房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)年度分析

1、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 劉青 國(guó)家信息中心房地產(chǎn)信息處處長(zhǎng)內(nèi)容提要一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征三、今后一段時(shí)期的政策取向四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 2一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧1. 2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo) 2. 實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度 優(yōu)先保障居住用地供應(yīng)3. 明確提出解決低收入家庭的住房問(wèn)題 4. 嚴(yán)格管理外資投資房地產(chǎn)市場(chǎng) 5. 提高非首套住房貸款條件，抑制投機(jī)性住房需求6. 央行連續(xù)6次加息 3 2007年3月溫總理在10屆人大五次會(huì)議上指出：1)要建立形成具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。2)重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。3)保持房地產(chǎn)投資

2、合理規(guī)模，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲.4)深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。 41.2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧2.實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度,優(yōu)先保障居住用地供應(yīng). 在溫總理在10屆人大五次會(huì)議上指出：土地問(wèn)題上，我們絕不能犯不可改正的歷史性錯(cuò)誤，遺禍子孫后代。一定要守住全國(guó)耕地不少于18億畝這條紅線。堅(jiān)決實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。 5一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧61) 2007年7月7日，監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步開(kāi)展查處土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)的通知。通知要求，要對(duì)2006年10月至2007年6月新增建設(shè)

3、用地情況進(jìn)行清理，集中力量再查處一批典型案件，重點(diǎn)是查處非法批準(zhǔn)征占農(nóng)用地和低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)問(wèn)題，特別是涉及違反土地利用總體規(guī)劃、侵害農(nóng)民權(quán)益的案件。一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧72) 2007年8月8日，監(jiān)察部、國(guó)土資源部、財(cái)政部、建設(shè)部、審計(jì)署聯(lián)合發(fā)布關(guān)于開(kāi)展國(guó)有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作的通知（監(jiān)發(fā)20076號(hào)），在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展國(guó)有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作。一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧3) 2007年9月8日，國(guó)土資源部下發(fā)關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知（國(guó)土資電發(fā)200736號(hào)文） 8一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧94) 2007年9月30日，國(guó)土資源部發(fā)布關(guān)于認(rèn)

4、真貫徹進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知（國(guó)土資發(fā)2007236號(hào)），通知明確提出廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅用地供應(yīng)總量的70。 一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧10 3 明確提出要解決低收入家庭的住房問(wèn)題 3.1. 2007年8月7日，國(guó)務(wù)院頒布了關(guān)于解決城市低收入家庭 住房困難的若干意見(jiàn)（國(guó)發(fā)200724號(hào)）。 意見(jiàn)指出，住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市居民住房問(wèn)題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的，把解決城市（包括縣城）低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改

5、革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。意見(jiàn)提出，要加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧113.2 2007年11月8日，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)等九部門聯(lián)合發(fā)布廉租住房保障辦法。主要內(nèi)容是： 1) 廉租住房保障實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等相結(jié)合的方式. 2) 規(guī)定廉租住房的單套建筑面積應(yīng)在50米2以下。 3) 明確了廉租住房的資金來(lái)源的五個(gè)渠道： 一是年度財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資金；二是提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額；三是土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金，比例不得低于10%；四是政

6、府的廉租住房租金收入；五是社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集的資金。 一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧123.3 2007年11月19日，建設(shè)部、發(fā)展改革委等七部門聯(lián)合頒布經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法。 1)將經(jīng)濟(jì)適用住房的保障范圍明確為城市低收入住房困難家庭，其性質(zhì)也由“政策性商品住房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢咝宰》俊?。?jīng)濟(jì)適用住房的保障功能更加突出，同時(shí)，去掉“商品”二字也為經(jīng)濟(jì)適用住房的有限產(chǎn)權(quán)提供了法律依據(jù)。2)辦法規(guī)定優(yōu)惠條件，1）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)，納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計(jì)劃，2）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利

7、潤(rùn)率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價(jià)銷售，不得有利潤(rùn)。3）經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右. 一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧4.嚴(yán)格管理外資投資房地產(chǎn)市場(chǎng) 4.1.2007年5月23日，商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局聯(lián)合下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 4.2.2007年11月17日，國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合頒布修訂后的外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 根據(jù)新版目錄，我國(guó)將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，外商投資土地成片開(kāi)發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作；并新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介

8、或經(jīng)紀(jì)公司的限制。此外，還將“普通住宅地開(kāi)發(fā)建設(shè)”從現(xiàn)行目錄（2004年修訂）的鼓勵(lì)投資類別中刪除。 13一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧5.提高非首套住房貸款條件，抑制投機(jī)性住房需求 “對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。“2007年9月27日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商

9、業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知(銀發(fā)2007359號(hào))，通知規(guī)定：14一、2007房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧6.央行連續(xù)6次加息2007年前3月18日 4月18日 7月21日 8月22日 9月15日 12月21日累計(jì)個(gè)人存款個(gè)人存款活期0.720.720.720.810.810.810.720 03個(gè)月1.81.982.072.342.612.883.331.531.536個(gè)月2.252.432.612.883.153.423.781.531.531年2.522.793.063.333.63.874.141.621.622年3.063.333.693.964.234.54.681.621.623年3.693

10、.964.414.684.955.225.41.711.715年4.144.414.955.225.495.765.851.711.71貸款貸款6個(gè)月5.585.675.856.036.216.486.570.990.991年6.126.396.576.847.027.297.471.351.351-3年6.36.576.757.027.27.477.561.261.263-5年6.486.756.937.27.387.657.741.261.265年以上6.847.117.27.387.567.837.830.990.99公積金貸5年以下4.144.324.414.54.594.774.77

11、0.630.635年以上4.594.774.864.955.045.225.220.630.6315二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征1.住房投資加快,90平米以下住宅比重上升,經(jīng)濟(jì)適用房比重下降 .16 2007年1-12月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.2%，增幅比2006年全年高8.1個(gè)百分點(diǎn)。30.222.120.929.60500010000150002000025000300002004年2005年2006年2007年1-12月 05101520253035房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資商品住宅投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速住宅增速2004年-2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及增長(zhǎng)情況 其中，商品住宅

12、完成投資1.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)32.1%，增幅比2006年全年高6.5個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為71.2%，比2006全年高1.0個(gè)百分點(diǎn)。二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征1.住房投資加快,90M2以下住宅比重上升,經(jīng)濟(jì)適用房比重下降 . 在商品住宅投資中，90M2以下住宅完成投資占商品住宅投資的比重不斷上升，1-12月該比重達(dá)到23.3%，比一季度高7.2個(gè)百分點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)適用住房投資占商品住宅投資的比重明顯下降，由2006年的5.1%下降至2007年1-12月的4.6%，下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)。 17 2007年1-12月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)26.0%，增幅雖比上年同期高

13、8.6個(gè)百分點(diǎn)，但比同期中西部地區(qū)分別低9.4和13.5個(gè)百分點(diǎn)。 二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征2.中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)高于東部地區(qū).0200040006000800010000120001400016000180002月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月15202530354045東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東部增長(zhǎng)中部增長(zhǎng)西部增長(zhǎng)2007年?yáng)|中西三大地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及增長(zhǎng)情況18二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征3.土地購(gòu)置面積增速加快，完成開(kāi)發(fā)面積小幅下降 2007年1-12月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積4.06億平方米，同比增長(zhǎng)11.0%，增幅比2006年全年加快

14、13.8個(gè)百分點(diǎn)（2006年為-2.8%）. 從購(gòu)置土地面積與完成開(kāi)發(fā)土地面積的對(duì)比情況來(lái)看，2007年與前兩年剛好相反。2005年和2006年，購(gòu)置土地面積保持負(fù)增長(zhǎng)，而完成開(kāi)發(fā)土地面積增長(zhǎng)較快。2007年購(gòu)置土地增長(zhǎng)較快，完成開(kāi)發(fā)土地面積則為負(fù)增長(zhǎng)。194.商品房銷售面積增長(zhǎng)較快,四季度市場(chǎng)觀望形勢(shì)比較明顯 二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征2007年1-12月，全國(guó)商品房銷售面積增長(zhǎng)23.2%，其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)24.7%。 2007年商品房銷售增長(zhǎng)情況23.230.531.332.129.325.121.516.616.412.80.542.148.751.550.545.639.23

15、3.828.530.027.419.401020304050601-2月 1-3月1-4月 1-5月1-6月 1-7月1-8月1-9月 1-10月1-11月1-12月商品房銷售面積增速商品房銷售額增速(%)從銷售面積與竣工面積的增長(zhǎng)速度上看，除1999年與2005年兩年外，其余年份商品房銷售面積增速均高于竣工面積的增速。 2007年1-12月，竣工面積增速與銷售面積增速間的差距在繼續(xù)擴(kuò)大，銷售增速大于竣工增速18.9個(gè)百分點(diǎn)。 20二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征4.商品房銷售面積增長(zhǎng)較快,四季度市場(chǎng)觀望形勢(shì)比較明顯 盡管2007年商品房銷售增長(zhǎng)較快，但自三季度以來(lái)，全國(guó)部分地區(qū)和城市出現(xiàn)了明顯的觀

16、望形勢(shì)，全國(guó)商品房銷售面積增速開(kāi)始明顯回落。特別是在國(guó)務(wù)院和各部委加快住房保障體系建設(shè)力度和央行出臺(tái)有關(guān)第二套房的信貸新政后，市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)明顯變化，房?jī)r(jià)上漲的壓力減少.部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“滯漲”或降價(jià)促銷的現(xiàn)象。 215.土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)迅速，土地價(jià)格上漲較快 二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征2002年-2006年，全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)平均年增長(zhǎng)率達(dá)26.1%。全國(guó)東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)全國(guó)東部中部西部2002年 1445.81077.7184.7183.339.2-2003年 2055.21512.9272.8269.542.140.447.7472004年 2574.51847.4387.

17、5339.425.322.14225.92005年 2904.41971.1478.3455.112.86.723.434.12006年33182063.5530.5724.114.24.710.959.12007 年1-10月35702330.7535.9703.53226.628.856.8年份土地購(gòu)置費(fèi)(億元)同比增長(zhǎng)(%) 分地區(qū)看，西部地區(qū)增長(zhǎng)最快，各年度土地購(gòu)置費(fèi)增速均高于全國(guó)平均水平，平均年增長(zhǎng)41.0%.22二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征5.土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)迅速，土地價(jià)格上漲較快 2000年以來(lái)，土地平均購(gòu)置價(jià)格持續(xù)上漲，特別是2003年以來(lái)，漲幅均達(dá)到了兩位數(shù)。2007年1-10月

18、，土地平均購(gòu)置價(jià)格達(dá)到1138.7元，同比增長(zhǎng)12.9%。 全國(guó)東部中部西部全國(guó)東部中部西部2000年434.1-3.8-2001年443.8-2.2-2002年461.1591.8272.1288.33.9-2003年575.7719.1321.1437.324.921.51851.72004年647.1857.538941012.419.221.1-6.22005年759.21039.2453.8520.417.321.216.726.92006年907.21162.2594.6731.719.511.83140.62007年1-10月 1138.71553.7692.5816.812.9

19、3.613.440.9年份平均購(gòu)置價(jià)格（元/平方米）增長(zhǎng)(%)23二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征6.房?jī)r(jià)漲幅仍然較高，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)加速上漲 07年房屋銷售價(jià)格漲幅較大，特別是5月以后持續(xù)高速上漲。 2007年房屋銷售價(jià)格走勢(shì)情況1001021041061081101121141月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月012345房屋銷售價(jià)格環(huán)比新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比房屋銷售價(jià)格同比新建商品住房?jī)r(jià)格同比(%)(%) 07年12月份，70個(gè)大中城市中房屋銷售價(jià)格為110.5,同比漲幅超過(guò)15%的城市有4個(gè)，分別是：烏魯木齊上漲21.3%，北海上漲18.0%，深圳上漲16.4%，北京上漲

20、15%。 247. 部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)趨冷的狀況 二、當(dāng)前房地產(chǎn)市的主要特征 從2007年11月份開(kāi)始，在多項(xiàng)調(diào)控政策的作用下，尤其是對(duì)第二套住房貸款調(diào)控細(xì)則出臺(tái)以后，深圳、廣州、上海、北京等大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大變化，主要表現(xiàn)在：新建商品住房和二手住房成交量下降；部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)困難，開(kāi)始縮小經(jīng)營(yíng)規(guī)模；開(kāi)發(fā)商開(kāi)始使用打折、贈(zèng)送、獎(jiǎng)勵(lì)等多種促銷手段；購(gòu)房者持觀望態(tài)度，供需雙方出現(xiàn)了僵持狀態(tài)。 從市場(chǎng)運(yùn)行中最為敏感的價(jià)格指標(biāo)上看，12月份，70個(gè)大中城市中有22個(gè)城市的房屋銷售價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)了下降。這表明，市場(chǎng)中的觀望氣氛已經(jīng)開(kāi)始相互影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始由偏快走向趨冷。從其余各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)

21、指標(biāo)看，四季度增幅均比前三季度有所回落，這表明市場(chǎng)中的不確定性因素在增加。25三、今后一段時(shí)期的政策取向1.保持政策的連續(xù)穩(wěn)定性, 落實(shí)好已出臺(tái)政策的執(zhí)行情況 經(jīng)過(guò)近三年的調(diào)控，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的政策體系已經(jīng)基本形成，其中，土地管理、規(guī)劃管理、金融政策、保障制度、稅收調(diào)節(jié)等組成了房地產(chǎn)調(diào)控的有機(jī)部分。下一步，應(yīng)在調(diào)控重點(diǎn)將放在貫徹落實(shí)前一階段所出臺(tái)的各項(xiàng)有關(guān)政策，發(fā)揮出調(diào)控政策的效果。 同時(shí)，從2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況來(lái)看，年底全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了回落的勢(shì)頭。2008年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控既要防止房地產(chǎn)繼續(xù)過(guò)熱發(fā)展，也要防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)回落速度過(guò)快和回落幅度過(guò)大，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

22、 26三、今后一段時(shí)期的政策取向第一，要繼續(xù)認(rèn)真貫徹國(guó)發(fā)200724號(hào)文件精神，完善金融、土地、稅收等各項(xiàng)政策，逐步提高廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的供應(yīng)量，繼續(xù)提高“兩限房”的投資力度和比重，提高滿足中低收入家庭需求的供給水平。2.繼續(xù)改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立健全住房保障體系第二，要貫徹落實(shí)2006年提出的“90/70”規(guī)劃要求，保證90平方米及以下住房占到住房總面積的70%以上，保持普通商品房建設(shè)的適度規(guī)模，優(yōu)化市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。第三，繼續(xù)完善有關(guān)措施，建立健全住房保障體系27三、今后一段時(shí)期的政策取向3. 嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)村土地，確保政策住宅用地，繼續(xù)清理閑置土地。第一，實(shí)施最嚴(yán)格的土地保護(hù)制度，

23、嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)村土地。第二，要根據(jù)國(guó)發(fā)200724號(hào)文件的要求，增加中低價(jià)位，中小套型商品住房以及廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房的用地供應(yīng)，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)當(dāng)中的比重。第三，為促進(jìn)土地的節(jié)約利用，緩解保護(hù)耕地與保證建設(shè)用地之間的矛盾，繼續(xù)加大對(duì)閑置土地的清理力度，加快已出讓土地的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，盤活和充分利用存量土地，切實(shí)提高市場(chǎng)住房的供給水平。 28四、房地產(chǎn)市的發(fā)展趨勢(shì)絕對(duì)值同比增長(zhǎng)絕對(duì)值同比增長(zhǎng)絕對(duì)值同比增長(zhǎng)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資億元9336924.511741425.85736024.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資億元1942321.82528030.21260327.5商品住宅投資億元1363825.31801032.1894828.7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源億元2713625.63725737.32070032.5施工面積萬(wàn)平方米19478617.123588221.120588220.1其中：住宅萬(wàn)平方米15149918.618645522.916171020.7竣工面積萬(wàn)平方米55831-0.6