正常情況下房地產(chǎn)15種融資方式簡(jiǎn)介

1、正常情況下房地產(chǎn)15 種融資方式簡(jiǎn)介1：國內(nèi)銀行貸款影響商業(yè)銀行貸款的利率因素中央銀行貼現(xiàn)率、放款期限、存款利率、放貸利率風(fēng)險(xiǎn)、管理貸款成本、優(yōu)惠利率。國內(nèi)商業(yè)銀行貸款種類信用貸款信用貸款指單憑借款人的信譽(yù)，而不需要提供任何抵押品的放款。信用貸款分一下五種類型：普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費(fèi)者貸款、票據(jù)貼現(xiàn)貸款擔(dān)保抵押貸款分為兩種：擔(dān)保品貸款、保證書擔(dān)保貸款；保證書擔(dān)保貸款保證書擔(dān)保貸款指由第三者出具保證書擔(dān)保的放款。商業(yè)放貸的七大風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)、抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、貸款保證風(fēng)險(xiǎn)流程如下：一、貸款申請(qǐng)（一）借款人資格（二）申請(qǐng)貸款材料，包括單位資料

2、、項(xiàng)目資料二、商業(yè)銀行貸款調(diào)查（一）借款人資格的核查（二）調(diào)查核實(shí)項(xiàng)目情況，包括：項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)、市場(chǎng)評(píng)估、投資估算和籌資評(píng)估、償債能力評(píng)估、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)三、核定信用等級(jí)，提出審查結(jié)論四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查和審批三性原則：合法性、合規(guī)性、可靠性五、貸款的發(fā)放六、貸后管理2：國外銀行貸款我國利用國外貸款的主要形式：外國政府貸款、國際金融組織貸款和國際商業(yè)貸款。目前向我國提供多邊貸款的國際金融組織主要有世界銀行（ WBG）、國際農(nóng)業(yè)發(fā)展基金組織 (IFAD) 和亞洲開發(fā)銀行 (ADB)。亞洲開發(fā)銀行以項(xiàng)目貸款為主、同時(shí)還有部門貸款、規(guī)劃貸款、中間金融機(jī)構(gòu)貸款等。國際商業(yè)貸款是針對(duì)在國際金融市場(chǎng)上

3、以借款方式籌集的各種資金的總稱。國際商業(yè)貸款一般包括兩種形式：一是由一兩家國外金融機(jī)構(gòu)提供的貸款；二是由一家金融機(jī)構(gòu)牽頭、多家國外金融機(jī)構(gòu)組成銀團(tuán)，聯(lián)合某借款人提供較大金額的長(zhǎng)期貸款，通常稱為國際銀團(tuán)貸款（也成為辛迪加貸款）。外資銀行五大關(guān)注點(diǎn)對(duì)外貸款態(tài)度謹(jǐn)慎、風(fēng)險(xiǎn)控制非常嚴(yán)格、透明度是境外融資最大障礙、更相信市場(chǎng)的保障、爭(zhēng)奪個(gè)人房貸業(yè)務(wù)看重商用物業(yè)未來是否有穩(wěn)定的租金回報(bào)，而對(duì)分割出售的商用物業(yè)興趣不大。關(guān)注高端物業(yè)，即（重點(diǎn)城市，重點(diǎn)物業(yè)和重點(diǎn)客戶）。精選文庫國外銀行貸款運(yùn)作程序項(xiàng)目建議書 -> 可行性研究報(bào)告 -> 備選項(xiàng)目審批 -> 利用外資方案 -> 借用國外

4、貸款項(xiàng)目的程序。3：民間借貸融資特點(diǎn)：形式上的分散、隱蔽性金額上的小規(guī)模性范圍上局限性利率上的高低不一與隨行就市借貸合約非格式化對(duì)償債的硬約束性我國發(fā)展開發(fā)商貼息委托貸款的優(yōu)點(diǎn)和缺陷優(yōu)點(diǎn)：可有效實(shí)現(xiàn)融資、成本低，可降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)可行性強(qiáng)，為金融市場(chǎng)所快速接受房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)融資的同時(shí)實(shí)現(xiàn)了銷售，一舉兩得缺點(diǎn)：適用該方式的企業(yè)有一定的限制，并非所有房地產(chǎn)開發(fā)商都可以運(yùn)用開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大并非開創(chuàng)融資新渠道第六章 房地產(chǎn)抵押融資抵押內(nèi)涵：設(shè)定抵押的目的在于擔(dān)保債權(quán)，抵押是債的擔(dān)保的一種方式。抵押人不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押物的占有。抵押權(quán)人得以通過抵押物折價(jià)或以拍賣、變賣抵押的價(jià)款優(yōu)先償還。抵押流程：開發(fā)企業(yè)

5、初始資金啟動(dòng)項(xiàng)目 >項(xiàng)目建設(shè)中隨時(shí)抵押完工樓盤 à抵押資金投入新樓盤建設(shè)à項(xiàng)目收入償還銀行借貸本金及利息。4：房地產(chǎn)典當(dāng)融資典當(dāng)是一種以實(shí)物為抵押，取得臨時(shí)性貸款的融資方式。特點(diǎn)：融資性、單一性、商業(yè)性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性。流程：審當(dāng)、驗(yàn)當(dāng)、收當(dāng)、保管、贖當(dāng)。五日后仍未清償當(dāng)金回贖的當(dāng)物，實(shí)為絕當(dāng)，典當(dāng)行對(duì)絕當(dāng)物品依法享有處置權(quán)。5：項(xiàng)目融資參與方：項(xiàng)目發(fā)起人（ Project Sponsor ）、項(xiàng)目公司、融資方（ Borrower ）、其他：承建商、購買者、法律顧問 (Law Consultant) 、融資顧問 (Financial Advis

6、er).特點(diǎn)：項(xiàng)目融資以項(xiàng)目為導(dǎo)向項(xiàng)目融資為無追索權(quán)或者有限追索權(quán)項(xiàng)目融資對(duì)項(xiàng)目發(fā)起人來說實(shí)現(xiàn)了更有效的風(fēng)險(xiǎn)分散。項(xiàng)目融資成本更高。融資模式直接安排模式：房地產(chǎn)開發(fā)商直接安排項(xiàng)目的融資，并直接承擔(dān)相應(yīng)的各種責(zé)任和義務(wù)。項(xiàng)目公司安排模式：開發(fā)商投資成立一個(gè)項(xiàng)目公司，再由該項(xiàng)目以自身名義與融資方簽訂融資方式，并有項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)銷售進(jìn)行管理，并承擔(dān)義務(wù)。以承購合同為基礎(chǔ)的融資模式2精選文庫以產(chǎn)品支付為基礎(chǔ)的融資模式：在融資方購買開發(fā)項(xiàng)目部分房產(chǎn)未來銷售收入的權(quán)益的基礎(chǔ)之上，并進(jìn)行融資安排的模式。項(xiàng)目融資的程序：可行性分析 à融資分析 à融資模塊選擇 à融資談判 &

7、#224;融資協(xié)議的執(zhí)行 à貸款償還涉及的文件：信用協(xié)議、土地租賃合同、承建合同、支付協(xié)議、抵押擔(dān)保協(xié)議、抵押轉(zhuǎn)讓協(xié)議、融資方的內(nèi)部協(xié)議。主要成功策劃理念高起點(diǎn)的市場(chǎng)定位、理論引導(dǎo)市場(chǎng)的先進(jìn)營銷方式、發(fā)現(xiàn)未來商業(yè)經(jīng)營模式、發(fā)現(xiàn)社會(huì)投資空白點(diǎn)，引領(lǐng)全民投資新模式、媒體集中投放策略、恰當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，前期火爆的市場(chǎng)排隊(duì)造勢(shì)，銷售時(shí)機(jī)把握得當(dāng)。5：發(fā)行債券融資發(fā)行債券的程序：發(fā)行債券的決議、制定發(fā)行債券的章程、辦理債券等級(jí)評(píng)定手續(xù)、發(fā)行債券的申請(qǐng)與批準(zhǔn)、制定募集辦法并予以公告、簽訂承銷協(xié)議、募集款項(xiàng)。這個(gè)適用于前 50 強(qiáng)和 100 強(qiáng)的開發(fā)商6：商業(yè)信用融資商業(yè)信用的主要特點(diǎn)：商業(yè)信用使用

8、商品生產(chǎn)特點(diǎn)、商業(yè)信用能夠?yàn)橘I賣雙方提供方便、商業(yè)信用可以鞏固經(jīng)濟(jì)合同，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任、商業(yè)信用有利于競(jìng)爭(zhēng)。商業(yè)信用融資的具體方式：應(yīng)收賬款融資、商業(yè)票據(jù)融資、預(yù)收貨款融資等。7：金融租賃融資金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請(qǐng)求，按雙方的事先合同約定，想承租人制定的出賣人購買承租人制定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件，講一個(gè)時(shí)期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。金融租賃融資的關(guān)鍵要素：承租方主體、出租房主體、期限、租賃標(biāo)的三大金融租賃類型直接融資租賃、經(jīng)營租賃、出售回租。金融租賃六大特征可以獲得全額融資，可以節(jié)省資本性投入，無需

9、額外的抵押和擔(dān)保品，可以降低企業(yè)現(xiàn)金流量的壓力；可以起到一定的避稅作用；從某種意義上來說，可以用作長(zhǎng)期貸款的一個(gè)替代品。金融租賃和投資信托的區(qū)別。金融租賃投資信托資金來源為銀行為投資者資金量可解決的資金量小解決的資金量較小風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)由租賃公司和銀行共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)由投資者承擔(dān)收益分擔(dān)收益由銀行和租賃公司分享收益歸投資者、 信托投資公司取少量報(bào)酬。3精選文庫房地產(chǎn)融資租賃是一種以融資為直接目的的信用方式，是一種集信貸、貿(mào)易和租賃為一體的適應(yīng)性較強(qiáng)的融資。金融租賃操作流程業(yè)務(wù)聯(lián)系及洽談：客戶向租賃公司提供有關(guān)資料 à租賃公司實(shí)地考察客戶經(jīng)營狀況 à經(jīng)辦人撰寫申請(qǐng)報(bào)告及內(nèi)部審批 

10、24;與客戶簽訂租賃合同，辦理相關(guān)文件手續(xù) à開發(fā)商向客戶提供不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn) à租賃公司向供貨商支付開發(fā)款項(xiàng)，租賃合同同時(shí)生效及起租 à承租人按合同規(guī)定暗示支付租金 à還清所有租金后，合同終止 à租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人。房地產(chǎn)金融租賃模式創(chuàng)新“售后回租+保理”租賃模式。“售后回租 +保理”的操作思路： 房地產(chǎn)企業(yè)與金融租賃公司簽訂房產(chǎn)購買合同及房產(chǎn)回租合同將房產(chǎn)按造價(jià)或評(píng)估價(jià)折舊出售給金融租賃合同， 金融租賃公司再把房地產(chǎn)回租給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)按合同規(guī)定的期限，金額等支付租金。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶給金融租賃公司，期限屆滿之后房地產(chǎn)企業(yè)以一元錢

11、回購房產(chǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)又過戶與房地產(chǎn)企業(yè)，這叫做“售后回租”。金融租賃公司與商業(yè)銀行簽訂保理合同，將房地產(chǎn)企業(yè)的租金應(yīng)收款賣給商業(yè)銀行。商業(yè)銀行獲得了合同規(guī)定的租金應(yīng)收款的收款權(quán)，同時(shí)也將房地產(chǎn)抵押權(quán)拿在手上，這一做法成為商業(yè)銀行國內(nèi)“保理業(yè)務(wù)”。7：信托計(jì)劃融資信托業(yè)和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)一起構(gòu)成現(xiàn)代金融四大支柱。信托在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的基本功能：財(cái)產(chǎn)事務(wù)管理功能、融通資金功能、社會(huì)投資功能、為社會(huì)公益事業(yè)服務(wù)的功能。具有的優(yōu)勢(shì)：信托融資創(chuàng)新空間寬廣。信托具有財(cái)產(chǎn)隔離功能。相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式，可以不受通過銀行貸款時(shí)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%的約束。分類：抵押貸款類

12、信托、股權(quán)投資類信托、股權(quán)證券化信托、權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式、混合型信托（指權(quán)益信托和債務(wù)信托相結(jié)合）。程序：1、確定可以利用信托模式進(jìn)行融資的項(xiàng)目，一般來說利用信托融資的項(xiàng)目應(yīng)符合如下標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)濟(jì)效益原則、政策扶持原則、保險(xiǎn)系數(shù)原則、風(fēng)險(xiǎn)可控原則、抵押擔(dān)保原則、壟斷經(jīng)營原則。2、信托融資項(xiàng)目需提交的材料3、資金信托項(xiàng)目材料4、項(xiàng)目業(yè)務(wù)介紹材料5、申請(qǐng)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)資料6、選擇中介機(jī)構(gòu)7、與信托公司和相關(guān)中介機(jī)構(gòu)制定信托計(jì)劃8：房地產(chǎn)基金投資三大策略組合投資、跨市套利、資產(chǎn)重組。影響基金投資策略的五大關(guān)鍵因素匯率、利率差異（資金成本在國內(nèi)外市場(chǎng)倒掛）、國有不良資產(chǎn)處置及非主營業(yè)務(wù)資產(chǎn)剝離、國內(nèi)外資本市場(chǎng)的機(jī)

13、會(huì)、海外房地產(chǎn)基金自身風(fēng)險(xiǎn)管理的需要。吸引外資基金的五種策略。產(chǎn)品本身的投資價(jià)值、物業(yè)價(jià)格、城市選擇、營銷包裝、開發(fā)商的管理團(tuán)隊(duì)。9：產(chǎn)權(quán)交易融資4精選文庫產(chǎn)權(quán)交易是指資產(chǎn)所有者（企業(yè)的所有者）將其資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。而這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是一種以實(shí)物形態(tài)為基礎(chǔ)特征的財(cái)產(chǎn)權(quán)益的全部或者部分出賣的行為。房地產(chǎn)企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易，可以實(shí)現(xiàn)資本、土地、勞動(dòng)力等資源要素的重新組合，是房地產(chǎn)融資的一種重要方式。產(chǎn)權(quán)交易可以作如下分類：按產(chǎn)權(quán)交易方式劃分按產(chǎn)權(quán)交易方式分：購買、承擔(dān)債務(wù)、吸收入股、控股、承擔(dān)安排全 部職工等其他條件。按產(chǎn)權(quán)交易主體之間的組織形式劃分組織形式：兼并、承包、租賃、拍

14、賣、股份轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。產(chǎn)權(quán)交易融資操作流程系列照顧推介活動(dòng)與產(chǎn)權(quán)交易融資活動(dòng)的具體步驟：第一、 動(dòng)員和項(xiàng)目征集階段。第二、 項(xiàng)目組織和整理階段第三、 發(fā)布階段。第四、 跟蹤和落實(shí)階段。招股推介活動(dòng)將從以下四個(gè)方面提供服務(wù)：第一、 是征集有融資需求的項(xiàng)目，并進(jìn)行分類整理和包裝。第二、 進(jìn)行多渠道宣傳推介，廣泛征集投資者第三、 鑒證交易過程，依法出具交易憑證。10：證券化融資證券化是指在企業(yè)金融與資產(chǎn)金融兩方面領(lǐng)域，主要以證券形式有資本市場(chǎng)進(jìn)行資金籌措現(xiàn)象的普遍化。所謂房地產(chǎn)證券化，就是把流動(dòng)性低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使投資者與投資對(duì)象之間的

15、關(guān)系有直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的油價(jià)政權(quán)形式。房地產(chǎn)證券化的功能和作用功能：資產(chǎn)的及時(shí)變現(xiàn)、風(fēng)險(xiǎn)的分散化、融資的靈活性。11：REIT 項(xiàng)目融資房地產(chǎn)投資信托在國外稱為REIT(Real Estate Investment Trust)，是指信托公司通過制定信托投資計(jì)劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或者股票等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式，一般以股份公司或者契約型信托的形式出現(xiàn)。轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資俱樂部（ fdctz888) REIT（房地產(chǎn)投資信托

16、）的比較優(yōu)勢(shì)第一： REIT 是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用股票或者受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來，具有很強(qiáng)的流動(dòng)性。第二： REIT 將所募集的資金委托專業(yè)人士集中管理，進(jìn)行多元化投資組合選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)進(jìn)行投資，根據(jù)投資組合遠(yuǎn)離，可有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。第三：傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資往往需要投資者投入數(shù)額巨大的資金，同時(shí)可能擔(dān)負(fù)著較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 REIT 的出現(xiàn)改變這種情況，它將房地產(chǎn)投資拆細(xì)證券化，為中小投資者提供了一個(gè)進(jìn)入房地產(chǎn)投資的較好渠道。第四：作為金融工具， REIT 由于自身的特點(diǎn)而成為一個(gè)很好的資金融資渠道。轉(zhuǎn)發(fā)是美德，但請(qǐng)標(biāo)明出處：房地產(chǎn)投資俱

17、樂部（fdctz888)12：ABS項(xiàng)目融資所謂 ABS，是英文“ Asset Backed Securities”的縮寫，它是以項(xiàng)目所屬資產(chǎn)為支撐的證券化5精選文庫融資方式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。所謂 BOT，是“ Build Operate Transfer ”的縮寫，意思是“建設(shè) - 經(jīng)營 - 移交”。典型的 BOT 定義是：政府就某個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目與非政府部門的項(xiàng)目公司簽訂特許權(quán)協(xié)議，授予簽約方的項(xiàng)目公司來承擔(dān)該項(xiàng)目的投資、融資、建設(shè)、經(jīng)營和維護(hù)，在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，這個(gè)項(xiàng)目公司向設(shè)施使用者收取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用，由此回收項(xiàng)目投入融資、建造、經(jīng)營和維護(hù)成本。13：夾層融資夾層融資（ Mezzanine Financing ）是一種介于優(yōu)先債券和股本之間的融資方式，指企業(yè)或者項(xiàng)目通過夾層資本的形式融通資金的過程。包括兩個(gè)層面含義：從夾層資