深圳土地規(guī)劃和土地市場

1、第五章 土地規(guī)劃和土地市場第一節(jié) 土地利用規(guī)劃89 / 16文檔可自由編輯打印一、土地利用總體規(guī)劃深圳市土地利用總體規(guī)劃(19972010)（以下簡稱總體規(guī)劃）的基期為1996年，規(guī)劃目標(biāo)年為2010年，遠景展望期至2030年，規(guī)劃區(qū)范圍為深圳市行政轄區(qū)，包括深圳經(jīng)濟特區(qū)和特區(qū)外的寶安區(qū)、龍崗區(qū)。（一）總體規(guī)劃目標(biāo)總體規(guī)劃提出，深圳市土地利用的總體目標(biāo)是：實現(xiàn)土地利用的可持續(xù)發(fā)展、耕地總量動態(tài)平衡、城市建設(shè)用地增長方式由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變?？傮w規(guī)劃要求，到2010年，深圳市耕地面積保持在6464.51hm2（其中基本農(nóng)田保護區(qū)6000.00 hm2）；林地面積75743.00 hm2，有林地

2、占林地總面積的比例達到90%，森林覆蓋率達到50.1%?？傮w規(guī)劃要求，在規(guī)劃期內(nèi)，深圳市城市建成區(qū)面積凈增量控制在15342.00 hm2以內(nèi)；到2010年末，每單位土地GDP要達到223萬元/ hm2，比基期增加375%；菜地復(fù)種指數(shù)由3.04提高到3.5，蔬菜單位面積產(chǎn)量增加50%以上。（二）規(guī)劃實施措施1以土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展的實際需要，合理制定用地指標(biāo)，嚴(yán)格審批各項用地，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，切實做到不超標(biāo)、不浪費，杜絕一切濫用土地資源的行為。2加強對城市土地利用的計劃管理，一方面，要編制好全市中長期及年度土地利用計劃，逐年落實各項控制性指標(biāo)，同時加強對用地計劃執(zhí)

3、行情況的監(jiān)督和檢查；另一方面，要編制好各主要部門用地規(guī)劃及村鎮(zhèn)規(guī)劃，進一步深化和分解總體規(guī)劃提出的各項用地方針、任務(wù)、目標(biāo)及主要設(shè)想，基本農(nóng)田保護區(qū)的劃定要落實到地塊。3制定和完善有關(guān)地方性法規(guī)、政策，如深圳市土地征用與收回條例，以保證土地利用總體規(guī)劃的有效實施。4積極推進土地使用制度改革，建立和完善市場調(diào)節(jié)機制，同時加強土地的經(jīng)濟管理手段，使有限的土地資源得到有效、合理的配置，充分發(fā)揮土地利用的經(jīng)濟效益。5加強對土地利用狀況的動態(tài)監(jiān)測，逐步建立動態(tài)管理決策系統(tǒng)，及時檢查和監(jiān)督規(guī)劃的執(zhí)行情況，并根據(jù)實際需要和客觀情況的變化，對本規(guī)劃進行必要的修改、補充，涉及重大原則性問題的變動必須按規(guī)定履行報

4、批手續(xù)。6在編制各區(qū)規(guī)劃時，加強人均用地指標(biāo)的控制，注重近期開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，理好開發(fā)順序，滾動開發(fā)，不搞遍地開花。7加強閑置土地的整治，根據(jù)“誰破壞，誰恢復(fù)，誰開發(fā)，誰受益”的原則進行開發(fā)利用，對于近期不開發(fā)的土地，組織農(nóng)民復(fù)墾或還林還草。8加強宣傳，使全市人民了解土地利用形勢，增強保護意識，提高對土地利用總體規(guī)劃的認識。（三）遠景年期展望總體規(guī)劃提出，到2030年，深圳市的土地資源將得到更加合理、有效的配置，產(chǎn)業(yè)空間布局更趨合理；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實現(xiàn)科學(xué)化、集約化、社會化；城市功能完善，環(huán)境優(yōu)美，逐步實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；基本建成華南地區(qū)重要的經(jīng)濟中心城市，園林式、花園式的現(xiàn)代化國際性城市。預(yù)計到2030年

5、，城市建成區(qū)規(guī)模將達到55000.00 hm2，耕地維持在5800.00 hm2左右，且95.00%種植蔬菜。圖5-1 深圳市土地利用現(xiàn)狀（1996）示意（略）圖5-2 深圳市土地利用總體規(guī)劃（19972010）示意（略）二、深圳市土地利用總體規(guī)劃修編現(xiàn)行深圳市土地利用總體規(guī)劃(19972010)的基期為1996年，因下列因素的變化，為適應(yīng)新的發(fā)展形勢、更好地支持深圳市今后的發(fā)展目標(biāo)和定位的新要求，對其進行修編是很有必要的。1土地利用特征發(fā)生顯著變化。伴隨著寶安和龍崗兩區(qū)的全面實現(xiàn)城市化工作的完成，規(guī)劃編制的背景和形勢已發(fā)生了巨大變化，同時，主要的規(guī)劃控制指標(biāo)已被大大突破，已無法再起到調(diào)控、促

6、進當(dāng)前和未來社會經(jīng)濟發(fā)展的作用。2土地資源稀缺。一方面，受深圳市自然環(huán)境條件的限制，建設(shè)用地潛力已成為社會經(jīng)濟發(fā)展的硬約束；另一方面，高速的經(jīng)濟發(fā)展及龐大的人口規(guī)模對土地資源產(chǎn)生的巨大需求，亟待通過新一輪的土地利用總體規(guī)劃修編，提高土地的集約利用水平。3面臨社會經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型。面對中央對深圳今后發(fā)展的目標(biāo)和定位提出的新要求，需要以前瞻性的目光來考慮、籌劃土地利用的規(guī)劃管理，順應(yīng)形勢發(fā)展變化的要求，為深圳下一階段的發(fā)展，奠定牢固的空間基礎(chǔ)。4城市發(fā)展面臨資源環(huán)境的瓶頸。深圳市的資源總量約束和生態(tài)環(huán)境壓力日益顯現(xiàn)，要在有限資源和空間的基礎(chǔ)上尋求進一步的發(fā)展，需要新一輪的土地利用總體規(guī)劃修編充分挖掘城

7、市發(fā)展的內(nèi)涵，完全走出外延式的城市擴張之路。按照國家和廣東省政府對開展土地利用總體規(guī)劃修編前期工作的部署和要求，自2004年9月開始，深圳市國土部門認真組織開展了深圳市土地利用總體規(guī)劃實施評價和修編前期調(diào)研工作，至2005年上半年，初步完成了深圳市土地利用總體規(guī)劃（19972010）執(zhí)行情況調(diào)查和實施評價工作。2005年下半年，根據(jù)國務(wù)院辦公廳、國土資源部和廣東省國土資源廳有關(guān)“四清查、四對照”的要求，進一步完善了規(guī)劃實施評價，并對有關(guān)土地利用重大問題開展專題研究。一是組織研究制定深圳市土地利用總體規(guī)劃修編工作方案，并提請深圳市政府成立“深圳市土地利用總體規(guī)劃修編工作領(lǐng)導(dǎo)小組”；二是從新增建設(shè)

8、用地、閑置土地和低效用地、基本農(nóng)田、違法用地等四個方面組織開展“四清查、四對照”工作，按國家要求填報了有關(guān)統(tǒng)計表格，并結(jié)合清查成果進一步完善規(guī)劃實施評價報告；三是結(jié)合深圳市實際，在基本農(nóng)田保護策略、土地利用效益評價、土地節(jié)約集約利用的目標(biāo)和措施、城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)和布局、土地利用綜合分區(qū)及管制措施、土地利用與生態(tài)安全、國有土地資產(chǎn)經(jīng)營和土地利用總體規(guī)劃實施管理機制等方面進行了專題研究。到2005年底，深圳市國土部門已制定了深圳市土地利用總體規(guī)劃修編工作方案，并已上報深圳市政府；“四清查、四對照”的初步成果已上報廣東省國土資源廳。至2005年末，已完成深圳市國土資源調(diào)查和綜合評價（2005）、深圳市土

9、地利用總體規(guī)劃實施評價和前期調(diào)研（1997-2004）、深圳市土地資源利用與保護“十一五”規(guī)劃（2006-2010）、深圳市土地利用總體規(guī)劃修編前期調(diào)研“四查清、四對照”（1997-2004）等成果；已基本完成以下七大重點專題研究：深圳市土地利用戰(zhàn)略研究；深圳市土地利用的生態(tài)環(huán)境限制性及其保護策略研究；深圳市建設(shè)用地的效益分析及其改進對策研究；城鎮(zhèn)用地結(jié)構(gòu)和布局的發(fā)展趨勢及其調(diào)整對策研究；深圳市土地利用規(guī)劃實施管理的問題與機制重構(gòu)；深圳市農(nóng)業(yè)的發(fā)展定位及農(nóng)業(yè)用地保護戰(zhàn)略研究；土地利用的區(qū)域統(tǒng)籌與分區(qū)管理的體系與對策研究。三、深圳市生態(tài)控制線專項規(guī)劃根據(jù)深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定（深圳市人民政

10、府令第145號）劃定的深圳市基本生態(tài)控制線范圍圖經(jīng)深圳市政府四屆九次常務(wù)會議審議通過，于2005年11月1日起施行。（一）劃定范圍根據(jù)深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定，下列范圍劃定為基本生態(tài)控制線：1一級水源保護區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、集中成片的基本農(nóng)田保護區(qū)、森林及郊野公園；2坡度大于25%的山地、林地以及特區(qū)內(nèi)海拔超過50米、特區(qū)外海拔超過80米的高地；3主干河流、水庫及濕地；4維護生態(tài)系統(tǒng)完整性的生態(tài)廊道和綠地；5島嶼和具有生態(tài)保護價值的海濱陸域；6其他需要進行基本生態(tài)控制的區(qū)域。（二）監(jiān)督和管理 根據(jù)深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定：1 除下列情形外，禁止在基本生態(tài)控制

11、線范圍內(nèi)進行建設(shè)：（1）重大道路交通設(shè)施；（2）市政公用設(shè)施；（3）旅游設(shè)施；（4）公園。凡上述建設(shè)項目均應(yīng)作為環(huán)境影響重大項目依法進行可行性研究、環(huán)境影響評價及規(guī)劃選址論證，并應(yīng)在規(guī)劃選址批準(zhǔn)之前，在市主要新聞媒體和政府網(wǎng)站公示，公示時間不少于30日；已批建設(shè)項目，要優(yōu)先考慮環(huán)境保護，加強各項配套環(huán)保及綠化工程建設(shè)，嚴(yán)格控制開發(fā)強度。2在本規(guī)劃實施前已簽訂土地使用權(quán)出讓合同但尚未開工的建設(shè)項目，應(yīng)由市規(guī)劃主管部門審核。準(zhǔn)許建設(shè)的項目應(yīng)嚴(yán)格控制開發(fā)強度與用地功能；對生態(tài)環(huán)境影響較大的建設(shè)項目由市土地主管部門依法收回用地并給予補償。3基本生態(tài)控制線內(nèi)已建合法建筑物、構(gòu)筑物，不得擅自改建和擴建。&

12、#160;基本生態(tài)控制線范圍內(nèi)的原農(nóng)村居民點應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)劃制定搬遷方案，逐步實施。確需在原址改造的，應(yīng)制定改造專項規(guī)劃，經(jīng)市規(guī)劃主管部門會同有關(guān)部門審核公示后，報市政府批準(zhǔn)。4違反本規(guī)劃在基本生態(tài)控制線內(nèi)進行建設(shè)的，屬于嚴(yán)重影響城市規(guī)劃行為。市規(guī)劃主管部門、城管綜合執(zhí)法部門和政府相關(guān)職能部門應(yīng)依照各自職權(quán)，加強基本生態(tài)控制線巡查工作。被檢查的單位和個人應(yīng)如實提供有關(guān)資料，不得以任何理由拒絕。圖5-3 深圳市基本生態(tài)控制線范圍圖（略）第二節(jié) 土地資源及利用2005年，深圳市未做土地利用變更調(diào)查。根據(jù)2004年末的調(diào)查數(shù)據(jù)，深圳市轄區(qū)陸域總面積為1952.84 km2。其中，農(nóng)用地999.90km

13、2，占總用地面積的51.20%；建設(shè)用地839.04 km2，占42.97%；未利用地113.90 km2，占5.83%。表5-1 深圳市歷年土地利用分類構(gòu)成（略）第三節(jié) 土地儲備一、管理機構(gòu)深圳市土地管理部門是深圳市土地儲備的主管部門，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃、土地利用計劃和土地供應(yīng)計劃及土地資源利用的實際情況制定年度土地儲備計劃及中長期土地儲備計劃。土地儲備工作實行統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一管理。對于儲備土地的管理遵循守土有責(zé)、合理利用、規(guī)范公開的原則。市土地儲備機構(gòu)是深圳市土地儲備的承辦機構(gòu)，履行以下職責(zé)：根據(jù)深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市近期建設(shè)規(guī)劃，組織對全市土地供需狀況

14、的調(diào)查，為政府職能部門編制土地儲備計劃提供服務(wù)；根據(jù)土地儲備計劃制定土地收購方案，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實施；負責(zé)對政府依法通過征收、轉(zhuǎn)地、收回、收購、置換等方式取得的土地進行儲備管理，并按照年度土地供應(yīng)計劃供地；負責(zé)籌集并按規(guī)定使用土地儲備資金。市土地儲備機構(gòu)具體負責(zé)特區(qū)內(nèi)儲備土地的日常管理，協(xié)調(diào)、指導(dǎo)并監(jiān)督檢查特區(qū)外分局和國土所開展儲備土地的日常管理工作；寶安、龍崗分局具體負責(zé)特區(qū)外儲備土地的日常管理。二、土地儲備范圍政府土地儲備的范圍包括：政府統(tǒng)一征收后尚未出讓的土地；寶安、龍崗兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)為國有的可建設(shè)用地；政府依法收回的土地；政府以收購或置換方式取得的土地；挖山、填海形成的尚未出讓的土地等。規(guī)

15、劃已確定為農(nóng)業(yè)用地、林業(yè)用地、城市公園、水庫、水源保護區(qū)、河道及海堤管理范圍內(nèi)的土地，并已確定移交給政府相關(guān)部門管理的，不納入土地儲備。三、儲備土地管理（一）按照統(tǒng)一的入、出庫制度對儲備土地實行嚴(yán)格的管理。（二）目前采取土地儲備機構(gòu)直接管理和委托專業(yè)公司管理兩種方式管理政府儲備土地。土地儲備機構(gòu)根據(jù)實際情況，對儲備土地設(shè)立界樁、標(biāo)志牌、圍網(wǎng)，以明確的標(biāo)志界定儲備土地的范圍。同時，在儲備土地上開展日常巡邏，及時發(fā)現(xiàn)并制止非法侵占、破壞儲備土地的行為。（三）儲備土地的合理利用。為了最大限度地發(fā)揮儲備土地的效用，防止土地資源的撂荒，在保障城市規(guī)劃、年度土地供應(yīng)計劃順利實施的前提下，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，土

16、地儲備機構(gòu)可對儲備土地進行合理利用。進行的合理利用是指不改變原土地用途（如菜地、園地、魚塘等）的利用，不得影響市容環(huán)境，不得修建臨時或永久性建（構(gòu)）筑物。臨時用地和臨時建筑需占用儲備土地的，應(yīng)按市政府相關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。四、土地收購政府收購?fù)恋氐姆秶ǎ阂虺鞘幸?guī)劃的調(diào)整，非經(jīng)營性用地（包括工業(yè)用地、倉儲物流用地等）改為經(jīng)營性用途（商業(yè)、住宅、辦公、酒店等）需要收購的；因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要收購的；根據(jù)土地使用權(quán)人申請收購的；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中政府行使優(yōu)先購買權(quán)收購的；國有企業(yè)改制需要收購的；舊城區(qū)改造需要收購的等。五、土地儲備資金管理土地儲備資金的來源主要包括：財政撥付的土地儲備資本金；財政（含國土

17、基金）撥付的土地儲備專項資金；通過銀行貸款或其他融資方式籌措的資金；土地儲備運作過程中的收益；儲備土地合理利用收益。寶安、龍崗兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)地的各項收入全額上繳“市政府-寶安區(qū)轉(zhuǎn)地資金” 帳戶和“市政府-龍崗區(qū)轉(zhuǎn)地資金”帳戶。轉(zhuǎn)地資金帳戶的資金優(yōu)先用于償還銀行貸款，剩余資金可以安排用于轉(zhuǎn)地儲備管理工作。城市化轉(zhuǎn)地工作2003年10月29日，深圳市委、市政府出臺關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進程的意見（深發(fā)200315號），從2003年10月30日起正式啟動寶安、龍崗兩區(qū)城市化各項工作。2004年6月26日，深圳市政府出臺深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法（深府2004102號）。該辦法規(guī)定：兩區(qū)集

18、體所有土地轉(zhuǎn)為國有；已建成區(qū)、經(jīng)批準(zhǔn)尚未使用的建設(shè)用地、山林地、坡度大于25度不作為建設(shè)用地的園地等4類土地不屬轉(zhuǎn)地適當(dāng)補償范圍；原農(nóng)村集體繼受單位、個人非農(nóng)建設(shè)用地劃定標(biāo)準(zhǔn)為：工商用地按100m2/人計算，居住用地按100m2/戶計算（每戶總建筑面積不超過480m2/戶），道路、市政、綠地、文化、衛(wèi)生、體育活動場所等公共設(shè)施用地按200m2/戶計算。該辦法還就兩區(qū)城市化后的土地利用、規(guī)劃管理等內(nèi)容作出了規(guī)定。2005年4月19日，深圳市政府同時出臺了深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)地工作實施方案（深府200563號）、深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地儲備管理實施方案（深府200564號）、深圳市寶安龍

19、崗兩區(qū)城市化非農(nóng)建設(shè)用地劃定辦法（深府200565號）、深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)地補償費使用管理辦法（深府200567號）、深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化國有農(nóng)用地管理辦法（深府200568號）等一系列配套文件，兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)地工作全面鋪開。到2005年底，已全面完成兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)地工作。第四節(jié) 土地供應(yīng)一、土地供應(yīng)情況自1988年土地使用制度改革以來，深圳市取消了行政劃撥用地，對國有土地全部實行有償出讓，并在全國率先建立了土地供應(yīng)計劃管理制度。年度土地供應(yīng)在年度土地供應(yīng)計劃的指導(dǎo)下，對符合協(xié)議方式供應(yīng)條件的用地項目經(jīng)市政府常務(wù)會議批準(zhǔn)后以協(xié)議方式供應(yīng)，對經(jīng)營性等用地項目則以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。

20、2005年，深圳市成功掛牌出讓1宗工業(yè)用地和1宗工業(yè)區(qū)配套宿舍用地，工業(yè)用地市場化工作正式啟動。 （一）2005年土地供應(yīng)情況2005年，全市計劃供應(yīng)土地1268.9 hm2（不包括道路、廣場用地）。其中，產(chǎn)業(yè)用地997.6 hm2，公共配套用地191.3 hm2，商品住宅用地80.0 hm2。2005年，全市實際供應(yīng)土地1555.44hm2（含道路、廣場用地），其中特區(qū)277.96 hm2，寶安區(qū)499.95 hm2，龍崗區(qū)777.53hm2。按土地供應(yīng)方式分，協(xié)議方式供應(yīng)1492.79 hm2，占95.97%；招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供應(yīng)62.65 hm2，占4.03%。按土地用途分，產(chǎn)業(yè)用地

21、691.99 hm2，同比減少14.26%，占當(dāng)年實際供應(yīng)總量的44.49%；住宅用地50.70 hm2，較上年減少48.16%，占當(dāng)年實際供應(yīng)總量的3.26%；城鎮(zhèn)公共服務(wù)配套用地244.56 hm2，同比增加54.08%，占當(dāng)年實際供應(yīng)總量的15.72%；獨立選址重點建設(shè)項目用地568.19hm2（指交通、能源、水利、軍事等重點建設(shè)項目），占當(dāng)年實際供應(yīng)總量的36.53%。表5-2 深圳市2005年土地供應(yīng)情況（略）表5-3 深圳市歷年土地供應(yīng)情況（略）（二）2006年土地供應(yīng)計劃2006年，全市計劃供應(yīng)土地2828.9hm2，其中，城鎮(zhèn)建設(shè)用地計劃供應(yīng)1228.9 hm2，占43.44%

22、；獨立選址重點建設(shè)項目用地計劃供應(yīng)1600.0 hm2，占56.56%。在城鎮(zhèn)建設(shè)用地供應(yīng)計劃中，特區(qū)計劃供應(yīng)126.6 hm2，較上年計劃增加66.8%；寶安區(qū)計劃供應(yīng)537.0 hm2，較上年計劃減少0.56%；龍崗區(qū)計劃供應(yīng)525.3 hm2，較上年計劃減少19.56%。在城鎮(zhèn)建設(shè)用地供應(yīng)計劃中，產(chǎn)業(yè)用地計劃供應(yīng)759.6 hm2，較上年計劃減少23.86%；住宅用地計劃供應(yīng)144.1 hm2，較上年計劃增加80.13%，其中商品住宅用地計劃供應(yīng)104.1 hm2，較上年計劃增加30.13%；城鎮(zhèn)公共服務(wù)配套用地計劃供應(yīng)325.2 hm2，較上年計劃增加70.00%。2006年，深圳市將

23、深入推進產(chǎn)業(yè)用地市場化配置工作，全年計劃以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓產(chǎn)業(yè)用地58.5 hm2，占當(dāng)年產(chǎn)業(yè)用地計劃總量的7.70%。表5-4 深圳市2006年土地供應(yīng)計劃（略）二、簽訂土地出讓合同情況2005年，包括歷史用地、原農(nóng)村用地、行政劃撥用地補辦出讓手續(xù)在內(nèi)，全市共簽訂出讓合同288宗，土地面積918.92hm2，比上年減少14.36%。從區(qū)域分布看，特區(qū)內(nèi)簽訂出讓合同119宗，土地面積298.03hm2，同比增加29.15%；寶安區(qū)78宗，土地面積272.29hm2，同比減少50.88%；龍崗區(qū)91宗，土地面積348.60 hm2，同比增加21.08%。從出讓方式看，協(xié)議方式出讓278宗

24、，土地面積856.28 hm2，同比減少8.77%；招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓10宗，土地面積62.64 hm2，同比減少53.40%。從土地用途看，商服用地16宗，土地面積19.90 hm2，同比減少68.32%；工礦倉儲用地127宗，土地面積427.94 hm2，同比減少20.74%；公用設(shè)施用地38宗，土地面積84.86 hm2，同比增加45.83%；公共建筑用地42宗，土地面積207.36 hm2，同比增加27.50%；住宅用地58宗，土地面積136.14 hm2，同比減少23.42%；交通運輸用地6宗，土地面積12.68 hm2，同比減少79.93%；特殊用地1宗，土地面積30.04h

25、m2。表5-5 深圳市2005年簽訂土地出讓合同情況（按出讓方式分）（略）表5-6 深圳市2005年簽訂土地出讓合同情況（按土地用途分）（略）表5-7 深圳市2005年公開招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地使用權(quán)項目一覽（略）表5-8 深圳市歷年簽訂土地出讓合同情況（按出讓方式分）（略）表5-9 深圳市歷年簽訂土地出讓合同情況（按土地用途分）（略）第五節(jié) 土地轉(zhuǎn)讓根據(jù)深圳市土地交易市場管理規(guī)定（深府第100號令），深圳市的土地使用權(quán)交易自2001年3月6日起在土地交易市場以招標(biāo)、拍賣和掛牌方式公開進行（土地使用權(quán)交易包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓和出租）。為此，作為土地有形市場的專設(shè)機構(gòu)深圳市土地房產(chǎn)交易中

26、心（以下簡稱“交易中心”）正式掛牌運作。至此，企業(yè)的土地轉(zhuǎn)讓也從以往的由政府個案審批轉(zhuǎn)換為在土地有形市場公開交易。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括地上建筑物、構(gòu)筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)當(dāng)適用中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓除外。按市場地價標(biāo)準(zhǔn)、以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓分為：土地使用權(quán)人自愿轉(zhuǎn)讓，為實現(xiàn)抵押權(quán)而進行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，人民法院、執(zhí)法機關(guān)依法裁定或決定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。非征地返還用地的合作建房，可視為土地使用權(quán)的部分轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的掛牌交易方式，是指在一定期限內(nèi)將土地交易條件在交易中心進行公告，并接受交易申請的行為。具體操作時，先由委托方發(fā)布公告，再由

27、競買人遞交土地使用權(quán)掛牌競買申請書，最后由交易中心電腦按價高者得、先報價者得的原則撮合成交，并在大顯示屏和互聯(lián)網(wǎng)予以公告。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓程序如下：（一）提出申請申請人需提交的資料包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請書，土地權(quán)屬證明，付清地價款證明，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，在建工程的投資許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，申請人身份證明，主管部門或董事會同意轉(zhuǎn)讓文件（凡國有企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的須由所屬資產(chǎn)經(jīng)營公司批復(fù)同意），深圳市規(guī)劃與國土資源局和深圳市土地房產(chǎn)交易中心認為需要提交的其他材料。（二）受理申請及初審申請人提供資料后，由交易中心收件并簽發(fā)回執(zhí)。經(jīng)核驗同時符合下列條件的允許轉(zhuǎn)讓：1.土地

28、使用權(quán)未被司法機關(guān)限制，但司法機關(guān)書面要求在不解除查封的前提下同意公開交易的除外。2.土地使用權(quán)未被行政機關(guān)限制；3.土地主管部門未作收地行政決定；4.未被列入市批地例會批準(zhǔn)要求收地范圍；5.土地使用權(quán)未設(shè)定抵押權(quán)，但抵押權(quán)人書面要求在收到貸款本息前不解除抵押權(quán)的前提下同意公開交易的除外。（三）委托交易凡經(jīng)初審認定符合轉(zhuǎn)讓條件的，由轉(zhuǎn)讓方確定交易方式、交易條件等，并與交易中心簽訂深圳市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓委托交易合同書，并制作相關(guān)交易文件。（四）發(fā)布公告，接受競買申請公告由委托方發(fā)布，交易中心視交易方式及不同情況亦可能發(fā)布相關(guān)公告。公告的同時，交易中心將依法并根據(jù)委托合同辦理產(chǎn)權(quán)凍結(jié)等手續(xù)。競買人按

29、公告和交易規(guī)則提出競買申請，交易中心予以受理。（五）交易及手續(xù)交割土地使用權(quán)經(jīng)由交易中心撮合成交后，由委托人、受讓人、交易中心三方簽署成交確認書或中標(biāo)通知書，并在交易中心的鑒證下，由轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。受讓方按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的要求給付價金。（六）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記買賣雙方根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記部門要求提交相關(guān)文件，申請辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。（七）領(lǐng)取房地產(chǎn)證買賣雙方交納有關(guān)稅費后，受讓人領(lǐng)取房地產(chǎn)證。2005年，全市通過有形土地市場轉(zhuǎn)讓土地26宗，轉(zhuǎn)讓土地面積24.70hm2，成交金額5.12億元，分別較上年減少64.12%和71.90%。其中，商業(yè)用地2宗，土地面積0.67hm2

30、，成交金額965.00萬元；工礦倉儲用地7宗，土地面積5.20hm2，成交金額3748.00萬元；住宅用地12宗，土地面積14.18hm2，成交金額31589.80萬元；其他用地5宗，土地面積4.65hm2，成交金額14904.00萬元。表5-10 深圳市歷年土地轉(zhuǎn)讓情況（略）表5-11 深圳市2005年公開拍賣、掛牌轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項目一覽（略）第六節(jié) 土地市場管理一、土地使用制度改革深圳市自1988年土地使用制度改革以來，已取消了行政劃撥的土地供應(yīng)方式，所有國有土地均實行有償出讓制度。2005年，深圳市深入貫徹落實國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定精神，積極開展土地政策研究，努力探索土地管

31、理機制創(chuàng)新和完善土地管理制度。這方面的探索主要包括以下內(nèi)容：進一步規(guī)范和完善土地供應(yīng)計劃管理制度，使能適應(yīng)新時期的經(jīng)濟社會發(fā)展要求，并與深圳市貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)和諧深圳、效益深圳的發(fā)展目標(biāo)相適應(yīng)；進一步規(guī)范建設(shè)項目用地預(yù)審管理制度，制定并頒布建設(shè)項目用地預(yù)審工作規(guī)則；進一步完善土地統(tǒng)計管理制度，強化土地利用計劃、供應(yīng)計劃的執(zhí)行監(jiān)督和項目用地監(jiān)管；開展深圳市建設(shè)用地控制指標(biāo)體系研究，以盡快填補深圳市產(chǎn)業(yè)建設(shè)項目用地標(biāo)準(zhǔn)的空白，為土地管理日常工作提供依據(jù)，促進土地資源的節(jié)約集約利用。二、有形土地市場建設(shè)與監(jiān)管在協(xié)議出讓土地使用權(quán)方面。自2003年月日協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部令第

32、21號）實施以來，深圳市進一步從以下方面加強和完善了協(xié)議出讓土地使用權(quán)的制度建設(shè)：一是完善管理機制，實行集體決策和計劃管理兩大制度，土地供應(yīng)的最終決策權(quán)限集中上升到市政府常務(wù)會議，包括出讓計劃、地價政策、項目審批等；二是明確界定協(xié)議出讓范圍，目前深圳市的協(xié)議出讓范圍包括工業(yè)用地、政府建設(shè)的經(jīng)濟適用房用地、政府財政全額投資的機關(guān)和科教文衛(wèi)體及公用設(shè)施等公益性和非贏利性用地、軍事用地、急需或特別鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)用地；三是嚴(yán)格地價管理，在全市范圍內(nèi)實施“三統(tǒng)一”的地價管理制度，即統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一公告、統(tǒng)一測算；四是加強政務(wù)公開和廉政建設(shè)。在有形土地市場建設(shè)方面。2001年，深圳市政府出臺了深圳市土地交易

33、市場管理規(guī)定（市政府令第100號），規(guī)定經(jīng)營性項目用地出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的十種土地交易行為應(yīng)通過有形土地市場通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開進行，并專門設(shè)立了土地市場交易機構(gòu)，明確了交易機構(gòu)的功能與職能、土地的交易方式與交易規(guī)則、管理與監(jiān)督制度等。2005年，深圳市新出讓的經(jīng)營性用地和企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地都通過有形土地市場進行交易。2005年，深圳市正式啟動了工業(yè)用地、工業(yè)區(qū)配套用地公開招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，全年成功掛牌出讓1宗工業(yè)用地和1宗工業(yè)區(qū)配套宿舍用地。三、土地清理與收回2005年，深圳市國土部門共依法清理土地58宗，涉及土地面積167.42hm2。其中，處理閑置土地6宗，土地面積7.26

34、hm2；處理用地方案圖失效項目2宗，土地面積1.45 hm2；因公共利益或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要收回土地33宗，土地面積31.79 hm2；企業(yè)改制中明確應(yīng)收回土地12宗，土地面積107.64 hm2；因其他原因清理處置項目5宗，土地面積19.28 hm2。四、土地資產(chǎn)管理（一）國有土地資產(chǎn)專項清理2005年，為進一步規(guī)范國有資產(chǎn)管理，深圳市國土部門組織開展了土地出讓合同專項清理工作，對特區(qū)內(nèi)自19872004年間所有在冊的土地出讓合同和補充協(xié)議進行清理、登記，共清理出涉及國有資產(chǎn)項目959宗，總建筑面積235.23萬m2；組織開展了全市住宅區(qū)配套學(xué)校土地資產(chǎn)清理工作，至2005年末，已完成了52所

35、中小學(xué)校項目的清理，清查成果已移交相關(guān)部門。（二）企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置2003年6月，市政府出臺關(guān)于深圳市國有企業(yè)改制中土地資產(chǎn)管理的若干意見，明確深圳市國有企業(yè)改制中涉及的土地資產(chǎn)處置包含土地資產(chǎn)處置方案審批、評估報告?zhèn)浒?、產(chǎn)權(quán)管理等“三個環(huán)節(jié)”；2004年11月，在深圳市政府出臺的深圳市處理房地產(chǎn)登記歷史遺留問題若干規(guī)定中指出：申請補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，申請人應(yīng)按規(guī)定補交市場地價。按規(guī)定程序批準(zhǔn)改制立項的市、區(qū)國有企業(yè)，其應(yīng)補地價的80%轉(zhuǎn)為國家資本金，但符合深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定補交地價條件的，其應(yīng)補地價的50%轉(zhuǎn)為國家資本金。2005年，深圳市國土部門共審批企業(yè)改制土地資產(chǎn)處

36、置28家，涉及房地產(chǎn)543項（宗），建筑面積314.43萬m2，其中應(yīng)收回土地12宗，土地面積107.64 hm2。第七節(jié) 地價指數(shù)2001年，原深圳市規(guī)劃與國土資源局公布的深房地指數(shù)系統(tǒng)包括深圳房價指數(shù)、深圳房租指數(shù)和深圳地價指數(shù)三部分。深房地指數(shù)將基期綜合指數(shù)定為100點，而各區(qū)各類房地產(chǎn)指數(shù)則以深房地指數(shù)的基價為基數(shù)換算得出。深圳地價指數(shù)的基價為1320元/m2,以2001年1月1日為基期。表5-12 深圳經(jīng)濟特區(qū)歷年綜合地價指數(shù)年度類型1997199819992000200120022003200420054季4季4季4季4季4季4季1季2季3季4季1季2季3季4季綜合104.1810

37、3.12103.31100.00101.04101.11103.02103.34103.32103.44103.82103.98104.29104.56104.86住宅101.35101.05101.2199.00100.57100.69103.19103.53103.45103.6104.01104.13104.47104.76105.09辦公131.26126.44126.64125.00123.88124.28126.39126.95127.15126.95127.42127.78128.04128.4128.78商業(yè)181.94176.03176.74172.00171.06170.0

38、5169.39169.49169.57169.77170.09170.47170.69170.96171.08工業(yè)34.9035.8435.8436.0035.8336.2936.8537.0837.2337.3137.5137.6137.8837.9638.18圖5-4 深圳經(jīng)濟特區(qū)歷年綜合地價指數(shù)示意表5-13 深圳經(jīng)濟特區(qū)歷年住宅用地地價指數(shù)年度類型1997199819992000200120022003200420054季4季4季4季4季4季4季1季2季3季4季1季2季3季4季羅湖區(qū)102.65102.71102.72101.00101.89100.76104.62104.92104.

39、62104.85105.30105.30105.76105.45105.68福田區(qū)115.46117.65117.94115.00114.55115.00117.5817.88118.03118.15118.48118.79119.02119.5519.92南山區(qū)80.9476.6776.8077.0080.3081.2981.9782.4282.2082.3182.8082.7383.1183.7184.09鹽田區(qū)68.3265.0065.1964.0067.6568.1173.4173.6473.9474.1574.3974.8575.2375.4575.76圖5-5 深圳經(jīng)濟特區(qū)歷年住宅用地地價指數(shù)示意表5-14 深圳經(jīng)濟特區(qū)歷年辦公用地地價指數(shù)年度類型1997199819992000200120022003200420054季4季4季4季4季4季4季1季2季3季4季1季2季3季4季羅湖區(qū)130.18125.36125.36124.00123.71124.09126.52127.05127.42127.08127.88127