Z天城項目盈虧分析減虧措施

1、z天城項目盈虧分析減虧措施 水沐天城項目盈虧分析及減虧措施 一、盈虧分析 依據(jù)前期銷售時和信公司向業(yè)主的承諾,水沐天城項目物管費收費標精確定為:小高層及高層1.00元/平方米、多層1.5元/平方米、商業(yè)1.5元/平方米。收支對比見下表: 入住率物管費收入支出利潤備注 100%261923.5237397.7824525.72略有盈余 80%209538.8237397.78-27858.98虧損 75%196442.625237397.78-40955.16虧損 60%157154.1237397.78-80243.68虧損 20%52384.7237397.78-185013.08虧損 在物

2、業(yè)接管前期,由于項目物業(yè)大量空置,物管費收繳率也低,而日常管理和服務(wù)仍須正常開展,故支出遠遠超出收入。但隨著入住率及收費率的提高,虧損也將逐步降低,直至達到收支平衡。另外,依據(jù)國家及省、市物業(yè)服務(wù)收費管理方法中相關(guān)規(guī)定: 第十六條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 結(jié)合物業(yè)接管前期實際狀況及相關(guān)政策,期望集團公司繳足空置房及停車場管理費,以保證該項目物業(yè)服務(wù)工作的正常開展及服務(wù)品質(zhì)。 二、減虧措施 在保證管理品質(zhì)和服務(wù)標準不下降的狀況下,我們擬采取如下增收減虧措施: 一、采取"公開

3、、透明、程式、規(guī)范、一體化"的封閉式管理以及服務(wù)中心的監(jiān)控管理,有助于漸漸降低人工成本和盡快消退對人力資源不合理配置的鋪張,在確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下,最大限度地降低人工成本。 二、健全員工競爭激勵機制,采取"末位淘汰制","能者上,平者讓,庸者下"的用人理念,是對本物業(yè)進行管理和服務(wù)的堅實基礎(chǔ)。 三、積極開展多種形式的便利業(yè)主居家生活的家政服務(wù),采取有償服務(wù)的方式(家政、中介、商務(wù)、裝修、室內(nèi)修理維護、家庭醫(yī)生、代訂、代購、家庭保潔、綠化租擺、養(yǎng)護、教育咨詢等),以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、良好的信譽、公道的價格,既能為業(yè)主排憂解難,解決居家生活的便利以及

4、商務(wù)活動的快捷等問題,又能為服務(wù)中心創(chuàng)造一定的收入,以彌補日常虧損。 工程修理及設(shè)備管理部分: 一、創(chuàng)收:抓特約服務(wù),建立合理的特約服務(wù)管理機制,制訂符合市場的特約服務(wù)收費標準,向業(yè)主和裝修單位供應(yīng)全方位的修理特約服務(wù),包括:日常水電修理、裝修施工中給排水、強弱電線路改造、業(yè)主裝修廢棄物料回收(如:鋁合金)以及與業(yè)主裝修過程相關(guān)的單位協(xié)作(如空調(diào)經(jīng)營單位、廚具、潔具、燈飾、裝修材料等單位建立協(xié)作關(guān)系,在為業(yè)主爭取折扣的同時,收取對方業(yè)務(wù)費;整合資源,將小區(qū)共用部位等相關(guān)場地供應(yīng)給有需求的單位,采取業(yè)務(wù)提成或收取場地使用費的方式向需求方供應(yīng)合作,創(chuàng)造利潤。 二、節(jié)支: 1、降低人力成本:進行人員

5、崗位核編,依據(jù)實際需求配置人員,有效掌握人力成本,切實做得各盡其職、各負其責,避免分工不清造成責任不明,杜絕產(chǎn)生冗員。 2、掌握能耗費用:在不影響整體效果的前提下,針對區(qū)域位置的不同,合理調(diào)整區(qū)域景觀,水系統(tǒng)運行時段,降低運行水耗和電耗;將小區(qū)道路照明和光榮照明回路進行合理調(diào)整,依據(jù)季節(jié)、分時段開啟光榮照明,在小區(qū)人流量較大的季節(jié)和時段保證整體光榮照明效果,突出高檔小區(qū)氛圍,在冬季等戶外活動人員較少時,適當縮短光榮照明開啟時間,保證基本照明效果。籍此降低運行能耗費用。 3、掌握維護修理成本,降低耗材費用:在設(shè)備管理方面,堅持狠抓設(shè)備日常維護保養(yǎng)工作,通過準時有效的維護保養(yǎng),提高設(shè)備使用壽命,降

6、低設(shè)備管理不善帶來的惡性大中修費用支出,切實推行"抓管理,促效益"的方針。在日常耗材使用方面,嚴格執(zhí)行庫房管理制度,平凡耗材以舊換新,需出小區(qū)的日常耗材由部門主管開具出門條后,門崗保安登記后方予放行,單件金額80元以下物品需部門主管核實使用地點后方予領(lǐng)取;單件金額80元以上物品需經(jīng)理簽字后方予領(lǐng)取;在日常耗材管理方面,建立部門物耗明細帳,每月由財務(wù)盤點核查,杜絕材料流失;在材料的選購過程中,在嚴把材料質(zhì)量關(guān)的同時,與供貨方簽訂質(zhì)保合同,保證光源等耗材的合理使用周期,避免次品材料增加材耗費用支出。 4、加強員工培訓,提高員工專業(yè)技術(shù):通過有效的培訓,提高員工綜合技術(shù)水平,使員

7、工全面把握小區(qū)設(shè)備掌握原理,提高設(shè)備維護檢修能力,削減委外維護修理項目,達到降低修理成本的目的。 保潔部分: 一、人員在保證現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)標準的基礎(chǔ)上在現(xiàn)有配備人中員進一步精簡工時,更進一步合理支配工作時間和步驟,要求工作時間和工作的各環(huán)節(jié)步驟緊密協(xié)作,挖掘潛力,提高效率,減兵不減灶,力求保證現(xiàn)有標準的連續(xù)性 二、物耗嚴格掌握物資消耗,開源節(jié)流。 1、對每一工作崗位的物資消耗作深一步的具體分析,查找更佳的管理與掌握方法。2、對每一項物資做好日常的使用與維保工作,消耗品應(yīng)做到物盡其用,杜絕鋪張和侵吞,在保證工作效率的前提下,竭力降低成本。 3、建立完備的物資耗用計劃和預(yù)算,削減庫存。 4、對所消耗

8、物資的選購和供應(yīng),做好市場調(diào)研,建立質(zhì)優(yōu)價廉的供應(yīng)商名錄,并定期對供應(yīng)商的資格進行審核,保證每以分錢用到了實處。 5、掌握工作中各環(huán)節(jié)對能源(水、電)的消耗,制定更加合理的衛(wèi)生計劃和流程,達到降低能耗的目的。 綠化部分: 一、人員以人為本,通過對人員的充分整合,使之成為復合型的物業(yè)管理員和在工作實際操作中實現(xiàn)交叉作業(yè),提高員工的工作效率,這樣可以提高物業(yè)服務(wù)的時效性同時降低了管理成本。 二、物耗在管理中實行"扁平化"的管理模式,以客戶服務(wù)中心為龍頭建立和業(yè)主溝通服務(wù)的平臺;充分利用物業(yè)資源,以物業(yè)經(jīng)營部為核心為公司創(chuàng)收。主要體現(xiàn)在供應(yīng)特約服務(wù)和專業(yè)性公司(裝飾公司、園林公司、保潔公司)。1、打破現(xiàn)行的用工機制,充分利用鐘點工、臨時工和上班時間的調(diào)整等;2、實行目標成本管理,成本管理細化到每一個部門、每一個員工;3、在9000體系的指導下,規(guī)范服務(wù)過程,使之規(guī)范操作、降低服務(wù)的成本;4、在保證標準品質(zhì)的前提下,在現(xiàn)行的操作中通過大量的實踐和統(tǒng)計,減