深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

1、深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 尤福永我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀從發(fā)展歷程上看，與20世紀(jì)20、30年代美國房地產(chǎn)業(yè)的狀況基本相同，其共性表現(xiàn)主要是房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性，都出現(xiàn)了前所未有的大起大落，房地產(chǎn)金融體制亦尚處在探索中的不完善階段。尤其深圳房地產(chǎn)市場的周期性變化，在階段上，同美國有特別相似之處。1993年底，深圳因“圈地運動”和“炒地皮過熱”出現(xiàn)了商品房價格偏高、空置率上升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場迅速下滑，而且連續(xù)4年直至近期仍呈萎縮疲軟之態(tài)勢。無獨有偶，美國1929年房地產(chǎn)市場因股市驟然下跌也曾出現(xiàn)過連續(xù)4年持續(xù)低迷瀕臨崩潰的形勢，兩地情況非常相似，都不同程度地出現(xiàn)了一方面商品住房大量積壓滯銷，而另一方面缺房

2、戶無力購買的供求畸型現(xiàn)象。美國當(dāng)時由于房地產(chǎn)業(yè)已開始走向衰落而嚴(yán)重地影響到了社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種狀況促使美國聯(lián)邦政府在這個時期先后出臺了一系列法規(guī)政策并通過金融機(jī)構(gòu)的重組和房地產(chǎn)金融體制的深化改革，才使美國房地產(chǎn)業(yè)于20世紀(jì)30年代后期開始逐漸復(fù)蘇，隨之社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展也開始逐步有所好轉(zhuǎn)。實踐證明，房地產(chǎn)金融體制的改革完善，在一定程度上決定了房地產(chǎn)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向和根本出路，而且對于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)良性循環(huán)，建立良好的投資環(huán)境，加速城市國際化建設(shè)，保障社會穩(wěn)定和城市居民的安居樂業(yè)都會產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。一、構(gòu)建新型房地產(chǎn)金融體制的可行性(一)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的客觀需要和現(xiàn)實的必然

3、要求目前，我國和深圳商品房空置依舊維持在較高的水平，全國6624萬平方米，深圳328萬平方米，其中商品住宅的比率都在70%以上，這是不容回避的客觀現(xiàn)實。坦率地講，由于供過于求，商品房積壓嚴(yán)重，不可避免地會出現(xiàn)開發(fā)經(jīng)營性貸款不能如期償還，造成銀行回籠資金困難，周期運轉(zhuǎn)不暢，負(fù)擔(dān)沉重。這種連鎖式的不良反應(yīng)，使得資源和資金得不到有效利用和合理使用，因而嚴(yán)重地阻礙了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。究其原因，是我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融體制還不夠成熟，體系也不完善，甚至可以說存在著一些弊端，主要表現(xiàn)為購房貸款和經(jīng)營性貸款的融資渠道或資金來源受房地產(chǎn)市場波動的制約和宏觀調(diào)控的影響較大，資金運行很難保證正常

4、循環(huán)，這種“風(fēng)險”作用的結(jié)果表明，現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體制已不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，確切地說，已與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制不相適應(yīng)，已到了非改不可的地步。如果現(xiàn)階段我們不對其深化改革，非但解決不了眼前商品房空置率過高、資金周轉(zhuǎn)不暢的問題，而且從長遠(yuǎn)的觀點看也難以保證房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)有較大的發(fā)展，類似1993年宏觀調(diào)控中出現(xiàn)的“一調(diào)就死，不調(diào)就亂”的情況，在將來的發(fā)展中還會不同程度地出現(xiàn)，其結(jié)果是，房地產(chǎn)周期的低谷徘徊時間會更長，空置率會更高，缺房戶和資金積壓亦會更多。從支柱產(chǎn)業(yè)角度講，不僅會影響國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長和協(xié)調(diào)發(fā)展，而且還會削弱我們在國際市場上的競爭力，由此也會產(chǎn)生一些社會的不安定因

5、素。所以說，客觀現(xiàn)實要求我們必須加快對房地產(chǎn)金融體制的深化改革，依據(jù)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律構(gòu)建一個能夠利于資金循環(huán)而且房地產(chǎn)市場對宏觀調(diào)控能夠表現(xiàn)出一定“彈性”作用的房地產(chǎn)金融體制，使之適應(yīng)于房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融市場的運作和發(fā)展。只有這個核心問題真正解決了，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融業(yè)才能持續(xù)、穩(wěn)定、健康、協(xié)調(diào)地向前發(fā)展。(二)有先進(jìn)的經(jīng)驗可以借鑒中外金融理論界已基本形成一個共識：房地產(chǎn)金融體制的完善與否，主要取決于其有無二級市場以及二級市場的完善程度，因為二級市場比一級市場具有更多的優(yōu)點：能夠確保資金有正常流動的渠道；資金流動更安全；使資金能夠在更大范圍內(nèi)流動。美國房地產(chǎn)金融兩級市場體系非常完備，從我國和深圳目前

6、的實際來看，我們從美國房地產(chǎn)金融體系中可借鑒之處有三點：建立了二級市場；在二級市場運行機(jī)制中設(shè)置了政府金融平衡機(jī)構(gòu)；建立了二級市場的證券中介機(jī)構(gòu)。市場經(jīng)濟(jì)的金融理論認(rèn)為，這三點是世界市場經(jīng)濟(jì)國家發(fā)展房地產(chǎn)金融體系可取的共同之處，所以，可以作為共性吸收借鑒，為我所用。通過研究比較和吸收借鑒美國成功經(jīng)驗，從我國和深圳具體實際出發(fā)，在現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體制架構(gòu)的基礎(chǔ)上建立“兩級市場雙軌制”的體制架構(gòu)模式是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融市場發(fā)展到現(xiàn)階段的最佳選擇，不是權(quán)宜之計。順便說明一點，隨著資本的積累、財力的增加，我國和深圳在以后的發(fā)展階段中可視房地產(chǎn)和房產(chǎn)地金融市場的實踐情況再進(jìn)一步酌情考慮建立“兩級市場多軌制

7、”的架構(gòu)模式，逐步完善其功能。(三)深圳具備良好的試點基礎(chǔ)和條件深圳率先建立新型的房地產(chǎn)金融體制具有有利的條件，完全可以在政府的扶持下，通過試點探索出一條成功的經(jīng)驗，為在全國建立有中國特色的房地產(chǎn)金融體制起到示范作用。(1)深圳是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的試驗場，對外開放的窗口，市場經(jīng)濟(jì)體制的基本框架已初步形成，城市國際化建設(shè)符合國際慣例。(2)深圳開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)早，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)量大，且業(yè)務(wù)范圍廣，資本積累實現(xiàn)了多元化，還有深圳金融市場活躍，法律法規(guī)體系健全、完善。(3)深圳房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大，實力雄厚，競爭力強(qiáng)，城市建設(shè)積累了豐富的經(jīng)驗。而且房地產(chǎn)市場建立早，商品化程度高，市場體制健全，機(jī)制完善。

8、(4)深圳住房制度改革深入，而且一直走在全國的前列，在住宅商品化的深化改革方面成效大，經(jīng)驗多。(5)深圳有一大批從事房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融理論研究的專家、學(xué)者以及實踐經(jīng)驗豐富的業(yè)界人士。新體制的建立有科學(xué)、系統(tǒng)的理論作指導(dǎo)，可確保其運作管理具有較強(qiáng)的操作性和有效性。二、中國房地產(chǎn)金融新體制的架構(gòu)設(shè)計現(xiàn)代房地產(chǎn)金融市場的體系構(gòu)成，主要有兩大要素，即：一級抵押貸款市場(亦稱“初級市場”)和二級抵押貸款市場。一級市場是指借款人和貸款人之間交易的市場，即購房者或開發(fā)商以抵押方式從貸款商如銀行或其他金融機(jī)構(gòu)取得貸款的市場。二級市場是指一級市場的貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)將其發(fā)放的抵押貸款轉(zhuǎn)讓給政府金融平衡機(jī)構(gòu)，金融平衡機(jī)

9、構(gòu)以最初抵押的房地產(chǎn)作擔(dān)保，向社會發(fā)行房地產(chǎn)證券(股票和債券)籌集資金的市場。在房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成要素中，一級市場是基礎(chǔ)，二級市場是其延伸和發(fā)展，二者有著相互依存、相互制約、相互促進(jìn)的密切聯(lián)系。特別是二級市場的建立，對抵押貸款市場的發(fā)展具有極大的促進(jìn)作用，它不僅使資金流動更安全，而且使資金能夠在更大范圍內(nèi)流動，使房地產(chǎn)金融業(yè)的運行機(jī)制更加完善、合理和科學(xué)。最終使房地產(chǎn)業(yè)同金融業(yè)有機(jī)地聯(lián)系在一起，形成一個良性循環(huán)系統(tǒng)，即新的房地產(chǎn)金融體制。三、中國房地產(chǎn)金融市場(一)我國和深圳房地產(chǎn)金融一級市場的現(xiàn)狀20世紀(jì)80年代以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化，金融體制的改革也全面展開，我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

10、特別是住房金融業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展，一個以中國人民銀行為宏觀調(diào)控中心，以國有專業(yè)銀行為主體，多種金融機(jī)構(gòu)分工協(xié)作的房地產(chǎn)金融組織體系已初步形成。目前，各家金融機(jī)構(gòu)都不同程度地經(jīng)辦了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。但從政策性的住房金融來看，基本形成了以中國建設(shè)銀行(下稱“建行”)和工商銀行(下稱“工行”)為主，其他銀行為輔的承辦住房金融業(yè)務(wù)的局面。我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要包括政策性和經(jīng)營性房地產(chǎn)金融兩大類。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至1995年，全國發(fā)放住房貸款未收回余額達(dá)1510億元人民幣，其中抵押貸款為92億元。深圳房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是隨著深圳房地產(chǎn)業(yè)的形成和金融體制的改革而發(fā)展起來的。在深圳特區(qū)建設(shè)的初期階段，城市土地開

11、發(fā)和商品房建設(shè)是以吸引外資為重點，在中央給特殊政策、不給資金、而需要大量建設(shè)資金的情況下，深圳進(jìn)行了土地資金化的嘗試，采取了有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式大力發(fā)展房地產(chǎn)。1979年至1982年，房地產(chǎn)的實際投資額達(dá)億港元，占全特區(qū)投資總額的26.5%。房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)帶來了大量的土地使用費收入和商品房利潤，不僅為城市的發(fā)展積累了財源，同時也成為金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要資金來源。在特區(qū)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的過程中，深圳的房地產(chǎn)金融業(yè)蓬勃興起，它是金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)不斷融合的產(chǎn)物。首先是專業(yè)銀行積極參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。1979年，國家決定基本建設(shè)投資由財政撥款改為中國人民建設(shè)銀行貸款，由建行獨家辦理包括房地

12、產(chǎn)開發(fā)貸款在內(nèi)的基本建設(shè)貸款。隨著改革開放向縱深發(fā)展，生產(chǎn)性基本建設(shè)資金的需求量急劇增加。在20世紀(jì)80年代中期，深圳市專業(yè)銀行實行業(yè)務(wù)全面交叉，打破了由建行獨家經(jīng)辦基本建設(shè)投資的局面。由此，房地產(chǎn)開發(fā)投資由多家銀行共同辦理。此后，隨著股份制的交通銀行和區(qū)域性的深圳發(fā)展銀行和招商銀行的成立，以及外資銀行的逐步引入，使深圳的金融體系不斷完善，同時也使得房地產(chǎn)的融資機(jī)構(gòu)、融資形式不斷出現(xiàn)多樣化的格局。(1)各家銀行為拓展深圳房地產(chǎn)市場，紛紛設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司和信托投資公司等機(jī)構(gòu)，以各種形式開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，在很大程度上填補(bǔ)了房地產(chǎn)的資金缺口。(2)以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為中心，出現(xiàn)了各種房地產(chǎn)融資投資

13、形式，房地產(chǎn)抵押、樓宇按揭等，大大地推動了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革的進(jìn)程。各家金融機(jī)構(gòu)由成立專門的融資機(jī)構(gòu)發(fā)展到產(chǎn)融結(jié)合企業(yè)，由獨家金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營發(fā)展到金融機(jī)構(gòu)與企業(yè)聯(lián)合、金融機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合，由單一的房地產(chǎn)信貸發(fā)展到信貸與直接投資相結(jié)合。(3)1988年，深圳市推出住房改革方案，為配合深圳市住房制度改革，建行深圳分行住宅信貸部于1988年正式成立，主要辦理房改和住房信貸業(yè)務(wù)。這標(biāo)志著房改金融的興起。隨著建行住宅信貸部(后稱“房地產(chǎn)信貸部”)業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，住房金融又開始向房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)方向發(fā)展。1994年，中國工商銀行深圳分行房地產(chǎn)信貸部成立并開始在較大范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。在深圳最早

14、涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的國有專業(yè)銀行中，建行和工行開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)量最大，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持和貢獻(xiàn)也最為突出。值得一提的是，深圳確立“市場化，居者有其屋”的住宅發(fā)展目標(biāo)后，兩行為合理引導(dǎo)居民個人消費，支持個人購買住房，在開辦“先消費，后支付”的按揭業(yè)務(wù)中，除辦理福利商品房貸款和微利商品房貸款業(yè)務(wù)外，還與農(nóng)業(yè)銀行等專業(yè)銀行以及其他一些外資銀行一起共同創(chuàng)辦市場商品房的按揭業(yè)務(wù)，在調(diào)節(jié)整個社會的投資配置方面發(fā)揮了重要作用?，F(xiàn)在，深圳市政策性和商業(yè)性并存的房地產(chǎn)金融一級市場的住房信貸體系已初步形成。(二)一級市場的架構(gòu)及存在的主要問題如前所述，我國和深圳房地產(chǎn)金融的現(xiàn)行體系依舊為傳統(tǒng)的架構(gòu)模式，從體制

15、上來說，房地產(chǎn)資金的流程流向仍然停留在初級階段的一級市場單循環(huán)制上。居民個人購房按揭所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)往來關(guān)系和住宅資金流向可簡單表述為“房地產(chǎn)消費者銀行”的循環(huán)過程。其市場構(gòu)成要素為：銀行、房地產(chǎn)消費者或房產(chǎn)開發(fā)商。歷史地看，現(xiàn)行的這種房地產(chǎn)金融體制自1993年以來對全國各城市地區(qū)的住房制度改革，推進(jìn)實現(xiàn)住宅商品化的進(jìn)程都不同程度地發(fā)揮了積極的作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在發(fā)展階段上具有重要的歷史意義和作用，這是不容置疑的事實。但是，隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的深入，房地產(chǎn)金融在住房生產(chǎn)、交換、消費中由于根植于原有的金融體制，因此，在現(xiàn)階段發(fā)展中不可避免地暴露出一些問題，具體歸納起來有下述

16、幾方面：1.銀行在住房貸款方面面臨的問題(1)住房貸款需求增長速度快，其需要量之大只靠儲蓄存款已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足。(2)銀行貸款不能及時回籠，故而資金周轉(zhuǎn)不暢，難以為社會居民購房提供足夠的住房貸款支持。(3)購房抵押貸款期限太短(一般5年，極少數(shù)最長不超過15年)，既不利于擴(kuò)大社會居民的潛在需求和有效需求，活躍抵押貸款市場，也不利于住房制度的深化改革，在一定程度上影響和阻礙了實現(xiàn)住房商品化的進(jìn)程。(4)銀行抵押貸款方式不統(tǒng)一，管理不規(guī)范，資金流動受到一定影響，不利于實施有效的風(fēng)險控制。2.銀行發(fā)放抵押貸款無后續(xù)融資渠道，不能實現(xiàn)資金良性循環(huán)，使其變現(xiàn)能力差，風(fēng)險高，不利于抵押貸款市場發(fā)展3.由于融

17、資渠道不暢，開發(fā)商可支配資金量有限，選擇投資項目有一定的局限性，不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展綜上所述，顯而易見，深圳乃至我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段，已明顯地表現(xiàn)出與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極不適應(yīng)，由體制帶來的問題日趨嚴(yán)重。具體來說，就是單靠房地產(chǎn)金融一級市場單循環(huán)運作已不合時宜，不可再繼續(xù)維持現(xiàn)狀，必須從長遠(yuǎn)考慮借鑒國外經(jīng)驗，建立并逐步完善二級市場的運營體系，為一級市場提供一個暢通的融資渠道和足夠的資金來源，最大限度地提高住房資金循環(huán)的補(bǔ)償性及流動性。(三)二級市場的建立綜觀美日等市場經(jīng)濟(jì)國家房地產(chǎn)金融體制的構(gòu)建和住宅金融二級市場的建立和完善過程的長期實踐，可以看到，房地產(chǎn)金融組織的多元化，房地產(chǎn)金

18、融系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)化和系統(tǒng)化，業(yè)已成為房地產(chǎn)金融體制完善與否的重要標(biāo)志?；诖?，我國和深圳在構(gòu)建新的房地產(chǎn)金融體制中應(yīng)首先考慮房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)設(shè)置的系統(tǒng)化和網(wǎng)絡(luò)化，使其結(jié)構(gòu)的設(shè)置科學(xué)合理。目前，我國不存在房地產(chǎn)金融的二級市場。所以，建立二級市場已成為建立和完善我國房地產(chǎn)金融體制的首要任務(wù)。1.理論依據(jù)與經(jīng)驗借鑒系統(tǒng)工程和網(wǎng)絡(luò)理論指出，任何自然范疇的循環(huán)系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)(如：電路、磁路、水路、氣路等)和社會經(jīng)濟(jì)科學(xué)范疇的循環(huán)網(wǎng)絡(luò)(經(jīng)營中的產(chǎn)、供、銷網(wǎng)絡(luò)、金融系統(tǒng)中資金流動網(wǎng)絡(luò)等等)都具有一些網(wǎng)絡(luò)的共性特點：系統(tǒng)性；反饋性；再生性；補(bǔ)償性。前一點表征了網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的靜態(tài)特性，后三者表征了網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的動態(tài)特性。具有上述特

19、征的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)都能夠在一定的條件下通過自我調(diào)節(jié)顯現(xiàn)出穩(wěn)定平衡的功能，因此稱這樣的系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)具有一定的合理性和科學(xué)性。如果我們深入考慮一下美國房地產(chǎn)金融兩級市場的機(jī)構(gòu)設(shè)置和運行情況，便會發(fā)現(xiàn)，它作為一個系統(tǒng)反映出的特性與系統(tǒng)論和網(wǎng)絡(luò)理論要求的要素特征、作用和系統(tǒng)特性非常吻合，也就是說，美國房地產(chǎn)金融市場的二級市場的建立完全符合現(xiàn)代理論的現(xiàn)點，有一定的理論基礎(chǔ)，而且經(jīng)過長期的完善和實踐檢驗，已被證明是科學(xué)的、合理的，而且是行之有效的。根據(jù)上述理論和經(jīng)驗，我們可以構(gòu)筑一個符合我國國情的新型房地產(chǎn)金融體系，建立一個可供操作的房地產(chǎn)抵押二級市場。2.二級市場的模式房地產(chǎn)金融市場是由一級市場和二級市場兩大要素

20、構(gòu)成，其二級市場的模式設(shè)計，是房地產(chǎn)金融新體制架構(gòu)問題的核心內(nèi)容。如果說一級市場是新體制確立的必要條件，那么二級市場則是其確立的充分條件，二者之間的關(guān)系是：一級市場是基礎(chǔ)，二級市場是保障。通過比較研究和論證，本文認(rèn)為，“兩極市場雙軌制”具有系統(tǒng)要素設(shè)置合理、運行機(jī)制科學(xué)、可操作性強(qiáng)等特點，比較符合深圳乃至我國的實際情況，可以作為我們現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融市場體系的最佳模式。本節(jié)將對設(shè)計模式作一個全面、系統(tǒng)的概述，并就二級市場的系統(tǒng)構(gòu)成和運作過程進(jìn)行綜合說明。一級市場，從廣義上講是泛指房地產(chǎn)抵押貸款的初級市場，它涵蓋的內(nèi)容包括兩個部分：開發(fā)商用于商品房開發(fā)并將其抵押向銀行申請的抵押貸款，即所謂的經(jīng)營性

21、貸款；購房者個人以所購房產(chǎn)權(quán)作抵押向銀行取得的貸款，即通常所說的“按揭”，狹義講是指個人購房按揭，所以又稱為住宅抵押貸款初級市場?？傊患壥袌鼍褪前l(fā)放貸款的市場，由銀行按照規(guī)定的條件將貸款抵貸給購房者，購房者將所購房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以抵押方式抵押給銀行并承諾在規(guī)定的期限內(nèi)按時分期向銀行償還本息即還貸給銀行。從借款者立場上看，貸款是其購房消費的一種籌資手段，而從放貸者的立場上看，貸款則是一種投資，通過這種投資可獲得一定的利潤回報。下文在一級市場的基礎(chǔ)上，重點介紹二級市場的構(gòu)成、功能作用和運作過程及其運行機(jī)制。(1)二級市場的構(gòu)成二級市場網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的構(gòu)成要素包括：政府金融平衡機(jī)構(gòu)(暫定名為“中國政府房地產(chǎn)

22、金融管理局”)；房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)；社會投資者等，各要素之間按一定的內(nèi)在聯(lián)系構(gòu)成二級市場的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。(2)二級市場的運行過程兩級市場的資金流程可簡單地表述為：房地產(chǎn)消費者銀行政府金融平衡機(jī)構(gòu)證券中介機(jī)構(gòu)社會公眾(證券投資者)，其中“政府金融平衡機(jī)構(gòu)證券中介機(jī)構(gòu)社會公眾(投資者)”為二級市場運行的全過程。房地產(chǎn)金融體制的運行過程分為兩個循環(huán)，即一級市場循環(huán)和二級市場循環(huán)，現(xiàn)分述如下：一級市場運行過程：銀行或金融機(jī)構(gòu)先按借貸條件將抵押貸款抵給購房者，購房者按時分期還本付息償還貸款，然后將購房者的貸款存單契據(jù)賣給政府金融平衡機(jī)構(gòu)，回籠資金后再抵貸給新的購房者，至此完成一個循環(huán)過程。二級市場運行過程：

23、政府金融平衡機(jī)構(gòu)首先將一級市場銀行金融機(jī)構(gòu)已抵貸出的貸款額度用自身原有儲備金或發(fā)行房地產(chǎn)證券回收的資金以略低于銀行或金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款的利率收購銀行或金融機(jī)構(gòu)已貸款的存單契據(jù)，然后，以存單契據(jù)標(biāo)定的額度向社會投資者或通過房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)向社會(房地產(chǎn)證券投資者)公開發(fā)售房地產(chǎn)有價證券(如股票或債券)，收回資金，至此完成一個循環(huán)過程。這樣一、二級市場的兩個循環(huán)銜接后構(gòu)成一個大的系統(tǒng)循環(huán)，房地產(chǎn)資金就是這樣周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)地流通運行。由此可見，新體制的大系統(tǒng)循環(huán)實際上是利用社會潛在資金和閑散資金以優(yōu)惠條件資助居民購房，尤其是中低收入的家庭。從本質(zhì)上講這是一種“取之于民用之于民”的做法，只是這

24、種方式更為取之有“道”、用之有“益”罷了。再有，從發(fā)展房地產(chǎn)債券的額度上也能大體看出房地產(chǎn)市場的交易情況，不失為衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的一個宏觀數(shù)量指標(biāo)。(3)二級市場的功能作用二級市場按照金融理論講是一級市場融通資金的渠道或資金來源，通俗地說，它既可以為一級市場“造血”，又可為之源源不斷地“輸血”，兩種功能兼而有之。從作用上講，二級市場為一級市場的銀行或金融機(jī)構(gòu)提供了一個回籠資金的場所，從而確保一級市場的資金能夠保持一個良性循懷，通過這樣的間接作用可以進(jìn)一步刺激和活躍房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造有利的條件，此為其一；其二，二級市場科學(xué)完善的運行機(jī)制不僅可保證自身融資的充足，而且還可以有效地

25、供給一級市場的銀行或金融機(jī)構(gòu)所需資金，并通過一級市場間接地作用于房地產(chǎn)市場，使之對宏觀調(diào)控的力度產(chǎn)生一定的“彈性”作用，最大限度地避免宏觀調(diào)控因施力過大對其造成負(fù)面影響和作用。相對現(xiàn)行的一級市場給房地產(chǎn)市場帶來的“剛性”作用，無疑更完善了一步。一般而言，一級市場由銀行或金融機(jī)構(gòu)的可供貸款額度是有限的，而購房者的借款數(shù)額卻是無限的，顯而易見，“有限”難以應(yīng)付“無限”，只有用“無限”來滿足“無限”才是融資的“硬”道理，二級市場的政府金融平衡機(jī)構(gòu)的設(shè)置作用就可以圓滿地解決這個問題。在二級市場的運行過程中，政府金融平衡機(jī)構(gòu)的主要作用有兩個：一是為一級市場銀行金融機(jī)構(gòu)提供貸款途徑，二是從社會投資者手中吸

26、納資金。房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)的作用是為政府金融平衡機(jī)構(gòu)發(fā)售房地產(chǎn)股票或債券籌集資金。二級市場的作用主要有：為一級市場集聚資金；調(diào)劑資金余缺，發(fā)揮資金流通作用；組織資金分配為一級市場提供貸款；保證資金流通的安全穩(wěn)定；穩(wěn)定金融系統(tǒng)，規(guī)避利率變動的借款風(fēng)險。二級市場可使一級市場按固定利率發(fā)放貸款的借貸雙方避免市場利率帶來的風(fēng)險損失；另一方面又可使房地產(chǎn)金融系統(tǒng)免受利率調(diào)整帶來的沖擊性影響，增強(qiáng)其抗沖擊的固有恢復(fù)能力；社會投資者獲利高。一般來講，社會投資者投資房地產(chǎn)證券，其到期收益通常比銀行長期儲蓄存款高；滿足購房者“先消費，后付款”的需求愿望，二級市場購房者可根據(jù)自己的收入狀況或支付能力取得其所需要的

27、抵押貸款；穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保持供求基本平衡。二級市場的另一個重要作用是最大限度地促進(jìn)一級市場的資金流通，進(jìn)而降低商品房空置率，保持房地產(chǎn)市場供求關(guān)系相對平衡，減少房地產(chǎn)周期的困擾或不良影響，有益于國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展；有利于居民安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定。二級市場通過買入抵押貸款和對房地產(chǎn)證券的發(fā)售，組織流通資金在全國范圍內(nèi)從資金相對充足的地區(qū)向人口增長快、資金需求量大的地區(qū)流動，對于實現(xiàn)全國居民“居者有屋”的發(fā)展戰(zhàn)略和穩(wěn)定社會具有巨大的推動作用。(4)二級市場的內(nèi)在運行機(jī)制前已述及，政府金融平衡機(jī)構(gòu)在整個房地產(chǎn)金融市場(包括一、二級市場)中擔(dān)負(fù)有中央銀行的某些職能，因而具有房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的核心作用。但

28、它同時又擔(dān)負(fù)著二級市場的組織和流通職能，一方面對二級市場起著調(diào)節(jié)、平衡作用，另一方面又對一級市場起著穩(wěn)定器和潤滑劑的作用，這種雙向作用有賴于它完善的內(nèi)部運行機(jī)制。風(fēng)險反饋機(jī)制。政府金融平衡機(jī)構(gòu)擁有的儲備金包括兩部分：一部分是用于購買一級市場銀行或金融機(jī)構(gòu)的按揭契據(jù)或存單的流通資金，一部分是機(jī)構(gòu)自身用于調(diào)劑流通資金的余缺(簡稱“資金庫”)。資金庫的作用有兩個：一是保證資金正常流通中的余缺調(diào)劑，起一個“蓄水池”的作用；二是它的反風(fēng)險作用。當(dāng)出庫資金超過規(guī)定的界限范圍時，預(yù)示著流通中存在風(fēng)險的信號便會迅速反饋回政府金融平衡機(jī)構(gòu)，政府金融平衡機(jī)構(gòu)可據(jù)此作出發(fā)行房地產(chǎn)有價證券的數(shù)量或額度以及確定還本付息

29、期限的決定，以及購買一級市場抵押貸款的數(shù)量，這樣就能保證資金庫的出入庫資金保持在一個合理的范圍內(nèi)上下浮動。穩(wěn)定調(diào)節(jié)機(jī)制。房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，可以說是解決房地產(chǎn)信貸流動性、盈利性和安全性的最高的有效的方法和選擇。相對而言，房地產(chǎn)證券作為一種重要的籌資手段具有許多其他金融工具無法比擬的優(yōu)越性：籌措資金速度快、時間短、效率高、收益大；直接籌集資金的數(shù)量大；發(fā)行的有價證券利息通常比儲蓄利率高，可以吸引廣大儲蓄者，也可以吸收一些游資和其他投資渠道的資金；還本付息的時間是固定的，可以方便籌資者事先作好償還預(yù)算；流通便利，安全靈活，風(fēng)險分散，可以作為抵押，也可上市轉(zhuǎn)讓，便利投資者。

30、鑒于此，房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)的設(shè)置實際上等于在二級市場的流通環(huán)節(jié)上建立了一個穩(wěn)定調(diào)節(jié)機(jī)制，通過這個機(jī)制的作用，可使二級市場的調(diào)節(jié)功能更加完善，抗風(fēng)險能力更強(qiáng)，同時也使得房地產(chǎn)金融市場整個網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)增強(qiáng)了穩(wěn)定性。由于住宅抵押貸款的資金流動不穩(wěn)定，一旦銀行緊縮或利率上調(diào)，一級市場的資金就很有可能流入高利率的優(yōu)勢債券或股票市場，從而引起一級市場的波動，這種分流作用無疑會減少房地產(chǎn)市場的交易，阻礙住宅市場的發(fā)展。房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定調(diào)節(jié)作用就在于它不僅擇時擇機(jī)地通過發(fā)行和購買房地產(chǎn)債券來調(diào)節(jié)一級市場的資金余缺，而且使居民儲蓄轉(zhuǎn)化成長期投資，有效地解決了住宅資金來源，穩(wěn)定了整個房地產(chǎn)市場，強(qiáng)化了市場調(diào)節(jié)

31、機(jī)制。競爭機(jī)制。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是隨著住房商品化進(jìn)程的加快，居民個人購房的潛在需求和有效需求會與日俱增，而且越來越大，由于有房地產(chǎn)二級市場作后盾，給予一級市場金融支持，必然會吸引越來越多的金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)金融業(yè)滲透，涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，使一級市場的融資主體呈多元化。這樣一來，就會加劇一級市場銀行金融機(jī)構(gòu)之間的競爭，其結(jié)果是，爭的客戶越多，放貸額就會越大，刺激房地產(chǎn)市場的作用就會越顯著，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推力自然也就越大。這就是二級市場給房地產(chǎn)市場帶來的競爭作用。很明顯，這種競爭是一種有益的競爭，會對消化現(xiàn)階段的大量過剩的商品房起到一定的促進(jìn)作用。當(dāng)然，競爭的激烈程度會通過宏觀調(diào)控(如調(diào)整利率及政府金融平衡