山東臨沂房地產(chǎn)場投資分析報(bào)告8

1、【最新資料，WOR文檔，可編輯】山東臨沂房地產(chǎn)市場投資分析報(bào)告本報(bào)告主要意圖是：根據(jù)對臨沂實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況，政策導(dǎo)向、房產(chǎn)市場的研究得出是否具有投資價(jià)值；提綱：第一部分臨沂宏觀環(huán)境研究2第二部分臨沂房地產(chǎn)一級市場研究15第三部分臨沂房地產(chǎn)二級市場研究20第四部分投資價(jià)值研究35第一部分：臨沂宏觀環(huán)境研究本章通過對臨沂概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活及城市規(guī)劃等宏觀層面的闡述與分析、預(yù)測, 把握臨沂房地產(chǎn)市場所處的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢。第一節(jié)：城市概況要點(diǎn)概述：臨沂位于京滬線經(jīng)濟(jì)帶中段，受京、滬兩大都市圈輻射，但半徑較遠(yuǎn)；山東省內(nèi)面積最大和擁有最多人口的大市；商貿(mào)流通業(yè)發(fā)達(dá)；以齊魯文化為底蘊(yùn)，革命老區(qū)精神

2、為魂魄，自然山水為靈氣的良好歷史、人文環(huán)境。一、地理位置及城市性質(zhì)：臨沂市位于山東省南部，東臨膠東半島，西通中原，南接江蘇是魯東南地區(qū)的中心城市：全國性商貿(mào)物流中心之一：歷史文化名城：具有濱水特色的 宜居城市二、行政區(qū)劃及面積臨沂總面積17250.98平方公里，轄區(qū)3區(qū)9縣，是山東省面積最大的市。 全市土地總面 積為1718992.74公頃（畝），占全省土地總面積的10.93 %。三、人口狀況2007年末臨沂縣總?cè)丝跒?022.7萬人，是山東省人口最多的地級城市，臨沂市區(qū)是由蘭 山、河?xùn)|、羅莊三區(qū)組成，目前市區(qū)常住人口 120萬，規(guī)劃到2010年，城區(qū)人口 145萬人。 其中常住人口 118萬

3、人，暫住人口為30萬人。四、交通狀況臨沂市交通便利。臨沂機(jī)場為國家二級機(jī)場，是魯南地區(qū)最大的民航機(jī)場，可起降波音 737、麥道82等機(jī)型，現(xiàn)已 開通北京、上海、廣州、青島的直飛航班。境內(nèi)以 4條過 境國道和14條省道干線為主。兗（州）石（臼所）鐵路、 坪（上）嵐（山）鐵路和膠新鐵路貫穿南北。京（北京）滬（上海）高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內(nèi)形成一個(gè)十字形，通車?yán)锍踢_(dá)到 340公里。五、歷史與人文環(huán)境臨沂市是一塊歷史文化底蘊(yùn)深厚的土地。幾十萬年前 的沂河兩岸就活動(dòng)著人類祖先的足跡，臨沂古城已有 2400多年的歷史。臨沂市是著名的革命老區(qū)。良好的生態(tài)環(huán)境，悠久的歷史，昌達(dá)的文化和革命老區(qū)

4、的光榮傳統(tǒng)為臨沂市提供了豐富多彩的、 高品位的旅游資源。立足這些旅游資源優(yōu)勢，近幾年臨沂 市的旅游業(yè)快速發(fā)展。在"十五"計(jì)劃中市委、市政府又確立了具有臨沂特色的"沂蒙好風(fēng)光"戰(zhàn) 略，旅游開發(fā)突出了 "綠色沂蒙"、"紅色風(fēng)情"、"文韜武略"三大主題，沂蒙旅游的形象和品牌正 在鮮明突出。第二節(jié)：經(jīng)濟(jì)概況要點(diǎn)概述：臨沂經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁并持續(xù)快速增長，但人均GDP遠(yuǎn)落后于省內(nèi)其他城市；三產(chǎn)比例趨向合理，各產(chǎn)業(yè)總值增加迅速；財(cái)政實(shí)力與稅收進(jìn)一步加強(qiáng)；城市房地產(chǎn)投資逐年加大；一、國民生產(chǎn)總值與人均GDP持續(xù)快速

5、增長，但人均GDP非常低臨沂資源豐富，工業(yè)較強(qiáng)。食品、建材、化工、機(jī)械、紡織等已成為臨沂市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的重要 支柱。（一） 臨沂GDP排名城市GDP總量增長率排名城市人均1青島3206.58 億15.71東營8057；2煙臺2402.10 億17.02威海5474-3濟(jì)南2185.09 億15.73青島400824濰坊1720.88 億16.54淄博3917(5淄博1645.16 億15.85濟(jì)南370356濟(jì)寧1456.09 億16.46煙臺369557東營1450.31 億17.07來無229838臨沂1404.86 億16.38濱州224059威海1368.53 億15.99棗莊204831

6、0泰安1012.17 億16.510濰坊2001011德州1003.38 億16.411德州1824312聊城839.45 億17.312泰安1807413濱州829.02 億17.413日照1806614棗莊757.88 億16.414濟(jì)寧1797615菏澤537.68 億17.115聊城1472'16日照505.87 億16.916臨沂1363917來無287.29 億16.117菏澤6041（資料來源：臨沂國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）臨沂經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長。2003年以來，臨沂經(jīng)濟(jì)發(fā)展高出全省平均水平 2個(gè)百分點(diǎn)。2007 年，臨沂市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 1404.9億元，增長16.3

7、%,經(jīng)濟(jì)總量位居全省第8。（二）人均GDP2007年臨沂人均GDP-13639元，在山東省18個(gè)市中排名16位，人均GDP遠(yuǎn)落后于省內(nèi)其他城市。二、三產(chǎn)業(yè)比例更趨合理，各產(chǎn)業(yè)總值增長速度迅速資料來源：臨沂國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)2007年三次產(chǎn)業(yè)增加比例12.4%廠第一產(chǎn)業(yè) 口第二產(chǎn)業(yè) L:第三產(chǎn)業(yè)2007年，臨沂第一產(chǎn)業(yè)增加值增長 4.7%，其第二產(chǎn)業(yè)增長16.3%.第三產(chǎn)業(yè)增長19.9%三次產(chǎn)業(yè)增加比例為12.4 : 51: 36.6，第三產(chǎn)業(yè)所占比重同比提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)比例的優(yōu)化、合理及各產(chǎn)業(yè)總值不斷增加。三、財(cái)政實(shí)力增強(qiáng)，稅收進(jìn)一步增加資料來源：臨沂2007、2006年國

8、民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)2007年實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入68.7億元，增長18%，其中稅收收入51.1億元，占地方財(cái)政收入比重為74.3%,比2006年提高5.5個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)政支出128.1億，增長29.2%。四、房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大（一）臨沂固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資額資料來源：臨沂歷年政府部分統(tǒng)計(jì)公報(bào)2001年以來，房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，2007年度投資規(guī)模達(dá)到56億元小結(jié)：近幾年，臨沂經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，三產(chǎn)比例日趨合理，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)促使固定資產(chǎn)投資和房 地產(chǎn)投資近年來持續(xù)加大。第三節(jié)：居民生活要點(diǎn)概述：居民收入與支出都有一定幅度提升，消費(fèi)能力增強(qiáng)；居民存款繼續(xù)增長，市場消費(fèi)需求未充分釋放。一、居民收

9、入有大幅提升資料來源：臨沂政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)、年鑒2002年開始，臨沂城鎮(zhèn)居民收入水平快速上升，07年1-3季度高達(dá)20%以上；2004年開始，臨沂農(nóng)民收入水平飛速上升，07年也有接近27%的增長；二、銀行存款繼續(xù)增加2004 年2005 年2006 年2007 年760億元910億元1014.6億元1156.1億元資料來源：臨沂歷年政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)、年鑒2007年，臨沂居民存款額達(dá)到1156.1億元。這一方面說明居民收入不斷提高，另一方面 也說明臨沂市民投資渠道少，市場消費(fèi)需求未充分釋放，而房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要投資并未被當(dāng) 地居民充分利用，如加以引導(dǎo)，消費(fèi)者可能將存款轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場，用作投資或自

10、用。小結(jié)：臨沂人均可支配收入持續(xù)增加標(biāo)志著人民收入進(jìn)入快速增長階段。而收入的持續(xù)增加促使家庭支出逐步轉(zhuǎn)向享受型和發(fā)展型，進(jìn)而為房地產(chǎn)快速發(fā)展在消費(fèi)力層面上形成強(qiáng)有力的拉動(dòng)； 第四節(jié)、城市規(guī)劃功能分析1、規(guī)劃基本概況河五片、組團(tuán)發(fā)展的空間發(fā)展結(jié)構(gòu)規(guī)劃區(qū)范圍規(guī)劃區(qū)總面積：1962.93平方公里行政區(qū)域：蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)和高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人口規(guī)模近期(2005 2010)： 145 萬人遠(yuǎn)期(2010 2020)： 200 萬人城市建設(shè)用地近期(2005 2010): 168平方公里遠(yuǎn)期(2010 2020): 219平方公里遠(yuǎn)景(2020年后) ：300平方公里2、城市功能定位(1) 臨沂

11、市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心、魯東 南地區(qū)、蘇北地區(qū)的中心城市之一(區(qū)域性中心城市)（2）區(qū)域性交通樞紐、區(qū)域性商貿(mào)中心（3）工業(yè)城市（機(jī)械、化工、食品加工、建材、紡織業(yè)）、歷史文化名城、濱水生態(tài)、宜居 城市3、城市空間結(jié)構(gòu)臨沂中心城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)提出以沂河為軸分蘭山、羅莊、河?xùn)|、南坊、東南五片組團(tuán)的“一河 五片、組團(tuán)發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略建議。（如上圖）4、城市功能分區(qū)城市分區(qū)主要職能規(guī)模規(guī)劃要點(diǎn)人口規(guī)模（萬人）用地規(guī)模（km2）蘭山城區(qū)歷史文化名城，臨沂政 治、文化、科技、信息、 金融、貿(mào)易中心4240加快舊城改造，適當(dāng)控制規(guī)模 涵發(fā)展，提高環(huán)境質(zhì)量羅莊城區(qū)臨沂市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開 發(fā)區(qū)、市區(qū)能源、建材、

12、 化工、紡織工業(yè)基地1818規(guī)劃期內(nèi)，依托現(xiàn)已拉開的 骨架，大力發(fā)展咼新技術(shù)產(chǎn) 發(fā)區(qū)河?xùn)|城區(qū)市區(qū)物資集散、倉儲轉(zhuǎn) 運(yùn)、批發(fā)貿(mào)易及城市大 型基礎(chǔ)設(shè)施基地1010.5依托臨沂機(jī)場和鐵路編組站 力發(fā)展倉儲轉(zhuǎn)運(yùn)業(yè)和商貿(mào)批 場，形成規(guī)模，提咼檔次南坊片市區(qū)文教、體育、科研和休療養(yǎng)基地55加強(qiáng)生態(tài)保護(hù)，提高環(huán)境質(zhì) 加快文體、休療養(yǎng)設(shè)施建設(shè)合計(jì)7573.5形成“三區(qū)一片”的城市格5、近期開發(fā)重點(diǎn)南坊新區(qū)、蘭山北部地區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及高新區(qū)為近期開發(fā)重點(diǎn)第五節(jié)：本部分小結(jié)臨沂良好的人口與土地要素條件和快速的經(jīng)濟(jì)增長趨勢促使臨沂快速成為魯東南城市的 中心，三產(chǎn)比例日趨合理，居民收入水平不斷提高，奠定了臨沂房地

13、產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 導(dǎo)致近年來臨沂房地產(chǎn)市場投資快速增長；同時(shí)我們認(rèn)識到，臨沂的人均 GDP在全省范圍內(nèi)處于非常低的水平，臨沂的組團(tuán)城市發(fā) 展規(guī)劃形成城市發(fā)展的不平衡，提示臨沂的房地產(chǎn)投資存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。第二部分：臨沂房地產(chǎn)一級市場分析一、近期土地交易深度剖析1、土地成交分布區(qū)域?2007年1-10月市區(qū)土地成交面積超過500萬平方米；蘭山成交量最大，南坊及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)緊隨其后。結(jié)論：市場總體供應(yīng)量一段時(shí)期內(nèi)將得到大量的激增，短期內(nèi)銷售抗性將不斷加劇2、土地成交用途結(jié)構(gòu)? 住宅用地占47%，商業(yè)綜合達(dá)到26%，所占比重明顯有所上升。結(jié)論：住宅用地不斷增加、城市人口相對有限，整體去化能力受到一定的

14、制約性3、各區(qū)域土地成交價(jià)格? 市區(qū)土地成交均價(jià)約80萬元/畝，蘭山最高，達(dá)到120萬元/畝。結(jié)論：市區(qū)土地成交價(jià)位相對較低，土地開發(fā)量過熱，短期內(nèi)整體供應(yīng)量遠(yuǎn)大于市場 去化量4、各類用途土地成交價(jià)格? 住宅用地成交均價(jià)約52萬元/畝，商業(yè)綜合約58萬元/畝，商住混合約74萬元/畝8074 445、主要成交地塊明細(xì)一一5!1116市場土地供應(yīng)量十分巨大，72007年1-10月市區(qū)土地成交面積超過500萬平方米；60 893本部分小結(jié)500土地供應(yīng)區(qū)域分布明顯，蘭山成交量最大，南坊及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)緊隨其后；住宅用地供應(yīng)占據(jù)主力，住宅用地占 47%，商業(yè)綜合達(dá)到26%，商住混合占27%;市區(qū)土地成交均

15、價(jià)約60萬元/畝，蘭山最高，達(dá)到120萬元/畝；住宅用地成交均價(jià)約 住宅用地畝，商業(yè)綜商業(yè)綜合萬元/畝，第三部分：臨沂房地產(chǎn)二級市場分析一、開發(fā)投資狀況分析、成交單價(jià)（萬元/畝）成交單價(jià)（元/平方米）綜合商住混混合74萬元/畝；全部? 房地產(chǎn)投資狀況房地產(chǎn)投資額不斷加大，投資增速：2001年以來，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，2007年度投資規(guī)模達(dá)到55億元。結(jié)論：一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場投資開發(fā)過熱，整體樓市發(fā)展緩慢? 住宅投資占據(jù)主要地位住宅投資仍占主要地位商業(yè)營業(yè)用房投資增速下降：從房屋用途看，住宅投資比重在67.00%706、07年度大幅度上升，507年度住宅投資達(dá)到52億元4055.70%39

16、.00%結(jié)論：住宅投資仍舊是臨沂主力投資方向，短期內(nèi)抗性根源依舊91中在住宅二、市場供求及價(jià)格分析? 市場放量加大，總體供求關(guān)系保持平衡房地產(chǎn)開工竣工面積增加，放量較大：施工、竣工、銷售面積穩(wěn)步增長，總體供求關(guān)系基本平衡。200720022003200420052006? 房屋價(jià)格不上漲緩慢,增長幅度呈下降趨住宅投資（億元）比重（%房地產(chǎn)價(jià)格開始逐步上揚(yáng)。從2002年開始商品房價(jià)格平勢。結(jié)論：城市樓市發(fā)展緩慢，短期內(nèi)價(jià)格提升有限三、南坊板塊板塊分析一、市場板塊的劃分城西板塊1、城中板大致范圍:沂州羅莊板塊路以西，蒙山大道以東，陶然路以北，涑河以南區(qū)域;區(qū)域環(huán)境:濱河板塊臨沂主城，商業(yè)配套完善，

17、人口、居住密度、商貿(mào)最為集中;樓市特點(diǎn):商品房住宅價(jià)格位列第二梯度，各單位自建家屬區(qū)占有較大比例;代表樓盤:富城IBIH、河畔花園、中僑陽光濠庭、馨園小區(qū)、美多商務(wù)花園等;供求關(guān)系:樓盤供應(yīng)過少，無法滿足消費(fèi)者的需求;客群特征：久隆國際.城市綜河?xùn)|板塊城中原住民客戶為主，同時(shí)受到九縣及大批外來人員的追捧；首次置業(yè)較多，外加部分投資客群，客群覆蓋面較廣。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積（川）總建筑面積（萬m2)主力戶型銷售均價(jià)（兀/ m2陽光高第高層512兩室兩廳3400御園金頂高層24三室兩廳3700凌云花園高層1.54三室兩廳3200盛世華庭高層1.56.8二室兩廳3300錦園高層13.6三室兩廳3

18、400錦繡藍(lán)山小高層16.724待定3600久隆國際?高層1643城市綜合預(yù)計(jì)5000體? 受地塊制約，板塊內(nèi)以10萬平米以下的小規(guī)模樓盤為主力樓盤，市場可接受度相對欠缺；? 受規(guī)劃政策影響，本板塊內(nèi)90%以上的住宅為高層，以三居室為主力，并配以一定比例的兩 室兩廳一衛(wèi)，但區(qū)域內(nèi)小戶型十分熱銷；? 銷售均價(jià)為2950元/平米左右，在價(jià)格上相對濱河板塊優(yōu)勢明顯，市場可接受度高，潛在客 群相對廣泛；結(jié)論：大戶型滯銷，部分開發(fā)商已意識到問題嚴(yán)峻，逐步更改小戶型，導(dǎo)致市場一段時(shí)期小戶型市場供應(yīng)量充足，競爭格局不斷激化2、濱河板塊大致范圍：沂河右畔，以濱河大道為軸心，北至雙嶺路，南至沂河路；區(qū)域環(huán)境：沂

19、河景觀帶之自然環(huán)境及景觀資源最佳區(qū)域；樓市特點(diǎn)：此板塊為近期最為活躍板塊，商品房住宅價(jià)格位列全市高端；代表樓盤: 蘭亭水岸、觀天下花園、開元上城、外灘明珠、鳳凰城等;供求關(guān)系: 近期開發(fā)樓盤較多，且還有較豐富的土地儲備，未來發(fā)展空間大;鳳凰城客群特征:占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）開盤時(shí)間物業(yè)類型主力戶型銷售均價(jià)（元12312006年10月14日高層三室兩廳340010242006年06月高層三室兩廳420022502007年05月22日別墅高層三室兩廳 四室兩廳39001.592007年07月08日高層三室兩廳43001.552006年10月18日高層三室兩廳 四室兩廳3300392

20、007年05月10日高層三室兩廳3700104607年12月高層三室兩廳4200多層4.91007年10月小高層三室兩廳3200高層城431002007年10月別墅、小高層、高層三室兩廳3400? 整體規(guī)模較大，在售住宅總供應(yīng)量較大；濱河板塊總體市場供應(yīng)量已達(dá)200萬方含后期以本地企業(yè)主、經(jīng)商業(yè)者及政府人員為主，外來人群占一定比重。未售項(xiàng)目；? 基本上以三居室為主流產(chǎn)品，戶型面積在 130-180之間，戶型面積偏大，總價(jià)高，潛在目標(biāo)群體受到一定的局限性；? 依托暢通的交通、優(yōu)美的沂河景觀、較為先進(jìn)的戶型設(shè)計(jì)使該板塊內(nèi)的住宅銷售均價(jià)居全市各板塊銷售價(jià)格的最高位;3、城西板塊臺北新結(jié)論：濱河板塊目

21、前為市場高端區(qū)域板塊，政府重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目，依托濱河為其強(qiáng)大景觀優(yōu) 勢，成就一批高品質(zhì)樓盤大致范圍：蒙山大道以西，鐵路線以北區(qū)域；區(qū)域環(huán)境分析：優(yōu)勢分析1、集中全市的數(shù)量眾多的批發(fā)市場，從業(yè)人群數(shù)十萬，潛在目標(biāo)客群廣泛 2、目前該板塊已 形成一定的居住區(qū)，整體規(guī)劃合理，區(qū)域生活配套設(shè)施完備3、該板塊為政府目前重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)， 以規(guī)劃中生態(tài)公園為其強(qiáng)大的景觀優(yōu)勢，市場認(rèn)知度、可接受度高劣勢分析1、區(qū)域市場同一時(shí)段內(nèi)新增項(xiàng)目激增，短期內(nèi)銷售抗性將不斷加劇2、伴隨著濱河板塊的相繼開發(fā)建設(shè)，該區(qū)域市場關(guān)注度較以往呈現(xiàn)一定的下滑趨勢，市場知名度相對受阻3、政府在該區(qū)域規(guī)劃有大量經(jīng)濟(jì)適用房和政府單位集資房，短期內(nèi)

22、該區(qū)域銷售抗性將呈現(xiàn)不斷加劇 區(qū)域樓市特點(diǎn)分析：居住物業(yè)+商貿(mào)市場并存；短期內(nèi)區(qū)域樓盤還將是居住為主、投資為輔區(qū)域代表樓盤：臺北新城、冠蒙時(shí)代花園等；供求關(guān)系：開發(fā)較早，但近期一段時(shí)期上市樓盤較多，尤其后期規(guī)劃項(xiàng)目將不斷呈現(xiàn)激增趨勢， 區(qū)域后期 銷售抗性將會(huì)隨時(shí)間的推移呈現(xiàn)不斷遞增趨勢；客群特征：私營業(yè)主+外來生意人成為其區(qū)域主力客群；稱項(xiàng)目名物業(yè)類型占地面積（萬m2）總建筑面積（萬m2）入市時(shí)間主力戶型銷售均價(jià)城臺北新高層401002006年10月二室兩廳三室兩廳3200代冠蒙時(shí)多層高層8192006年9月二室兩廳三室兩廳2700榮華園 高層 9.5212007年1月 二室兩廳3300? 區(qū)

23、域樓盤相對市中心較少，但不缺少大盤，臺北新城達(dá)到100萬平方米；? 多以高層住宅為住，包括部分多層住宅物業(yè)，130以上的面積比重大；? 區(qū)域平均價(jià)格在3300元/川左右，略低于市中心的均價(jià)水平；結(jié)論：區(qū)域樓盤品質(zhì)受到一定的制約性，整體規(guī)劃合理，但區(qū)域面積小，區(qū)位優(yōu)勢逐漸削弱；劣勢優(yōu)勢4、羅莊板塊大致范圍：羅莊（衛(wèi)星城）城區(qū)及高新技術(shù)開發(fā)區(qū)；區(qū)域環(huán)境：距離中心較遠(yuǎn)，但板塊內(nèi)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)；樓市特點(diǎn)：項(xiàng)目規(guī)模都較大以社區(qū)配套彌補(bǔ)周邊配套的不足；代表樓盤：怡景天鵝湖、陽光翠湖；供求關(guān)系：區(qū)域整體供應(yīng)量相對于其他板塊偏少；客群特征：本區(qū)域及高新區(qū)上班人群為主，包括少量蘭山（市中心）客源；項(xiàng)目名稱占地面積

24、（萬卅）總建筑面積（萬卅）入市時(shí)間物業(yè)類型主力戶型銷售m2）怡景天鵝湖20292005 年多層、小高層、高層三室兩廳1900陽光花園30212005 年多層三室兩廳1760陽光怡情園25.7182005 年多層三室兩廳1800陽光翠湖30202005年 多層三室兩廳1750大多為中等規(guī)模樓盤，區(qū)域平均價(jià)格在 1500左右，遠(yuǎn)低于市中心的水平結(jié)論：區(qū)域購買層次相對較低，缺乏高檔項(xiàng)目的帶動(dòng)，居住氛圍成熟度欠缺，市場知名度有待提升5、河?xùn)|板塊大致范圍：沂河以東近郊區(qū)域，河?xùn)|及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域環(huán)境：機(jī)場所在地，未來主要交通物流及制造業(yè)區(qū)域；樓市特點(diǎn)：樓市處于起步階段，以中低價(jià)位住宅及商貿(mào)物流城開發(fā)為

25、主；代表樓盤：集賢小區(qū)、樂泰花園、水景明珠、黃山小區(qū)、濱河花園等；供求關(guān)系：現(xiàn)階段上市樓盤少，但未來供應(yīng)充足；（近期土地批租量大）客群特征：本區(qū)域人群為主，包括少量蘭山（市中心）客源；項(xiàng)目名稱占地面積（萬卅）總建筑面積（萬卅）入市時(shí)間物業(yè)類型起價(jià)均價(jià)（元水景明珠20.58402006 年小高層，多層26002900天弘苑1.73.52007多層23602800東華苑20.14402006 年小高層27003000基本上都是中等規(guī)模樓盤，普通住宅在 2800元/平方米左右，接近市區(qū)水平結(jié)論：單價(jià)提升明顯，市政規(guī)劃合理，但樓市起步晚，樓盤品質(zhì)低6、南坊板塊期沂龍大致范圍:沂河西、祊河?xùn)|的圍合三角，

26、新市政府所在地及行政文化中心; 區(qū)域環(huán)境：區(qū)域開發(fā)尚處于起步階段，區(qū)域生活配套嚴(yán)重不足;樓市特點(diǎn):高端與中低價(jià)樓盤并存，未來開發(fā)的商務(wù)項(xiàng)目比重大;代表樓盤:沂龍灣、齊魯園等;供求關(guān)系:現(xiàn)階段上市樓盤少，08年市政府搬遷配套完善后供應(yīng)量將猛增;客群特征:政府公職人員所占比重大，也包括其他少量高端人群;項(xiàng)目名稱占地面積（萬川） 總建筑面積（萬川） 入市時(shí)間物業(yè)類型戶型面積89-190沂龍灣791232006 年小高層，多層齊魯園23.32006 年小高層，多層80-230基本上都是規(guī)模樓盤，普通住宅在 3000元/平方米左右。結(jié)論：區(qū)域市場總體供應(yīng)量短期內(nèi)出現(xiàn)激增， 市政府的搬遷是該區(qū)域房價(jià)飆升的

27、一大主導(dǎo)因素 小結(jié)? 房地產(chǎn)投資額不斷加大，投資增速? 住宅投資仍占主要地位，商業(yè)營業(yè)用房投資增速下降? 房地產(chǎn)開工竣工面積增加，放量較大? 房屋價(jià)格不斷上漲，市場走出觀望態(tài)勢 房地產(chǎn)營銷手段不斷創(chuàng)新，開始注重品牌營銷? 外地企業(yè)及外資項(xiàng)目增多，開發(fā)企業(yè)整合資源能力有所提升? 近期推盤量大幅度增加? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過于單一，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)較為落后? 房地產(chǎn)不同消費(fèi)群的消費(fèi)差異明顯? 舊房以公房居多，新購房以自用、首次置業(yè)為主? 住宅價(jià)格日益攀升，呈明顯的區(qū)域化特征? 水景概念濱河板塊成為房地產(chǎn)主力營銷主題? 住宅開發(fā)日益郊區(qū)化、開發(fā)市場總體量日益遞增四、投資價(jià)值研究1、地塊狀況地塊位置：本案位于臨沂市

28、城西板塊銀雀山片區(qū)；區(qū)域性質(zhì)：屬于舊城改造項(xiàng)目、整體規(guī) 劃已初現(xiàn)雛形；區(qū)域現(xiàn)狀：政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，以銀雀 山公園為其中心軸；地塊現(xiàn)狀：目前拆遷過半，暫處于毛地 狀態(tài)；2、項(xiàng)目投資優(yōu)劣勢對比優(yōu)勢分析銀雀山片區(qū)規(guī)劃示意 圖毗鄰規(guī)劃中銀雀山公園 北面，相對受西邊建筑的 負(fù)面影響，景觀優(yōu)勢大大地塊呈狹長型，不利于后 期整體規(guī)劃，內(nèi)部景觀規(guī) 劃受到一定的局限性地塊周邊規(guī)劃項(xiàng)目眾多， 且該地塊相對周邊待建 項(xiàng)目，其區(qū)位優(yōu)勢明顯欠區(qū)域缺乏中、高檔次樓盤的帶動(dòng)，單價(jià)勢分存在一定的制勺空間1、隸屬銀雀山區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃板塊，整理規(guī)劃布局合理本案地塊1、目前區(qū)域整體市場供應(yīng)量偏大，短期4、區(qū)域周邊有大量物流園，從業(yè)人員廣泛，潛在目標(biāo)受54、區(qū)域周邊項(xiàng)目不斷激增，給后期產(chǎn)品2、區(qū)域目前已形成一定的居住氛圍，基礎(chǔ)生活配套