文案-2006年江西上饒翠映康庭項(xiàng)目營銷策劃提案

1、前 言有幸與貴司合作，參與貴司開發(fā)的“翠映康庭”（暫定名）項(xiàng)目全程營銷策劃工作。自合作之日起，我司積極開展項(xiàng)目前期策劃工作，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，并對(duì)項(xiàng)目所在地上饒縣及上饒市主城區(qū)的樓市做了初步的市場調(diào)查。根據(jù)以往的專業(yè)策劃經(jīng)驗(yàn)和市場觸覺，我司結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)和發(fā)展前景，提交本項(xiàng)目全案策劃報(bào)告（包含市場調(diào)研、地塊分析、產(chǎn)品定位、營銷推廣等），供貴公司決策。本策劃報(bào)告的宗旨是力爭在項(xiàng)目推出市場后能為貴公司取得最好的銷售業(yè)績，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，籍此發(fā)展我司與貴司之間的長遠(yuǎn)友好合作關(guān)系。本策劃報(bào)告是立足于當(dāng)前的市場情況，對(duì)該項(xiàng)目的操作建議。而房地產(chǎn)市場是動(dòng)態(tài)的、多變的，包括國家政策面、競爭對(duì)手的動(dòng)作

2、、消費(fèi)者的心理等方面的變化。故各階段具體工作需隨機(jī)應(yīng)變，即在實(shí)踐操作中根據(jù)市場變化情況靈活加以調(diào)整。 第一部分市場調(diào)研我們相信：善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前，我們必須清楚地知道我們所面對(duì)的是個(gè)什么樣的市場，并對(duì)市場環(huán)境有著充分的了解和認(rèn)識(shí)，在項(xiàng)目前期階段就努力地將項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。精準(zhǔn)的市場調(diào)研是成功策劃的基礎(chǔ)，只有準(zhǔn)確地把握住市場的脈搏，才能使項(xiàng)目的運(yùn)作始終沿著一個(gè)正確的方向進(jìn)行。近期我司組建了“翠映康庭”項(xiàng)目的市調(diào)小組，對(duì)上饒市及上饒縣的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了較為全面的調(diào)研。通過對(duì)本次調(diào)研數(shù)據(jù)的整理，以及我司通過其他渠道對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)資訊的收集，形成以下分析和研判。一、宏觀市

3、場背景分析（一）城市地理文化概況 地理位置上饒位于江西省的東北部。東鄰浙江，南靠福建、北接安徽，下轄：上饒、廣豐、玉山、婺源、鉛山、弋陽、橫峰、波陽、余干、萬年10縣和信州區(qū)，代管德興市。行政區(qū)面積22791平方公里，人口660萬。上饒憑借其自身地理位置優(yōu)勢(shì)和政府政策的強(qiáng)大支持，借著政府西遷和市域、縣域融合的東風(fēng)，趁著城市化進(jìn)程加快和住宅消費(fèi)需要有效增長的大好形勢(shì)，極大地催生了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為喚醒居民置業(yè)投資意識(shí)打下了良好的基礎(chǔ)。 交通狀況上饒市是“江浙沿?！边M(jìn)入內(nèi)地的必經(jīng)咽喉，有著“牙閩、控皖、襟淮、面浙”的優(yōu)越地理位置，自古享有“豫章第一門戶”、“四省通衢”之美譽(yù)。境內(nèi)交通便利，浙贛

4、鐵路穿境而過，皖贛鐵路、橫南鐵路縱橫交錯(cuò)；滬瑞高速、320、206國道及七條出省公路貫穿東西南北。景婺黃、景婺常高速公路以及國家規(guī)劃建設(shè)的三條高速公路都經(jīng)過上饒。目前，上饒至武夷山、衢州、景德鎮(zhèn)、南昌和杭州五個(gè)機(jī)場均可在1-3小時(shí)內(nèi)到達(dá)。一個(gè)城市完善快速的交通干線可以有效地將居民的工作與居住緊密聯(lián)系起來，將本土經(jīng)濟(jì)與周邊經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系起來，在保證居住和工作雙方面舒適度的同時(shí)，大大縮減交通、時(shí)間成本。上饒位于長三角與內(nèi)地經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的橋頭堡位置上，占據(jù)了得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，助長了近幾年來房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定快速發(fā)展。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，地理優(yōu)勢(shì)將不僅為上饒的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來極大的利好，而且將使上饒經(jīng)

5、濟(jì)與沿海和內(nèi)地的聯(lián)系日益緊密，成為上饒經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。 資源豐富素有“上乘富饒”之稱的上饒，全市有耕地607萬畝；水域421.69萬畝；牧草地0.31萬畝；林地1911.58萬畝；藥用植物達(dá)216種；野生動(dòng)物300多種。已探明的礦產(chǎn)達(dá)70余種，金、銀、銅、鉛、鋅、鈮鉭儲(chǔ)量均居全省之首，德興銅礦是亞洲最大的銅礦。上饒市城區(qū)是全國13個(gè)空氣、水質(zhì)量最優(yōu)的城市之一。一個(gè)城市只有擁有了自己賴以生存和發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)蓬勃發(fā)展，從而帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長與城市化水平提升。 風(fēng)光旖旎、人杰地靈上饒四季分明，山環(huán)水繞，景色秀麗。中部三清山方圓二百里，雄奇峻秀，風(fēng)光

6、迤儷，素有“江南第一仙峰”的美譽(yù)。 南面的龜峰山，三十六峰，峰峰皆景，被明代大旅行家徐霞客贊為“江上龜峰天下稀”，又被游客譽(yù)為“天下盆景”。同時(shí)在1700多年的歷史長河中，這片神奇的土地名人輩出，養(yǎng)育了中國三大圣母之一的陶母、著名理學(xué)家朱熹、晉代著名軍事家陶侃、“中國鐵道之父詹天佑”，無產(chǎn)階級(jí)革命家方志敏等名士賢哲，也是畫家閻立本、“茶圣”陸羽、名臣范仲淹、詞人辛棄疾等人的久居之地。憑借旅游資源方面的優(yōu)勢(shì)，上饒的旅游業(yè)正在崛起，旅游設(shè)施也不斷完善，旅游經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，直接促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高了居民置業(yè)、投資的能力。（二）城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況1、經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行勢(shì)頭穩(wěn)定 2006年第一季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，表

7、明上饒市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了良好開局。據(jù)測算，一季度全市完成GDP82.2億元，同比增長12.8%，其中一產(chǎn)增長3.5%、二產(chǎn)增長19.4%、三產(chǎn)增長10.7%；財(cái)政總收入完成9.2億元，增長24.4%，其中一般預(yù)算收入5.9億元，增長29.0%。市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2815元，增長19.7%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入837元，增長10.1%。經(jīng)濟(jì)的快速增長與人民可支配收入的提高，為房地產(chǎn)市場的啟動(dòng)和騰飛奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2、金融環(huán)境良好與地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定增長 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)政收入增勢(shì)良好，金融機(jī)構(gòu)存、貸款穩(wěn)步增加。資料表明：2006年第一季度，全市金融機(jī)構(gòu)存貸款持續(xù)穩(wěn)定

8、增長，3月底全市金融機(jī)構(gòu)存款余額422.01億元，比年初增加41.34億元，增長15.6%。其中，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額333.53億元，比年初增加44.49億元。 據(jù)政府公報(bào)表明：2005年上饒市財(cái)政總收入完成33.6億元,增長25.3%,凈增收6.8億元，增收額創(chuàng)歷史最高水平；其中：一般預(yù)算收入21.7億元，增長27.6%，總量居全省第4位，增速居第3位。財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)歷史突破，預(yù)示著上饒市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，為城市固定資產(chǎn)投資和市政建設(shè)提供了保障和可能，間接地為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了更大的空間。同時(shí)，良好的金融環(huán)境房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、銷售提供了大量的資金支持，帶動(dòng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。3、工

9、業(yè)生產(chǎn)拉動(dòng)住房消費(fèi)區(qū)域工業(yè)生產(chǎn)快速增長，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用明顯，繼續(xù)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。2005年，全市完成全部工業(yè)增加值120億元，增長18.6%，對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)率為43.1%。“十五”時(shí)期，年均增長20.1%。其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值49.1億元，增長25.4%。實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值157億元，產(chǎn)銷率為97.8%，同比提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。銷售收入過億元的工業(yè)企業(yè)33家，增加14家。工業(yè)快速增長直接拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長，有效穩(wěn)定與提高了當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)住房消費(fèi)的購買力，更喚醒了他們對(duì)居所環(huán)境的更高要求，更多的舒適度和享受感，要求居所滿足基礎(chǔ)可居住的基本功能的同時(shí)，更要體現(xiàn)主人的身份、社會(huì)地位和價(jià)值，從而

10、增加了更多二次或多次置業(yè)的可能，有效增加了市場對(duì)新增商品房的需求量。4、人口自然增長及居住狀況帶動(dòng)住房需求增加 上饒市、縣城區(qū)規(guī)模均不大，人口較其他同類型城市少，隨著國家城鎮(zhèn)化步伐的加快，市區(qū)和縣城的基建必將成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示:2004年末，上饒市全市總?cè)丝跒?31.05萬人，其中市區(qū)（信州區(qū)）總?cè)丝诩s75000人，上饒縣人口約36.6萬人（縣城約6萬人），人口自然增長率為7. 95。人口自然增長數(shù)及由于城市擴(kuò)張帶來的城鎮(zhèn)人口增長，必然拉動(dòng)對(duì)商品住宅市場需求量的增長。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2004年年底，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均居住面積21平方米，農(nóng)村人均居住面積32.8平方米。上饒市城鎮(zhèn)居民人

11、均住房水平相對(duì)同等級(jí)其他地級(jí)市明顯偏低，離國家小康居住水平還存在一定差距，加之大多數(shù)居民現(xiàn)有住宅使用已有較長一段年限，居民為改善居住環(huán)境而再次置業(yè)可能較大，有效推動(dòng)住房市場絕對(duì)需求的增長。5、城市化進(jìn)程的加快產(chǎn)帶來行業(yè)利好隨著上饒市政府的西進(jìn)，縣城基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，上饒商貿(mào)大市場、旭日廣場、贛東北游樂城的投入使用，樟樹路、光學(xué)路、上分路、三清大道的拓寬，特別是市縣光學(xué)路的接通、鳳凰大橋的落成使用，為上饒市、縣兩區(qū)域的融合和發(fā)展帶來了無限商機(jī)和希望。如此大規(guī)模的城市化運(yùn)動(dòng)，再加上旭日工業(yè)園區(qū)的建設(shè)使用，吸引了許多大企業(yè)前來落戶投資：如江西鳳凰光學(xué)儀器廠總投資近7億元、上饒客車廠總投資7億元、滬

12、饒鞋都總投資3億元、諸暨鏈條廠總投資7億元等。如此，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也使得城市人口急劇膨脹，此部分增加人群的住房需求量是目前上饒縣城的房地產(chǎn)開發(fā)量所遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足的，為新增開發(fā)商品房提供了有利的契機(jī)。（三）上饒城市發(fā)展規(guī)劃城西區(qū)域中心發(fā)展城西是指市區(qū)的櫧溪河以西部分，主要包含旭日綜合片區(qū)（上饒縣城）和產(chǎn)業(yè)新城片區(qū)（上饒經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）。其中旭日綜合片區(qū)屬中心城區(qū)規(guī)劃范圍，東與市中心區(qū)隔河相望，西鄰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，其主要規(guī)劃功能為行政、商貿(mào)、居住，以及為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)提供城市綜合配套服務(wù)。同時(shí)，隨著與中心區(qū)相連接的三清大道、鳳凰大道、惟義路、濱江西路四條主要道路的貫通，“十一五”期間，城西將為區(qū)域中心

13、城市提供巨大的發(fā)展空間、強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和功能配套，成為中心城區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。本案處在櫧溪河邊兩大中心相接的中間地帶，北靠三清山大道，東望政務(wù)新區(qū)，置身于行政、商貿(mào)、居住和經(jīng)濟(jì)開發(fā)的中心，未來發(fā)展?jié)摿Ρ豢春谩?、城西成為區(qū)域中心城市的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域上饒市是對(duì)接長三角經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和梯度擴(kuò)散的最前沿陣地。江西省委、省政府把上饒市作為全省區(qū)域發(fā)展的四個(gè)重點(diǎn)城市之一。受長三角經(jīng)濟(jì)圈強(qiáng)勁的輻射帶動(dòng)，上饒中心城市必將實(shí)現(xiàn)跨越式大發(fā)展，城市主體擴(kuò)張勢(shì)在必行，向西發(fā)展已成定局。作為與主中心區(qū)共同構(gòu)筑上饒城市主體核心的城西，有著強(qiáng)勁的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。上饒市中心城市規(guī)劃是“一主中心、三副中心和五片區(qū)”的

14、總體空間結(jié)構(gòu)，受信江水域流向和滬瑞高速走向的因素制約，未來城市規(guī)劃擴(kuò)展的主導(dǎo)方向是西南向和東北向。東北向發(fā)展是以上饒火車站東遷為契機(jī)，其規(guī)劃的主要功能為居住與物流產(chǎn)業(yè)，但目前的基礎(chǔ)設(shè)施和配套功能很不完善，且受饒北河隔斷，發(fā)展空間有限；西南向的發(fā)展則是以旭日綜合片區(qū)和產(chǎn)業(yè)新城片區(qū)為主的城西，城西與市主中心區(qū)同屬一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸，沿信江緊密相聯(lián)，與中心區(qū)形成一江相連、一河兩岸、近相呼應(yīng)、聯(lián)動(dòng)發(fā)展的格局。老城搬遷和造城運(yùn)動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的刺激程度基本相當(dāng)，上饒如此大規(guī)模地向城西發(fā)展，必然促進(jìn)各行各業(yè)的飛速發(fā)展，不論經(jīng)濟(jì)發(fā)展通過何種方式實(shí)現(xiàn)，居民的居住問題始終是城市發(fā)展所要解決的首要問題。隨著政務(wù)新區(qū)西遷的

15、步伐越來越快，城市西進(jìn)也隨之很快實(shí)現(xiàn)，在解決城市基礎(chǔ)建設(shè)和人們住房問題的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將因此急劇發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的空間也將前所未有地?cái)U(kuò)大。2、開發(fā)區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐城西發(fā)展首先，城西的上饒經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是上饒市新型工業(yè)化發(fā)展的主要平臺(tái)，擁有主攻工業(yè)的“園區(qū)、產(chǎn)業(yè)、企業(yè)”三大要素。按照“十一五”規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，未來園區(qū)工業(yè)占全市工業(yè)比重將達(dá)到80%，而作為“經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)”的上饒經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已被列為全省重點(diǎn)發(fā)展的五大省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一，必將吸引人流、物流、資金流、信息流向城西匯聚。其次，上饒已形成規(guī)模的專業(yè)市場和現(xiàn)代物流業(yè)目前也主要分布在沿三清山大道的城西地段，并已顯現(xiàn)效益。再次，城西的綜合配套服務(wù)將

16、是對(duì)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的有力支持。按照政府規(guī)劃，城西的發(fā)展在未來幾年內(nèi)要實(shí)現(xiàn)“五個(gè)中心、五個(gè)功能區(qū)”?！拔鍌€(gè)中心”，即工業(yè)制造中心、物流倉儲(chǔ)中心、教育文化中心、商貿(mào)居住中心、娛樂休閑中心?！拔鍌€(gè)功能區(qū)”分別是：櫧溪生態(tài)區(qū)、東升景觀區(qū)、濱江親水區(qū)、惟義休閑區(qū)、羅橋新城區(qū)。開發(fā)區(qū)工業(yè)的發(fā)展一方面是上饒經(jīng)濟(jì)的支柱，另一方面，也是帶動(dòng)城市化進(jìn)程最直接有效的手段。不管如何，“五個(gè)中心”的形成過程就是人口聚集的過程，僅僅解決新城區(qū)最初的市政建設(shè)和人口居住問題就足夠支撐建筑行業(yè)和房產(chǎn)行業(yè)從無到有，從弱到強(qiáng)的發(fā)展。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場概況（一）上饒市城區(qū)房地產(chǎn)概況 房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。2005年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增

17、長61%，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，銷售狀況良好。2005年，市區(qū)完成房地產(chǎn)投資10.76億元，比上年同期增長17.46%；完成施工面積90.55萬平方米，比上年同期增長8.9%；05年竣工面積51.28萬平方米，新開工積49.75萬平方米，銷售面積47.14萬平方米。 商品房價(jià)格穩(wěn)定提升。多層住宅最高價(jià)達(dá)到1800元/平方米，排屋別墅類住宅的推盤量也逐漸提高，其中疊排類住宅價(jià)格達(dá)到2800元/平方米，聯(lián)排的價(jià)格最高達(dá)到3400元/平方米，商鋪的最高價(jià)已達(dá)到10000元/平方米。 2006年成為近幾年來市場放量最大的一年，雖然也受到國家宏調(diào)的影響，但是品質(zhì)和地段占優(yōu)的樓盤去化率幾乎沒有受到太大影

18、響。一系列的數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了有力的數(shù)據(jù)參考：上饒房地產(chǎn)整體市場繼續(xù)向好，房地產(chǎn)發(fā)展呈蓬勃之勢(shì)，極具發(fā)展空間。（二）上饒縣房地產(chǎn)概況 規(guī)劃人口快速增加，基礎(chǔ)建設(shè)力度加強(qiáng)，房地產(chǎn)投資條件更成熟。隨著市、縣城市化水平的迅速擴(kuò)張，市、縣區(qū)域人口必將快速增長，預(yù)計(jì)未來三四年內(nèi)，縣城人口將超過12萬人，巨大的住房需求量推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)快速發(fā)展。2005年，上饒縣共投入城市基礎(chǔ)設(shè)施資金4.2億元，新增綠地面積7200余平方米，新增道路硬化面積8000平方米。隨著市、縣兩域的逐步融合，城市人口還將大幅度增長，市政務(wù)新區(qū)的西遷更將縣城置于未來的市中心位置，這必將為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來一個(gè)較大的發(fā)展空間

19、。 區(qū)域商品房銷售形勢(shì)良好。2006年一季度，全縣商品房銷售面積較上年同比增長42%，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收同比增長69.5%。在市、縣商品房價(jià)格差的吸引下，有近20%的縣外居民來該縣購房置業(yè)。（三）政策導(dǎo)向進(jìn)一步明朗形成開發(fā)利好 城市規(guī)劃提升區(qū)域吸引力的同時(shí)，也有效增加區(qū)域房地產(chǎn)市場需求量。市政府的西遷，市政建設(shè)的大力發(fā)展，工業(yè)園區(qū)的全面啟動(dòng)，拆遷力度的加大等等，都有效刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。城鎮(zhèn)居民進(jìn)城置業(yè)、公務(wù)員的多次加薪、人口的穩(wěn)定增長、進(jìn)城務(wù)工人員的逐年增多，都將持續(xù)有效刺激住房消費(fèi)。 購房政策傾斜，增加區(qū)域房地產(chǎn)樓盤競爭力。今年1月16日，上饒縣出臺(tái)了關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)縣城房地產(chǎn)市場健康發(fā)

20、展的若干意見（試行），規(guī)定從1月16日起至2007年6月30日止，凡在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購買符合政府指導(dǎo)價(jià)的新建商品住房，購房戶可按不同購房價(jià)格分別享受每平方米30元至60元的政府購房補(bǔ)貼。 房地產(chǎn)開發(fā)政策逐步完善，為商品房開發(fā)帶來更多市場契機(jī)。自03年開始，上饒的房地產(chǎn)市場開始轉(zhuǎn)向貨幣化，商品房銷售量逐年猛增，多層次的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系逐步完善，人民群眾的投資觀念也隨之發(fā)生了巨大的變化。與此同時(shí)，政府徹底杜絕了私房的建設(shè)開發(fā)，為商品房的開發(fā)創(chuàng)造了良好的時(shí)機(jī)。三、饒城市場競爭樓盤個(gè)案分析（一）縣城樓盤資料 陽光花城樓盤位置：上饒縣縣政府南面開 發(fā) 商：上饒旭日房地產(chǎn)開發(fā)銷售 ：07938882222

21、8885555樓盤規(guī)模：總占地面積為11萬（約165畝），總建筑面積約16.6萬，容積率：1.5業(yè)態(tài)配比：5幢小高層，23幢多層，共1016戶面積范圍：80230，其中主力戶型為三房兩廳，面積約120150銷售時(shí)間：分三期開發(fā)，一、二期已交付；三期06年5月開盤，06年9月30日交付銷售價(jià)格：多層均價(jià)1180元/；11F小高層均價(jià)1550元/銷售進(jìn)度：一、二期已經(jīng)入住，剩少量頂層復(fù)式；三期小戶型已基本售完，小高層房源較多；多層約85%，小高層約45%銷售人員：銷售人員服務(wù)態(tài)度較好，但專業(yè)素質(zhì)一般優(yōu)惠措施：首創(chuàng)“零首付購房”，且曾經(jīng)實(shí)行“精裝修成品房（裝修標(biāo)準(zhǔn)：200元/，另算）的促銷推廣策略，

22、但市場反應(yīng)平淡，已取消樓盤評(píng)價(jià)：該盤是上饒縣規(guī)模較大的樓盤，地理位置、內(nèi)部規(guī)劃、環(huán)境都較好，是縣內(nèi)品質(zhì)最高的樓盤之一樓盤備注：銷售時(shí)間與本案基本不形成沖突，但會(huì)消化現(xiàn)有的客源 嘉禾雅居樓盤位置：樟樹路上分路路口，縣政府西對(duì)面開 發(fā) 商：上饒遠(yuǎn)宏房地產(chǎn)開發(fā)銷售 ：07938888889 8899999樓盤規(guī)模：總建筑面積約85000業(yè)態(tài)配比：2幢小高層，22幢多層面積范圍：85150，其中主力戶型為三房兩廳，面積130左右銷售時(shí)間：分兩期開發(fā)，現(xiàn)已進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，06.7.31交付銷售價(jià)格：多層均價(jià)1180元/，最高1300元/，頂層送閣（最低處2m）樓價(jià)1360元/銷售進(jìn)度：多層約90%，小

23、高層約60%銷售人員：服務(wù)態(tài)度較好，銷售專業(yè)素質(zhì)也較好樓盤評(píng)價(jià)：該盤屬現(xiàn)代簡約型住宅，地理位置較好，是未來縣城甚至城西中心樓盤備注：銷售時(shí)間與本案基本不形成沖突，但會(huì)消化掉現(xiàn)有的客源 錦繡年華（一期：北歐國際二期：左岸）樓盤位置：上饒市旭日工業(yè)園區(qū)武夷山大道開 發(fā) 商：上饒市鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)策劃代理：深圳市華振地產(chǎn)顧問銷售 ：07937086666 7052222樓盤規(guī)模：總占地面積100000（150畝），總建筑面積約160000，容積率：1.6業(yè)態(tài)組成：由多層和小高層組成，多層占絕大多數(shù)面積范圍：90160，主力面積125145，三房兩廳銷售時(shí)間：一期05年下半年，二期06.7.1認(rèn)購銷售價(jià)

24、格：一期余房（復(fù)式樓120+80）1180元/銷售進(jìn)度：一期多層60%（為二期“左岸”做銷控）銷售人員：服務(wù)態(tài)度好，專業(yè)素質(zhì)較好，對(duì)客戶的追蹤等細(xì)節(jié)工作做得非常到位，但是現(xiàn)場接待稍顯怠慢優(yōu)惠措施：首付10%，普通97、98折，部分房源最高可打92折；二期選房VIP卡3000元，可優(yōu)惠7000元樓盤評(píng)價(jià)：以北歐風(fēng)情為宣傳點(diǎn)，超大社區(qū)花園（約有1萬方），但沒有利用好景觀優(yōu)勢(shì)，戶型設(shè)計(jì)一般，地段比較偏，有看房專車樓盤備注：后期銷售與本案形成競爭 綠野春天樓盤位置：鳳凰大道上分路路口開 發(fā) 商：上饒宏城房地產(chǎn)開發(fā)銷售 ：07938448844業(yè)態(tài)配比：共48幢，由多層、小高層和樓中樓組成面積范圍：90

25、280主力面積：130，三房兩廳銷售價(jià)格：多層均價(jià)1150元/，最高1350元/，樓中樓均價(jià)1350元/銷售進(jìn)度：普通住宅已基本售完，剩少量大戶型、樓中樓和小高層；多層約95%銷售人員：服務(wù)態(tài)度較差，專業(yè)素質(zhì)較差優(yōu)惠措施：買樓中樓送車庫（10余平方米），小高層16樓享受9.2折優(yōu)惠樓盤評(píng)價(jià)：戶型設(shè)計(jì)比較好，銷售價(jià)格相對(duì)較低樓盤備注：銷售時(shí)間上與本案基本不形成沖突 蝶景園樓盤位置：鳳凰東大道中段開 發(fā) 商：上饒友邦房地產(chǎn)開發(fā)銷售 ：07938451666 8451999全案代理：潤土不動(dòng)產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)建筑面積：120000業(yè)態(tài)配比：7幢小高層，20幢多層，共700余戶面積范圍：90220主力面積：1

26、25140，三房兩廳銷售時(shí)間：分兩期開發(fā)，一期06.1.8開盤，200多戶已基本售完，二期目前未正式公開銷售銷售價(jià)格：多層均價(jià)1200元/，是上饒縣銷售價(jià)格最高的樓盤之一銷售進(jìn)度：一期只剩少量大戶型，二期已內(nèi)部認(rèn)購部分房源，銷售價(jià)格漲幅較快；二期多層90%，小高層約40%銷售人員：服務(wù)態(tài)度好，整體素質(zhì)較高樓盤評(píng)價(jià)：地段具有較大的升值潛力，上饒縣首個(gè)采用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和有園內(nèi)游泳池的社區(qū)樓盤備注：其后期的銷售與本案形成競爭 東方家園樓盤位置：三清山大道，上饒國際家具城對(duì)面開 發(fā) 商：江西福昌實(shí)業(yè)發(fā)銷售 ：07938443999營銷代理：上海智帝策劃事業(yè)機(jī)構(gòu)占地面積：79920（120畝）樓盤評(píng)

27、價(jià)：由于其前期定位的定制式別墅未能成功通過審批，該項(xiàng)目的規(guī)劃將重新設(shè)計(jì)，但是其總公司在三清山大道北側(cè)，也就是該項(xiàng)目路對(duì)面，有一個(gè)極大規(guī)模的家具城在建，前期已投入使用并形成品牌優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然，該項(xiàng)目與本案最終的搏弈取決于各自的規(guī)劃定位、后期的營銷推廣等樓盤備注：由于該項(xiàng)目的位置和本案僅數(shù)百米之隔，其銷售與本案將形成直接競爭（二）上饒市區(qū)樓盤資料 帶湖花城樓盤位置：三清山大道開 發(fā) 商：江西江灣房產(chǎn)銷售 ：07938296666 占地面積：571428（858畝），其中一期91908（138畝）；業(yè)態(tài)配比：10幢小高層、21幢多層、7幢疊排、17幢聯(lián)排主力面積：130150，三房兩廳銷售時(shí)間：06年5

28、月開盤銷售價(jià)格：多層均價(jià)1700元/，小高層均價(jià)2200元/，疊排均價(jià)2800元/，排屋均價(jià)3200元/銷售進(jìn)度：銷售情況較好，多層80%，小高層50%，疊排60%，聯(lián)排70%銷售人員：銷售人員服務(wù)態(tài)度較好，專業(yè)素質(zhì)較好，對(duì)客戶的追蹤等細(xì)節(jié)工作做得非常到位；優(yōu)惠措施：一次性付款9.9折樓盤評(píng)價(jià)：規(guī)模大，內(nèi)部規(guī)劃、環(huán)境等較好，戶型面積偏大，是上饒市品質(zhì)較高的樓盤之一樓盤備注：該項(xiàng)目與本案同在三清山大道上，該項(xiàng)目在老城區(qū)，而本案在新區(qū)西部，后期銷售與本案形成競爭 萬嘉·國際花園樓盤位置：慶豐路與樟樹路交界處開 發(fā) 商：上饒萬嘉實(shí)業(yè)銷售 ：07938261111樓盤規(guī)模：總占地面積3233

29、6（48畝），總建筑面積約80000，容積率：2.47綠 化 率：42.8%業(yè)態(tài)配比：10幢小高層，1幢多層，共550套，一期開出192套主力面積：三房141、144平方米（72套）；四房165平方米（110套）銷售時(shí)間：2005年5月18日開始銷售，一期已交付；多層95%左右，小高層約80%銷售價(jià)格：小高層起價(jià)1380元/、均價(jià)1700元/、最高21002200元/（復(fù)式）；商鋪面積40余平方米，一層7000元/，二層2000元/物管費(fèi)用：0.68元/月優(yōu)惠措施：9597折客戶群體：私營業(yè)主，公務(wù)員，少量投資客樓盤評(píng)價(jià)：樓盤以中心水景為主，建筑分布合理，循環(huán)式道路，各功能區(qū)分明顯。一梯兩戶，

30、每戶三面采光，部分錯(cuò)層樓盤備注：二期的后期銷售與本案形成競爭 福達(dá)家園樓盤位置：三清山大道（原北環(huán)路）開 發(fā) 商：江西福達(dá)房產(chǎn)銷售 ：07937021888 7021699建筑面積：約100000綠 化 率：35%業(yè)態(tài)配比：13幢多層，共360戶面積范圍：多層80160，復(fù)式170230；主力面積：126，三房兩廳銷售時(shí)間：分三期，一期為北面一長排多層，00年開盤，已交付；二期110#樓，05年2月開盤，已交付；銷售價(jià)格：均價(jià)1480元/平方米銷售進(jìn)度：一期售完，二期余少量尾房；樓盤評(píng)價(jià)：中式建筑風(fēng)格，內(nèi)部裝飾比較粗劣；銷售備注：銷售時(shí)間與本案基本不形成沖突； 鳳凰星城樓盤位置：北環(huán)路南，市交

31、警支隊(duì)對(duì)面開 發(fā) 商：江西鳳凰建業(yè)銷售 ：07938250111 8262211營銷策劃：上海雀起占地面積：34,775（52畝）建筑面積：56,115容 積 率：1.6綠 化 率：40%業(yè)態(tài)配比：5幢小高層，12幢多層，共350戶主力面積：小高層130140，多層110120，三房兩廳銷售時(shí)間：06年5月20開盤，07年5月交付；多層15%，小高層不到10%銷售價(jià)格：多層均價(jià)1550元/，小高層均價(jià)1800元/，小高層最低1600元/，小高層最高2100元/樓盤評(píng)價(jià)：地理位置較好，靠近政務(wù)新區(qū)，樓盤品質(zhì)等各方面均做得較好，價(jià)格相對(duì)較高樓盤備注：銷售時(shí)間與本案基本不形成沖突；06年7月1日全面

32、漲價(jià)30元/ 月泉花城樓盤位置：光學(xué)路1號(hào)（鳳凰大道）開 發(fā) 商：上饒國光房產(chǎn)銷售 ：07938259000 8259111占地面積：100000（150畝）建筑面積：160000容 積 率：1.6綠 化 率：40%業(yè)態(tài)配比：共49幢，一期18幢多層；二期近1931幢，4幢小高層（約150戶），共1000余戶面積范圍：80200主力面積：多層105110，小高層130，三房兩廳銷售時(shí)間：分三期，一期04年11月開盤，已售磐交付；二期06年7月18日開盤銷售價(jià)格：多層開盤時(shí)1400元/，現(xiàn)價(jià)1600元/，最高1720元/；小高層均價(jià)1750元/銷售進(jìn)度：一期基本售完，二期開始預(yù)定優(yōu)惠措施：一次性

33、付款9.8折，按揭9.9折樓盤備注：后期銷售與本案形成一定競爭 現(xiàn)代城樓盤位置：五三大道延伸段開 發(fā) 商：江西立天唐人房產(chǎn)銷售 ：07938226666建筑面積：130000業(yè)態(tài)配比：排層50套，二房多層50套，其余為三房，1000多戶面積范圍：84375主力面積：125135，三房兩廳銷售時(shí)間：03年05年初銷售價(jià)格：多層開盤11001400元/、收盤均價(jià)1500元/；排屋開盤均價(jià)2000元/、收盤價(jià)28002900元/；銷售進(jìn)度：已售磐客戶群體：生意人士、投資者、工薪階層 現(xiàn)代城二期（國際公館）樓盤位置：五三大道延伸段開 發(fā) 商：江西立天唐人房產(chǎn)銷售 ：07938226666建筑面積：15

34、0,000業(yè)態(tài)配比：小高層最多，多層次之，少量排屋和別墅，共1000余戶面積范圍：多層90190，排屋復(fù)式樓200300；主力面積：120150，三房兩廳銷售價(jià)格：復(fù)式樓2100元/，高層2400元/，聯(lián)排約120萬/套；多層100%，小高層30%，聯(lián)排基本售磬，高層尚未公開銷售樓盤評(píng)價(jià)：園區(qū)內(nèi)環(huán)境較好，周邊生活配套較為齊全，城區(qū)高品質(zhì)樓盤之一，銷售業(yè)績不錯(cuò)，多層僅剩少量房源，小高層銷售率不足50%備 注：多層9月份即可交房，土地使用權(quán)為50年（三）饒城房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景展望發(fā) 展 現(xiàn) 狀 1、目前上饒整體房價(jià)水平不高，城西（含上饒縣城）均價(jià)約1050元/，與市區(qū)（約1600元/）差距明顯，城

35、西房價(jià)未來上升空間較大；2、品質(zhì)好的小區(qū)更受居民認(rèn)可，售價(jià)相對(duì)較高但去化較為迅速，比如帶湖花城、現(xiàn)代城、陽光花城、蝶景園等；3、中套戶型銷售形勢(shì)最好，目前100140的戶型比較熱銷，面積偏大的戶型存在著較大的銷售阻力；4、市場上現(xiàn)有樓盤戶型面積一般以中大戶型為主，140平米以上的戶型比例相對(duì)較高；5、消費(fèi)者更喜歡多層住宅，小高層住宅的銷售相對(duì)多層來說并不太樂觀，普遍去化率在50%左右；6、居民對(duì)購房的地段或區(qū)域性愿望要求比較強(qiáng)烈，目前市區(qū)大多數(shù)特別是年齡較大的居民普遍不愿到縣城置業(yè)居住。發(fā) 展 契 機(jī)1、作為內(nèi)地與長三角地區(qū)聯(lián)結(jié)的橋頭堡，上饒市是重要交通樞紐，交通便利、經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，并不斷得到

36、周邊縣市的關(guān)注，目前已有大量企業(yè)進(jìn)入上饒旭日工業(yè)園，為上饒房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展提供了支撐。2、上饒房地產(chǎn)市場正處于相對(duì)快速穩(wěn)定發(fā)展的階段，城市擴(kuò)張性發(fā)展戰(zhàn)略讓房地產(chǎn)行業(yè)有了更多、更好的發(fā)展時(shí)間和空間。3、上饒市縣融合勢(shì)在必行，旭日工業(yè)園區(qū)的成熟運(yùn)作、政府西遷為城西的房產(chǎn)市場發(fā)展提供了契機(jī)，城西也成為了被看好的潛在發(fā)展區(qū)域。4、居民對(duì)住房環(huán)境要求的提升，為開發(fā)高品質(zhì)住宅樓盤指明了方向，也符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律。小 結(jié)：城西饒城房地產(chǎn)開發(fā)的新熱土1、 目前饒城經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)相對(duì)高速的發(fā)展階段，隨著開放型經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步融入長三角經(jīng)濟(jì)圈，人們的生活水平和購買力會(huì)得到大幅度加強(qiáng)，有利于饒城房地產(chǎn)項(xiàng)目

37、的開發(fā)和銷售。2、 城市西進(jìn)帶動(dòng)城西（包括上饒縣城）房地產(chǎn)發(fā)展。在上饒市行政中心區(qū)10平方公里的規(guī)劃中，有近4平方公里屬縣城規(guī)劃范圍。隨著連接市中心區(qū)四條主要通道完工，縣城和市中心將完全融為一體。本案扼政務(wù)新區(qū)通往城西的咽喉，地段優(yōu)勢(shì)彰顯無疑。3、 縣政府鼓勵(lì)開發(fā)商打造精品樓盤，制定和出臺(tái)了一系列獎(jiǎng)勵(lì)政策，不僅極大的樹立了開發(fā)商打造品質(zhì)樓盤的信心，也強(qiáng)有力地刺激了上饒縣城西板塊商品房消費(fèi)市場，吸引更多獎(jiǎng)金投入到城西。4、 本案周邊現(xiàn)有配套相對(duì)缺乏，且要形成成熟的居住條件，并得到饒城市民的認(rèn)可需要一段不短的時(shí)間。5、 本案地質(zhì)條件不明，根據(jù)現(xiàn)有的資料來看，項(xiàng)目開發(fā)的地下成本相對(duì)較高，降低了本案在

38、縣城范圍內(nèi)的價(jià)格競爭優(yōu)勢(shì)。綜上所述，困難與機(jī)遇并存，建議本項(xiàng)目推盤應(yīng)扎實(shí)做好相關(guān)營銷推廣工作，步步為營，將項(xiàng)目各個(gè)亮點(diǎn)、賣點(diǎn)、興奮點(diǎn)進(jìn)行有效展示和傳遞。 第二部分 項(xiàng)目地塊分析我們相信：認(rèn)識(shí)自己與了解對(duì)手同樣重要知彼也要知已，方能百戰(zhàn)不殆。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前，我們深入了解市場環(huán)境的同時(shí)，更應(yīng)該對(duì)自己有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。只有對(duì)市場和地塊特征都有著透徹的了解與認(rèn)識(shí)后，才能有針對(duì)性地規(guī)劃、設(shè)計(jì)出更符合市場、更能發(fā)揮地塊最大經(jīng)濟(jì)效益的方案與產(chǎn)品。準(zhǔn)確的分析房地產(chǎn)項(xiàng)目地塊的特征，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期工作中一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。通過對(duì)項(xiàng)目地塊環(huán)境的深入分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目地塊開發(fā)在操作上有一定的難度，但同時(shí)更

39、具有相當(dāng)大的投資前景。一、項(xiàng)目地塊概況項(xiàng)目地塊位于上饒市西部，距上饒縣政府1公里，距離上饒市新政務(wù)區(qū)僅2公里。東依規(guī)劃經(jīng)四路、南靠規(guī)劃路樟樹路、西接規(guī)劃城北路、北面臨三清山大道和上饒國際家具城。項(xiàng)目距上饒市主城區(qū)僅需10分鐘車程。（一）地塊基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)據(jù)總用地面積32786.8建筑占地面積11687總建筑面積65573.7容 積 率2.0綠 地 率38%建筑密度35.65%（二）其他相關(guān)資料1、“上饒的城西，上海的浦東”項(xiàng)目位于上饒城西，上饒縣東部。目前上饒縣連接市中心區(qū)的惟義路、鳳凰大道、三清山大道、濱江西路四條主要通道均在改造和興建中，年內(nèi)按計(jì)劃將全部完工，長

40、期以來影響和制約縣城發(fā)展的交通“瓶頸”將得到徹底解決，實(shí)現(xiàn)城西與中心區(qū)時(shí)空和心理的零距離對(duì)接，縣城和市中心完全融為一體指日可待。2、周邊基礎(chǔ)配套建設(shè)滯后項(xiàng)目地塊直接相鄰的規(guī)劃中道路（包括經(jīng)四路、城北路、樟樹路）的滯后開通，不可避免地會(huì)對(duì)項(xiàng)目地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)（包括不同形態(tài)物業(yè)位置分布、管線布置等）、小區(qū)建設(shè)帶來負(fù)面影響。項(xiàng)目周邊相關(guān)路網(wǎng)工程建設(shè)工作滯后時(shí)間過長，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的推廣銷售帶來較大的銷售阻力，影響項(xiàng)目銷售進(jìn)展和資金回籠速度，必然增加項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會(huì)成本，減少項(xiàng)目開發(fā)投資利潤空間。項(xiàng)目周邊連接道路盡早貫通，既可以有效的延續(xù)了三清山西大道特別是項(xiàng)目地塊對(duì)面上饒國際家具城的人流及人氣，營造“可

41、居可商”的氛圍，同時(shí)將使周邊小區(qū)居民與本項(xiàng)目建成后社區(qū)業(yè)主的生活、購物、學(xué)習(xí)、出行和安全帶來更大的便利和好處。建議貴司應(yīng)敦促政府盡早將該道路貫通，未來將有效促進(jìn)工程施工和項(xiàng)目銷售。3、地形、地貌、地質(zhì)情況復(fù)雜項(xiàng)目地塊的地形地貌條件十分復(fù)雜，沿地塊南面及西南角與三清山大道地面有十幾米的落差，根據(jù)四周道路規(guī)劃，項(xiàng)目回填土工程非常大，加上前期回填部分增加了地下地質(zhì)條件復(fù)雜性，這些都將導(dǎo)致項(xiàng)目前期投入成本偏高，壓縮項(xiàng)目投資利潤空間。二、項(xiàng)目地塊SWOT分析 （一）優(yōu)勢(shì)分析strengths1、項(xiàng)目地塊目前地名為：“三清山西大道8號(hào)”，東望櫧溪河，地處上饒城西第一站，其地位優(yōu)勢(shì)較為明顯，項(xiàng)目未來的地緣價(jià)

42、值及商業(yè)價(jià)值將會(huì)在一定程度上得到提升；2、項(xiàng)目地塊位于上饒市城東，上饒縣東部，近鄰市政務(wù)新區(qū)（規(guī)劃中）縣政府，是政府重點(diǎn)打造區(qū)域，倍受關(guān)注，有“上饒的城西，上海的浦東”之說；3、上饒市政府為改善城市規(guī)劃面貌，增加政府財(cái)政收入，目前正在極力打造“住在城西”的新型居住理念，而且還出臺(tái)了政府購房補(bǔ)貼等政策，受到了廣大市民的關(guān)注；4、項(xiàng)目地塊距上饒市主城區(qū)僅10分鐘車程，絕對(duì)路程相對(duì)較小，且已開通至市中心城區(qū)的公交路線；5、縣、市房地產(chǎn)價(jià)格差距較大，與上饒市主城區(qū)樓盤相比具有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；6、專業(yè)營銷策劃公司全程跟進(jìn)，讓項(xiàng)目地塊規(guī)劃產(chǎn)品最大限度上適應(yīng)市場需求，保障地塊投資收益。 （二）劣勢(shì)分析Wea

43、knesses1、項(xiàng)目是開發(fā)商初次界入房地產(chǎn)行業(yè)的開山之作，缺乏知名度與品牌形象和實(shí)際的樓盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；2、項(xiàng)目地塊周邊住宅樓盤的開發(fā)尚未形成氣候，還未被大部分消費(fèi)者認(rèn)可，特別是上饒市城區(qū)居民；3、項(xiàng)目地塊所屬區(qū)塊現(xiàn)階段的交通、配套尚不成熟、完善，生活便利度不同；4、項(xiàng)目地塊地貌起伏不一，南北落差較大，土地平整費(fèi)用（高低落差大，回填土方量多）成本較高，且建設(shè)地質(zhì)條件較差，項(xiàng)目地下工程成本將高于市縣其他同類樓盤；5、項(xiàng)目地塊東西兩端市政道路工程尚未啟動(dòng)，影響市縣居民前期對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可度。（三）機(jī)會(huì)點(diǎn)分析Opportunities1、項(xiàng)目地塊所屬區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)將迅速提升市民對(duì)區(qū)塊的關(guān)注度，提

44、升區(qū)域人氣；2、上饒市政務(wù)新區(qū)的建設(shè)和開發(fā)以及“住在城西”等理念的產(chǎn)生，將為本區(qū)塊帶來絕對(duì)利好因素；3、上饒縣“以科學(xué)規(guī)劃為先導(dǎo)，以融入市區(qū)為取向”的城市建設(shè)發(fā)展思路，將有利于本項(xiàng)目最短時(shí)間內(nèi)融入市區(qū)和擴(kuò)大項(xiàng)目的購買群體；4、開發(fā)商“先做景觀后做房”的開發(fā)理念將大大增強(qiáng)客戶購買信心；5、項(xiàng)目規(guī)劃方案尚未確定，留有更多的調(diào)整空間；6、政府支付，區(qū)域內(nèi)購房優(yōu)惠政策的出臺(tái)，增加了區(qū)域內(nèi)樓盤的競爭力；7、根據(jù)初步推算，當(dāng)本案正式入市時(shí)，目前市場上樓盤僅有少數(shù)還有少量房源與本案競爭，提高迅速突破市場的機(jī)會(huì)。（四）威脅點(diǎn)分析Threats1、國家新的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，全國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展趨勢(shì)尚不

45、明確，政府的舉措是一個(gè)不確定因素，將會(huì)直接影響整個(gè)市場的走向；2、銀行房貸利率和貸款門檻的提高直接增加購房者的付款壓力，影響購房者的購房心理；3、購房者“買現(xiàn)房”心理和對(duì)“小高層”認(rèn)可度不高，購房觀念需進(jìn)一步引導(dǎo)；4、上饒縣的低價(jià)位小規(guī)模樓盤數(shù)量眾多，將給本案的銷售帶來巨大壓力；5、目前項(xiàng)目周邊生活配套條件落后，將會(huì)直接影響客戶對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注程度和認(rèn)可度；6、項(xiàng)目開發(fā)成本較高，而未來樓市價(jià)格預(yù)期相對(duì)較低，項(xiàng)目可觀效益偏低。三、項(xiàng)目地塊開發(fā)啟示根據(jù)上文的分析，總體評(píng)介：本項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)都非常明顯，城市的建設(shè)發(fā)展規(guī)劃帶給項(xiàng)目無限的可操作想象空間。但當(dāng)前基礎(chǔ)環(huán)境包括市政配套建設(shè)、人氣及認(rèn)可度均

46、顯不足，以及自身地形、地貌、地質(zhì)條件復(fù)雜，是項(xiàng)目發(fā)展的主要問題。在此情況下，我們只能以不變應(yīng)萬變，做好產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后通過日后的宣傳與推廣，引導(dǎo)市場，讓客戶認(rèn)可本項(xiàng)目，購買本項(xiàng)目產(chǎn)品。（一）樓盤開發(fā)檔次建議綜合市場環(huán)境與項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件，建議項(xiàng)目定位為中檔樓盤，理由如下：1、 項(xiàng)目地塊處于縣城與市主城區(qū)的中間地帶，周邊市政基礎(chǔ)配套設(shè)施欠缺乏，不具備打造高端樓盤的條件；2、 項(xiàng)目地塊周邊自然景觀資源缺乏，純粹打造高端住宅，投入成本高，而樓盤預(yù)期售價(jià)不高，開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)利潤無法得到保證；3、 根據(jù)調(diào)查顯示，饒城居民偏好品質(zhì)較好的樓盤，同時(shí)隨著競爭對(duì)手品質(zhì)的提升，低品質(zhì)樓盤將逐漸失去市場，很難去化

47、；4、 項(xiàng)目地塊（地形、地貌和地質(zhì)）條件復(fù)雜，回填土方大，地下工程成本高，做低檔樓盤同樣無法保障開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)利潤；5、 項(xiàng)目建成后總體體量（不高于65500），規(guī)模小，適合建造中低檔樓盤；6、 低成本打造具有“個(gè)性色彩”的中檔樓盤，使得中樓樓盤具有高品質(zhì)之感，提升項(xiàng)目的性價(jià)比，減少銷售阻力，實(shí)現(xiàn)銷售，保障開發(fā)商獲得一定的開發(fā)利潤。開發(fā)建議 關(guān)于開發(fā)成本：嚴(yán)格成本控制，保障用最少的投資做出最好的產(chǎn)品。 關(guān)于樓盤品質(zhì)：掌握“新、靈”原則，并力求產(chǎn)品差異，挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，重塑區(qū)域（主要指上饒縣）房產(chǎn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，打造物有所值或物超所值的產(chǎn)品?！靶隆毙滤悸?新產(chǎn)品：綠化先行的開發(fā)思路 / 新型業(yè)態(tài)、新潮戶

48、型、新穎建筑外觀的新產(chǎn)品“靈”精巧布局、精致小品、精細(xì)配套、人車分流打造“靈”性樓盤 關(guān)于樓盤推廣：營銷推廣上“巧”字當(dāng)先，突破常規(guī)，巧做文章，以“奇”奪人，以“巧”制勝。（二）目標(biāo)客戶群定位 根據(jù)對(duì)市場樓盤銷售客戶信息的分析，以及對(duì)市、縣居民的直接走訪，建議本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶群體初步定位為：1、縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，是項(xiàng)目未來主要購房人群，其特征： 年齡范圍更廣，主要集中在2355歲之間； 購房客戶性質(zhì)分布：工業(yè)園區(qū)職員、拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城居民、縣城老居住區(qū)居民等； 這類人群購房目的呈現(xiàn)多樣化，有改善現(xiàn)有的居住環(huán)境型的、有為了工作方便的、有在城里安家落戶型的等。 2、城區(qū)主要購買人群，為項(xiàng)目未來

49、的輔助購房人群，其特征： 年齡在2540歲之間的中低收入者：經(jīng)濟(jì)條件有限，選擇在縣城買房是為了降低購房成本支出； 部分中老年人：喜歡安逸的生活，到縣城買房追求一個(gè)安靜的環(huán)境，而將城里的房子出售或留給子女，再次置業(yè)； 外地到上饒打工者：為了生活的進(jìn)一步安定，但限于城區(qū)房價(jià)相對(duì)較高，到縣城買房可以減少住房成本。3、其他，比如投資客戶等，其特征： 有一定的閑錢在手中，沒有合適的投資渠道； 縣、市兩地房價(jià)差距較大，看好本項(xiàng)目所處區(qū)塊的升值前景和發(fā)展空間； 對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的注重程度一般要低于自住型客戶。（三）項(xiàng)目市場形象定位產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個(gè)什么形象，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)，購房者消

50、費(fèi)心理、消費(fèi)追求、向往的，在消費(fèi)者“心里”的定位。在消費(fèi)者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓消費(fèi)者喜歡、認(rèn)同并追求，并與消費(fèi)者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主，有一張尊貴的“名片”。根據(jù)前面所述之產(chǎn)品檔次定位，建議將本項(xiàng)目的市場形象確定為：環(huán)境取勝，打造健康住宅戶型取勝，打造宜居住宅物業(yè)取勝，打造安全住宅從“健康、宜居、安全”等真實(shí)居住感受層面直接訴求，讓消費(fèi)者真實(shí)感覺到樓盤個(gè)性化的特征，更能打動(dòng)、說服消費(fèi)者購買本樓盤物業(yè)。 第三部分 產(chǎn)品定位我們深信：好的產(chǎn)品，就是成功的一半產(chǎn)品營銷時(shí)代，產(chǎn)品品質(zhì)好壞與否決定樓盤整體營銷成敗。根據(jù)調(diào)查：當(dāng)前饒城居民已經(jīng)明顯地表露出對(duì)高品質(zhì)樓盤的偏好，因此在做產(chǎn)品的時(shí)

51、候，我們一定要做到精雕細(xì)琢，從細(xì)微出發(fā)，緊緊抓住饒城居民的購房心理，打造出讓居民滿意，在市場上適銷對(duì)路的精品住宅產(chǎn)品。根據(jù)項(xiàng)目的市場形象定位以及成本控制要求，努力打造出“健康、宜居、安全”的品質(zhì)居住環(huán)境，成功塑造出具有鮮明個(gè)性特色的產(chǎn)品，打動(dòng)消費(fèi)者，并使之產(chǎn)生購買欲望。一、總體規(guī)劃思路（一）基本思路1、以人為本，從功能配置與視覺體驗(yàn)(重點(diǎn)是綠化與建筑外立面)兩個(gè)層面提升樓盤整體品質(zhì)；2、以環(huán)境為本，樹立環(huán)境先行的觀念，將建筑與環(huán)境同步、協(xié)調(diào)地考慮；3、利用地塊的地緣優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目規(guī)劃的整體性、多樣性和均好性；4、重視戶型的合理性和經(jīng)濟(jì)性，特別要注意上饒居民居住消費(fèi)的特點(diǎn)和需求；5、在嚴(yán)格控制成

52、本的前提下，規(guī)劃設(shè)計(jì)出“新、靈”個(gè)性的住宅產(chǎn)品。（二）空間布局1、根據(jù)基地現(xiàn)狀，在設(shè)計(jì)中充分考慮基礎(chǔ)地質(zhì)條件與周邊自然景觀環(huán)境，把住宅融入環(huán)境中，處處體現(xiàn)健康、宜居、安全原則和以人為本的開發(fā)理念，使之成為區(qū)域內(nèi)具有鮮明個(gè)性的中檔住宅小區(qū)；2、從社區(qū)的品質(zhì)和定位而言，需要盡可能地拓展居住的景觀環(huán)境空間；重視平面規(guī)劃，形成建筑布局上的差異性，創(chuàng)造出具有層次變化的建筑群體效果；3、利用地塊的先決條件，在環(huán)境設(shè)計(jì)突出大跨度的視覺效果，形成綠地景觀、水景、園景和建筑之間，外景與內(nèi)景之間在空間尺度上的相互呼應(yīng)；4、完備、合理、實(shí)用的公建配套，創(chuàng)造出成本有效控制、符合市場價(jià)位的景觀房產(chǎn)。（三）社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)

53、社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮以下各方面因素：» 內(nèi)部環(huán)境 » 外部環(huán)境» 步行系統(tǒng)，車行系統(tǒng)（區(qū)內(nèi)動(dòng)線關(guān)系）» 中心景觀營造» 社區(qū)的建筑輪廓、天際線與產(chǎn)品類型內(nèi)部環(huán)境包括：多層與疊拼在區(qū)域中承遞進(jìn)式的組合關(guān)系，多層與高層之間的自然過渡空間以及住宅與商業(yè)的分聯(lián)關(guān)系，這是營造社區(qū)居住特征的重要元素，也是項(xiàng)目差異性的重要指標(biāo)。其次是區(qū)內(nèi)的步行系統(tǒng)和車行系統(tǒng)，步行系統(tǒng)應(yīng)依據(jù)景觀的原則來進(jìn)行配置，而車行系統(tǒng)應(yīng)考慮方便和低干擾（人車分流），營造一種易于出入、安全、尺度令人感覺舒適的環(huán)境。外部環(huán)境資源是我們主觀無法改變的，一方面要考慮在銷售階段購房者的心態(tài)，同時(shí)也應(yīng)注意周邊競爭因素的變化，而本案的城市公共綠地和市政道路建設(shè)應(yīng)將其與本案的環(huán)境設(shè)計(jì)與商業(yè)設(shè)計(jì)同步思考，這是在項(xiàng)目規(guī)劃過程中必須慎重考慮的。同時(shí)，項(xiàng)目四周建筑的輪廓與天際線不僅影響到城市的景觀，更直接地