城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、.徐家寨城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告廣天苑小區(qū)關(guān)鍵詞：地鐵南站核心居住區(qū)、大學(xué)城、西安地鐵、西安地鐵2號線南站。目錄一、概述二、項(xiàng)目概況三、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查四、市場分析和建設(shè)規(guī)模確定五、項(xiàng)目定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇六、資源共給條件分析七、環(huán)境影響評價(jià)八、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)各管理費(fèi)用研究九、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃編制十、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析十一、結(jié)論及建議一、概述西安市第四次城市規(guī)劃，以科學(xué)規(guī)劃為先導(dǎo)，優(yōu)化城市布局，按照“一城多心”和“九宮格局”的城市布局，大力推進(jìn)“新老分治”。完善公路、鐵路、民航相協(xié)調(diào)的對外交通運(yùn)輸體系，健全以公交為主體，各種交通方式相結(jié)合的多層次、多類型的城市綜合交通體系。加快西安國際

2、港務(wù)區(qū)、西安咸陽國際機(jī)場和鐵路樞紐擴(kuò)能等項(xiàng)目建設(shè)，地鐵二號線建成通車，全面貫通三環(huán)路。加大歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)和利用力度，重點(diǎn)保護(hù)和利用四大遺址、重要文物古跡和歷史街區(qū)，建設(shè)唐大明宮、漢長安城國家歷史遺址公園，通過古跡保護(hù)、景點(diǎn)標(biāo)識、標(biāo)志性建筑復(fù)原等方式，展現(xiàn)世界歷史文化名城的獨(dú)特魅力。 西安市第四次城市規(guī)劃中二環(huán)內(nèi)區(qū)域?yàn)楹诵陌l(fā)展成商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成國防軍工產(chǎn)業(yè)區(qū)；東南部結(jié)合曲江新城和杜陵保護(hù)區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓展成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長安城遺址保護(hù)區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北部結(jié)合浐灞河道整治建設(shè)成居住、

3、旅游生態(tài)區(qū)。本項(xiàng)目所在區(qū)域作為“九宮格局”最南邊韋曲鎮(zhèn)板塊將迎來更大的發(fā)展契機(jī)。本項(xiàng)目東面正是即將建設(shè)的西安地鐵2號線南站，本項(xiàng)目所在村徐家寨正是緊抓這千載難逢的機(jī)遇開始了徐家寨城中村整體改造。二、項(xiàng)目概況廣天苑小區(qū)本項(xiàng)目地處西安市長安區(qū)長安街以西，大學(xué)路以南, 潏河以北，西京路（西京大學(xué)）以東。本項(xiàng)目東面是即將建設(shè)的西安市地鐵2號線南站，南面有潏河沿河綠化生態(tài)帶，西部和南部均是大學(xué)城區(qū)域，同時(shí)距離西面正在建設(shè)的30萬平方米太陽新城水岸新城僅300百余米。項(xiàng)目北面是一條30-40米寬的市政規(guī)劃路。本區(qū)域規(guī)劃用地性質(zhì)均為居住用地，區(qū)域規(guī)劃居住人口5萬人以上，是城南地鐵站核心居住區(qū)。本項(xiàng)目區(qū)域北面

4、地勢平坦，南臨潏河和神禾塬，自然環(huán)境宜人，遠(yuǎn)離城市污染是居住的絕佳之地。本項(xiàng)目項(xiàng)目總用地80畝，總建筑面積約10萬平方米，其中商業(yè)面積6000平方米，項(xiàng)目多層（7層）15棟。小高層7棟，其中點(diǎn)式小高層4棟，板式小高層3棟。目前9棟多層已經(jīng)封頂正在進(jìn)行外裝，其中4棟為安置樓，5棟對外銷售，已經(jīng)銷售盡90%，銷售均價(jià)約2000元/平方米，剩余6棟由于資金緊張尚未建設(shè)。徐家寨村和陜西廣天實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司欲將其中6棟小高層樓花轉(zhuǎn)讓。廣天苑小區(qū)一期地理位置示意圖徐家寨城中村改造簡介：見徐家寨城中村改造申報(bào)資料。城中改造：本項(xiàng)目是徐家寨城中村改造的第一期項(xiàng)目，本項(xiàng)目東60畝地項(xiàng)目正在向政府相關(guān)部門上報(bào)審批

5、，徐家寨整體改造已經(jīng)取得西安市城中村改造辦公室審批，政府相關(guān)部門正在制定該村整體改造的規(guī)劃設(shè)計(jì)。6棟小高層項(xiàng)目：4棟點(diǎn)式小高層已完成建筑設(shè)計(jì)，最東南面的1棟小高層已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，并開始進(jìn)行地基施工。該4棟小高層標(biāo)準(zhǔn)層平面基本一致，標(biāo)準(zhǔn)層為8戶2部電梯。正南向戶型為2室2廳2衛(wèi)，建筑面積約為90平方米；東西南北四個(gè)角戶型相同，為3室2廳1衛(wèi)，建筑面積：110 平方米，正東和正西戶型相同為2室2廳1衛(wèi)，建筑面積：95平方米；北向戶型為2室2廳1衛(wèi)，建筑面積：78平方米，次臥室面積較小為：9平方米。3棟板式小高層正在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。6棟小高層規(guī)劃15層至18層，4棟點(diǎn)式高層設(shè)計(jì)為15層，總面積約72000平

6、方米。三、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查1、項(xiàng)目的進(jìn)展情況a. 本項(xiàng)目于2006年12月20日開始進(jìn)行城中村改造申請（韋曲街辦），b. 本項(xiàng)目于2007年3月19日向長安區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)辦公室提出實(shí)施改造的請示報(bào)告，c. 本項(xiàng)目于2008年5月9日長安區(qū)韋區(qū)街辦向長安區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)辦公室提出關(guān)于徐家寨村實(shí)施改造工作的請示，d. 208年7月9日長安區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)辦公室向市城改辦提出關(guān)于徐家寨村實(shí)施城中村改造的請示，e. 徐家寨成中村改造于2008年11月5日取得西安市成城中村改造辦公室批復(fù)準(zhǔn)予改造f. 本項(xiàng)目于2008年3月開工建設(shè)，2008年底完成9棟多層建設(shè)g. 徐家寨村控制性詳細(xì)規(guī)劃正在編制，預(yù)計(jì)

7、今年6、7月份能通過并實(shí)施。2、項(xiàng)目地塊調(diào)查與分析1）、項(xiàng)目地塊區(qū)域城市用地規(guī)劃西安市20042020年城市總體規(guī)劃2006年西安市主城區(qū)用地規(guī)劃從以上城市規(guī)劃的主城區(qū)用地規(guī)劃圖中我們可以得出以下結(jié)論：l 本區(qū)域是西安市向南發(fā)展的主要方向，是近期城市發(fā)展中距離城中心較近的主要區(qū)域。l 2006年新的主城區(qū)用地規(guī)劃圖顯示在新一期城市規(guī)劃的思路下本區(qū)域全是文、教、用地和住宅用地，基本沒有工業(yè)用地。l 本區(qū)域主干交通系統(tǒng)規(guī)劃已經(jīng)完成并進(jìn)入實(shí)際勘測和施工階段。l 本區(qū)域住宅用主要集中在本項(xiàng)目周邊和偏西方向，這也是形成本項(xiàng)目西北方向已經(jīng)有較多的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的原因。l 從整體城市規(guī)劃角度考慮本項(xiàng)目不屬于

8、郊區(qū)項(xiàng)目，規(guī)劃中沒有把長安當(dāng)作外圍郊區(qū)或副中心，長安區(qū)該區(qū)域已經(jīng)規(guī)劃進(jìn)西安主城區(qū)，算進(jìn)了西安主城區(qū)。l 西安地鐵2號線南站的建成將在此區(qū)域形成一個(gè)巨大的核心居住區(qū)，地鐵南站核心居住區(qū)，本區(qū)域完成城中村改造后將形成一座現(xiàn)代化新城。2）、項(xiàng)目地塊區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域現(xiàn)狀圖（2005年）西安地鐵網(wǎng)絡(luò)示意圖主城區(qū)規(guī)劃示意圖西安第四次城市規(guī)劃中長安區(qū)的發(fā)展定位和解讀1.城市規(guī)劃區(qū)范圍本次規(guī)劃涉及的城市規(guī)劃區(qū)范圍為西安市行政轄區(qū)，總面積為平方千米。城鎮(zhèn)空間布局規(guī)劃在西安市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“一城、一軸、一環(huán)、多中心”的市域城鎮(zhèn)空間布局，其中：“一城”為主城區(qū)；“一軸”為以隴海線為主軸的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸；“一環(huán)”為

9、以關(guān)中環(huán)線為紐帶的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集群帶；“多中心”為主城區(qū)外圍的四個(gè)組團(tuán)、三個(gè)新城和四個(gè)縣城。四個(gè)組團(tuán)指六村堡、常寧、新筑、洪慶；三個(gè)新城指臨潼、閻良、涇渭；四個(gè)縣城指戶縣、高陵、周至、藍(lán)田。主城區(qū)范圍以唐長安城為中心，以繞城高速為基本輪廓，東至灞河，西到繞城高速路，南至長安（潏河），北到渭河。主城區(qū)總體布局凸顯“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的布局特色，以二環(huán)內(nèi)區(qū)域?yàn)楹诵陌l(fā)展成商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成國防軍工產(chǎn)業(yè)區(qū)；東南部結(jié)合曲江新城和杜陵保護(hù)區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓展成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長安城遺址保護(hù)

10、區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北部結(jié)合浐灞河道整治建設(shè)成居住、旅游生態(tài)區(qū)。解讀：規(guī)劃中沒有把長安當(dāng)作外圍郊區(qū)或副中心，長安的大部分已經(jīng)規(guī)劃進(jìn)西安主城區(qū)，算進(jìn)了西安主城區(qū)。規(guī)劃的四個(gè)組團(tuán)，長安常寧宮居其一。2.鐵路西安將建設(shè)成為全國六大客運(yùn)中心、十一大編組站和十八大集裝箱運(yùn)輸中心之一。）建設(shè)貨運(yùn)北環(huán)線、隴海線擴(kuò)能改造、西安平?jīng)鼍€及鄭州西安寶雞客運(yùn)專線，增建西安至安康、西安至包頭、西安合肥南京鐵路二線，遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)西安蘭州鐵路客運(yùn)專線，使西安成為輻射全國的重要鐵路交通樞紐。）規(guī)劃三主一輔客運(yùn)站：對既有西安火車站進(jìn)行擴(kuò)能改造，新建西安北客站，完善西安長安站，遠(yuǎn)景規(guī)劃建設(shè)西安南站。）實(shí)現(xiàn)客貨分流，擴(kuò)建新

11、豐街道為大型樞紐編組站，建設(shè)新筑集裝箱中心站。解讀：提升了長安的鐵路客運(yùn)地位，西安至安康修建鐵路復(fù)線，西安規(guī)劃了三主一輔客運(yùn)，對既有西安火車站進(jìn)行擴(kuò)能改造，新建西安北客站，完善西安長安站，遠(yuǎn)景規(guī)劃建設(shè)西安南站。這個(gè)長安站就是現(xiàn)在引鎮(zhèn)的西安南站，從規(guī)劃看這個(gè)西安南站可能是暫時(shí)的，以后可能成為輔助站，遠(yuǎn)期以后會(huì)在長安建設(shè)一個(gè)大型的火車南站，成為主站，從規(guī)劃圖看在郭杜附近,地鐵三號線的終點(diǎn)。3.公路加快西安境內(nèi)國家高速公路建設(shè)，與陜西省“三縱四橫五射線”高速公路網(wǎng)共同形成高速、便捷的干線交通骨架，滿足西安作為東連西進(jìn)、輻射南北的交通樞紐的需要。國家高速公路網(wǎng)在西安境內(nèi)規(guī)劃路線有五條：北京至昆明高速公

12、路（臨汾西安漢中段）；包頭至茂名高速公路（銅川西安安康段）；連云港至霍爾果斯高速公路（洛陽西安寶雞段）；上海至西安高速公路（南陽商州西安段）；福州至銀川高速公路（商州西安平?jīng)龆危?。解讀：將來南北大通道，上海，北京等地將會(huì)通過陜南進(jìn)入西安，長安有望成為陜南進(jìn)入西安的門戶。4.水新建東南郊水廠、子午水廠、東郊水廠、周至水廠、長安三水廠、藍(lán)田水廠、戶縣水廠、高陵配水廠、閻良配水廠、臨潼配水廠等個(gè)水廠和配水廠，實(shí)現(xiàn)水廠總供水能力萬立方米日，城鎮(zhèn)自來水普及率達(dá)到。氣以天然氣作為城市燃?xì)庵鲗?dǎo)氣源，煤制氣和液化石油氣為輔助氣源。規(guī)劃至年主城區(qū)天然氣年用氣總量億立方米，主城區(qū)居民燃?xì)鈿饣蔬_(dá)到。暖至年，使城市

13、集中供熱普及率達(dá)到以上。合理布置熱源和熱網(wǎng)，各區(qū)域內(nèi)的供熱中心間考慮熱網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，提高供熱的安全性、可靠性。在現(xiàn)狀管網(wǎng)的基礎(chǔ)上，將規(guī)劃范圍內(nèi)的蒸汽管網(wǎng)和熱水管網(wǎng)完善覆蓋整個(gè)區(qū)域。解讀：西安規(guī)劃了十個(gè)水廠，長安居其三，供熱和天然氣長安的普及率有望大幅提升，生活更加便利。5.關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)有望10年后媲美珠三角 GDP超萬億?！瓣P(guān)中的發(fā)展現(xiàn)在已上升到了國家發(fā)展戰(zhàn)略層面，我們希望經(jīng)過10年努力，使關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)成為與珠三角、長三角、環(huán)渤海相媲美的經(jīng)濟(jì)區(qū)。”省政府駐北京辦事處副主任張百鳴昨日表示。 近日，中央媒體采訪團(tuán)在我省寶雞、楊凌、咸陽和西安等處于“關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)”內(nèi)的市、區(qū)進(jìn)行采訪 ，并對我省

14、“關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)”的建設(shè)給予特別關(guān)注。張百鳴介紹，國家西部大開發(fā)“十一五”規(guī)劃將“關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)”列為三大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，國家主體功能區(qū)規(guī)劃也初步將關(guān)中平原確定為全國五大重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一，已上升至國家發(fā)展戰(zhàn)略層面的關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)目前正在加緊建設(shè)。包括西安、寶雞、咸陽、渭南、銅川五市及楊凌農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)在內(nèi)的關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)，將經(jīng)過10年努力，基本形成以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，裝備制造業(yè)為支撐、服務(wù)業(yè)快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新格局，經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)翻兩番，GDP超過大關(guān)。并在這里聚集全省70的人口，80的經(jīng)濟(jì)總量，90的科教力量，成為與我國珠三角、長三角、環(huán)渤海相媲美的經(jīng)濟(jì)區(qū)。為此，我省將加大對西安、寶雞、咸陽、閻良、渭南

15、等6個(gè)國家級開發(fā)區(qū)的支持力度，加快西安韋曲航天科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、郭杜教育科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、涇河工業(yè)園、浐河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等省級開發(fā)區(qū)的建設(shè)步伐。同時(shí)還將加快培育壯大30戶百億元企業(yè)，重點(diǎn)培育航空、航天、輸變電設(shè)備、汽車等12大產(chǎn)業(yè)集群，并使關(guān)中的“一村一品”成為全省示范基地，以促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大。解讀：這上面標(biāo)明長安的省級開發(fā)區(qū)還是兩個(gè)，韋曲航天產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和郭杜教育開發(fā)區(qū)。目前已經(jīng)成立的西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，同時(shí)國家級的西安高新區(qū)和曲江文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)均向長安發(fā)展。長安區(qū)的文化、教育以及科研區(qū)的地位其他區(qū)域已經(jīng)難以撼動(dòng)。從以上圖片和資料可以得出以下結(jié)論：l 本項(xiàng)目北面長安區(qū)老縣城區(qū)域道路網(wǎng)格已經(jīng)形

16、成，本區(qū)域僅有主干道路，本區(qū)域的道路網(wǎng)絡(luò)還需要在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)完善，形成區(qū)位一體的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。l 本項(xiàng)目區(qū)域有大量非建設(shè)用地，非常有利于政府的土地運(yùn)營和城市運(yùn)營和城中村整體改造。l 本區(qū)域具備進(jìn)行城市擴(kuò)展，房地產(chǎn)開發(fā)的空間，周邊現(xiàn)在主要是文教用地和文教配套用地，屬于房地產(chǎn)開發(fā)的盲區(qū)，市場前景廣闊。同時(shí)還具備開發(fā)成本低廉等諸多優(yōu)勢。l 西安地鐵2號線南站在本區(qū)域東部，本區(qū)域?qū)⒕邆淇焖俚某鞘薪煌ㄍǖ溃緟^(qū)域與城市核心區(qū)域的距離。l 西安地鐵的開工建設(shè)給本區(qū)域的開發(fā)注入強(qiáng)心劑。西安地鐵2號線南站的建造成將極大提成本區(qū)域的城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市配套，為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)迎來契機(jī)。l 南郊大學(xué)城的進(jìn)一步發(fā)展

17、將極大提升本區(qū)域的文化氣息，同時(shí)也將凝聚本項(xiàng)目的人文氣質(zhì)。l 本區(qū)域的開發(fā)建設(shè)必將使本區(qū)域居住區(qū)和韋曲老縣城板塊和大學(xué)城板塊連成一片，顯現(xiàn)出城市的聚集效用，促使城市功能升級。l 同時(shí)從主城區(qū)規(guī)劃示意圖可以看出，新規(guī)劃中沒有把長安當(dāng)作外圍郊區(qū)或副中心，長安的大部分已經(jīng)規(guī)劃進(jìn)西安主城區(qū)，算進(jìn)了西安主城區(qū)。l 隨著交通的日益發(fā)達(dá)長安韋曲區(qū)域作為西安市城南的居住中心地位即將實(shí)現(xiàn)，白天在高新和城內(nèi)工作，晚上在長安韋曲居住的生活模式已經(jīng)形成。3）、項(xiàng)目地塊周邊的房地產(chǎn)開發(fā)情況l 韋曲南部區(qū)域（本項(xiàng)目周邊）l 太陽水岸新城項(xiàng)目地址：大學(xué)路西段簡介：主要為小高層和高層均價(jià)： 3500-3700元/平方米項(xiàng)目性

18、質(zhì)：商品房，五證齊全。l 長青園項(xiàng)目地址：南長安街南段簡介：主要為多層，僅1棟小高層，2004年開始開工建設(shè)，當(dāng)時(shí)售價(jià)為1500元/平方米，小高層于2006年開工建設(shè)，售價(jià)約2500元/平方米。目前基本銷售完成。均價(jià)： 1800元/平方米（2006年）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房，五證齊全。l 東方明珠項(xiàng)目地址：南長安街南段簡介：主要為多層，僅1棟小高層，2005年開始開工建設(shè)，當(dāng)時(shí)售價(jià)為1500元/平方米，小高層于2007年開工建設(shè)，售價(jià)約2600元/平方米。目前基本銷售完成。均價(jià)： 1800元/平方米（2006）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房l 西寨新區(qū)項(xiàng)目地址：徐家寨北簡介：城中村改造，多層。均價(jià)： 1500元/

19、平方米（2005）l 東新花園（東韋村城中村改造項(xiàng)目）項(xiàng)目地址：環(huán)城路（西寨北）簡介：城中村改造，高層19層。臨街角1、2層商業(yè)，3層以上住宅。2室83平方米和3室，已經(jīng)建設(shè)到3層。均價(jià)： 2800元/平方米，起價(jià)2380元、平方米（2009）l 海紅軸承廠經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目地址：南長安街南段簡介：多層，小高層。小高層在售，一次性付款2400元/平方米。其他付款單價(jià)約：2600元/平方米。均價(jià)： 2600元/平方米項(xiàng)目性質(zhì)：經(jīng)濟(jì)適用房l綜述：本區(qū)域?qū)儆陂L安區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和市政配套設(shè)施較差區(qū)域，除新開發(fā)的五證齊全，位置較好項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目的價(jià)格均低于長安城區(qū)平均水平，價(jià)格約為24002800元/平方

20、米。l 長安廣場區(qū)域和老城區(qū)l 吉源·晶鑫麗座項(xiàng)目地址：長安廣場簡介：高層。均價(jià)： 3400元/平方米（2008）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房l 吉源·美郡3期項(xiàng)目地址：長安南路燈具廠十字南簡介：高層。均價(jià)： 3500元/平方米（2009）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房l 嘉禾麗都項(xiàng)目地址：長安南路燈具廠十字南簡介：高層。均價(jià)： 3300元/平方米（2009）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房l 長安相府項(xiàng)目地址：長安老區(qū)政府簡介：高層。均價(jià)： 4000元/平方米（2009）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房l 朝華美域項(xiàng)目地址：長安華美十字簡介：高層。均價(jià)： 3500元/平方米（2009）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房l 毓秀園項(xiàng)目地址：長安廣場

21、南簡介：多層和高層。均價(jià)： 多層2000元/平方米（2007），高層3000元/平方米（2008）項(xiàng)目性質(zhì)：城中村改造l 長安新天地項(xiàng)目地址：長安廣場北簡介：多層和高層。均價(jià)： 多層2200元/平方米（2007），高層2800元/平方米（2008）項(xiàng)目性質(zhì)：經(jīng)濟(jì)適用房l 長安區(qū)子午大道l 智慧城項(xiàng)目地址：子午大道簡介：多層、高層。均價(jià)： 多層2600元/平方米，高層3300元/平方米（2006-2008）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房l 長安春天花園項(xiàng)目地址：子午大道簡介：小高層、高層。均價(jià)： 3300元/平方米（2007-2009）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房l 京科花園項(xiàng)目地址：子午大道智慧城北簡介：小高層。均價(jià)：

22、 3000元/平方米（2008-2009）項(xiàng)目性質(zhì)：經(jīng)濟(jì)適用房和商品房l 西區(qū)熱力中心北小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目地址：西區(qū)熱力中心北，西部大道南簡介：多層和高層。均價(jià)： 多層1600元/平方米，高層2300元/平方米（2008-2009）項(xiàng)目性質(zhì)：城中村自建四、市場分析和建設(shè)規(guī)模確定（一）西安市概述西安古稱長安，是陜西省省會(huì)，是人類文明和中華民族的發(fā)祥地之一，世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，我國重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，是新歐亞大陸橋中國段隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶最大的中心城市。 西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，總?cè)丝?30萬。其中，中心城區(qū)規(guī)劃面積275平方公里，建

23、成區(qū)面積203平方公里，市區(qū)總?cè)丝?10.26萬人。 以下略。（二）西安市2005-2006年人口等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)西安市2005-2006年人口等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：指  標(biāo)2005年2006年全市常住人口(萬人)806.81822.52地區(qū)生產(chǎn)總值(億元)1270.141450.02地方財(cái)政收入(億元)83.9796.31在崗職工平均工資17728 元/人20475 元/人城市居民人均可支配收入9628 元/人10905 元/人農(nóng)村居民人均純收入3460 元/人3809 元/人城市居民人均生活消費(fèi)支出7900 元/人8987 元/人農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出2603 元/人2709 元/人居民消費(fèi)價(jià)

24、格指數(shù)100.3101.6房屋銷售價(jià)格指數(shù)104.3103.62006年、2007年統(tǒng)計(jì)局公布各區(qū)縣常住總?cè)丝跀?shù)據(jù)： 區(qū)縣2006年 常住人口 （萬人）2007年 常住人口 （萬人）比上年增減（萬人）新城區(qū)63.9264.320.40碑林區(qū)84.9083.36-1.54蓮湖區(qū)73.9774.360.39灞橋區(qū)54.2354.780.55未央?yún)^(qū)56.2959.002.71雁塔區(qū)110.33111.631.30閻良區(qū)24.9125.280.37臨潼區(qū)66.6067.290.69長安區(qū)100.73101.360.63藍(lán)田縣51.4052.000.60周至縣53.9754.600.63戶 縣

25、54.9155.560.65高陵縣26.3527.000.65全市822.52830.548.02分析：2004年后西安常住人口年增長在1020左右，主要原因是新的1000萬人口規(guī)模城市規(guī)劃頒布后，西安市的城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，外地遷居西安人口數(shù)量和周邊區(qū)縣部分農(nóng)業(yè)人口向市區(qū)遷移的數(shù)量進(jìn)一步加大，在一定意義上也極大拉動(dòng)了西安市房地產(chǎn)投資置業(yè)需求，使西安市房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上漲。使諸如長安區(qū)這樣具備房地產(chǎn)價(jià)格優(yōu)勢和便捷的城市生活條件區(qū)域的房地產(chǎn)需求一直保持旺盛的增長趨勢。 西安的城南雁塔和長安是西安是常住人口最多區(qū)域，常住人口的增長實(shí)際增長最快的也應(yīng)該是該區(qū)域，只是由于該區(qū)域人口政策的問題，落戶較少

26、，因此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)較低。未來隨著該區(qū)域，尤其是長安區(qū)的城市化進(jìn)度的加快，長安勢必會(huì)成為西安常住人口最都的區(qū)縣，這也為長安區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展帶來了前所未有的機(jī)遇，移居長安在未來5至10年內(nèi)是城市中等收入家庭的最佳選擇。（三）西安市房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r與趨勢1、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及基本情況分析略（四）項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 1、周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況2003年至今西安市長安區(qū)的房地產(chǎn)市場逐年穩(wěn)步發(fā)展，2005年新的城市規(guī)劃頒布后長安的房地產(chǎn)開發(fā)便以次邁上上了新的臺(tái)階。此次規(guī)劃修編，期限將從2004年至2020年，進(jìn)入21世紀(jì)，西安快速發(fā)展，作為承東啟西的橋頭堡，對西安城市發(fā)展的速度、規(guī)模、形態(tài)等提出

27、了新的要求，因此這次規(guī)劃修編的任務(wù)是建設(shè)“現(xiàn)代化的新西安”，和前三次規(guī)劃相比較應(yīng)該是一個(gè)跨越式的、具有歷史意義的城市規(guī)劃。本次規(guī)劃完成后，僅拿市區(qū)人口、用地兩個(gè)指標(biāo)來說將達(dá)到“雙千”規(guī)模，即人口1000萬、用地1000平方公里，發(fā)展的幅度非常之大，將把西安帶入一個(gè)現(xiàn)代大都市。新的城市規(guī)劃中作為文教科研區(qū)的長安城區(qū)在居住適宜度和通達(dá)度上位居全市前列，有所欠缺的僅是城市基礎(chǔ)設(shè)施，西安地鐵2號線的開工以及2號線南站的修建必將大大提升本項(xiàng)目區(qū)域的城市基礎(chǔ)設(shè)施，本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)必將跨入新的高度。 2、項(xiàng)目所在區(qū)位市場未來發(fā)展預(yù)測 西安的房地產(chǎn)市場布局一直以城南為最具發(fā)展實(shí)力區(qū)域，與城南相連的長安區(qū)韋曲在最

28、近2年也迸發(fā)出前所未有的活力。在2006年下半年至2008年底的房地產(chǎn)大漲行情下西安市長安區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格由原先的2000元/平方米,暴漲至4000元，逐漸其不可估量的發(fā)展?jié)摿?。目前正處全球金融危機(jī)帶來的經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格回落，由于長安區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較小資金實(shí)力有限，因此長安區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格回落也比西安市內(nèi)更加理性。由于房地產(chǎn)開發(fā)成本的變化不大在購房者購買力不足情況下，長安區(qū)較低的土地價(jià)格促生的相對低廉的房地產(chǎn)價(jià)格更能被目前的購房者接受。因此此次房地產(chǎn)市場的調(diào)整對長安城區(qū)的房地產(chǎn)市場影響不大，從某種意義上來說還具有一定的促進(jìn)作用。 （五）本項(xiàng)目市場競爭能力與前景分析 1、市場競爭優(yōu)勢

29、本項(xiàng)目為城中村改造項(xiàng)目，價(jià)格較長安區(qū)的正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目更低，均價(jià)在25002600元，極具價(jià)格優(yōu)勢。同時(shí)本項(xiàng)目一期多層已即將竣工對購房者來說具備相當(dāng)?shù)某尸F(xiàn)信心。加之地鐵2號線南站的修建是消費(fèi)者具備未來的增值信心。2、銷售前景比較分析 本項(xiàng)目板塊住宅的銷售價(jià)格在24003000元/平方米，隨著區(qū)域交通環(huán)境和市政配套的完善，本區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值還將進(jìn)一步提升。本區(qū)域主要客戶為初次置業(yè)客戶和投資置業(yè)客戶，本區(qū)域的住宅物業(yè)的銷售率一直在80%以上，銷售周期較西安市的平均周期短2至5月，由于本項(xiàng)目是城中村改造項(xiàng)目不能提供按揭購房，因此銷售周期會(huì)加長。3、本項(xiàng)目不利因素分析1）本項(xiàng)目區(qū)域道路尚未修建，距離公

30、交站點(diǎn)均在300米以上，目前交通情況欠佳。2）本項(xiàng)目不能提供按揭購房，市場環(huán)境如進(jìn)一步惡化，銷售周期將會(huì)延長，項(xiàng)目開發(fā)的資金壓力將會(huì)增大。3）本項(xiàng)目即將開發(fā)均為小高層開發(fā)成本較大，價(jià)格較多層高，在于本區(qū)域多層項(xiàng)目競爭中處于不利之勢。五、項(xiàng)目的市場定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇1、項(xiàng)目的市場定位項(xiàng)目的目標(biāo)市場根據(jù)長安區(qū)本區(qū)房地產(chǎn)市場一貫的目標(biāo)客戶分析本項(xiàng)目的目標(biāo)市場客戶主要為以下幾類l 周邊居住具有一定購買力的工薪階層（中等收入家庭）l 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入較高原居住村民l 外地準(zhǔn)備移居西安，購買力有限客戶l 在西安工作的有置業(yè)需求，購買力有限的外地年輕人l 西安其他區(qū)域?qū)Ρ緟^(qū)域沒有抗性的置業(yè)客戶項(xiàng)目的市場定位

31、根據(jù)以上目標(biāo)客戶需求，結(jié)合此類人群的置業(yè)偏好，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目應(yīng)定位于“西安城南、地鐵站旁、大學(xué)城城邊、長安城區(qū)南部核心居住區(qū)。本項(xiàng)目地塊特性決定本項(xiàng)目即屬于地鐵物業(yè)，又屬于大學(xué)城物業(yè)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮此類物業(yè)的特性，合理布局商業(yè)與居住的空間，同時(shí)充分突出小區(qū)營造的自然景觀和人文景觀對目標(biāo)客戶的吸引力。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 已定六、資源供給條件分析1、交通條件分析本項(xiàng)目現(xiàn)狀是僅有一條村級道路連通城市交通，局部交通極為不利項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目北面均是規(guī)劃道路，政府近期將開始修筑，為了便于項(xiàng)目開發(fā)首先要完成項(xiàng)目北面的市政道的修筑，使本項(xiàng)目和西京大學(xué)城和長安街南端交通網(wǎng)絡(luò)連通。這需

32、要在那個(gè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)及時(shí)和政府溝通，利用政府力量促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)。2、區(qū)域發(fā)展分析本區(qū)正在進(jìn)行土地儲(chǔ)備，原建筑正在拆遷，區(qū)域新的交通系統(tǒng)正在形成，區(qū)域發(fā)展跡象明顯，具備項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件。七、環(huán)境影響評價(jià)1、項(xiàng)目地塊環(huán)境調(diào)查（略）2、開發(fā)建設(shè)中環(huán)境影響（略）八、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究1、項(xiàng)目開發(fā)機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目的開發(fā)的影響（略）2、項(xiàng)目的管理費(fèi)用控制（略）九、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃編制1、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)機(jī)選擇本項(xiàng)目一期已經(jīng)開發(fā)，二期小高層在今年5月份開始進(jìn)行開發(fā)，小高層入市時(shí)間選擇在今年8至9月，此時(shí)西安市2009年的房地產(chǎn)行情業(yè)已明朗。2、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃選擇l 進(jìn)行分棟分區(qū)域開發(fā)，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場行情，先期

33、最好開發(fā)1-2棟小高層，如銷售情況較好，或本區(qū)規(guī)劃路修建完畢在增加開發(fā)量l 根據(jù)本區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施和市場需求變換調(diào)整分期開發(fā)的開發(fā)量l 同時(shí)可根據(jù)本區(qū)域城中村改造的進(jìn)度來確定開發(fā)量。十、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析（一）、項(xiàng)目成本估算l 開發(fā)成本1、土地費(fèi)用（樓花轉(zhuǎn)讓費(fèi)，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式為轉(zhuǎn)讓72000平方米樓花）單價(jià)：500元/平方米土地成本估算： 約為3500萬元2、前期工程費(fèi)： 規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)單價(jià)：20元/平方米前期工程費(fèi)用約為：140萬元3、房屋開發(fā)費(fèi)：建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、綠化小高層：1300*72000房屋開發(fā)費(fèi)估算：9360萬元4、城市配

34、套費(fèi)：150*72000=1080萬元5、其他費(fèi)用：工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、測量費(fèi)、其他費(fèi)用約為：200萬元6、不可預(yù)見費(fèi)用開發(fā)成本的3%（1+2+3+4+5）*0.03=428萬元l 開發(fā)費(fèi)用7、管理費(fèi)用開發(fā)成本的3%（1+2+3+4+5+6）*0.03=441萬元8、銷售費(fèi)用銷售收入的2%，300萬元9、財(cái)務(wù)費(fèi)用開發(fā)成本的10%（無）成本估算：1+2+3+4+5+6+7+8+9=1.43億元總開發(fā)成本（不含配套費(fèi)）：1.43億元總開發(fā)成本（含配套費(fèi)）：1.53（二）、銷售額估算公共建筑、人防、車庫等面積占住宅面積的3%，則住宅可銷售面積70000平米。本區(qū)域住宅均價(jià)按2500元/計(jì)算，（1）、住宅銷售額：70000m2×2500元/ m2=1.75億元（2）、整體銷售額：1.75億元（3）、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附加： 1.75億元×5.5%=962.5萬元（4）、印花稅：1.75億元×0.5%=88萬元（三）、銷售利潤估算銷售利潤：約為2149元1750-1430962.5-88=2149萬元稅后利潤：約為2149萬91148×（1-33%）=1440萬元（四）、投資評價(jià)：（1）、項(xiàng)目總投入約：1.43億元（2）、銷售回款總額：1.75億元（