畢業(yè)論文--房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險控制與對策0

1、房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險控制與對策序言1. 風(fēng)險控制產(chǎn)生的現(xiàn)實背景房地產(chǎn)行業(yè)屬高投入、高風(fēng)險行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入 風(fēng)險高已為人們熟知。眾多的房地產(chǎn)企業(yè)在決定投資開發(fā)項目時 僅僅憑借經(jīng)驗或短暫的市場調(diào)研，以較膚淺的投倉促“估算”便 進(jìn)入土地有形市場搶拍到土地的開發(fā)權(quán)，前期投入資金少則百萬 多則千萬，而對開發(fā)過程的風(fēng)險未能加以重視，以至使開發(fā)商在 土地到手后再重新審視自己原有的“可研報告”才意識到開發(fā)的 風(fēng)險嚴(yán)重性。而在開發(fā)過程中有的開發(fā)商則遇到風(fēng)險的重重包圉，諸如在 施工過程中合同糾紛、產(chǎn)晶定位不清與中介代理公司的紛爭等等。 在經(jīng)過漫長的風(fēng)險糾紛的解決、妥協(xié)后隨之又有公共關(guān)系危機(jī)的 產(chǎn)生；即有的企

2、業(yè)又面臨著業(yè)主的種種指責(zé)與投訴。于是乎初進(jìn) 房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商感慨萬千、驚嘆不已“原來房地產(chǎn)行業(yè)處處 充滿危機(jī)與風(fēng)險，每前進(jìn)一步如履薄冰”。的確開發(fā)商的感慨是不無道理的，風(fēng)險是客觀存在的，我們 的開發(fā)商面對風(fēng)險應(yīng)該學(xué)會如何規(guī)避風(fēng)險、防范風(fēng)險。為此，研究和預(yù)防開發(fā)風(fēng)險就成為每一個房地產(chǎn)開商必然要考慮的一個重要問題。2. 風(fēng)險控制研究的冃的風(fēng)險產(chǎn)生的原因可分為自然原因與人為原因，自然原因大多 屬不可抗力原因，木文暫不討論。筆者主要探討房地產(chǎn)企業(yè)在開 發(fā)項目過程中人為原因造成的投資風(fēng)險。房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的風(fēng)險總體可概括為五大風(fēng)險因素：第一風(fēng)險因素：開發(fā)產(chǎn)品策劃與定位失誤風(fēng)險。第二風(fēng)險因素：中介代

3、理失誤的風(fēng)險。第三風(fēng)險因素：工程管理過程的風(fēng)險。第四風(fēng)險因素：工程成本管理失控的風(fēng)險。第五風(fēng)險因素：公共關(guān)系的風(fēng)險。研究以上五大風(fēng)險因素的主要冃的是旨在對房地產(chǎn)企業(yè)的投 資開發(fā)過程中所遇到上述風(fēng)險加以規(guī)避，對出現(xiàn)的風(fēng)險因素進(jìn)行 防范制訂對策。以減少房地產(chǎn)企業(yè)投資的風(fēng)險性和開發(fā)的盲目性。二、項目投資風(fēng)險與評價1.產(chǎn)品策劃失誤與產(chǎn)品定位失誤風(fēng)險產(chǎn)品策劃失誤與產(chǎn)品定位失誤風(fēng)險不僅局限于產(chǎn)品的宣傳策 劃、行銷策劃上，產(chǎn)品策劃失誤與定位失誤是直接影響產(chǎn)品的銷 售。傳統(tǒng)的產(chǎn)品策劃著重于產(chǎn)品的包裝、推廣模式的創(chuàng)新、創(chuàng)意 的變革。這其中包含著樓宇案名的幾番變遷，由早期的小區(qū)、花 園、廣場變遷為今日的諸多品牌立

4、意。有取自于古代經(jīng)典、取之 于浮華之詞、華麗之詞，有則至取國外洋名。大多數(shù)皆仿自港澳 地區(qū)的案名。有的開發(fā)商則為自己的產(chǎn)品的案名選取大傷腦筋， 你會“橫空出世”我來“天外來客”，你會“君臨此地”我會“帝 王之家”，互相暗地里競爭較勁可謂激烈。開發(fā)商在案名上的競爭 可樂壞了一些善于取“案名”策劃的代理公司，于是乎案命測字 選取，案命的風(fēng)水選取乃至案命與開發(fā)商老板的生辰八字都要有 機(jī)結(jié)合，案命選取走入誤區(qū)。而此時，聰明的開發(fā)商則考慮自己產(chǎn)品案名選取的長遠(yuǎn)策略, 案名以系列品牌聯(lián)系在一起作為企業(yè)的長期發(fā)展的一條戰(zhàn)略方 針。以案列品牌來積累企業(yè)無形的資產(chǎn)來推廣企業(yè)的社會形象。產(chǎn)品的策劃是應(yīng)注重產(chǎn)品從立

5、項至交付使用全過程的推廣策 劃。從今年的房交會上可以看岀眾多開發(fā)商的策劃觀念發(fā)生了很 大的變化。有的開發(fā)商推廣產(chǎn)品的生態(tài)品牌，有的開發(fā)商則根據(jù) 產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品位置推廣自己的水岸生活。這一切均表明了 眾多開發(fā)商已經(jīng)意識到了產(chǎn)品的策劃定位的風(fēng)險，在國內(nèi)開發(fā)商 被業(yè)主指責(zé)其宣傳品牌名不符實或誤導(dǎo)消費的策劃宣傳也頻頻發(fā) 生，甚至開發(fā)商由于上述原因被業(yè)主推上被告席也不在少數(shù)。為此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)充分認(rèn)識到產(chǎn)品策劃的風(fēng)險性，產(chǎn)品 策劃是“雙刃劍”，要嚴(yán)防傷著自己。對于產(chǎn)品定位，開發(fā)商應(yīng)注意產(chǎn)品開發(fā)“可研報告”的廣度 和深度（可研報告廣度與深度在另外文章中討論）。根據(jù)“可研報 告”中產(chǎn)品的定位進(jìn)行優(yōu)化確

6、定，產(chǎn)品定位的失誤，意味著經(jīng)營 風(fēng)險的加大，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，認(rèn)真細(xì)分市場需求固然是有必要，但對企業(yè)而言面對眾多市場不同的客戶群體自身產(chǎn)品定位必 需十分準(zhǔn)確，義無反顧為自己的目標(biāo)客戶群“量身定制”產(chǎn)品， 而非盲目追逐流行、追逐賣點。產(chǎn)品定位與產(chǎn)品策劃的核心基礎(chǔ) 應(yīng)是否符合市場需要，在需求的基礎(chǔ)上，以具有一定前瞻性的設(shè) 計去提煉、充實、豐富真正意義上的“買點”，以優(yōu)秀的設(shè)計贏得 顧客青睞；以顧客的需求推動更新的“創(chuàng)意”不段調(diào)整優(yōu)化自己的產(chǎn)品定位。我們開發(fā)商應(yīng)該清醒認(rèn)識到購房者的消費心態(tài)已趨 向理性對于無實質(zhì)意義的“賣點”炒作是不會輕易讓他們掏出鈔票的。當(dāng)然,在面對瞬息萬變的市場需求企業(yè)有必要不斷

7、地調(diào)整優(yōu)化自己的產(chǎn)品定位但必需從優(yōu)化調(diào)整的角度岀發(fā)，切忌用主觀意志改變正確的產(chǎn)品定位從而加大產(chǎn)品定位失誤的風(fēng)險。要知道市場是的無情，開發(fā)商應(yīng)注重產(chǎn)品的定位的風(fēng)險要防范風(fēng)險，規(guī)避風(fēng)險。2.中介代理機(jī)構(gòu)操作失誤的風(fēng)險中介代理機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)行銷推廣、產(chǎn)品策劃定位宣傳上起過重要 的作用。它彌補(bǔ)了多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)在這方面的行銷策劃推廣人 才的不足，充分發(fā)揮了中介代理機(jī)構(gòu)的人才資源優(yōu)勢。有的中介代理 機(jī)構(gòu)有其獨特的策劃行銷理念，從產(chǎn)品包裝宣傳到行銷推廣，有自成 一派的體系。但縱觀中介代理機(jī)構(gòu)多數(shù)獨缺產(chǎn)品全過程的策劃代理。 所謂“全過程”策劃代理是指為開發(fā)商從產(chǎn)品“可研報告”的形成， 幫助開發(fā)商產(chǎn)品定位決

8、策直至工程發(fā)包決策，工程成本監(jiān)控直到產(chǎn)品 最終形成推廣的全過程。產(chǎn)生策劃代理機(jī)構(gòu)無法為開發(fā)商提供“全過 程”服務(wù)的主要原因是策劃代理機(jī)構(gòu)缺乏工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)人才。從現(xiàn) 狀看工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)人才基本分布于施工企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。中 介代理機(jī)構(gòu)大多數(shù)是善于從事廣告策劃、廣告宣傳。工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì) 人才相對缺乏。這就形成了開發(fā)商欲向中介代理機(jī)構(gòu)咨詢諸如在工程 管理中應(yīng)注意的事項以及要如何規(guī)避訂立工程承發(fā)包合同的風(fēng)險等 問題時，中介代理機(jī)構(gòu)都是無言以對。究其原因，是這些中介代理機(jī) 構(gòu)都無意識到對房地產(chǎn)企業(yè)提供“全過程”服務(wù)的重要性，行銷代理 僅僅局限于廣告的策劃和宣傳。開發(fā)商面對中介代理機(jī)構(gòu)的風(fēng)險最嚴(yán)重的

9、是有的中介代理機(jī)構(gòu) 由于上述原因無法將開發(fā)商在產(chǎn)品上有獨特的技術(shù)、獨特的產(chǎn)品性能 和優(yōu)良的設(shè)備用最通俗的語言展示給購房者。例如某一開發(fā)商在其產(chǎn) 品設(shè)置中裝置具有高科技性能的指紋機(jī)識別系統(tǒng)。開發(fā)商工程技術(shù)人 員卻無法用最通俗的語言來描述其設(shè)備的獨特性能而代理行銷該產(chǎn) 品的中介行銷機(jī)構(gòu)同樣因缺乏該方面人才只能輕描淡寫地在樓書上 寫明是高端科技產(chǎn)品。至于它的性能、科技含量高在何處卻無從解釋。 而事實上指紋機(jī)識別系統(tǒng)是可同時儲存上千個指紋模型，自行識別時 間僅數(shù)秒可完成，識別率近乎百分之百。同樣在人手指弄臟情況下亦 可進(jìn)行模糊識別，是當(dāng)今高端科技產(chǎn)品。而非常遺憾開發(fā)商卻無法將 此自己最好信息一面展示給

10、購房者。而購房者卻因無人告知其產(chǎn)品有 這么好的裝置面對此物漠然處之，皆以為是開發(fā)商刻意炒作的“道具” 而以。上面例子說明了中介代理機(jī)構(gòu)失誤的風(fēng)險，而喪失宣傳的風(fēng)險給 開發(fā)商造成的損失是巨大的，同時亦是不可低估的。中介代理機(jī)構(gòu)失誤風(fēng)險同樣也表現(xiàn)在行銷觀念上，有的代理機(jī)構(gòu) 行銷策劃報告與開發(fā)商產(chǎn)品定位相左，或有的代理機(jī)構(gòu)明知開發(fā)商產(chǎn) 品定位錯誤，行銷手法陳舊應(yīng)改變方式但由于自己無此方面人才來正 確把握行銷動態(tài)，只能一味迎合開發(fā)商的主導(dǎo)思想來推廣開發(fā)商產(chǎn) 品，卻無法贏得市場的響應(yīng)，開發(fā)商在一怒之下單方面解除代理合約， 結(jié)果雙方不歡而散甚至對簿公堂。開發(fā)商同時也喪失了最佳的銷售期 而成為了 “爛尾盤”

11、。這一切都說明了開發(fā)商應(yīng)重視選擇行銷代理機(jī)構(gòu)，對行銷代理的 風(fēng)險要有充分認(rèn)識。3. 工程管理的風(fēng)險工程管理的風(fēng)險大多指開發(fā)商的內(nèi)在風(fēng)險因素。主要風(fēng)險來自技 術(shù)風(fēng)險和管理失誤的風(fēng)險。技術(shù)風(fēng)險已被眾多開發(fā)商所認(rèn)識所重視，如開發(fā)商對設(shè)計院的選 擇，對設(shè)計方案的內(nèi)部評審與優(yōu)化等等。對于此類風(fēng)險，我們稱為“負(fù)” 技術(shù)風(fēng)險，在此方面多數(shù)被國家的各項強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和各項規(guī)范所制 約。目前各省市運作中的“審圖中心”是規(guī)避該風(fēng)險一堅實的“防火 墻”。而對于工程技術(shù)風(fēng)險中的“止”技術(shù)風(fēng)險即技術(shù)風(fēng)險中諸多因 素的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險開發(fā)商們雖也有所意識但由于未能加以足夠重視致使 該方面仍存在相當(dāng)大風(fēng)險。“正”技術(shù)風(fēng)險因素大多存在于

12、方案設(shè)計階段與擴(kuò)初設(shè)計階段。方案設(shè)計階段風(fēng)險因素研究主要是以下幾個方面:(1) 容積率指標(biāo)的運用。(2) 公共面積的比率的分?jǐn)偂?3) 公共與配套用房位置的設(shè)置。(4) 商業(yè)用房的設(shè)置與比例(5) 與“可研報告”相關(guān)要點的體現(xiàn)。以上技術(shù)方案風(fēng)險的因素突出表現(xiàn)在容積率指標(biāo)運用，公共面積 比率分?jǐn)偤蜕虡I(yè)用房設(shè)置配比上。對于容積率指標(biāo)運用，不能盲日追求必須用足容積率思想，應(yīng)以 最佳的配比來確定容積率指標(biāo)。而對于公共面積比率分?jǐn)偟拇笮?，則 是直接與購房者面對非常現(xiàn)實的、敏感的問題。要優(yōu)化公共面積的運 用，密切圍繞“可研報告”中的冃標(biāo)客戶定位，公共面積要實現(xiàn)其必 要功能。要“物有所值”地分?jǐn)偨o購房者，使

13、購房者買得明白，分?jǐn)?得放心。更不能提倡以所謂的“豪華”加大公共面積的分?jǐn)傄约盀榱?彌補(bǔ)自身產(chǎn)品的缺陷而設(shè)置所謂的“豪華”大堂。當(dāng)然，這一切開發(fā) 商應(yīng)緊緊圍繞自己產(chǎn)品的定位，鎖定產(chǎn)品的目標(biāo)客戶而決定公共面積 的設(shè)置。商業(yè)用房的設(shè)置應(yīng)遵循“建的出，賣的好，留下的用的了”的原 則。有的開發(fā)商未能很好地分析自身樓盤周邊的商業(yè)情況，盲目樂觀 地多建商業(yè)用房，原以為商業(yè)用房多投資收益相對較高。誰知購買者 廖廖數(shù)人，承租者租金低得可憐。有的開發(fā)商最后只能將空置商業(yè)用 房到以低廉的價格租給其它企業(yè)當(dāng)倉庫使用。這些例了都說明了技術(shù) 風(fēng)險評估的重要性，重視技術(shù)風(fēng)險、重視投資的“可研報告”，只有 這樣才能規(guī)避風(fēng)險

14、、控制風(fēng)險。工程管理風(fēng)險第二部分為管理失誤風(fēng)險。管理失誤的風(fēng)險主要表 現(xiàn)為二大類，其一是主要管理者失誤的風(fēng)險，其二是技術(shù)管理人員失 誤的風(fēng)險。在管理失誤風(fēng)險中，危害最大后果最嚴(yán)重的是管理者決策的失 誤。在當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)公司管理者是企業(yè)法人，是公司老板。企 業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置大多是直線型，企業(yè)員工大多是抱著“打工”心態(tài)，這 方面單是從近幾年流行的一本外國小說“誰動了我的奶酪”中說明了 這一點。相信在房地產(chǎn)金業(yè)中的眾多“口領(lǐng)”是讀過這本書的。“永 遠(yuǎn)擺脫不了打工的命”這種潛意識構(gòu)成了員工與老板們難以實現(xiàn)真正 的溝通加之部份老板們的剛愎自用，這在很大程度上左右了老板的決 策失誤。管理者失誤的決策風(fēng)險是

15、巨大的，究其根本原因有二個方面：英 一是管理者自身原因，其二是企業(yè)組織構(gòu)架設(shè)置不合理用人不當(dāng)以致 在員工和老板門之間形成了一道道彎曲的“擋土墻”管理失誤風(fēng)險的第二類為技術(shù)管理人員失誤的風(fēng)險。技術(shù)管理人 員的失誤大多是疏忽大意導(dǎo)致的失誤。疏忽大意行為一般表現(xiàn)在以下 三個方面：(1) 疏忽的行為(2) 錯誤的行為(3) 疏忽遺漏的行為對疏忽的行為具體表現(xiàn)為工程技術(shù)人員對設(shè)計圖紙審圖的疏忽， 以致造成較大錯誤，特別是各專業(yè)配合施工圖不一致未能及時發(fā)現(xiàn)以 使在施工過程中不得不頻繁變更致使投資失控。對于錯誤的行為是指 專業(yè)技術(shù)人員重大的分析計算錯誤，此類錯誤是不可原諒的是非常嚴(yán) 重的，發(fā)牛此類錯誤較為少

16、見。而疏忽遺漏行為造成失誤則為多數(shù)， 主要特征表現(xiàn)在簽訂施工合同時，條款訂立不明確，協(xié)議書條款對承 包商沒有約束力，免責(zé)條款嚴(yán)重違反國家政策法規(guī)等。最典型例子：（1）有的開發(fā)商在合同中明確承包商要墊資施工， 甚至連墊資數(shù)額都闡述十分清楚，誰知糾紛發(fā)生法院判決該合同無效 且責(zé)令開發(fā)商全額返還承包商工程款。為什么？開發(fā)商不解。因為國 家目前尚不允許承包商的墊資行為，開發(fā)商要承包商墊資施工是涉嫌 非法融資。（2）有的開發(fā)商為了讓承包商包干某一項目在合同條款中寫明 “某項目總金額為xx萬元由承包方一次包死”要知道“一次包死” 含義并不意味著工程價格或材料價格若迂國家政策性調(diào)整不予相應(yīng) 調(diào)整，合同條款缺

17、乏嚴(yán)密性。由于上述的原因，有的開發(fā)商與承包商糾紛不斷，雙方對簿公堂 在法官宣布其訂立合同無效時開發(fā)商才恍然大悟，原來都是合同訂立 不明“惹的禍”。技術(shù)管理人員失誤表現(xiàn)在工程項目管理上通常是施工現(xiàn)場管理 的失誤和現(xiàn)場簽證的隨意性。特別是基礎(chǔ)工程，許多房地產(chǎn)開發(fā)商由 于內(nèi)部技術(shù)管理人員的失誤使得現(xiàn)場隱蔽記錄不實、現(xiàn)場簽證項冃重 復(fù)嚴(yán)重導(dǎo)致開發(fā)商工程成本居高不下。這一切都說明了技術(shù)管理人員失誤同樣也會給開發(fā)商帶來風(fēng)險, 甚至?xí)頌?zāi)難性的后果。4 成木管理的風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)對項目投資成本的高低直接影響到項目的投資回報, 體現(xiàn)在社會效益上也就是商品房售價的高低。項冃的投資成本可分為工程成本和非工程成本兩

18、大類，其中工程成本和非工程成本按以下科目劃分子項：項目投資成本經(jīng)科目分解后，投資成本便從成本模糊概念轉(zhuǎn)化成可 控細(xì)項成本。許多開發(fā)商在對項目投資時，對投資成本概念模糊，缺少用上述成本 分解方式分析項目總投資成本。特別是在對項目進(jìn)行可行性研究時缺乏 科學(xué)的成本定量分析，對投資成本分析失真。隨之而來是無法對單項成 本進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，導(dǎo)致單項成本失控特別是工程成本的失控，總投資成 本上升。在此時許多開發(fā)商只能依賴提高售價來彌補(bǔ)由于總投資成本上 升而導(dǎo)致的投資回報降低。開發(fā)商用提高售價來平衡總投資成本的方法市場風(fēng)險是極大的，特 別是在h益完善房地產(chǎn)市場的今天，開發(fā)商的這種作法甚至是致命的。特別是對建安工

19、程成本有的開發(fā)商沒有建立起完善的成本管理制度, 不做任何價值工程分析頻繁變更設(shè)計,加之現(xiàn)場技術(shù)管理制度的不完善使 工程成本上升乃至失控。存在投資成本管理的風(fēng)險根本原因是多方面的，其一是有的開發(fā)商對 項目“可研報告”的重要性認(rèn)識不足，編制的“可研報告”深度和廣度 不夠?！翱裳袌蟾妗笔侵笇?dǎo)項目正確投資的綱領(lǐng)性文件可研報告”中 非常重要一個內(nèi)容就是“投資成本分析”，有的開發(fā)商存在著想開發(fā)項目 時就要讓“可研報告”可行的思想。由于上述主導(dǎo)思想的作用加大了投 資風(fēng)險的存在，有的開發(fā)商在待到投資成本失控，實際利潤率驟降時方 才知道“可研報告”的重要性。5.公共關(guān)系的風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)商在項冃開發(fā)時遇到公共關(guān)系

20、風(fēng)險一般有以下兒種清情況：（1）開發(fā)商與建筑承包商關(guān)系危機(jī)的風(fēng)險。（2）開發(fā)商與購房者關(guān)系危機(jī)的風(fēng)險。（3）開發(fā)商與公共媒體關(guān)系危機(jī)的風(fēng)險。開發(fā)商與建筑承包商關(guān)系通常是工程承發(fā)包之間的關(guān)系，承發(fā)包 方的責(zé)任和義務(wù)在雙方簽訂合同書（協(xié)議書）中均有體現(xiàn)。但由于有 的開發(fā)商未能重視合同條款的嚴(yán)密性和約束力或為了自身利益岀現(xiàn)了 顯失公平的合同條款，加大開發(fā)商違約免責(zé)條款和加重承包商違約處 罰條款且補(bǔ)充協(xié)議條款前后自相矛盾。承包商為了爭取到工程的承包 權(quán)公開場合不提出異議，甚至裝出一付十分委屈情緒而同意簽約。對 于承包商接受合同條款開發(fā)商暗地里是十分高興，殊不知此時有的承 包商已開始組織專業(yè)技術(shù)人員針對

21、合同條款的嚴(yán)密性、合法性進(jìn)行周 密的研究，甚至已制訂出了在施工過程中進(jìn)行索賠的詳細(xì)計劃和推翻 合同的理論依據(jù)。承包商一旦在履行合同過程中遇到問題或自身原因 無法履行諾言是便對開發(fā)商攤牌談條件進(jìn)行種種索賠。此時開發(fā)商與 承包商之間產(chǎn)生信任危機(jī)，有的承包商便以停工要挾開發(fā)商甚至將開 發(fā)商告上法庭，一時間鬧得“滿城風(fēng)雨”。此時開發(fā)商社會公眾信任度 急劇降低，原本熱鬧非凡的售樓部一時間變得門可羅雀，開發(fā)商又面 臨著新一輪的危機(jī)風(fēng)險即因無法按期交房引起購房者索賠和訴訟。有 的開發(fā)商則認(rèn)為既成事實的合同承包商理應(yīng)遵守履行，但不知顯失公 平的合同條款是可以撤消的，違反國家法律法規(guī)的合同是無法合同， 經(jīng)法院判

22、定的無效合同并不意味著開發(fā)商可以不付或少付工程款。開發(fā)與客戶關(guān)系危機(jī)的風(fēng)險最典型的是面臨購房者的投訴甚至訴 訟的風(fēng)險，購房者的投訴普遍集中在商品房的質(zhì)量、面積縮水、承諾 未兌現(xiàn)等方面。造成這些風(fēng)險的主要原因在于有的開發(fā)商未能重視與 購房者的關(guān)系，總認(rèn)為一旦房出售就萬事大吉，客戶未購房是“上帝” 簽約購房后是“小弟“。有的開發(fā)商對其開發(fā)的項目進(jìn)行十分浮夸宣 傳，樓書的承諾與實際交房差距其大，例如有的樓書承諾住宅電梯是 進(jìn)口原裝日產(chǎn)“三菱”電梯而實際交房是卻是上?！吧狭狻逼放啤Ｓ?的開發(fā)商對購房者不履行告知義務(wù)，隱瞞商品房的缺陷，例如有的開 發(fā)商在開發(fā)商品房時由于市場銷售的需要將局部層數(shù)改為復(fù)式房

23、，由 于更改為復(fù)式房需要增加衛(wèi)生間而增加的衛(wèi)半間卻在下層戶的臥室之 上。開發(fā)商的銷售人員在推銷此戶型時對客戶未履行告知義務(wù)，這就 給日后留下被投訴的隱患。為此，日后開發(fā)商在客戶的投訴中如未能妥善處理就非常容易引起法律訴訟。開發(fā)商在被客戶推上法院的被告席或其事件曝光于公共媒體時其企業(yè)必將面臨著社會信譽(yù)危機(jī)的風(fēng)險。2002年深圳“萬科”事件就是一個非常典型的例子。由于客戶的投訴和上訴法院，萬科企業(yè)“中國第一房地產(chǎn)”品牌的信譽(yù)就面臨著被“毀譽(yù)”的危險。開發(fā)商與公共媒體關(guān)系危機(jī)的風(fēng)險通常是開發(fā)商缺少與公共媒體的溝通造成的誤解。公共媒體報道客觀事件，是人類社會文明的表現(xiàn)。有的開發(fā)商當(dāng)一旦被公共媒體曝光時

24、不是冷靜面對失誤，勇于向社會承擔(dān)責(zé)任而是對媒體實行封鎖政策，拒絕記者采訪甚至于采取對抗手段。開發(fā)商這些行為使得有些熱衷于新聞炒作的媒體熱炒不停，開發(fā)商失誤行為被炒作成惡劣欺騙行為，此時開發(fā)商才感到事態(tài)的嚴(yán)重性, 匆忙應(yīng)對社會輿論。有的開發(fā)商在匆忙中竟然無所適從，不知如何處 理。由于上述原因開發(fā)商的社會形象受到嚴(yán)重影響，企業(yè)信譽(yù)遇到空 前危機(jī)。三、風(fēng)險控制與對策風(fēng)險控制的目的就是在對風(fēng)險識別和評估的基礎(chǔ)上采取各種防范 措施規(guī)避、轉(zhuǎn)移、降低風(fēng)險，最終減輕由于風(fēng)險的發(fā)生給開發(fā)商造成 的損失。1策劃定位風(fēng)險控制與對策開發(fā)商的產(chǎn)品策劃定位應(yīng)根據(jù)開發(fā)企業(yè)中、長期發(fā)展規(guī)劃并結(jié)合當(dāng) 前市場實際情況鎖定目標(biāo)客戶

25、群。開發(fā)商根據(jù)企業(yè)中、長期發(fā)展規(guī)劃 對擬開發(fā)項冃進(jìn)行投資初步可行性研究。初步可行性研究內(nèi)容包括對 擬開發(fā)地區(qū)進(jìn)行區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析、市場供求分析、項目競爭分析。開發(fā)商要實現(xiàn)上述初步可行性研究內(nèi)容要依靠長期市場調(diào)研及 樓盤材料的積累。為此開發(fā)商應(yīng)重視市場調(diào)研和材料的積累分析， 有條件的開發(fā)商可設(shè)立專職市場調(diào)研員和市場開發(fā)部，市場調(diào)研員時 時根蹤市場動態(tài)。市場調(diào)研員通過各種方式收集房地產(chǎn)市場信息、政 府政策法規(guī)、社會經(jīng)濟(jì)動態(tài)、積累各類樓盤資料，同時可分階段分析 企業(yè)重點關(guān)注開發(fā)區(qū)域的市場動態(tài)定期編撰市場信息簡報供開發(fā)商 決策層參考。市場開發(fā)部應(yīng)有別于傳統(tǒng)意義上的市場開發(fā)，不能局限 于辦理項目報批、審查之

26、類事務(wù)性工作。市場開發(fā)的重點是要根據(jù)市 場動態(tài)信息進(jìn)行分析研究、進(jìn)行產(chǎn)品的動態(tài)策劃（規(guī)劃）、建立市場 對策及開發(fā)模型、對擬開發(fā)樓宇進(jìn)行可行性研究，充分運用“運籌學(xué)” 原理進(jìn)行對策、決策和風(fēng)險分析?？煽俊⒄鎸嵉氖袌鲂畔⒑涂茖W(xué)的可 研報告為開發(fā)商科學(xué)的市場定位和決策奠定堅實的基礎(chǔ)，同時也避免 由于盲目定位帶來了投資風(fēng)險。必需指出的是開發(fā)商的產(chǎn)品定位應(yīng)緊 緊圍繞“企業(yè)發(fā)展綱要”進(jìn)行，要建立企業(yè)品牌意識，提倡開發(fā)商建 立樓盤系列產(chǎn)品戰(zhàn)略思想。系列產(chǎn)品是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立品牌效應(yīng)、進(jìn)行無形資產(chǎn)積累一項長期、復(fù)雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 對此系統(tǒng)工程應(yīng)高度重視。2中介代理的風(fēng)險防范與對策開發(fā)商在決定樓盤

27、由中介機(jī)構(gòu)代理時應(yīng)明確委托代理的范圍、項 目和評估委托代理的風(fēng)險。委托代理是策劃代理、營銷代理、廣告代 理還是項冃全程代理服務(wù)。評估代理的風(fēng)險應(yīng)從代理的投入產(chǎn)出、代 理的效果等方面進(jìn)行多層次、全方位評估分析。委托代理風(fēng)險評估策劃代理營銷代理i 廣青代理i 策劃思路廣告媒體策劃方式背銷策略廣告模式策劃效果營銷效果廣告效果l營銷成功代價r廣告成功代價策劃成功收斜一-營銷成功收益一廣告成功收益策劃失敗代價一-營銷失敗代價一廣告失敗代價策劃失敗后時一-營銷失敗后果分析評估分析評估1結(jié)論結(jié)論成功失敗權(quán)4成功失敗權(quán)逼一廣告失敗后果4成功失敗權(quán)逼分析評估全程服務(wù)代理 i開發(fā)商按以上評估方式進(jìn)行全方位風(fēng)險評估

28、時應(yīng)慎重理論定性,理論定性要有前瞻性、要右充分依據(jù)。定量分析應(yīng)從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度出 發(fā)，充分應(yīng)用經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)進(jìn)行分析，特別是要重視數(shù)學(xué)模型的應(yīng)用。以 上風(fēng)險評估同時亦是開發(fā)商項目可研報告中一個重要內(nèi)容。開發(fā)商進(jìn)行科學(xué)風(fēng)險評估后制訂相應(yīng)防范風(fēng)險措施，有效地降低 中介代理的風(fēng)險。3. 工程管理的風(fēng)險控制與對策工程管理的技術(shù)風(fēng)險控制已被眾多開發(fā)商所重視。開發(fā)商技術(shù)風(fēng) 險控制方面投入是較大的，這包括各類專業(yè)技術(shù)人員的投入和各方面 技術(shù)保證措施。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程管理的風(fēng)險控制方面最 薄弱之處是管理者失誤和技術(shù)管理人員失誤。管理者失誤的風(fēng)險控制主要通過企業(yè)實現(xiàn)職業(yè)經(jīng)理人制度加以解 決完善。職業(yè)經(jīng)理人制度

29、的實現(xiàn)從很大程度上克服了企業(yè)“老板三個 說了算” （bp： k 一切老板說了算2o下屬當(dāng)有不同意見時，還是老 板說了算3。就是你的意見實踐證明是正確時，還是老板說了算。）所 帶來管理上弊病。職業(yè)經(jīng)理人制度在克服了企業(yè)管理者“一言談”家 長式管理弊病同時又帶來一個難以解決的問題。這就是職業(yè)經(jīng)理人對 上層有時難以招架來之企業(yè)股東方的無形壓力，這些壓力包括隱形誤 導(dǎo)、各種暗示、打招呼。對下屬不同觀點、意見難以果斷取舍。市于 上述問題客觀存在，職業(yè)經(jīng)理人承受心里壓力是巨大的，有時導(dǎo)致決 策時左右為難，不斷權(quán)衡利弊，甚至委曲求全和采取集體會議決議形 式進(jìn)行決策。現(xiàn)代企業(yè)管理制度是建立以職業(yè)經(jīng)理人為核心的

30、管理制度，特別 是民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要建立以職業(yè)經(jīng)理人（總經(jīng)理）為核心“三 總師”管理制度。建立以職業(yè)經(jīng)理人（總經(jīng)理）為核心“三總師”管理制度是房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避投資風(fēng)險的必備措施。職業(yè)經(jīng)理人（總經(jīng)理）要注重 合理的企業(yè)組織構(gòu)架設(shè)置，完善管理體制。提倡在“三總師”管理構(gòu) 架下直線式分權(quán)管理。合理用人特別是工程技術(shù)人員，提侶專業(yè)技術(shù) 人員的“?！迸c“精”和專業(yè)協(xié)作精神，制定“游戲規(guī)則”分權(quán)管理、 實施監(jiān)督是管理工程技術(shù)人員的精髓，同時亦是管理考避免決策失誤 有效的管理方式。對于民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從個體家族式的管理轉(zhuǎn)換為現(xiàn)代企業(yè) 管理模式，實行企業(yè)內(nèi)部股份制改造是必要的。為此提倡民營房地產(chǎn)

31、開發(fā)企業(yè)對職業(yè)經(jīng)理人及骨干技術(shù)人才進(jìn)行持股管理。進(jìn)行持股管理 后加以配套的管理體系、制度在很大程度上避免了管理者失誤的風(fēng)險。技術(shù)管理人員失誤的風(fēng)險。避免技術(shù)管理人員的失誤風(fēng)險管理者 首先著重應(yīng)對工程技術(shù)人員綜合素質(zhì)考察，專業(yè)技術(shù)水平、道德品質(zhì) 是關(guān)鍵，注重工作能力而不是學(xué)歷。對于工程技術(shù)人員要專業(yè)明確、 職責(zé)分明。要避免工程技術(shù)人員什么都管的管理弊病，特別是從事現(xiàn) 場管理的工程技術(shù)人員應(yīng)十分注重工程項目質(zhì)量、進(jìn)度和工程項目的 時時監(jiān)控，不宜分心關(guān)注如內(nèi)部材料采購、施工議標(biāo)、合同訂立等問 題。因為如內(nèi)部材料釆購、施工議標(biāo)、合同訂立等屬操作性、政策性、 專業(yè)極強(qiáng)且最容易產(chǎn)生糾紛、產(chǎn)生許多問題、最不

32、易控制的敏感性項 目。對于上述敏感性項目管理者應(yīng)通過制定管理規(guī)則、發(fā)揮各專業(yè)優(yōu) 勢互補(bǔ)以專題論證解決。為此，有條件的企業(yè)可以考慮組建“技術(shù)經(jīng) 濟(jì)部”專業(yè)進(jìn)行上述復(fù)雜項目及合同的管理。要避免技術(shù)管理人員失誤的風(fēng)險，根本出路仍在于建立起以職業(yè) 經(jīng)理人(總經(jīng)理)為核心“三總師”現(xiàn)代企業(yè)管理制度。有條件的企 業(yè)可以建立“項目下放管理、時時跟蹤審計、重大責(zé)任追訴”制度進(jìn) 一步規(guī)避技術(shù)管理人員失誤的風(fēng)險。4. 成本管理的風(fēng)險控制與對策成本管理的風(fēng)險控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的核心問題。要規(guī) 避投資成本管理的風(fēng)險開發(fā)商首先應(yīng)明確投資成本的構(gòu)成，要建立企 業(yè)成本管理體系，特別是要制訂企業(yè)成本管理制度，對各成本

33、細(xì) 項進(jìn)行全程跟蹤監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中投資成本的確定來源于項目可研報告中“投資 總成本表”。單項投資成本是限額成本，是指導(dǎo)各單項資金流出的極 限標(biāo)竿。在預(yù)測各單項資金流出將突破極限標(biāo)竿時企業(yè)應(yīng)及時進(jìn)行分 析評估，(1) 建安工程成本控制與對策：建安工程成本是許多開發(fā)商在 實際操作中最難以有效控制的科目。建安成本之所以難控制根本原 因有兩點：其一開發(fā)商未真止建立起成木管理體系，相應(yīng)成木管理 制度不建全。其二實施成本管理阻力巨大，強(qiáng)大的阻力來自于工程 技術(shù)人員特別是技術(shù)管理人員。質(zhì)量、工期、成本三要素中質(zhì)量和 工期冃標(biāo)是為大家所認(rèn)可的，唯獨成本冃標(biāo)在執(zhí)行中有抗，性究其 原因是未改變傳統(tǒng)的思想觀念

34、、舊國企吃“大鍋飯”思想依然嚴(yán)重， 本位思想嚴(yán)重或有私心作祟，總認(rèn)為實行成本管理限制了其管理權(quán) 卩艮，“無權(quán)”或“權(quán)少” 了，說話不算數(shù)無威信。于是就以工作效率 底、影響工程進(jìn)度為由繞開或變相繞開甚至不執(zhí)行成本管理制度， 豈不知這樣后果的代價是巨大的，“管理出效益”成為空談。成本管 理提倡全員管理，提倡團(tuán)隊精神，提倡嚴(yán)格按照成本管理制度規(guī)范 化的活動。為此，工程成本管理應(yīng)引起開發(fā)商的高度重視。提倡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程項目建立起“限額設(shè)計、倒逼成本” 的指導(dǎo)思想。對頻繁變更工程應(yīng)重視“價值工程”的應(yīng)用，應(yīng)重視 與建筑承包商的談判技巧，對建筑承包商“低中標(biāo)、勤簽證、高結(jié) 算”技巧應(yīng)有充分對策準(zhǔn)備。

35、這其中包括“施工合同”條款的研究 和預(yù)防產(chǎn)生糾紛的措詞。合同管理是許多開發(fā)商進(jìn)行風(fēng)險管理的“真空”地帶。開發(fā)商 要建立合同管理制度，要改變合同一人洽談、一人簽約的危險現(xiàn)象, 技術(shù)經(jīng)濟(jì)人員、法律顧問應(yīng)在合同洽談初期介入進(jìn)行有效的風(fēng)險控 制。(2) 非工程成本中的銷售費用控制，開發(fā)商應(yīng)重點對廣告成本 費用和售樓部裝飾費用進(jìn)行監(jiān)控。售樓部裝飾內(nèi)部招標(biāo)管理，特別是 要加強(qiáng)廣告費用使用的管理，就目前社會情況廣告界存在著巨大“黑 洞”現(xiàn)象。要解決這個問題，開發(fā)商同樣應(yīng)著眼于管理制度的完善， 將銷售費用控制納入成本管理體制中，是否遵守“游戲規(guī)則”才是決 定管理成敗于否的關(guān)鍵所在。(3) 非工程成本中的管理費用和財務(wù)費用控制重點目標(biāo)應(yīng)是財 務(wù)融資計劃的管理，合理的融資計劃應(yīng)根據(jù)項冃施工進(jìn)度進(jìn)行安 排。為此，開發(fā)商應(yīng)高度重視投資資金需求計劃的安排，正確編制 項目現(xiàn)金流量表決定了融資計劃是否合理，同時亦體現(xiàn)出資金使用 效率和經(jīng)濟(jì)性。成本管理成敗