2021720養(yǎng)老院建設可行性報告

1、2021720 養(yǎng)老院建設可行性報告1 青島城陽上馬街道養(yǎng)老院項目可行性報告xxx 有限公司2021720 養(yǎng)老院建設可行性報告2 目錄一、概況1、 項目概況2、 報告范圍二、項目建設規(guī)模及建設內(nèi)容1、 項目建設規(guī)模2、 項目建設內(nèi)容三、項目市場分析及市場定位（采用swot 分析方法）1、 市場分析2、 市場定位四、項目選址及建設條件1、 項目選址2、 建設條件五、項目環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防及節(jié)能1、 環(huán)境保護2、 安全衛(wèi)生3、 消防4、 節(jié)能六、項目投資估計和資金籌措七、項目風險分析1、 項目風險分析2、 項目風險回避2021720 養(yǎng)老院建設可行性報告3 八、結論一、概況1、項目概況利用

2、現(xiàn)有的 25 畝土地，租賃土地 300 畝，在上馬街道 建立一所高標準的現(xiàn)代化醫(yī)養(yǎng)結合的老年生活中心， 盡企業(yè)社會義務的同時， 擴大企業(yè)和地方財政營收渠道和社會形象力， 同時為青島市的老人提供一個可以安適養(yǎng)老的環(huán)境。養(yǎng)老問題是當下一個重要的討論話題，如何做好養(yǎng)老院的建設、服務、醫(yī)療保健、財務效益等， 是我們所要重點考慮的問題。通過對現(xiàn)有養(yǎng)老院的狀況的分析，我們可以獲得直觀的經(jīng)驗來對此項目的建設做出指導2、報告范圍通過對現(xiàn)有市場狀況的分析，當下國情與民眾需求的認識，并結合已有資本和目標，論述在青島市城陽區(qū)上馬街道建立養(yǎng)老院的各個方面的可行程度。同時探討建設規(guī)模、建設地址、環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防

3、及節(jié)能、市場定位、效益與風險等多方位內(nèi)容。 為企業(yè)是否將資源投入到養(yǎng)老院的建設中，如何確保經(jīng)營中的利益并規(guī)避風險提供理論準備與指導。其中特別注重swot 分析法的指導意義。2021720 養(yǎng)老院建設可行性報告4 二、項目建設規(guī)模及建設內(nèi)容1、項目建設規(guī)模項目所在地定于青島市城陽區(qū)上馬街道，投入土地總計 25 畝， 租賃用地 300畝，資金充裕。 初步計劃建設成一個布局合理，各項功能設施齊全的醫(yī)養(yǎng)現(xiàn)代化養(yǎng)老院，住宿公寓配套醫(yī)療室、保健室、康復中心、老年活動室、餐廳、休閑公園等設施，并且強調(diào)綠化建設，園區(qū)內(nèi)衛(wèi)生條件達到國家標準，空氣質(zhì)量良好，盡可能使老年人養(yǎng)老生活舒適、安逸。2、項目建設內(nèi)容（1）

4、 、vip 老年酒店及特護獨棟公寓vip 老年公寓的總建筑面積 約 5000 平米， 特護獨棟公寓的總建面積約10000平方米 ，建筑樣式為磚混（或框架）結構，采用條形排布， 3-6 層，配有電梯 。公共走廊寬敞、明亮，方便人員進出，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，保證有較好的采光性。 整個養(yǎng)老院充分利用自然資源， 多層屋頂采用太陽能集中采熱系統(tǒng)。綠化結合組團綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達到戶戶見綠、推窗見景的景觀效果。（2） 、門診樓門診樓總建筑面積約12000 平方米， 含中西醫(yī)門診、病房、特護專區(qū)、主要科室、急救處及觀察處。配備常規(guī)診療與保健器械，并時刻有醫(yī)生值班；辦公室、會議室

5、等，共5 層。（3）、其他公共設施2021720 養(yǎng)老院建設可行性報告5 食堂、健身房、閱覽室、棋牌室、電影院、舞蹈室等合計建筑面積約 3000平方米。（4） 、物業(yè)管理養(yǎng)老院實行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。供電系統(tǒng)：采用雙路供電，采用高級安全插座；通訊系統(tǒng)：每間都設置電話插口及網(wǎng)絡接口；電視系統(tǒng)：每間設置工控閉路電視及衛(wèi)星電視；護理系統(tǒng)： 公寓每層都有護理人員值班，老人有何問題隨叫隨到， 第一時間幫助老人排憂解難。安保系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將養(yǎng)老院和外界隔開，同時有保安定期巡邏；三、項目市場分析及市場定位1、市場分析（1） 、我國養(yǎng)老院養(yǎng)老的背景當前，我國老齡化進入快速發(fā)展階段，據(jù)民政部門的

6、權威信息顯示，我國老年人口將年均增長800 萬到 900 萬人，到 2020 年，老年人口將達到2.48 億，較當前增長 1 個億。預計到 2050 年進入重度老齡化階段， 老年人口將達到 4.37億，約占全國總人口的30% 。也就是說，到本世紀中葉，我國將進入中等發(fā)達國家行列， 那時，中國人口的 13 都將是老年人。 如今正處于老齡化社會的加速發(fā)展階段，并呈現(xiàn)出老齡化規(guī)模大、速度快、區(qū)域發(fā)展不平衡、老齡化超前于現(xiàn)2021720 養(yǎng)老院建設可行性報告6 代化等特點，這都使得我國的養(yǎng)老事業(yè)成為新世紀國家發(fā)展的一個巨大挑戰(zhàn)。此外由于我國特殊的生育政策，上世紀 90 年代初，我國每 10 個年輕人養(yǎng)

7、 1一個老人，而現(xiàn)在越來越多的家庭將出現(xiàn)4 個老年人、一對夫婦和1 個孩子的所謂“4、2、1”格局，居家養(yǎng)老傳統(tǒng)模式受到極大的挑戰(zhàn)，普通家庭越來越小型化、核心化，已無力承擔養(yǎng)老的重擔，養(yǎng)老問題將更多的求助于社會。因此社會養(yǎng)老越來越受到重視。作為社會養(yǎng)老方式之一的養(yǎng)老院養(yǎng)老更是由于其專業(yè)化、人文化滿足了老年人對于生活照料、護理康復和精神關愛等方面的需求，因此受到了人們的熱捧。2、市場定位在對實際情況的了解中我們發(fā)現(xiàn)，大部分無力在家養(yǎng)老的老人更傾向于到公辦養(yǎng)老院中去養(yǎng)老，這主要是由于經(jīng)濟性、口碑，以及民辦養(yǎng)老院少，難以獲取渠道等原因造成的。 但一般公辦養(yǎng)老院又大多存在著人數(shù)眾多，太過擁擠、 公共設

8、施老舊、管理水平落后， 、效率低下等問題。隨著人們收入的增長，老人，以及他們的子女們更多地想要尋求一個足夠舒適的環(huán)境來安置老人，這時，他們更多的是考慮養(yǎng)老院整體的養(yǎng)老狀況，經(jīng)濟因素不再是首要條件。 這些都為項目的發(fā)展帶來了有利因素。所以要在當下狀況的養(yǎng)老院市場中占據(jù)有利地位，該項目三個定位點是現(xiàn)代化、科學化、人性化。（1） 、現(xiàn)代化養(yǎng)老院的建筑、設施等，充分彰顯現(xiàn)代化，整體格局與普通居民區(qū)相似，不與外面世界脫軌； 通過電視、 網(wǎng)絡、電信等手段讓老人在生活中能方便地了解世2021720 養(yǎng)老院建設可行性報告7 界，并與外界交流； 醫(yī)療室配備一些治療老人常見疾病的先進醫(yī)療器械，做到緊急情況是能有效

9、幫助老人脫離危險；明確高效的園區(qū)管理等。（2） 、科學化養(yǎng)老院的公寓建設要充分考慮科學、舒適，窗戶、陽臺的設置必須根據(jù)采光狀況來決定；養(yǎng)老院的飲食設置既要考慮健康、不油膩，又要考慮口味好，多選擇，讓老人在吃上面吃的舒心；老人的活動設施科學安全，健康與樂趣并重；管理要科學有序等。（3）人性化養(yǎng)老院的護理人員都要通過相關的職業(yè)測試，并有相當?shù)墓ぷ鹘?jīng)驗，工作態(tài)度好，讓老人滿意；對于老人提出的問題與要求， 養(yǎng)老院要及時認真地給予處理，盡最大可能滿足老人；老人子女老探望老人的，給予方便的安排；活動室、學習室、多媒體娛樂室等一應俱全，滿足老人多方面需求。四、項目選址及建設條件1、項目選址本項目選址于青島市

10、城陽區(qū)上馬街道，臨近規(guī)劃中的康復大學校區(qū)， 占地 25畝及租賃 300 畝林地 。因臨近康復大學，文化氛圍濃郁，且方便大學生到養(yǎng)老院進行志愿者活動。 因地處風景優(yōu)美的大沽河濕地，遠離城市污染， 故而空氣清新，有益老年人生體健康， 根據(jù)青島市城市發(fā)展規(guī)劃該區(qū)域已列入未來城市整點2021720 養(yǎng)老院建設可行性報告8 發(fā)展規(guī)劃板塊，旅游、公共設施及銀行、超市、郵局等進一步完善，隨城市發(fā)展周邊房地產(chǎn)及企業(yè)相繼落地， 未來有更多人來到這里定居， 從而為他們的老人住入養(yǎng)老院提供了客觀條件。2、建設條件養(yǎng)老院開發(fā)需要政府批準設立，規(guī)劃面積 25 畝，租賃 300 畝林地，集中建造。在國家大力扶持養(yǎng)老產(chǎn)的的

11、政策前提下，青島市各區(qū)按照精干、 高效的原則設置必要的工作部門和土地、城建、工商、國稅、地稅、財政、公安、供水、供電等職能機構，具體負責區(qū)各項管理工作、高效率、快節(jié)奏地為建設提供便利。3、 水文地質(zhì)條件項目依山而建， 地勢錯落別致， 為項目建造景觀休閑游樂區(qū)提供得天獨厚的條件。主要氣象資料如下：年平均氣溫：15.8 年平均氣溫增溫率0.55 /10 a 年最大降雨量：1817.3mm 年平均降雨量：1127.8mm 年最小降雨量：654.3mm 五、項目環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防及節(jié)能2021720 養(yǎng)老院建設可行性報告9 1、環(huán)境保護1 1 環(huán)境保護執(zhí)行標準（1） 、 中華人民共和國環(huán)境保護法

12、（2） 、 建設項目環(huán)境保護保護管理辦法（3） 、 建設項目環(huán)境保護保護管理辦法實施細則（4） 、 污水綜合排放標準1 2 污染物與污染源本項目產(chǎn)生的主要污染物為： 生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)，以及醫(yī)療特殊廢水排水系統(tǒng)。 生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水回合一同排入市政污水管網(wǎng)，食堂排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)，醫(yī)院醫(yī)療區(qū)污廢水分流排放， 非醫(yī)療區(qū)污廢水可直接排入城市污水排水管道，特殊部門的污水還應收集特殊處理。1 3 環(huán)境保護措施（1） 、項目規(guī)劃對排污管網(wǎng)做了合理的設計，與雨水合并集中，通過鋼精混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。（2） 、在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)合理布置廢物箱，以收集

13、生活垃圾。并安排保潔人員進行定時清理、打掃，以保持院區(qū)的清潔、衛(wèi)生。有關部門負責將生產(chǎn)、生活垃圾集中后運至城市垃圾處理場處理。2、安全衛(wèi)生（1） 、常規(guī)區(qū)域綠化、路面平坦、無積水，主要道路用水泥、瀝青或石塊鋪設，2021720 養(yǎng)老院建設可行性報告1 0防止塵土飛揚。（2） 、污水排放符合國家環(huán)保要求。（3） 、垃圾集中在規(guī)劃區(qū)域偏僻的地方集中處理。3、消防根據(jù)建筑設計防火規(guī)范（gbj16-87 ）要求，養(yǎng)老院消防用水按室外25l/s計算，室內(nèi) 15l/s 計算，消防管網(wǎng)布置成環(huán)形，消防用水和生活用水用同一根總管，養(yǎng)老院內(nèi)配備一定數(shù)目的滅火器，同時培訓護理人員和老人們正確使用滅火器。4、 節(jié)能

14、本項目主要節(jié)能為：水、電。為了進一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，本項目采取了多項節(jié)能措施，主要措施所有：（1） 、所有設備選型盡量采用節(jié)能型。（2） 、為了提高電網(wǎng)的功率因素，在低電壓側不重靜電容量。（3） 、設立專門的能源和材料管理機構，檢測各生產(chǎn)階段的能源及節(jié)能情況并制定獎懲制度。六、項目投資估計和資金籌措2021720 養(yǎng)老院建設可行性報告1 1項目估計投資為30000萬元，包括土地使用費、建筑費、綠化費、醫(yī)療器械購置費、室內(nèi)裝修費、多媒體設備采購費，水電煤氣費以及人工工資費等。資金來源主要為三部分：企業(yè)出資。企業(yè)資金主要用來承擔建造于人員費用支出等，這部分資金一旦規(guī)劃完畢要立即落

15、實到位， 支撐建造所需。 特別的，這部分資金可以來源于企業(yè)的現(xiàn)有資金流，也可以來源于企業(yè)的貸款。七、項目風險分析1、 項目風險分析風險是可以預測的不確定性，根據(jù)項目生命周期，風險的來源和內(nèi)容不同，結合本項目歸納出以下幾點主要風險：（1） 、支付力風險從宏觀面上來看，青島目前的養(yǎng)老院市場在較長時間內(nèi)都會呈上升趨勢，總體需求增加。但由于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性， 以及不同地區(qū)文化、 習俗的差異，對養(yǎng)老院，特別是對民辦養(yǎng)老院的收費敏感程度不一，這影響了老人搬入養(yǎng)老院的意愿。養(yǎng)老院的收費項目大致相同，主要包括一次性設備購置費、醫(yī)療押金、床位費、管理費、伙食費、護理費等。收費標準根據(jù)房間類型、配套設備和提

16、供的服務質(zhì)量不同差距較大。 但總的來講， 辦養(yǎng)老院收費不能太高， 雖然入住養(yǎng)老院的老人大多家庭經(jīng)濟條件不錯，但收費合理、優(yōu)質(zhì)服務是保證市場口碑的關鍵因素。2021720 養(yǎng)老院建設可行性報告1 2（2） 、競爭風險德國青年社會及教育工作國際聯(lián)盟與青島市老齡辦達成合作意向：在未來兩到三年，雙方結合各自的優(yōu)勢與特點“取長補短”，中方發(fā)揮市場優(yōu)勢，德方發(fā)揮資金及經(jīng)驗優(yōu)勢，在青島開辦養(yǎng)老服務業(yè)項目，建設高檔養(yǎng)老機構。外國，特別是外國發(fā)達資本主義國家，比我們更早進入工業(yè)化社會，也更早地遇到老齡化的問題， 無論在經(jīng)濟實力上還是在技術、 管理等水平上都領先我們許多。一旦政策允許下， 外資資本大量投入到中國養(yǎng)

17、老機構領域中，在未來幾年內(nèi)，是必會對國內(nèi)養(yǎng)老市場形成巨大的沖擊，也給本項目帶來新的挑戰(zhàn)。此外，國內(nèi)其他的養(yǎng)老機構，各種公辦公營、民辦公助、民辦民營性質(zhì)的養(yǎng)老機構，都會形成一定的市場爭奪，是需要注意的地方。2、 項目風險回避（1） 、市場定位和服務水平是關鍵因素在項目開發(fā)的各個階段， 建立科學細致的調(diào)查系統(tǒng)， 做好市場調(diào)查， 形成準確的市場定位， 適度超前的規(guī)劃理念， 獨具風格的建筑布局， 人性化的管理是成功的重要因子。 針對目前外資入侵主打高端養(yǎng)老市場，現(xiàn)有公、 民營養(yǎng)老機構則是無針對的面相普通大眾， 本項目應采取差異化服務來搶占市場。對比外資養(yǎng)老機構，本項目應具有價格優(yōu)勢， 而對照其他國內(nèi)養(yǎng)

18、老機構， 本項目要有更好的管理水平與硬件能力。實現(xiàn)競爭優(yōu)勢最重要的一點還是在服務水平上。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)實際上是一種服務2021720 養(yǎng)老院建設可行性報告1 3業(yè)，老人在其中的體驗是評價一個養(yǎng)老機構水平和檔次的最關鍵因素，無論競爭對手是誰或其如何，努力提升自身建設與服務水平是取勝的不二法寶。（2）宣傳與口碑項目價值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競爭對手，需借助于經(jīng)營中成功的形象包裝和宣傳策劃。成功的形象包裝和宣傳策劃能夠增加項目的附加值和產(chǎn)品競爭力。養(yǎng)老院作為一個特殊的社會性服務部門，口碑起著重要作用。 好的口碑能帶來更多的客戶， 有助于盈利而不好的口碑足以毀滅一個項目。這就要求項目從建設之日起，就要把環(huán)

19、境保護、與民友好放在首位，在項目投入使用之后，始終重視服務品質(zhì)、樂于奉獻，使老人們滿意，這樣便會帶來良好的口碑。（3） 、項目資本管理對公司擬投資的養(yǎng)老院項目，慎重研究、科學決策，在投資決策上首先要回避風險。從本質(zhì)上來說，養(yǎng)老機構是個特殊行業(yè)，既有盈利性，又有福利性，回報率地，投資回收周期長， 管理比較復雜。 因此將資金和精力集中在公司主營業(yè)務上，以支撐投資項目， 使養(yǎng)老院項目收入占主營業(yè)務收入半尺一定的比例之內(nèi)即可?？刂骑L險，保證對養(yǎng)老院的企業(yè)資源支持。利用好補助。一些地方針對養(yǎng)老機構出臺補貼政策，北京對經(jīng)過民政部門批準、社會力量投資興辦的新建、 擴建或利用其他設施改造的養(yǎng)老服務機構，符合建

20、設項目管理規(guī)定和資助條件的，經(jīng)評審優(yōu)選，由市政府固定資產(chǎn)投資按照每張床位 8000 元 16000元給予一次性建設資金支持。上海的補貼力度比北京更大。此外，各地政府還于2010年陸續(xù)增加了運營補貼，每張床位補貼金額在2021720 養(yǎng)老院建設可行性報告1 4100 元左右。利用好這些補貼，有助于更好地建設養(yǎng)老院。八、結論1、 “夕陽”產(chǎn)業(yè)煥發(fā)“朝陽”前景（1） 、需求緊迫，市場寬廣伴隨著社會結構的變遷，家庭結構的變化，養(yǎng)老方式和消費方式的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式已經(jīng)很難適應現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，借助于家庭以外的力量養(yǎng)老是老年人的普遍需求， 但是由于我國社會養(yǎng)老保障制度還不完善，養(yǎng)老體系還不健全

21、，特別是養(yǎng)老服務體系還未真正的建立健全起來，無法為老年人提供多樣化、全方位的生活和護理服務， 供需矛盾日益突出。 我國老齡化速度的加快也是養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求。 我國老年人口的平均壽命延長了，但是健康狀況卻不容樂觀， 高齡、生活半自理和不能自理的老人快速增加。家庭養(yǎng)老功能日益弱化，家庭“空巢”化現(xiàn)象十分突出。只有發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)才能滿足老年群體的特殊需求，緩解家庭功能化所產(chǎn)生的養(yǎng)老困境。因此，投資建立養(yǎng)老院是個陽光產(chǎn)業(yè)，在充分的論證下，一個收費合理，服務滿意的養(yǎng)老機構能夠獲得市場份額并獲取利益。（2） 、有助于促進就業(yè)，推動經(jīng)濟發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)是集生產(chǎn)、經(jīng)營、服務于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是社會經(jīng)濟

22、發(fā)展各鏈條的重要組成部分， 在經(jīng)濟建設、 社會發(fā)展和擴大就業(yè)方面發(fā)揮重要作用。一2021720 養(yǎng)老院建設可行性報告1 5方面，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是極具經(jīng)濟價值和開發(fā)潛力的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。除了傳統(tǒng)意義上的老年生活照料、 康復護理、專項用品開發(fā)等外， 養(yǎng)老服務還包括老年食品、 用品、保健、保險、文化、教育等諸多領域。我國老年人口基數(shù)大且增長快，由于老年人用品及服務提出大量需求， 是老年市場蘊含著巨大的商機， 養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的市場份額將不斷提升，發(fā)展前景廣闊，有助于推動國民經(jīng)濟較快發(fā)展。2、不僅是商業(yè)，還是公益養(yǎng)老服務業(yè)的特殊性正體現(xiàn)于此。 我們不能僅將養(yǎng)老院投資項目看成是一個純粹的商業(yè)項目，要把它和房產(chǎn)、商場的建設區(qū)分開來。我們國家人口數(shù)目大、老年人