房地產(chǎn)開發(fā)_課程設(shè)計(jì)報(bào)告書

1、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理課程設(shè)計(jì)專業(yè)：工程管理姓名：魏磊&王琳學(xué)號(hào)：070602225&070602214指導(dǎo)老師 ：朱老師日期：2010年12月設(shè)計(jì)題目 ：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)下載可編輯2010 年 12 月房地產(chǎn)開發(fā) 課程設(shè)計(jì)任務(wù)書一、課程設(shè)計(jì)小組成員 ：組長：魏磊班級(jí)：工程管理 072學(xué)號(hào)： 070602225組員：王琳班級(jí)：工程管理 072學(xué)號(hào)：070602214二、課程設(shè)計(jì)題目房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)（武漢市硚口區(qū) ）對(duì)武漢市硚口區(qū) “紫潤明園 ”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ，根據(jù)該項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合實(shí)地考察情況 ，對(duì)該規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，并提出改進(jìn)的意見 。三、設(shè)計(jì)任

2、務(wù)分工實(shí)地調(diào)查和網(wǎng)上查詢由王琳負(fù)責(zé)；數(shù)據(jù)整理和課程設(shè)計(jì)編寫由魏磊負(fù)責(zé)。四、課程設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃2010 年 20 日到 22 日進(jìn)行有關(guān)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，以及相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng).專業(yè) .整理 .下載可編輯計(jì)。2010 年 23 日到 26 日結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況 ，針對(duì)硚口片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行數(shù)據(jù)計(jì)算分析 ，通過評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)比分析，從而提出投資開發(fā)的建議 。五、課程設(shè)計(jì)實(shí)施途徑和措施相關(guān)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)情況進(jìn)行實(shí)地考察、圖書館和網(wǎng)上查詢等，分析部分則運(yùn)用課本知識(shí)進(jìn)行分析 。主要運(yùn)用工具是課本和網(wǎng)絡(luò)。六、課程設(shè)計(jì)正文房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)目錄1、項(xiàng)目概況 .- 4 -（ 1）、 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 .

3、- 4 -（ 2）、 武漢市硚口區(qū)房地產(chǎn)概況 .- 6 -（ 3）、 本方案項(xiàng)目概況 .- 7 -2、開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境適應(yīng)性評(píng)價(jià) .- 8 -3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案綜合評(píng)價(jià) .- 9 -（ 1）、 評(píng)價(jià)方案的確定 .- 9 -.專業(yè) .整理 .下載可編輯（ 2）、 評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇 .- 9 -、 投資利潤 .- 9 -、 投資利潤率 .-10-、 投資回收期 .-10-（ 3）、 評(píng)價(jià)過程的實(shí)施 .-12-4、對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的分析 .-12-（ 1）、 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 .-12-（ 2）、 房地產(chǎn)四象限模型分析 .-13-5、改進(jìn)的意見和建議 .-15-.專業(yè) .整理 .下載可編輯1 、項(xiàng)目概況（1 ）

4、、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2008 年，受國際金融危機(jī)的影響，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)從快速增長期轉(zhuǎn)入了調(diào)整期。商品房銷售量 、土地市場(chǎng)供應(yīng)量同比均有所下降，商品住房空置面積同比上升，市場(chǎng)中面臨著較大的問題與考驗(yàn)。但從長遠(yuǎn)發(fā)展看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在，有需求即有進(jìn)一步發(fā)展的潛力 ，隨著國家 “擴(kuò)內(nèi)需 、保增長 ”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路進(jìn)一步明確，在積極的財(cái)政政策和.專業(yè) .整理 .下載可編輯適度寬松的貨幣政策推動(dòng)下，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸迎來恢復(fù)性增長。到 2009 年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資為778.59 億元 ，占全市社會(huì)固定資產(chǎn)的25.9% ，同比增長36.7% ，其中住房開發(fā)投資為498.04 億元 ，

5、同比增長17.19% ，武漢市共計(jì)成交商品房99477 套，比2008 年增長82.3% ，成交均價(jià)同比上升16.7% 。 到 2010 年，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更加穩(wěn)定和迅速 。武漢市作為中心城市，有著良好的先天發(fā)展優(yōu)勢(shì)，無論在金融 、流通 、商貿(mào) 、科技文娛，還是在城市基礎(chǔ)建設(shè)、能源等方面 ，都有著廣闊的市場(chǎng)開發(fā)潛力，良好的投資市場(chǎng)和人口數(shù)量的激增，影響了武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)。武漢市現(xiàn)有開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)商就有近 2000 家，各類地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)有3000 多家 。 另一方面 ，武漢地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大消費(fèi)潛力吸引了 20 余家全國一線開發(fā)商進(jìn)駐。由此 ，不難看出 ，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)

6、需求巨大 ，并且在不斷增長。市場(chǎng)潛力增長迅速，需求明顯大于供求，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景一片.專業(yè) .整理 .下載可編輯大好 ，而且，在國家有利政策的調(diào)控下，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)更加迅猛的發(fā)展。（2 ）、武漢市硚口區(qū)房地產(chǎn)概況硚口區(qū)位于湖北省武漢市主城區(qū)西北部長江、漢水交匯處，轄區(qū)東臨武漢中央商務(wù)區(qū)（ CBD）和漢口商業(yè)中心區(qū) ，南臨漢水緊接武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) ，西臨東方馬城 ，北臨臺(tái)商投資區(qū) ，區(qū)轄面積 41.92 平方公里 ，下轄 11 個(gè)街道 ， 132 個(gè)社區(qū)和 12 個(gè)行政村 ，常住人口 72.5 萬人，是武漢市最具創(chuàng)新活力的中心城區(qū)和最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)腹地。進(jìn)入新世紀(jì) ，硚口著力轉(zhuǎn)換發(fā)展方

7、式，全面加快老工業(yè)基地、傳統(tǒng)市場(chǎng) 、舊城區(qū)和城中村 “四大改造 ”，不斷壯大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、都市工業(yè) 、房地產(chǎn)業(yè) “三大產(chǎn)業(yè) ”，走出了一條獨(dú)具特色的科學(xué)發(fā)展之路。以漢正街商貿(mào)旅游區(qū)、寶豐商務(wù)區(qū) 、漢西中央采購區(qū)、古田商圈 、濱水發(fā)展帶等重點(diǎn)功能.專業(yè) .整理 .下載可編輯區(qū)為依托 ，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅猛發(fā)展： 2500 余家商貿(mào)企業(yè) 、 3000 余家總代理總經(jīng)銷、近 20 家公司總部 、 14 個(gè)世界 500 強(qiáng)分支機(jī)構(gòu) 、 10家星級(jí)賓館酒店 、近 30 家金融機(jī)構(gòu)及瑞典宜家等一批具有輻射帶動(dòng)作用的大項(xiàng)目，共同匯聚成人流 、物流 、資金流 、信息流 ，托起硚口現(xiàn)代商貿(mào)業(yè) 、現(xiàn)代物流業(yè) 、文化創(chuàng)意產(chǎn)

8、業(yè)和新興服務(wù)業(yè)發(fā)展的一片天空。以硚口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為載體 ，先進(jìn)制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)方興未艾：憑借 133 家重點(diǎn)納稅企業(yè)和機(jī)械電子、電線電纜 、包裝印刷 3 大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)群 ，硚口高擎武漢都市工業(yè)發(fā)展大旗，并整合國家級(jí)新材料產(chǎn)業(yè)基地 、專利產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)基地等平臺(tái)資源，充分利用武漢城市圈的廣闊腹地，加快實(shí)施產(chǎn)業(yè)雙向轉(zhuǎn)移 ，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，打造科技型 、環(huán)保型 、知識(shí)型 、服務(wù)型的工業(yè) “頭腦經(jīng)濟(jì) ”，老工業(yè)基地再次華麗轉(zhuǎn)身，煥發(fā)勃勃生機(jī) 。 以舊城改造和城中村改造為抓手，房地產(chǎn)業(yè)異軍突起 ：堅(jiān)持土地集約利用， 2003 年以來累計(jì)開發(fā)竣工面積超過500 萬平方米 ，一個(gè)個(gè)環(huán)境優(yōu)美的居民小區(qū)相繼建成，

9、 一幢幢富有現(xiàn)代氣息的商務(wù)樓宇拔地而起，大開發(fā)、大建設(shè)中的硚口實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的多贏。潮平兩岸闊 ， 風(fēng)正一帆懸 。 沿著科學(xué)發(fā)展的軌道，朝著建設(shè) “兩型城區(qū) ”的目標(biāo) ，厚積薄發(fā)的硚口已經(jīng)崛起成為武漢資源節(jié)約型、環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新高地。改善社區(qū)環(huán)境 、完善社區(qū)服務(wù)， 132個(gè)社區(qū)成為居民安居樂業(yè)的溫馨港灣；以誠招商、以信留商 ，優(yōu)質(zhì)高效的政務(wù)環(huán)境營造出企業(yè)眼中的理想的投資興業(yè)天堂；百姓創(chuàng)家業(yè)、能人創(chuàng)企業(yè) ， 創(chuàng)造財(cái)富 、創(chuàng)辦事業(yè) 、創(chuàng)新業(yè)績的實(shí)踐全面展開；倡導(dǎo)和諧理念 ，培育文明新風(fēng) ，連續(xù)五屆省級(jí)文明城區(qū)的榮譽(yù)是硚口崇尚文明、共建和諧最好的注解。（3 ）、本方案項(xiàng)目概

10、況本方案是在硚口區(qū)開發(fā)普通高層住宅樓，使用土地面積 30000平方米 ，容積率為5：1，建筑面積為 150000 平方米 。 建設(shè)期為2 年 。 主要供中薪收入階層購買。.專業(yè) .整理 .下載可編輯2 、開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境適應(yīng)性評(píng)價(jià)近年來 ，在宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較大情況下，武漢經(jīng)濟(jì)基本面依舊比較健康，始終保持較高增速 ，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)；武漢的對(duì)內(nèi)及對(duì)外交通格局將會(huì)在未來幾年內(nèi)出現(xiàn)較大的飛躍 ，對(duì)于房地產(chǎn)投資有明顯的促進(jìn)作用。雖然目前政策面已經(jīng)“趨緊 ”可能 ，但和一線城市相比，武漢樓市價(jià)格漲幅較為平穩(wěn)；另外，根據(jù)政府部門的表態(tài) ，未來武漢房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)特征不會(huì)改變，因此，對(duì)于調(diào)控政策

11、實(shí)施細(xì)則的制定，地方政府可能會(huì)有一定的彈性；故從宏觀層面看 ， 2010年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)發(fā)展。受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)旺銷影響，武漢土地市場(chǎng)復(fù)蘇，供應(yīng)量 、成交量在全國十大城市都居前列 ；與此同時(shí) ，武漢土地溢價(jià)水平卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其它城市； 2009年， TOP10 企業(yè)看好武漢發(fā)展前景 ，紛紛加大在漢土地儲(chǔ)備 ，武漢土地市場(chǎng)在 2010 年的后續(xù)升值潛力備受關(guān)注。2010 年以來 ，武漢樓市新增供應(yīng)量一直偏低，住宅新開工面積同比始終保持負(fù)增長，但隨著市場(chǎng)的持續(xù)旺銷，土地市場(chǎng)再度火爆 ，許多新項(xiàng)目紛紛上馬，住宅新開工面積同比增長率在 11 月轉(zhuǎn)負(fù)為正 ，因此 ，預(yù)計(jì)在 2011年樓市供應(yīng)量會(huì)出現(xiàn)明

12、顯增加，新增供應(yīng)量和需求量嚴(yán)重不均衡的格局會(huì)得到扭轉(zhuǎn)。武漢樓市的銷量一直保持平穩(wěn)的旺銷態(tài)勢(shì)，供應(yīng)趨緊 ，需求旺盛 ，價(jià)格漲幅相對(duì)較小 ，市場(chǎng)整體走勢(shì)較為健康。 預(yù)計(jì) 2011年上半年 ，武漢樓市新推項(xiàng)目較多 ，需求依然較旺 ，房價(jià)也將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。硚口區(qū)交通便利 ，人口稠密 ，主要是商貿(mào)業(yè)區(qū) ，人口數(shù)量龐大 ，對(duì)房子的需求量將大大增加 ，本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案正好適應(yīng)于該地區(qū)。.專業(yè) .整理 .下載可編輯3 、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案綜合評(píng)價(jià)（ 1 ）、評(píng)價(jià)方案的確定本規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是開發(fā)普通高層住宅樓（ 2 ）、評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇采用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)中的靜態(tài)指標(biāo)。如投資利潤 ，投資利潤率 ，投資回收期等 。其

13、指標(biāo)計(jì)算如下：、 投資利潤此方案用地30000 平方米 ，土地費(fèi)用為3000 元 / 平方米 ，則土地使用費(fèi)為9 千萬元 ，容積率為5 ： 1 ，則建筑面積為150000平方米 ，建筑安裝費(fèi)用為4.8 億元 。 預(yù)售樓價(jià)為7000 元 / 平方米 。如下表 ：（ 不考慮折現(xiàn) ）項(xiàng)目項(xiàng)目土地建筑安裝預(yù)售樓價(jià)稅前（元/ 平方米）（元）（元/平方米 ）利潤費(fèi)用30004.8億7000/面積（平方米）30000/150000/總計(jì)9 千萬4.8億10.5 億4.8 億投資利潤 4.8 億.專業(yè) .整理 .下載可編輯、 投資利潤率此方案中房屋分三年銷售完畢。 其銷售比率為40% ， 60% ， 40%

14、。投資利潤率 總利潤 / 銷售年限 4.8 億 /3 1.6 億項(xiàng)目年利潤總額或年平均利潤總額投資利潤率 *100%項(xiàng)目總投資 1.6/ （9 千萬 +4.8 億） *100% 28.1%項(xiàng)目投資利潤率越高，表明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益越好，否則表明效益欠佳或虧損。在利用投資利潤率進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先要確定一個(gè)利潤率標(biāo)準(zhǔn)（例如20）， 當(dāng)投資方案的投資利潤率高于此標(biāo)準(zhǔn)時(shí)則接受該投資方案，否則就拒絕該投資方案。投資利潤率對(duì)于快速評(píng)估一個(gè)壽命期較短項(xiàng)目方案的投資經(jīng)濟(jì)效果是有用的指標(biāo)；當(dāng)項(xiàng)目不具備綜合分析所需的詳細(xì)資料時(shí)，或在建設(shè)項(xiàng)目制定的早期階段或研究過程對(duì)其進(jìn)行初步評(píng)估也是一個(gè)有實(shí)用意義的指標(biāo)。該指標(biāo)特別適用于

15、工藝簡單而生產(chǎn)情況變化不大的項(xiàng)目方案的選擇和項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果的最終評(píng)價(jià)。投資利潤率法主要有以下優(yōu)點(diǎn)：（ 1）經(jīng)濟(jì)意義易于理解，凈利潤是會(huì)計(jì)人員較為熟悉的概念 ；（ 2 ）使用簡單 、方便 ；（ 3）考慮了投資壽命期內(nèi)所有年份的收益情況。其主要缺點(diǎn)在于 ：（ 1 ）沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值；（ 2 ）由于凈利潤只是會(huì)計(jì)上通用的概念，與現(xiàn)金流量有較大差異，因此投資利潤率并不能真正反映投資報(bào)酬率的高低。、 投資回收期投資者通常期望所投入的資金能夠在較短的時(shí)間內(nèi)足額收回。用于衡量投資項(xiàng)目初始投資回收速度的評(píng)估指標(biāo)稱為投資回收期，它是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部初始投資所需.專業(yè) .整理 .下載可編輯要的時(shí)間

16、 。投資回收期一般以年表示，從建設(shè)開始年算起 。本項(xiàng)目建設(shè)期為2 年，每年的投資額按總投資的平均算取。 即年投資額為 ： 2.85 億 。投資回收期一般以年表示，從建設(shè)開始年算起，其表達(dá)式為 ：Pt(CI CO) t 0t0式中Pt 為投資回收期 ； CI 為現(xiàn)金流入量 ；CO為現(xiàn)金流出量 ； (CI CO) t 為 t 年的凈現(xiàn)金流量 。投資回收期可根據(jù)現(xiàn)金流量表（全部投資 ）中累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算求得。其計(jì)算公式為：Pt累計(jì)凈現(xiàn)金流量開 上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的 絕對(duì)值始出現(xiàn)正值的年份數(shù)1當(dāng)年凈現(xiàn)金流量求出的投資回收期 Pt 與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期Pc 比較 ，當(dāng) Pt Pc 時(shí)，表明項(xiàng)目投資能

17、在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，經(jīng)濟(jì)效果好 。單位：億元年份12345凈現(xiàn)金流量 2.85 2.853.53.53.5累 計(jì) 凈 現(xiàn) 金2.855.72.21.34.8流量投資回收期 ： Pt 2.2/3.5+3 3.6（年）求出的投資回收期Pt 與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期Pc 比較 ，當(dāng) Pt Pc 時(shí)，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，經(jīng)濟(jì)效果好 。 投資回收期法的主要優(yōu)點(diǎn)在于：（ 1 ）使用簡單 、方便。 主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是評(píng)估指標(biāo)計(jì)算較為簡單；二是采用該方法只需要確定投資項(xiàng)目前幾年的凈現(xiàn)金流量，而不必確定投資項(xiàng)目壽命期所有年份各年凈現(xiàn)金流量；三是不.專業(yè) .整理 .下載可編輯用確定貼現(xiàn)率 。（

18、2）投資回收期的經(jīng)濟(jì)意義易于理解。（ 3 ）在一定意義上考慮了投資風(fēng)險(xiǎn)因素 ，因?yàn)橥ǔＭ顿Y回收期越短則投資風(fēng)險(xiǎn)越小。正是由于投資回收期法具有以上優(yōu)點(diǎn)，所以對(duì)小投資項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，經(jīng)常采用該方法，即使在對(duì)大型項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，也經(jīng)常將此法與其他動(dòng)態(tài)指標(biāo)結(jié)合使用。投資回收期法的主要缺點(diǎn)有：（ 1 ）沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，這一點(diǎn)體現(xiàn)在將不同年份的現(xiàn)金流量直接相加。（ 2 ）不考慮投資回收期以外各年凈現(xiàn)金流量 ，所以不利于對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)估。（ 3）投資回收期標(biāo)準(zhǔn)的確定主要依賴決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度 。（3 ）、評(píng)價(jià)過程的實(shí)施評(píng)價(jià)指標(biāo)主要是通過現(xiàn)有的數(shù)據(jù)運(yùn)用公式而計(jì)算得來，然后通過各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和四象限

19、模型分析。4 、對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的分析（1 ）、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析該規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)指標(biāo)采用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)。其指標(biāo)如下 ：投資利潤為 ： 4.8 億；投資利潤率為 ： 28.1% ；投資回收期為 ： 3.6 年 。由以上三個(gè)指標(biāo)可以看出；該方案的投資利潤較高，因此該方案可行；投資利潤率也超過基準(zhǔn)投資利潤率，因此該方案的綜合經(jīng)濟(jì)效益較好，方案可行 ；.專業(yè) .整理 .下載可編輯投資回收期較低，因此該方案可以在較短的時(shí)間內(nèi)收回投資，投資項(xiàng)目初始投資回收速度 ，該方案可行 。（ 2 ）、房地產(chǎn)四象限模型分析下圖是武漢市人口分布圖 ：土地面積年末人口人口密度城（郊）區(qū)（平方公里 ）（萬人）（人/ 平方公里

20、）總 計(jì)8494.41768.10904江岸區(qū)64.2463.289851江漢區(qū)33.4346.0813785硚口區(qū)46.3953.7411584漢陽區(qū)108.3446.634304武昌區(qū)81.2290.9311196青山區(qū)45.8045.039832洪山區(qū)509.0067.651329蔡甸區(qū)11108.1048.05434江夏區(qū)2010.0066.37330東西湖區(qū)439.1923.60537漢南區(qū)287.7010.80375黃陂區(qū)2261.00110.76490新洲區(qū)1500.0095.17634圖 1-2人口分布圖.專業(yè) .整理 .下載可編輯由上圖不難看出 ，由于硚口區(qū)人口數(shù)量龐大，中薪

21、收入階層占大部分，而且此開發(fā)項(xiàng)目是普通住宅 ，價(jià)格適合 ，因此，如果此項(xiàng)目一旦建成 ，那么需求量將明顯大幅增長，其他條件不變時(shí) ，當(dāng)新開發(fā)建設(shè)量增加時(shí)，資產(chǎn)市場(chǎng)的供給量增加，另一方面需求量也將增加，第一象限內(nèi)的使用需求曲線向右上方平移。如果此時(shí)供應(yīng)量不隨之上升，租金必然上升 。提高后的租金會(huì)導(dǎo)致第二象限內(nèi)價(jià)格的提高，引發(fā)第三象限內(nèi)開發(fā)量的上升。最后導(dǎo)致第四象限內(nèi)存量的增大 。 如圖 1-3所示 ，新的市場(chǎng)均衡為虛線構(gòu)成的矩形。租金（元）資產(chǎn)市 場(chǎng)：iR使用市場(chǎng)：決定價(jià)格d決定租金P=R/iD（ R， Economy） =S第二象限dSP存量（）價(jià)格（元）p=f(c)P=C(cost) S=C-Ds(S=C/d)資產(chǎn)投資市場(chǎng)：cC空間消費(fèi)市場(chǎng)：開發(fā)量存量的調(diào)整開發(fā)量（）四象限模型 ：房地產(chǎn)使用量需求變動(dòng)此時(shí) ，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的租金、價(jià)格 、開發(fā)量和存量都有了不同程度的增長。此項(xiàng)目的潛在市場(chǎng)分析正是按照這種模型發(fā)展的。在此項(xiàng)目中， 開發(fā)量相對(duì)于價(jià)格來說富有彈性，因而，此方案很合理，新房將大賣 。綜上所述 ，該方案投資利潤高，投資利潤率高，投資回收期較低，因此可以取得很好.專業(yè) .整理 .下載可編輯的經(jīng)濟(jì)效益 ，而且所帶來的風(fēng)險(xiǎn)比較低。因而該規(guī)劃設(shè)計(jì)方案可行，且可