2018最新的關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告

1、2018最新的關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告 根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排，我局對目前我縣的房 地產(chǎn)市場情況作了詳細調(diào)研，現(xiàn)將情況匯報如下: 一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析 近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣 快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設步 伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài) 勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷 售面積等主要指標快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣 經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻

2、。截至目前，我縣具 有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開 發(fā)投資累計完成63億元，建設花園、錦華苑、公園、城南 金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住 宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高 了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力。目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié) 構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。XX年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺 的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房 戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不

3、斷提高的 同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小 戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。 總體看，XX年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于XX年, 房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn) 定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強, 增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市 場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進 一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機 關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主 力軍；同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的

4、中高級管理 人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個 人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康, 一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例） 以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動機來看, 我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%,以投資為目的占7%,而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市 場處于自然銷售狀態(tài)。 預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲， 漲幅經(jīng)歷了 XX年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長 速度預計將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷 售價格為1280元/m2

5、,同比上漲6. 5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配 套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房 平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增 長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間 并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒 有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間。 xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2. 05億元，比上年增長 19. 8%o房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5. 17%,拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4. 5個百分點;對gdp 增長的貢獻率達到8. 7%,拉動全縣gdp增長1. 2個百分點

6、。 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入 的貢獻率超過了 6%o拉動了社會總體消費的增長。xx年，房地產(chǎn)銷售收入13億元，按拉動消費系數(shù)1. 4計算，拉動其他消費額182億元，兩項累計達到3. 12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題1、住房供應結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應量過大, 中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品 房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房 價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲 幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)

7、濟適用 房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。 2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),包括商品房預售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓.房屋權(quán)屬登記、房屋 租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃 許可、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收, 計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能 夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者.管理者信息不對稱的狀 況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動 態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)房屋權(quán)屬證書的通知 要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必 須是經(jīng)建

8、設部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外 的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理 全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手 續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的 扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。 4、部分開發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開 發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來 一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用 房等這些基礎(chǔ)配套設施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設計要 求。5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，

9、除還建本村居民和本單位 職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村 街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房 違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公 平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊；也導致大量的 房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地 產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。 二、關(guān)于規(guī)次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣 低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%,低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小 于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以, 實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需 求，是

10、政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)Ixx 37號文件已經(jīng)要求，自xx年6月1日起，凡新審批.新開工的商品住房 建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經(jīng)濟適用房） 面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。 2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改 造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情 況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工 作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn) 略目標，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營城 市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造，力爭在未 來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住 房。嚴格控制企

11、事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變 過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊 環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進 行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益.環(huán)境效益.社會效益相統(tǒng)一 的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺 勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組由縣政 府分管領(lǐng)導負責，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設局. 縣國土資源局、縣物價局、臨沐鎮(zhèn)政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費 和承擔的城市市政公用設施建設費用可據(jù)實從該土地使用 權(quán)出讓金中補償。要做好“

12、模擬拆遷”：即先做被拆遷人的 思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后發(fā)布拆遷 公告，最后簽訂拆遷協(xié)議， 3、嚴格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沐縣人民政府下發(fā)的沐政發(fā)1999143號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位 自行建設住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?！?魯政發(fā)xx22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起（XX. 3、22）,各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條 件?！弊罱ㄔO部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房xx 196號關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知再次強

13、調(diào),“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建 房項目。嚴禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義.任 何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利 益?！币虼?，機關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配 和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。 4、加強農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力 的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序。 5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的 房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水 平，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康

14、發(fā)展的根本所在。一是 要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、 控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用 “航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力, 提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適 應市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽，建立品牌, 擴大市場；三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物 業(yè)管理的“情侶效應"，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互 動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導房地產(chǎn)開發(fā)商要 建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟倫理觀念，在發(fā)展中講究文 化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費 者提供舒適、健康、優(yōu)美

15、、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方 面優(yōu)良的產(chǎn)品。 6、各部門加強協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來，城 市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是 一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟.造福于民的好事，但在實際工作 中，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆 遷人的經(jīng)濟利益問題，拆遷工作變得十分復雜，并出現(xiàn)了一 些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有 的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān) 手續(xù)，導致一宗土地出現(xiàn)兩套 房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理, 至使有關(guān)問題難以及時妥善解決。根據(jù)國務院和山東省城 市房屋拆遷管理條例的規(guī)定，計劃.規(guī)劃、土地等有關(guān)部 門應當按照各自職責，協(xié)同