地下室。交通系統(tǒng)人行路線3、消防設(shè)計：對于多拼并聯(lián)住宅，沿建筑一側(cè)做消防車道，并可沿棧道接近多拼和雙拼住宅。盡端路的盡頭設(shè)回車廣場供消防車掉頭。高層公寓住宅則沿周邊布置環(huán)繞車道。為爭取戶戶海景，多拼的住宅之間有局部側(cè)墻間距不足6米，較高的一側(cè)墻設(shè)計為防火墻。消防系統(tǒng)n綠城.桃花源位于杭州市余杭區(qū)鳳凰山南麓的丘陵地帶。桃花源總占地達2700畝，擁有真山真水的自然，是中國最低密度的別墅園區(qū)之一，主要以山地別墅產(chǎn)品為主。n桃花源項目2個設(shè)計原則：一是盡量保留原生樹；二是保證“曲徑通幽”的設(shè)計原則，保證山地別墅的休閑主題。 杭州 綠城桃花源25實踐一：總圖布局組團四聯(lián)排別墅：垂直等高線的

14、布置。每棟聯(lián)排別墅由713戶組成。每戶面寬6.9m, 其道路坡度一般為5%6%,每兩戶地形高差0.7m左右。在設(shè)計中, 為順應(yīng)道路坡度, 每兩戶別墅設(shè)計一個入戶標(biāo)高, 則一棟聯(lián)排別墅有47個入戶標(biāo)高。同時, 每棟別墅采用了34種單體戶型, 同一種單體戶型還設(shè)計了不同的立面形式。接合弧形道路的走勢, 每棟別墅戶與戶之間采用了前后錯位的設(shè)計手法。建成效果：雖然每棟聯(lián)排別墅組合戶數(shù)較多, 長度達到48m90m, 但由于有高低和前后錯落的變化, 組合的戶型和立面形式也多種多樣, 小區(qū)道路兩旁的建筑景觀效果是極為豐富多彩的。聯(lián)排別墅高低起伏, 錯落有致, 與山勢和環(huán)境融合在一起, 山地建筑特征得到了極大

15、的體現(xiàn)。 。重慶 龍湖藍湖郡 三、四組團聯(lián)排別墅區(qū)兩種各具特色的坡地處理方式26組團三聯(lián)排別墅：平行等高線布置。每棟建筑的單體戶型一般為兩種, 組合戶數(shù)主要是4戶和6戶, 最多也不超過8戶。在坡度較大的地方, 均采用4戶的組合方式。這樣, 每棟建筑就可以控制在一個入戶標(biāo)高。利用地形高差：多棟別墅圍合成半私密的內(nèi)部庭院, 庭院局部設(shè)置地下車庫及工人房等輔助房間, 其標(biāo)高與較低一面的道路標(biāo)高接平。這樣, 庭院標(biāo)高高于道路3m左右。別墅人行主入口由內(nèi)部庭院進入, 車輛進入地下車庫, 住戶還可從每戶的輔助入口進入。人行和車行組成立體的交通系統(tǒng), 互不干擾。庭院高于道路, 免受道路和車行的干擾, 其人行

16、、休閑娛樂的功能更加突出。而通過在庭院設(shè)采光井和局部下沉式花園, 地下車庫也能自然采光通風(fēng), 不會感到壓抑,同時也消化了地形的高差。由于組合戶數(shù)和單體戶型不多, 每棟建筑的入戶標(biāo)高只有一個, 在進行建筑形體設(shè)計時, 比較容易控制和把握, 設(shè)計的整體感也更強。重慶龍湖藍湖郡 三、四組團聯(lián)排別墅區(qū)27實踐二：單體戶型的設(shè)計根據(jù)不同的地形高差, 3、4組團采用了上坡、下坡等多種戶內(nèi)錯層設(shè)計平面，巧妙地消化了高差, 而且也使別墅的內(nèi)部空間富于變化。上坡戶型布置在場地高于道路的地方, 一般由前花園入戶上半層進入客廳及后花園, 然后上半層到達餐廳、廚房等房間, 再上一層則進入主臥。這樣, 客廳為一層半的高

17、度, 前后花園消化了1.5m左右的高差; 另一種平面設(shè)計是一層為車庫和輔助房間, 直接由室外樓梯上二層進入客廳, 客廳與后花園相通, 這樣的平面可消化3m左右的高差。下坡戶型一般布置在戶型用地低于道路的情況下, 此時由前花園入戶進入門廳, 門廳下半層到達客廳及后花園, 或是由門廳上一層進入二, 三層臥室。這樣在保證客廳的高度外, 還可消化半層的高差。下坡戶型也可以由入戶門廳上半層進入客廳或下半層到達多功能廳, 由多功能廳出后花園?？蛷d上一層布置臥室, 主臥室等房間。28實踐三：景觀設(shè)計區(qū)內(nèi)景觀綠化由集中綠地院落空間私家綠地三級構(gòu)成，集中綠地主要有四處，面積最大處位于用地中部，居于兩條區(qū)內(nèi)主干道

18、之間，包括水體、造型庭園、草坪等，作為小區(qū)內(nèi)的公共開放空間。實踐四：道路網(wǎng)聯(lián)排別墅順應(yīng)地勢及道路，采用錯落有致的組合形式，34棟形成半圍合的院落空間，同時每戶別墅均有自己的私家花園，入口道路寬8m，內(nèi)部道路寬為6m，道路最大縱坡4.8%，最小縱坡為0.4%。29重慶棕櫚泉國際花園二期合理整理并利用好地形標(biāo)高差，營造山地生態(tài)住宅社區(qū)。實踐一：豎向高程規(guī)劃設(shè)計尊重基地現(xiàn)狀標(biāo)高，適當(dāng)整理地形，使基地得以充分利用，把落差50m的基地自高至低分為七個臺階布置建筑和道路，臺階高差小于8m，在每個臺階上由上坡式和下坡式別墅建筑分別布置在道路兩側(cè)。消化高差的措施有兩個，一是建筑自然錯層，上坡式和下坡式各消化3

19、m高差；二是庭院擋墻和地面坡度，消化2m高差，對所有擋墻用退階和綠植處理，弱化其生硬的視覺效果。二期湖濱及坡地別墅區(qū),用地面積20.5萬平方米（307畝），總建筑面積2000m2，為面向湖面的西南向坡地，落差達50m，坡度約90100，具有良好的自然景觀資源。30實踐二：道路網(wǎng)：采用枝狀道路系統(tǒng)，主干道采用“之”字型平面方式斜切等高線隨地勢蜿蜒而下，為6m寬雙車道，最大坡度8%，平均坡度為4.1%，從主干道派生出多條枝狀盡端式支道為5.5m寬雙車道，盡端式支道均設(shè)路端回車場，別墅區(qū)的道路總長度為2.25km。道路占地率約6.6%。實踐三：停車方式采用按戶分散停車的方式，獨棟別墅每戶設(shè)有室內(nèi)雙車

20、庫，雙拼別墅每戶設(shè)有室內(nèi)單車庫，每戶車庫門前留有臨時小型車停車位，共有停車泊位437個，其中臨時室外泊位173個，平均泊位率為2.5。31實踐四：環(huán)境景觀設(shè)計建筑與湖景、山體、生態(tài)公園相融合的環(huán)境景觀格局。別墅區(qū)景觀：第一類是建筑硬景，每一棟別墅都以各異的構(gòu)成、形狀、尺度、質(zhì)地、色彩，坐落于曲折道路的兩側(cè)，與山體有機結(jié)合。第二類是環(huán)境景觀，戶外依山順路的疊級擋墻，以其天然質(zhì)樸粗獷的石材面，與精致的護欄桿，S形流暢的道路，各戶入口前的臺階、燈飾及小品構(gòu)件、綠植，配合成園林般的室外景象。每戶均有前庭后院，私家花園尺度較大，少則1畝，多則2畝，前庭后院的布置，前面的庭院較為開放，后院私密性較強。借助

21、上下坡戶型設(shè)計的特點，各戶主花園均與道路處于不同標(biāo)高，確?；▓@的安靜、私密，不受道路車輛的干擾。前庭同時也成為組團景觀的有機組成部分，平整的草坪，親切的入戶小院墻，賞心悅目搭配有序的高大喬木，與小區(qū)公共景觀聯(lián)成一個整體的大花園。經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)數(shù)值數(shù)值總占地面積總占地面積1411.57畝總建筑面積總建筑面積300000平方米容積率容積率一期為0.326物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)獨立、聯(lián)排別墅建筑密度建筑密度32%重慶 中安 翡翠湖項目概述:范圍內(nèi)建筑主要為獨立，聯(lián)排及會所。 建筑廣泛采用吊腳.懸挑等多種山地常見的建筑處理方式。 別墅主要采用平屋頂形式，造型現(xiàn)代.樸實簡潔。 道路系統(tǒng) 小區(qū)主干道：人車分行，車行寬9米，兩邊人行道各寬1米 小區(qū)次干道：連接小區(qū)主干道與別墅住宅區(qū)之間的道路