法釋[2005]5號--最高法院對國有土地使用權(quán)合同糾紛的司法解釋

1、最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋2004 年 11 月 23 日最高人民法院審判委員會第 1334 次會議通過）法釋 20055 號最高人民法院公告最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解 釋已于 2004年 11 月 23 日由最高人民法院審判委員會第 1334次會議通過，現(xiàn)予公 布，自 2005年 8月 1日起施行。二OO五年六月十八日根據(jù)中華人民共和國民法通則、中華人民共和國合同法、中華人 民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法等法律規(guī)定，結(jié)合民 事審判實踐，就審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律的問題， 制

2、定本解釋。一、土地使用權(quán)出讓合同糾紛第一條 本解釋所稱的土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管 理部門作為出讓方將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與受讓方， 受讓方支付土地使用 權(quán)出讓金的協(xié)議。第二條 開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。本解釋實施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。第三條經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價格條款無效。當(dāng)事人請求按照訂立

3、合同時的市場評估價格交納土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)予支持；受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成 的損失，由當(dāng)事人按照過錯承擔(dān)責(zé)任。第四條土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。第五條受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，當(dāng)事人請求按照起訴時同種用途的土地出 讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持。第六條受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛第七條本解釋所稱的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是指土地

4、使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方將出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于受讓方，受讓方支付價款的協(xié)議。第八條土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的， 不予支持。第九條 轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地 使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn) 讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十條土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：（一）已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土 地等合同義務(wù)的

5、，應(yīng)予支持；（二）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的 受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（三）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先 行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等 合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應(yīng)予支 持。未能取得土地使用權(quán)的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照中華人民 共和國合同法的有關(guān)規(guī)定處理。第十一條 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)， 與受讓方訂立合 同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)

6、的人民政府批準(zhǔn) 辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十二條 土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前 經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓， 并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的， 土地使用 權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。第十三條土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處 理。三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛第十四條本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享

7、利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本 內(nèi)容的協(xié)議。第十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前 當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十六條 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用 權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦 理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十七條投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯確

8、定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的， 按照約定的利潤分配比例確定。第十八條房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯確定；因不可歸責(zé)于 當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。第十九條在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴：（一）依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)；（二）房地產(chǎn)建設(shè)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)

9、工程規(guī)劃變更的事實所造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯承擔(dān)。第二十條房屋實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)后，當(dāng)事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的， 按照約定的利潤分 配比例確定。對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比 例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。第二十一條當(dāng)事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門認(rèn)定為違法建筑責(zé)令拆除，當(dāng)事人對損失承擔(dān)協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人過錯確 定責(zé)任；過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責(zé)任；沒有約定投資比例的，按 照約定的利潤分配比例確定責(zé)任。第二十二條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例， 當(dāng)事人未足額交納出資的，按照當(dāng)事人的實際投資比例分配利潤。第二十三條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資 參與利潤分配的，不予支持。第二十四條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān) 經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。第二十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng) 險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng) 險，只收取固定數(shù)額貨幣的，