房地產(chǎn)時代天驕商場策劃案可編輯

1、房地產(chǎn)時代天驕商場策劃案【最新資料，WOR文檔，可編輯修改】項目概況本項目位于廣州市東山區(qū)東華西路， 項目所處地段為東山區(qū)的一個 傳統(tǒng)老城區(qū)地帶，周邊建筑物較為陳舊，項目附近有中華廣場、流行前 線、海印體育名店城等大型的商用物業(yè)， 而由中華廣場為代表的該商業(yè) 圈為廣州內(nèi)繼兩大步行街（北京路、上下九路）和天河城外一個新興的 商業(yè)中心，而該商圈以潮流、時尚、前衛(wèi)等特色吸引了越來越多的年輕 一代消費群體，使本項目所處的整個中山三路商圈形成一個以經(jīng)營時尚 潮流精品為主的商業(yè)圈。而項目所處的東華西路由于地段、 交通等因素 制約，現(xiàn)時還沒有形成中山三路一級商圈的商業(yè)氣氛， 現(xiàn)時周邊的商業(yè) 氣氛主要靠臨街商

2、鋪來支撐。項目主要技術指標樓層面積（平方米）首層1903二層2292三層2292項目商圈分析商圈特性傳統(tǒng)業(yè)態(tài)以摩配和通訊產(chǎn)品為主中山三路商圈是較為傳統(tǒng)的廣州市摩托車配件和通訊產(chǎn)品（以手機為 主）交易的集中區(qū)域，其中摩托車配件原先以較場西路為主要分布，自從 中華廣場開業(yè)后，大部分商家都被遷到中華廣場負一層進行經(jīng)營，但經(jīng)營 效果一般，再加上現(xiàn)時在郊區(qū)也興起了多間摩配專業(yè)市場（如羅沖圍、廣 源路等地），對較場西摩配市場帶來了很大的沖擊，使現(xiàn)時的較場西的摩配 商家面臨慘淡經(jīng)營的局面。而通訊產(chǎn)品市場則在廣州市有很高的知名度， 提起買手機廣州市民通常都會首先想到 “陵園西手機一條街”，再加上金蒂 濠通訊產(chǎn)

3、品交易廣場、中華廣場以及國訊等共同組成了中山三路商圈的較 具規(guī)模的通訊產(chǎn)品中心。新興的商業(yè)中心區(qū)域地鐵的開通帶旺了沿線的商用物業(yè)，中山三路商圈更是以其優(yōu)越的地 理位置成為了廣州市一個新興的商業(yè)中心區(qū)域，隨著地鐵物業(yè)中華廣場、 流行前線的開業(yè)，以其時尚、潮流的定位成為了除北京路、上下九和天河 城之外又一消閑購物的好去處，吸引了越來越多的消費者（特別是年輕一 代）。時尚潮流精品為主導行業(yè)地處中山三路商圈的商場如金凱、流行前線、中華廣場等，雖然各自 的定位、檔次和經(jīng)營條件等方面都有一定的差異，但其目標消費群體都是 面向追趕潮流的年輕一族，因此在此商圈經(jīng)營的商家大多看中了該商圈消 費特性，選擇在此經(jīng)營

4、時尚潮流精品（如服裝、飾物為主），由于該商圈具有與北京路、上下九不同的硬件條件，如擁有足夠的大廣場等，使之能夠經(jīng)常舉辦各種時尚文化SHOW和各種活動，使該商圈形成了一種與其他商圈不同的潮流文化，這更為在該商圈經(jīng)營時尚潮流精品奠定了堅實的基礎。商圈代表分析從定位、消費客源層面、經(jīng)營特色等方面分析中華廣場中華廣場是該商圈最大型的綜合性購物中心，是現(xiàn)時廣州市內(nèi)除天河 城外經(jīng)營得較為成功的地鐵物業(yè)，其經(jīng)營定位是集衣、食、住、玩為一體 的綜合性現(xiàn)代商城，是該商圈的標志性物業(yè)，其規(guī)模和硬件條件等困素決 定其目標消費群較廣，而且引入了“吉之島”超市，為商城吸引消費者起 到很大的作用。該商城在開業(yè)后一段時間由

5、于經(jīng)營方面的原因?qū)е缕湓谳^ 長一段時期內(nèi)都難以旺場，但隨著地鐵入口開通和經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)時 這種情況得到了較大的改觀，中華廣場資料一覽表樓層租金（元/平方米）面積 范圍實用率月管理費（元/平方米）裝修 標準按金租賃 年限優(yōu)惠 方式55725.0 有天二個月一年首層1350156.8945%58沒地租金至三均價738年一一年4845298.52 有天二個月三層均價50748.7248%58沒地租金至三年四層12015060.2 48.5%58有天二個月一一年免兩個506.6沒地租金至三年月裝修租金流行前線地鐵上蓋物業(yè)“流行前線”由于較準確地將目標消費群定在年青一族， 加上選擇極佳的開業(yè)時機（與

6、廣大市民期待已久的地鐵開通時間一致），有 國際著名品牌店的助陣（“麥當勞”的加盟），商場內(nèi)的商品組合也面向廣 大追趕潮流的年輕消費者，因而使令到“流行前線”一炮而紅，成為年輕 人的新的購物天堂。但由于“流行前線”受到經(jīng)營條件的限制，使其經(jīng)營 環(huán)境相對較差，商品組合無序，經(jīng)營檔次較低。流行前線資料一覽表租賃 范圍租金（元/平方米）面積 范圍實用 率月管理費（元/平方米）裝修 標準按金建設費（元/平方米）租賃 年限二期從181到438，均價3423.948.570%租金內(nèi)含有天沒地三個月租金約 2500固定租期為五年金凱商業(yè)城（老鼠街）金凱商業(yè)城是原來東濠涌邊舊鼠街的商戶遷移組合而成，其特點是經(jīng)

7、營一些名牌服飾、精品及化妝品的“水貨”和一些檔次較低但又迎合年輕 一族的潮流商品，由于其價格比一般商場的正牌貨低得多，因而吸引了眾 多追求時尚而又消費力不強的年輕一族。海印運動名店城海印東川名店運動城是廣州市規(guī)模最大、匯聚名店最多的運動主題式 商場，為消費者提供一個休閑、購物、運動、放松的極好場所。為將購物 與運動休閑更好地結(jié)合，運動城投資興建了門前廣場的各種運動場地，為年輕人提供了一個戶外運動的好場所，并依靠經(jīng)常組織各類體育活動，吸引了一大批愛好運動的消費者。地王廣場地王廣場和新英雄廣場及體育公園直接相連， 為廣州最大的地下商城， 共有地下三層，其中負二層連通地鐵陵園西站臺，西鄰中華廣場，北

8、與流 行前線相連， 其經(jīng)營定位與流行前線相仿， 但其規(guī)劃檔次比流行前線更高。 由于資金方面的原因，一再推遲開業(yè)日期，預計明年 6 月開業(yè)。 項目優(yōu)劣勢項目優(yōu)勢利用鄰近中山三路商圈的優(yōu)勢，可為項目帶來相當部分的消費人流； 東川路也是商業(yè)氣氛較濃的地段，相信會對帶旺本項目起一定作用； 項目周邊學校林立，相當數(shù)量的學生是項目可針對的重要消費群體；項目劣勢項目占地面積較小，商業(yè)面積相對不足； 項目與中山三路商圈有一段距離， 入口位處的東華西路休閑購物人流較 少，對商業(yè)零售將帶來一定影響；項目定位定位理念充分利用本項目所處地段的優(yōu)勢，最大限度地為本項目獲取較高的回報是項目定位的方向所在，為此，建議將本項

9、目規(guī)劃為獨立性強、經(jīng) 營主題新穎的主題商城，并采用靈活多變的經(jīng)營模式，才能使商場在激 烈的競爭中求生存。鑒于年輕一族是項目商圈消費市場的主力群體之 一，而且他們?nèi)菀捉邮苄率挛?，并具有強烈的消費沖動、消費信息傳播 迅速等特點，因而備受商家的歡迎。根據(jù)上述的情況，敝司建議本項目在整體規(guī)劃定位上應盡全力發(fā)掘 項目的客觀優(yōu)勢，充分利用本區(qū)域已成型的商業(yè)氛圍， 面對市場消費潛 力巨大的年輕一族，針對鄰近商場的不足，將本項目定位為以年輕族群 為目標消費對象，立足于引領時尚潮流的地位，集購物、娛樂、飲食為 一體的綜合性購物商場。經(jīng)營理念：經(jīng)營韓國、日本潮流特色精品為主的活力商城因為現(xiàn)時韓國和日本前衛(wèi)文化對香

10、港、澳門乃至廣州的年青人極具 影響力，形成一種“香港追韓日潮流一一廣州追香港潮流” 的潮流文化， 而本項目可利用最新資訊將日本最流行的時裝、飾物、化妝品等直接引入，直接緊追韓日潮流，縮短潮流傳播時間和途徑，以強烈的新鮮感去 迎合年青一族追逐時尚的心態(tài)，從而激發(fā)其購買欲望。同時綜觀廣州市的消費市場，經(jīng)營韓日潮流特色精品的商家有相當多的數(shù)量，但分布較散，零星分布在北京路、上下九、狀元坊、流行前 線等地，還沒有一個集中經(jīng)營的地方，可見這是一個市場空白點。因此, 本項目如將經(jīng)營定位瞄準這一龐大的市場，相信會有很大的市場空間。經(jīng)營范圍定位行業(yè)選擇1.1.1.1 行業(yè)定位廣州首個韓日潮流特色精品商城。1.

11、1.1.2 形象定位? 韓日精彩、活力展現(xiàn)盡在東山“韓日坊”? 西有潮流“狀元坊” 、東有動感“韓日坊”1.1.1.3 選擇依據(jù)利用中山三路商圈的優(yōu)勢， 因為現(xiàn)時中山三路商圈已成為廣州市一個代 表著前衛(wèi)和潮流新商圈；項目的目標消費群體針對 16 28 歲的年輕消費者，而這一年齡段的消 費群體在各商業(yè)區(qū)域中所占的例超過七成； 韓日文化正通過各種媒體影響著當今的年輕一代， 而年輕一代也較熱衷 于接受韓日文化所帶來的時尚和潮流的感覺， 購買和使用韓日特色服飾 和精品是年輕人接受韓日文化的一個表現(xiàn)；經(jīng)營前景展望消費潛力巨大現(xiàn)時廣州市經(jīng)營韓日特色精品最為集中的地方在狀元坊，狀元坊由于 其商品種類繁多、款

12、式新穎潮流、價格便宜，吸引了眾多的年輕一族，包 括廣州市內(nèi)離狀元狀較為偏遠的天河、東山區(qū)等地的消費者，但由于狀元 坊經(jīng)營場地有限，導致其遠遠不能滿足消費者進行購物的要求，如果在廣 州再設一個類似于狀元坊的集中經(jīng)營場所 （如在本項目所處的東山區(qū)），而 且其購物環(huán)境比狀元坊更為舒適，可吸引鄰近東山區(qū)的年輕消費者到本項 目消費，再加上鄰近地鐵的優(yōu)勢，其市場空間和市場潛力均十分巨大。消費需求多樣化由于本項目的定位為經(jīng)營韓日潮流特色精品，為滿足消費者對韓日貨的多方面需求，商場的商品組合也應迎合消費者需求多樣化的要求，完善商場的功能規(guī)劃，與韓日文化相關的精品、新潮玩物等力求包羅萬有，在廣州市場上做到引領潮

13、流，商鋪投資者青睞小面積商鋪根據(jù)精品、服飾類的商品特性，以及“狀元坊”式的商家要求，商鋪的間隔不宜過大，而且小面積商鋪的總價相對不高，無論對業(yè)主或租戶來說都比較容易接受，5商鋪價格定位價格售價租金樓層（元/平方米）（元/平方米）首層40000550二層30000300三層22000120鋪位間隔及裝修商場內(nèi)部主要以柱位及消防分區(qū)作為間隔依據(jù)。具體見詳細的平面圖（二層）；樓層間隔裝修首層、夾層整體不作間隔除必要的天花、地面外，設計高檔的屏風作為標準展位（約9平方米）的分隔，以靈活機動為原則二、三、四層四周靠墻的鋪位以不 同顏色的地面材料或 地磚線作為標示，中 圈部分以柜位形式隔 開，以15-20

14、平方米 為主只做地面，不做天花，整個場用卷 閘分隔成幾個大區(qū)，拉起卷閘后整 場變得通透歸一，便于作為展館時 靈活劃分。中圈部份的柜位可隨時 拆設五層視承租商家要求而定僅提供中央空調(diào)、消防噴淋等設施鋪位間隔要根據(jù)商場內(nèi)部的柱位、電梯、步梯、通道等布局，加強商場內(nèi)的整體視覺效果與商鋪實用率，而且各商鋪應具備可以相互打通的可 能性，靈活間隔，方便客戶使用；另外，在標準層的平面布局中，將西面中部的三個設備房及消防梯改為 靠墻設計，使得整個平面形成一個通透循環(huán)的布局（具體見二層平面間隔 示意圖）。租售方案交易會期間，本商場可作為交易會的場外館，接待各方商會團體。例如，可作為玩具、工藝品專場展示，亦可承攬某地區(qū)的商家作為地區(qū) 專場。如交易會期間供不應求的工藝品專場的價位約為 8萬元/展位（約9平方米），但往往被市場炒高至20多萬，仍供不應求。周邊可供用于展覽的場地供應量奇缺。建立品牌通過本項目投入市場后，應根據(jù)本項目的功能定位迅速建立其市場形 象，擴大知名度，為招商工作打好基礎； 與省市外經(jīng)委、商委、行業(yè)協(xié)會、香港貿(mào)促會、各國駐穗商務處建立合 作關系， 如邀請外經(jīng)委作為本項目的指導機構(gòu)，