中江東山項(xiàng)目可研報告

1、蘇州東山旅游度假項(xiàng)目項(xiàng)目編號：暨陽咨詢（2013）020號蘇州東山旅游度假項(xiàng)目可行性研究報告建設(shè)單位：中國江蘇國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作集團(tuán)有限公司 編制單位：江蘇暨陽工程咨詢有限公司編制日期：2013年9月22日ii目 錄第一章 總論11.1 項(xiàng)目基本概況11.2 報告編制的依據(jù)11.3 創(chuàng)辦初步設(shè)想2第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性32.1 項(xiàng)目背景32.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性32.3 區(qū)域規(guī)劃4第三章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件73.1 建設(shè)地點(diǎn)73.2 建設(shè)條件7第四章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案114.1 建設(shè)規(guī)模114.2 建筑方案114.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)11第五章 安全衛(wèi)生消防125.1 設(shè)計(jì)依據(jù)125.2 工程概述12

2、5.3 安全措施方案125.4 消防措施方案12第六章 環(huán)境影響分析136.1 環(huán)境評價依據(jù)及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)136.2 項(xiàng)目運(yùn)營階段環(huán)境影響分析136.3 項(xiàng)目施工段環(huán)境影響分析13第七章 節(jié)能方案147.1 節(jié)能規(guī)范147.2 節(jié)能原則147.3 節(jié)能措施147.4 節(jié)水措施147.5 節(jié)能效果分析14第八章 建設(shè)用地、拆遷與招投標(biāo)158.1 項(xiàng)目選址及用地方案158.2 土地利用合理性分析158.3 征地拆遷及移民安置分析158.4 工程招投標(biāo)15第九章 組織機(jī)構(gòu)、勞動定員及實(shí)施計(jì)劃169.1 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置169.2 勞動定員169.3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度16第十章 投資估算及資金來源1810.1 項(xiàng)

3、目投資分析1810.2 財(cái)務(wù)評價18第十一章 社會影響分析2011.1 社會影響效果分析2011.2 社會適應(yīng)性分析22 第一章 總論1.1 項(xiàng)目基本概況1、項(xiàng)目名稱：蘇州東山旅游度假項(xiàng)目2、項(xiàng)目建設(shè)地址：江蘇省蘇州市吳中區(qū)東山鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域3、建設(shè)單位名稱：中國江蘇國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作集團(tuán)有限公司4、建設(shè)單位地址：江蘇省南京市北京西路5號1.2 項(xiàng)目背景房地產(chǎn)公司多年來一直在研究如何走適合自己發(fā)展和壯大的道路，并成功的走出了以安置房、保障房開發(fā)為主的第一步，這些年來積累的經(jīng)驗(yàn)、鍛煉的隊(duì)伍以及資金的原始積累都為我們向更廣闊的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域進(jìn)軍奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。在不斷發(fā)展壯大的同時，考慮到安置房、保障房

4、開發(fā)的一些制約，如在政府方面牽涉精力大、回款難、周期較長、回報較少并單一等問題，公司一直把積極尋求新的發(fā)展模式放在首要位置，并廣泛尋找新的開發(fā)項(xiàng)目和領(lǐng)域。根據(jù)發(fā)展需要，2013年把此項(xiàng)工作正式列入了公司的年初工作計(jì)劃。根據(jù)此項(xiàng)目標(biāo)，由公司李粉山董事長親自牽頭，公司上下齊心協(xié)力，重點(diǎn)圍繞江浙滬地區(qū)，同時兼顧輻射周邊地區(qū)，廣泛尋求新項(xiàng)目，為房地產(chǎn)的后續(xù)發(fā)展展開了新的布局和謀劃。在大半年的時間里，房地產(chǎn)公司和眾多各級政府和企業(yè)接觸和洽談了自主開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、代建、轉(zhuǎn)讓等各類項(xiàng)目，走出了尋求發(fā)展實(shí)踐的重要一步。機(jī)會通常是在大量的實(shí)踐和嘗試中產(chǎn)生，在總公司品牌影響力下，結(jié)合房地產(chǎn)公司在代建、開發(fā)以及在養(yǎng)

5、生養(yǎng)老等某些領(lǐng)域深刻研究的基礎(chǔ)上，我們有機(jī)會在蘇州東山太湖新鎮(zhèn)的戰(zhàn)略規(guī)劃中找到了發(fā)展契機(jī)。三個多月前，我們了解到緊鄰蘇州太湖國家5A級旅游度假區(qū)的吳中區(qū)東山鎮(zhèn)委托蘇州市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院做了新鎮(zhèn)區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，李粉山董事長出于高度的職業(yè)敏感性，馬上組織相關(guān)人員和對方進(jìn)行了接觸，并及時對當(dāng)?shù)刈隽顺醪秸{(diào)研；同時委托三家知名設(shè)計(jì)公司做了初步概念性方案，并組織專家、學(xué)者和政府領(lǐng)導(dǎo)召開了“東山太湖項(xiàng)目規(guī)劃思路咨詢會”，項(xiàng)目得到了與會人員的充分肯定。由于以上各項(xiàng)基礎(chǔ)工作準(zhǔn)備到位，李粉山董事長兩次受邀向東山鎮(zhèn)和吳中區(qū)四套班子領(lǐng)導(dǎo)介紹中江集團(tuán)和房地產(chǎn)公司的一些開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和理念，得到了當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)同，并在發(fā)展觀念

6、上和當(dāng)?shù)卣_(dá)成了初步共識。17 第二章 項(xiàng)目需求分析1、十二五期間，政策推動國內(nèi)居民旅游度假消費(fèi)傾向不斷提升十二五期間，我國將堅(jiān)持?jǐn)U大國內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求的方針，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，政府支出中用于改善民生和社會事業(yè)的比重將進(jìn)一步增加，社會保障制度覆蓋面也將進(jìn)一步擴(kuò)大。同時，交通體系的完善以及地方政府對居民旅游的重視都將提升旅游度假的外部環(huán)境。另外，國民休閑綱要、帶薪休假制度等都將刺激居民的旅游度假需求。再加上，各種旅游產(chǎn)品的不斷研發(fā)，新業(yè)態(tài)的不斷出現(xiàn)，中國居民旅游度假消費(fèi)傾向?qū)⒉粩嗵嵘?。第三?項(xiàng)目效果分析第三章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件3.1 建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地初步定為于江陰市周莊鎮(zhèn)華宏村，目

7、前尚無規(guī)劃選址圖，及選址意見書。3.2 建設(shè)條件3.2.1 自然條件1.地形、地貌、地質(zhì)江陰市周莊鎮(zhèn)地處長江三角洲黃金地段。該地區(qū)地勢低平，坡度在3%以下，平均海拔在3-5米之間。地貌屬于長江三角洲平原的陸嶼部分，有斷續(xù)起伏的低丘陵圍繞。土壤類型為黃土狀物質(zhì)的黃泥土為主，涂層較厚，土質(zhì)肥沃，耕作層有機(jī)質(zhì)含量高達(dá)2-4%，含氮0.15-0.20%，供肥和保肥性能好，酸堿度為中性。大部分地區(qū)地基承載力較好，屬于事宜建設(shè)用地。本地區(qū)的地震活動頻率低，強(qiáng)度弱，根據(jù)地震資料分析，基本烈度為6度。2.氣象氣候該地區(qū)屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和，四季分明，降水豐富。日照充足，霜期短，春季陰濕多雨，冷暖交替

8、，間有寒潮；夏季梅雨明顯；秋季受臺風(fēng)影響，秋旱或連日陰雨相間出現(xiàn)；冬季嚴(yán)寒期短，雨日較少。近5年來主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镋NE，年平均風(fēng)速2.7m/s。年平均氣溫15.3，最高氣溫38.9，最低氣溫-11.4，年平均氣壓1016.5hPa，年平均降雨量1156.6mm，相對濕度80%，無霜期225天，日照時數(shù)2092.6小時。平均蒸發(fā)量1452.8mm。3.水文本地區(qū)屬蘇南水網(wǎng)地區(qū)，地勢坦蕩，河網(wǎng)密布，縱橫交匯，形成一大水鄉(xiāng)特色。長江江陰段位于長江河口區(qū)感潮段內(nèi)，雙向水流運(yùn)動，多年平均徑流量28100m³/s。本河段潮汐為非正規(guī)半日潮每日兩漲兩落。根據(jù)水文站多年觀測資料，統(tǒng)計(jì)分析，本河段潮型特征

9、值如下（以吳淞為零點(diǎn)）多年平均潮差 1.64米平均高潮位 3.77米平均低潮位 2.05米 最高潮位 6.75米 最低潮位 0.52米平均漲潮歷時 3.14h平均落潮歷時 8.45h 本河段潮流比較復(fù)雜，一般而言，洪季呈單向流，枯季為雙向流，枯季小潮，有時也無漲潮流，例如1959年枯季，在肖山站連續(xù)監(jiān)測16個半潮，就有4個半潮無漲潮流。水沙運(yùn)動主要決定于徑流量和潮差的大小，根據(jù)1975年7月黃山-肖山區(qū)段水文測驗(yàn)資料分析，當(dāng)大通站流量46700m³/s，肖山站的潮差為2.2米時，該區(qū)段呈雙向流；潮差為1.53-2.17米，高潮時為雙向流，低潮時為單向流。潮差為0.95-1.28米時，

10、只有單向流。漲落潮流速；本河段漲潮流流速一般在0.5m/s以下，落潮流流速則較大，大、中水汽分別為1.50m/s和1.0m/s左右?？菟诘穆涑绷魉贋?.5m/s左右。河床質(zhì)起動流速一般為0.5-0.6m/s。3.2.2 社會經(jīng)濟(jì)條件“精神物質(zhì)雙小康，崇文重教數(shù)周莊”。江蘇三周莊中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)重鎮(zhèn)江陰市周莊鎮(zhèn)，位于江陰市東郊，全鎮(zhèn)總面積80平方公里，人口13.8萬。周莊地處美麗富饒的太湖平原，經(jīng)濟(jì)繁榮的蘇錫常之腹，經(jīng)濟(jì)、社會事業(yè)發(fā)展列江陰各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之首，工業(yè)開票銷售額連續(xù)三年位列江蘇省第一，榮膺“江蘇名鎮(zhèn)”之稱，在全省鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合實(shí)力百強(qiáng)排名中居第6位，在全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合實(shí)力百強(qiáng)排名中列第13位，是建設(shè)部小

11、城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)、江蘇省衛(wèi)生鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)、環(huán)境與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展示范鎮(zhèn)、江陰市重點(diǎn)中心鎮(zhèn)。 周莊鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，投資環(huán)境優(yōu)越，發(fā)展前景廣闊。形成了紡織、輕工、機(jī)械、冶金、化工、建材、食品、電子等十多個工業(yè)門類，擁有600多種產(chǎn)品，產(chǎn)品覆蓋全國并遠(yuǎn)銷上百個國家和地區(qū)。1984年11月，江蘇省首家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)與外商合資的江南模具塑化有限公司成立，至今共有50多家外資企業(yè)，總投資38000萬美元，外方投資到位7900多萬美元，通過合資合作，周莊鎮(zhèn)在實(shí)施經(jīng)濟(jì)國際化戰(zhàn)略、大力發(fā)展開放型經(jīng)濟(jì)方面取得了歷史性的突破，1998年，國家農(nóng)業(yè)部和對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部授予周莊鎮(zhèn)為全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)出口創(chuàng)匯管理先進(jìn)單位。自

12、改革開放以來，周莊鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)一直名列江蘇省前茅、江陰市榜首。早在2005年，周莊就實(shí)現(xiàn)了“三個一”的歷史性跨越：日均工業(yè)產(chǎn)值一億元；人均地區(qū)生產(chǎn)總值超一萬美元；農(nóng)民人均純收入超一萬元。2009年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值151.5億元，完成全口徑財(cái)政收入12.76億元，完成自營出口貿(mào)易額7.2億美元，實(shí)現(xiàn)商品流通經(jīng)營額108億元，實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值35.52億元，全鎮(zhèn)農(nóng)民人均純收入達(dá)到16250 元。 始建于1996年的周莊鎮(zhèn)科技工業(yè)園區(qū)，是經(jīng)上級政府批準(zhǔn)設(shè)立，由周莊鎮(zhèn)人民政府規(guī)劃、開發(fā)、發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃總面積30.21平方公里，建成區(qū)10平方公里，經(jīng)過幾年來的建設(shè)，已初具規(guī)模，2000年

13、12月被國家農(nóng)業(yè)部命名為全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)科技園區(qū)。區(qū)內(nèi)擁有10萬千瓦和2.5萬千瓦熱電廠二家，110KV變電所四座和35KV變電所四座，蘇南供水網(wǎng)和熱網(wǎng)管道覆蓋整個園區(qū)，四通八達(dá)的水陸交通、郵政、電信、有線電視網(wǎng)絡(luò)、商務(wù)賓館、文化娛樂、環(huán)保等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，金融、工商、稅務(wù)、保險、公安、交通等設(shè)有駐鎮(zhèn)辦事機(jī)構(gòu)，服務(wù)周到。現(xiàn)園區(qū)內(nèi)已有德國、荷蘭、新加坡、芬蘭、日本、美國、韓國、英國、加拿大等國家前來投資企業(yè)。 第四章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案4.1 建設(shè)規(guī)模擬創(chuàng)辦公司初步規(guī)劃用地60畝，總投資約3億元，目前尚未有初步建筑設(shè)計(jì)方案。公司創(chuàng)辦之初擬對生產(chǎn)設(shè)備投入：創(chuàng)辦之初準(zhǔn)備采購2000T、800T、500

14、T、315T液壓機(jī)各一臺，219和530中頻推制機(jī)及不銹鋼冷推機(jī)各一臺，坡口機(jī)、車床、電焊機(jī)、等離子切割機(jī)、卷板機(jī)、拋丸機(jī)、噴砂機(jī)等配套設(shè)備和機(jī)械性能試驗(yàn)機(jī)、德國進(jìn)口化學(xué)成分光譜分析儀等設(shè)備數(shù)十臺。公司車間規(guī)劃：擁有獨(dú)立的不銹鋼冷成型加工車間、碳鋼和合金鋼熱成型加工車間、法蘭生產(chǎn)加工車間。4.2 建筑方案4.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)第九章 組織機(jī)構(gòu)、勞動定員及實(shí)施計(jì)劃9.1 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置公司準(zhǔn)備招聘100名員工，其中高級工程師準(zhǔn)備招聘2人，技術(shù)人員5人，理化試驗(yàn)人員3人，質(zhì)量檢驗(yàn)人員3人，ISO管理人員3人，技術(shù)員工50人，管理人員6人。加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督，安全管理，做到“人人有責(zé)、道道把關(guān)、件件合格、用戶滿意

15、”。公司內(nèi)部建立一套有效運(yùn)行的質(zhì)量保證體系和一套嚴(yán)格的產(chǎn)品檢測手段（X射線探傷、超聲波探傷、磁粉探傷、滲透探傷、化學(xué)分析、光譜分析、物理性能檢測等），嚴(yán)格管理從原材料進(jìn)廠復(fù)驗(yàn)到成品出廠檢驗(yàn)的所有工序，有效地確保產(chǎn)品質(zhì)量。9.2 勞動定員本項(xiàng)目所需人員配置情況總計(jì)100人，其中管理人員7人，普通職工93人。本項(xiàng)目年工作時間：年工作300天；每天1班。針對人才培養(yǎng)，招聘高比例的專業(yè)技術(shù)人員，必須具備資格證書。鼓勵創(chuàng)新技術(shù)、獎懲分明。9.3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)期從項(xiàng)目前期咨詢起算，需要16個月。從2013年8月開始前期咨詢工作，到2014年11月底完成竣工驗(yàn)收工作，12月可以投入使用。具體進(jìn)度安

16、排如下： 項(xiàng)目進(jìn)度橫道圖序號時序第1月第2月第3月第4月第5月第6月第7月第8月第9月第10月第11月第12月第13月第14月第15月第16月第17月1項(xiàng)目前期咨詢2初步設(shè)計(jì)與審批3工程地質(zhì)勘察4施工圖設(shè)計(jì)與審批6施工招標(biāo)7施工準(zhǔn)備8施工9竣工驗(yàn)收第十章 投資估算及資金來源10.1 項(xiàng)目投資分析1. 投資估算本項(xiàng)目暫無初步建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及工程造價相關(guān)數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目投資估算約3億元，各部分投資金額及所占投資比例見下表：序號項(xiàng)目名稱金額（萬元）占總投資比例1前期工程費(fèi)200%2建筑安裝工程費(fèi)130002.51%3設(shè)備購置費(fèi)300021.41%4工程建設(shè)其他費(fèi)30050.56%5不可預(yù)見費(fèi)82

17、50.60%6預(yù)備費(fèi)7922.18%7流動資金118834.75%8合計(jì)30000100.00%建筑面積:待定。2. 項(xiàng)目資金來源本項(xiàng)目總投資約3億元，項(xiàng)目資本金為資金9000萬元（占總投資的30%），資金由企業(yè)100%自籌。10.2 財(cái)務(wù)評價擬創(chuàng)辦公司主要專業(yè)從事各種材質(zhì)的管件、法蘭、管子加工的專業(yè)制造，以生產(chǎn)碳素鋼、合金鋼、奧氏體不銹鋼、雙相不銹鋼、銅合金、鈦合金、銅合金、鋁合金等材質(zhì)的各種對焊、承插焊、螺紋系列彎頭、三通、四通、異徑管、管帽、翻邊、法蘭等管件制造加工。預(yù)計(jì)年生產(chǎn)能力5000噸，嚴(yán)格按照規(guī)GB、SHJ、HGJ、HG、ASNI/ASME、JIS、DIN、BS等標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)，也可按

18、照用戶提供的圖紙生產(chǎn)。根據(jù)歷年數(shù)據(jù)預(yù)測年產(chǎn)值為5億元，年利潤約為5000萬元。第十一章 社會影響分析11.1 社會影響效果分析擬創(chuàng)辦公司本著“高品質(zhì)產(chǎn)品，高質(zhì)量服務(wù)”的創(chuàng)辦理念定位，瞄準(zhǔn)“發(fā)展優(yōu)秀管件企業(yè)”發(fā)展方向，精心為企業(yè)、為社會提供優(yōu)質(zhì)的管件材料。主要專業(yè)從事各種材質(zhì)的管件、法蘭、管子加工的專業(yè)制造，以生產(chǎn)碳素鋼、合金鋼、奧氏體不銹鋼、雙相不銹鋼、銅合金、鈦合金、銅合金、鋁合金等材質(zhì)的各種對焊、承插焊、螺紋系列彎頭、三通、四通、異徑管、管帽、翻邊、法蘭等管件制造加工。預(yù)計(jì)年生產(chǎn)能力5000噸，嚴(yán)格按照規(guī)GB、SHJ、HGJ、HG、ASNI/ASME、JIS、DIN、BS等標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)，也可按

19、照用戶提供的圖紙生產(chǎn)。擬創(chuàng)辦公司的生產(chǎn)運(yùn)營，能有效的促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，提高公司品牌形象，并且能有效的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。根據(jù)周莊鎮(zhèn)“十二五”規(guī)劃：一是注重轉(zhuǎn)型升級，增強(qiáng)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)競爭力。優(yōu)化資源要素配置，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平，推進(jìn)重大項(xiàng)目建設(shè)，扶持企業(yè)做強(qiáng)做大。二是注重創(chuàng)新引領(lǐng)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動力。強(qiáng)化企業(yè)創(chuàng)新能力，集聚創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才，著力優(yōu)化創(chuàng)新環(huán)境。三是注重品質(zhì)提升，增強(qiáng)城鄉(xiāng)一體化推動力?？茖W(xué)完善城市規(guī)劃，有序拓展城市空間，加快完善城市功能。四是注重生態(tài)宜居，增強(qiáng)資源環(huán)境承載力。深入實(shí)施節(jié)能減排，合力推進(jìn)民生環(huán)保，優(yōu)化城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境。五是要注重普惠于民，增強(qiáng)民生改善保障力。多渠道促進(jìn)富民增收，全方位發(fā)展社會事業(yè)，辦好民生實(shí)事工程。六是注重社會建設(shè)，增強(qiáng)和諧社會凝聚力。強(qiáng)化誠信體系建設(shè)，構(gòu)建文明創(chuàng)建體系，健全社會防控體系，加強(qiáng)安全體系建設(shè)，完善應(yīng)急聯(lián)動體系。本項(xiàng)目建成后，社會效益主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1、本項(xiàng)目合理規(guī)劃城市布局，依據(jù)周莊鎮(zhèn)原有的發(fā)展要求,打破原有產(chǎn)業(yè)格局,提升轉(zhuǎn)型升級發(fā)展，有利于促進(jìn)