芙蓉古城旅游地產(chǎn)項(xiàng)目建議書 項(xiàng)目建議書與可行性研究報(bào)告

1、芙蓉古城旅游地產(chǎn)工程建議書 工程建議書與可行性研究報(bào)告 第一篇 工程簡(jiǎn)介及運(yùn)作目標(biāo) 一、 工程簡(jiǎn)介 置信生態(tài)花園芙蓉古城是由置信實(shí)業(yè)領(lǐng)銜開發(fā)，大華實(shí)業(yè)和蔚信實(shí)業(yè)共同投資經(jīng)營(yíng)，以川西民居為主、融入蘇州民居、云南仿漢民居、唐風(fēng)民居之中國(guó)傳統(tǒng)建筑精髓，蘊(yùn)含著濃郁的川西文化，將古典與實(shí)用完美結(jié)合的高品質(zhì)社區(qū)。氣勢(shì)磅礴的皇城明遠(yuǎn)樓至公堂、靈動(dòng)飄逸的亭臺(tái)樓閣、古樸淳厚的民俗風(fēng)情，生動(dòng)再現(xiàn)了千年古芙蓉城的原始風(fēng)貌，讓老成都的民俗文化深深地烙印在今天的芙蓉古城上。置身其間，晃假設(shè)隔世。 而芙蓉古城商業(yè)地產(chǎn)工程是以川西文化為靈魂，用深厚的川西文化包裝古城，形成其獨(dú)特的賣點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)工程占地近500畝，投資逾2個(gè)

2、億，集餐飲、娛樂(lè)、旅游、休閑、度假于一體，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)5萬(wàn)余平米，能同時(shí)接待數(shù)萬(wàn)人休閑、娛樂(lè)。是置信資產(chǎn)芙蓉古城餐飲娛樂(lè)公司在溫江打造的成都最大的餐飲娛樂(lè)基地。經(jīng)營(yíng)工程包括：川菜酒樓、古風(fēng)茶樓、客棧、婚慶中心、運(yùn)動(dòng)康體中心、民俗表演中心、商務(wù)會(huì)議中心、小吃街、手工藝品街、兒童樂(lè)園、生態(tài)農(nóng)莊等，是一個(gè)功能齊備、配套完善的大型休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。 二、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)： l 將芙蓉古城打造成為成都市民休閑度假的首選場(chǎng)所。 l 將芙蓉古城打造成為旅游熱點(diǎn)、亮點(diǎn)。 l 3年內(nèi)古城年游客量達(dá)200萬(wàn)人次。 第二篇 工程定位、規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分 一、定位 以川西文化為主要特色的高性價(jià)比群眾化的休閑旅游基地。 二、規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)

3、分 芙蓉古城商業(yè)地產(chǎn)區(qū)可劃分為四大版塊：“文化版塊”古城生命力之所在； “商業(yè)版塊”古城的利潤(rùn)中心； “運(yùn)動(dòng)板塊”年輕人的天堂； “生態(tài)板塊”炒作的一大亮點(diǎn)。 1、文化版塊 文化是芙蓉古城的核心內(nèi)容，是古城持久生命力之所在。本工程的文化內(nèi)涵主要以川西文化為背景。 1）、民俗文化表演中心 民俗表演中心是芙蓉古城文化建設(shè)的核心局部之一，是古城文化的外在表現(xiàn)和最好載體，要靠它來(lái)凸顯古城的文化內(nèi)涵與品牌價(jià)值。它散落于古城的每個(gè)角落，一走進(jìn)古城便可隨處感受到撲面而來(lái)的古風(fēng)古韻。 民間藝術(shù)局部：如轉(zhuǎn)糖人、捏泥人、紙風(fēng)車、糖葫蘆、拉響簧等散落在整個(gè)商業(yè)區(qū)內(nèi)，營(yíng)造一種老成都文化氣氛。 民間曲藝局部：將四川洋琴

4、、評(píng)書、諧劇、金錢板、花鼓、清音、皮影戲等融入茶樓、酒樓，喝茶聽折子戲、品芙蓉小吃，營(yíng)造一種古城獨(dú)特的飲食文化。 特色文化表演中心（芙蓉廣場(chǎng)）：將川劇變臉、經(jīng)典曲藝、民間絕技、舞龍、舞獅等大型節(jié)目在各節(jié)、假日在古城內(nèi)表演，既可凸顯古城文化，又可形成賣點(diǎn)吸引消費(fèi)者。 運(yùn)作形式：在節(jié)假日或公司舉辦的各種活動(dòng)中，可邀請(qǐng)民俗表演團(tuán)體合作，具體的合作方式可根據(jù)表演的具體內(nèi)容來(lái)定。 2）婚慶中心 地點(diǎn)：建議皇城二樓 規(guī)模：3000平米 形式：招商或自營(yíng) 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：接待、主持各種婚慶儀式 工程的運(yùn)作要點(diǎn)： 1） 婚慶形式設(shè)置多樣。如傳統(tǒng)中式、西式、特色少數(shù)民族儀式，金婚、銀婚，水路、陸路迎娶等多種形式，供消

5、費(fèi)者選擇 2） 婚慶工程推廣方式 l 制作芙蓉古城婚慶手冊(cè)，圖文并茂，全面介紹婚慶中心提供的各種儀式、各項(xiàng)效勞。并制作帶古城獨(dú)特韻味的資料架，消費(fèi)優(yōu)惠卡。 l 和各大婚紗影樓合作。合作方式： 放置古城婚慶手冊(cè)于影樓內(nèi)醒目位置，供消費(fèi)者自由領(lǐng)取。 影樓向顧客推薦古城婚慶中心，并和古城合作完成婚禮的全過(guò)程。 回報(bào)：雙方協(xié)商給予影樓一定比例的分成。 古城為影樓提供該景區(qū)作為影樓外景拍攝基地。 古城為到此舉行婚禮的消費(fèi)者推薦影樓為其提供婚紗攝影。 l 和婚慶中心合作。合作方式： 放置古城婚慶手冊(cè)于各婚慶中心內(nèi)醒目位置，供顧客自由領(lǐng)取。 婚慶中心向顧客推薦芙蓉古城，并和古城合作完成婚禮的全過(guò)程。 回報(bào)：

6、雙方協(xié)商給予婚慶中心一定比例的分成。 我們婚慶的特色也是婚慶中心吸引客戶的一個(gè)亮點(diǎn)。 l 和民政廳合作 放置古城婚慶手冊(cè)于民政廳內(nèi)醒目位置，供前來(lái)辦理結(jié)婚證的夫婦自由領(lǐng)取。并向其推薦芙蓉古城婚慶效勞工程。 回報(bào)：古城根據(jù)其推薦顧客的消費(fèi)情況給予一定返點(diǎn)，或贈(zèng)送消費(fèi)折扣卷。 l 和裝飾城、家具商合作。一般人先裝修、購(gòu)置家具后結(jié)婚。因此，在裝飾城、家具城購(gòu)物的人群就是我們婚慶中心的潛在客戶。合作方式： 放置古城婚慶手冊(cè)于裝飾城、家具城門口醒目位置，供顧客自由領(lǐng)取。發(fā)放古城婚慶中心優(yōu)惠卡。（也作為他們的促銷手段） 回報(bào)：裝飾城、家具城可將他們的宣傳資料放于置信各樓盤的售樓處，供購(gòu)房者自由領(lǐng)取。 l

7、為中、老年人提供的金婚、銀婚效勞，還可充分挖掘置信現(xiàn)有業(yè)主資源。 3） 影視拍攝中心 影視拍攝中心是古城又一賣點(diǎn)，投入小、回報(bào)大、見效快。芙蓉古城是個(gè)很好的平臺(tái)，一旦運(yùn)作起來(lái)，吸引知名電影公司、大牌明星入城拍攝，既是新聞炒作熱點(diǎn)，享用一頓廣告大餐，提升古城知名度、美譽(yù)度，又可吸引大批游客、追星族、媒體記者，帶動(dòng)消費(fèi)。 地點(diǎn)：建議皇城二樓 形式：招商或自營(yíng) 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容： ? 租賃場(chǎng)地（景區(qū)）給影視公司。 ? 播放老電影，增加會(huì)議中心的利用率。 ? 拍攝影片。 4） 兒童樂(lè)園 ? 兒童游藝樂(lè)園： 建議不設(shè)置單獨(dú)的室內(nèi)固定場(chǎng)所。 ? 老成都文化的生動(dòng)再現(xiàn)。游藝區(qū)內(nèi)陀螺、響簧、鐵環(huán)、毽子、風(fēng)箏、彈子等，

8、讓逝去久遠(yuǎn)的古老孩童玩具帶著濃厚的鄉(xiāng)土色彩重現(xiàn)。讓長(zhǎng)期拘匿于都市的孩子們找到他們新的樂(lè)園讓懷舊的中老年人為與童年玩具情節(jié)的重逢而感動(dòng)。 ? 兒童科普樂(lè)園：對(duì)兒童進(jìn)行科普教育，增加實(shí)踐教育（如帶兒童到生態(tài)農(nóng)莊認(rèn)識(shí)各種植物） ? 兒童撒野樂(lè)園：設(shè)置兒童自由玩耍的場(chǎng)區(qū)，玩水（設(shè)置淺水小溪）、斗雞、抓石子、老鷹捉小雞、跳繩、跳房等。 運(yùn)作形式：招商 招商一家素質(zhì)良好的幼兒園，由其提供幼兒的日常教育與其他活動(dòng)安排。 5） 特色商業(yè)街 l 川西風(fēng)味小吃一條街 地點(diǎn)：川西民居組團(tuán)商業(yè)街（西段） 規(guī)模：690平米 形式：招商 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：各種川西特色小吃如：渣渣面、舒燉肉、王醬肉、明蕓居兔頭、 李豆花、天佑祥鹵

9、菜、紅燒兔等。 這是承載古城文化必不可少的一局部，裝修風(fēng)格應(yīng)一致，以百年老店為基調(diào)。 l 手工藝品街/酒吧一條街 地點(diǎn)：川西民居組團(tuán)商業(yè)街（東段） 規(guī)模：1238平米，47個(gè)商鋪 形式：招商 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：成都的傳統(tǒng)手工制品蜀繡、蜀錦、竹簾畫、漆器、剪紙、 泥塑、刺繡、挑花、木雕、古董、古玩、古書、古畫、工藝品配 以多家情趣酒吧等。 l 購(gòu)物超市 地點(diǎn)：手工藝品街旁 規(guī)模：2000平米 形式：招商 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：旅游定點(diǎn)購(gòu)物場(chǎng)所； 生態(tài)購(gòu)物超市 2、商業(yè)版塊 1）、川菜酒樓 地點(diǎn)：川西3號(hào)院 規(guī)模：約7800平米 形式：招商 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：特色川菜（名師主櫥）、火鍋、小吃。 裝修風(fēng)格：川西傳統(tǒng)酒樓，古色古

10、香，酒幡飄搖，掉腳樓依水而建。并將巴蜀酒文化作為室內(nèi)的主氣氛，在酒樓中展示出來(lái)。 2）、保健休閑中心 地點(diǎn)：川西4號(hào)院 規(guī)模：4160平米 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：中型有水休閑中心、桑拿、浴腳中心。 3）、芙蓉客棧 地點(diǎn)：拓東園2院落（高檔）、蘇州區(qū)4院落（中檔） 唐風(fēng)8院落（標(biāo)準(zhǔn)） 規(guī)模：14個(gè)院落，13500平米，800個(gè)鋪位。 形式：自營(yíng) 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：客房 裝修風(fēng)格：根據(jù)不同分布區(qū)的文化特征，進(jìn)行不同風(fēng)格的主題裝修。如明代風(fēng)格、清代風(fēng)格、民國(guó)風(fēng)格、文革風(fēng)格、或以名人、以老電影、以知青年代等為主題，充分表達(dá)千年巴蜀文化的內(nèi)涵。 會(huì)議中心是帶動(dòng)餐飲娛樂(lè)銷售的核心動(dòng)力，也是解決周一至周五客源稀少的有效手段。會(huì)

11、議主要包括： ? 政府會(huì)議：消費(fèi)水平最高的會(huì)議。 ? 公司、企業(yè)會(huì)議：客戶聯(lián)誼會(huì)、公司慶典、新品推薦會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、企業(yè)峰會(huì)、行業(yè)交流會(huì)等。 ? 社會(huì)團(tuán)體會(huì)議：藝術(shù)交流會(huì)、研討會(huì)等。 5）、商務(wù)中心 地點(diǎn)：建議皇城2樓 規(guī)模：100平米 形式：招商或自營(yíng) 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：配套賓館、會(huì)議中心提供打字、復(fù)印、電子郵件等效勞。 3、運(yùn)動(dòng)康體版塊 1）、老年康體中心/青少年活動(dòng)中心 建議：皇城4樓； 2）、室內(nèi)體育中心奧林匹克中心。 地點(diǎn)：建議皇城一樓。 ? 羽毛球 ? 乒乓球 ? 臺(tái)球 ? 籃球場(chǎng) 4）、水道休閑 建議在小區(qū)的河道內(nèi)種養(yǎng)魚苗供游人垂釣，充分利用水道休閑資源。 4、“代征地”版塊 生態(tài)是芙蓉

12、古城炒作的又一個(gè)亮點(diǎn)，其中生態(tài)茶園、生態(tài)農(nóng)莊、生態(tài)果園、花圃都是我們宣傳借力的好題材。為古城酒樓、茶樓的生態(tài)概念增加有說(shuō)服力的依據(jù)。 1）、生態(tài)茶園 地點(diǎn)：2號(hào)待征地 規(guī)模：60畝 形式：招商 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：種植茶葉、 2）、生態(tài)農(nóng)莊、果林 地點(diǎn)：1號(hào)待征地 規(guī)模：80畝 形式：招商 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：種植蔬菜、飼養(yǎng)家禽、栽種果樹 3）、苗圃花卉基地 地點(diǎn)：3號(hào)待征地。 規(guī)模：50畝 形式：招商 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：作為花卉苗圃基地。 附業(yè)態(tài)細(xì) 位置 總面積 業(yè)態(tài) 招商對(duì)象 備注 川3號(hào)院 7807.92m2 (含651.42 m2的中庭) 1f:2655.57 m2 2f:2655.57 m2 3f：1926.9

13、2 m2 餐飲 大蓉和、老房子、老成都公館菜、鄉(xiāng)老坎等有品牌、有固定客源的大型川菜館。 由于該局部院落較大，能整體招商固然為上策，但分割招商的可能性會(huì)更大。建議：1.采用縱向分割 2、 留中庭。 3、三樓靠川2號(hào)院的局部縮進(jìn)不修。 4、修吊角樓。 川3號(hào)院對(duì)面臨河的單體建筑 約690 m2。（長(zhǎng)約69米，可分為開間3.6米、3.3米的商鋪各10間。） 小吃一條街 鐘水餃、龍抄手、張涼粉、陳麻婆、夫妻肺片、郭湯元、珍珠元子等成都傳統(tǒng)小吃。 建議： 1. 將該區(qū)商鋪進(jìn)深加至10米; 2.門設(shè)在靠3號(hào)院的街面上,臨河局部設(shè)廚房、衛(wèi)生間、開后門。 川4號(hào)院 約4160 m2 1f：1600 m2 2f

14、: 1460 m2 有水休閑 茶樓 如：桑拿等 1 原設(shè)計(jì)一、二層都做茶樓，但業(yè)態(tài)重疊對(duì)招商有影響，所以做此調(diào)整。 2 3f有170 m2設(shè)為保健診所，主營(yíng)針灸、拔火罐等。另930 m2用于浴足房。 3f:1100 m2 芙蓉診所、特色休閑 川11號(hào)院 約1600 m2 1f： 600 m2 銷售大廳（180 m2）、旅游接待中心（300 m2）招商中心（120 m2） 自用 工程建議： 防止房屋異形，少梁柱，一樓做成開闊大廳，銷售中心和接待大廳從中間隔開，分別開門。銷售中心設(shè)兩間辦公設(shè)備、一個(gè)衛(wèi)生間。接待大廳設(shè)吧臺(tái)、其后設(shè)貨物存放室。 川12號(hào)院 約2000 m2 1f：965.72 m2

15、2f：800 m2 生態(tài)購(gòu)物中心 以生態(tài)凈菜等為主的銷售形式 3f：面積待定 旅游定點(diǎn)購(gòu)物中心 旅游定點(diǎn)購(gòu)物商家，經(jīng)營(yíng)地方中藥材、特產(chǎn)等。 唐區(qū) （備注：建議由開發(fā)商銷售） 1324 m2（共有商鋪14間） 音像制品、書店、美容美發(fā)、照相館與沖洗店、特色服裝店、花店。 一般商家，強(qiáng)調(diào)裝修風(fēng)格。 該區(qū)單體建筑進(jìn)深5米、住宅底層商鋪進(jìn)深9米，設(shè)衛(wèi)生間。 1 唐3號(hào)院及單體規(guī)劃為小型超市1家（216 m2），洗衣坊1家（72m2），音像制品1家（30 m2），書店1家（40 m2），茶館1家（80 m2）。 2 唐4號(hào)院為：銀行1家（112.5 m2），郵政(63 m2),網(wǎng)吧(112.5 m2),

16、彩擴(kuò)中心(80 m2),美容美發(fā)1家（60 m2），鮮花店1家（20 m2）。 3 唐5號(hào)院為：酒吧3家（面積分別為144 m2、144 m2、150 m2。 蘇州區(qū)（備注：建議由開發(fā)商銷售） 1222 m2（共有商鋪9間） 休閑、居家配套、文化制品、餐飲、超市 一般商家，強(qiáng)調(diào)裝修風(fēng)格。 診所為市內(nèi)大型醫(yī)院的掛牌診所。 該區(qū)單體建筑進(jìn)深5米、住宅底層商鋪進(jìn)深9米，設(shè)衛(wèi)生間。 1 蘇11號(hào)院規(guī)劃為茶館區(qū)。共3家茶館，面積分別為162.5 m2,123 m2,162.5 m2。 2 蘇12號(hào)院規(guī)劃為音像制品1家（31.5 m2）,書店1家(40.5 m2),網(wǎng)吧1家(72 m2),小型超市1家(1

17、44 m2),快餐1家(150 m2,設(shè)排污)。 川7、8號(hào)院及其對(duì)面的單體建筑 單體建筑面積450 m2 ； 住宅底樓商鋪788.4 m2 文化藝術(shù)長(zhǎng)廊和酒吧一條街 極具地方特色的蜀繡、陶瓷、根雕、繪畫、藤編、漆具、燙畫等家?guī)У晔阶鞣唬?有特色的酒吧商家 沿河單體建筑作為3-4家特色酒吧； 7、8號(hào)院底層的商鋪分3.3米的10間，3.9米的9間，4.8米的2間，4.5米的1間，5.4米的1間，共23間。 該區(qū)規(guī)劃為古玩字畫10間，根雕3間，陶吧2間，瓷器3間，藤編3間，剪紙2間，蜀錦、蜀繡、絹扇5間。 靠川12號(hào)院臨芙蓉大道單體 面積待定 銀行、醫(yī)院、郵局 皇城 （正式方案未定） 2f、3f

18、 多功能廳 兩層均無(wú)窗，設(shè)會(huì)議大廳、婚宴大廳、酒店商務(wù)中心。 明遠(yuǎn)樓 （正式方案未定） 奧林匹克中心 與體委等國(guó)家單位聯(lián)營(yíng)或作為社區(qū)配套自行修建。 1 2f設(shè)室內(nèi)排球、蘭球、保齡球館。 2 3f分兒童素質(zhì)教育中心和老年活動(dòng)中心，有健身房、教室、乒乓球室等。 致公堂 康樂(lè)中心 休閑娛樂(lè)商家 2f：自助式西餐廳作為酒店配套； 3f|：室內(nèi)恒溫游泳池、桑拿、按摩等。 1、2、3號(hào)代征地 共約170畝 生態(tài)果園、農(nóng)莊、 生態(tài)茶園 花圃、苗圃。 待征地前期不能興修建筑，暫不考慮其余設(shè)施。 第三篇、運(yùn)作模式 一、 銷售 建議蘇區(qū)和唐風(fēng)的商鋪（約2546）由蔚信房產(chǎn)公司銷售，有如下好處： 1、充分利用社會(huì)資

19、源，讓工程內(nèi)業(yè)態(tài)能百花齊放。 1、 減少自營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 2、 提前實(shí)現(xiàn)銷售有利于投資回收。 二、 招商 1、 招商范圍。 除川11號(hào)院以外其他的所有房地產(chǎn)全部用于招商。 2、 租金策略 由于芙蓉古城離市區(qū)尚有9公里，且古城周圍人口較少，古城內(nèi)的業(yè)主兩年內(nèi)入住率僅有50%的實(shí)際情況，建議采取“放水養(yǎng)魚”的策略，但考慮假設(shè)對(duì)商家免租將會(huì)造成進(jìn)場(chǎng)商家對(duì)現(xiàn)有優(yōu)惠政策的不珍惜，反而不能全心全意的經(jīng)營(yíng)，所以我們建議： 1） 統(tǒng)一不對(duì)外免租； 2） 第一、二年采用較低租金，吸引商家，第三、四年逐步上漲的策略。 4.招商組織措施 （2） 成立兩個(gè)招商組，即招商一部和招商二部，在部門內(nèi)根據(jù)需招商的業(yè)態(tài)進(jìn)行分工，在信

20、息共享的同時(shí)，互相競(jìng)爭(zhēng)； （3） 招商一部負(fù)責(zé) （4） 公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)直接抓招商。 3、 招商工具的準(zhǔn)備 由招商部制定招商建議書后，籌劃部會(huì)同廣告公司確定初步方案，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)最后審理。在六月底前必須完成招商工具的制作。 4、 招商細(xì)那么 1）、招租范圍： “芙蓉古城”川3、及川3號(hào)院對(duì)面臨河的單體建筑、川4、川7、川8及其對(duì)面的單體建筑、川12 2）、租賃期限： l 商鋪：13年 l 大型酒樓、茶樓、桑拿、購(gòu)物中心：18年 l 期滿租賃方在同等條件下，擁有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。 3）、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 川3、及川3號(hào)院對(duì)面臨河的單體建筑：主要針對(duì)特色餐飲 川4：主要針對(duì)有水休閑、茶樓及診所 川7、8號(hào)院及其對(duì)面

21、的單體建筑：極具地方特色的蜀繡、陶瓷、根雕、繪畫、藤編、漆具及酒吧等。 川12：購(gòu)物超市 4）、租金： 不同樓層，同層不同級(jí)別口岸租金價(jià)格不同。按建筑面積計(jì)算，租金局部不包含物業(yè)管理費(fèi)。 具體租金標(biāo)準(zhǔn)見附表 5）、預(yù)定商鋪手續(xù)及定金標(biāo)準(zhǔn)： l 憑本人身份證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件辦理預(yù)定手續(xù)，簽定商鋪預(yù)定協(xié)議書同時(shí)交付定金。 l 定金標(biāo)準(zhǔn)： 100平方米以下定金按照每戶1000元收取 200平方米以上500平方米以下定金按照2000元收取 500平方米以上定金按照5000元收取 6）、簽定商鋪?zhàn)赓U合同 l 預(yù)定者在7天內(nèi)持本人身份證，營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件和公章，定金收據(jù)簽定租賃合同及物業(yè)管理合同。逾期

22、未辦理者，商鋪定位將不予保存，且不退還定金。 l 可以不經(jīng)預(yù)定過(guò)程，直接簽定租賃合同和物業(yè)管理合同。 7）、交房標(biāo)準(zhǔn)： 除公共局部外（樓梯間、衛(wèi)生間）全部為清水房。 8）、物業(yè)管理和水電費(fèi) 1、物業(yè)管理是按建筑面積計(jì)算，每月每平方米人民幣2元。 2、水電費(fèi)按實(shí)計(jì)費(fèi)。 9）、保證金 u 先預(yù)定后簽合同者，預(yù)定金將轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)保證金； u 直接簽定合同者，在第一次交納租金時(shí)，交納經(jīng)營(yíng)保證金； u 經(jīng)營(yíng)保證金的標(biāo)準(zhǔn)： 100平方米以下按照每戶1000元收取 100平方米以上500平方米以下按照每戶2000元收取 300平方米以上按照租賃第一月房租費(fèi)用收取 u 合同期滿，如雙方不再續(xù)約，經(jīng)檢查所租商鋪內(nèi)的

23、設(shè)施、設(shè)備完整無(wú)損，且無(wú)其它應(yīng)交費(fèi)用，在辦理完退場(chǎng)手續(xù)后，保證金在十日內(nèi)退還（不計(jì)息） 10）、租賃優(yōu)惠政策 l 簽定合同時(shí)一次性付款優(yōu)惠 租賃期一年 優(yōu)惠5% 租賃期二年 優(yōu)惠8% 租賃期三年 優(yōu)惠15% 租賃期四年 優(yōu)惠18% l 租賃期五年 優(yōu)惠20% l 租賃面積500以上者，租金優(yōu)惠5%； l 簽定3年以上租賃合同者，自第四年租期的租金按5%遞增； l xx年8月15日前簽定租賃合同交納租金者，免半年租金（即租期延長(zhǎng)半年）。 11）、付款方式 l 分期付款，分三次付清：簽定合同時(shí)，付優(yōu)惠后總租金的30%，三個(gè)月內(nèi)付40%，入場(chǎng)前一個(gè)月內(nèi)付余下的30%。 5、 推進(jìn)方案 招商比例 10

24、0% 準(zhǔn)備階段 推進(jìn)階段 陸續(xù)簽約階段 招商持續(xù)及開業(yè)籌備階段 80% 60% 40% 20% 6.20 6.30 7.10 7.20 7.31 8.10 8.20 8.31 9.10 9.20 9.30 10.10 10.20 10.31 時(shí)間 第四篇、芙蓉古城商業(yè)地產(chǎn)工程營(yíng)銷方案 一、媒體宣傳方案 第一階段：準(zhǔn)備階段 時(shí)間：xx年6月12日xx年7月1日 內(nèi)容：和各大媒體聯(lián)絡(luò)搞好關(guān)系，為以后的宣傳工作做好鋪墊。 媒體選擇： 成都商報(bào)財(cái)經(jīng)版、餐飲版、旅游版 華西都市報(bào)財(cái)經(jīng)版、餐飲版、旅游版 成都晚報(bào)餐飲版、旅游版 成都日?qǐng)?bào)餐飲版、旅游版 天府早報(bào)餐飲版、旅游版 第二階段：招商階段。 時(shí)間：x

25、x年7月1日xx年12月30日 目的：配合招商，讓招商工作順利進(jìn)行。 媒體安排： 1、報(bào)紙廣告。 方向：以軟文炒作為主，硬廣告為輔，招商活動(dòng)為補(bǔ)充。 ? 軟文安排： 7月2日（周二），商報(bào)金融版：置信實(shí)業(yè)斥資2億，進(jìn)軍餐飲娛樂(lè)業(yè)！ 蓉城房產(chǎn)巨頭進(jìn)軍餐飲娛樂(lè)業(yè)！ 7月6日（周六），商報(bào)餐飲版：成都最大餐飲娛樂(lè)基地浮出水面！ 溫江將建成都最大餐飲娛樂(lè)基地！ 7月12日（周五）華西餐飲版：川西名小吃薈萃溫江！ 7月20日（周六）商報(bào)旅游版：“千年古芙蓉城驚現(xiàn)溫江！” 7月27日（周六）商報(bào)旅游版：“蓉城又多一景觀！” 8月份配軟文4篇。（具體內(nèi)容待定） 9月見開園方案。 10月配軟文3篇。（具體內(nèi)容

26、待定） 11月配軟文4篇。（具體內(nèi)容待定） 12月配軟文4篇。（具體內(nèi)容待定） ? 硬廣告安排： 根據(jù)招商方案進(jìn)度，招商硬廣告安排如下： 7月12日（周五）商報(bào)，半版。正式對(duì)外宣布招商開始。 8月9日（周五）華西，半版。覆蓋全川的招商啟動(dòng)。 8月23日（周五）商報(bào)，半版。推動(dòng)招商的進(jìn)行。 9月見開園方案。 10月硬廣告一那么。華西，半版。 11月硬廣告一那么。商報(bào)，半版。 12月硬廣告一那么。商報(bào)，半版。 ? 招商活動(dòng)安排： 在招商中期（8月底左右）舉行一次商家交流會(huì)，共討古城宏偉開展藍(lán)圖，借知名商家現(xiàn)身說(shuō)法，通過(guò)媒體報(bào)道，帶動(dòng)招商的快速前進(jìn)。 附：開園廣告推廣方案。 l 時(shí)間：xx年9月1日

27、xx年10月5 l 解決問(wèn)題：工程的知名度，各項(xiàng)活動(dòng)的告知。 l 媒體方案： 報(bào)紙廣告：首選商報(bào)、日?qǐng)?bào)。 軟文：4篇，消息4篇。 主題： 9.59.25 “某某影星/老藝術(shù)家/書法家/畫家芙蓉古城獻(xiàn)藝”（） 9.19 “芙蓉古城閃亮登場(chǎng)！”（商報(bào)、古城綜合介紹） （1000字） 9.27 “走，到芙蓉古城過(guò)節(jié)去！”（商報(bào)、開元活動(dòng)工程介紹）（1000字） 10.2 “芙蓉古城人流如織！”（商報(bào)、古城開園盛況介紹）800字 10.5 “為什么這個(gè)國(guó)慶溫江特別熱？”（商報(bào)、跟蹤報(bào)道古城情況）800 硬廣告： 9.20（周五）日?qǐng)?bào)整版 內(nèi)容：古城開元及活動(dòng)介紹。8萬(wàn) 9.27（周五）商報(bào)整版 內(nèi)容：

28、古城開元及活動(dòng)介紹。16萬(wàn) 9.30（周一）商報(bào)整版 內(nèi)容：古城開元及活動(dòng)介紹。16萬(wàn) 2、電視廣告：33頻道、15頻道。 時(shí)間：8.1511.15 頻次：5次/天（包括重播） 內(nèi)容：形象廣告、招商廣告（15秒） 3、電臺(tái)廣告：成都交通電臺(tái)。 時(shí)間：7.1512.30 頻次：6次/天 內(nèi)容：芙蓉古城招商工程介紹，地址、 。（30秒） 4、戶外廣告：溫江永寧鎮(zhèn)工程入口處，西三環(huán)立交橋燈箱廣告，春熙路、火車站、雙流機(jī)場(chǎng)。 第三階段：經(jīng)營(yíng)管理階段。 時(shí)間：開園后長(zhǎng)期。 目的：拉動(dòng)客源，讓商家賺錢，讓古城工程得到持續(xù)開展。 手段：用實(shí)效的促銷活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)、社會(huì)活動(dòng)帶動(dòng)客源、聚集人氣。這段時(shí)間的廣告根

29、據(jù)促銷活動(dòng)的設(shè)計(jì)、安排而定。 二、活動(dòng)方案 1、促銷活動(dòng)。 古城能不能吸引消費(fèi)者，除了文化建設(shè)外，還有一個(gè)重要的東西：古城內(nèi)有沒有吸引人的活動(dòng)?；顒?dòng)的設(shè)計(jì)新穎、吸引人，是消費(fèi)者來(lái)此消費(fèi)的重要理由。因此，我們應(yīng)以連續(xù)不斷的節(jié)日活動(dòng)吸引消費(fèi)者，充分挖掘中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日的特點(diǎn)，重新包裝、突出文化，使古城文化更具體、更飽滿。讓消費(fèi)者逐步形成一種到芙蓉古城過(guò)節(jié)的新潮流。 附：芙蓉古城xx年?duì)I銷活動(dòng)方案 芙蓉古城xx年?duì)I銷活動(dòng)方案 舉辦營(yíng)銷活動(dòng)目的： 1、為入駐商家提供充足的客源，保證其經(jīng)營(yíng)的持續(xù)穩(wěn)定，增強(qiáng)其對(duì)芙蓉古城的信心，為古城后期招商奠定良好的根底。 2、通過(guò)營(yíng)銷活動(dòng)，廣泛宣傳芙蓉古城，樹立品牌形象。

30、3、整合商家資源，以置信的標(biāo)準(zhǔn)管理和誠(chéng)信原那么維護(hù)園區(qū)經(jīng)營(yíng)的正?；?。 全年方案舉辦的活動(dòng)： 大型營(yíng)銷活動(dòng)：除夕、春節(jié)、元宵節(jié)/五·一旅游黃金周/十·一旅游黃金周/民俗文化節(jié)/飲食文化節(jié) 中型營(yíng)銷活動(dòng)：元旦節(jié)/情人節(jié)/三八婦女節(jié)/端午節(jié)/中秋節(jié)/重陽(yáng)節(jié)/圣誕節(jié)/川劇文化節(jié)/茶文化節(jié) 小型營(yíng)銷活動(dòng)：母親節(jié)/父親節(jié)/六一兒童節(jié)/七一建黨節(jié)/八一建軍節(jié)/教師節(jié) 芙蓉古城xx年?duì)I銷活動(dòng)方案表 活動(dòng)分類 活動(dòng)名稱 活動(dòng)類型 時(shí)間 營(yíng)銷建議 傳統(tǒng)佳節(jié) 除夕 * 大年三十 因?yàn)闀r(shí)間較接近，建議將三次活動(dòng)合并，持續(xù)半個(gè)月，突出民俗文化 春節(jié) 正月初一 元宵節(jié) 正月十五 端午節(jié) * 五月初五

31、突出水域（龍舟）裝飾，推出餐飲文化促銷 中秋節(jié) * 八月十五 賞月、飲酒、觀看演出 重陽(yáng)節(jié) * 九月九日 重點(diǎn)對(duì)老年團(tuán)隊(duì)促銷 國(guó)家法定節(jié)日 元旦 * 元月一日 園區(qū)內(nèi)業(yè)主游園活動(dòng) 五一大假 * 五月一日 旅游黃金周，重點(diǎn)是外來(lái)旅游團(tuán)隊(duì)的接待 十一大假 * 十月一日 特殊 紀(jì)念日 三八婦女節(jié) * 三月八日 與婦聯(lián)及各國(guó)有企事業(yè)單位工會(huì)聯(lián)系 母親節(jié) * 5月第二個(gè)周日 六一兒童節(jié) * 六月一日 以青少年素質(zhì)教育基地為條件，與校方聯(lián)系 父親節(jié) * 6月第二個(gè)周六 七一建黨節(jié) * 7.1 與黨政機(jī)關(guān)聯(lián)系，重點(diǎn)推會(huì)議 八一建軍節(jié) * 8.1 與軍隊(duì)后勤部門聯(lián)系，重點(diǎn)推會(huì)議 九月十日教師節(jié) * 9.10 與各區(qū)縣教委、學(xué)校聯(lián)系，重點(diǎn)