舊改業(yè)務(wù)風(fēng)險防范討論意見匯總

1、舊改業(yè)務(wù)風(fēng)險防范討論建議匯總在風(fēng)險控制與快速簽約相結(jié)合的原則下，置業(yè)公司全體員工建言建策， 對舊改業(yè)務(wù)中風(fēng)險防范提出如下建議：一、物業(yè)產(chǎn)權(quán)主體確認類問題1、當(dāng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)為某單位所有，但該單位目前已經(jīng)不存在的，如何處理處理辦法：已經(jīng)被注銷 （或吊銷營業(yè)執(zhí)照） 的企事業(yè)單位應(yīng)由其合法承受單位簽訂相關(guān)合同。如：某物業(yè)原屬某國有企業(yè)所有，現(xiàn)該國有企業(yè)已經(jīng)注銷的，可以找國資委協(xié)商處理。2、當(dāng)無法提供房產(chǎn)證、兩證一書、合作建房協(xié)議、買賣協(xié)議等產(chǎn)權(quán)證明材料時如何處理處理辦法：可以從街道辦、社區(qū)工作站、僑辦、股份公司（村委）、居民小組查找業(yè)主信息，必要時可要求物業(yè)產(chǎn)權(quán)主張人提供擔(dān)保。3、原村民與外地人合作建房

2、，合同中注明外地人只能使用20 年，20 年后使用權(quán)及所有權(quán)仍歸原村民所有，如何處理處理辦法：收集原村民建房的兩證一書及合作建房協(xié)議等，最好能讓原村民與外地購房人一起簽訂 拆遷補償協(xié)議，并對產(chǎn)權(quán)置換作出約定。 情況特殊的，報合約部協(xié)商確定后報主管領(lǐng)導(dǎo)審批。4、對外地人購買本地村民的小產(chǎn)權(quán)房如何處理處理辦法：需要提供原村民業(yè)主建房的兩證一書等產(chǎn)權(quán)證明資料、經(jīng)公證或律師見證的合作建房協(xié)議 ，如果該小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)轉(zhuǎn)讓多次的，應(yīng)當(dāng)提供連貫的每一次轉(zhuǎn)讓過程的證明材料。此種情況只能選擇產(chǎn)權(quán)置換。5、原村民擁有綠本房產(chǎn)證，將該棟房產(chǎn)整體賣給他人，此種情況下如何處理處理辦法：考慮到房產(chǎn)標的比較大，需要提供原村民

3、業(yè)主簽訂的放棄產(chǎn)權(quán)聲明書。且只能選擇產(chǎn)權(quán)置換。6、原村民自己的小產(chǎn)權(quán)房能否選擇現(xiàn)金補償處理辦法：經(jīng)過核實屬于原村民自己的小產(chǎn)權(quán)房可以選擇現(xiàn)金補償或者現(xiàn)金補償與產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合或者完全產(chǎn)權(quán)置換。7、共有產(chǎn)權(quán)的應(yīng)如何處理處理辦法：每個產(chǎn)權(quán)人都應(yīng)當(dāng)在拆遷補償協(xié)議上簽字。8、物業(yè)有多個繼承人的，一個繼承人口頭稱由其一人繼承，但其它繼承人不愿提供放棄繼承權(quán)（產(chǎn)權(quán)）聲明的，如何處理處理辦法：可以先簽補償協(xié)議，但只能產(chǎn)權(quán)置換；如果選擇現(xiàn)金收購，必須提供其它繼承人的放棄聲明。9、無法找到業(yè)主的物業(yè)，如何處理處理辦法：可以采取公告的辦法查找業(yè)主，逾期按照公司統(tǒng)一的標準進行拆遷，一定要進行證據(jù)保全。此外，如果有人愿

4、意過來簽補償協(xié)議，比如業(yè)主的一個遠房親戚或者朋友而沒有授權(quán)委托書，可以采取產(chǎn)權(quán)置換方式先簽約， 并注意證據(jù)保全， 拆完房屋后如果業(yè)主出現(xiàn)的，再協(xié)商或訴訟處理。 此類問題必須作為特殊情況上報公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批同意。10、建議無任何產(chǎn)權(quán)證明材料的房屋，由主張業(yè)主權(quán)利的人提供擔(dān)保，如找其他人或物業(yè)擔(dān)保等。處理辦法：如能說服其提供擔(dān)?？蓽p少公司風(fēng)險，實際情況可能是不愿意提供擔(dān)保，具體情況特殊的， 項目部與合約部協(xié)商確定處理辦法后，上報公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批。11、產(chǎn)權(quán)查檔工作由誰承擔(dān)處理辦法：產(chǎn)權(quán)查檔責(zé)任在項目部，公司總部提供支持，目前商品房在檔案中心進行查檔，非商品房則根據(jù)實際情況在街道辦、社區(qū)工作站、僑辦

5、、股份公司（村委）、居民小組進行產(chǎn)權(quán)核實工作。二、補償標準問題1、有些業(yè)主要求簽訂補充協(xié)議，保證后期補償標準提高的話，要增加給自己的補償，如何處理處理辦法：個別此類業(yè)主，可以簽“如后期公司補償標準統(tǒng)一提高的，其可以享受提高后的補償標準” 。2、業(yè)主提出高過公司裝修補償標準的補償要求，如何處理處理辦法：現(xiàn)狀物業(yè)裝修豪華的二次裝修， 可以經(jīng)評估后適當(dāng)提高裝修補償。3、在一個地塊中，未來規(guī)劃沒有住宅，無法回遷，而該地塊現(xiàn)狀為外地人購買的小產(chǎn)權(quán)房時，應(yīng)如何補償（公司規(guī)定外地人購買的小產(chǎn)權(quán)房不得現(xiàn)金補償）處理辦法：如遇此種情況，應(yīng)盡快上報公司確定一個外地人購買的小產(chǎn)權(quán)房與該地塊規(guī)劃開發(fā)物業(yè)（比如商鋪或者

6、寫字樓）的置換標準，如仍無法解決的，則根據(jù)具體項目情況由公司決定是否采取現(xiàn)金補償方式及現(xiàn)金補償?shù)闹Ц斗绞降葐栴}。三、公司房產(chǎn)稅費問題公司房產(chǎn)稅費問題應(yīng)注意哪些細節(jié)處理辦法：建議在簽約前到地稅所查土地使用稅是否完稅，簽約后建議公司立即去申請免稅。四、房產(chǎn)存在抵押、查封、出租等問題1、產(chǎn)權(quán)人把房產(chǎn)設(shè)定了抵押如何處理處理辦法：可以先簽約，只能產(chǎn)權(quán)置換，同時要求產(chǎn)權(quán)人盡快撤銷抵押或者由拆遷人、產(chǎn)權(quán)人、抵押權(quán)人共同協(xié)商一個處理辦法。2、與業(yè)主簽訂拆遷補償協(xié)議后，萬一房產(chǎn)被查封如何處理處理辦法：第一時間通知合約部，由合約部根據(jù)具體情況及時妥善處理。3、房產(chǎn)存在租約如何處理處理辦法：可以先與業(yè)主簽訂我司標準

7、版本的拆遷補償協(xié)議，然后我司與業(yè)主共同處理清退租客的問題。 具體清退租客的辦法由項目部根據(jù)實際情況確定，合約部提供法律咨詢支持。五、關(guān)于拆遷法律風(fēng)險管理工作指引的建議1、建議刪除 4.1.1 條處理建議：建議采納。2、4.1.3 能否明確辦理哪些相關(guān)手續(xù)處理建議：建議保留原文表述。理由是無法確定一個統(tǒng)一的標準，要根據(jù)具體情況確認其身份。 此條款主要是提醒要對港澳臺居民及非中國公民的身份證明文件進行必要的核實，如無法核實的，可由僑辦、街道辦、社區(qū)工作站或其原所屬村委證實其身份。3、建議 4.1.4 的授權(quán)委托書要進行公證處理建議：建議采納，此外，對于特殊情況如：只有書面授權(quán)委托書而無法辦理公證手

8、續(xù)的，按照特殊情況上報公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批后處理。4、建議 4.1.6 中繼承問題有些是無法考證的，建議由項目部現(xiàn)場靈活處理處理建議：建議保留原文，對于繼承權(quán)復(fù)雜不清晰的，由項目部與合約部協(xié)商確定解決辦法后，按照特殊情況上報公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批后處理。5、建議刪除 4.1.7 中解放前地契的說法處理建議：建議采納。6、4.3.2 中小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)可以選擇現(xiàn)金補償，此外不得選擇現(xiàn)金補償規(guī)定中的現(xiàn)金補償是否包括過渡期補償、搬遷費、裝修費應(yīng)當(dāng)明確處理建議：建議表述為“外來人員購買的小產(chǎn)權(quán)房”。此外，不得選擇現(xiàn)金補償中的現(xiàn)金補償不包括過渡期補償、搬遷費，裝修費較高的（1 萬以上）不予現(xiàn)金補償，特殊情況另行審批。六、關(guān)于簽訂拆遷補償協(xié)議報批內(nèi)容的建議1、建議在報批內(nèi)容中對超標準補償進行說明，并提出項目部的建議。處理建議：超標準補償在談判之前應(yīng)電話報公司主管領(lǐng)導(dǎo)同意并發(fā)郵件記錄，在補償協(xié)議報批時應(yīng)對超標準情況進行說明2、建議報批的內(nèi)容中不要附加2） 、3） 、5）部分的內(nèi)容處理建議：為了降低風(fēng)險，建議項目部在報批時應(yīng)當(dāng)在附件添加上述內(nèi)容。七：其它建議1、建議戶型配比、選房選擇也應(yīng)當(dāng)寫入拆遷法律風(fēng)險管理工作指引中。處理建議：不建議加入指引中，可以作為一個專題另行討論。2、建議組織每個項目