北京商業(yè)地產(chǎn)市場研究分析概述

1、目錄第一章 北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時機4一、促進市場發(fā)展的主要因素41、首都經(jīng)濟的持續(xù)增長42、北京商業(yè)的全面發(fā)展43、發(fā)展規(guī)劃的出臺實施44、市場調控的規(guī)范加強45、區(qū)域商圈的功能變化46、重大事件的突發(fā)影響57、宏觀環(huán)境的不斷優(yōu)化58、消費投資的逐漸理性5二、引起快速升溫的直接原因51、投資轉移52、需求拉動53、利益驅動64、運作靈活6第二章 北京商業(yè)地產(chǎn)的市場形勢6一、整體市場6（一）市場概況61、全國市場62、北京市場7（二）主要情況81、市場供給82、市場需求83、市場行情（資源來源：易鋪網(wǎng)）84、運作方式105、價格分布106、項目分布10二、區(qū)域市場11（一）CBD地區(qū)111、供給

2、方面112、新舊主要項目113、需求方面124、市場形勢12（二）中關村131、中國硅谷助推投資熱潮132、供求關系決定市場高價133、住宅底商有利可圖134、 中小投資者不容忽視13（三）亞運村141、供需矛盾突出142、市場持續(xù)熱銷14（四）南城地區(qū)141、商業(yè)地產(chǎn)漸成規(guī)模142、市級物流中心初步顯現(xiàn)153、三大城區(qū)廣匯商機15第三章北京商業(yè)地產(chǎn)的未來趨勢15一、北京商業(yè)的規(guī)劃發(fā)展15（一）北京“十五”期間商業(yè)發(fā)展規(guī)劃151、發(fā)展基本目標152、商業(yè)發(fā)展重點163、業(yè)態(tài)引進重點16（二）區(qū)域規(guī)劃情況161、市級商業(yè)中心，新一輪的升級調整啟動。162、區(qū)級商業(yè)中心，完善、發(fā)展、同步

3、、預留。163、社區(qū)商業(yè)中心。164、特色商業(yè)街。17（三）北京商業(yè)的發(fā)展趨勢171、北京的流通業(yè)172、北京的商業(yè)街173、北京的零售業(yè)17二、市場存在的問題現(xiàn)象18（一）自身不足181、開發(fā)資金匱乏。182、復合人才稀缺。183、軟硬件不配套。184、管理服務滯后。18（二）市場表現(xiàn)181、主要問題182、具體現(xiàn)象19三、市場發(fā)展的未來態(tài)勢19（一）基本態(tài)勢：競爭加劇、聚集擴散191、兩個主要外在因素192、兩個主要的內在因素：19（二）總體趨勢201、供應方面：逐年遞增，且規(guī)模與分布更日趨理性化。202、需求方面：穩(wěn)中趨旺。203、區(qū)域分布：多中心化。204、市場價格：先升后降20（三）

4、投資重點211、重點項目：政府鼓勵的4大類212、重點區(qū)域：三、四環(huán)周邊地區(qū)213、重點業(yè)態(tài)：零售物業(yè)214、重點類型：臨街底商21第四章北京商業(yè)地產(chǎn)的投資探討21一、商業(yè)地產(chǎn)的投資概述21（一）投資風險的規(guī)避211、經(jīng)營模式。222、合作方式。223、規(guī)劃設計。224、商圈需求。22（二）投資的基本考慮221、商圈的規(guī)模222、商圈的變動223、主力店效應234、廣場和人氣235、品牌店效應236、地理位置237、商鋪的通用性238、周邊的價格水平23二、商業(yè)地產(chǎn)的簡單思考23思考一：商業(yè)定位23思考二：商業(yè)物業(yè)的管理24思考三：商業(yè)地產(chǎn)的二、三級市場24思考四：商業(yè)價值與業(yè)態(tài)規(guī)模24思考五

5、：商業(yè)與房地產(chǎn)的對接24北京商業(yè)地產(chǎn)市場研究報告第一章 北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時機對北京商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展時機，基本判斷是：條件成熟，并快速升溫。一、促進市場發(fā)展的主要因素下列因素，孕育并夯實了北京商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的基石，有力地促進了市場發(fā)展。1、首都經(jīng)濟的持續(xù)增長北京快速發(fā)展，宏觀經(jīng)濟指標（如國內生產(chǎn)總值、人口總量及其結構、人均可支配收入及其結構、社會消費品零售額等）穩(wěn)步增長或優(yōu)化，商業(yè)發(fā)展空間日益廣闊，居民消費能力持續(xù)增強，新一輪的投資消費升級已展開，助推了商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。2、北京商業(yè)的全面發(fā)展首先，市級商業(yè)、區(qū)域商業(yè)和社區(qū)商業(yè)的快速增長，促進了商業(yè)地產(chǎn)與之的同步發(fā)展。其次，商業(yè)業(yè)態(tài)日益的

6、多元化和現(xiàn)代化，拉升了對商業(yè)地產(chǎn)的需求。再者，商業(yè)與地產(chǎn)相互融合、相互促進已到了一個全新的階段，直接壯大了商業(yè)地產(chǎn)市場。3、發(fā)展規(guī)劃的出臺實施城市總體規(guī)劃、奧運行動規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)物流規(guī)劃、基礎設施建設與發(fā)展規(guī)劃等北京市各項規(guī)劃的相繼出臺及實施對商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展都將有積極的導向和促進作用。4、市場調控的規(guī)范加強市場的日益規(guī)范及住宅、寫字樓投資利潤的趨于穩(wěn)定、透明；股市匯市的風險加劇及投資渠道的過于狹窄；存貸款利率一再下調及央行121號文等政策的深遠影響，都促使開發(fā)商、投資者和居民個人對剛剛起步但潛力巨大的商業(yè)地產(chǎn)給予了高度關注。5、區(qū)域商圈的功能變化商圈功能可看作是居住功能（住宅）、商

7、業(yè)功能（商鋪）、商務功能（辦公樓）的有機結合。隨著北京城市建設及更新改造的力度不斷加強、步伐不斷加快，各商圈居住及商務功能正發(fā)生明顯的變化，這必將引起區(qū)域商圈的功能變化，從而促進商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化和增加對商鋪的需求。區(qū)域商圈功能變化對商業(yè)地產(chǎn)市場的影響將持續(xù)增強。 6、重大事件的突發(fā)影響奧運、入世極大地促進了商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，影響長期深遠。而非典疫情對商業(yè)地產(chǎn)市場的影響雖劇烈但短暫，只是延緩而未阻礙市場的發(fā)展，同時非典后各項鼓勵優(yōu)惠政策的及時出臺，不但使市場復蘇迅速，而且對市場的今后發(fā)展也產(chǎn)生了積極影響。7、宏觀環(huán)境的不斷優(yōu)化一方面，北京是外資投資熱點地區(qū)之一，國外投資者普遍看好即將全面開放的中

8、國市場及其巨大的發(fā)展?jié)摿?，作為首都，北京自然是熱點；另一方面，北京也是內地投資熱點地區(qū)之一，內資企業(yè)加快進京步伐，民間投資漸成規(guī)模之勢。上述兩方面都直接或間接促進了北京商業(yè)的繁榮和商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。8、消費投資的逐漸理性以往幾次消費投資熱潮的經(jīng)歷教訓，使市場的消費需求及投資行為日趨理性、成熟，從而有利于北京商業(yè)地產(chǎn)市場今后的規(guī)范發(fā)展和逐步成熟。二、引起快速升溫的直接原因下列原因，直接引起了北京商業(yè)地產(chǎn)市場的快速升溫，成為了市場的投資熱點。1、投資轉移隨著北京住宅、寫字樓市場的競爭加劇和利潤的公開透明，加之投資渠道的單一狹窄及股市匯市的風險加劇，使商業(yè)地產(chǎn)漸成了股市、匯市、高檔住宅投資以外的一

9、種新的理財方式。同時，房地產(chǎn)投資一般都經(jīng)歷了從住宅到寫字樓再到商鋪的發(fā)展歷程，商業(yè)地產(chǎn)（開發(fā)建設與商業(yè)經(jīng)營融合而成的復合地產(chǎn)）是房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢之一，也為目前以單一項目開發(fā)為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資提供了一個全新的拓展空間。2、需求拉動居民投資消費能力日益提高，北京城市人口逐年遞增，居住范圍向外加速拓展，城區(qū)更新改造力度不斷加大，市容市貌得到極大改善；以及入世奧運的深遠影響，都對商業(yè)地產(chǎn)市場快速升溫起到了需求拉動作用。簡單來說，商業(yè)地產(chǎn)的需求空間很大。人均商業(yè)面積需求方面。人均商業(yè)面積比是衡量一個城市商業(yè)面積是否合理的一個指標，紐約、東京大概是1.6、1.7，香港約1.3，上海接近1。若按1300萬

10、城市人口及人均1平方米計算，北京將至少需要1300萬平方米的商業(yè)面積，但據(jù)統(tǒng)計，2002年北京商業(yè)物業(yè)總面積現(xiàn)有900多萬平方米左右，發(fā)展?jié)摿薮?。消費水準提升需求方面。以往消費主要是購買式的，而如今已向體驗式轉變，原有商業(yè)已無法滿足人們日益增長的多元化消費需求，需要新的商業(yè)業(yè)態(tài)進入。區(qū)域商圈分塊需求方面。以往商業(yè)主要表現(xiàn)是城市中心集中地段的集中消費，而如今隨著城市內向（舊城改造）及外向（新區(qū)開發(fā)）兩方面的快速發(fā)展，消費由購買式向體驗式的轉變，原有商業(yè)格局必然改變，多級中心及多極商圈必然出現(xiàn)，這必然加大對區(qū)域商業(yè)中心、特色商業(yè)街、專業(yè)市場、社區(qū)商鋪等的需求，促進商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展。此外，三外投資

11、（外資、外地、外行）齊頭并進，中小投資者踴躍參與，特別是國內外商業(yè)巨頭紛紛搶灘北京商業(yè)市場，一大批特許經(jīng)營或加盟連鎖店競相陸續(xù)選址落戶，都直接起到了需求拉動的作用。3、利益驅動首先目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期較快、投資回報率較高，其次近期商業(yè)地產(chǎn)供不應求，市場發(fā)展?jié)摿薮螅辉僬呱虡I(yè)地產(chǎn)尚處于起步摸索階段，較之趨于規(guī)范的其他投資方式，賣點及利潤還有很大的挖掘提升空間，因此自然吸引越來越多的投資進入。同時，這種復合地產(chǎn)也大大提升了區(qū)域地塊及開發(fā)項目的附加值和競爭力，使房地產(chǎn)投資越來越多地注重商業(yè)地產(chǎn)。4、運作靈活商鋪不但有較高的投資價值，而且運作多樣、經(jīng)營靈活，可出售也可出租，可經(jīng)營也可委托，可大可小、可

12、合可分，又可根據(jù)市場需求及競爭狀況進行及時調整，因此具有很強的市場適應性和抗風險性。第二章 北京商業(yè)地產(chǎn)的市場形勢對北京商業(yè)地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，簡單概括是：供求兩旺、并持續(xù)高溫。一、整體市場（一）市場概況1、全國市場1997年以來，國內商業(yè)地產(chǎn)市場迅速復蘇、高速增長。首先，全國范圍內城市化進程的加快和大規(guī)模的舊城改造，一方面使傳統(tǒng)商業(yè)中心亟待改造提升，另一方面也使新興區(qū)域商圈亟待開發(fā)建設，加之大范圍的產(chǎn)業(yè)結構調整、第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，直接形成了對商業(yè)地產(chǎn)的大量需求。其次，中國入世后，眾多零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的國際商業(yè)巨頭競相加快了搶灘中國市場的步伐，如沃爾瑪、家樂福、歐倍德、百安居、麥當勞、麥

13、德龍、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦等，增加大量商業(yè)地產(chǎn)需求的同時也促使了一些新型商業(yè)業(yè)態(tài)的引入和新型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如ShoppingMall、OutletStore（工廠直銷店）、超市連鎖店和特色商業(yè)街等，有力推動了商業(yè)地產(chǎn)市場的快速升溫。具體現(xiàn)象：l 一些大中城市的商業(yè)類物業(yè)供不應求，商鋪價格飛漲、屢創(chuàng)新高。l 全國范圍內爭建商業(yè)特色街及大型購物中心。北京、上海、深圳、廣州、重慶、成都、西安等不少大中城市都正在籌劃或已經(jīng)興建ShoppingMall。l 眾多開發(fā)商紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，其中大連萬達將商業(yè)地產(chǎn)作為與住宅開發(fā)并重的主攻目標，并與國際商業(yè)巨頭沃爾瑪結成戰(zhàn)略性同盟，計劃在

14、上海、北京等15個城市開發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)。今后，其商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模和銷售額均超過住宅類物業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，19972002年，國內商鋪銷售占整體房地產(chǎn)銷售的比例約為7，但增幅日益明顯，2000、2001、2002年增幅分別達到40%、10.6、30。2002年國內商業(yè)地產(chǎn)的投資額同比增幅為11.8。2003年18月，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積和投資額增幅均超過40，在房地產(chǎn)分類物業(yè)中增幅最高。從原由各小區(qū)臨街底商、裙樓、門市房而形成的配套商業(yè)，再到以大型百貨商廈為中心的區(qū)域商業(yè)，直至如今以超級購物中心為代表的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)物業(yè)模式經(jīng)歷了一系列變革后，房地產(chǎn)業(yè)越來越向第三產(chǎn)業(yè)、商業(yè)傾斜，日益

15、與之對接融合。復合地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個必然趨勢。2、北京市場北京商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展略晚于深圳、上海。迅速升溫于2002年。從朝外“老番街” 火爆開盤到回龍觀底商快速結案，從中關村科貿中心12.8萬元天價的一炮打響到建外SOHO和左岸工社的旺鋪熱拍，商業(yè)地產(chǎn)市場眾人矚目、風光無限。持續(xù)高溫到2003年。新型商業(yè)地產(chǎn)陸續(xù)開發(fā)，世紀金源領軍，Shopping Mall率先開工；大連萬達隨后，訂單地產(chǎn)反響熱烈；其他開發(fā)商據(jù)了解也紛紛行動。華遠有意與沃爾瑪合作建設包括沃爾瑪中關村連鎖店在內的三至四個大型超市，天鴻表示將在回龍觀興建一個綜合性大型超市，城開將與索納塔營銷商在西單合作開發(fā)4S新型轎車銷

16、售服務商場，新組建的太合商業(yè)房地產(chǎn)公司也將加大商業(yè)地產(chǎn)的投資。眾多新老項目也都加大了對商業(yè)物業(yè)的投入。左岸工社與全球最大的商業(yè)健身連鎖機構中體倍力健身俱樂部合作，建立了3000平方米的中體倍力左岸連鎖店；建外SOHO有意拷貝上海新天地模式，繼續(xù)開發(fā)特色商業(yè)街；后現(xiàn)代城已規(guī)劃出一條風格獨特的商業(yè)休閑街；富力城也擬準備引進2.53萬平方米的大型綜合類超市；蘋果社區(qū)設計了20萬平方米的商業(yè)面積，包括1.5萬平方米的綜合超市和一條濃厚文化氣息的特色商街。原有商業(yè)地產(chǎn)西單商場及恒基中心也加快了全新改造。同時，國內外商業(yè)巨頭進京步伐明顯加快。建材方面的歐倍德、百安居、樂華梅蘭，超市方面的沃爾瑪、歐尚、71

17、1便利店、迪亞折扣店等，或開業(yè)、或落戶、或籌備、或選址、或報審。大商集團、上海華聯(lián)、物美超市等國內大型商業(yè)企業(yè)也積極在京拓展。（二）主要情況1、市場供給據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計，截止2002年底，北京商業(yè)零售業(yè)物業(yè)總面積為998.5萬平方米，營業(yè)面積529萬平方米；餐飲業(yè)總面積206.8萬平方米，營業(yè)面積130萬平方米。2003年111月，商業(yè)營業(yè)用房施工面積同比增長34.2%，增幅高于總施工面積的30.3%和住宅施工面積的25.2%。同時，綜合世邦魏理仕和戴德量行的報告，對大型商業(yè)物業(yè)的市場供給情況了解如下：l 從現(xiàn)有存量上看，2002年大型商業(yè)物業(yè)存量約為160多萬平方米，其中百貨業(yè)27.9萬平方米

18、，購物中心66.1萬平方米，外資超市33.2萬平方米，甲級寫字樓底層商鋪36.7萬平方米。2003年大型商業(yè)物業(yè)（萬平方米以上）達到120個，可提供商業(yè)總面積294.5萬平方米，平均規(guī)模為2.5萬平方米。l 從潛在供量上看，2002年至今在建項目71萬平方米，擬建項目320萬平方米。同時據(jù)了解，未來幾年內，北京還將批復500萬平方米的商業(yè)面積。l 從可能增量上看，2002年為23.59萬平方米，2003年近30萬平方米（2003年110月為20萬平方米），2004年預計約53萬平方米，而到2007年將可能突破300萬平方米。2、市場需求l 從需求主體上看，大型商業(yè)集團（特別是國內外零售商業(yè)巨頭

19、）帶動了大型商業(yè)地產(chǎn)的需求，中小企業(yè)及個人（尤其是中小投資者）帶動了小型商鋪的需求。其中中小投資者最多，對小型商鋪需求最大。l 從需求區(qū)域上看，首選朝陽區(qū)的東三環(huán)和亞運村，其次是海淀區(qū)的中關村，主要集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。l 從需求類型上看，大型商業(yè)地產(chǎn)中新型業(yè)態(tài)（大型購物中心、專業(yè)市場、特色街、超市連鎖等）的需求遠大于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)（如百貨商場），小型商鋪中餐飲和服裝類的需求遠大于娛樂類。l 從需求規(guī)模上看，呈兩極化發(fā)展趨勢，大型商業(yè)地產(chǎn)主要集中在46萬平方米之間，同時10萬平方米以上超大型項目不斷涌現(xiàn)；小型商鋪主要集中在10200平方米之間，同時出現(xiàn)

20、了可分割式商鋪，專業(yè)市場中的商鋪面積更小。3、市場行情（資源來源：易鋪網(wǎng)）l 商鋪最高售價排行參考商鋪最高銷售單價排行榜商鋪名稱售價排行中關村科貿中心13萬元/平方米1左岸工社商鋪6.36萬元/平方米2第五大道4.2萬元/平方米3建外商鋪3萬元/平方米4朝陽門外的老番街2.5萬元/平方米5國展家園商鋪2.3萬元/平方米6歐陸經(jīng)典2.1萬元/平方米7九臺2000商鋪1.98萬元平方米8l 辦公樓底商售價參考城區(qū)位置項目商業(yè)面積及樓層售價(元建筑平米)西城復興門遠洋大廈4,00030,000西城阜成門國潤大廈60012,600海淀西北三環(huán)數(shù)碼大廈240/首層25,000海淀四道口國興大廈600首層

21、均價12,000朝陽北三環(huán)邊浙江大廈13,90010,00027,000朝陽東四環(huán)住邦2000約5,60016,00019,800l 住宅樓底商售價參考城區(qū)位置項目商業(yè)面積及樓層售價(元建筑平米)朝陽大北窯現(xiàn)代城20,000一二層20,00023,000朝陽亞運村風林綠洲5,00014,00023,000朝陽芍藥居旭風苑4,0009,200海淀國興大廈四道口20,00014,000東城安定門外柳源居約1,00012,500宣武廣安門朗琴園約4,000首層14,000崇文廣安大街金帝世家50,00018,00020,0004、運作方式據(jù)不完全統(tǒng)計，商業(yè)地產(chǎn)的運作方式主要有租賃、銷售、租售并舉、自

22、營或聯(lián)營等形式。其中：租賃的項目最多，近62萬平方米，約占總量的34%，以55萬平方米的金源shoppingmall為代表租售并舉的次之，近54萬平方米，約占總量的30%，以7萬平方米的北方明珠底商為代表出售的項目第三，近46萬平方米，約占總量的26%，以建外SOHO、第五大道為代表自營或聯(lián)營的最少，近17萬平方米，約占總量的10%，以16萬平方米的華貿中心為代表5、價格分布據(jù)統(tǒng)計，2003年110月，商業(yè)營業(yè)用房銷售均價10394元平方米，同比增長38.5%，增幅遠高于商品房平均銷售價格的2.4%、辦公用房的5.4%和住宅的2%。世邦魏理仕和戴德量行的報告顯示，截止2003年10月，優(yōu)質商鋪

23、首層、二層的平均租金報價分別為2.75美元、1.37美元，分別上升了0.4%、0.2。同時，據(jù)不完全統(tǒng)計，價格區(qū)間分布情況如下：l 銷售價格底商價格一般是住宅或公寓價格的23倍均價4萬元以上的項目，約占總量的4%，主要集中在中關村和CBD均價34萬元的項目，約占總量的9%均價23萬元的項目最多，約占總量的29%，一般是商圈、高檔寫字樓和公寓底商的主力價位均價11.5萬元的項目，一般是城區(qū)內非商圈商鋪的主力價位均價50008000元的項目，一般是遠近郊區(qū)商鋪的主力價位l 租金價格5元/平方米·天以上的項目，約占45%34元/平方米·天的項目，約占22%45元/平方米·

24、;天的項目，約占22%23元/平方米·天的項目，約占11%6、項目分布一是從區(qū)域方位上看，目前商業(yè)地產(chǎn)項目區(qū)域劃分明顯，價值差別也很明顯。近50%的項目集中于市級和區(qū)域商業(yè)中心。市級商業(yè)中心位于城市中心，包括王府井和西單；區(qū)域商業(yè)中心主要集中在東部和西部，散布于商務區(qū)、居住組團或交通樞紐附近，目前發(fā)展較為成熟的有中關村、CBD、建國門、朝外、亮馬河、亞運村和公主墳。其中，CBD、中關村是兩大核心。l 東區(qū)：CBD，是消費檔次較高的區(qū)域商業(yè)中心。財富中心、建外SOHO、昆泰國際中心、萬達廣場、華貿中心以及即將推出的大成天地時尚之窗，CBD及周邊已經(jīng)成為商業(yè)投資的熱點區(qū)域。l 西區(qū)：西北

25、三環(huán)、中關村沿線，始終是商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點，尤其是中關村一帶，市場供不應求，價格居高不下。l 北區(qū)：亞運村地區(qū)，從原有的歐陸經(jīng)典、陽光廣場到近期的第五大道，高檔次、高密度的居住社區(qū)保證了區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資的熱度。l 南區(qū)：一向是商業(yè)投資的軟肋地帶，與上述三區(qū)相比略顯不足，商業(yè)投資氛圍及人氣還需提升。其中大都市街和其后的金帝世家、世貿商城(木樨園)等項目較有影響。二是從投資類別上看，目前商業(yè)地產(chǎn)項目種類日益豐富，投資也各有特點。一般可分為市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、專業(yè)市場、特色商業(yè)街和底商等六種。l 市級商業(yè)中心：商圈輻射半徑達78公里甚至全市。包括原有三個（前門、王府井和西單）和

26、新興五個（CBD、中關村、馬甸、公主墳和木樨園）商業(yè)中心。商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)、業(yè)種復合度高、輻射半徑大。因此，商鋪租售相對容易、投資回報率高、回收周期較短，投資可保證長期穩(wěn)定的回報。但價格也高，前期投入較大，運作空間也有限。l 區(qū)級商業(yè)中心：服務區(qū)域，如方莊、望京。社區(qū)商業(yè)中心：服務社區(qū)，如天通苑、世紀城。商鋪價格相對不高、經(jīng)營較穩(wěn)定，但不同位置價值差別很大。l 專業(yè)市場：很多，服裝類如阜外的萬通、雅寶路的天涯大廈、蔣宅口的巨庫；IT類如中關村的科貿中心、鼎好電子商城；家居類如碧溪家具廣場等。其最大特點就是單個商鋪面積小（不超過10），單價高、不能獨立經(jīng)營需要托管或自營。因此高風險和高回報并存。

27、l 特色商業(yè)街：市場行為自然形成的較好，行政行為打造的效果較差。如東直門鬼街、方莊食街、馬連道茶葉街等。l 底商：最多，簡單可分為辦公樓底商(如數(shù)碼大廈、銀科大廈等)和住宅底商(如珠江帝景、回龍觀經(jīng)濟適用房)兩大類。其中擁有獨立門面及固定消費人群、經(jīng)營穩(wěn)定、投資風險小、價格相對低廉的住宅底商最受歡迎。二、區(qū)域市場（一）CBD地區(qū)1、供給方面近兩年，CBD及泛CBD地區(qū)在住宅和寫字樓新建項目集中推出的同時，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)及供應也明顯升溫，成為商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點地區(qū)。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，到2008年，CBD新增商業(yè)面積將不低于90萬平方米，如國貿三期的5萬平方米、LG大廈的3.5萬平方米、華貿中心的1

28、6萬平方米等，約占北京新增商業(yè)總面積的29%。若加上原有的國貿商城、嘉里中心等項目，商業(yè)總面積將超過100萬平方米，屆時北京商業(yè)格局將發(fā)生較大變革，作為新興的市級商業(yè)中心，CBD將超越西單、王府井，成為北京規(guī)模最大的商業(yè)區(qū)。2、新舊主要項目項目名稱項目位置項目規(guī)模開業(yè)時間租售狀況國貿商城建外大街1號60000平方米1990年(1期)只租不售嘉里中心光華路1號15000平方米2000年只租不售SOHO現(xiàn)代城建國路88號20000平方米2002年銷售京匯大廈國貿橋東南3000平方米2002年只租不售國貿三期建外大街1號60000平方米2007年只租不售華貿中心光華路1號160000平方米2005年

29、只租不售建外SOHO建外大街4號90000平方米2004年銷售萬達廣場國貿橋東南70000平方米2005年以租為主3、需求方面對CBD地區(qū)的商鋪需求有明顯增長的主要行業(yè)如下： l 品牌服飾 作為商鋪市場消化量最大的租戶類別，品牌服飾今后對CBD將有較大需求，尤其是中高檔及高檔品牌。l 餐飲 數(shù)以百萬計的工作人口，且有大量的商務往來，都將為餐飲業(yè)創(chuàng)造巨大的商機，CBD將成為餐飲業(yè)的必爭之地。l 展廳 鑒于收入較高人群的聚集之地及體驗式消費的轉變，致力于創(chuàng)造獨特體驗的中高檔品牌將會把開設展廳的目標鎖定在CBD。l 配套服務 由于在CBD工作與生活的人群數(shù)量龐大，將需要不同類別的配套服務，如票務、商

30、業(yè)印刷、快遞、便利店、洗衣店等，對配套店鋪數(shù)量的需求亦相對較大。4、市場形勢l 產(chǎn)品定位普遍高啟客戶定位是產(chǎn)品定位的依據(jù)。據(jù)北京CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2002-2010)預測，CBD的消費人群約有50萬，其中，年輕時尚的商務白領約2530萬，常駐財富階層及涉外人士各約有5.5萬，商務旅行人群約1.7萬，文化休閑人群約12萬，觀光人群約48萬。另據(jù)資料顯示，CBD擁有北京高檔商務寫字樓的70%、跨國公司駐中國代表處的65%和北京代表處的95%、外國銀行在北京分行的90%、北京十大寫字樓的全部和十大賓館的80%等等。因此，CBD商業(yè)項目紛紛立足于及全面覆蓋高端消費者的種種個性化需求，定位在高檔和著名

31、品牌上。其中，立志與世界500強攜手的萬達廣場、號稱移植上海新天地的建外SOHO和籌劃營造歐式風情商業(yè)走廊的珠江帝景可以說是典型代表，。l 商鋪租價平穩(wěn)上揚目前CBD商業(yè)面積不足10萬平方米，約占北京的7%。而且業(yè)態(tài)較單一，主要以購物中心為主，又相對集中在國貿、嘉里中心和貴友。況且自國貿二期后，新增供應較少，因此面對穩(wěn)步上升的市場需求，商鋪平均租金平穩(wěn)上升，首層優(yōu)質商鋪月租金為60120美元，空置率一直保持在2%的較低水平。l 東區(qū)成為發(fā)展重心目前CBD西部和北部都已經(jīng)形成了一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，如以藍島、豐聯(lián)廣場為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。而CBD東部卻一直缺少一個較有規(guī)模和品牌

32、效應的商業(yè)區(qū)，因此眾多重量級項目都選址在此，東部將是未來CBD發(fā)展的一個重心和方向。如華貿中心正精心建設16萬商城、國貿正著力打造全球最大國際貿易中心，加之建外SOHO等周邊商業(yè)街的補充呼應，CBD東區(qū)日益顯現(xiàn)CBD商業(yè)中心的地位。另外，歐洲生活城珠江帝景90萬平方米的集成社區(qū)，擁有高檔商住公寓、酒店式服務公寓、五星級酒店和高檔會所、甲級寫字樓、歐洲風情商業(yè)街等，配套之全更是其他項目難望項背。 l 集成社區(qū)受市場追捧從投資類型看，集成社區(qū)已成為最受市場追捧的熱點。所謂的集成社區(qū)，就是以集成開發(fā)的理念整體解決業(yè)主生活，一次性開工，一次性交付所有設施，有別于目前通用的滾動開發(fā)模式。珠江帝景歐洲風情

33、商業(yè)走廊的火爆認購，除CBD因素外，集成社區(qū)也是項目賣點和亮點之一。（二）中關村1、中國硅谷助推投資熱潮作為華北甚至是全國的電子產(chǎn)品集散地，加之地處成熟的老城區(qū)及周邊科研院所林立，特別是隨著中國硅谷地位的日益穩(wěn)固，中關村商鋪投資再次掀起熱潮。左岸工社、財智中心、數(shù)碼01、中關村科貿中心等一批擁有商業(yè)面積的新型寫字樓相繼建設，海龍大廈、鼎好電子商城等新型電子商城相繼開業(yè)，世紀金源ShoppingMall也即將封頂和開業(yè)。2、供求關系決定市場高價中關村商鋪多被銀行、證券和電子市場等高端行業(yè)占領，大中小企業(yè)及市場交易額逐年增加，同時隨著中關村整體商務環(huán)境改造規(guī)劃的出臺，絕大部分的臨街小商鋪被拆除，因

34、此地區(qū)商鋪一直供不應求及市場價格高開高走。3、住宅底商有利可圖萬柳地區(qū)新起點家園、萬泉新新家園底商和板井區(qū)域 世紀城 4萬平方米地下不夜城的快速售出，以及早期北京科技會展中心底商的成功案例，都說明此點。成熟商圈，擁有大量、穩(wěn)定的消費群體，商機多、投資風險小，即使底商價格不菲，但由于位置和人氣上的優(yōu)勢，也可獲得較高回報及較穩(wěn)定的收益。4、 中小投資者不容忽視 從市場現(xiàn)狀看，中小投資者尤其是外地投資者（如溫州投資）異軍突起，并漸成規(guī)模，與大企業(yè)投資不相上下，由此帶動了小型底商及電子市場商鋪需求量的增加。需求的區(qū)域主要集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務區(qū)以

35、及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。（三）亞運村亞運村目前建筑總面積已超過600多萬平方米，常住人口達50萬以上和流動人口30萬以上，并且規(guī)模日益壯大，范圍延至北五環(huán)，隨奧運村建設，今后亞奧區(qū)域將可能更延伸至昌平區(qū)東小口，西達京昌高速路。作為中心居住區(qū)(CLD)，亞運村與東部CBD、西部中關村齊名。1、供需矛盾突出亞運村商業(yè)一直是投資熱點，除奧運經(jīng)濟外部催化及奧運建設內部拉動的原因外，較小供應量與龐大消費人群需求間的巨大懸殊也是一重要原因。大量中高檔商品房讓亞運村集中了強力消費群體，但亞運村現(xiàn)有商業(yè)供應量僅有10萬平方米左右，以北辰購物、陽光廣場飄亮購物和旺市百利超市、家和超市等幾家為代表的商業(yè)面積遠

36、遠無法滿足人們的高品質生活需求，巨大的消費能力很難得到釋放，同時也難于適應今后奧運村的建設和需求。這使規(guī)模和檔次不很突出的北辰購物中心的營業(yè)額一直排在北京市所有大型商業(yè)購物中心的前幾名，也使慧忠路、安慧北路已經(jīng)自發(fā)初步地形成了餐飲一條街。同時，目前絕大多數(shù)是臨街商業(yè)店鋪，業(yè)態(tài)分布比較零亂，且文化設施欠缺，個性化的商鋪鮮見，難以滿足較高檔次的消費需求。2、市場持續(xù)熱銷即不用拍賣，也不用烘托，亞運村商業(yè)消化速度很快。建筑規(guī)模3.5萬平方米的第五大道，目前銷售已達90以上，售價達1.84萬元，相繼有星巴克、全聚德、新世紀錢柜等知名品牌店簽約落戶。此外，陽光新干線底商也創(chuàng)造了100的銷售奇跡，售價達2

37、.73萬元。華匯集團的7萬平方米商業(yè)和歐陸經(jīng)典1萬平方米的底商也引起了市場的高度關注。同時據(jù)悉，亞運村一大型商業(yè)區(qū)將出現(xiàn)在未來亞運村和奧運村交錯的核心地帶，總規(guī)劃建筑規(guī)模達85.6萬平方米，其中，包括亞運村的首條超大規(guī)模商業(yè)街21.4萬平方米(其中店鋪式商業(yè)10.8萬平方米，綜合商場8.5萬平方米，主題商場近2萬平方米)。這將對該地區(qū)的商業(yè)格局產(chǎn)生較大變革，有力提升該地區(qū)的商業(yè)水準。（四）南城地區(qū)1、商業(yè)地產(chǎn)漸成規(guī)模城市基礎設施的極大改善，使南城的開發(fā)空間日益拓展，南城商業(yè)水平的提高也日益加快。目前已經(jīng)建成的大規(guī)模住宅小區(qū)如珠江駿景、戀日家園、清芷園、朗琴園、怡?；▓@、莊維花園等都建有配套的大

38、型商業(yè)設施，給南城商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展增添了新的活力。“十五”期間，北京還將分別建設東南西北4個大型ShoppingMall，加之政府扶持力度的繼續(xù)加強，南城的大型商業(yè)地產(chǎn)已初露端倪，漸成規(guī)模。同時據(jù)悉，木樨園到大紅門一帶將盡快形成以服裝經(jīng)營為特色的商業(yè)中心，大型商業(yè)中心也將在此落成。2、市級物流中心初步顯現(xiàn)除眾多頗有實力的連鎖公司如萬客隆、天客隆、華聯(lián)、沃爾瑪?shù)燃娂娺M駐外，東方家園、名流家居、集美家居、家和家美等大型家居廣場亦在南城安家落戶，這些國際及國內知名店面的強勢加盟迅速帶動了南城人氣的增長，使之逐步成為京城的物流中心。3、三大城區(qū)廣匯商機崇文區(qū)：經(jīng)多年改造，以新世界中心為代表的崇文門地區(qū)日

39、益成為一個人流如織、繁華熱鬧的區(qū)域商業(yè)旺地。宣武區(qū)：廣安大街改造后建成的大都市街，和分別以菜百商場、莊勝崇光百貨為中心的菜市口、廣安門兩區(qū)域，已成為區(qū)域商業(yè)聚集地。此外還有馬連道茶葉一條街。豐臺區(qū)：擁有豐臺百貨商場、方莊購物中心、華潤百貨商場、新安商場、亞西亞商場等一批大中型商業(yè)設施和以農副產(chǎn)品、小商品、家具、紡織、服裝、汽車為主體的各類集貿市場90余個。其中新發(fā)地批發(fā)市場是首都農副產(chǎn)品集散中心。第三章北京商業(yè)地產(chǎn)的未來趨勢對于北京商業(yè)地產(chǎn)的未來趨勢，總體預測是：競爭加劇、聚集擴散。一、北京商業(yè)的規(guī)劃發(fā)展（一）北京“十五”期間商業(yè)發(fā)展規(guī)劃1、發(fā)展基本目標l 商品流通總規(guī)模年平均增長10%。社會

40、消費品零售額2005年達到2330億元，年平均增長10%；2010年達到3700億元，比2000年增長1.6倍。商品購銷總額與社會消費品零售額基本保持同步增長。l 網(wǎng)絡商業(yè)的份額達到30%。 包括連鎖商業(yè)和電子商務的網(wǎng)絡商業(yè)實現(xiàn)零售額占社會消費品零售額的份額，2005年達到30%（連鎖商業(yè)網(wǎng)占27%左右，電子商務網(wǎng)占3%左右），2010年達到48%（連鎖商業(yè)網(wǎng)占40%，電子商務網(wǎng)占8%），分別比2000年提高18、36個百分點。l 人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積達到0.9平方米。2005年零售商業(yè)營業(yè)面積從2000年的840萬平方米增加到1000萬平方米左右，戶籍常住人口人均擁有營業(yè)面積0.9平

41、方米左右。2010年零售商業(yè)營業(yè)面積達到1200萬平方米左右，戶籍常住人口人均擁有營業(yè)面積1.0平方米左右。2、商業(yè)發(fā)展重點l 促進兩網(wǎng)，即促進連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務網(wǎng)的發(fā)展；l 提高三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門-大柵欄三個商業(yè)中心），商務中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心），中關村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平；l 繁榮三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；l 開拓十城，即開拓十個遠郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；l 培育十街，即培育十條左右各

42、具經(jīng)營特色的商業(yè)街(區(qū))；l 完善400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個左右社區(qū)商業(yè)中心；l 加快發(fā)展四類商業(yè)，即加快發(fā)展發(fā)揮北京優(yōu)勢的服務會展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)。3、業(yè)態(tài)引進重點重點引進大型購物中心、大型專業(yè)店、折扣店、便利店、倉儲式超市、綜合超市等六種商業(yè)業(yè)態(tài)。其中，四環(huán)將作為折扣店、便利店、大賣場等新商業(yè)業(yè)態(tài)的增長帶集中發(fā)展，五環(huán)計劃建成四個大型的購物中心。（二）區(qū)域規(guī)劃情況1、市級商業(yè)中心，新一輪的升級調整啟動。西部的公主墳商業(yè)區(qū)、北部的雙榆樹大鐘寺商業(yè)區(qū)兩個市級商業(yè)中心著手統(tǒng)一規(guī)劃設計、整體提升改造。東部的朝外大街制定總體方案，啟動了20萬平方米的工程項

43、目。南部的木樨園市級商業(yè)中心加快建設，以形成以服裝經(jīng)營為特色的商業(yè)中心。城中的西單整體改造、王府井規(guī)劃升級和前門中軸路地下商業(yè)街著手建設，以振興市中心原有的商圈經(jīng)濟。2、區(qū)級商業(yè)中心，完善、發(fā)展、同步、預留。對于三、四環(huán)路周邊原規(guī)劃的區(qū)級商業(yè)中心，已經(jīng)基本形成，進一步完善功能；尚未形成規(guī)模的，加快發(fā)展，如酒仙橋、豐臺鎮(zhèn)、盧溝橋、望京、豐臺橋南、西三旗、五路居、芍藥居、六里屯、南八里莊、南磨房、北太平莊、五道口等；尚未建設的，要與周邊住宅的開發(fā)建設同步發(fā)展，近期不能開發(fā)建設的要保留商業(yè)規(guī)劃用地。如角門、毛家墳、大紅門、萬泉寺、二里莊、太平橋、西八里莊等。同時，10-15萬人的新建居住區(qū)，要規(guī)劃建

44、設一個區(qū)級商業(yè)中心。3、社區(qū)商業(yè)中心。距離市級、地區(qū)級商業(yè)中心1公里以外且居住人口達13萬的居民區(qū)，原則上應有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心，4、特色商業(yè)街。對具有特色商業(yè)街(區(qū))雛形和發(fā)展趨勢的街(區(qū))，因勢利導，鼓勵發(fā)展。目前，已經(jīng)初具規(guī)?；蛘诎l(fā)展的東內和方莊餐飲街、馬連道茶葉街、牛街天橋和隆福寺文化街、海淀圖書街、十里河建材裝飾街、秀水和大紅門服裝街、萊太花卉街、女人街、中關村電子街、三里屯酒吧街、潘家園古玩街（區(qū)）等，要進一步改善環(huán)境，促進發(fā)展。此外，朝外大街、平安大道、大都市街等隨道路建設而形成的商業(yè)街區(qū)也迅速興起。（三）北京商業(yè)的發(fā)展趨勢1、北京的流通業(yè)自傳統(tǒng)百貨業(yè)沒落后，北京商業(yè)呈現(xiàn)

45、出以下發(fā)展態(tài)勢：l 倉儲式、連鎖式超市、便利店等迅速崛起，已成為商業(yè)新的增長點l 折扣店、專賣店的業(yè)種迅速增長，重要性日益提高l 專業(yè)市場、特色街已成為商鋪開發(fā)的重要方向l 超大型購物中心已漸入人心，成為投資新的熱點l 老字號商業(yè)中心的整體改造和重新復蘇2、北京的商業(yè)街主要有兩條發(fā)展主線，一是原有老商業(yè)街的提升；二是隨著舊城改造及城市擴張兩方面的快速發(fā)展，新興或特色商業(yè)街的興起，但共同有以下發(fā)展態(tài)勢：l 配套型商業(yè)街，通常位于大型居住區(qū)中心或臨街一側，滿足區(qū)域需求、積聚商機人氣、提升項目附加值l 專業(yè)型商業(yè)街，市場自然形成或政府規(guī)劃引導而成的，滿足全市范圍內某一方面的需求，如電器、家裝、服裝等

46、l 大型綜合商業(yè)街，集休閑、觀光、購物、旅游等為一體的大型購物廣場及特色商業(yè)街，這將是今后大型商業(yè)地產(chǎn)的主要方向。其中特色商業(yè)街，尤其是具有北京地域特色、傳統(tǒng)文化氣息的特色商業(yè)街將有很大吸引力。3、北京的零售業(yè)l 現(xiàn)代零售業(yè)逐步取代傳統(tǒng)零售業(yè)l 食品銷售的市場份額將會繼續(xù)擴大l 中小流通企業(yè)將通過多種形式創(chuàng)辦協(xié)會聯(lián)合起來，爭取與大企業(yè)的同等利益l 不同業(yè)態(tài)互相滲透，同時大量以連鎖形式進入居民社區(qū)，提供生活方面的便利服務l 各類中小超市占有相對穩(wěn)定的市場份額l 國內外商業(yè)巨頭進入加快了零售業(yè)的結構調整，市場集中度提高二、市場存在的問題現(xiàn)象（一）自身不足1、開發(fā)資金匱乏。這是國內房地產(chǎn)開發(fā)的通病。

47、自有資金短缺，一方面加大項目的開發(fā)風險，過于依賴貸款和預售，加之商業(yè)敏感的市場反映，因此宏觀經(jīng)濟或市場環(huán)境一旦有所波動，項目都極有可能出現(xiàn)危機。另一方面制約項目的未來發(fā)展，過分注重資金回收的營銷策略，對于項目招商、市場定位和功能布局有可能產(chǎn)生嚴重制約。2、復合人才稀缺。北京商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，對房地產(chǎn)、商業(yè)、消費心理三種知識融會貫通的商業(yè)地產(chǎn)復合型人才還很少。3、軟硬件不配套。商業(yè)地產(chǎn)賣的不僅僅是房子，更多的是商業(yè)氛圍和商機。因此，硬件建設僅是商業(yè)地產(chǎn)的基礎，項目的增值空間往往主要在軟件上，即經(jīng)營管理。項目定位失敗，經(jīng)營管理不行，即使建設的再好也無法吸引投資者。4、管理服務滯后。對于商業(yè)地產(chǎn)，政

48、府的行政干預過多、管理服務過少。政府角色應盡快地由原來的管理者轉變?yōu)橐?guī)劃者和服務者，以有力地促進商業(yè)地產(chǎn)快速、健康的發(fā)展。（二）市場表現(xiàn)1、主要問題l 商鋪市場局部有可能過剩綜合世邦魏理仕和戴德量行的報告，2007年前，商業(yè)地產(chǎn)項目將相對集中推出，且區(qū)域地點又相對集中，因此，在整體市場依然供不應求的大局下，局部項目有可能過剩。l 需求和供給間有可能錯位一是與需求的錯位。開發(fā)商自身項目在硬件以及租賃條件上無法滿足商家需求，目前市場上需求最大的是超市、家居等主題店，但未來三四年供應量最大的是ShoppingMall，有可能出現(xiàn)無效供應。二是無差異的供給。開發(fā)商各自為戰(zhàn)，規(guī)劃同一，難免導致眾多項目雷

49、同，有可能出現(xiàn)積壓沉淀。l 銷售成功不一定經(jīng)營順利一方面目前市場對商業(yè)地產(chǎn)的銷售一片看好，但對未來經(jīng)營卻看法不一，早期項目參差不齊、不盡人意的經(jīng)營狀況更使市場對此充滿了擔心。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權分割、管理分散、經(jīng)營無序的狀況，也有可能使項目與原有定位出現(xiàn)偏差，增加經(jīng)營難度，收益回報難于實現(xiàn)預期目標。2、具體現(xiàn)象預計今后34年內，商業(yè)地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)以下現(xiàn)象：l 推出時對投資者的承諾不能充分兌現(xiàn)l 不少項目由于定位不準確，進行反復調整，有些項目甚至會很快關閉l 銷售后，置之不理后期的招商、開業(yè)等工作，投資者也無能無力l 由于資金實力問題，出現(xiàn)一些爛尾工程，甚至是圈錢騙錢問題三、市場發(fā)展的未

50、來態(tài)勢中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力10強研究報告顯示，北京商業(yè)用房的開發(fā)投資潛力在中國省會城市及計劃單列的35個大中城市中排名第一。市場已進入穩(wěn)定的高速發(fā)展期。（一）基本態(tài)勢：競爭加劇、聚集擴散競爭加?。菏鞘袌龅囊粋€基調。內外兩方面因素，決定了市場必將進入競爭時代。1、兩個主要外在因素l 供求關系的根本轉變。未來2-3年內，市場將處于階段性的飽和狀態(tài)。局部過剩、供求錯位，將直接加劇市場競爭。l 信貸政策的直接影響。央行121號文影響巨大，特別是對于在建項目。2、兩個主要的內在因素：l 開發(fā)定位的趨同。商業(yè)地產(chǎn)還處于起步階段，普遍較低的投資理念及開發(fā)水平將有可能造成市場上眾多現(xiàn)有及在建項目的定位趨

51、同。l 盈利空間的縮小。投資及置業(yè)者投資水平的提高及成熟有可能要遠快于開發(fā)商。面對日趨理性、成熟的投資置業(yè)需求，市場上現(xiàn)有及在建項目的盈利空間將會極為有限。同時，國外商業(yè)地產(chǎn)巨頭的相繼進入，也勢必加大競爭壓力及加快優(yōu)勝劣汰的步伐聚集擴散：是市場的兩個焦點。聚集擴散呈現(xiàn)市、區(qū)級商業(yè)中心（或特色街）及社區(qū)商業(yè)兩方向的兩極化。l 高級商品及高檔消費向商業(yè)中心（或特色街）聚集，而日用商品及中低級消費向社區(qū)擴散。l 商業(yè)中心（或特色街）日益繁華，聚集程度進一步提高，而社區(qū)商業(yè)將飛速擴散。l 特色商品及消費向特色街聚集，普通商品及消費向社區(qū)商業(yè)擴散。l 商業(yè)中心（或特色街）有價格整體走高的可能，而社區(qū)商業(yè)

52、則有溫和調整或降低的可能。l 在日益規(guī)范化的基礎上，商業(yè)中心（或特色街）有大型化、訂單化、規(guī)?；内厔?，而社區(qū)商業(yè)則有小型化、連鎖化、網(wǎng)絡化的趨勢。（二）總體趨勢1、供應方面：逐年遞增，且規(guī)模與分布更日趨理性化。從供應結構上看，大型物業(yè)供應較多，大型購物中心和倉儲式超市是供應主力，而中型商鋪、小型商鋪（或店鋪）的供應量較平穩(wěn)，主要位于中、小型商業(yè)街和新建或在建的住宅小區(qū)，尤其是一些大規(guī)模的住宅小區(qū)。此外，一些重新定位或重新裝修的商鋪相繼推出。2、需求方面：穩(wěn)中趨旺。從業(yè)態(tài)形式上看，新型業(yè)態(tài)（大型購物中心、倉儲連鎖式超市、專賣店、專業(yè)市場）構成需求主體。從需求主體上看，國有資本、民營資本和合資外

53、資構成三大主力，國有資本需求主要表現(xiàn)為國有銀行、證券、郵局及改制的連鎖超市集團，民營資本需求主要表現(xiàn)為各類專賣店和專業(yè)市場、小型店鋪，合資外資需求主要表現(xiàn)為超大型購物中心、大型連鎖超市和倉儲店。從需求特點上看，各類業(yè)態(tài)對商鋪產(chǎn)生更多需求，商鋪空置率下降，超市連鎖等其他業(yè)態(tài)對大型商鋪需求不減，國內外投資進入加快增大商鋪需求，市場競爭加劇使商家擴大規(guī)模。3、區(qū)域分布：多中心化。原有商業(yè)中心改造升級，提升功能、挖掘潛力。新建商檔商鋪和商業(yè)街一般集中在近郊人流集中、交通便利、環(huán)境較好的區(qū)域，設施先進，經(jīng)營有特點、特色。大型商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)在居民集中、地段便宜的城市邊緣。特色商業(yè)街則各自分散在既有特定的區(qū)域

54、地段，輻射全市。此外，小型超市連鎖、零售店大多布置在居民區(qū)內或小區(qū)附近，并形成一定的集聚點。4、市場價格：先升后降隨競爭加劇、市場規(guī)范、供應加大、需求理性，市場價格和利潤回報有可能呈先升后降的走勢。但位置優(yōu)越的零售物業(yè)仍將保持其良好的競爭力。同時，市場供求關系的變化必然導致項目營銷手段的變化。在目前供不應求的情況下，項目租售并舉，但以租賃為主，待高價售出，一方面可保證穩(wěn)定收益、降低風險，另一方面最終可實現(xiàn)利潤最大化，但隨著今后供應的增加、市場的規(guī)范、投資的理性成熟，項目雖還是租售并舉，但會逐漸轉變?yōu)橐凿N售為主，不求最大利潤，只求盡快回收投資，銷售取代租賃的趨勢將逐漸明顯。（三）投資重點1、重點

55、項目：政府鼓勵的4大類l 市區(qū)商業(yè)中心及大型購物中心，滿足中高水平的消費主體，總控制面積為45萬平方米左右。l 中小型網(wǎng)點，重點發(fā)展餐飲業(yè)、旅店、文化娛樂，具有傳統(tǒng)文化特色的旅游商業(yè)區(qū)。l 社區(qū)商業(yè)，創(chuàng)造并提供更加全面、人性化和便利化的服務功能。鼓勵消費水平比較高的社區(qū)開辦美容美發(fā)、茶館，建設休閑娛樂為一體的網(wǎng)點及特色街。l 發(fā)展專業(yè)市場和批發(fā)市場，重點要對四環(huán)路五環(huán)路附近農產(chǎn)品市場進行改造。2、重點區(qū)域：三、四環(huán)周邊地區(qū)城市中心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展快速，初步統(tǒng)計二環(huán)路以內的營業(yè)面積占全市的47%，且大型商業(yè)地產(chǎn)已基本飽和，開發(fā)向外擴展是必然，對此，北京也將大力優(yōu)化三環(huán)和四環(huán)的周邊用地，形成新的商業(yè)發(fā)展空間，其中三環(huán)路周邊將加快形成市級和地區(qū)級商業(yè)中心，四環(huán)路周邊積極發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)。三、四環(huán)周邊地區(qū)今后將一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的旺地。3、重點業(yè)態(tài)：零售物業(yè)零售業(yè)的發(fā)展趨勢和方向將直接影響商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)方向并將直接成為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重點。其中，大型超級市場、專業(yè)市場處于明顯增長趨勢，而百貨業(yè)需求比例相應下降。休閑、娛樂、餐飲、健身等場所將大量出現(xiàn)在未來的零售物業(yè)中。4、重點類型：臨街底商社區(qū)的配套商業(yè)，即臨街底商，日益成為住宅項目的賣點、亮點和盈利點，對住宅項目有很大的互動性，提高住宅項目的附加值。對外，可規(guī)劃形成區(qū)域商業(yè)中心或商業(yè)街，對內，可規(guī)劃成為迅速發(fā)展的社區(qū)商業(yè)中心。同時，規(guī)