濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷運(yùn)作方案

1、濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷運(yùn)作方案 濟(jì)南市商業(yè)的發(fā)展1、發(fā)展迅速，形成規(guī)模改革開放以來(lái)，濟(jì)南市的商業(yè)與全國(guó)兄弟城市一樣進(jìn)入了快速發(fā)展的軌道，特別是九十年代后期，濟(jì)南市商業(yè)的發(fā)揮咱更是有了質(zhì)的飛躍，隨著二十一世紀(jì)的到來(lái)，WTO的加入更為濟(jì)南商業(yè)領(lǐng)域帶來(lái)了國(guó)家新商業(yè)的理念和現(xiàn)代化元素。在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的硬件設(shè)施、軟件配套等方面都有了很大程度的提高。截止2000年末濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)達(dá)到838個(gè)，商品交易額突破495億元，其中城市市場(chǎng)總數(shù)達(dá)到318個(gè)，商品交易額超過(guò)380億元，全市連鎖超市增加至637家，其商品零售額64.1億元。2、消費(fèi)心理、消費(fèi)行為從最初級(jí)的物質(zhì)需求轉(zhuǎn)向高級(jí)的精神需求（1）消費(fèi)心理：從“求是”

2、、“求初”、“求廉”轉(zhuǎn)向“求新”、“求異”、“求美”、“求情”、“求樂(lè)”。過(guò)去，特別是短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人們的消費(fèi)觀是“求是”、“求廉”、“求知”。那時(shí)只要適用，價(jià)格便宜人們就會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)行為。而今的濟(jì)南市民消費(fèi)心理將更注重“求新”、“求異”、“求美”、“求情”、“求樂(lè)”。即人們?cè)谙M(fèi)中更加看中消費(fèi)的新穎性、個(gè)性化及消費(fèi)精神情感的滿足。（2）消費(fèi)需求：已從最初級(jí)的物質(zhì)需求，轉(zhuǎn)向高級(jí)的精神需求。主要表現(xiàn)在： 購(gòu)物便利性需求 休閑性、娛樂(lè)性需求 相互交流與溝通的需求 開放式購(gòu)物環(huán)境的需求（3）消費(fèi)方式已從傳統(tǒng)的粗放型轉(zhuǎn)變?yōu)榧s時(shí)尚性（4）消費(fèi)層次已從經(jīng)濟(jì)便宜型轉(zhuǎn)變?yōu)楦辉Ｏ硎苄停?）消費(fèi)時(shí)空已從零星分散型

3、轉(zhuǎn)變?yōu)榧袧M足型（6）消費(fèi)能力已從盲目的弱消費(fèi)力轉(zhuǎn)向理性的強(qiáng)消費(fèi)力3、已然形成區(qū)域性特征：市中心的泉城路為中心已形成最強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)繁華中心，商業(yè)的雛形“泉城路步行街”、“泉城廣場(chǎng)”以及貴和購(gòu)物中心、貴和商廈、百貨大樓、人民商場(chǎng)、銀座商場(chǎng)等規(guī)?；虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)，構(gòu)成了濟(jì)南市鉆石級(jí)商業(yè)區(qū)“泉城路商圈”，城西以“華聯(lián)”，城南、城北、城東以“大潤(rùn)發(fā)”為龍頭形成了以社區(qū)經(jīng)濟(jì)為主的“宅配經(jīng)濟(jì)“商圈。商圈的區(qū)域性特征，是城市現(xiàn)代商業(yè)和現(xiàn)代商業(yè)房產(chǎn)形成和發(fā)展的需要條件4、國(guó)際商業(yè)巨頭即將登陸濟(jì)南市的消費(fèi)潛力及輻射力還較大，一些國(guó)際商業(yè)品牌如家樂(lè)福、歐尚、百盛等已將目光鎖定濟(jì)南。新一輪的商業(yè)革命和全新的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)即將來(lái)臨

4、。一、 濟(jì)南市商業(yè)的差距1、整體水平及運(yùn)作能力尚顯滯后2、配套功能欠缺，硬件設(shè)施落后，氣氛營(yíng)造欠佳，停車位嚴(yán)重不足3、經(jīng)營(yíng)管理理念滯后，管理水平模式欠缺，仍處于粗放型管理階段4、經(jīng)營(yíng)的檔次尚屬于中高檔和中低檔，一類檔位品牌難覓蹤跡5、營(yíng)業(yè)人員整體素質(zhì)及服務(wù)水平尚需提高二、 濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀1、規(guī)?；_發(fā)還未形成濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還處于典型的起步階段，目前僅僅是小打小鬧的門頭房和小規(guī)模的臨街店鋪組合在唱主角，規(guī)?；_發(fā)還未形成。2、開放商專業(yè)程度、運(yùn)作機(jī)制和開發(fā)模式還處于不規(guī)范階段目前，濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)寥寥無(wú)幾，稍顯活躍是有一定政府背景的濟(jì)南市建委投資公司，其半企業(yè)半官方色彩的身份正驗(yàn)證

5、了濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)程度還很低，現(xiàn)代運(yùn)作機(jī)制還未建立的現(xiàn)實(shí)。3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和投資還處于原始狀態(tài)應(yīng)該說(shuō)濟(jì)南市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的空間還非常大，把它看作是商業(yè)地產(chǎn)的處女地也不過(guò)分。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作和消費(fèi)水平均還處于啟動(dòng)階段，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的概念還未建立 發(fā)展商的開發(fā)思路和開發(fā)理念還未形成 市民甚至對(duì)招商和銷售的概念卻還分不清楚 市民對(duì)投資商鋪還缺乏最基本的常識(shí) 市民對(duì)投資商鋪的熱情和積極性不高 濟(jì)南各大媒體對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的輿論引導(dǎo)還處于空白階段，連各大報(bào)紙、電視臺(tái)、電臺(tái)的房產(chǎn)專欄記者都 還弄不清楚商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方式以及商業(yè)業(yè)態(tài)的區(qū)分和比較 濟(jì)南人受儒家思想的影響太深，其

6、思想保守性的程度在中國(guó)東部地區(qū)算是首屈一指。三、 濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇與難點(diǎn)（一）、機(jī)會(huì)點(diǎn)1、外地開發(fā)企業(yè)甚至外資企業(yè)已入駐濟(jì)南，其先進(jìn)的開發(fā)理念和運(yùn)作思路給濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到很大的催化作用2、濟(jì)南市政府職能和行政思路在一定程度上了很大的改善。3、國(guó)際商業(yè)巨頭紛紛搶灘泉城，為濟(jì)南現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展帶來(lái)了絕佳的契機(jī)。4、由于中國(guó)人民銀行儲(chǔ)蓄和貸款利率在不斷下調(diào)，促使求穩(wěn)的濟(jì)南居民也要主動(dòng)出擊為存在銀行中的“錢”尋找下蛋的雞。5、近一兩年少數(shù)投資門頭房的“先知者”們已掘到第一桶金。這輕松就致富的財(cái)路對(duì)部份居民的觸動(dòng)較大，在已覺(jué)悟的人群中躍躍欲試者眾。這些先知已知者正是商業(yè)地產(chǎn)快步發(fā)展的

7、主力軍。6、近幾年來(lái)，生意越來(lái)越難做，很多人在尋找既能致富又不費(fèi)力的機(jī)會(huì)。股市的高風(fēng)險(xiǎn)和不規(guī)范讓很多人望而卻步。不動(dòng)產(chǎn)中住宅的投資匯報(bào)率和增值空間又不令人滿意。投資各類債券的回報(bào)也令人失望。這些為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)帶來(lái)了極佳的契機(jī)。（二）困難點(diǎn)1、任何一個(gè)新領(lǐng)域新行業(yè)的成長(zhǎng)發(fā)展都要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，這對(duì)短時(shí)間內(nèi)開發(fā)的大規(guī)模商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目的快速銷售帶來(lái)一定的困難。2、消費(fèi)市場(chǎng)的培植需要一個(gè)漫長(zhǎng)的引導(dǎo)，啟發(fā)過(guò)程，這對(duì)長(zhǎng)期開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)無(wú)疑需要增加運(yùn)作成本和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。3、政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的扶植和政策傾斜還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，政府職能的轉(zhuǎn)變，相關(guān)政策法規(guī)和建立健全以及對(duì)外來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的招商引資力

8、度及保護(hù)均不令人滿意，這已形成濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大障礙。四、 濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)概況1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)系濟(jì)南市首家一站式集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游為一體的大型SHOPPING MALL。該項(xiàng)目占地兩公頃，總建筑面積5萬(wàn)平米，雄踞濟(jì)南市商業(yè)鉆石地段泉城路商業(yè)步行街西首。西鄰三聯(lián)商廈，南臨泉城路，北依將軍廟街，二十多條市內(nèi)公交線交匯于此，交通十分暢達(dá)。濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)被三十多家大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所包圍，被十多個(gè)大中型社區(qū)所依附，各大金融部門營(yíng)業(yè)廳更是遍布泉城路商圈，據(jù)國(guó)外權(quán)威機(jī)構(gòu)所做的濟(jì)南市各商圈及商業(yè)滲透力調(diào)查顯示：以萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)為中心的有效購(gòu)買力人口超過(guò)100萬(wàn)。隨著市政府對(duì)泉城路商業(yè)步

9、行街的擴(kuò)建整治規(guī)劃，泉城路的商業(yè)鉆石地位更無(wú)可替代。濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)以其簡(jiǎn)潔明快的外型設(shè)計(jì)，極具動(dòng)感和張力的流行線條堪稱“凝固的音樂(lè)”。該設(shè)計(jì)以建筑本身的結(jié)構(gòu)為造型元素，體量雄偉，通透利落，繽紛中張顯活力，合理中乍現(xiàn)生機(jī)。該項(xiàng)目的南區(qū)為四層現(xiàn)代高檔休閑購(gòu)物廣場(chǎng)，北區(qū)為極具民俗風(fēng)情的集南北風(fēng)味小吃、娛樂(lè)、休閑于一體的餐飲一條街。建成后的商業(yè)廣場(chǎng)將成為濟(jì)南市首家“街邊有街，店中有店，街邊有店，店中有街”的開放式商業(yè)空間和時(shí)尚型消費(fèi)場(chǎng)所。圍棋講位勢(shì)，泉城路商圈是濟(jì)南商業(yè)棋局中當(dāng)之無(wú)愧的“天目”。象棋講攻防，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)是新一輪泉城路商業(yè)騰飛的“當(dāng)頭炮”。萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)該有的都有了，唯一缺的是它的真正主

10、人您！2、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑占地面積：10887.6 M2總建筑面積：43676 M2地上建筑面積：35220 M2地上建筑面積：8456 M2容積率：.76綠化率：28.5地上機(jī)動(dòng)車停車位；10臺(tái)地下機(jī)動(dòng)車停車位；150臺(tái)自行車停車位；約300臺(tái)五、 項(xiàng)目定位（一）項(xiàng)目總體定位·把該項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營(yíng)為濟(jì)南市乃至山東省真正的shopping mall .·把該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)作為濟(jì)南市的商業(yè)名片. （二）目標(biāo)客戶定位 根據(jù)項(xiàng)目地塊的區(qū)域特性和業(yè)態(tài)特點(diǎn)，并結(jié)合濟(jì)南市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及特點(diǎn)，該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)該是有一定實(shí)力的投資者和經(jīng)營(yíng)商。具體細(xì)分如下：1、 私營(yíng)企業(yè)家、個(gè)體老板2、 中外合

11、資企業(yè)高層管理人員3、 職業(yè)投資者4、 政府官員及有關(guān)行業(yè)成功人士5、 商業(yè)領(lǐng)域品牌經(jīng)營(yíng)商、零售商（三）客戶地區(qū)定位1、濟(jì)南市區(qū)及周邊縣市2、山東省二級(jí)城市3、省外地區(qū)4、國(guó)外地區(qū)（四）項(xiàng)目品質(zhì)定位根椐目標(biāo)客戶的消費(fèi)特點(diǎn)、心理以及本項(xiàng)目地處“商業(yè)鉆石級(jí)口岸”的區(qū)域特性和濟(jì)南商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的需要，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的品質(zhì)定位應(yīng)是：·規(guī)化設(shè)計(jì)超前、創(chuàng)新·品質(zhì)超作且購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境宜人·硬件環(huán)境配備先進(jìn)、現(xiàn)代·軟件環(huán)境設(shè)計(jì)前衛(wèi)、超前六、 總體模式定位（一）業(yè)態(tài)定位·把該項(xiàng)目定位為機(jī)構(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游為一體的SHOPPING MALL·把該項(xiàng)目定位為

12、開放式的購(gòu)物、消費(fèi)場(chǎng)所·把該項(xiàng)目定位為一站式室內(nèi)步行街商業(yè)廣場(chǎng)（二）功能定位1、 集散輻射功能把濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)作為各類高檔名牌、精品、暢銷產(chǎn)品的集散輻射中心，這種集散輻射形式包括信息集散輻射和商品集散輻射。要成為真正意義上的shopping mall 商業(yè)廣場(chǎng)，首先應(yīng)是真正意義上的集散輻射中心，它應(yīng)符合以下條件：A. 本地在國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌、精品登高中檔商品及大眾商品、暢銷產(chǎn)品的主要聚集地。B. 本市國(guó)內(nèi)外名牌、精品高中檔商品的首選登陸點(diǎn)。C. 名類高中檔新產(chǎn)品、前衛(wèi)產(chǎn)品上市的信息發(fā)布中心。D. 中高檔消費(fèi)群及新潮一族首選光顧之地。E. 具備強(qiáng)大的輻射立及影響力，既覆蓋濟(jì)南市區(qū)又輻射

13、周邊地區(qū)乃至全省。要強(qiáng)化集散輻射功能，應(yīng)在商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)加強(qiáng)國(guó)內(nèi)外知名品牌的引入；增加的士站及規(guī)范的士線路，完善廣場(chǎng)的系統(tǒng)組織功能。2、 交易功能 交易功能是商業(yè)廣場(chǎng)的主要功能，作為開放型一站式購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所在消費(fèi)交易功能上應(yīng)具有較低的成本，這樣才能在較短時(shí)間內(nèi)有效地培植龐大的信息流、人流、物流和資金流，從而成功實(shí)現(xiàn)口岸形成和增值。3、休閑、娛樂(lè)、健身功能 當(dāng)今人們的消費(fèi)購(gòu)物習(xí)慣已由傳統(tǒng)的消費(fèi)購(gòu)物專一性。單純性向休閑性、隨意性、娛樂(lè)性轉(zhuǎn)變。Shopping mall 的綜合性多樣性的配套服務(wù)功能正英和當(dāng)今人們的消費(fèi)購(gòu)物特點(diǎn)，既滿足人們對(duì)物質(zhì)的需求，更滿足人們精神方面的享受。萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)定位為shop

14、ping mall 業(yè)態(tài)的開放型的一站式消費(fèi)。購(gòu)物場(chǎng)所，就要讓消費(fèi)者切身感受到無(wú)處不在的人文關(guān)愛(ài)和人性關(guān)懷，讓消費(fèi)者感受到這里既是購(gòu)物消費(fèi)的天堂，又是娛樂(lè)休閑的樂(lè)園。4、展示功能 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)既定位為名牌、精品與中高檔商品交易中心，自然具有引導(dǎo)潮流、領(lǐng)導(dǎo)消費(fèi)的責(zé)任。萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)應(yīng)為諸如：新款時(shí)裝展示會(huì)、新產(chǎn)品上市展銷會(huì)、國(guó)際名牌西服聯(lián)展提供展示、展覽場(chǎng)所。5、信息功能 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)本身就是個(gè)巨大的信息源，為了降低交易費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)諸方面的便利性，必須對(duì)各類信息進(jìn)行收集、篩選、整理，是信息流通有序化、互動(dòng)化、科學(xué)化、規(guī)范化，并實(shí)現(xiàn)消費(fèi)在信息獲得的便利化。真正意義上的shoppi

15、ng mall 應(yīng)是有形商業(yè)業(yè)態(tài)與無(wú)形商業(yè)業(yè)態(tài)的有機(jī)結(jié)合。 要強(qiáng)化萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的信息功能，應(yīng)建立一個(gè)功能齊全網(wǎng)絡(luò)龐大，內(nèi)容豐富，時(shí)效性及新聞性極強(qiáng)的“萬(wàn)達(dá)商業(yè)信息網(wǎng)”，構(gòu)建電子交易平臺(tái)及配送服務(wù)中心。同時(shí)在廣場(chǎng)入口及多功能分區(qū)人流集中處配放電腦商品信息查詢臺(tái)。6、 信用功能 “誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、明白消費(fèi)”是shopping mall 的一大優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)對(duì)入場(chǎng)的商家和商品有嚴(yán)格的審查和管理機(jī)制，保證商場(chǎng)無(wú)假貨、冒牌貨、偽劣貨，充分保證消費(fèi)者的合法權(quán)益。一個(gè)有信用度的商業(yè)廣場(chǎng)將使消費(fèi)者和投資者均感受到低風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)信用度，有利于商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)消費(fèi)的正常進(jìn)行并對(duì)品牌的樹立和口岸增值加上了一道保險(xiǎn)拴。（三）

16、經(jīng)營(yíng)范圍定位A 高中檔服裝、休閑服、百貨、皮具、箱包、皮鞋、首飾、化妝品、家居軟裝飾、電腦及零售超市等。B 餐飲、娛樂(lè)、健身等。1、 區(qū)域規(guī)劃A 南區(qū)：大型購(gòu)物廣場(chǎng)一層：A區(qū)：男人世界：高中檔西服、便服、襯衫、領(lǐng)帶、男士精品事物等；B區(qū)： 霓裳羽衣：高中檔女士職業(yè)裝、淑女裝、潮流服裝等；C區(qū)： 流金溢彩：金銀首飾、高檔鐘表、眼鏡、古玩、玉器等；D區(qū)： 紅袖添香：高檔化妝品、香水等；E區(qū)： 典雅情懷：高中檔皮鞋、皮包、箱包、皮衣、皮具等；F區(qū)： 前沿在線：品牌休閑服、體育服、牛仔服等；G區(qū)： 美麗制造：美容、護(hù)膚、美發(fā)等；二三層： 沃爾瑪連鎖超市四層： 國(guó)際家私連鎖商城B 北區(qū)： 泉城新天地 A

17、區(qū)： 異鄉(xiāng)風(fēng)情：中外各地名小吃土特產(chǎn)等； B區(qū)： 肴羹雅酌：高中檔中西式酒樓； C區(qū)： 娛樂(lè)人生：茶樓、酒吧、迪吧、咖啡屋、電玩城、影視城 、健身中心等；2、 經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 根據(jù)前面的定位我們可以提出濟(jì)南萬(wàn)大商業(yè)廣場(chǎng)的五大經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。 大規(guī)模：濟(jì)南市第一個(gè)大規(guī)模的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。 低成本：由于規(guī)模效應(yīng)，使商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)有較低的交易成本（管 理費(fèi)、稅收、信息獲取成本、硬件設(shè)施等方面） 多信息：萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)匯各類商品、日常消費(fèi)品、休閑、娛樂(lè)消費(fèi)服務(wù)等不同行業(yè)的大量信息于一體?；薮蟮男畔⒃磧?yōu)勢(shì)是任何其它業(yè)態(tài)所無(wú)可比擬的 輻射廣：萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)輻射作用大大超過(guò)通常的1.5公里的消費(fèi)半徑，輻射整個(gè)濟(jì)南市乃

18、至整個(gè)山東省 高信度：萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)購(gòu)物消費(fèi)均有科學(xué)嚴(yán)格的管理體系作保證，其良好的信譽(yù)保證將是它的優(yōu)勢(shì)之所在3、 經(jīng)營(yíng)特色 開放式購(gòu)物：萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)實(shí)行開放式購(gòu)物，開放式經(jīng)營(yíng)，方便性消費(fèi)的運(yùn)作模式，首先濟(jì)南市一站式開放消費(fèi)之先河 集約化經(jīng)營(yíng)：萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)組合、商品類別結(jié)構(gòu)、消費(fèi)檔位整合、人流體系疏導(dǎo)，均經(jīng)過(guò)科學(xué)而系統(tǒng)的論證，成功實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)的集約化水平。 規(guī)?；\(yùn)作：萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)實(shí)行大商場(chǎng)進(jìn)大商家，大商店套小商店的格局，成功實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者的多樣性、包容性、合理性，有效降低投資、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)作成本。 規(guī)范化管理： 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念，規(guī)范的管理體系，科學(xué)的運(yùn)作模式必將使萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣

19、場(chǎng)成為濟(jì)南市乃至山東省商業(yè)運(yùn)作響當(dāng)當(dāng)?shù)拿?。（四）?jīng)營(yíng)檔次定位 北區(qū)：中高檔 南區(qū)：一層 高中檔 二層 中低檔 三層 中低檔 四層 高中檔（五）運(yùn)作思路定位1、開發(fā)思路·引入國(guó)際巨型品牌旗艦店·廣泛與國(guó)際著名品牌建立商業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟2、概念思路·引入SHOPPING MALL概念 ·創(chuàng)造一站式概念·創(chuàng)造開放式概念·創(chuàng)造室內(nèi)步行街概念·營(yíng)造“與沃爾瑪為鄰”的唯一性概念·營(yíng)造“物以稀為貴”的短缺性概念（商鋪相當(dāng)部分已被萬(wàn)達(dá)戰(zhàn)略伙伴分走，剩下的機(jī)會(huì)越來(lái)越少）3、經(jīng)營(yíng)思路 目標(biāo)初期目標(biāo)A 實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)?；⒖茖W(xué)化、規(guī)范化、特色

20、化B實(shí)現(xiàn)消費(fèi)的便利化、休閑化、娛樂(lè)化C實(shí)現(xiàn)入場(chǎng)商品的可行度D實(shí)現(xiàn)配套服務(wù)的人性化、人文化E實(shí)現(xiàn)購(gòu)物信息渠道的有序化、多樣化長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)A 炒熱萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)口岸，實(shí)現(xiàn)口岸增值B 加強(qiáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)品牌積淀，成功實(shí)現(xiàn)指名度、美譽(yù)度合一，并使萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)成為濟(jì)南乃至山東商業(yè)領(lǐng)域的翹楚 思路以上目標(biāo)不是一朝一夕就能實(shí)現(xiàn)的，但目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)又必須依靠每個(gè)朝夕的努力。它的從頭做起，從現(xiàn)在做起，從開發(fā)做起。只有營(yíng)銷、經(jīng)營(yíng)前移至項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)前期，這樣開發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品對(duì)投資者、業(yè)主才會(huì)有更大的吸引力。根據(jù)目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)情況，建議經(jīng)營(yíng)運(yùn)作可從以下方面入手： A、硬件方面·在萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)置電子導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)及購(gòu)物

21、指示視覺(jué)系統(tǒng)；·在萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)置背景音樂(lè) B、軟件方面 ·與電視臺(tái)聯(lián)辦“萬(wàn)達(dá)購(gòu)物傳真”欄目，與報(bào)社聯(lián)辦“萬(wàn)達(dá)商業(yè)沙龍”欄目 ·建立“萬(wàn)達(dá)商務(wù)網(wǎng)” ·創(chuàng)辦“濟(jì)南萬(wàn)達(dá)購(gòu)物節(jié)” ·舉辦主題性展示會(huì)、展銷會(huì) ·節(jié)假日期間舉辦各類SP促銷活動(dòng)4、管理思路 產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)產(chǎn)權(quán)模式定位依據(jù)：A、公司開發(fā)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的基本目標(biāo)；B、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的基本現(xiàn)實(shí)（業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)權(quán)后擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)）C、有利于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理；產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)模式將萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的一層物業(yè)按鋪面面積劃分為基本的產(chǎn)權(quán)單位，每個(gè)鋪面擁有者都具有萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的部分產(chǎn)權(quán)，成為市場(chǎng)的一名股東。為了使

22、該項(xiàng)目口岸增值，維護(hù)所有投資者的權(quán)益，原則上由市場(chǎng)統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)。這樣的產(chǎn)權(quán)模式設(shè)計(jì)，開發(fā)商只要擁有市場(chǎng)51的產(chǎn)權(quán)單位就徹底能控制市場(chǎng)的股份。（如果投資者多，則只需30就能控制股份） 管理特色：服務(wù)型管理 營(yíng)銷型管理 網(wǎng)絡(luò)化管理 人性化管理 管理系統(tǒng)：萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的管理涉及治安、工商、環(huán)衛(wèi)、城管、稅務(wù)、交通等管理內(nèi)容，在萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的管理設(shè)計(jì)中既要遵從一般市場(chǎng)管理的共性，服從行政部門的統(tǒng)一管理，又要兼顧萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的個(gè)性，發(fā)揮業(yè)主和商家的積極性，為此，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的管理系統(tǒng)應(yīng)采取以下結(jié)構(gòu)形式。 A、顧問(wèn)機(jī)構(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)管理委員會(huì)組成部門： 公安、工商、環(huán)衛(wèi)、城管、稅務(wù)、計(jì)監(jiān)、物價(jià)、衛(wèi)生、

23、商檢、廣電等部門及發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主代表、商家代表。管理委員會(huì)設(shè)置：主任、執(zhí)行委員B、決策機(jī)構(gòu)：大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)總公司C、管理機(jī)構(gòu)：濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)管理公司D、執(zhí)行機(jī)構(gòu)：招商部、市管部、物管部、信息部、行政部、財(cái)務(wù)部五、競(jìng)爭(zhēng)和風(fēng)險(xiǎn)（一） 競(jìng)爭(zhēng)根據(jù)濟(jì)南市目前商業(yè)房產(chǎn)的現(xiàn)狀，本項(xiàng)目的真正競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并不多，也不明顯。從經(jīng)營(yíng)角度看還是有許多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；從銷售角度看，也有一些競(jìng)爭(zhēng)存在。下面僅從銷售和經(jīng)營(yíng)兩方面對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行介紹和分析：1.銷售的競(jìng)爭(zhēng)（1） 區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng) 北園路、濟(jì)洛路、花園路、張莊路、經(jīng)十西路五大市場(chǎng)群。 泉城路商圈內(nèi)新建的商業(yè)設(shè)施。（2） 開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是市建委投資公司。

24、（3） 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng) 省府前街路口向東泉城路延伸的FA號(hào)樓。 芙蓉街的FB號(hào)樓。 高家當(dāng)鋪裝修后的G號(hào)樓。（4） 銷售方式的競(jìng)爭(zhēng)目前在濟(jì)南市能引起社會(huì)關(guān)注的是拍賣方式銷售，目前已成功舉行三次大型拍賣會(huì)，雖然第三次拍賣會(huì)比以前兩次拍賣會(huì)火爆程度減弱了一些，但其在濟(jì)南市投資者中還是占有很重要的位置。而且有許多投資者已從中嘗到了一些甜頭。其竟拍的態(tài)勢(shì)和信心還有了一定加強(qiáng)。（5） 銷售價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)名稱位置建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)銷售價(jià)（元/m²）租金價(jià)（元/m²月）A#泉城路西首，毗鄰三聯(lián)商廈，即位于萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)地塊內(nèi)。建面6980 m²地上三層，局部二層。交通便利處于泉城路黃金商圈

25、。（推算）一至三層均價(jià)21600元/ m²一層均價(jià)37800元/ m²一至三層均價(jià)180/ m²月一層均價(jià)315元/ m²月高家當(dāng)鋪路段泉城路與省府前街交叉口西側(cè)建面1521 m²地上一至三層交通方便，文化底蘊(yùn)厚是傳統(tǒng)商業(yè)勝地。 （推算）54000元/ m²最高價(jià)450元/ m²月彩云大廈泉城路中斷建面48615 m²高21層內(nèi)部結(jié)構(gòu)為開敞空間。14400元/ m² 均價(jià)120元/ m²月泉城路商業(yè)房C7座百貨大樓對(duì)面一二層建面600 m²（推算）一層最高價(jià)：57600元/ m

26、8; 二層最高價(jià)：28800元/ m²一層最高價(jià)480元/ m²月二層最高價(jià)240元/ m²月銀座數(shù)碼廣場(chǎng)2、經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)（1）區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)城西區(qū)域：經(jīng)四路華聯(lián)商圈城南、城北、城東區(qū)域：大潤(rùn)發(fā)商圈泉城廣場(chǎng)區(qū)域：泉城路貴和銀座商圈（2） 開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)山東電力魯能集團(tuán)濟(jì)南華聯(lián)集團(tuán)市建委投資公司（3） 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)山東貴和商廈銀座購(gòu)物中心貴和購(gòu)物中心嘉華商業(yè)廣場(chǎng)（4） 租賃價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)名稱規(guī) 模位 置檔位業(yè)態(tài)租 金經(jīng)營(yíng)狀況貴和商廈建面3萬(wàn)泉城路東段中檔百貨商場(chǎng)一般貴和購(gòu)物中心建面3萬(wàn)泉城路東段中檔百貨商場(chǎng)一般龍泉商廈建面2.8萬(wàn)本項(xiàng)目對(duì)面待定百貨商場(chǎng)583元/ m²

27、;月正在招商彩云大廈建面4.8萬(wàn)泉城路中段296號(hào)銀座數(shù)碼廣場(chǎng)（二）風(fēng)險(xiǎn)從目前看，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾個(gè)方面：1、 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)從立項(xiàng)開始就為濟(jì)南市廣大市民的關(guān)注，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)多年良好的業(yè)內(nèi)品牌積淀使萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)在廣大投資者中有較高的知名度和美譽(yù)度，如果不在開發(fā)運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)理念上下一番工夫，從觀念上引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐耐顿Y觀念和經(jīng)營(yíng)思路，則可能受到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的挑戰(zhàn)，對(duì)本項(xiàng)目的后期運(yùn)作會(huì)帶來(lái)不可估量的損失。2、 營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)：目前，濟(jì)南市場(chǎng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)林立，商業(yè)區(qū)更不少，商鋪出現(xiàn)供大于求，很多商鋪在營(yíng)銷上出現(xiàn)很多問(wèn)題和困難。主要表現(xiàn)在：目前濟(jì)南傳統(tǒng)商圈均受到不同程度的挑戰(zhàn)和削弱，一些新商圈不斷涌現(xiàn)，商

28、圈的轉(zhuǎn)移對(duì)投資者向城路的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)方面的投資信心會(huì)受到一定影響由于規(guī)模較大，如果急功近利，操之過(guò)急，沒(méi)有十分周密、完善、科學(xué)、規(guī)范的銷售準(zhǔn)備工作和營(yíng)銷策劃體系，銷售進(jìn)程將受到一定影響。若銷售價(jià)格定位過(guò)高，超過(guò)投資者的承受力，或超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格過(guò)多，對(duì)銷售工作同樣會(huì)帶來(lái)不利影響工程進(jìn)度的科學(xué)計(jì)劃和控制不到位，將會(huì)對(duì)銷售工作帶來(lái)極為不利的影響商鋪面積如果過(guò)大，將加重投資者資金壓力，影響投資者的投資決心分割的科學(xué)性欠佳，也會(huì)影響投資者的投資決心提出以上風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，意在引導(dǎo)決策層、管理層、執(zhí)行層在銷售及運(yùn)作中引起足夠的重視，并努力在實(shí)際操作中加以預(yù)防和規(guī)避。六、營(yíng)銷運(yùn)作策劃（一）銷售目標(biāo) 1、 完成本項(xiàng)

29、目南區(qū)一層室內(nèi)步行街8426.88平方米商鋪的銷售2、 完成本項(xiàng)目北區(qū)“泉城新天地” 3456.9平方米商鋪的銷售（二）、銷售價(jià)格策略1、 定價(jià)步驟策略（1）、初步市調(diào)，設(shè)計(jì)區(qū)域試探價(jià)（2）、拋出區(qū)域試探價(jià)，探測(cè)市場(chǎng)反應(yīng)（3）、進(jìn)一步深入市調(diào)，設(shè)計(jì)出每個(gè)商鋪的價(jià)格（4）、認(rèn)購(gòu)期間拋出階段價(jià)，并及時(shí)微調(diào)，設(shè)計(jì)出正式的價(jià)格體系（5）、開盤時(shí)正式以最終確定的價(jià)格對(duì)外銷售2、 均價(jià)設(shè)定原則與方法 定價(jià)原則：充分論證，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)平開平走，預(yù)留增值空間比較租金，注重投資回報(bào)收回成本，實(shí)現(xiàn)一定利潤(rùn) 市場(chǎng)比較定價(jià)法=成本+利潤(rùn)+市場(chǎng)比較因素 步驟：A、 評(píng)估：對(duì)本項(xiàng)目以及比較項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估B、 修正率=本

30、項(xiàng)目評(píng)估得分/比較項(xiàng)目評(píng)估分C、 修正結(jié)果：修正率×比較項(xiàng)目均價(jià)D、 本項(xiàng)目均價(jià)=比較項(xiàng)目修正均價(jià)/比較項(xiàng)目總數(shù)3、 各商鋪差價(jià)策略區(qū)域差價(jià)：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況及區(qū)域評(píng)估分確定南區(qū)北區(qū)泉城路臨街商鋪東、西面臨街商鋪內(nèi)環(huán)商鋪噴泉廣場(chǎng)商鋪均價(jià)元M2均價(jià)M2均價(jià)M2均價(jià)M2均價(jià)M2商鋪差價(jià)：根據(jù)位置、朝向、主次通道、入鋪口、人流、交通回路、經(jīng)營(yíng)商品附加值等多種因素差別。商鋪差價(jià)的制定步驟與方法如下： 商鋪評(píng)估 編號(hào)參數(shù)位置朝向通道入鋪口人流交通回路商品附加值合計(jì) 求出商鋪均價(jià)分值：商鋪均價(jià)分值=（各商鋪得分各商鋪面積）/商鋪總面積商鋪價(jià)格=該商鋪所在區(qū)域均價(jià)+（商鋪得分-商鋪均價(jià)分值）單位分差價(jià)格值 （單位分差價(jià)格值：每平方米每相差1分的價(jià)格數(shù)）3、 差價(jià)銷控策略： 差價(jià)對(duì)銷控有