XX文化產(chǎn)業(yè)園可行性分析報(bào)告

1、xxxx 文化產(chǎn)業(yè)園可行性報(bào)告文化產(chǎn)業(yè)園可行性報(bào)告 作者： 日期：2 2xxxxxxxx 文化產(chǎn)業(yè)園文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告xxxx 有限公司有限公司2011-8-212011-8-212011-8-21 xx2011-8-21 xx三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究前前言言xx 是 xx 地區(qū)乃至全國(guó)極具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄弧?通過對(duì)我市規(guī)劃中的三寶產(chǎn)業(yè)園（面積 300 畝）的開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)調(diào)查分析，依據(jù)我市的目前文化市場(chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步看法，并結(jié)合我縣項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行了投資分析、產(chǎn)業(yè)分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討

2、該項(xiàng)目進(jìn)行文化商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。一、報(bào)告目的一、報(bào)告目的1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。3、結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。二、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目概況1 1、地理位置及現(xiàn)狀、地理位置及現(xiàn)狀文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目擬規(guī)劃于我縣 xxxx 北側(cè)，東臨 xxxx，西臨 xxxxxx，適宜建設(shè)文化產(chǎn)業(yè)所需要的氣候及交通條件，本地塊尚未開發(fā)，屬平整

3、地貌，植被以林木和農(nóng)田為主，文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃和開發(fā)因地制宜、突出特色。2 2、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析xx 市富礦、富水、富林的的先天然條件為三寶產(chǎn)業(yè)園的誕生提供了區(qū)位優(yōu)勢(shì)；青瓷、寶劍、石雕作 xx 的三張名片，又為產(chǎn)業(yè)園的創(chuàng)建搭建了品牌優(yōu)勢(shì)；石雕大師 xxx 之子xxx 先生對(duì)產(chǎn)業(yè)區(qū)的靈感與規(guī)劃，更是為其藍(lán)圖增色不少。在如此得天獨(dú)厚的條件下，xx 產(chǎn)業(yè)園的應(yīng)運(yùn)而生，更是 xx 走向全國(guó)、走向世界的契機(jī)。4 4 城市名片城市名片 機(jī)遇空前機(jī)遇空前2011-8-21 xx2011-8-21 xx三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究三三、項(xiàng)目整體規(guī)劃、項(xiàng)目整體規(guī)劃xx

4、首期工業(yè)用地規(guī)劃面積為 300 畝，園區(qū)主要定位為文化產(chǎn)業(yè)，并致力于打造國(guó)家級(jí)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，探索較為成熟的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。園區(qū)依托中國(guó)高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所帶來(lái)的巨大市場(chǎng)潛力，通過廣為熟知的三寶文化與三寶文化帶頭人的紐帶作用，旨在打造三寶之鄉(xiāng)的文化品牌，推出 xx 的城市亮點(diǎn)，通過“以品牌招商、以文化引資” ，搭建全方位的 p2p 營(yíng)銷平臺(tái)，同時(shí)，在園區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)商用門面、會(huì)展鑒賞中心、貴賓接待中心、專業(yè)服務(wù)等各類設(shè)施和機(jī)構(gòu)，支持入園企業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)入園企業(yè)與園區(qū)的雙贏。四、項(xiàng)目功能規(guī)劃四、項(xiàng)目功能規(guī)劃項(xiàng)目整體規(guī)劃 300 畝，規(guī)劃的出發(fā)點(diǎn)為宣傳弘揚(yáng) xx 文化，提升政府形象，使xx 成為本省乃至

5、全國(guó)著名的文化產(chǎn)業(yè)基地?？傮w規(guī)劃建筑物分為會(huì)展中心、貴賓樓及商住兩用樓。會(huì)展中心規(guī)劃 2 萬(wàn)平方米，用于展示 xx 青瓷、寶劍、石雕三寶，展區(qū)分為靜態(tài)展示、動(dòng)態(tài) 3d 展示、現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)展示。貴賓樓為 40 棟單棟獨(dú)體別墅，為保證與 xx 旅游城市地位相協(xié)調(diào)， 各別墅設(shè)計(jì)分別進(jìn)行， 初步規(guī)劃每棟 500 平米，合計(jì)占地約 2 萬(wàn)平方米。其余土地建設(shè)商住兩用房，共計(jì) 40 棟，底層全部用于商業(yè)門面展示，集中推出三條特色街道，包括特色青瓷一條街、寶劍磨礪一條街、石雕大師一條街。五、可行性分析五、可行性分析園區(qū)計(jì)劃在 3 年內(nèi)引進(jìn)別墅群高端酒店運(yùn)營(yíng)商 2 家，分別承包 20 棟別墅，50棟商住兩用樓中，

6、高層住房全部用于出售，而樓下商鋪采用出租收取手續(xù)費(fèi)的原則，預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值超過 50 億元，本文化產(chǎn)業(yè)園有著一般工業(yè)園難以比擬的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)和專業(yè)優(yōu)勢(shì)，具有良好的市場(chǎng)前景和較高的經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)過審慎的財(cái)務(wù)測(cè)算，本項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 37.97%，投資回收期為 5.77 年。在積極控制市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)與管理風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，將獲得生態(tài)效益、5 5 城市名片城市名片 機(jī)遇空前機(jī)遇空前2011-8-21 xx2011-8-21 xx三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究經(jīng)濟(jì)收益、社會(huì)收益的共贏局面。1、市場(chǎng)分析：一，到目前為止， xx 市尚無(wú)規(guī)模成型的大型文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)和規(guī)劃

7、中的 xx 產(chǎn)業(yè)園相媲美。二，國(guó)家扶持文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。 2011 年上半年，文化部開展“文化與科技融合創(chuàng)新園區(qū)” 、 “文化與科技融合優(yōu)秀產(chǎn)品” 、 “文化與科技融合優(yōu)秀企業(yè)”評(píng)選工作，加快文化與科技的結(jié)合，發(fā)展新興業(yè)態(tài)，大力培育新興產(chǎn)業(yè)，三寶文化產(chǎn)業(yè)園是一個(gè)典型案例；三，xx 聞名世界，xx 寶劍企業(yè)的產(chǎn)品遠(yuǎn)銷歐美、中東、東南亞、澳大利亞等國(guó)家和地區(qū)，在外國(guó)享有很高的盛名，但在國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)并不廣闊，而部分 xx 青瓷及 xx 石雕企業(yè)在國(guó)內(nèi)一些省會(huì)城市有著非常好的銷售業(yè)績(jī)，卻苦于無(wú)法打開國(guó)外市場(chǎng)。2、自然環(huán)境。產(chǎn)業(yè)園選址于靜幽山谷，林木繁茂 ,環(huán)境優(yōu)美，寧?kù)o，空氣清新，地勢(shì)起伏舒緩，山水景觀秀麗

8、，自然意境純美，便于文化產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的園區(qū)因地制宜。3、文化環(huán)境分析：xx 石雕技藝、xx 寶劍鍛造技藝、xx 青瓷燒制技藝是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的文化部確定的第一批國(guó)家級(jí)非物質(zhì)文化。xx 三寶歷史悠久，享譽(yù)海內(nèi)外。xx 的文化觀賞價(jià)值及收藏價(jià)值極高，消費(fèi)者購(gòu)買的目的多以賞玩、收藏為主，或是買了作為禮品相送。由于“xx”的目標(biāo)市場(chǎng)相近，所以為產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)造了很好的條件。4、產(chǎn)業(yè)政策分析xx 產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)涉及到多方合作，如果沒有政府的主導(dǎo)和支持，很難成功。自從 xx 石雕技藝、xx 寶劍鍛造技藝、xx 青瓷燒制技藝被列為國(guó)家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)后，xx 市政府對(duì)“xx 三寶”發(fā)展大力支持，對(duì)其進(jìn)行宣傳支持和政策扶持，

9、xx產(chǎn)業(yè)園區(qū)在這樣的形勢(shì)下，由 xx 政府支持將更具權(quán)威性、信服力。通過以上分析，我們對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行 swot 分析，剖析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及其應(yīng)對(duì)的方法。strength：xx 聞名國(guó)內(nèi)，其品牌具有不可復(fù)制性，而xx 豐富的旅游資源也是增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園綜合競(jìng)爭(zhēng)力的因素之一。weakness：城市相對(duì)較小，顧客引導(dǎo)不充分，需求未完全打開。6 6 城市名片城市名片 機(jī)遇空前機(jī)遇空前2011-8-21 xx2011-8-21 xx三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究opportunity：周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展情況較好，旅客資源豐富，我市資源稟賦明顯好于其他地區(qū)，我們的增長(zhǎng)潛力在新客戶還是在原有客戶爭(zhēng)取

10、上都具備一定優(yōu)勢(shì)。threat：產(chǎn)業(yè)園建立后，縣城其余商鋪顧客需求勢(shì)必會(huì)被分流，不排除其采用不正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段，不規(guī)范運(yùn)營(yíng)或威脅行業(yè)整體盈利水準(zhǔn)。六、商業(yè)模式分析六、商業(yè)模式分析產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)作模式的設(shè)計(jì)既要體現(xiàn)當(dāng)?shù)靥厣幕?，又要考慮美妙的客戶體驗(yàn)，因此，從設(shè)計(jì)的風(fēng)格上來(lái)看，應(yīng)充分符合 xx 文化歷史旅游名城的定位，兼具古樸與現(xiàn)代的結(jié)合，在歷史的積淀中尋覓現(xiàn)代城市生活的便捷體驗(yàn)尤為重要。我們規(guī)劃展示中心作為產(chǎn)業(yè)園美好形象的標(biāo)志，可考慮引進(jìn)先進(jìn)的 3dmax 視頻技術(shù)，拍攝 3d 宣傳片，讓客戶在立體影片中享受 xx 美景與文化的巔峰之感。貴賓樓作為專家樓，可邀請(qǐng)多位文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的專家和領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行文

11、化交流座談活動(dòng)，在其空余時(shí)可對(duì)外進(jìn)行度假酒店式出租，定位高端，迎合高端團(tuán)體客戶及部分優(yōu)質(zhì)散戶的需求。商用兩主樓的底層全部用于門面展示，性質(zhì)為項(xiàng)目方出租，所涉及商品遍布于特色青瓷一條街、寶劍磨礪一條街、石雕大師一條街，項(xiàng)目公司對(duì)其采用銷售由項(xiàng)目公司收費(fèi)并從中提取一定的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)，用于街道日常管理和初始投入的回報(bào)，此種方法可降低商家間的惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)范市場(chǎng)行為，為xx 文化的傳播及項(xiàng)目公司良好的盈利奠定基礎(chǔ)。1、融資狀況：資金來(lái)源：主要通過銀行借貸、產(chǎn)業(yè)基金、私募股權(quán)等方式。2、投資狀況（1）預(yù)計(jì)投資金額：20,000 萬(wàn)元（2）初始資金來(lái)源：投資項(xiàng)目公司自籌資金 5,000 萬(wàn)元；銀行貸款 1

12、5,000 萬(wàn)元。3、收入來(lái)源：依據(jù)投資的方向，主要有稅收收入、工業(yè)用地批地收益和商業(yè)用地開發(fā)增值。7 7 城市名片城市名片 機(jī)遇空前機(jī)遇空前2011-8-21 xx2011-8-21 xx三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究（1）稅收收入估算本項(xiàng)目 300 畝工業(yè)用地預(yù)計(jì)分五年全部開發(fā)完畢。在本項(xiàng)目中，考慮到園區(qū)的土地開發(fā)面積、地理位置、商業(yè)環(huán)境以及開發(fā)初期客觀上存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，綜合投資期內(nèi)的發(fā)展趨勢(shì)，將本項(xiàng)目平均每期工程的建設(shè)期預(yù)計(jì)為 1 年，項(xiàng)目 10 年期內(nèi)企業(yè)入園率的平均值保守估計(jì)為 75%。4、支出狀況：（1）工業(yè)用地開發(fā)成本 300 畝工業(yè)用地預(yù)計(jì)分五年全部開發(fā)完畢。

13、 工業(yè)用地的開發(fā)成本約為每畝14 萬(wàn)元。（2）商業(yè)用地開發(fā)成本1,500 畝商業(yè)用地預(yù)計(jì)在 2012 年開始 3 年內(nèi)開發(fā)完畢。初始每畝商業(yè)用地開發(fā)成本以 14.5 萬(wàn)（6.5 萬(wàn)/畝土地拆遷費(fèi)、2.8 萬(wàn)/畝土地報(bào)批費(fèi)、5.2 萬(wàn)/畝土地平整費(fèi)）計(jì)算，考慮到今后國(guó)家土地征用相關(guān)政策可能調(diào)整，土地征用成本可能變化，拆遷費(fèi)用可能上升。從而導(dǎo)致土地開發(fā)成本也可能發(fā)生改變。（3）管理費(fèi)用主要為員工工資、房租、辦公費(fèi)用等。其中：主要是用于高級(jí)管理人員的薪酬，每人每年約 50 萬(wàn)元。第 1 年(2011 年)員工工資支出約 100 萬(wàn)，辦公費(fèi)用約 60 萬(wàn)，共計(jì) 160 萬(wàn)。預(yù)計(jì)管理費(fèi)用增長(zhǎng)：2012

14、年開始管理費(fèi)用部分預(yù)計(jì)以 5%的速率逐年遞增。即：2011 年為 140160300 萬(wàn) 2012 年為 3003005%315 萬(wàn) 2013 年為 3153155%331 萬(wàn)其余類推（4）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用主要包括用于市場(chǎng)開發(fā)、企業(yè)推介、廣告宣傳等方面的費(fèi)用。廣告宣傳等費(fèi)用第一年的初期投入為 100 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)該部分以 5%的速率逐年遞增。8 8 城市名片城市名片 機(jī)遇空前機(jī)遇空前2011-8-21 xx2011-8-21 xx三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究即：2011 年為 100 萬(wàn)； 2012 年為 1001005% 105 萬(wàn)； 2013 年為 1051055% 110 萬(wàn)；

15、其余類推。（5）財(cái)務(wù)費(fèi)用采用貸款融資方式，相關(guān)費(fèi)用總計(jì)約 8%。關(guān)于項(xiàng)目還款計(jì)劃：根據(jù)預(yù)計(jì)的項(xiàng)目資金需求和投資收益發(fā)生的數(shù)量、時(shí)間等因素，需要的還款期限為 5 年。還款方式為每年支付利息，到期支付本金。再考慮承銷費(fèi)用等其他相關(guān)費(fèi)用， 均按每年支付當(dāng)年費(fèi)用計(jì)算， 預(yù)計(jì)每年財(cái)務(wù)費(fèi)用為 1200 萬(wàn)元 （150008%1200 萬(wàn)元） 。（6）稅費(fèi)須繳納的主要稅費(fèi)有：營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅。營(yíng)業(yè)稅率為 5%，城建稅為 7%，教育費(fèi)附加為 3%，企業(yè)所得稅率為 33%。上述稅金計(jì)算結(jié)果見表 1。表 1：項(xiàng)目公司交納的主要稅金營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)稅(5%)城建稅及教育費(fèi)附加(7%+3%)營(yíng)業(yè)稅金

16、及附加企業(yè)所得稅20118338320122013201455656201564565201659642983020176972349352018814940741201947347202055055166501949024003111271290297512009712094541099791610721320121611119066120710032838344852060511011307154918181773其中：營(yíng)業(yè)收入稅收收入工業(yè)用地報(bào)批后收益商業(yè)用地開發(fā)增值營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)收入5%城建稅及教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅(7%3%)企業(yè)所得稅(營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)稅金及附加經(jīng)營(yíng)成本利息支出) 33%5、預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量折現(xiàn)：用收入減去支出、費(fèi)用等成本后，得出利潤(rùn)，再用當(dāng)前銀行借貸利息率折現(xiàn)，大概預(yù)計(jì)出盈利。9 9 城市名片城市名片 機(jī)遇空前機(jī)遇空前2011-8-21 xx2011-8-21 xx三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究三寶文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究在完全市場(chǎng)基礎(chǔ)之上，并假設(shè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)是有規(guī)律的、并且是可以預(yù)測(cè)的。我們采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對(duì)對(duì)企業(yè)未來(lái)的現(xiàn)金流量及其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)期，然后選擇合理的貼現(xiàn)率，將未來(lái)的現(xiàn)金流量折合成現(xiàn)值。七、